臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第二○八九號
原 告 金安年建設股份有限公司法 定 代 理 人 劉賴偉原 告 乙○○共同訴訟代理人 簡秦正律師被 告 甲○○訴 訟 代 理 人 呂東昇律師
劉緒倫律師 住台北市○○○路○段○○號十六1601室呂偉誠律師 住台北市○○○路○段○○號十六1601室右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告金安年建設股份有限公司新台幣壹萬伍仟捌佰叁拾元及自中華民國八十八年六月九日起至清償日止按週年利率佰分之貳拾計算之利息。
被告應給付原告乙○○新台幣伍拾肆萬元及自中華民國八十八年六月九日起至清償日止按週年利率佰分之貳拾計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，原告金安年建設股份有限公司與原告乙○○各負擔四分之一。
本判決第一項於原告金安年建設股份有限公司以新臺幣伍仟元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前，以新臺幣壹萬伍仟捌佰叁拾元為原告金安年建設股份有限公司提供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告乙○○以新臺幣貳拾萬元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾肆萬元為原告乙○○提供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告甲○○應給付原告金安年建設股份有限公司新台幣（下同）壹拾捌萬元，並依附表（Ｃ）欄所示各起息日起至清償日止，按各期金額以每日千分之一計算之利息。
(二)被告甲○○應給付原告金安年建設股份有限公司玖萬玖仟柒佰伍拾陸元，並自民國八十八年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(三)被告甲○○應給付原告乙○○伍拾肆萬元整，並依附表（Ｄ）欄所示各起息日起至清償日止，按各期金額以每日千分之一及依附表（Ｅ）欄所示各起息日起至清償日止，按各期金額以年息百分之五計算之利息。
(四)被告甲○○應給付原告乙○○貳拾陸萬肆仟捌佰參拾陸元整，並自八十八年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(六)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)緣被告甲○○前於八十六年元月十四日向原告金安年建設股份有限公司購買坐落於台北縣板橋市○○路○○○○○號土地上、「忠孝華廈」第A1-2、A2-2、A3-2、A4-2號房屋共四戶，併向原告乙○○購買前揭房屋之基地應有部分及第B2層編號33、34、36號車位共三個，房屋、土地及停車位之買賣價金詳如附表之（Ａ）欄所載，此有「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」及「（地下室）停車位預定買賣契約書」可稽。
(二)針對訴之聲明所請求金額一一分述如后：个㈠第一項訴之聲明：依原告金安年公司與被告所簽「房屋預定買賣契約書」第八
條約定，被告應按期繳納價款，逾期依應繳金額千分之一按日計算滯納金。被告滯納第十六、十七、十八期之房屋款合計十八萬元，且依約應按各期金額自遲延日起加計千分之一之遲延利息，其本金及利息詳如附表（Ｃ）欄所示。
㈡第二項訴之聲明：依原告金安年公司與被告所簽「房屋預定買賣契約書」之辦
