臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第一○四八號
原 告 甲○○訴訟代理人 楊泳熙律師被 告 戊○訴訟代理人 丙○○被 告 庚○○○○(即訴訟代理人 辛○○被 告 辛○○被 告 乙○○被 告 己○○被 告 丁○○右當事人間返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告戊○、乙○○應自台北縣中和市○○路○○號二樓及三樓（含二樓面積六三．二一平方公尺及三樓違章增建部分面積五五．六五平方公尺）全部遷出將該屋返還與原告。
被告辛○○應自台北縣中和市○○路○○號一樓，遷出將該屋返還與原告。
本判決第一項原告以新台幣壹拾萬元為被告戊○、乙○○供擔保後得假執行。
本判決第二項原告以新台幣壹拾萬元為被告辛○○供擔保後得假執行。
原告其餘請求及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告戊○、乙○○負擔十八之一，被告辛○○負擔十八分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告戊○、乙○○、己○○、丁○○應自台北縣中和市○○路○○號樓上（含二樓
面積六三．二一平方公尺及三樓違章增建部分面積五五．六五平方公尺）全部遷出騰空將該屋返還與原告。㈡被告聯毅裝璜行即辛○○應自台北縣中和市○○路○○號一樓全部，遷出騰空將該屋返還與原告。㈢被告毅聯裝璜行即賴林金蘭應給付原告新台幣 (下同)八十八萬七千五百元，被告聯毅裝璜行即辛○○應給付原告一萬三千元及自本訴狀繕本送達之翌日起至給付之日止，按年利率百分之五計算之利息。 ㈣訴訟費用由被告連帶負擔。㈤原告願供擔保請求准予宣告假執行。
二、陳述：
()、查座落台北縣中和市○○路○○號兩層樓透天厝係被告戊○於民國四十五年租
用基地所建，嗣於六十一年間立約購買基地，登記於妻子張林寶蓮名下，於六十六年間妻子過世，乃將基地登記在長子張福安名下，原告之妻張麗英為被告戊○唯一女兒（戊○育有四子一女），事親至孝，原告過去經濟十分寬裕，每次戊○來訪，必待以ＸＯ洋酒，以名貴中西藥材孝敬戊○，烹煮名貴活海鮮，贈以高級外國製衣著手錶，經常帶他出外招待在梅子餐廳享用稀有名貴佳肴，各種貝類魚蝦活海鮮，青葉餐廳或海霸王等餐廳，每次花費以當時金錢總在數千元接近萬元之譜，而且還買了許多高級西點各類餅乾水果飲料回家享用，有時住在原告家裡一個月以上之久，原告始終非常慷慨招待，原告陪同戊○觀光旅遊全省名勝古蹟多處，住宿高級旅館，實有散金如土，毫不計較，花費不貲。即使對於四位內兄弟及其他妻親亦是招待食衣住行待如貴賓。三男丙○○，在原告家裡食宿三年，未付分文，七十九年間戊○之四男發生車禍，傷重危殆，戊○要求三名兒子解囊急救，均袖手不理，誤過車禍後第一天，在小醫院無人去繳手術急救費用，迨第二天戊○始以電話向女婿甲○○哭訴，諸子不孝不悌，見死不救，頓悟諸子不可靠，深感世態炎涼，原告獲悉，立即代繳醫療手術費用及保證金，並載戊○往返靜德醫院及林口長庚醫院，原告對岳家付出之多，罄竹難書，戊○感到毫無回饋原告，實在太難為情，尤其對於「救命」四男的恩情，多少有點耿耿於懷，當年房價便宜，乃主動提出以其名下之系爭透天厝一幢以贈與為名，過戶與張麗英，略表回饋之意，因感念兩夫妻始終慷慨救命之恩，乃自三月開始就唸著要將房屋過戶與張麗英，原告要被告戊○三思，預料內兄弟必將聯手反彈，反而不好。嗣戊○多次催促辦理房屋過戶，意極堅決，致拖到年底辦畢過戶手續。