臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第一二○二號
原 告 文榮建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李振林律師
丁○○ 住台北市○○路○段○○巷○○號被 告 丙○○ 住台北縣板橋市○○路○○○巷○號四樓訴訟代理人 乙○○右當事人間請求返還補償金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰柒拾萬元，及自民國八十八年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣貳佰柒拾萬元正，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣原告經由土地仲介人張敏浚之介紹，於民國八十六年十月二十三日起與被告
丙○○︵及其餘地主蕭松茂等人︶簽訂合建契約，被告︵與蕭松茂等其餘地主︶提供其等所有座落於台北縣板橋市○○段一０七五至一０九七地號等23 筆土地持分全部，面積壹零參玖平方公尺，由原告負責出資興建鋼筋混凝土構造地上十二層，地下室二層之高級大樓。嗣原告依合建契約第五條之約定給付被告第一期保証金一百萬元，並補償被告頂樓建築、裝潢設備費用一百七十萬元，作為原告履行合建契約之誠意保証。原告復依合建契約第七條第一項之約定，提出規劃設計圖送交全體地主即被告與其他地主確認之，惟因地主人數多達二十餘人，意見不易整合，致原告先後多次提出之設計規劃圖予全體地主，均無法達成一致之確認同意。
㈡查依兩造訂定之合建契約第七條第一項及第二項之約定，規劃設計圖必須經甲
方即被告︵與其他地主︶之確認同意始生效力，且規劃設計圖必須經地主︵即被告與其他地主︶同意後始能依地主簽認之設計圖向主管機關提出建造執照申請，此有合建契約書可稽。
㈢本件合建契約之申請建築執照，因部分地主未能確認規劃設計圖或提出銀行貸
款塗銷証明書或拆除同意書，建造執照之申請業經台北縣政府工務局註銷，合建契約已屬給付不能，本件合建契約係於八十六年十月二十二日起與被告及其他地主所訂定，依合建契約第二條第二項之約定，係依容積率管制實施前建築法令規劃，查容積率管制於八十六年八月十五日已實施，惟台北縣政府工務局為便民利民，對於公告實施容積管制前及八十七年十二月底前已掛號申請建造執照者，仍得依容積率管制前之建築法令規劃，是故，為期能依容積率管制實施前規劃本件合建之範圍，俾獲得兩造之最大利益，本件合建契約已先行提出建造執照之申請掛號，至規劃設計圖及地主拆除同意書、銀行貸款塗銷証明書等等文件，則依規定另行補正即可。
㈣兩造於簽訂合建契約後，原告隨即依約於八十七年三月十四日提出規劃設計圖
予被告及其他地主確認，惟未得全體地主之確認同意，原告隨即依地主之意見，修正規劃設計圖，繼於八十七年三月二十二日、八十七年七月三日、八十七年七月二十日、八十七年十一月一日、八十七年十一月十五日、八十七年十二月間等時日提出予被告及全體地主確認同意，惟仍有部分地主未能確認同意，即不願交付拆除同意書或辦理銀行貸款塗銷手續，依合建契約第七條之約定規劃設計圖應經全體地主確認同意始得申請建造執照，故原告因而無法申請建照。然為能依容積率管制前之法令建築，經地主同意乃先行申請建造執照掛號，至規劃設計圖、拆除同意書及銀行貸款塗銷等文件則另行補正之。嗣原告為期合建契約遂行，乃以權宜之法建議被告及其他地主先行補正規劃設計圖，並提出拆除同意書及辦理銀行貸款塗銷手續等文件，俾免建照遭工務局註銷，經原告函催被告及其他地主，惟仍未得全體地主之同意及提出，原告乃繼續於八十七年十二月二十六日再行提出規劃設計圖予被告及其他地主確認，惟仍有部份地主未能確認同意及提出。
㈤嗣台北縣工務局為清理「實施容積率管制前及八十七年十二月底前掛號之建造
執照申請案件」，乃再通知原告須於八十八年二月底前補正建造執照所須之文件，否則逕予註銷申請，原告乃將該會議紀錄附函予被告及其他地主促請全體地主即速配合辦理，否則建照將遭註銷，乃部分地主猶未能配合辦理，致本件合建契約之建造執照遭註銷。則，本件合建契約應有后列情形之一：
⑴不可歸責於兩造之事由致合建契約給付不能：查因部分地主未能補正申請建
造執照所須之規劃設計圖或地主拆除同意書或銀行貸款塗銷証明書等文件，致本件合建契約之建造執照遭註銷而不能依容積率實施前之建築法令規劃建築，則系爭合建契約顯已陷於不能履行之給付不能而失其效力，惟此給付不能係因不可歸責雙當事人之事由︵台北縣政府工務局註銷建照申請，係因部分地主未能確認規劃設計圖或提出拆除同意書或銀行貸款塗銷証明書所致︶，惟原告已依約個別給付被告第一期保証金一百萬元及補償被告頂樓建築、裝潢費一百七十萬元，合計二百七十萬元，依民法第二百六十六條之規定，因不可歸責於雙方當事人之事由原告已為對待給付，得依關於不當得利之規定，請求返還。按保証金之給付係依地主房屋之坪數或其他因素個別給付，地主間互不相干而為可分，併此敘明。
