臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第一三一四號
原 告 丙○○被 告 甲○○
乙○○右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告將坐落台北縣永和市○○段○○○號土地、建、面積一九二平方公尺、所有權應有部分五分之一及其上建物即門牌號碼永和市○○路○段○○○巷廿八號四樓之所有權全部移轉登記予被告，並返還上開土地及建物之占有予被告之同時，給付原告新台幣肆佰玖拾萬元及自民國八十八年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰陸拾肆萬元供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰玖拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：１被告應給付原告新台幣（下同）五百六十五萬三千零六十一元及其中四百九十
萬元應自八十八年二月一日起，其中七十五萬三千零六十一元應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止均按週年利率百分之五計算之利息。
２願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：１原告於民國八十七年十二月十七日向被告購買坐落台北縣永和市○○段五十地
號土地、建、面積一九二平方公尺、所有權應有部分五分之一及其上建物即門牌號碼永和市○○路○段○○○巷廿八號四樓所有權全部，買賣價金為四百九十萬元，原告於八十八年一月三十日給付全部價金後，被告即將上開房地騰空點交。
２原告於八十八年四月間進行裝潢工程，將原有天花板拆除欲重新裝潢，經工人
告知始發現系爭房屋之天花板壁面混凝土已嚴重剝落，鋼筋均已銹蝕明顯外露，原告自費委請財團法人中華顧問工程司做硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗（即海砂屋之檢驗），經檢驗結果得知系爭房屋之氯離子含量平均值高達
2.29，遠超過國家標準CNS3090之標準值0.3以下（按依該標準若混凝土所處環境需考慮耐久性，則需小於或等於0.3之標準值，若係一般混凝土，亦需小於或等於0.6標準值），該瑕疵已嚴重影響居住安全，屢次向被告主張瑕疵解約，並請求返還價金，均置之不理，為此提起本件訴訟。
３按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用或契約預定效用之瑕疵．．．．」「買賣契約因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約」，民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條第一項定有明文；又「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列規定：一、由他方所受領之給付物應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之．．．．」民法第二百五十九條亦著有明文。茲查：系爭房屋天花板壁面混凝土因含氯離子超高為海砂屋，目前已造成混凝土剝落、鋼筋銹蝕外露，對結構安全有危害之情形甚為明顯，自有減少物之價值、通常效用及契約預定效用之嚴重瑕疵，原告依法主張解約，且基地部份因與房屋互為依存，無單獨買受之可能，爰一併解除，並以本起訴狀繕本之送達為解約之通知。原告已於八十八年一月三十日付清買賣價金四百九十萬元，依前揭民法第二五九條之規定，買賣契約既已解除，被告自應返還受領之價金四九○萬元及自八十八年二月一日起附加法定利息返還之。
４另「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，民法第二六○條定有明文，又
「債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行並得請求損害賠償」，同法第二百廿七條亦有規定。系爭房屋混凝土剝落及鋼筋外露且經檢測為海砂屋，自屬不完全給付，被告依民法第二百廿七條之規定，並應賠償原告之損害。原告因系爭房地買賣契約支出仲介費四萬九千元，代書費及房屋契稅五七五九一元，及支付裝潢公司之裝潢費用六四六四七○元，共計七十五萬三千零六十一元，一併請求被告賠償。
５關於被告所抗辯「台灣省結構工程技師公會於現場會勘取樣時，未通知被告在
