臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第一五三九號
原 告 丙○○○原告兼反訴被告 乙○○共同訴訟代理人 詹文凱律師複 代 理 人 簡肇盈律師被告兼反訴原告 生記建設股份有限公司 設台北縣蘆洲市○○○路○○號一樓法 定 代 理 人 甲○○訴 訟 代 理 人 鍾開榮律師右當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北縣蘆洲市○○路○○○號二樓房屋所有權移轉登記為原告丙○○○所有，並交付房屋與原告丙○○○。
被告應於原告乙○○給付被告新台幣壹佰零玖萬元之同時，將坐落台北縣蘆洲市○○路○○○號房屋所有權移轉登記為原告乙○○所有，並交付房屋與原告乙○○。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
反訴被告應於反訴原告將坐落台北縣蘆洲市○○路○○○號房屋所有權移轉登記為反訴被告所有，並交付房屋與反訴被告之同時，給付反訴原告新台幣壹佰零玖萬元。
反訴被告應給付反訴原告新台幣叁佰陸拾捌萬叁仟零肆拾叁元。
反訴原告其餘之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項於反訴原告以新台幣壹佰貳拾萬元為反訴被告供擔保後得假執行，但反訴被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰陸拾捌萬叁仟零肆拾叁元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告兼反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
(一)被告應將坐落台北縣蘆洲市○○路○○○號二樓房屋所有權移轉登記為原告丙○○○所有，並交付房屋與丙○○○。
(二)被告將坐落台北縣蘆洲市○○路○○○號房屋所有權移轉登記為原告乙○○所有，並交付房屋與乙○○。
(三)被告應自民國八十八年二月十六日起至交付房屋日止，按月支付原告丙○○○新台幣(下同)九千一百零八元，支付原告乙○○一萬九千八百十六元。
二、反訴被告乙○○對反訴部分之聲明：反訴原告之訴駁回；並陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
(一)原告與被告訂有合建契約，由原告等提供土地，被告出資建屋。合建房屋業於八十七年十二月間完成且辦理保全登記，惟被告竟遲未將系爭房屋依約移轉登記為原告所有，雖經原告催告，仍未為移轉。依合建契約第六條約定，被告應自簽約日起九百八十日曆天內完工交屋，簽約日為八十五年五月三十日，交屋日應為八十八年二月十五日，被告自次日起負遲延責任。被告一再以原告等尚有部分稅捐、費用未與被告結清為由拒絕交屋，惟被告所提之各項費用用途均無出示單據憑證，經原告要求提出仍予拖延，其目的顯在遲延交屋，且依據雙方合建契約，並無以該等費用之交付結清為交屋之條件。故依據雙方合建契約之本旨，請求被告移轉房屋所有權及交付房屋，並因被告之遲延給付，主張負遲延責任之損害賠償責任，賠償金額以各房屋出租可得之租金為計算標準。
二、反訴被告乙○○對反訴部分之陳述：
(一)反訴原告尚未交屋，不得向反訴被告請求：本件反訴請求中包含代墊增值稅丙○○○部分七十五萬八千四百八十二元、乙○○三百四十九萬二千五百零四元，地價稅乙○○一萬三千四百七十五元，代書規費各三萬元，瓦斯配管費各二萬三千七百三十四元，社區管理基金各一萬元，及地主保證金丙○○○四十九萬元、乙○○九十七萬元，保證金利息丙○○○二萬二百三十七元、乙○○四萬零六十三元，另借款丙○○○一百萬元、乙○○十二萬元，惟因反訴原告迄今尚未交屋，前述款項又大部分以交屋為條件，反訴原告無先為給付義務。
