臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第一三九一號
原 告 雙冠軍建設開發股份有限公司法定代理人 乙○○○訴訟代理人 彭意森律師被 告 冠軍１２３社區管理委員會
設臺法定代理人 甲○○ 住同右當事人間請求確認區分所有權人會議不成立等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）請求判決確認民國八十八年六月二十七日冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議之第一、二、三案及臨時動議等決議不成立。
（二） 訴訟費用由被告負擔。
二、備位聲明：
（一）民國八十八年六月二十七日冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議之第一、
二、三案及臨時動議等決議應予撤銷。
（二）訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、緣原告為門牌號碼台北縣○○鎮○○路○○○號二樓之一房屋及其土地應有部分所有權人，而屬該棟冠軍１２３社區四三八戶區分所有權人之一。訴外人許忠源為冠軍１２３社區第二屆管理委員會之主任委員，其以主任委員之名義於民國８８年６月１日寄發冠軍１２３社區第三次區分所有權人大會會議通知書，籲請全體區分所有權人於８８年６月２７日上午８時，出席參加預定在該社區活動中心召開之第三次區分所有權人會議，討論推選各棟管理委員及地下一、二樓停車位規劃等議案。嗣原告發現會議召集人有問題，乃準時出席，惟發覺冠軍１２３社區第三次區分所有權人大會之召集程序、開議及決議方式均有違法令及規約，應得撤銷，且決議內容亦有違反法令及規約，而屬無效，經原告當場表示異議，但會議主席即主任委員許忠源仍強行表決，作成不具法律效力之違法決議，此有冠軍１２３社區８８年６月２７日第三次區分所有權人會議記錄可證。
二、決議內容違反法令或規約部分。
（一）第一議案以台北縣政府核准之地下一、二樓停車場車位為１４３位，而起造人順慶建設開發股份有限公司（下稱順慶公司）為求空間利用，規劃成１７０位，增設２７個車位，並依竣工圖與現況之比較，起造人順慶公司所出售予原告之編號５、１５、３０、３３、５０、５３、５９、６０、６１、６２、６５、６６、７７、１６８、１６９、１７０、１７１等１７個停車位是佔用空間，而以１５５票贊成、７票反對之表決情形，決議通過收回上述１７個非法車位之議案。但查：
⑴「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」、「共有物
，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定」，分別為民法第８１８條、第８２０條第１項及公寓大廈管理條例（下稱公寓法）第９條第１項定有明文。故現今公寓大廈等集合式住宅之共同使用部分究應如何使用、收益？除區分所有權人間已有共同一致之約定（如分管契約、約定專用）外，當應由各區分所有權人依其共有之應有部分比例決定之。
⑵區分所有權人會議依據公寓法所賦予得討論及決議權限，計有一般決議，如公
寓大廈外牆、樓頂平台、防空避難室之變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物（第８條第１項），共用部分、約定共用部分之修理維護費用（第１０條第１項），共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良（第１１條第１項），公共基金之繳納標準及運用方式（第１８條第１項第３款、第１８條第３項），推選會議召集人（第２５條第３項），及特別決議，如規約之訂定或變更（第３１條第１項第１款），公寓大廈之重大修繕或改良（第３１條第１項第２款），因嚴重毀損、傾頹或朽壞有危害公共安全之虞者，或因地震˙˙˙重大事變，肇致危害公共安全者（第３１條第１項第３款），住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓（第３１條第１項第４款），約定專用或約定共用事項（第３１條第１項第５款）。