場」云云，按台灣省結構技師公會為公益法人，其公正性及公信力勿庸置疑，且依鑑定單位八十九年五月十六日（八九）省結技（五）森字第○四六號函有關八十九年五月廿六日至標的物所在位置進行勘查事宜，其受文者載明兩造及訴訟代理人，副本為鈞院及實施鑑定之技師蔡水旺，該函件原告訴代及技師均有收受，並依時前往勘查採樣，卷內資料亦有鈞院收受之該函副本，而被告對其他鑑定程序之函件如取樣協調會及試驗等亦均有收受，獨獨聲稱未收受前揭勘查通知，實令人質疑。更甚者，該鑑定單位就鈞院函查有無發函通知被告或其訴訟代理人時，亦以八十九年七月三十一日函覆：確以前揭函文通知，惟當日被告及訴代均未到場，雖鑑定單位通知勘查之函件並非以掛號寄送，致未有送達憑證，惟據鑑定單位八十九年八月十四日提出承辦鑑定技師蔡水旺之書面報告略以：「八十九年六月廿一日上午收受被告委任律師傳真之聲請狀，除對鑑定單位之鑑定工作及內容一貫不當指控外，並述及五月廿六日之會勘函該等並未獲任何通知等情事，本公會鑑定技師接獲此傳真函後，立即與陳松棟律師聯絡溝通，並告知若確未接到會勘函導致當日無法到場，本公會願重新會勘及取樣，並請被告或委任律師確實能有人到場以免浪費資源，但經陳松棟律師與被告商討後，卻告知本會稱感激本公會之誠意，但是否重新會勘及取樣，該等並無意見，會勘當日該等也不一定到場，基此本會認為被告與陳松棟律師對於是否重新會勘及是否到場並不堅持，故按原訂計劃進行試驗並予以結案」。由上開陳述及過程可知：被告方面所爭執者，根本非五月廿六日勘查時是否在場，而係因鑑定單位依法院指定鑑定項目為鑑定，不接受被告要求作「混凝土中性化」「鋼筋腐蝕電流」之測試，被告故意不願讓鑑定單位為鑑定（參鑑定報告附件四之八十九年四月十一日協調會記錄），否則果真為鑑定單位之郵誤（假設語），何以被告對鑑定單位先前表明願重新勘查及取樣竟表明不一定會到場（此部份為被告所自承），卻於事後爭執鑑定單位未依法通知勘查，其用意至明。
６據台灣省結構工程技師公會鑑定結果：系爭房屋試體（樑版位置計三個）其氯
離子含量各為○．四八，○．七七，○．七二，均超過ＣＮＳ３０９０之國家標準○．三甚多，故系爭建物可認定為俗稱之海砂屋（參鑑定報告第十項第２所示）。系爭建物其混凝土強度測試（梁位置共三個）其抗壓強度為六八，六○，八九，平均為七二．三，其抗壓強度僅為耐震規範設計強度二一○之三四．四﹪，較之內政部建築技術規則建築構造篇第三五二條第二規定混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度之百分之八十五，差之甚鉅。（參鑑定報告第八項）由於系爭房屋之混凝土平均抗壓強度僅達設計強度百分之三十四，且樑、版混凝土氯離子含量亦嚴重偏高，版保護層不足，因此標的物很難以修復方式補足到原設計強度（參鑑定報告報告第十項第３所示），系爭房屋之混凝土氯離子含量已對建築物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵存在，且依通常觀念亦屬已減少交易價值上之瑕疵。（當然沒有人願以市價買受氯離子含量過安全標準數倍之房屋）。又依台灣省結構技師公會鑑定報告指出，系爭房屋之抗壓強度竟僅達設計強度百分之三十四，小於設計抗壓強度百分之八十五，嚴重違反建築構造之安全規定，判定標的物之混凝土抗壓強度不合格，復佐以工業技術研究院之鑑定報告，亦指系爭房屋之混凝土氯離子含量均高於ＣＮＳ３０９０及ＣＮＳ１２８９１國家標準，且抗壓強度遠低於建築技術規則要求之最低抗壓強度（一七五公斤／平方公分），足可認定系爭房屋之抗壓強度嚴重不足，已對建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用，亦屬通常觀念上交易價值之減損（沒有人願以市價買受抗壓強度只達最小安全值三四％之房屋）。
７被告雖抗辯ＣＮＳ３０９０不適用於硬固混凝土云云，然查：依中國國家標準
ＣＮＳ３０９０預拌混凝土及ＣＮＳ１２８９１混凝土配比設計準則之規定，混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺○．一五公斤，所處環境須作耐久性考慮之鋼筋混凝土中最大水容性氯離子含量為每立方公尺○．三公斤，超過每立方公尺○．三公斤至○．六公斤者，鋼筋則須做防鏽處理（參鑑定報告附件十），是本件系爭房屋之測試樣品之混凝土氯離子含量均已逾前揭國家標準，已然認定，被告雖爭執主張該ＣＮＳ３０９０預料混凝土之國家標準僅適用於「產製及運至工地卸交購方之新拌混凝土」，惟查，我國目前尚無就成屋中之混凝土氯離子含量為相關規範，而上開中國國家標準既就混凝土氯離子含量有所規範，自可成為本件之參考標準，且查ＣＮＳ１２８９１標準就混凝土腐蝕防制最大氯離子含量亦有相同規定，故應認上開標準非僅限於新拌混凝土，況海砂混凝土中之氯離子含量會隨時間之增加而下降，則新拌混凝土中最大氯離子含量限制，為使用十五年以上之系爭房屋之參考標準，並不嚴格，且本件房屋交付（即危險移轉時）為八十八年一月三十日，則被告稱八十三年七月二十二日修訂之ＣＮＳ３０９０標準不適用本件云云，並無足採。至於被告所引ＣＮＳ１２８９１係規範乾燥環境用之其他鋼筋混凝土之水溶性氯離子含量，容許值為三．○及○．九公斤／立方公尺云云，因與本件系爭房屋需為「耐久性鋼筋混凝土」不符，且房屋長期須受風吹雨潮，並非「乾燥環境用之其他鋼筋混凝土」，被告所辯純屬曲解推卸之詞。
８被告另辯稱「系爭房屋於七十二年時建築並無ＣＮＳ３０９０之規範，且依八
