臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年簡上字第五四號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 甲○○複 代理人 丙○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 戊○○右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對中華民國八十七年十二月三日本院板橋簡易庭八十七年度板簡字第二四三０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決﹕
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十八萬元及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。又按法律行為經撤銷者，視為自始無效。再按無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。(民法第九十二條第一項前段、第一百十四條第一項、及第一百十三條規定分別定有明文) 本件上訴人因被上訴人丁○○與其子戊○○於民國八十七年七月十日間在中國時報縣版第五十一頁，刊登「幼兒園現有場地、器材不用頂讓金，須有幼教經驗，馬上成為經營者」，致使上訴人乙○○陷於錯誤，於同年七月十五日與丁○○訂定房屋租賃契約，承租丁○○所有台北縣板橋市○○路○段○○○巷○號一至三樓房屋，上訴人並於八月一日交付保證金二十三萬元，租金四萬五千元，詎上訴人斥資二十萬元裝潢後，上址竟因樓高不足三米、蓋有違建物等原因，未能符合台北縣政府建物公共安全規定，以致申請立案，無法通過，逐認被上訴人與其子涉有詐欺行止，使上訴人受有如訴之聲明之損害，乃據此提起本件訴訟。惟被上訴人抗辯其所為僅係出租系爭房屋供營業使用，並未保證該場地得申請幼兒園立案登記，合法經營云云。
（二）然查：本件系爭房屋係供營業使用，被上訴人就此亦不否認，並已訂明於兩造簽訂之房屋租賃契約內。然此營業用途係指何用途？「幼兒園現有場地、器材不用頂讓金，須有幼教經驗，馬上成為經營者。」此說詞不即適切說明何謂本件之營業用途，而此行為正是被上訴人於八十七年七月十日在中國時報第五十一版所登載之。是被上訴人焉得藉詞否認其所出租之場地並非供作幼兒園或幼稚園之用。
（三）且經查被上訴人在其向台北地方法院檢察署提起誣告案之偵訊中，被上訴人之子戊○○明白陳稱：「幼兒園都是我經營，但沒有立案，廣告是我登的，也是我接洽的，電話也是我的，我登廣告只是想找股東，吳(即上訴人)表示自己經營，我把幼兒園重要東西撤走，由我母與吳簽約。」、「(事前有無告知無該場地無法作為幼稚園？) 當時我告訴他我有申請，並把申請一半資料交給她，並告知北縣現在規定放鬆了，請他有些地方改善後再申請。」，由此足徵上訴人承租前開房屋，意欲為幼兒園之用無誤。綜上，足見上訴人於兩造簽立租賃合約時，確實受到被上訴人之欺騙，或因被上訴人刻意隱瞞系爭場地設立幼兒園之困難度，致使上訴人陷於錯誤，而簽立合約乙節應屬實在，洵此，上訴人之前揭主張依法應有理由。
（四）另被上訴人指稱系爭房屋租賃合約業於上訴人控訴被上訴人涉嫌詐欺一罪之偵查庭中終止合約，並於另案即 鈞院八十七年度板簡字第二五一四號民事訴訟中主張終止租賃關係云云。上訴人對此主張從未同意，且經查上開訴訟中，被上訴人固有以起訴狀繕本送達時(即八十七年十月二十六日)為終止租約之主張，然本件上訴人係以受被上訴人詐欺為抗辯理由，否認其主張，嗣經 鈞院認定上訴人未能舉證以實其說，判決上訴人(即被告)敗訴。本訴上訴人於接奉該判決後，即依法提起上訴，惟因遲誤補繳裁判費之期限，遂遭駁回上訴；而被上訴人仍就賠償房屋修繕費用部分繼續上訴，後因連續二次惡意缺席，致遭承審法官依法視為撤回上訴而終結訴訟，此有 鈞院八十八年度簡上字第一八五號訴訟卷證可稽。由此足見本件被上訴人所稱系爭租賃合約已依法終止乙節，確實未經 鈞院詳實審查，應無疑義。