⑶冠軍１２３社區之共同使用部分（建號３００８號，總面積７、５５１．８６
平方公尺），係包括陽台４．３７平方公尺、屋頂突出物７５０．９平方公尺、電梯樓梯間３２７．４８平方公尺、通道６７．０６平方公尺、走廊９７．６８平方公尺、垃圾集中場２２．７９平方公尺、防空避難室兼停車場（地下
一、二層）６２８１．５８平方公尺。其中針對地下一、二層停車場應如何分配使用，在該社區區分所有權人向起造人順慶公司購買預售房屋時，既已言明由同時購買停車位之人在其個別劃定分管範圍內有管理、使用、收益、排他之權，並簽訂停車位分管同意書，且冠軍１２３社區管理規約第２條第５項亦約明「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分」。
⑷由前述內容，足見冠軍１２３社區之地下一、二層停車場共同使用部分，早既
經分管協議及約定專用之方式，約定供購買車位之區分所有權人們按其等劃定分管位置而為停車使用收益，縱屬區分所有權人會議亦無權干涉或收回，故第一議案決議內容顯然違反民法及公寓法，自屬無效而不成立。
（二）第二議案以地下一、二層停車場之現有子母車位，前面車位是法定車位，後面車位是占用公共空間，而以擬交管委會訂定管理辦法進行表決，計有五票反對，乃決議通過由管委會訂定子母車位之管理辦法。但查：
⑴公寓大廈之共同使用部分，除區分所有權人另有約定其使用管理收益方式（分
管協議或約定專用）外，理應由各區分所有權人按其共有之應有部分比例予以使用收益，故如區分所有權人間已就共同使用部分為分管協議或約定專用時，自應由約定之區分所有權人在其分管範圍內享有使用收益及排他之權，業如前述。
⑵冠軍１２３社區之地下一、二層使用用途本既為防空避難室兼停車場，縱使某
區分所有權人對於其地下一、二層防空避難室兼停車場之特定分管範圍較大，而有足夠空間同時停放二輛汽車（即子母車位），亦不違共同制定之停車位分管同意書，則區分所有權人會議自不可逾法干涉或議決授權管委員訂定管理辦法。
（三）第三議案以社區機車車位不足，如中興銀行成立後更將嚴重，擬議將地下一、二層編號５９、６０、６１、１６８、１６９、１７０、１７１號停車位改為機車車位，將編號５、１５、３０、４４、５０、５３、６２、６５、６６、７７號停車位改為臨時停車位，乃進行表決，以同意以上全部車位變更使用及每小時收取臨時停車費三十元通過。但查；⑴第一議案決議內容本屬違反現行民法及公寓法，如先予違法收回，續予充作機車車位及對外收取臨時停車費，更屬違反憲法保障人民合法財產之規定。
⑵冠軍１２３社區之地下一、二層停車場究應如何使用收益，早既由購買冠軍１
２３社區房屋之人共同簽訂停車位分管同意書，而同意交由購買停車位之區分所有權人依其購買車位位置範圍分管使用，且住戶規約亦願配合該停車位分管同意書而將地下一、二層停車場交由購買車位之人作為約定專用，則在分管同意書及住戶規約未經變更前，豈能由區分所有權人會議逾法擅加更改，故第三議案決議內容亦屬違反法令及規約。
（四）臨時動議以第一屆委員會與順慶公司簽訂協議書，依法委員會無授權不得與任何人簽訂與公共空間等有關之協議，乃提議討論該協議書是屬無效，經表決同意與建商順慶公司所簽之協議書自然無效。但查，管理委員會之職務本即代表區分所有權人及住戶執行有關公共事務，且基於債權相對性，該協議書本即有拘束管理委員會及順慶公司之法律上效力，如有認為不具法律效力，而可提出質疑者，僅有契約當事人而已，故此臨時動議片面宣告該紙協議書無效，自屬違法。
三、召集程序及決議違背法令或規約部分：
（一）召集程序違法部分：冠軍１２３社區管理規約第３條第１項明定「區分所有權人會議之召集人由區分所有權人互推一人產生，召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人」，故其規約並未委由管理委員會出面召集區分所有權人會議之明文授權規定，則冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議雖是由第２屆管理委員會之主任委員許忠源具名召集，但其既無合法授權，故召集程序自屬違反規約，而得撤銷冠軍１２３社區民國８８年６月２７日區分所有權人會議之全部決議。