十年八月十九日ＣＮＳ１２８９１標準系爭房屋之氯離子含量仍在容許範圍」「氯離子含量過高不影響房屋之安全」「混凝土強度雖不足最低抗壓強度，但歷經地震系爭房屋未倒塌，故無任何結構安全之問題」等語，然查：出賣人應負物之瑕疵擔保責任，應以危險移轉於買受人時為判斷時點，亦即出賣人應以物交付時為瑕疵擔保之時點，本件房屋於八十八年一月六日過戶，八十八年一月三十日交屋，此有房屋權狀及買賣合約可稽，併為被告不爭執，而ＣＮＳ３０９０及ＣＮＳ１２８９１規定氯離子含量不得超過０．三公斤／立方公尺，係分別於八十三年及八十七年即已列入國家標準規範中，且於八十八一月間均有效存續，則被告以系爭房屋於七十二年建造時，未有規範或系爭房屋合乎八十年所公佈之ＣＮＳ１２８９１標準，系爭房屋之氯離子含量仍在容許範圍云云，並無理由。被告主張八十年版ＣＮＳ１２８９１氯離子規範值為三．○公斤／立方公尺，係被告自己填具，被告主張並非真正，更有甚者，八十年版ＣＮＳ１２８９１規範，係指「乾燥環境中之其他鋼筋混凝土之水溶性氯離子含量規範值」，與本件房屋需為「耐久性鋼筋混凝土」不符，且房屋長期受風吹雨潮，並非「乾燥環境中之其他鋼筋混凝土」，被告所辯純屬曲解卸責。被告以美國之安全標準，主張本件之氯離子含量不影響房屋安全，完全係忽略各國氣候乾燥、潮溼及耐久性不同，所在環境及耐久性不同，當然對氯離子含量之標準亦不同，是ＣＮＳ３０９０亦就耐久性環境及一般性環境有所區別。又混凝土抗壓強度未達安全標準之最低值，對房屋之結構、安全及使用年限自有重大影響，此於地震中倒塌者，均有混凝土抗壓強度不足之缺失即明，否則即無以建築技術規則特別規範之保護必要。被告辯稱「系爭房屋歷經地震未倒塌，故無任何結構安全之問題」云云，此不但倒果為因，且罔顧人命莫此為甚，難道真的要屋倒人亡，才叫結構安全有疑慮？試問一般通常人之觀念房屋混凝土抗壓強度竟只達安全標準之百分之三十四，何人敢買？何人敢住？如此被告豈能大言不慚，謂無減少交易價值或通常效用之瑕疵？９原告解約後，固負有塗銷產權登記及返還房屋占有之對待給付，惟此僅為被告
得以此主張同時履行抗辯之權利（參民法第二百五十九條及第二百六十一條），並無礙於原告主張解除契約並請求返還價金，至於被告所稱原告拆除剪力牆無法施作還原云云，並非事實，此可由原證九之估價單可證原告僅有木工施作，並未有任何拆除牆面之事實。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。如為不利於被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：１系爭房屋，是否有原告所稱之海砂屋瑕疵問題，前經鈞院會同兩造現場勘查，
鈞院並送台灣省結構技師公會鑑定，然被告認為工業技術研究院工業材料研究所為最適當之鑑驗機構，其理由如下：工業技術研究院工業材料研究所，設有實驗室，於採樣後即可自行鑑驗，其鑑驗技術能力，廣受國內外機關及學術團體肯定。至原告前此建議以台灣省結構技師公會為鑑驗機構，因該機構本身無相關檢驗設備，勢須轉委其他機構辦理，較繁冗費時。以被告訪查所悉，系爭房屋混凝土剝落問題有關之混凝土中氯離子含量、混凝土是否有水泥中性化情形、金屬鋼筋銹蝕電流測試等事項，均為材料學門之問題，而非結構之問題。為使事實更趨明確，本案之鑑定人，以財團法人工業技術研究院工業材料研究所為適合。
２鈞院查詢台灣省結構工程技師公會是否已合法送達八十九年五月十六日函，台
灣省結構工程技師公會對其未曾通知被告甲○○、訴訟代理人陳松棟、黃素媛一節，迄仍實問虛答，不願正面認錯，反而昧於事實，狡辯稱曾以該八十九年五月十六日函通知被告甲○○等，甚至以被告甲○○訴訟代理人陳松棟八十九年六月二十一日抗議書狀及聯繫電話內容，不當曲解為被告甲○○默許台灣省結構工程技師公會先前不合程序之作為，殊非妥適。按台灣省結構工程技師公會，是否曾合法送達八十九年五月十六日函？乃一單純之事實問題。被告甲○○前此已於八十九年六月二十日聲請狀中敘明，在八十九年五月二十六日取樣之事前及事後，確未曾接受任何書面或電話通知現場採樣之實情。甚至被告甲○○另更早在八十九年五月十九日聲請狀中，請求儘速鑑定。凡此，均足堪確認被告甲○○絲毫不知台灣省結構工程技師公會之所謂通知。又按台灣省結構工程技師公會八十九年八月十四日函說明二中稱：「經陳松棟律師與被告商討後，卻告知本公會稱感謝本公會之誠意，但是否重新會勘及取樣，該等並無意見，會勘當日該等也不一定到場」等情，顯有斷章取義、歪曲事實之嫌。查八十九年六月二十一日，被告甲○○訴訟代理人陳松棟確曾接獲蔡水旺技師之聯絡電話，但陳律師在電話中係表明：一、未曾接獲前於八十九年五月二十六日現場取樣之通知；二、因取樣程序有瑕疵，將不參加八十九年六月二十一日在國立台灣科技大學進行之試驗；三、是否停止八十九年六月二十一日之試驗？是否必須另行重新定期現場會勘取樣？乃蔡水旺技師之職權，陳律師不便表示意見；四、蔡水旺技師表示如重新定期現場會勘取樣，係由蔡水旺技師付費，希陳律師承諾屆時能到場；陳律師則重申，彼先前迭次不尊重被告對鑑定內容及程序之合理意見，對台灣省結構工程技師公會之公正、客觀立場，仍有質疑，且其所委託之鑑定單位台灣科技大學亦未獲國家實驗室驗證合格，不能承諾屆時必定到場，但對蔡水旺技師願自費重新定期取之誠意，予以感謝（據蔡水旺技師稱電話有錄音，不難查證）。