試問若戊○果有意亦贈兒子各四分之一房屋持分，怎會只叫女兒辦理而不是由諸位兒子出面辦理贈與手續，又何以沒有將諸兒印鑑章及身分證資料託付代書？況且戊○有四子一女，贈女兒四分之一，難道四分之三要分贈四位兒子？不知根據什麼數據，顯係臨訟瞎掰？次查雙方明知當時該屋市價，遠低於戊○所收受的。足證「贈與」云云，實則是由女婿支付遠高於該屋之買價，因此該屋實際上，並非贈與而是「超高價買賣」但事後被告竟聽信讒言，誣告女兒偽造文書，纏訟多時，身心俱碎，恩將仇報，往事那堪回首，致該屋猶被人無權占用，無心處理。
()、何況系爭房屋之基地地價稅及房捐早年，多由原告代繳，亦視為系爭房屋對價之一部分。又該屋翻修改為現代化廚廁及水電等設備皆由原告付費。
()、查原告於八十七年十二月間陪同妻子張麗英，去中和市○○路○○號毅聯裝璜
行找當時負責人賴林金蘭之夫辛○○，並出示房屋所有權狀，證明張麗英為該屋所有權人，被告毅聯裝璜行即賴林金蘭及今日負責人辛○○應與張麗英訂立租約繳納租金等語，惟辛○○以「我要尊老」不予理會，八十八年四月八日張麗英將該屋贈與並將過戶與其丈夫即原告甲○○管業，原告於八十八年五月七日委託蘇千祿律師寄存證信函通知毅聯裝璜行遷出，交還房屋未獲回信，惟被告戊○突寄來存證信函與蘇千祿律師：「中和市○○路○○號全棟房屋所有權係本人於七十九年十二月間以贈與原因信託登記給女兒張麗英名下」，但他仍然保有用益權云云，惟查建物謄本及所有權狀並無「信託登記」等字樣，被告並無用益權甚明，有建物謄本可稽，故其存證信函所稱「信託登記」亦屬謊言。
()、依戊○八十八年五月十三日所寄台北郵局五八一五號存證信函第一頁：「…安
樂路十五號全棟房屋所有權係本人於七十九年十二月間以贈與原因信託登記給女兒張麗英名下」云云，除「信託登記」，已如上述並非事實外，至少已坦承「全棟贈與」張麗英，不容其訴訟代理人即其三子丙○○信口雌黃，皂白顛倒。更何況信託法近年始公布施行，七十九年贈與時信託法尚未存在。
()、次查戊○非如丙○○所稱「不識字」而是「國民學校畢業」有戶籍謄本為證，
八十一年以前並無重聽，嗣因岳父誣告其女兒偽造文書等罪而不曾再來原告家了。
()、辛○○居然反於八十八年一月與戊○訂立租約，為期三年從八十八年一月十五
日至九十一年一月十五日止。查八十八年五月七日原告寄存證信函給辛○○要求遷讓房屋，八十八年五月十五日辛○○冒用甲○○之建物謄本，向台北縣政府申請營利事業登記，企圖使原告在不知情被設計為房東而未報租賃所得而受到稅捐機關漏稅處分。八十八年六月二日辛○○向台北縣稅捐稽徵處中和分處申請營業稅設籍登記，依照稅捐處規定必需繳驗該房屋稅單及與屋主即原房東訂立之租賃契約，惟查賴君迄未與屋主訂立租賃契約，請問其如何蒙混設籍得手？要之被告辛○○夫妻為惡意之無權占有人。
()、原告夫妻確於八十七年十二月份帶同房屋所有權狀出示辛○○與賴交涉，辛○
○若不知該屋非戊○所有，怎會在八十八年一月十五日與丙○○所訂之租約內增加一條：「辛○○向戊○租房子一事，一切由戊○負責，一切已（與）承租人無關…」見文思義，足證在訂立此租約之八十八年一月十五日以前，已充分知悉該租賃物不是戊○所有，昭然若揭，不容狡賴。故辛○○乃惡意承租人。為此聲請 鈞長迅即逕向中和市稅捐稽徵處調閱聯毅裝璜行辛○○稅籍資料全卷，從其呈送之申請書中可證明賴君為早已知情之惡意承租人，依照「行號（店舖）設立登記須知」規定辛○○需向稅捐處提出近期房屋稅單影本，辛○○無此項稅單？何能闖過審查關卡？凡此益可證明其惡意承租人。
()、原告夫妻於八十七年十二月間，當面通知被告辛○○，該屋為張麗英所有，應