（二）決議方式違法部分：⑴冠軍１２３社區管理規約第３條第９項明定「區分所有權人會議討論事項，除
本條例（指公寓法）第３０條及第３１條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，但訴外人許忠源以主持人身分宣布民國８８年６月２７日第三次區分所有權人會議開會時，僅宣布出席人數已達住戶總戶數二分之一以上，而未統計該出席人數之區分所有權比例是否已過半數，實有違反冠軍１２３社區管理規約所明定之區分所有權人會議開議方式。
⑵區分所有權人會議進行第１、２、３案及臨時動議議案表決時均採舉手表決方
式，而未統計贊成或反對之人，其區分所有權比例是否已過出席區分所有權人之區分所有權二分之一以上，顯然無法計算該決議是否符合表決程序，亦有違反管理規約之會議決議方式。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）按冠軍１２３社區民國８８年６月２７日第三次區分所有權人會議所通過之第
１、２、３議案決議事項，核其決議內容一方面乃限制排除原告行使共有人對地下室停車場共有物之使用收益權能，另一方面則擴張被告冠軍１２３社區管理委員會對地下室停車場共有物之使用收益權能，倘決議內容是屬合法成立，則不令使原告負有容忍被告冠軍１２３社區管理委員會得依決議事項使用收益之義務存在。從而，原告究竟有無容忍義務抑或被告冠軍１２３社區管理委員會有無使用收益權利當屬法律關係一類，殆無疑問。又依公寓法第３４條第７款規定管理委員會負有執行區分所有權人會議決議事項之職務，則在原告有無須負容忍義務抑或被告冠軍１２３社區管理委員會有無享有使用收益權利之法律關係存否尚不明確前，當有導致原告之權利有受侵害之危險，且此種危險須待法院確認區分所有權人會議決議不成立判決，始得除去，職是，原告當有提起確認之訴之法律上利益存在。
（二）針對區分所有權人會議之決議內容如有違背法令、規約，或該區分所有權人會議之召集程序或決議方法如有違背法令、規約時，公寓法內雖無明文規範其法律效力如何，但依公寓法第１條第２項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用民法第５６條第１項「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議」、第２項「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」之規定，原告當有提起本件訴訟之法律上依據。
（三）被告以住戶大會須集合全體區分所有權人共聚一堂，就社區應興應革事項，平日即由管理委員會綜理之，全體住戶之資料亦均由管委會掌理，故實務運作上，大多由主任委員擔任區分所有權人會議之召集人，倘有於法不合，是否應認該會議即為無效，顯值商榷。但查，依冠軍１２３社區管理規約（請見８８年７月２９日起訴狀原證６號）第３條第１項明定「區分所有權人會議之召集人由區分所有權人互推一人產生，召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔，或申請地方主管機關指定臨時召集人」。從而，依規約所定之區分所有權人會議召集人人選產生方式有三，即互推、名冊、指定等三類，並無授權由管理委員會主任委員擔任召集人之明文，故不得任由被告以實務上或慣例上等私相授受之理由，進而違法召集，理應循修改規約方式，以尋救濟。
（四）被告以冠軍１２３社區住戶共有４３８戶，出席住戶２２３位，已超過區分所有權人之半數（２１９戶），而達可開會人數；另出席人數所占有面積為１５、５２０。６７平方公尺，而全體住戶總面積為２８、０４６。２９平方公尺，故出席住戶之區分所有權比例已達百分之五五，顯已符合得開會及決議之規定。又表決時係以舉手表決方式，雖未計算區分所有權比例，但因每位區分所有權人所占所有權比例不大，且反對人數僅有十票，故舉手贊成通過決議第１、２、３案及臨時動議之人及其所占區分所有權亦達出席戶數及區分所有權比例過半數以上，顯無違規約及公寓法所定出席、表決標準。但查：