理貸款委託書第五條約定，被告應自使用執照取得日起至原告金安年公司取得銀行貸款日止，按貸款金額之年利率百分之十計算利息與原告金安年公司。本件房屋使用執照之發照日為八十八年四月一日，而銀行貸款核撥日為六月七日，房屋貸款總金額五百三十六萬元（詳如附表（Ｂ）欄所示），其按年利率百分之十計算之利息計為九萬九千七百五十六元（詳如附表（Ｂ）之①欄所示及備註之說明）。
㈢第三項訴之聲明：依原告乙○○與被告所簽「土地預定買賣契約書」第四條約
定，被告應按期繳納價款，逾期即應繳金額千分之一按日計算滯納金。被告滯納第十六、十七、十八期之土地款及車位款各為四十八萬元及六萬元，合計五十四萬元，且依約應按各期金額自遲延日起加計千分之一之遲延利息（土地部分）及法定年利率百分之五之遲延利息（停車位部分），其各項本金及利息詳如附表（Ｄ、Ｅ）欄所示。
㈣第四項訴之聲明：依原告乙○○與被告所簽「土地預定買賣契約書」及「（地
下室）停車位預定買賣契約書」之辦理貸款委託書第五條約定，被告應自使用執照取得日起至原告乙○○取得銀行貸款日止，按貸款金額之年利率百分之十計算利息與原告乙○○。本件房屋使用執照之發照日為八十八年四月一日，而銀行貸款核撥日為六月七日，土地貸款金額及車位貸款金額各為一千二百三十九萬元及一百六十八萬元（詳如附表（Ｂ）欄所示），合計一千四百零七萬元。其按年利率百分之十計算之利息各為二十三萬零五百九十二元及三萬一千二百六十七元，合計二十六萬一千八百五十九元（詳如附表（Ｂ）之②、③欄所示及備註之說明）。
(三)針對被告滯納第十六、十七期期款，原告前於八十八年四月七日及五月八日分別以書面通知繳款，有繳款通知書及郵局大宗郵件存根可證，且嗣後再以板橋後埔郵局第四五一號及台北南海郵局第一四七二號存證信函催告繳納各項本金及利息，惟被告仍置若罔聞，拒不付款。
(四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第二百二十九條第二及第三項分別定有明文，是被告應自催告期限屆滿時起負遲延責任，要無疑義，是原告二人起訴請求被告給付價金等，於法有據。
(五)對被告答辯之陳述：㈠按被告之答辯理由無非以原告並未依約將系爭房屋完工交付，因此渠得拒絕給
付剩餘之期款及利息云云，然查被告所述均屬無稽，要非可採，茲詳述理由如下：
⑴原告均已依約完成系爭契約第十六、十七及十八等期之進度，被告自應依約給
付期款：按系爭契約第十六、十七及十八等期期款，應分別於使用執照取得、水電接通及交屋時交付，經查系爭房屋係於八十八年四月一日取得使用執照；於八十七年十月九日裝置自來水，此有裝置證明可稽；於八十八年四月裝表供電，亦有台灣電力公司之證明函為憑，因此原告遂依約陸續請求被告給付期款，詎被告均未支付，原告不得已方提起本訴請求被告給付所積欠之期款及滯納金。
⑵原告係依被告之要求變更系爭房屋之水電管線並拆除原有之隔間，以利被告將
系爭房屋作為醫院使用：查被告向原告購買門牌號碼板橋市○○路○○○號二樓、二樓之一、二樓之二及二樓之三等四戶相鄰之房地，其目的乃在於將來欲將之打通而作為醫院使用，因此被告交付原告乙張「吉仁醫院水電設計圖」，要求原告依照該設計圖進行水電管線之配置，並將原有之隔間牆拆除，以利被告自行依照醫院之需求進行隔間裝潢，此有該設計圖可證。是以原告於系爭房屋完工並取得使用執照後，即依被告之要求變更系爭房屋之水電管線並拆除原有之隔間，因此系爭房屋之水電配管明顯與其他樓層之水電配管不同，且屋內亦有隔間牆拆除之痕跡，足證原告確實已依核准圖說完工。
⑶次查被告所交付予原告之「吉仁醫院水電設計圖」（參原證六）中，對於將來
預定作為醫院使用之系爭房屋之隔間及水電配置均詳細繪製，對照系爭房屋原來之施工平面圖，可知其中差異甚大，依照被告所需求之水電配置，原有之隔間實無法配合亦無存在之實益，因此被告當初即要求原告依照該「吉仁醫院水電設計圖」配置水電管線，並拆除原有之隔間，以利被告自行依需求隔間裝潢，是以被告既僅係要求原告拆除原有之隔間，而未要求原告為其重新隔間裝潢，則其何須交付所謂「吉仁醫院隔間裝潢配置圖」予原告？原告依其要求拆除原有隔間，又何須所謂「吉仁醫院隔間裝潢配置圖」？被告抗辯渠所交付予原告者係「水電配置圖」而非「隔間裝潢配置圖」云云，其意乃在混淆 鈞院視聽，實不足採。