(二)地主保證金依合建契約第十二條，約定半數於結構體完成時返還，半數於交屋後返還，惟反訴原告迄今尚未交屋，反訴被告即無返還其中二分之一之義務。另二分之一雖結構體已完成，但合建房屋尚因越界建築，有隨時遭部分拆除之瑕疵，反訴原告對此未加解決，反訴被告以房屋瑕疵為抗辯，暫時不返還半數擔保金，應屬擔保金權利之行使，因之，反訴被告並無須返還保證金，亦無須負擔保證金之利息。借款部分既以交屋為清償條件，目前條件尚未成就，借款無須返還；又瓦斯配管費及工程變更款亦應於交屋時一併交付，反訴被告在交屋前無給付義務。
(三)部分金額非由反訴被告負擔：依據丙○○○之合建契約最末加註，甲方應移轉乙方之土地增值稅由乙方負擔，反訴被告丙○○○本無繳納增值稅之義務，反訴原告就此請求七十五萬八千四百八十二元亦無理由；社區管理基金應由房屋所有人繳納，現房屋為反訴原告所有，自應由其負擔；代書規費如已發生而須由反訴被告負擔者，亦應由反訴被告直接向所委任之代書支付，非反訴原告所得請求，且代書規費實際支出多少，並未見反訴原告表明。
(四)依據兩造就房屋分配所約定價額，丙○○○應分配房屋總價為九百七十萬一千六百元，乙○○為一千九百四十萬三千二百元，而實際分配部分丙○○○分得房屋價值六百二十五萬三千二百元，尚有差額三百四十四萬八千四百元，以九五折計算現金找補金額後，尚應補給丙○○○三百二十七萬五千九百八十元。反訴被告乙○○分得房屋價值一千九百五十六萬四千六百元，應補差價十六萬一千四百元，以九五折計算現金找補金額後，反訴被告乙○○尚應補給反訴原告一十五萬三千三百三十元。
(五)合建房屋因越界建築，有部分占用他人土地，該占用部分為反訴被告乙○○分得之一樓房屋前面部分，如屆時房屋遭拆除，反訴被告勢必受到損害，其房屋門面受損部分之整修及價值之減損至少為一百五十萬元，故反訴原告應就該瑕疵賠償反訴被告乙○○。即使反訴被告尚有應給付部分，反訴被告提出抵銷之抗辯，由上開房屋找補款及損害賠償中抵銷。
參、證據：提出合建契約書、建物所有權狀、催告函、損害計算表、公訂工程造價標準等件為證。
乙、被告兼反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：原告之訴駁回。
二、反訴部分：反訴被告乙○○應給付反訴原告四百七十三萬三千一百零六暨自本訴狀繕本即八十八年十月六日送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
(一)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條第一項定有明文。本件合建契契約第十二條明定，原告丙○○○於簽立合建契約時收受被告保證金四十九萬元，原告乙○○收受被告保證金九十七萬元，且雙方約定，結構體完成時，由原告無息退還二分之一，完工交屋時，再由原告各無息退還另二分之一。是故，原告就二分之一保證金各二十四萬五千元、四十八萬五千元有先為給付被告之義務，另二分之一各二十四萬五千元、四十八萬五千元亦應於完工辦理移轉登記及交屋時，負同時履行之義務，故原告未先為給付上開義務前，被告自無辦理移轉登記及交屋之義務。
(二)當事人對於所借之款項，有約定先為清償之義務，必俟該款清償後，方行辦理房屋所有權移轉時，他方自得拒絕為辦理房屋所有權移轉登記，有最高法院四三年台上字第五四三號判決可參。本件原告丙○○○於八十五年五月三十日向被告借款一百萬元，原告乙○○於八十五年八月二十九日借款一十二萬元，約定交屋同時償還，有借據及支付證明單可證，原告丙○○○、乙○○既未依約清償一百萬及一十二萬元，被告亦得拒絕辦理房屋移轉及交屋。