⑵退步言，就本件合建契約之履行若非屬不可歸責於兩造，應屬可歸責於被告之事由致合建契約給付不能：
①查本件合建契約係依容積率實施管制前之建築法令規劃，本件合建契約於
簽訂時容積率管制已實施，故依工務局之規定須以補正方式為之，換言之，須於建照註銷前補正規劃設計圖、拆除同意書或銀行貸款塗銷証明書，否則合建契約即不能履行。則基於合建契約不可分之性質，亦即確認規劃設計圖，提出拆除同意書及辦理銀行貸款塗銷手續係不可分債之性質，易言之，只要有任何一個地主未能確認或配合辦理，就合建契約不可分之性質即應視為未得全體地主同意或提出，即屬可歸責於被告之事由致合建契約給付不能。
②合建契約不能履行即屬可歸責於被告之事由，依民法第二百五十六條、二百二十六條及二百五十九條之規定，原告即得解除契約請求返還保証金。
原告於支付命令聲請時，已為解除契約之意思表示，倘鈞院認該解除契約不生效力，則原告爰以此準備書狀送達解除兩造間之合建契約。
⑶或因可歸責於被告之事由致給付遲延：查本件合建契約建造執照僅係申請掛
號，並未獲核准，仍待補正規劃設計圖、地主拆除同意書或銀行貸款塗銷証明書後始進行審核。故原告於獲知工務局召開會議催請補正時，即催告全體地主配合辦理，惟仍有部分地主猶未同意確認及提出，則基於合建契約係不可分債之性質，只要有一地主未予確認或提出即視為全體地主不同意，本件合建契約顯屬可歸責於被告之事由致給付遲延，依民法第二百五十四條、第二百五十九條之規定，原告即得解除契約，請求返還保証金，故原告乃於八十八年四月二日委由律師發函解除合建契約返還保証金，要屬合法。
㈥查本件合建契約申請建造執照時遭台北縣工務局以地上物銀行貸款未塗銷及部
分現有建物所有權人尚未蓋章同意拆除為由註銷申請，致合建契約無法依第二條約定「依容積率管制前之法令建築」而給付不能。查依合建契約第十條之約定，凡申請建照．．．等事項需甲方︵即被告及其他地主︶蓋章，出具証件．
．．或協同辦理時，甲方應即配合辦理不得推諉。惟查：
⑴地上物銀行貸款塗銷部分：被告所有之地上物雖未貸款，然地上物有貸款者之地主均未依約辦理地上物銀行貸款塗銷之手續，此有建物謄本可稽。
⑵部分建物所有權人尚未蓋章同意拆除：依據同意拆除建物者，須於申請人名
冊蓋章同意提出申請，惟被告及部分地主未蓋章同意拆除，此有申請名冊可稽。
⑶按合建契約乃屬給付不可分，只要地主有任何一人未能依約塗銷地上物貸款
或蓋章同意拆除建物，建造執照之申請即無法獲准。從而，被告及部分地主未能蓋章同意拆除建物且部分地主亦未能依約塗銷銀行貸款，經原告催告仍未補正，致台北縣工務局註銷建照申請，合建契約因而無法履行，自應因不可分債之性質而視為可歸責於被告之事由致合建契約給付不能，原告自得依民法第二百五十六條、第二百二十六條及第二百五十九條之規定，解除契約請求返還保証金及補償金二百七十萬元。
㈦原告送交被告︵與其他地主︶確認之規劃設計圖︵見合建契約第七條第一項︶
，係由建築師依據地主分配之面積、位置等，事先規劃設計後，提出予地主，藉此，廣徵地主之意見，再次修正，反覆為之，不斷提出、修正。易言之，規劃設計圖係建商提出予地主之設計圖，復經地主表示意見，終致全體同意確認，始得進而交予建築師繪製施工圖，據以申請建造執照。惟因地主人數達二十餘人，意見不易整合，規劃設計圖經數十次修正，均無法達成一致之確認同意簽認，原告因此無法憑地主一致簽認之規劃設計圖向主管機關提出建照之申請，合建契約遂無法進行。則依合建契約第七條之約定，規劃設計圖須送交甲方︵即被告及其他地主︶確認同意始生效，本件合建契約已因全體地主無法確認同意，而生解除條件成就，合建契約即失去效力，被告所收受之保証金及補償金二百七十萬元即屬不當得利，應返還予原告。
㈧再者，原告所提出之規劃設計圖因無法得到全體地主之確認同意，致原告無法
向主管機關提出建照執照之申請。此等情事，應非可歸責於原告；至被告及其他地主對於原告所提之規劃設計圖無法全體一致確認同意，亦屬不可歸責於被告之事由。按民法第二百六十六條之規定，因不可歸責於雙方當事人事由，致一方給付不能，他方免為對待給付，如已為一部或全部之對得給付，得依關於不當得利之規定，請求返還。茲原告送交被告之設計規劃圖無法得到全體地主之一致確認同意，顯屬不可歸責雙方當事人之事由，原告與被告均免為對待之給付，惟被告前收受之二百七十五萬元保証金及補償金，依前揭民法之規定，自屬不當得利，應返還予原告。原告並於八十八年四月二日發函催請被告返還上揭金額在案。
㈨被告所辯皆屬不實，茲分述如后：
⑴被告辯稱依兩造協議書之約定，不得將協議內容讓第三人獲知，否則違約，
保証金及補償金應由被告沒收云云。惟查，本件合建契約給付不能乃可歸責於被告，被告自應返還保証金及補償金已如上述，再者原告乃依法請求，自非無故告知第三人協議內容，且被告之房屋之頂樓並未拆除，又屬可歸責於被告致合建契約給付不能，自應返還保証金及補償金。
⑵被告辯稱原告欲將合建契約中未包括之一一九八至一一一七地號土地列入合