⑷姑且不論依現行實務程序，主管機關於核發使用執照前，均須前往現場勘驗是
否已依照原核准之施工平面圖施作完成（包括隔間），通過勘驗者方可獲發使用執照，而系爭房屋已取得使用執照，足徵原告本即已依約完成隔間等項目，而後才依被告之要求拆除隔間；且查本件工程之其他樓層，原告均已依約施作完成而取得使用執照，甚至完成交屋，足認原告確實已依約完成系爭大樓之新建工程，則徵諸常情，系爭房屋若非基於被告之要求，原告何須多此一舉拆除原有之隔間，徒增將來給付遲延之風險？又何須獨留系爭房屋與其他樓層之房屋作不同之處理，如此對原告有何實益可言？是明原告確係依照被告之要求而拆除原有之隔間，被告辯稱未要求原告將原有之隔間牆拆除云云，無非臨訟卸責，非可憑採。
⑸被告於八十八年六月七日與原告洽談貸款事宜之時，即已知室內已無隔間而要
求減價後辦理交屋，倘非被告事先已要求不施作隔間，則一般人豈會同意以一完全未隔間之房屋現狀來辦理交屋？對被告又有何意義？足見被告所辯無非臨訟卸責，非可採信。
㈡被告所主張原告並未依系爭契約所定之各期工程完工，因此無權請求被告給付
分期款云云，姑且不論原告所未施作之工程乃係應被告之要求，且各分期款應完成內容係屬分期款項繳交日期之約定，被告所繳付者應係購得房屋總價款之分期款，而非約定完成項目之對價金額，被告仍有給付分期款之義務，是其所辯不足採信；且經 鈞院於八十九年五月五日現場履勘之結果，亦可知原告確已依約完工，並未有被告所指未完工之情事：个⑴室內隔間部分：按建物於使用執照核發前，均須由戶政機關及工務機關至現場
查驗，由戶政機關確定戶數以編訂門牌，工務機關勘驗建物是否有依照原核准之設計圖施工，通過查驗後方可獲核發門牌及使用執照。系爭建物已編訂有四戶門牌並取得使用執照，足見原告確實已依約完工。又被告因開設醫院之需要，而要求原告拆除原有之隔間，因此原告方將已完成之隔間拆除，此有系爭房屋現場所遺留之拆除痕跡可稽，可知原告確已完工，嗣後應被告要求才將之拆除。另被告開設醫院所需之水電線路與系爭房屋原始設計有極大出入，因此被告交付卷附之「吉仁醫院水電設計圖」予原告，要求原告依該圖重新配置水電線路並預留管線及插座，以利被告使用。原告遂依被告之要求施作，並已依該圖預留所有管線及插座，此均有現場照片可稽，由現場所預留之管線及插座及該水電設計圖觀之，其線路與系爭房屋原始設計之隔間根本無從配合，足見被告確曾要求原告將原有之隔間拆除，否則保留原有隔間將無任何意義可言。足見原告確係應被告之要求拆除隔間。
⑵內牆貼磁磚部分：原告均已依約於浴廁部分貼上磁磚，此有現場照片可稽。是被告所稱原告未依約施作云云，顯屬無據，實不足採。
⑶內牆粉刷部分：按 鈞院履勘現場之結果及從現場照片可知，原告均已完成內牆之粉刷，被告所稱未完成內牆粉刷云云，亦屬無稽，無足憑採。
⑷綜上，原告均已依約完工，且雙方亦已針對被告所要求未施作部分之工程款達
成協議，自不得事後再以此爭執，是以被告執此為拒付價金之理由，顯屬無據，要非可採。
㈢被告另提出原告公司業務經理出具之保證書，原告並不否認該文書之真正，然
原告出具該保證書之原因，乃係因被告於前往銀行辦理貸款時，不斷要求原告須將為便利被告將系爭房屋作為醫院使用而未施作之部分工程款予以扣除。依系爭買賣契約第二條約定：「甲方（即被告）要求變更設計，其不造、不施工部分，均不得要求退款及減少本約價款。」，因此原告對於被告要求無須施工之部分工程款本毋庸扣除，但因被告執意要求原告須減帳，否則將不辦理貸款之下，原告只得同意，並依被告所求由原告公司業務經理出具該保證書。惟查彼時被告已有遲延給付期款之情事，依約被告即須支付滯納金，而該保證書之內容僅同意對於未施工之部分予以減帳，並未同意被告得因而延期給付期款及滯納金，因此原告雖同意被告減帳部分得以未繳之期款抵扣，惟因遲延所生之滯納金被告仍須依約給付，方符誠信。被告所述毋須支付滯納金等語云云，洵無可採。