⑴訴外人許忠源以會議主持人身分宣布區分所有權人會議開會時，僅宣布出席戶
數為２２３戶，但並未立即統計並公布該２２３位區分所有權人之區分所有權合計面積是否已達總登記區分所有權面積二分之一以上，實有違開議程序，應由被告舉證出席２２３戶之區分所有權合計面積已達冠軍１２３社區總登記區分所有權面積二分之一以上，而非空口泛言，亦不得以出席會議簽到簿即率認已盡舉證能事。
⑵依系爭區分所有權人會議之會議通知書原訂開會時間為８８年６月２７日上午
８時正，會議舉行地點為社區中庭。但初時因出席人數不足，故自８時４０分起先舉行社區座談會，而就此次會議欲討論議案內容發表意見，原告即委由訴訟代理人當場舉手並發言表達召集人及討論議案顯有違法之嫌，提出異議，惟主席許忠源仍表明有關地下室停車場使用分配事宜須由區分所有權人會議來做討論及表決，乃不願接受原告之反對異議。嗣同日上午十一時將近之際，終於有２１９位住戶簽到出席，主席許忠源即不顧出席住戶之區分所有權比例若干，有否達到公寓法所定之冠軍１２３社區總登記區分所有權面積二分之一以上，貿然宣布開會，擬欲直接通過各項議案，但經原告在場提案表明須採書面投票之表決方式，主席許忠源又以無須如此麻煩，逕以在場多數決舉手贊成方式迅速通過第１、２、３議案及臨時動議，但其舉手表決程序實有可議之處，其一開會地點為冠軍１２３社區一樓中庭，並無特定區域或空間管制出席之人，又無出席證可憑，是而在開放空間之人來人往場所下，豈能知悉舉手贊成議案之人即是有簽到出席之區分所有權人；其二，採舉手表決時未將贊成人士分別計算並統計其區分所有權面積，又怎能確定贊成之人已達出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數以上？⑶公寓大廈之共同使用部分，除區分所有權人間另有約定其使用、管理及收益方
式外，理應由各區分所有權人按其共有之應有部分比例予以使用收益，故如區分所有權人間已就共同使用部分為分管協議時，自應由約定區分所有權人在其分管範圍內享有使用收益及排他之權，此即公寓法第３條第５款約定專用部分（公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之立法作用。系爭地下室停車場共用部分應如何由各區分所有權人分配使用，在冠軍１２３社區管理規約第２條第５項已有「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分」之明文。從而，系爭地下室停車場共用部分既已約定專用在案，故如區分所有權人會議欲改變已然分管使用之地下室停車場時，應先修改規約，始有合法根據，惟若修改規約，依公寓法第３１條規定應有區分所有權人三分之二以上出席及其區分所有權比例合計達三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，始屬適法。職是，縱有所謂２２３戶出席，但此出席戶數顯然未達冠軍１２３社區總戶數４３８戶之三分之二以上（即２９２戶），又遑論修改規約之其他應有標準。
（五）被告主張原告名下享有分管使用權之地下室停車位是屬違法增設，而與台北縣政府發給之竣工圖上所載法定車位不符，故辯稱該等增設停車位有違都市計劃法、建築法令，縱有分管契約存在，該分管契約亦不生效力，從而區分所有權人會議決議收回增設停車位之內容，並無觸法云云。但查，被告之辯解乃強詞奪理，逾法弄權，理由如左：
⑴原告為門牌號碼台北縣○○鎮○○路○○○號二樓之一（建號２５９２號）區
分所有建築物所有權人，並對該棟冠軍１２３社區之共同使用部分（建號３００８號）有權利範圍萬分之三七九０應有部分存在，而共同使用部分建號３００８號所涵蓋公共設施及面積計有陽台４．３７平方公尺、屋頂突出物７５０．９平方公尺、電梯樓梯間３２７．４８平方公尺、通道６７．０６平方公尺、走廊９７．６８平方公尺、垃圾集中場２２．７９平方公尺、防空避難室兼停車場（地下一、二層）６２８１．５８平方公尺，合計總登記面積為７、５
５１．８６平方公尺。⑵「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有