被告甲○○就台灣省結構工程技師公會之鑑定程序有瑕疵，認為其立場偏頗，始終一致，並無疑問。台灣省結構工程技師公會本係受鈞院託付之獨立第三者鑑定單位，原應超然於原告及被告兩造之外，公正客觀執行系爭房屋之鑑定工作。惟本件最可疑之處，在於據原告自稱不但收到台灣省結構工程技師公會通知函，且於現場會勘取樣時均隨同在場，而被告甲○○則始終未獲通知，被排斥在外。綜何上述，因取樣及試體之前處理操作甚為關鍵重要，若稍有疏失，即令後續之鑑定再精確，亦無法獲得可以信賴之試驗結果，本件台灣省結構工程技師公會之鑑定程序及結果顯失公正、嚴謹之原則，對被告甲○○甚為不利，其鑑定報告結論已不足採信。
３再查台灣省結構工程技師公會於八十九年七月六日之台省結技鑑字第六四九號鑑定報告書，亦有甚多疑義之處，茲謹臚列要點如左：
①原告所指摘系爭房屋有其所稱之海砂屋（混凝土剝落、鋼筋外露）問題，此乃
屬一種鋼筋漸進電化學腐蝕現象，因鋼筋腐蝕而體積膨脹，致混凝土被撐裂而剝落，與系爭房屋混凝土抗壓強度如何並無關聯，鈞院囑託台灣省結構工程技師公會鑑定函，亦已明示係就系爭建物混凝土剝落、鋼筋外露情形之成因為何？其硬固混凝土水溶性氯離子含量是否超過規範值？規範值為何？暨此一瑕疵有無修復可能，及修復所需費用若干等事項，進行專業之鑑定，並未囑其測試混凝土抗壓強度。惟台灣省結構工程技師公會於八十九年四月十一日取樣前協調會議中，不但託辭未獲鈞院明示為由，拒絕被告所提出一併就混凝土中性化及腐蝕電位︵電阻︶之測量予以鑑定，以探求混凝土剝落、鋼筋外露之成因及評估修復之可行性之要求，且在未奉鈞院指示之情況下，擅將與本件鋼筋腐蝕問題風馬牛不相及之混凝土抗壓強度納入鑑定項目中，更率而以取樣程序有瑕疵，且未獲國家驗證合格之試驗結果為據，即驟下斷言稱，標的物已很難修復。其執行鑑定工作簡陋、草率，立場亦有偏頗，該鑑定報告為不足採。
②據鑑定報告書第六項第７款，載明係委託台灣永堌實業公司，於八十九年五月
二十六日，至系爭房屋進行混凝土溼式鑽心試體取樣工作。該台灣永堌實業公司，是否為合格之專業鑽探取樣機構？不得而知，其採樣之代表性及正確性尚有疑問。
③系爭房屋係完工於七十二年十月十五日，我國相關國家標準關於混凝土中之水
溶性氯離子含量，在八十年八月十九日混凝土配比設計準則︵ＣＮＳ１２８９１︶頒布以前，從未有任何規範值。而在該混凝土配比設計準則公布後，始陸續於八十三年七月二十二日及八十七年六月二十五日，在修訂混凝土粒料︵ＣＮＳ１２４０︶、預拌混凝土︵ＣＮＳ３０９０︶時，逐步訂定有關氯離子含量規範值國家標準。而上述之我國國家標準，更係採自願性採用，並不具強制性。我國國家標準混凝土配比設計準則︵ＣＮＳ１２８９１︶係在房屋未建造前，提供設計者做為設計混凝土規範時之配比準則，以防止硬固混凝土中鋼筋之腐蝕︵詳該標準第６．３節及相關章節規定︶，故ＣＮＳ１２８９１國家標準不僅適用於交運至工地之新拌混凝土，亦適用於老舊建物之硬固混凝土。惟本鑑定報告書附件十所引用之我國國家標準︵ＣＮＳ３０９０︶，並不適用於硬固混凝土，而係適用於交運至工地之新拌且未凝固之預拌混凝土，且其為八十三年七月二十二日修訂版，並非八十年六月二十五日修訂版，此一情形，鑑定人蔡水旺技師，當無不知之理，何以如此誤用不適合之標準及版本，未見鑑定報告書有任何說明。
④據本鑑定報告書第九項所載，房屋所鑽取之三︵Ｄ１、Ｄ２、Ｄ３︶試體，其
水溶性氯離子含量各為：０．四八、０．七七及０．七二公斤／立方公尺，如假定其採樣過程及試驗過程︵採用ＡＡＳＨＴＯ水溶法︶均無誤，則該三試體之試驗結果值及平均值︵０．六六公斤／立方公尺︶均遠低於上述八十年八月十九日頒布之ＣＮＳ１２８９１︵乾燥環境用之其他鋼筋混凝土之水溶性氯離子含量規範值三．００及０．九０公斤／立方公尺︶之國家標準。對此一有利於被告甲○○之事實，鑑定人蔡水旺技師卻視若無睹，而於報告書中因何隻字不提，不予說明？反而故意引據距系爭房屋完工近十一年後︵八十三年七月二十二日︶修訂，且不適用之新拌且未凝固之預拌混凝土國家標準︵ＣＮＳ３０９０︶，而誣稱超過規範值，且在未經混凝土中性化及腐蝕電位︵電阻︶量測，亦未就建物結構之現況，進一步以分析法或載重試驗法，進行結構物強度之專業評估之狀況下，即輕率判定稱「難以修復」？⑤綜上所述，本鑑定工作原屬鋼筋混凝土之腐蝕電化學範疇，惟因鑑定人台灣省
結構工程技師公會及蔡水旺技師受其建築結構專業能力及經驗之限制，再加上其對被告甲○○之主觀好惡偏見而作成之鑑定報告，未能真實反映實際狀況，故其鑑定結果已失其公正性及正確性，殊不足採。緣以本件取樣及送驗之過程有嚴重瑕疵，且因試驗單位︵台灣科技大學︶並未獲國家實驗室︵ＣＮＬＡ︶驗證合格，其試驗結果之正確性甚有疑慮，應有再確認之必要。為求本件鑑定工作之順利進行。被告甲○○懇請鈞院准予另行指定具適當專業能力之鑑定人，負責該相關鑑定工作之執行。
４查系爭房屋混凝土水溶性氯離子含量是否過高？是否為海砂屋？有附證十一經