（五）被上訴人又稱其取回系爭房屋係以 鈞院確定判決為執行名義，嗣經上訴人聲明異議後，乃以公證書為執行名義，改向台灣台北地方法院聲請強制執行等語。然查被上訴人於八十七年十二月八日即持租賃合約之公證書為憑證，向台灣台北地方法院聲請強制執行，請求上訴人給付八十七年九月一日起之租金及違約金，此時兩造間提起之返還房屋及返還押租金之二件訴訟仍在鈞院審理中，尚未終結。且經查被上訴人於取得鈞院八十七年度板簡字第二五一四號假執行判決後，旋即於八十八年三月十日向鈞院民事執行處聲請返還房屋強制執行，而當時上揭事件，業經雙方提起上訴，鈞院亦以八十八年度簡上字第一八五號事件受理在案，判決仍未確定。洵此，足見被上訴人所言均不實在，且可知其擅於利用各種方法遂行欺瞞法院，以達其目的。
（六）綜上，本件上訴人主張系爭合約係遭被上訴人詐欺而簽立乙節應屬實在。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決﹕如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人一再主張「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示：：」而要求被上訴人返還租押金等，但當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。（民事訴訟法第二百七十七條）上訴人一再指陳被上訴人之子曾保證申請幼稚園執照，卻提不出任何證明。「被上訴人之子董維雄於八十七年七月十日間在中國時報縣版第五十一頁刊登（幼兒園現有場地、器材不用頂讓金，須有幼教經驗，馬上成為經營者），其上並未有記載該幼兒園係經政府之立案，或可申請政府立案，與板橋地方法院八十七年度板簡字第二四三○號判決書之情形相合：：，且上訴人向被上訴人所承租之房屋，所以不能設立幼稚園，係因不合有關管理法令使然，被上訴人在出租房屋給上訴人時，既未有以口頭保證或以書面契約載明一定可以開設幼稚園之承諾，應由被上訴人提供上訴人開設幼稚園所需之文件，被上訴人也依約交付給上訴人，此點也不為上訴人所否認。按上訴人在租屋營業前，對於該處是否能從事所欲營業之項目，或是否能取得有關營業項目之許可執照，本當由上訴人在簽訂契約前自行評估風險，殊不能以嗣後主管單位不為許可執照之核發，致不能在該處開設幼稚園有目的不能達成之民事糾紛之故：：卻一再指訴被上訴人因此即涉嫌詐欺之理。︵節錄自台北地方法院檢察署不起訴處分書︶
（二）本件觀諸上訴人於檢察官偵查時自承：「（戊○○在與你接洽時有無表示這裡可以辦得下來幼稚園申請？）他說他們已申請了一半，但應再做某些修改如逃生設備、消防等，但沒有明講」、「（被上訴人即被上訴人當時有無說保證他可以幫你申請這個幼稚園？）沒有保證，他只說會提供申請之相關資料」等語（見偵續卷第三十七頁）以及聲請再議時再議狀所附被上訴人曾申請之資料各節，足見被上訴人於訂約時未向聲請人保證可申請為立案幼稚園，且上訴人亦明知其情，被上訴人未向上訴人施用詐術，上訴人告亦未陷於錯誤甚明，本件事證已明。︵節錄自台灣高等法院檢察署處分書︶