使用收益之權。但另有約定者從其約定」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定」，固為公寓法第９條第１、２、３項定有明文。職是，在不違背現行有關法令條件下，公寓大廈之各區分所有權人得依共用部分之設置目的及通常使用方法，對該共用部分可按其應有部分之比例或依特別約定之內容，享有使用收益權利。
（六）台北縣政府發給系爭地下室停車場峻工圖所載車位數量，僅為起造人依據建築技術規則設計施工篇第５９條以下規定所應依法設置車位數量之最低標準，縱日後在核准停車空間內增設停車位，亦不違反建築法令等相關法規，理由如左：
⑴「建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計劃法令之規定，設置停
車空間。其未規定者，依左表規定。但．．．。」為建築技術規則設計施工篇第５９條定有明文。且依該條說明（二）亦明載「第二類（即住宅、集合住宅等居住用途建築物）所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起造人得依實際需要增設至每一居住單元一輛」。適足證實原告所稱核准車位數量僅是法定之最低標準，確屬真實，要不得以有增設車位情形即率論該增設車位必屬違法。
⑵依最高法院判決先例及內政部營建署函釋之實務見解，亦均贊同前述『核准車
位數量僅是法定之最低標準』說法，如最高法院８３年度台上字第１９３５號民事判決要旨「系爭大樓總樓地板面積為１、６３７平方公尺，依建築技術規則設計施工篇第５９條規定，至少應設置六個停車位，為法定應設置最低標準，．．．則系爭地下二層尚難認僅得設置六個機械式停車位，而被上訴人將原規劃之六個停車位增加為十二個停車位，因未申請辦理變更，致與原使用執照不符。惟依使用執照之記載，系爭地下二層係作停車場使用，而實際上亦供停車場使用，並無違法使用之情形，．．．。」復根據內政部營建署於民國８６年間邀集台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務局、福建省政府及各縣市政府工務局等停車場管理之主管單位，就申領使用執照後之建築物，其附設停車空間相關執行疑義乙案，經開會研商後，達成三項結論，其結論（一）「建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用」，此有最高法院８３年度台上字第１９３５號民事判決及內政部營建署８６年７月３１日台內營字第８６７３３５６號函在卷。
⑶系爭冠軍１２３社區大樓地下一、二層之核准用途，依台北縣政府工務局核發
８６年樹字第１８３號使用執照記載為「地下一層：停車空間；地下二層：防空避難室兼停車空間」，且被告對於系爭增設停車位是現供停放汽車之空間用途，亦不爭執。從而，依照前項最高法院判決及內政部營建署函釋見解，均認此等增設停車位因在原核准停車空間範圍內劃設增加，得不予取締，且其使用用途也與原來核准之停車使用無違，故可無庸依建築法辦理變更使用。
⑷原告既屬冠軍１２３社區區分所有權人之一，縱該冠軍１２３社區共用部分之
地下一、二層停車場有增設停車位情形存在，但一則原告是向出賣人即起造人順慶公司以相當價錢購買產權而來，其地位與冠軍１２３社區之其他區分所有權人並無二樣，此有不動產買賣契約書、停車位分管同意書、付款憑證在卷，實不得妄稱因原告分管取得之停車位位置是屬增設，即可無端抹煞原告對地下
一、二層停車場之共有產權。二則冠軍１２３社區管理規約第２條第５項已有「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分」之明文，足見冠軍１２３社區之區分所有權人會議業已就地下一、二層停車場為約定專用之特別約定，並將此特別約定列入管理規約內，而此分管使用之特別約定事項既不違反現行建築法或建築技術規則，則無論是被告或其他住戶當應規約所定事項遵行不悖，不得隨意更動。