建範圍云云，惟查，上揭地號土地，於地籍圖內僅有一一一七地號土地，並無一一九八等地號土地，被告所指當子虛無有。合建契約進行中雖有部分地主提議納入鄰地建築，惟並未成行，原告所提規劃設計圖亦無被告所指之地號。
⑶被告辯稱原告所提規劃設計圖內容前後不一云云，惟查，被告於確認規劃設
計圖時從未提出異議，且曾確認原告所提之規劃設計圖，至被告對規劃設計圖曾提出「Ｋ︵廚房︶Ｄ︵餐廳︶最好應連在一起」之意見，並無其他之意見，且繼之於原告提出之規劃設計圖則確認同意。
⑷被告辯稱所有同意興建之被告，其土地面積已達可建面積云云，惟查本件合
建契約依第一條之約定，合建範圍之土地並沒有以達可建面積即須建築之約定。自不得以同意之地主之土地興建，況不同意之地主其建物參於其中，如可建築乎！再查，合建契約第十八條雖有約定，於簽定本契約日起二個月不能取得全部地主所有人同意，終止本契約．．．但．．．達法規可建面積之基地不在此限。惟此約定係指簽約時未能取得全部土地所有人簽定時，始有適用，今合建契約已取得所有土地所有人權簽定，即不可捨部分地主而建築，該條但書即無適用之餘地，自無再以同意者之土地面積達可建面積進行興建之情，被告顯有誤會。
⑸被告辯稱均未收受原告所寄發之催告被告確認規劃設計圖、簽認拆除同意書
及辦理塗銷銀行貸款手續之存證信函云云，惟原告於八十七年十二月四日寄發予被告之台北光復郵局台北三六支局八七九號、於八十八年二月二十三日寄發予被告之三重正義郵局第一四三號存證信函及八十八年四月二日委託方正彬律師寄發予被告之台北法院郵局存證信函第一二四號，均經郵局二次送達被告位於台北縣板橋市○○路○○○巷○號四樓之住所，被告均未收受，經郵局招領，被告亦置之不理，致招領逾期退回，是被告故意拒絕收受原告之通知信函甚明。原告按被告在合建契約內記載之通信地址寄發存證信函，被告寄拒絕接受，致無法送達，依合建契約第十九條第一項之約定，均已視為送達，上揭存證信函所為之意思表示即生效力。再者，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之住居所、營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人閱讀與否，該通知可發生意思表示之效力（最高法院五十四年台上字第九五二號判例可資參照），是原告所寄發之上揭存證信函已發生意思表示之效力無疑。
⑹被告辯稱地上物銀行貸款塗銷應由原告負責云云，惟兩造雖訂有合建契約第
九條約定統籌向一家金融機構貸款，惟並非全部地主均統一辦理，仍有部分地主康琴雲、洪清坤、顏先賢等三人欲自行辦理塗銷，惟均未辦理完成，至於統一辦理之地主，雖由原告統籌向合作金庫北寧支庫辦理，惟仍須地主之協同辦理，並非原告獨自辦理，依合建契約第十條之約定，地主有協同辦理之義務，經原告二次催告辦理銀行貸款塗銷，茲地主之貸款塗銷均未辦理完成，即合建契約之不能履行，即屬可規則於被告及地主。
⑺被告辯稱建物所有權人未蓋章同意拆除與建照註銷無關云云，惟台北縣政府
工務局註銷建照之理由，其所附簽呈說明「本案涉及銀行貸款塗銷．．．．．．且部分現有建物所有權人尚未蓋章同意拆除」，原告何來變造之情；依合建契約第六條第二項之約定係約定地主交付房屋予原告拆除之期限，否則地主不同意拆除建物，建照無法核准，原告何能於建照核准後三十日拆除建物，被告顯係有所誤會；況原告催告被告之存證信函通知，已發生意思表示效力，已如前述，是原告雖僅例示洪清坤、張文擔二人，惟被告既未簽認拆除同意書，即應配合辦理。惟被告均未配合辦理，致合建契約之給付不能，應屬可歸責被告及地主。
⑻被告辯稱原告未盡力、無意繼續興建為建照申請遭註銷之原因云云，惟原告
未能完成合建，自始均努力設法取得所有地主之簽約，對於無意合建者，則由原告出資購買其房地，原告因而支出高於市價一倍約三千萬元購買板橋市○○路○○○巷○號、八號及八號三樓之房屋，足認原告費心盡力完成合建之誠意，原告既已投入大筆金錢，如不進行合建，將損失不貲，原告何已有不完成之理。
三、證據：提出合建契約影本乙份、規劃設計圖影本九份、台北法院郵局存證信函影本乙份、台北縣政府工務局八十八年八月十六日八八北工建字第Ａ九八三─一號函影本二紙、台北縣政府公告影本乙紙、台北縣政府八十七年十月廿一日八七北府工建字第三三四０五二號函影本乙紙、台北光復郵局存証信函第八七九號函影本乙份、研商建造執照、使用執照如何貫徹核發作業會議紀錄影本乙紙、三重正義郵局存證信函第一四三號、建物謄本十六紙、拆除執照申請書、拆除面積及申請人名冊影本四紙、台北光復郵局八十七年十二月四日函件執據影本二紙及寄予丙○○之信封正反面影本一紙、三重正義郵局八十八年二月二十三日函件存根影本一紙及寄予丙○○之信封正反面影本一紙、寄予丙○○之信封正反面影本三紙、原告購買房屋三戶之建物謄本三紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠保證金之性質為單純保證原告確實依照契約及協議書履行債務，與租賃契約之