與所有人訂約繳納租金，茲悉聯毅裝潢行月租只有三萬元，而且鄰居店租面積略小一、二平方公尺者，月租為四萬五千元，故系爭店面月租金，自以四萬五千元為合理，祇因被告戊○無法取得房屋稅單予被告庚○○○○（即賴林金蘭）、賴能源夫妻申報營業稅統一編號，只依「非營業用」廉價索取月租金．則裝潢行每月有租金差額一萬五千元之不當得利，而租金請求權之時效期間為五年，在過戶與原告前，張麗英有租金請求權，過戶與原告後，原告有租金請求權，原告夫妻當面通知與張麗英訂立租約及繳納租金被拒，原告取得系爭房屋所有權後，前經委託蘇千祿律師於八十八年五月七日去函通知庚○○○○遷出返還房屋置若罔聞，以上足證裝璜行先後兩老闆賴林金蘭、辛○○等均早已獲悉內情之惡意承租人，自有補足月租金與市價差額之義務。張麗英已將其為屋主時之對裝潢行月租金不當得利請求權移轉與原告（見債權讓與通知書證十五），茲原告以此訴狀繕本將債權移轉之通知送達債務人即毅聯裝璜行賴林金蘭應給付原告新台幣捌拾捌萬柒仟伍佰元，聯毅裝璜行即辛○○應給付原告新台幣壹萬參仟元。
()、經查系爭房屋前承租人即「二○○一玩具店」係於八十二年十月遷屋隔壁中和
市○○路○○號一樓營業，有店主出具之證明書為證。而賴林金蘭即毅聯裝璜行之店址固登記為中和市○○路○號，但該屋已經於八十三年辦理所有權滅失登記有登記簿謄本可查，依經驗法則一般像系爭一樓店面這麼像樣且租金比鄰近低了三分之一，是搶手貨，怎有可能閒置數年無人承租？只是賴林金蘭何日起租，因其向主管機關申報營業所在不實，致難從公文書上查證，但從其續租之租約始期為一月十五日推算，在八十三年一月十五日應已承租，即自八十三年一月份起租系爭店面，但原告只從八十三年六月十日起開始請求，至改名聯毅裝璜行之日，即八十八年五月十五日，共計四年十一個月零五日之店租差額，自屬合理。
()、緣被告毅聯裝璜行即賴林金蘭遷入中和市○○路○○號一樓營業之期，約在八
十三年三月間原先該址承租人黃忠雄於八十二年十月搬去隔鄰安樂路十三號營業之後，而原告請求毅聯裝璜行給付租金差額之期，係自八十三年六月十日起至改名聯毅裝潢行之日即八十八年五月十五日止，共計四年十一月零五日乘每月差額一萬五千元（15,000元×4年11月零5天=887,500）合計為新台幣八十八萬七千五百元，應由毅聯裝璜行給付與原告，而聯毅裝璜行核准設立日期為八十八年五月十五日起，至起訴之日止，共計二十六日（15,000元×26日=13,000元）合計一萬三千元，故聯毅裝璜行應給付原告一萬三千元差額。因案外人即系爭房屋前所有權人張麗英為所有權人期間所有之實際店租與行情店租之差額請求權，讓與原告。
()、呈上毅聯及聯毅裝璜行營利事業登記證各乙件，系爭房屋一樓店面前承租人黃忠雄之證明書為證。
()、案外人被告之子丙○○所稱三樓違建部分為其於八十八年三月僱工增建云云，
現場建材既看不出是新建，加以系爭房屋前所有人已於八十八年二月將三樓違建部分一併一、二樓向富邦產物保險公司投保火險，有證十二該公司保險單可證，足證丙○○之主張八十八年三月加蓋三樓部分為無稽。
()、對造佯稱四弟乙○○之車禍醫療費為丙○○繳納，請問他何時在何處繳幾期？
每期繳多少？收據何在？若是張麗英搶走戊○為乙○○所繳住院收據，則他有無報警處理？應該恨她入骨才是，怎可能在數月之間反而以唯一的不動產房屋全部贈與張麗英？而不贈與其他兒子？被告及諸兒子如今聯合顛倒皂白含血噴人之詭辯與本案無什關連。
()、被告美其名贈與愛女之系爭房屋，與長子張福安單獨繼承之系爭房屋基地，公
告現值是一與四○．五倍之比，特此敘明。被告子女五人，皆有扶養被告義務，何至斷炊之虞。