五、綜右所陳，被告之答辯意旨確不足採，為遵重原告應有之共有人使用收益及停車場約定用權，應認系爭區分所有權人會議決議事項確有違法及違背社區管理規約，且會議之召集程序、表決方式、表決權計算標準亦與管理規約所定內容不符。
參、證據：提出房屋及土地權狀、八十八年六月一日區分所有權人會議開會通知書、八十八年六月二十七日區分所有權人會議決議記錄、建號三○○八號登記謄本、冠軍１２３社區管理規約、冠軍１２３社區使用執照、不動產買賣契約書、停車位分管同意書、付款憑證等件為證。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場及提出之書狀聲明陳述略為：
壹、聲明：
一、原告之訴均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、該次區分所有權人會議之召集程序及決議方式並無違背法令或規約：
（一）八十八年六月二十七日冠軍社區之區分所有權人會議，固係由第二屆管理委員會主任委員許忠源負責召集，冠軍社區管理規約第三條第一項亦明定：「區分所有權人會議之召集人由區分所有權人互推一人產生，召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任或申請地方主管機關指定臨時召集人」，然就現行一般公寓大廈區分所有權人會議之運作實務，實無於召開會議前先由區分所有權人互推一人為召集人再開會之情形，而若於前次會議即決定下一屆區分所有權人會議之召集人，而區分所有權人於管委會委員之選舉中亦可認定已授權由管理委員推選之主任委員擔任召集人，是就許忠源擔任召集人及主席，區分所有權人等雖無明示授權，但亦以默示方式表示同意。且第二屆管委會主任委員許忠源在八十八年六月一日寄發開會通知，並無人為反對之表示，亦可推定區分所有權人同意以許忠源為該次會議召集人，故本次會議之召集程序並未違反規約，該次會議之內容自不得依此理由即為無效或可撤銷。
（二）依冠軍１２３社區管理委員會組織程序第六條規定：「本會之議事經本會二分之一以上委員之出席．．．，如有住戶對本會決議不服，得以四分之一以上區分所有權人之連署提出異議，請求撤銷或變更，本會如有不接受，應召集住戶大會提請表決．．．。」因認本件第三次區分所有權人會議之召集即屬依上開規定由管理委員會召集，自屬合法。
（三）第三次區分所有權人會議共有住戶二二三位出席，全體住戶為四三八位（半數為二一九位），則本次出席人數已超過區分所有權人之半數，而達可開會之人數；另出席人數所占有之面積為一萬五千五百二十點六七平方公尺，而全體住戶總面積為二萬八千零四十六點二九平方公尺，是本次出席人數之區分所有權比例已達百分之五十五，亦未違反冠軍社區規約第三條第九項及公寓大廈管理條例第二十九條之得開會及決議規定。
（四）決議進行中所通過之第一、二、三決議事項及臨時動議，表決時係以舉手表決方式通過，雖未計算區分所有權比例，然因冠軍社區之每位區分所有權人所占所有權比例相差不大，並無特別面積之房屋，而規約第三條第九項及公寓大廈管理條例第二九條係規定「以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，是縱未計貞該少數反對之人所占區分所有權比例，惟贊成者所占區分所有權比例顯已過半，故仍未違反該規約及公寓大廈管理條例之規定。
二、該次區分所有權人會議之決議內容並未違反法令或規約：
（一）區分所有權人會議之第一案決議案應屬有效成立：⑴依公寓大廈管理條例第九條第二項規定，住戶對共同部分之使用應依其設置目
的及通常使用方法為之，但另有約定者，從其約定。同條第三項後段規定前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定。同法第四項另規定，住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會，應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。是以就社區地下停車位，依建築法令規定其設置須報請主管機關核准，並應於建築完成時，現場勘驗，此項共用部分，如分管協議有違反主管機關核准之內容，應認其效力失其拘束，就共用部分之使用仍依第二項本文之規定。