押租金相類，是合建契約於交付保證金時即為成立（參照司法院二十年院字第一九０九號解釋），並發生效力，契約書第七條第一項係指確認後方可明瞭合建範圍之所有土地究所何指，而非將地主確認作為解除條件。
㈡原告與被告間之合建契約係一獨立契約，合建契約並非不可分契約，而屬一獨
立契約：查原告與各地主間所訂立之合建契約，其給付標的應屬可分，原告主張合建契約有不可分之性質，顯與民法第二百九十二條之規定不符，且合建契約條款從未有記載本契約係屬不可分之文字，原告主張顯不可採。被告與原告係個別簽約而非集體簽約，被告無法了解原告與其他地主間之原因，被告個人無違約之事由。原告訴訟代理人亦曾指出：「你們（指被告）從頭到尾都沒有錯，是被別人拖累的」。
㈢建築設計圖之無法確認係可歸責於原告：地主無法達成一致確認，乃係因原告
將訂約時所提出之設計圖於訂約後多次變更，原告於八十七年四月三日與地主所召開之會議中，又突然聲明欲將合建契約中未包括之一一九八至一一一七號土地列入合建契約範圍，此為導致地主無法與原告達成一致協議之原因，是無法履行契約應屬可歸責於雙方，對此學者見解認應類推適用可歸責於債務人即原告給付不能之規定，再依過失相抵來訂債權人之責任範圍。
⑴原告對於建築設計圖樣之確認、變更等問題，並未依契約第十九條第一項之
規定以書面掛號之方式通知被告，致被告須從鄰里間之言語相傳始能得之相關訊息，進而參與設計圖樣之確認討論，且被告並未做出任何不同意或不確認之行為。
⑵原告擅自增列原契約所無之土地於建築圖樣內並變更設計，依契約第一、二
條所載之基地範圍並未包括第一一九八至一一一七地號土地，原告為獲得更大面積之建築基地，竟擅自與前開地號地主訂立合建契約，亦未事先告知已簽約地主，即將此部份提出要求確認，而建照無法獲准完全係因原告違反合建契約之規定，原告提出不符當初簽約時之土地面積與房屋分配方式並逾越雙方訂約當時之認知，原告除增加合建契約所無之基地外，尚欲將建築由十二曾增蓋為十四層，而將建築設計予以變更，致減少地主分配之坪數，改變分配之房屋位置、內部設計等，方導致地主對建商所提之建築設計圖無法確認，是原告提出之建築設計圖，內容前後不一，原告對於地主之不同意見不作整合之規劃，反而一再以變更設計圖或擱置之方式來處理，使得對於建築設計外行之被告最後須承擔不配合之責任。
⑶所有同意興建之被告，其土地面積合計已達可興建約定建築所需之面積，依
據原告與被告於八十七年二月十九日簽訂之契約與協議書，係約定第一０七五號一０七六號之地主均同意時即需開始建築，而此二筆土地之基地係被告房屋所座落之基地，其面一百八十七平方公尺、深度超過七公尺，寬度超過十四公尺，已符合興建十二層建築之建築基地最小面積之規定，事實上，此二筆土地之地主均同意與原告訂立合建契約。
⑷原告因投入之金額遲遲無法回收，遂生收手念頭，臺北縣工務局撤銷原告之
建照申請係於八十八年八月十六日，惟原告以存證信函通知地主欲解除契約，並公佈地主所收受之保證金、補償金返還日期為八十八年四月二日，此期間仍有四個月之時間可供原告與地主為最後之確認，其逕採解約途徑，顯示其辜負大多數地主願意與原告合建之期待，完全未盡力，亦無續建之心。
㈣台北縣政府註銷原圖並未提及係地主不能配合蓋章之情，該註銷理由中僅提及
地上物銀行貸款未塗銷，並非如原告所主張係因地上物貸款未塗銷及部分現有建築物所有權未蓋章同意拆除，所有權人是否蓋章同意拆除地上物，已有合建契約書第六條規定，有關地上物騰清係建照核准後三十日為之之規定，與原告建照申請遭塗銷毫無相關，據原告所發之存證信函中，僅提及「洪清坤、張文擔」未簽同意拆除書，而未提及被告，況且被告從未收到原告應以掛號郵寄之同意拆除書，被告要如何同意。
㈤另地上物申請貸款之塗銷也與被告無關，依合建契約第九條規定「若被告有向
金融機構貸款，為順利取得拆除同意書，由原告統籌向一家金融機構貸款，此貸款直接轉入房貸，期間銀行利息仍由借貸者繼續繳付」，是地主之地上物若有貸款時，須由原告統籌向一家金融機構貸款，而非由地主辦理地上物銀行貸款塗銷手續，換言之，地主對其原有地上物之貸款，僅負「繼續繳納銀行利息」之義務，而非如原告所主張係負「地主未依約辦理地上物銀行貸款塗銷之手續」義務，此部份不可歸責於被告，應由原告負責，且原告亦於言詞辯論狀內承認被告所有之地上物並未貸款。
㈥按協議書第五條約定雙方不得將協議書內容讓第三者獲知或影本流出由對方取
得時，則雙方院無條件放棄上述權利，並以違約論，今原告竟在對所有住戶之存證信函上，將其對所有住戶包括被告所支付之金額加以詳細具列，顯已違約，依契約書第十七條第三項之規定，原告違約時，其所交付之保證金與補償金應由被告沒收。且協議書第二點、第三條約定，二百七十萬元包括保證金一百萬元及頂樓補償費一百七十萬元，協議書內並未提及被告於收受保證金或補償金後須拆除五樓之建築，從訂約真意觀之，該約定係被告為確保原告能真正履行該合建契約，遂於訂約時提出此一價額，而一百七十萬元係於訂約時由原告一次付清，此金額係原告為達到簽訂合建契約之目的而補償給被告，與拆屋毫無關聯，原告主張「五樓沒有拆除，所以要還錢」，顯與簽訂協議書時之當事人真意不符。