(十五)按依被告最近之戶籍謄本記載乙○○、己○○、丁○○等成年人仍設籍在系爭房屋安樂路十五號內，且 鈞長履勘現場時發現被告乙○○亦住在該屋二、三樓，祇因乙○○、己○○、丁○○等三被告，與被告戊○均為無權占有人，故均應自系爭房屋中和市○○路○○號樓上全部包含二樓面積六三．二一平方公尺及三樓違增部分面積五五．六五平方公尺，遷出騰空並將該二、三樓返還與原告，以障法益，至感德便。茲原告依民事訴訟法第二百五十六條第一款及二百五十五條但書為訴之追加。
乙、被告方面：除被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述外。被告乙○○、己○○未於最後言詞辯論期日到庭，惟據被告己○○其前之陳述及其餘被告聲明及陳述如左：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
(一)、被告戊○部份：
１、系爭房子本來四分之一過戶給訴外人即原告之妻張麗英 (被告戊○之女)，因被告戊○有四個小孩，被告戊○又不識字且中聽，都是張麗英一手主導，贈與本來只要給四分之一，後來張麗英請代書全部過戶，被告戊○才會告張麗英偽造文書。原告從未曾住過系爭房子，被告戊○未曾交付系爭房子。
２、張麗英請被告戊○喝洋酒及名貴中藥、佳肴及各式海鮮之目的，騙取被告戊○之房子及退休金、會錢近二百萬元，到現在沒還過一毛錢。被告戊○不曾在原告家過一天，並無原告所說三個月之久。又與共赴全省觀光、待之如貴賓、住宿三年，原告應舉証。張麗英以孝順騙取被告戊○唯一的房子，且終止房租收入，現又趕出住所，叫被告戊○如何維生。
３、房屋稅由原告繳納及由其整修應舉証，被告之廚廁及水電設備保持二十年來之現狀。
４、系爭房子過戶印鑑是偽刻的，與印鑑証明不符。
５、戊○從未要把房子交給原告，一直要等到百年以後才給他。
(二)、被告乙○○部份：被告是從小在那裡長大的。
(二)、被告辛○○部份：被告不知系爭房子為原告的，戊○和被告訂約，租金每個月
都付給被告戊○。契約一年與戊○一次，今年 (八十八年)因有裝潢所以訂三年，於八十八年一月十五日契約已定。原告有說房子所有權是他的，但被告沒有看到權狀，被告是今年 (八十八年)農曆過年前知道的。被告已租了二年多了，戊○從未曾向被告提及房子為張麗英的。不清楚戊○過戶後有無交付予張麗英。被告公司名稱現改為聯毅，被告為負責人。僅被告一人名義與戊○簽立租約，被告只是單純之承租人，不過問他們的家務事。
(三)、被告賴林金蘭部份：並未與簽立系爭房屋一樓之租約，僅辛○○本人名義有與戊○簽約。
(四)、被告己○○部份：
被告己○○，原告叫被告搬家，被告不肯，那房子是我爸爸戊○的，被告已住了三十幾年。
理 由
一、本件被告乙○○、丁○○、己○○經合法通知，未於言詞辯論期日或最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款分別定有明文。查本件原告於訴訟進行中，就遷讓房屋部份之請求，追加被告乙○○、己○○、丁○○及擴張被告林賴金蘭給付之請求，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，於法相合，應予准許。
三、本件原告起訴主張：被告戊○於民國七十九年間將台北縣中和市○○路○○號兩層樓透天厝房屋贈與給訴外人張麗英 (即原告之妻、被告戊○之女)，張麗英於八十八年四月八日移轉登記予原告，被告戊○及乙○○、己○○、丁○○均係無權占有人，應騰空遷讓返還該屋之二樓及三樓增建部份，被告辛○○向被告戊○承租該屋一樓，亦為無權占有，應自該屋一樓遷讓返還該屋一樓。被告戊○、乙○○則以：系爭房子本來四分之一過戶給訴外人即原告之妻張麗英 (被告戊○之女) ，因被告戊○有四個小孩，被告戊○又不識字且中聽，都是張麗英一手主導，贈與本來只要給四分之一，後來張麗英請代書全部過戶，被告戊○才會告張麗英偽造文書。原告從未曾住過系爭房子，被告戊○未曾交付系爭房子及爭房子過戶印鑑是偽刻的，與印鑑証明不符為辯。經查：