⑵冠軍社區依臺北縣政府發給之竣工圖及冠軍社區車位平面圖比對，發覺冠軍社
區起造人順慶建設公司建造完成，取得使用執照後，擅自將地下停車場車位以外之公共空間增劃二十七個停車位，為社區住戶發現後，請求順慶公司塗銷二十七個停車位，並禁止順慶公司使用該停車位。然順慶公司在自知理虧情況下，為求規避法律責任使用該車位，竟迅速將該增劃之非法停車位售予同係板橋劉家之家族公司即原告公司，故原告顯為惡性收購該非法停車位，茲依前開第一項所述，該增劃停車位既為非法停車位，則區分所有權人會議經出席過半數決議，收回該非法停車位，該決議並無違反法令或規約。
（二）區分所有權人會議第二案決議應屬有效成立：冠軍社區之起造人順慶公司建造完成，取得使用執照後，將主管機關核准設立之地下停車位擅自變更，其中部分停車位較原有停車空間為大（子母車位），係順慶公司將地下室之公共空間劃入停車格內，以較大之面積，較高之價格售予部分住戶牟利，或轉售惡意之原告藉以規避法律責任。然此車位較原先多出之面積，係占用地下室公共空間，屬非法使用，茲區分所有權人會議經出席過半數決議，由管委會訂定管理辦法，非得由車位使用權人任意非法使用，該決議並無違反規約或法令，應屬有效決議。
（三）區分所有權人會議臨時動議決議應屬有效成立：⑴冠軍社區第一屆管理委員會於八十六年十月二十日與冠軍社區之起造人順慶公
司簽立協議書，協議書中第三項記載，管委會對冠軍社區地下所有停車位及一樓中庭公共區域及Ｂ棟二樓使用權歸乙方，暨公共樓梯等建築物之使用現況均表示肯定和滿意，日後不得以完工現況與建築藍圖有不符之情事，而主張順慶公司應負出賣人之物之瑕疵及權利瑕疵擔保責任。
⑵惟依公寓大廈管理條例第三十一條規定，對社區公共區域約定專有，須經區分
所有權人會議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數及區分所有權比例四分之三以上決議方得為之。故第一屆管委會並無權責與順慶公司做如前協議。該協議既違反公寓大廈管理條例，自不生效力。茲該次區分所有權人會議決議該協議無效，對冠軍社區不生效力，此並不違規約及法令，自屬有效成立。
三、證據：提出冠軍社區會議簽到名冊、規約、管委會組織章程、協議書等件為證。理 由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按確認之訴，除確認證書真偽外，應以法律關係之存否為確認之標的，最高法院著有多件判例（例如三十二年上字第二二五七號，四十八年台上九四六號）闡述綦詳。而「股份有限公司股東會決議僅為法律關係之發生原因，並非法律關係之本身，故其決議內容是否無效，當不能作為確認之訴之標的。倘其非有請求確認因該決議內容所生或受該決議危害影響之法律關係存在與否之真意，徒以該決議內容本身是否存在為其確認之標的，即非有當。」此有最高法院七十一年台上字第四Ｏ一三號判決意旨指明在案；另同院八十七年台上字第二五五號判決意旨亦明載：「股東會決議是否存在，不得為確認之訴之標的。」綜合上揭最高法院對股東會決議能否為確認之訴之訴訟標的之見解可知，仍係採否定見解。則於區分所有權人會議之決議能否作為確認之訴之訴訟標的時，自應採相同見解。而民事訴訟法新修正後，雖於該法第二百四十七條第一項明定有「確認法律關係基礎事實存否之訴」，然同條第二項亦同時限制須在原告不能提起他訴訟時，方得以法律關係基礎事實之存否為確認之訴之訴訟標的。而本件就有關區分所有權人會議之決議事項，自得依各別決議之內容所產生之法律關係起訴主張，並無不能提起他訴訟之情形，是原告以區分所有權人會議之決議為確認之訴之標的，即有未合，其先位聲明之請求與法有違，自不應允許。
三、原告備位聲明請求撤銷冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議之決議案，首要爭點在於本次區分所有權人會議之召集人即第二屆管理委員會主任委員許忠源，是否係有權召集之人，析述如下：