濟部標準檢驗局八十八年九月九日標檢八八一字第一０００一八四號致台灣台北地方法院函附之土木工程及建築國家標準技術委員會ＳＣ９混凝土材料分組委員會八十八年九月二日會議紀錄，以及ＣＮＳ相關標準對應混凝土氯離子含量各版次年分之規定表可供參考。在上開經濟部標準檢驗局函所附附件中，明示：依據現行ＣＮＳ標準，不排除使用海砂作為混凝土材料，但須符合相關國家標準；ＣＮＳ係採自願性使用，不具強制性；ＣＮＳ３０９０︵預拌混凝土︶，有關水溶性氯離子含量規定或標準值，迄至八十三年七月二十三日以前，並無相關規定；而ＣＮＳ１２８９１︵混凝土配比設計準則︶，有關水溶性氯離含量規定或標準值，在八十年八月十九日始行公布，在之前亦無相關規定，此足以證明ＣＮＳ標準不得作為一般房屋通常效用認定的標準，否則將產生評定標準之不準確性，有違交易秩序之安定。如前所述，系爭房屋係七十二年十月十五日即竣工，七十二年十一月八日取得使用執照之多年中古成屋，兩造間買賣契約中，並未約定適用任何國家標準或規定，且系爭房屋建築時，相關之國家標準均無任何水溶性氯離子含量規定，故無論系爭房屋混凝土中，水溶性氯離子含量為若干，均不能指其有違何一規定或國家標準。
５本件送請鑑定所得各個採樣點之水溶性氯離子含量，最高每立方公尺一點九九
五公斤，最低每立方公尺零點四八公斤，平均約為每立方公尺一點一零二公斤；對照於距離系爭房屋建築時最近之ＣＮＳ１２８９１八十年八月十九日標準︵最高每立方公尺三點零零公斤，最低每立方公尺零點九０公斤︶，系爭房屋之水溶性氯離子含量，仍在容許範圍內。又以附證十二歐美日先進各國對混凝土鹽分含有量的規定一覽表所載，自最高每立方公尺三、八七公斤至最低每立方公尺零點三公斤不等，對照系爭房屋之水溶性氯離子含量而言，系爭房屋之水溶性氯離子含量亦在容許範圍內。
６事實上，誠如被告前此所陳，系爭房屋天花板壁混凝土剝落，鋼筋外露之原因
，主要在於系爭房屋天花板於建築施工中，有部分混凝土保護層太薄問題，致使水氣及氧氣侵入混凝土中，形成電解質溶液而產生腐蝕電流，以致造成鋼筋少量漸進型電化學鏽蝕現象，此與混凝土中有無水溶性氯離子之存在，並無直接因果關係，只要能阻斷水氣及氧氣之進入，鋼筋之腐蝕反應，即立刻停止，亦為現行ＣＮＳ國家標準不排除使用海砂作為混凝土材料之原因。系爭房屋天花板壁之混凝土保護層太薄問題，如以塗敷防鏽保護漆、加強混凝土保護層至相當之厚度修補即可，其修補技術已有實例，並不困難，所費亦省。
７系爭房屋，為七十二年十月十五日完工，至兩造成立買賣契約之時，已是十五
年之成屋，兩造係以房屋之現狀為買賣，被告並未對原告為如何特別之擔保。系爭房屋，其左、右、上、下相臨各戶房屋，未聞有何結構安全之問題或疑問。單以台灣省結構工程技師公會技師自行認定應鑑定之項目而為鑑定，再以鑑定結果判定系爭房屋為結構不安全，且不能修復改善，自有未洽。
８系爭房屋之設計耐震係數︵最大地動加速度︶，依建築技術規則為零點一０Ｇ
。歷經七十五年十一月十五日花蓮大地震︵六．八級︶、八十八年九月二十一日之集集大地震︵七．三級︶及本︵九十一︶年三月三十一日之花蓮大地震︵
六．八級︶之房屋所在地區最大地動加速度︵零點０九Ｇ、零點０八Ｇ及零點一０Ｇ︶，及自八十一年以來中央氣象局有記錄之六十三次二級以上有感地震︵其中三級以上者廿九次︶之實體考驗，系爭房屋，均未有任何結構安全之問題，實際已證明系爭房屋並無台灣省結構工程技師公會技師所稱之結構問題。９兩造係在八十八年一月三十日點交系爭房屋，至八十八年七月二十一日原告起
訴主張解除買賣契約，至八十八年九月十三日鈞院履勘現場時，系爭房屋已面目全非，其中，全屋之天花板、二套衛浴磁磚及衛浴設備、廚房磁磚、廚具及隔牆、和室地板、水電系統均已拆除，主臥室之牆壁二面及門、各房間之門，均已改作尚未完工，房屋磁磚地板已破壞等情，至今仍如此，此一事實，有鈞院履勘現場筆錄為憑，應為原告所不爭執。據此：原告所主張系爭房屋天花板壁混凝土剝落鋼筋外露之情形，於其僱工拆除天花板之時，即可目視發現。茲原告未即時檢查系爭房屋之瑕疵並通知被告，或原告雖已知相關瑕疵而當時不以為意不為主張或通知，嗣後另以他故而主張，均與民法第三百五十六條之規定不合，原告不得再以系爭房屋有瑕疵而主張解除契約。即使原告所主張系爭房屋瑕疵為可採，如前所述，系爭房屋之瑕疵尚非不能修復，且原告已在系爭房屋大事裝潢改作，回復原狀幾已不可能，原告主張解除契約，而非主張減少價金，對被告而言，亦顯失公平。原告主張解除買賣契約，僅請求被告返還買賣價金四百九十萬元，對於原告同時應為之系爭房屋及土地所有權移轉登記，隻字未提；對於應為之返還系爭房屋予被告，亦從未提及。事實上，目前各該房屋及土地所有權已為原告所有，房屋之占有亦仍在原告管領之中，被告茲申明，於原告為所有權移轉登記及返還占有之前，拒絕價金之返還。原告於請求返還價金同時，請求法定利息，自亦無理由。系爭房屋，經原告加以改作之後，已非原狀。系爭房屋經原告改作以後，少部分可能回復原狀，絕大部分則已不可能回復原狀︵例如剪力牆之拆除以後，即使再如何施作，均無法還原︶，原告解除契約顯失公平。原告另以民法二百二十七條不完全給付之規定，請求被告損害賠償，此部分，被告否認有何不完全給付之情事，仍應由原告進一步證明之。又關於原告所主張之損害，究竟為何？其金額是否屬實？亦仍有待原告進一步證明之。