(三)合建契約第六條第二項，係約定被告應自簽約日起一百八十日內正式動工，自動工日起限八百日曆天全部完工，上述完工以使用執照核發日為準，其約定之完工日期與原告所主張之交屋日尚有不同，原告企圖「張冠李戴」誤指被告負遲延責任，顯屬誤解。況原告未依約清償借款及返還保證金款項，被告依法拒絕辦理移轉房屋及交屋，自無遲延責任。
(四)原告所提房屋租金損害係其制作之私文書並不實在，被告否認其得主張之金額。且原告亦未舉證被告何時始生遲延責任？原告亦未提出損害之因果關係及預定計劃之具體證據。
(五)原告於簽合建契約後，其財產（含債務之增加）顯形減少，顯有難為對待給付之虞，若原告未為對待給付，或提出擔保前，被告亦得依民法第二百六十五條之規定拒絕為移轉房屋及交屋之給付。
二、對反訴被告乙○○提起之反訴部份：
(一)本件依據兩造就房屋分配所約定價額，丙○○○應分配房屋總價為九百七十萬一千六百元，乙○○為一千九百四十萬三千二百元，而實際分配部分丙○○○分得房屋價值六百二十五萬三千二百元，尚有差額三百四十四萬八千四百元，以九五折計算現金找補金額後，尚應補給丙○○○三百二十七萬五千九百八十元。反訴被告乙○○分得房屋價值一千九百五十六萬四千六百元，應補差價十六萬一千四百元，以九五折計算現金找補金額後，反訴被告乙○○尚應補給反訴原告一十五萬三千三百三十元。
(二)反訴被告乙○○於八十五年八月二十九日借款一十二萬元，約定交屋同時償還，就此亦有借據及支付證明單可證，反訴被告乙○○既未依約清償一十二萬元，則反訴原告法自得訴請其清償。
(三)反訴被告乙○○迄今尚有欠負之款項四百五十七萬九千七百七十六元（含土地增值稅三百四十九萬二千五百零四元、地價稅款一萬三千四百七十五元、及瓦斯配管費二萬三千七百三十四元、社區管理基金一萬元、代書規費三萬元、合建保證金九十七萬元及保證金利息四萬零六十三元）。
(四)反訴被告主張本件系爭建物部分土地占用第三人土地，係反訴被告之土地因土地重測所衍生界址位移之糾葛。惟反訴原告亦已向第三人合法購置該筆土地，就此亦有土地謄本可稽。是故，反訴被告主張瑕疵損害賠償，於法顯屬無據。
(五)反訴被告乙○○應給付反訴原告分配房屋差額找補款一十五萬三千三百三十元及欠負款項四百五十七萬九千七百七十六元，以上合計四百七十三萬三千一百零六元。
參、證據：提出借據暨支付證明單、增值稅繳款書、地價稅繳款書、瓦斯裝置計費單、管理委員會簽收基金明細表、工程變更單、土地登記謄本等件為證。
理 由
甲、程序方面：本件反訴原告於提起反訴後，撤回請求反訴被告丙○○○給付反訴原告新台幣二百三十五萬八千三百八十六元及自反訴訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分之訴，反訴被告丙○○○於收受撤回書狀後十日內未提出異議，依民事訴訟法第二百六十二條第四項之規定，視為同意反訴原告撤回此部分之反訴。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告與被告訂有合建契約，由原告提供土地，被告出資建屋，合建房屋業於八十七年十二月間完成且辦理保全登記，惟被告竟遲未將系爭房屋依約移轉登記為原告所有，雖經原告催告，仍未為移轉。且原告因被告遲延交屋，致受有未能將房屋出租收取租金之損害，被告應負遲延之損害賠償責任，爰依法提起訴訟，請求判決如聲明之事項。被告則以：原告丙○○○與乙○○於簽立合建契約時分別收受被告保證金四十九萬元及九十七萬元，雙方約定結構體完成時，由原告無息退還二分之一，完工交屋時，再由原告各無息退還另二分之一，惟原告並未依約返還保證金，被告自無辦理移轉登記及交屋之義務；又原告丙○○○及乙○○曾向被告各借款一百萬元及十二萬元，約定交屋同時償還，原告既未依約清償借款，被告亦得拒絕辦理房屋移轉及交屋；另原告未依約清償借款及返還保證金，被告依法拒絕移轉房屋所有權，並無給付遲延之責任等語置辯。