㈥原告與被告間之合建契約係一獨立契約，合建契約並非不可分契約，而屬一獨
立契約：查原告與各地主間所訂立之合建契約，其給付標的應屬可分，原告主張合建契約有不可分之性質，顯與民法第二百九十二條之規定不符，且合建契約條款從未有記載本契約係屬不可分之文字，原告主張顯不可採。被告與原告係個別簽約而非集體簽約，被告無法了解原告與其他地主間之原因，被告個人無違約之事由。原告訴訟代理人亦曾指出：「你們（指被告）從頭到尾都沒有錯，是被別人拖累的」。
㈦民事賠償責任係以過失為原則，惟原告於本案中均無法指出被告有何過失，是民法第二百二十六條債務不履行之規定即無適用之餘地。
三、證據：提出協議書影本一份、台北法院郵局存證信函第一二四號及板橋郵局存證信函第六０九號影本各一份、減坪數之附表影本一份為證，並聲請訊問證人即原告之代表吳易遠。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；前條規定於不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述無礙，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條第一項定有明文。本件原告於支付命令固請求被告應給付二百七十五萬元及主張終止系爭合約，請求返還保證金，而原告於八十八年九月六日言詞辯論時，減縮為被告應給付二百七十萬元，另於訴訟中以準備書狀主張系爭契約解除條件成就，請求返還保證金，此應屬減縮應受判決事項之聲明及於不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述，揆諸前開規定，自應准許，核先敘明。
乙、實體問題：
一、本件原告主張：兩造簽訂合建契約，原告依合建契約第五條之約定給付被告第一期保證金一百萬元，並補償被告頂樓建築、裝備設備費用一百七十萬元，並依合建契約第七條第一項之約定，提出規劃設計圖送交全體地主即被告與其他地主確認，惟因地主人數多達二十餘人，意見不易整合，解除條件成就，合建契約即失去效力，原告之設計規劃圖既無法得到全體地主之一致確認同意，應非可歸責於原告，應屬不可歸責雙方當事人之事由，本件合建契約之申請建築執照，因部分地主未能確認規劃設計圖或提出銀行貸款塗銷証明書或拆除同意書，建造執照之申請業經台北縣政府工務局註銷，合建契約已屬給付不能，按民法第二百六十六條之規定，原告與被告均免為對待之給付，被告前收受之二百七十萬元之保證金、補償金，依前開規定，自屬不當得利，應返還予原告；縱非屬不可歸責於雙方當事人之事由，基於合建契約係不可分之性質，本件給付不能之事由顯係可歸責於被告，原告依民法第二百五十四條、第二百五十九條之規定解除合建契約，被告應返還所收受之保證金、補償金等語。
二、被告則以：合建契約第七條第一項係指確認合建範圍之土地所指，而非作為解除條件；建築設計圖無法達成一致確認係因原告多次變更設計圖、將契約中為約定之土地列入合建範圍等，應屬可歸責於原告；建照遭塗銷與地主未蓋章同意拆除地上物無關，地上物貸款之塗銷亦與被告無關；合建契約第十八條約定：達可建面積之基地，原告仍然要履行合建契約，否則依違約論，現縱部分地主不願參加合建，單就被告所有之二號土地，亦已達可建面積，原告不履行合建，即屬違約；本件合建契約是與地主個別簽約，而非全體地主一同簽約，合建契約並非不可分契約，本件合建契約無法履行並非可歸責於被告；原告違反協議書第五條之約定將內容讓第三者得知，原告顯已違約不得要求被告返還保證金及補償金，補償金係原告為達到簽約之目的而補償被告者，與拆屋毫無關聯，被告自無須返還保證金等語置辯。
三、原告主張：其於八十六年十月二十三日與被告及其餘地主簽訂合建契約，由被告及其餘地主將所有座落於台北縣板橋市○○段一０七五至一０九七地號等二十三筆土地持分全部，面積一０三九平方公尺，由其負責出資興建鋼筋混凝土構造地上十二層，地下室二層之高級大樓，其並已依合建契約第五條之約定給付被告第一期保證金一百萬元，作為履行合建契約之誠意保證，另依協議書補償被告頂樓建築、裝潢費用一百七十萬元，復依合建契約第七條第一項之約定，提出規劃設計圖送交全體地主確認，惟因地主人數多達二十餘人，意見不易整合，經其多次修改設計圖，合建地主仍無法達成一致之確認同意等事實，業據提出合建契約書規劃設計圖及存證信函等件影本為證，上開文書之真正被告未爭執，被告亦承認有與原告簽訂合建契約及收受保證金一百萬元、補償金一百七十萬元等情，原告上開主張自堪信為真實。
四、本件爭執點為：㈠合建契約是否因未得全體合建地主確認同意，解除條件成就而失其效力。㈡本件合建契約是否因可歸責於上訴人之事由，致未能得全體地主之確認同意。㈢本件合建契約是否已給付不能。分別論述如下：