理 由
一、原告起訴主張：其於民國八十七年十二月十七日向被告購買坐落台北縣永和市○○段○○○號土地、建、面積一九二平方公尺、所有權應有部分五分之一及其上建物即門牌號碼永和市○○路○段○○○巷廿八號四樓所有權全部，買賣價金為四百九十萬元，原告於八十八年一月三十日給付全部價金後，被告即將上開房地騰空點交。原告於八十八年四月間進行裝潢工程，將原有天花板拆除欲重新裝潢，經工人告知始發現系爭房屋之天花板壁面混凝土已嚴重剝落，鋼筋均已銹蝕明顯外露，原告自費委請財團法人中華顧問工程司做硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗（即海砂屋之檢驗），經檢驗結果得知系爭房屋之氯離子含量平均值高達
2.29，遠超過國家標準CNS3090之標準值0.3以下，該瑕疵已嚴重影響居住安全，減少其價值及通常之效用，爰依法解除本件買賣契約，並請求返還價金及利息，又被告為不完全給付，應依民法第二百二十七條負損害賠償責任等情；被告則以：系爭房屋係七十二年十月十五日即竣工，七十二年十一月八日取得使用執照之多年中古成屋，兩造間買賣契約中，並未約定適用任何國家標準或規定，且系爭房屋建築時，相關之國家標準均無任何水溶性氯離子含量規定，故無論系爭房屋混凝土中，水溶性氯離子含量為若干，均不能指其有違何一規定或國家標準。本件送請鑑定所得各個採樣點之水溶性氯離子含量，平均約為每立方公尺一點一零二公斤，對照於距離系爭房屋建築時最近之ＣＮＳ１２８９１八十年八月十九日標準︵最高每立方公尺三點零零公斤，最低每立方公尺零點九０公斤︶，系爭房屋之水溶性氯離子含量，仍在容許範圍內。又以歐美日先進各國對混凝土鹽分含有量的規定一覽表所載，自最高每立方公尺三、八七公斤至最低每立方公尺零點三公斤不等，對照系爭房屋之水溶性氯離子含量而言，系爭房屋之水溶性氯離子含量亦在容許範圍內。系爭房屋歷經七十五年十一月十五日花蓮大地震、八十八年九月二十一日之集集大地震及九十一年三月三十一日之花蓮大地震，均未有任何結構安全之問題，實際已證明系爭房屋並無台灣省結構工程技師公會技師所稱之結構問題。原告所主張系爭房屋天花板壁混凝土剝落鋼筋外露之情形，於其僱工拆除天花板之時，即可目視發現。茲原告未即時檢查系爭房屋之瑕疵並通知被告，或原告雖已知相關瑕疵而當時不以為意不為主張或通知，嗣後另以他故而主張，均與民法第三百五十六條之規定不合，原告不得再以系爭房屋有瑕疵而主張解除契約。即使原告所主張系爭房屋瑕疵為可採，如前所述，系爭房屋之瑕疵尚非不能修復，且原告已在系爭房屋大事裝潢改作，回復原狀幾已不可能，原告主張解除契約，而非主張減少價金，對被告而言，亦顯失公平。原告主張解除買賣契約，僅請求被告返還買賣價金四百九十萬元，對於原告同時應為之系爭房屋及土地所有權移轉登記，隻字未提；對於應為之返還系爭房屋予被告，亦從未提及。事實上，目前各該房屋及土地所有權已為原告所有，房屋之占有亦仍在原告管領之中，被告茲申明，於原告為所有權移轉登記及返還占有之前，拒絕價金之返還。原告另以民法二百二十七條不完全給付之規定，請求被告損害賠償，此部分，被告否認有何不完全給付之情事，仍應由原告進一步證明之。又關於原告所主張之損害，究竟為何？其金額是否屬實？亦仍有待原告進一步證明之等語資為抗辯。
二、原告主張：其於民國八十七年十二月十七日向被告購買坐落台北縣永和市○○段○○○號土地、建、面積一九二平方公尺、所有權應有部分五分之一及其上建物即門牌號碼永和市○○路○段○○○巷廿八號四樓所有權全部，買賣價金為四百九十萬元，原告於八十八年一月三十日給付全部價金後，被告即將上開房地騰空點交，業據原告提出土地、建物所有權狀、不動產買賣合約書、支票等件影本為證，且為被告所不爭執，此部分應可信為真實。又系爭房屋部分樓板有鋼筋外露腐蝕及混凝土開裂剝落之現象，業經本院勘驗現場查明，並有照片附卷可稽，亦可認定。本件爭點為系爭房屋有無原告所主張之瑕疵，得據以解除本件買賣契約？
三、經查：本院先前囑託台灣省結構工程技師公會進行鑑定系爭房屋天花板混凝土剝落鋼筋外露之原因，其硬固混凝土中水溶性氯離子含量是否超過規範值？嗣因被告質疑該鑑定單位未通知被告於會勘及採樣期日到場，認有偏頗之虞，及執行鑽心試體取樣工作之臺灣永堌實業公司，不知是否為合格之專業機構，又試驗單位台灣科技大學並未獲國家實驗室︵ＣＮＬＡ︶驗證合格，其試驗結果之正確性甚有疑慮，請求再送工業技術研究院鑑定，原告對此並不反對，核該鑑定單位對於本件待鑑定項目亦具有專業能力，遂由本院囑託工業技術研究院進行混凝土氯離子含量分析及抗壓強度測試，並採工業技術研究院之鑑定報告為本件審理之依據，以解免被告之疑慮。據工業技術研究院檢附之鑑定報告所載：①其檢驗方法，就混凝土氯離子含量分析，係採ＡＡＳＨＴＯＴ２６０水溶性電位滴定法，依據ＣＮＳ３０９０ Ａ２０４２與ＣＮＳ１２８９ Ａ１０４５國家標準氯離子含量容許值進行評估，就混凝土抗壓強度側試，係使用抗壓強度測試儀，依據ＣＮＳ１２３８ Ａ３０５１規範施行。②其檢測及採樣位置：因本建築物部分樓板已經產生鋼筋腐蝕與混凝土開裂剝落之情況，因此檢測及採樣位置除產生問題之樓板外，樑、柱結構之取樣點以散佈各區為原則，樑、柱各取樣二處、版取樣三處。③檢測結果：混凝土氯離子含量測試結果，顯示混凝土氯離子含量最高達１．９９５公斤／立方公尺，其各取樣點含量如下：樑取樣點一（１．２０６公斤／立方公尺）、樑取樣點二（０．９２８公斤／立方公尺）、柱取樣點一（１．