二、本件原告主張與被告訂立合建契約，由原告提供土地，被告出資建屋，房屋完成後被告迄今尚未依約移轉系爭房屋所有權給原告，業據原告提出合建契約書為證據，且為被告所不爭執，堪信其主張為真實。另被告抗辯原告未返還保證金及分別向被告借款等事實，有被告提出之借據及支付證明單為證據，原告對此並不否認，被告此部分之抗辯亦屬可採。
三、按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第二百六十四條第一項定有明文。
本件依據兩造所不爭執之合建契約書第十二條及借據約定，保證金應於結構體完成時及交屋時各返還二分之一，借款則須於交屋時清償，經查：
(一)本件兩造於八十五年五月三十日簽訂合建契約，由原告提供土地，被告出資並負責興建房屋，今被告已經將房屋興建完成，但應分予原告之房屋尚未移轉其所有權予原告等事實，為兩造所不爭執，並有合建契約書影本在卷可證，原告此部分之主張應認為真實而得以採信。
(二)又本件原告二人於被告將房屋興建至結構體完成時，並未返還二分之一之保證金，但被告因越界建築，房屋有隨時被請求拆除危險之瑕疵，原告要求以保證金擔保上開瑕疵而拒絕返還該部分保證金，乃屬保證金權利行使之範圍，但被告嗣後已取得該部分越界建築部分之土地即蘆洲市○○段五四○之一地號土地之所有權，該原告所主張之瑕疵業已除去，被告主張原告應於被告移轉系爭房屋所有權及交付房屋之同時返還保證金，自屬可採。
(三)原告向被告之借款，兩造係約定於交屋時清償，雖借款與房屋合建契約原非基於同一法律關係而生者，但本件依雙方當事人之特約，約定借款之清償期即為交付房屋之時，則使兩者間因契約當事人之意思而發生連結，被告主張原告應於被告移轉系爭房屋所有權及交付房屋之同時返還借款，其此部分之抗辯應屬可採。
(四)按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第三百四十四條第一項前段亦有明定。本件原告丙○○○雖未返還保證金及借款合計共一百四十九萬元，然被告尚應給付丙○○○房屋找補款三百四十四萬八千四百元，此為被告所不爭執，故丙○○○主張由找補款中抵銷保證金及借款，則就原告丙○○○部分，其請求被告履行契約，移轉房屋所有權並交付房屋為有理由。
(五)另按「兩造互負有給付之義務者，除一方有負先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，請求損害賠償」，最高法院二十年上字第一二七七號著有判例可資參照。本件兩造因須同時履行債務，依前開判例說明，原告請求遲延交屋之損害賠償，並無理由，該部分應予駁回。
四、綜上所述，原告請求被告移轉系爭房屋所有權並交付房屋予原告，於法並無不合，應予准許；惟原告乙○○應於被告移轉系爭房屋所有權並交付房屋之同時，給付被告一百零九萬元，原告二人於上開範圍內之請求為有理由，其逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告主張反訴被告乙○○積欠反訴原告共計四百七十三萬三千一百零六元（含土地增值稅三百四十九萬二千五百零四元、地價稅款一萬三千四百七十五元、及瓦斯配管費二萬三千七百三十四元、社區管理基金一萬元、代書規費三萬元、合建保證金九十七萬元及保證金利息四萬零六十三元、分配房屋差額十五萬三千三百三十元），迄今尚未歸還等情。反訴被告則以保證金、借款及瓦斯配管費之給付應以交屋為條件，反訴原告迄今尚未交屋，反訴被告無給付上開費用之義務；社區管理基金為房屋所有權人即反訴原告應繳付，代書規費之支出並無證據可資證明，又反訴原告尚欠反訴被告房屋找補款三百一十二萬二千六百五十元，且反訴原告應賠償反訴被告因房屋越界建築所生瑕疵之損害，資為抗辯。
二、經查：