㈠合建契約是否因未得全體合建地主確認同意，因解除條件成就而失其效力；經查：
⑴查多數地主分別提供其土地，由建商出資興建大樓，須地主提供完整之大厦
基地，建商始克興建整座大厦，惟各地主僅就自己負擔之部分負履行之義務，核其性質係屬協同債務；又原告與被告及其他地主訂立大廈合建契約，既約定由被告及其他地主等分別提供多筆土地，由原告出資興建大廈，其契約之標的，就被告及其他地主等言，既以提供完整之大廈建築基地為其債務本旨，即係以不可分之給付為契約之標的，惟各債務人僅就自已負擔之部分，負履行之義務，並非得由債務人中之一人，單獨為全部之給付，與不可分債務，固有不同，核其性質係屬協同債務。其多數債務人應分別就其分擔之給付協同履行，全部給付始克完成（最高法院八十七年度台上一六七六號、七十二年台上字第二九一五號判決參照）。
⑵本件原告於八十六年十月二十三日起與被告及其他地主簽訂合契約，由被告
及其他地主供其等所有坐落台北縣板橋市○○段一０七五至一０九七地號等二十三筆土地全部，由原告出資興建地上十二層、地下室二層之大樓，兩造之合建契約第七條第一項及第二項約定，乙方即原告應於本約第二條第一項所述之合建範圍所有土地自簽約完成日起三十日內，提出規劃設計圖交甲方確認同意始生效，甲方應於接獲該項圖說起一個月內應表示意見，且乙方應於地主同意設計圖後依甲方簽認設計圖向主管機關提出建造執照之申請。查申請建造執照須填具工程圖樣及說明書，建物之平面、立面圖，尺寸、施工說明書等文件，若有變更應申請變更設計，此觀之建築法第三十二條、第三十九條之規定自明，是申請建造執照須附規劃設計圖，而此設計圖關乎地主分配房屋之坐落位置、面積，故均須全體地主確認同意，始得據以申請建造執照。本件合建契約既約定規劃設計圖須被告及其他地主確認同意，依前揭說明，規劃設計圖之同意確認，即應為被告與其他地主應負之協同債務，於被告及其他地主應分別就其確認為協同履行，全部確認同意始克完成，是被告以本件合建契約係個別訂立，並非不可分契約，部分地主未確認，應非屬可歸責被告云云置辯，尚非可採。
⑶兩造之合建契約第七條約定，乙方即原告應於本約第二條第一項所述之合建
範圍所有土地自簽約完成日起三十日內，提出規劃設計圖交甲方確認同意始生效，甲方應於接獲該項圖說起一個月內應表示意見，且乙方應於地主同意設計圖後依甲方簽認設計圖向主管機關提出建造執照之申請。查表示意見與同意確認完成係屬二事，本件究其真意，該條項顯係針對合建契約第二條合建範圍所有土地規劃設計圖之約定，即該項規劃設計圖非經甲方確認同意，不生效力，難謂係針對整個契約附解除條件之約定，蓋苟如原告所述，全體地主未於一個月內確認同意，契約即因解除條件成就而失效，則合建契約既已失效，其何須於契約失效後再繼續提出規劃設計圖，並於未獲全體合建地主確認同意後，再於八十八年二月二十三日函催被告及其他合建地主自行協調，否則解除契約之必要，是本件合建契約並不因未取得合建全體地主確認同意而失效者甚明。
㈡本件合建契約是否因可歸責於原告事由，致未能得合建全體地主之確認同意規劃設計圖，經查：
⑴原告自八十七年二月二十日起即多次提出規劃設計圖，惟未獲被告及其他地
主全體確認同意，此為被告所不爭執，有如前述，並有確認規劃設計圖之會議記錄影本附卷可參，被告雖以「全體地主未確認同意，係因原告第一次規劃設計時，將非合建範圍之同段一一九八至一一一七地號土地併列入規劃設計，並多次變更設計圖，欲將建築由十二層增蓋為十四層致減少地主分配之坪數、改變分配之房屋位置、內部設計等，又未依約訂以書面雙掛號通知被告，係可歸責於原告事由所致」等語抗辯，原告雖就多次變更設計圖一情不予否認，惟主張「地籍圖內僅有一一一七地號土地，並無一一九八等地號土地，原告所提規劃設計圖內並無上開地號土地，又被告於確認規劃設計圖時從未提出異議，亦曾確認原告所提之規劃設計圖，僅提出「僅提出廚房餐廳最好應連在一起」之意見」等語。經查：
①據原告提出之合建契約附件一之地籍圖所示，合建土地範圍及周邊鄰地並
無一一九八地號土地，鄰地雖有一一一七地號土地，惟合建契約第二條第一項所示之鄰地範圍並未包含一一一七地號土地，原告多次提出之規劃設計圖及確認設計圖之會議記錄內亦無一一一七地號土地之記載，被告又未提出證據以證明其所述為真實，是被告稱原告所提出之規劃設計圖含非屬合建範圍之一一九八、一一一七地號土地，即非可採。
②又據原告於八十七年七月二十日提出之規劃設計圖係採地上十四層之設計
，於八十七年十一月一日、同年一月十五日、十二月二十六日所提之規劃設計圖亦同，惟依合建契約第二條但書規定「但以不影響甲方依本約應取得之面積為原則，如超過十二樓時，就本合建土地之個人面積，甲乙雙方各自分得一半面積．．．．．．」，是本件合建契約第一條雖約定係興建地上物十二層、地下室二層之高級大樓，然並非不得興建超過十二層且部分地主亦參加前揭會議予以確認該規劃設計圖，足認採十四層之設計為部分地主所認同，雖被告未就前揭四次之規劃設計圖予以確認，然總計十餘次之規劃設計圖均無法使全部地主予以確認，是原告所提出之規劃設計圖無法確認應係地主眾多，每人所堅持、主張之利益均不一致而導致意見分歧，無法確認規劃設計圖，是被告稱係因原告之規劃設計圖多次變更，始未能取得全體合建地主之確認同意，原告有可歸責原因，尚非可採。