１、原告主張被告戊○於七十九年間贈與移轉系爭房屋所有權予訴外人張麗英，而張麗英於八十八年四月八日移轉登記予原告，業據原告提出建物登記謄本為証，且為被告戊○、乙○○、己○○所不爭執，堪信為真實。本件爭執要點厥在於究竟被告戊○究於七十九年間係欲贈與系爭房屋之全部所有權予訴外人張麗英 (即原告之妻、被告戊○之女)，亦或張麗英於七十九年間利用被告戊○不識字且中聽，詐欺被告戊○，使被告戊○本欲過戶系爭房屋所有權應有部份四分之一予張麗英，而由張麗英偽造文書及主導請代書全部過戶予張麗英。
２、查訴外人張麗英被訴文書案件，業經板橋地方法院以八十一年度易字第四五四號判決及台灣高等法院以八十一年度上易字第二六七八號判決訴外人張麗英無罪確定。有原告所提前開判決在卷可稽，並經本院調閱前開刑事案卷全卷在卷，經核無訛，有該案卷可參。
３、次查訴外人張麗英於前開刑事案件審理中稱：是我爸爸戊○說要將房子全部過戶給我，找不到所有權狀，打電話給我大哥張福安問權狀有無在他那裡，張福安說沒有，我爸爸才說要去辦遺失，並委託鍾毓真代書辦理；我有和我爸爸去戶政事務所辦理印鑑証明，但我沒有到中和地政事務所去過云云。而被告戊○於該刑事案件審理中亦陳稱：我房屋所有權狀放在大兒子張福安處，印鑑也放在他那裡保管；我有說過要將四分之一房屋權利過戶給她 (指張麗英) ，因她向我要，所以我才和她去代書處；我沒有向代書說要全部給她，因我不識字，所以不知道，去年十一月間有和女兒張麗英去戶政事務所報印鑑遺失申請補發，因我女兒叫我去的，我因無聊就和她去 (參八十一年二月十四日筆錄)；我有去戶政事務所去變更印鑑 (參八十一年三月十三日筆錄) 云云。惟証人即土地代書鍾毓真在本院八十一年度易字第四五四號審理中亦結証稱：七十九年十月底張麗英夫婦來問我所有權狀遺失和贈與之事項如何辦理；不到一星期，在十一月二日她們夫婦就把戊○之印鑑交給我，我說要叫戊○本人來問清楚，十一月五日戊○來了，他說他所有權狀丟了找不到，叫我代辦補發手續，我問他房屋是否贈與給張麗英，他說是，我問得很清楚，他答得也是很肯定，我就辦理申請補發書狀，當時戊○知覺正常等語(見本院八十一年易字第四五四號卷三五至三七頁)，是足見被告戊○所稱只向代書鍾毓真說辦理四分之一所有權過戶與被告之說顯不可採。而辦理所有權狀遺失申請補發手續，張麗英信其父戊○之言，該權狀遺失，邀戊○與之同往辦理變更印鑑及請代理補發所有權狀及贈與過戶手續，自無使公務員登載不實之可言，亦無被告戊○、乙○○主張之被告戊○未曾交付系爭房子及爭房子過戶印鑑是偽刻的，與印鑑証明不符之情。
４、再查被告戊○於八十八年五月十八日寄予蘇千祿律師之存證信函亦載明：﹄查甲○○委稱事項隱匿實情，藉此揭穿以免混淆視聽。座落中和市○○路○○號全棟房屋所有權係本人於七十九年十二月間以贈與原因信託登記給女兒張麗英名下，在未移轉前該屋已由本人出租，每月收取租金供生活之需，用以維生。即使移轉登記在女兒張麗英名下本人擁有羚該屋之使用、收益權維持不變 (租賃權)直至壽終正寢，女兒也不得異議。從七十九年迄今女兒尚不敢僭越尚初之約束。查該屋基地也登記在長子張福安名下，今不論長子或長女自始均無條件同意房子連同基地由本人出租，租金歸父親所得養老，故本人將房子租給賴能源已數年，每月租金新台幣三萬元正。張麗英明知與老爸有此特約，不敢貿然妄動，今未徵得老爸同意擅自將建物所有權於八十八年四月悄然移轉過戶其夫甲○○ (女婿)已屬不當，今再藉甲○○名義發動毀約，逼退承租人，無異切斷老爸收入…等』。由被告戊○所寄存證信函所載可知，被告戊○顯然有贈與全部建物所有權之意，而非單純移轉系爭建物所有權四分之一，應可認定。至被告戊○與訴外人張麗英是否有信託契約，因原告否認，被告戊○復未主張及舉証以實其說，尚難採信。