０２１公斤／立方公尺）、柱取樣點二（１．９９５公斤／立方公尺）、版取樣點一（１．３９２公斤／立方公尺）、版取樣點二（０．８３５公斤／立方公尺）、版取樣點三（１．６７０公斤／立方公尺），依ＣＮＳ３０９０ Ａ２０４２與ＣＮＳ１２８９ Ａ１０４５鋼筋混凝土氯離子含量標準研判，可知樑、版、柱等構件之混凝土氯離子含量均高於０．３公斤／立方公尺之規範值。另混凝土抗壓強度測試，各測試區樑、柱及樓板之混凝土抗壓強度均低於建築技術規則第三五０條混凝土規定抗壓強度不得少於一七五公斤／平方公分之要求。各取樣點抗壓強度如下：樑取樣點一（５５公斤／平方公分）、樑取樣點二（６２公斤／平方公分）、柱取樣點一（６６公斤／平方公分）、柱取樣點二（１１３公斤／平方公分）、版取樣點一（９６公斤／平方公分）、版取樣點二（９０公斤／平方公分）、版取樣點三（１１８公斤／平方公分）④結論：混凝土氯離子含量均高於ＣＮＳ３０９０ Ａ２０４２與ＣＮＳ１２８９ Ａ１０４５之規範值。
混凝土強度均低於建築技術規則要求之最低抗壓強度（一七五公斤／平方公分）。
四、被告雖辯稱：系爭房屋係七十二年十月十五日即竣工，七十二年十一月八日取得使用執照之多年中古成屋，兩造間買賣契約中，並未約定適用任何國家標準或規定，且系爭房屋建築時，相關之國家標準均無任何水溶性氯離子含量規定，故無論系爭房屋混凝土中，水溶性氯離子含量為若干，均不能指其有違何一規定或國家標準。本件送請鑑定所得各個採樣點之水溶性氯離子含量，平均約為每立方公尺一點一零二公斤，對照於距離系爭房屋建築時最近之ＣＮＳ１２８９１八十年八月十九日標準︵最高每立方公尺三點零零公斤，最低每立方公尺零點九０公斤︶，系爭房屋之水溶性氯離子含量，仍在容許範圍內。又以歐美日先進各國對混凝土鹽分含有量的規定一覽表所載，自最高每立方公尺三、八七公斤至最低每立方公尺零點三公斤不等，對照系爭房屋之水溶性氯離子含量而言，系爭房屋之水溶性氯離子含量亦在容許範圍內。系爭房屋歷經七十五年十一月十五日花蓮大地震、八十八年九月二十一日之集集大地震及九十一年三月三十一日之花蓮大地震，均未有任何結構安全之問題，實際已證明系爭房屋並無台灣省結構工程技師公會技師所稱之結構問題等語。惟按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用或契約預定效用之瑕疵．．．．」，民法第三百五十四條第一項定有明文。本件房屋於八十八年一月六日過戶，八十八年一月三十日交屋，此為被告不爭執，查原告係主張被告應負出賣人之瑕疵擔保責任，非承攬人瑕疵擔保責任，故與房屋係於何時建造無涉，是被告應擔保系爭房屋於八十八年一月三十日交付時無瑕疵存在。而ＣＮＳ３０９０標準係於八十七年六月二十五日修訂公布，另ＣＮＳ１２８９１標準亦於八十七年六月二十五日修訂公布，之後未再修訂，上開標準均訂定：為預防鋼筋腐蝕，混凝土氯離子含量不得超過０．三公斤／立方公尺，此有工業技術研究院鑑定報告之附件可稽，則原告引用上開標準作為系爭房屋交付時該房屋之混凝土氯離子含量容許值之判定，並無不當。被告抗辯應按八十年八月十九日公布之ＣＮＳ１２８９１標準（最高每立方公尺三點零零公斤，最低每立方公尺零點九０公斤）為判定，自無可取。又我國為海島型國家，受海風及水氣影響自較歐美日國家大，環境不同，當然對於混凝土氯離子含量之容許值亦有不同，否則我國僅須援用他國之標準，何必另訂不同標準？是被告以「歐美日先進各國對混凝土鹽分含有量的規定一覽表所載，自最高每立方公尺
三、八七公斤至最低每立方公尺零點三公斤不等，對照系爭房屋之水溶性氯離子含量而言，系爭房屋之水溶性氯離子含量亦在容許範圍內」之辯解，亦不可採。
被告復辯稱「系爭房屋歷經七十五年十一月十五日花蓮大地震、八十八年九月二十一日之集集大地震及九十一年三月三十一日之花蓮大地震，均未有任何結構安全之問題，實際已證明系爭房屋並無台灣省結構工程技師公會技師所稱之結構問題」等語。經查：依工業技術研究院之鑑定報告，系爭房屋之樑、版、柱等構件之混凝土氯離子含量，均高於０．３公斤／立方公尺之規範值數倍，各測試區樑、柱及樓板之混凝土抗壓強度，均遠低於建築技術規則第三五０條混凝土規定抗壓強度不得少於一七五公斤／平方公分之要求，甚者有僅及標準值三分之一，顯然對於房屋之結構安全造成影響，且台灣處於地震頻繁之地區，隨時遭受地震之威脅，抗壓強度明顯不足之房屋，何人敢居住，何人敢買，其經濟上價值亦會大幅滑落，應認系爭房屋之通常效用及其價值均有減少。被告雖稱「系爭房屋歷經數次大地震並未倒塌，故無結構安全之問題」云云，然系爭房屋不符合前揭國家標準及建築技術規則之要求，其有減少通常效用及價值之瑕疵存在，已認定在前，縱未因地震而倒塌，其結構安全仍屬堪虞，而有瑕疵存在，況被告所提之數次大地震之震央，均非發生在台北地區，系爭房屋未倒塌，亦不能據以認定其結構安全無虞，是被告此部分之辯解為不可採。