(一)保證金及借款部分：此部分依前開本訴部分理由中第四項所述，反訴原告應於反訴被告乙○○給付反訴原告一百零九萬元之同時，將系爭房屋移轉所有權及交付房屋予反訴被告。
(二)瓦斯配管費部分：反訴原告主張伊代反訴被告墊付二萬三千七百三十四元，此為反訴被告所不爭執，但反訴被告抗辯反訴原告尚未交屋，反訴被告無給付義務。惟瓦斯配管費並非如保證金及借款約定於交屋時給付，故反訴被告上開抗辯洵無足採，反訴原告此部分請求為有理由。
(三)土地增值稅及地價稅部分：反訴原告主張伊替反訴被告墊付土地增值稅與地價稅共計三百五十萬零五千九百七十九元，業據反訴原告提出繳費證明書為證，且為反訴被告所不爭執，應信其為真實，反訴原告請求反訴被告給付上開代墊費用為有理由。
(四)房屋找補款部分：反訴原告主張反訴被告尚須給付反訴原告房屋找補款十五萬三千三百三十元，為反訴被告所不爭執，其雖抗辯反訴原告須給付丙○○○分得房屋之差價三百二十七萬五千九百八十元，以之與反訴被告須給付之差價相抵，反訴原告尚須給付丙○○○三百一十二萬二千六百五十元，故反訴被告無須給付上開差額云云。惟對於分配房屋之差價係將丙○○○及反訴被告乙○○分開計算，因之，反訴被告應補繳之差額不能由丙○○○所應得知房屋差額中扣除，反訴被告之抗辯顯無理由，反訴原告此部分請求應予准許。
(五)社區管理基金部分：反訴原告主張伊代反訴被告墊付管理費一萬元，並提出管理委員會之明細表為證，反訴被告則抗辯其非房屋所有權人，自無須繳付管理費。按一般社會習慣，大樓之管理費乃由各區分所有權人繳納，用以管理大樓行政事項，反訴被告既非房屋所有權人，即無須繳納管理費，是故，反訴原告此部分請求為無理由。
(六)代書規費部分：反訴原告主張反訴被告應給付代書規費三萬元，惟反訴原告並未提出代書規費之單據以實其說，反訴原告此部分請求並無理由。
(七)保證金利息部分：反訴原告主張反訴被告未依約定於結構體完成時返還二分之一之保證金，故反訴被告應給付遲延利息四萬零六十三元云云，反訴被告則抗辯結構體完成時，反訴被告發現反訴原告越界建築，為擔保此瑕疵，才未將保證金返還等語，並提出建物測量成果圖為證，且為反訴原告所不爭執，故反訴被告之抗辯應信為真實。按保證金乃用以擔保合建契約之履行，若合建房屋存有瑕疵，反訴被告先扣留保證金，應屬保證金權利行使之範圍，而反訴原告至八十八年十二月二十三日始取得前開越界建築部分之土地所有權，至該時瑕疵始為除去，反訴原告此部分請求為無理由。至於反訴被告抗辯反訴原告因越界建築，造成其所分得之房屋有隨時遭拆除之瑕疵，反訴原告應賠償反訴被告一百五十萬元之損害，此等賠償金應與反訴被告所應給付之金額相抵銷云云。惟反訴原告已買得該越界建築之土地，有反訴原告提出之土地登記謄本為證，上開瑕疵已排除，反訴被告之抗辯洵無足採。
三、綜上所述，反訴原告請求反訴被告返還保證金及借款部分為有理由，應予准許，惟反訴原告於反訴被告給付上開保證金及借款之同時，應將系爭房屋移轉所有權及交付房屋與反訴被告。另反訴原告請求反訴被告給付瓦斯配管費、土地增值稅、地價稅及房屋找補款等部分，依法有據亦應准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
丙、反訴部分之兩造分別陳明願供擔保以代釋明，請准宣告假執行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決基礎不生影響，爰不一一審酌論述，併予敘明。
戊、據上論結：本件原告之訴及反訴原告之反訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許瑞東右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日~B書記官 許慧禎