５、又被告戊○復主張被告從未把系爭房屋交付給原告，一直要到被告百年以後才給她 (指原告之妻)。但查依據原告之妻張麗英與被告戊○之系爭房屋之書面贈與契約，並無被告於百年後始交付系爭房屋之約定，被告復未能舉証以實其說，是被告此部份抗辯，亦難採信。
四、綜上所述系爭建物所有權全部業經被告戊○贈與訴外人張麗英，並移轉所有權予訴外人張麗英，而張麗英再移轉登記予原告，由原告取得所有權，應可認定。
五、查本件原告取得系爭建物所有權，已如前述，而系爭建物三樓增建部份，經本院八十八年十二月十四日現場履勘結果並無獨立之出入口，該增建部份之所有權亦為原告所有，其面積則如本院囑託台北縣中和市地政事務所測量如附件複徵成果圖所示第三層面積，有該複丈圖在卷可稽。而被告戊○及乙○○仍居住於系爭建物二、三樓，並經本院八十八年十二月十四日現場履勘屬實，且為被告戊○、乙○○所自認，從而原告本於所有權請求被告戊○、乙○○自系爭建物二樓及三樓遷出返還所有物，核無不合，應予准許。
六、又被告辛○○現雖自被告戊○承租系爭房屋一樓之建物，為被告戊○及辛○○所是認，但被告戊○早已將有權移轉，現原告為所有權人，是原告本於所有物返還請求權請求被告辛○○遷讓返還系爭建物一樓，亦有理由，應予准許。
七、至原告請求被告己○○、丁○○遷出系爭建物二、三樓部份，原告雖主張依最近之戶籍謄本記載許明雲、丁○○等成年人仍設籍在系爭房屋安樂路十五號內，但未主張及舉証被告己○○、丁○○確實有居住於該處，僅單純設立戶籍，而本院八十八年十二月十四日現場履勘時亦未見被告己○○、丁○○二人有居住於該處，而被告辛○○於本院現場履勘時亦陳稱：二、三樓部份是戊○還有他的第四個兒子乙○○在居住，而戶政機關之戶籍登記僅係行政管理上為登記，並不証明被告丁○○、己○○即係居住占有系爭房屋之人，是原告請求被告己○○、丁○○遷讓返還系爭建物二、三樓為無理由，應予駁回。
八、原告主張：原告夫妻於八十七年十二月間，當面通知被告辛○○，該屋為張麗英所有，應與所有人訂約繳納租金，茲悉聯毅裝潢行月租只有三萬元，而且鄰居店租面積略小一、二平方公尺者，月租為四萬五千元，故系爭店面月租金，自以四萬五千元為合理，祇因被告戊○無法取得房屋稅單予被告庚○○○○（即賴林金蘭）、賴能源夫妻申報營業稅統一編號，只依「非營業用」廉價索取月租金．則裝潢行每月有租金差額一萬五千元之不當得利，而租金請求權之時效期間為五年，在過戶與原告前，張麗英有租金請求權，過戶與原告後，原告有租金請求權，原告夫妻當面通知與張麗英訂立租約及繳納租金被拒，原告取得系爭房屋所有權後，前經委託蘇千祿律師於八十八年五月七日去函通知庚○○○○遷出返還房屋置若罔聞，以上足證裝璜行先後兩老闆賴林金蘭、辛○○等均早已獲悉內情之惡意承租人，（有戊○之存證信函可證）自有補足月租金與市價差額之義務。張麗英已將其為屋主時之對裝潢行月租金不當得利請求權移轉與原告，茲原告以此訴狀繕本將債權移轉之通知送達債務人即毅聯裝璜行賴林金蘭應給付原告八十八萬七千五百元，聯毅裝璜行即辛○○應給付原告一萬三千元云云。被告辛○○則以：被告不知系爭房子為原告的，戊○和被告訂約，租金每個月都付給被告戊○。