（一）按公寓大廈管理條例第二十五條第三項規定：「區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人．．．」；同條第四項規定：「召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任．．．。」又依冠軍１２３社區管理規約第三條第一項亦明定：「區分所有權人會議之召集人由區分所有權人互推一人產生，召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人．．．。」故其規約並未委由管理委員會出面召集區分所有權人會議之明文。且依公寓大廈管理條例第三十四條有關管理委員會之職務規定，召集區分所有權人會議並非管理委員會之職責，至為明瞭。則冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議雖是由第二屆管理委員會之主任委員許忠源具名召集，但其既非規約約定之有召集權人，其召集區分所有權人會議，自屬於法有違。被告辯稱：「就現行一般公寓大廈區分所有權人會議之運作實務，實無於召開會議前先由區分所有權人互推一人為召集人再開會之情形，而若於前次會議即決定下一屆區分所有權人會議之召集人，而區分所有權人於管委會委員之選舉中亦可認定已授權由管理委員推選之主任委員擔任召集人，是就許忠源擔任召集人及主席，區分所有權人等雖無明示授權，但亦以默示方式表示同意。且第二屆管委會主任委員許忠源在八十八年六月一日寄發開會通知，並無人為反對之表示，亦可推定區分所有權人同意以許忠源為該次會議召集人，故本次會議之召集程序並未違反規約，該次會議之內容自不得依此理由即為無效或可撤銷」云云，與上開規定不符，如被告認為應由社區管理委員會之主委為區分所有權人會議之召集人，依法自得在社區規約中予以明定。
（二）被告另辯稱：依冠軍１２３社區管理委員會組織程序第六條規定：「本會之議事經本會二分之一以上委員之出席．．．，如有住戶對本會決議不服，得以四分之一以上區分所有權人之連署提出異議，請求撤銷或變更，本會如有不接受，應召集住戶大會提請表決．．．。」因認本件第三次區分所有權人會議之召集即屬依上開規定由管理委員會召集，自屬合法云云。然查，冠軍１２３社區管理委員會組織程序第六條之規定，經核應係屬於公寓大廈管理條例第二十五條第二項得召開臨時會之特別規定，依公寓大廈管理條例第二項第一、二款之規定可知，仍須由管理委員會請求有召集權人來召集區分所有權人會議，並非管理委員會即可自任召集人，換言之，管理委員會於此情形，僅係取得可請求召集人召集區分所有權人會議之權利，被告此項辯解亦無足採。
（三）綜上，本件冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議係由無召集權之第二屆管理委員會主委許忠源所召集，堪以認定。
四、惟查，區分所有權人會議之召集，應由有召集權人召集，事屬當然，至無召集權人召集之區分所有權人會議所為之決議，其效力如何？參酌最高法院七十年臺上字第二二三五號判例意旨，就「股東會應由有召集權人召集，其由無召集權人召集之股東會，既非合法成立之股份有限公司之意思機關，自不能為有效之決議，其決議當然無效．．．。」之意旨可知，無召集權人召集之區分所有權人會議之決議亦應為同一解釋而屬於無效。而無效之決議係自始、當然、確定的不生效力，不待任何人主張，亦無須經法院之裁判，當然不生法律上之效力。是原告備位聲明認上開決議係屬得撤銷之決議，因而請求撤銷上開區分所有權人會議決議，即無理由，亦應予駁回。
五、綜上所述，原告先位聲明請求確認民國八十八年六月二十七日冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議之第一、二、三案及臨時動議等決議不成立；及備位聲明請求撤銷八十八年六月二十七日冠軍１２３社區第三次區分所有權人會議之第一、二、三案及臨時動議等決議等，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決基礎不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 八 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 李君豪