⑵本件合建契約雖係原告分別與各地主簽訂契約，惟就契約性質而言，所有地
主間負有協同義務，已如前述，是規劃設計圖之確認同意為本件合建之先決條件，苟未能得所有地主之確認同意，就各該部分之土地即不能合建。而建築房屋須申請建造執照，興建房屋之規劃設計圖為其必要文件，縱本件合建契約為容積率之故，於實施新容積率辦法前經部分地主或全體地主同意，暫以未經全體合建地主確認同意之設計圖說先行掛號申請建造執照，惟於請領核准後，依兩造之合建契約約定，仍須全體合建地主確認同意規劃設計圖，苟無法得一致之確認同意，除扣除不同意者後之其他地主土地達可建面積，且不影響其餘地主原可分配面積外，本件合建契約仍無從履行，依原告與合建地主之契約觀之，地主就原告規劃之設計圖既未負有「一經原告提出，即須確認同意」之義務（易言之，地主得對設計圖表示意見至滿意為止，始確認同意），則多次變更規劃設計圖仍有部分地主不同意原告提出之規劃設計圖，致部分地主與原告解除契約，即難認有何可歸責情形，縱因而影響其餘已確認同意規劃設計圖之地主，亦難遽認此係可歸責於原告。
⑶本件合建契約係因合建地主意見紛紜，甚且有部分地主要求不一，衍生問題
致無法建築，則本件合建契約之未能得全體合建地主之一致確認同意，應非可歸責於原告甚明，是被告以此係可歸責原告之抗辯，並無可採。
㈢本件合建契約是否已給付不能，經查：
⑴本件合建契約初因未能得合建地主之一致確認同意，嗣為爭取依容積率管制
前之法令建築，原告經合建地主同意於八十七年十二月二十四日先行申請執照掛號，待建造執照核准後再請所有地主進行圖面之確認，此為兩造所不爭執，而原告於送件掛號後之同年十二月二十六日再度提出規劃設計圖供合建地主確認同意，仍有含被告在內之地主未確認同意，有原告提出之會議紀錄及規劃設計圖附卷可稽。
⑵另原告於八十七年六月十八日與部分地主解除契約（見八十七年七月三日會
確認設計圖議記錄記載可證）後，為達成合建目的，仍繼續提出規劃設計圖，並於八十八年一月二十九日提出解決方案（據被告提出之存證信函─建商要求減少坪數暨附表可證），提出二方案解決，一為依政府實際核准興建面積分配（即減少分配面積之意），一為由同意合建之地主買受李月紅部分之土地而共同受分配，並隨函附上確認同意書，有被告提出之原告所寄存證信函─建商要求減少坪數暨附表、同意書附卷可參，但此建議並不為被告及其他地主同意。查李月紅與原告之合建契約既已解除，其又拒絕再參與合建，致可建築之面積減少，乃屬必然，惟被告等地主又不願減少原協議應分得之坪數，若要強令原告依原契約建築，勢須以較高市價買受十號房屋，此並非兩造訂約時之合意，亦非原告所應負之契約義務，被告自無權令原告受損而圖自己及其餘地主利益之理。由上情觀之，本件原告所製作之規劃設計圖顯已無法獲得被告及其他地主之一致確認至臻灼明。
⑶查建築房屋須申請建造執照，且興建之規劃設計圖為其必要文件，縱本件合
建契約為容積率之故，於實施新容積率辦法前經合建地主同意，暫以原告設計之規劃圖掛號申請建造執照，惟於請領核准後，依兩造之合建契約約定，仍須全體合建地主確認同意規劃設計圖，苟無法得一致之確認同意，合建契約即無從進行，本件原告提出之規劃設計圖既無法得被告及其他地主之一致確認，則縱建造執照已核准，亦均因地主無法一致確認，甚而有地主解除契約致原告無從據以興建房屋，合建之目的已無從達成，而屬不可歸責雙方當事人事由之給付不能，不因建造執照是否被註銷而有異，況本件建造執照因地上物銀行貸款未塗銷、部分土地所有權人未同意拆除地上物，而被註銷，此有台北縣政府工務局八十八年八月十六日八八北工建字第Ａ九八三─一號函影本二紙、台北縣政府八十七年十月廿一日八七北府工建字第三三四０五二號函影本乙紙附卷可證，是本件合建契約所約定之內容顯無法繼續完成，合建契約顯已給付不能甚明。
五、被告又以所有同意興建之地主，其土地面積合計已達可興建約定建築所須之面積，依合建契約之約定，第一０七五、一０七六號土地地主均同意時即須開始興建０，此二筆土地係被告所有房屋座落之基地，且地主均同意與原告訂立合建契約，原告應繼續興建等語抗辯。查：
㈠依上開合建契約第十八條所稱達可建面積仍須建築之意，係指於合建契約簽訂
時，如未能找齊全部地主達可建面積而言，並非指簽訂合建契約後規劃設計圖未能得到全部地主確認時達可建面積，此觀之第十八條約定：「雙方同意合建範圍內之土地，於簽定本契約日起二個月內不能取得全部土地所有權人簽定契約時，終止本契約，甲方（即被告）應無條件返還所收受之保證金，乙方（即原告）應返還甲方所出具之證件。（但如經雙方同意延長期限時，或達法規可建面積之基地不在此限）」自明。本件合建契約合建範圍土地之所有地主已全部簽約完成，此為兩造所不爭執，自無合建契約第十八條之適用。