契約一年與戊○一次，今年 (八十八年)因有裝潢所以訂三年，於八十八年一月十五日契約已定。原告有說房子所有權是他的，但被告沒有看到權狀，被告是今年 (八十八年)農曆過年前知道的。被告已租了二年多了，戊○從未曾向被告提及房子為張麗英的為辯等語。被告賴林金蘭則辯稱並未向被告戊○承租系爭房屋一樓云云。
九、原告雖主張系爭房屋一樓之建物之租金應為每月四十五萬元云云。惟按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄巿或縣（巿）政府得依前項所定標準強制減定之。土地法第九十七條定明文。又查系爭建物座落之土地台北縣中和市○○○段外南勢角小段三二０之九十一地號 (重測後為大華二十四地號)，而附於本院八十八年度重訴字第二五七號卷內之台北縣中和地政事務所地價証明書所載該土地八十年七月及八十三年七月、八十六年七月之申報地價均為四萬九千五百元。且系爭房屋一、二樓之現值總經本院囑託華信不動產鑑定公司鑑定結果係十八萬七千三百八十六元有該鑑定報告在卷可稽，因此依開規定本件系爭房屋一、二樓之租金以土地及建物之申報總價之年息百分之十計之則每年租金為〔 (每平方公尺之土地申報地價４９５００元ｘ土地面積６４．４９十房屋價值１８７３８６元)〕ｘ１０／１００為三十三萬七千九百六十四元，換算為月租金，即為〔0000000ｘ１／１２〕為二萬八千一百六十四元，每月租金最高限額尚不足三萬元，而本件原告主張之標的則尚且僅有系爭建物一樓而已，其租金更應低於前開數額，因此原告就系爭建物一樓顯無受有每月租金三萬元以上至四萬五千元間之一萬五千元之損害，而被告賴林金蘭否認有向被告戊○承租系爭房屋一樓，，但被告賴林金蘭縱有向被告戊○承租及被告辛○○有向被告戊○承租系爭建物一樓租金每月三萬元，亦顯無受有相當於逾租金三萬元至四萬五千元間之一萬五千元差額之不當得利可言，從而原告請求被告辛○○、被告賴林金蘭給付於與被告戊○約定月租金三萬元以上至四萬五千元間之租金差額即被告賴林金蘭係自八十三年六月十日起至改名聯毅裝潢行之日即八十八年五月十五日止，共計四年十一月零五日乘每月差額一萬五千元（15,000元×4年11月零5天=887,500）合計為新台幣八十八萬七千五百元，被告自八十八年五月十五日起，至起訴之日止，共計二十六日（15,000元×26日=13,000元）合計一萬三千元之不當得利及遲延利息，顯無理由，均應予駁回。
十、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就渠勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。至渠敗訴部分之假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
十一因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，而原
告聲請傳訊証人林阿圳、張麗英以証明被告賴林金蘭有向被告戊○承租系爭房屋一樓亦無傳訊必要，附此敘明。
十二、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條一項前段、第八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 游婷麟右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日~B書記官 郭玉芬