五、系爭房屋安全結構堪虞，具有減少通常效用及價值之瑕疵存在，原告買受系爭房屋之目的本為居住使用，現因有瑕疵不能達成契約之目的，系爭房屋對於原告而言，已無利益可言，原告主張依民法第三百五十九條規定解除本件買賣契約，自屬公平。被告雖稱「系爭房屋，經原告加以改作之後，已非原狀。系爭房屋經原告改作以後，少部分可能回復原狀，絕大部分則已不可能回復原狀︵例如剪力牆之拆除以後，即使再如何施作，均無法還原︶，原告解除契約顯失公平」云云，然此為解除契約以後，關於回復原狀之範圍之問題，與原告有無解除權無涉。又依公寓大廈管理條例第四條第二項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，系爭房屋為公寓之四樓，業據本院勘驗現場查明，因專有部分不得與其基地所有權分離而為移轉，是原告連同基地部分之買賣契約一併解除，亦屬正當。次查，原告於八十八年一月三十日取得系爭房屋之占有，於同年四月雇工拆除天花板時發現樓板混凝土剝落、鋼筋腐蝕外露，遂於同年五月二十六日通知被告有此瑕疵，要求解除契約，並已送達被告，有存證信函可稽，嗣原告於同年七月二十一日起訴主張解除契約，自合乎債編修正前民法第三百六十五條第一項之規定，於物之交付後六個月之除斥期間內行使解除權，原告以本件起訴狀繕本送達被告作為行使解除權之意思表示，自已生解除契約之效力。
六、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列規定：一、由他方所受領之給付物應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之．．．．」，民法第二百五十九條定有明文。原告於八十八年一月三十日付清系爭房屋及基地之價金四百九十萬元，此為被告所不爭執，揆諸首揭法條，原告請求被告返還四百九十萬元及自八十八年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。次按當事人因契約解除而生之相互義務，準用雙務契約之規定，民法第二百六十一條亦有規定，是契約解除，雙方互負回復原狀之義務，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。被告就原告請求返還價金提出同時履行抗辯，於原告為所有權移轉登記及返還占有之前，拒絕價金之返還。查原告已取得系爭房屋及基地之所有權及占有，茲因買賣契約解除，原告亦當將房屋及基地之所有權返還登記予被告，並將房屋及基地之占有返還予被告，以回復原狀，是被告此部分之抗辯為可採，爰命被告應於原告將系爭房屋及其基地之所有權返還登記予被告，並返還系爭房屋及基地之占有之同時，給付原告四百九十萬元及自八十八年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
七、原告另主張：系爭房屋混凝土剝落及鋼筋外露且經檢測為海砂屋，自屬不完全給付，被告依民法第二百廿七條之規定，並應賠償原告之損害。原告因系爭房地買賣契約支出仲介費四萬九千元，代書費及房屋契稅五七五九一元，及支付裝潢公司之裝潢費用六四六四七○元，共計七十五萬三千零六十一元，一併請求被告賠償等語。惟按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任，茍於契約成立時，瑕疵即已存在，則出賣人以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。不完全給付之瑕疵，既以債務人之事由所致者為限，其瑕疵必須於債之關係成立後發生者始足當之，於債之關係成立時，原已存在之瑕疵，只發生瑕疵擔保問題（見最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議、孫森焱著民法債編總論第五百七十頁、第五百七十四頁）。經查，本件買賣契約成立於八十七年十二月十七日，於八十八年一月三十日點交予原告，原告係於八十八年四月間拆除天花板時發現上開瑕疵，自契約成立至原告發現瑕疵時止，時間僅有數月，並無證據可認為該瑕疵係於契約成立後所發生，且係可歸責於被告之事由所致。揆諸上開說明，原告主張其因被告不完全給付受有損害，請求被告賠償七十五萬三千零六十一元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因而失所附麗，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十八 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳映如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十 日~B書記官 高玉彬