㈡本件合建契約第二條固約定可由原告取捨鄰地範圍以合併興建，但不得影響甲
方（即被告）依本約應取得之面積為原則，惟此係指與第二條所列之十三筆土地合併建築時而言，並非指第一條之甲方所有之建築基地而言，此觀之該條約定自明。本件部分地主不願繼續參與合建，致使被告所有之一０七五、一０七六地號土地無法與其他地號土地合併建築，而以被告所有之五六餘坪之土地建築，其所得分配之面積自較全部土地合建者為少，此非原告所致，準此，原告因部分地主不願繼續參加合建，致建築面積減少，與被告及其他地主協商減少地主分得面積方式解決，被告竟以合建契約第二條約定不得影響其應取得之面積，而以原告減少其面積作為違約事由，實不足取。
六、被告另以協議書第五條約定雙方不得將協議書內容讓第三者獲知或影本流出由對方取得時，則雙方院無條件放棄上述權利，並以違約論，原告竟在對所有住戶之存證信函上，其對被告所支付之金額加以詳細具列，顯已違約，依契約書第十七條第三項之規定，其所交付之保證金與補償金應由被告沒收；另協議書第二點、第三條約定，二百七十萬元包括保證金一百萬元及頂樓補償費一百七十萬元，協議書內並未提及被告於收受保證金或補償金後須拆除五樓之建築，從訂約真意觀之，該約定係被告為確保原告能真正履行該合建契約，遂於訂約時提出此一價額，而一百七十萬元係於訂約時由原告一次付清，此金額係原告為達到簽訂合建契約之目的而補償給被告，與拆屋毫無關聯，原告主張「五樓沒有拆除，所以要還錢」，顯與簽訂協議書時之當事人真意不等語置辯。經查：原告與被告所簽訂之協議書內容係針對保證金、補償金部分，此協議書之性質係屬合建契約之從契約，協議書之存在係以合建契約存在為前提，今合建契約已屬給付不能，即債之關係消滅，是協議書亦屬給付不能而消滅，原告依不當得利之規定請求被告及其他地主返還保證金，並非無故告知第三人協議內容，且協議書第五條之約定主因係被告取得之保證金、補償金較其他地主為高，為避免其他地主有異議，故特此約定，今合建契約已消滅，原告與被告間之保證金、補償金金額也無保密之必要，況本件合建契約給付不能之事由並非可歸責於原告，是被告主張原告違反協議書第五條之規定而不得請求返還保證金、補償金，顯不可採。又依本件合建契約之目的係由被告提供土地由原告興建建築，被告必須將地上建物拆除始能完成合建，此觀之合建契約第六條之規定自明，因被告所有之房屋頂樓上有建物、裝潢等，原告始補償被告一百七十萬元（該協議書第三條之規定甚明）並補貼房租，是被告辯稱該一百七十萬元與拆屋無關，顯有誤會。
七、按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付；前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還；民法第二百六十六條第一項、第二項定有明文。本件依上所述，合建契約因未能取得全體地主之一致確認同意，原告無從依全體地主確認同意之規劃設計圖建築，合建之目的已無法達成，應屬給付不能，且依前論述，給付不能非可歸責於原告，亦因係其他地主解約之故，亦非可歸責於被告，此為原告所是認，依前揭法條規定，原告自得以不當得利法律關係，請求被上訴人返還因本件合建所收取之保證金一百萬元及補償金一百七十萬元，被告雖以建照遭撤銷之原因均與被告無關，被告無任何過失，被告無須負債務不履行之責等語置辯，惟民法第二百六十六之規定係過失責任之特別規定，縱被告無過失，亦有上開規定之適用。從而，原告請求被告返還保證金一百萬元、補償金一百七十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，及聲請供擔保宣告假執行，為有理由，應予准許。另原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
八、本件原告以不可歸責雙方當事人事由，請求被告返還保證金、補償金既經准許，其以可歸責於被告事由，解除契約，請求返還保證金、補償金部分，因係基於不同之請求權所為之單一請求，其前之請求既有理由，已達其請求目的，本院即無庸再就其餘部分為審酌。另兩造法律關係及事實已臻明確，本院經審酌兩造其他攻擊方法及證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一詳述，被告聲請傳訊證人吳易遠，亦無必要，均併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 一 日
台灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳明珠右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決正本後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 二 月 五 日~B法院書記官 劉昌明