（三）上訴人一直強調已於十月底歸還房屋鑰匙於被上訴人之子，並雙方終止租約，以表明其非意圖強佔房屋使用，但卻始終提不出證據，被上訴人提出台灣板橋地方法院民事裁定，足證在八十八年間上訴人仍對被上訴人所提出返還租賃房屋事件勝訴，提出上訴，卻因訴訟費過高，而並未繳納，而告確定，並無在八十七年十月底欲自行中止契約之心意。試想一般在借錢時若訂立借據，歸還時又怎可能不取回借據或另寫收據？雙方於 鈞院訂定租賃契約，上訴人於片面毀約且被上訴人繼續寄出存證信函以催討房租之時，歸還房屋鑰匙於被上訴人子卻不執收據，此等行為豈合吾人之生活經驗？且於十一月十日簡易庭開庭前被上訴人與被上訴人之子目睹上訴人出入幼兒園，且於簡易庭開庭時討論該事，上訴人當時還自承進去拿東西，其謊言不攻自破，其捏造事實之行為昭然若揭。
（四）上訴人於強制執行返還房屋時，執行法官與被上訴人之子於該房屋之一樓尚見上訴人之占有物︵見附證五照片︶，其占有之情事甚明，何來歸還之事？根據民法第七百六十七條及一百八十四條，被上訴人有損害賠償之請求權。且甚惡意違約而非邀被上訴人至法院解除公證契約，且租金之給付亦於九月即已停止，其押金亦已抵付部份復舊所需費用，故自無返還之理。
（五）被上訴人取得債權憑證之後，經查上訴人名下早無財產可供執行，被上訴人房屋於返還點交時，外觀與內部均多處未復舊且持續佔用，被上訴人引用公證書第四條第五款「房屋有改過設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」上訴人並未履行公證書上條約，又率爾違約自無返還押租金道理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並提出臺灣臺北地方法院檢察署檢察官不起訴
處分書、台灣高等法院檢察署處分書、存證信函、照片、公證書及債權憑證為證。
丙、本院依職權調取本院板橋簡易庭八十七年度板簡字第二五一四號案卷、本院民事執行處八十八年度執字第四九一九號返還房屋案卷、臺灣臺北地方法院八十七年度執字第一八五二六號給付租金案卷、臺灣板橋地方法院檢察署八十八年度偵續字第一三六號詐欺案卷及臺灣臺北地方法院檢察署八十七年度偵字第二五二三六號誣告案卷。
理 由
甲、兩造爭執要旨﹕
一、本件上訴人起訴主張﹕渠於八十七年八月一日向被上訴人承租台北縣板橋市○○路○段○○○巷○號房屋，言明做立案幼稚園場地。遷入後發現有缺失，致無法申請立案，因被上訴人是以出租幼兒園場地在中國時報刊登廣告，其次子戊○○曾於該址經營幼兒園並曾為辦理立案申請，已裝置防火設備，足以顯示上訴人明知該屋有前述之缺失無法申請幼兒院立案，仍將該屋以幼稚園場地出租予渠，因被上訴人刻意隱瞞系爭場地設立幼兒園之困難度，致使渠陷於錯誤，而簽立合約。爰依民法第九十二條第一項前段、第一百十四條第一項、及第一百十三條規定撤銷意思表示，並請求被上訴人負回復原狀及損害賠償之責任等語。
二、被上訴人則以：伊子戊○○刊登報紙顱廣告內容為頂讓幼兒園而非幼稚園，僅作安親課輔才藝班，上訴人僅單純向伊租賃房屋，並未保證可申請執照，且法院公證人員簽約時至該屋勘查，也明確告知該屋已有增建（有增建無法向當局申請執照），上訴人當場也欣然同意簽約，又公證書上對房屋之使用，僅聲明為營業用，亦未記載為立案之幼稚園場地使用，故應僅是一般之房屋租賃契約等語資為抗辯。
乙、得心證理由﹕
一、本件上訴人主張﹕於八十七年八月一日向被上訴人承租台北縣板橋市○○路○段○○○巷○號房屋，期限自八十七年八月一日起至九十二年七月三十一日止，租金每月四萬五千元，每月三日以前繳納，保證金於六個月後被上訴人先行退還上訴人十萬元，其餘十三萬五千元至租約期滿退還上訴人，並經本院公證，上訴人已依約交付八十七年八月份租金四萬五千元及押金二十三萬五千元一節，已據上訴人提出房屋租賃契約及公證書各一件可按，被上訴人亦不否認其真正，堪信為真實。上訴人又另主張﹕被上訴人曾保證該場地可做為立案幼稚園之用云云，惟為被上訴人所否認，則本件所應審究者厥為被上訴人是否曾保證該場地可做為立案幼稚園或幼兒園之用。
二、經查：㈠依兩造不爭執其真正並經本院公證之房屋租賃契約第四條第一款觀之，本件房
屋之使用用途係約定供營業之用，其上並未記載該可供作為申請立案幼稚園或幼兒園之用，且由上訴人所提出被上訴人在中國時報刊登之廣告內容為「幼兒園現有場地器材不用頂讓金需有幼教經驗馬上成為經營者」，該廣告亦未記載該幼兒園即係經政府立案或可申請政府立案者。
㈡被上訴人在其向台北地方法院檢察署提起誣告案之偵訊中，被上訴人之子戊○
○僅陳稱：「幼兒園都是我經營，但沒有立案，廣告是我登的，也是我接洽的，電話也是我的，我登廣告只是想找股東，吳（即上訴人）表示自己經營，我把幼兒園重要東西撤走，由我母與吳簽約，…當時我告訴他我有申請，並把申請一半資料交給她，並告知北縣現在規定放鬆了，請他有些地方改善後再申請。」等語，是縱被上訴人為配合上訴人申請幼稚園或幼兒園立案之用，而提供上開文件予上訴人，此舉亦不足以認定被上訴人就本件房屋租賃，曾保證提供可立案作為幼稚園或幼兒園之場地與上訴人使用，且上訴人於告訴被上訴人及其子戊○○詐欺案件於檢察官偵查時自承：「（戊○○在與你接洽時有無表示這裡可以辦得下來幼稚園申請？）他說他們已申請了一半，但應再做某些修改如逃生設備、消防等，但沒有明講」、「（被上訴人即被上訴人當時有無說保證他可以幫你申請這個幼稚園？）沒有保證，他只說會提供申請之相關資料」等語（參見臺灣板橋地方法院檢察署八十七年度偵續字第一三六號卷第三十七頁正、反面），足見被上訴人於訂約時未向上訴人保證該場地可申請為立案幼稚園，且上訴人亦明知其情，被上訴人未向上訴人施用詐術，上訴人告亦未陷於錯誤甚明。
㈢上訴人雖另主張﹕依土地法第九十七條規定，房租不得超過房屋及土地申報總
額年息百分之十，被上訴人以超出其每年申報之房屋及土地價額之數倍出租，足以表示被上訴人是將該場地以供作幼兒院用途出租云云，然查﹕兩造所約定租金是否符合土地法第九十七條之規定，僅係租金過高，應否予以調減之問題，非得以此逕行推論被上訴人當時係以可申請立案之幼稚園或幼兒園之場地出租予上訴人。
㈣上訴人因自八十七年九月份起即未繳納租金，經被上訴人分別於同年九月、十
月以存證信函催告上訴人給付租金未果，而向本院板橋簡易庭起訴主張終止本件租賃契約，請求上訴人遷讓系爭房屋，並應給付九萬元之租金及損害金事件，上訴人於該事件審理中雖亦以受被上訴人詐欺為辯，否認被上訴人主張，嗣經本院認定上訴人未能舉證受詐欺之證據且有欠租之事實而判決上訴人敗訴，終至確定在案一節，亦經本院依職權調取本院板橋簡易庭八十七年度板簡字第二五一四號案卷核閱屬實。
三、綜上所述，本件上訴人並未能舉證證明上訴人確曾保證所出租之場地可做為立案幼稚園或幼兒園之用或被上訴人有何施以詐術之情事，則被上訴人提供可供營業之用之場地予上訴人，難謂非依債務本旨而為給付，是上訴人主張因被上訴人刻意隱瞞系爭場地設立幼兒園之困難度或保證所出租之場地可做為立案幼稚園或幼兒園之用，致使渠陷於錯誤，而簽立合約，爰依民法第九十二條第一項前段、第一百十四條第一項、及第一百十三條規定撤銷意思表示，並請求被上訴人返還保證金二十三萬元、租金四萬五千元及損害賠償二十萬元云云，實屬無據，不應准許。是則原審以此駁回上訴人第一審之訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、兩造法律關係及事實已臻明確，本院經審酌兩造其他攻擊方法及證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一詳述，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 九 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
審判長法 官 游婷麟
法 官 陳明珠法 官 李昭融右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十一 日~B法院書記官 陳蒼仁