㈣被告不得主張民法第二百六十四條及同法第二百六十五條之抗辯權：按「因契
約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第二百六十四條第一項定有明文。預售屋之買賣，買受人有依約按期繳納自備款之義務，出賣人則於房屋建造完成後負有將房屋交付予買受人之義務，然既為預售，買受人繳納自備款之義務必定先於出賣人交付房屋之義務，亦即買受人有先為給付之義務，是以依前開規定，有先為給付自備款義務之被告自不得主張同時履行抗辯。又被告另主張原告顯有難為依約交屋之虞，則於未交屋前，依民法第二百六十五條規定，被告亦得主張不安抗辯，拒絕自己之給付云云，亦屬無稽，蓋依民法第二百六十五條之規定，須原告之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，被告方得拒絕自己之給付，惟查原告之財產並無於訂約後顯形減少之情事，被告之抗辯顯無理由，無足憑採。
㈤被告亦無從為抵銷之主張：被告另以原告謊稱工程已完工，詐騙被告給付多期
自備款，原告就此部分受有不當得利並有侵權行為，被告主張依該不當得利及侵權行為之損害賠償債權與原告起訴主張之金額互相抵銷云云，然查預售屋之買受人有先為給付自備款之義務已如前述，而出賣人考量買受人之經濟狀況並為減輕買受人之付款壓力，均會同意買受人將應付之自備款分期繳納，而分期之依據則多以客觀上整棟房屋建造之進度為之（並非各戶之單獨進度），惟此種分期方式僅係為便利雙方有繳款收款之依據，並非該期期款即為該部分工程之造價，換言之，買受人所繳各期自備款與各期所示之工程進度並無對價關係；且分期之依據既以客觀上整棟房屋建造之進度為之，實際上房屋之建造亦均係整體統一施工，只要出賣人就整體房屋之建造已達約定之進度，則縱使買受人就其所購買之各戶房屋曾要求出賣人作不同之施工甚至取消部份工程，除非雙方另為協議，否則買受人仍應依約定給付期款。因此，被告雖曾要求原告就部份工程未予施作，然揆諸前開說明，被告仍應依約給付期款，且其所繳期款係在履行其繳納自備款之義務，與各期所示之工程進度並無對價關係，原告無任何不當得利或侵權行為之可言，被告自無從為抵銷之主張。
㈥被告主張系爭契約有違反消費者保護法之情事云云，亦屬無稽：姑且不論基於
契約自由原則，被告既已簽訂系爭買賣契約，自應依約履行；而系爭買賣契約之辦理貸款委託書中，對於被告應負擔系爭房屋使用執照核發至領得貸款期間之利息之約定，既係針對貸款部分之約定，則該條款訂於辦理貸款委託書中，並無不妥；且該條款之約定乃係為免因承購戶無故拖延辦理貸款之時間，致原告需負擔龐大之資金積壓壓力而約定，並無任何違反公平互惠之處，被告所辯實屬無稽，洵非可採。
㈦綜上所述，被告所辯原告並未依約完工，渠並無給付期款之義務云云，顯然無
據。原告既已依約逐期完工，並通知被告繳納期款，被告自應依照契約約定繳納，詎被告迄今仍未繳納第十六、十七及十八期期款，則原告依系爭契約請求被告給付期款並支付滯納金，自屬於法有據。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
(一)被告因偶見原告金安年建設股份有限公司銷售「忠孝華廈」之廣告文宣，而於八十六年一月十四日與原告等簽訂買賣契約，承購原告所興建座落台北縣板橋市○○路○○○號「忠孝華廈」二樓共四戶之房地及停車位三個，前開房屋、土地暨停車位價金共計新台幣二千八百萬元，雙方並訂於八十七年八月交屋。查被告簽約後均依約繳納自備款部分，迄原告等起訴時均僅剩十六、十七、十八最後三期共七十二萬元未繳付。惟原告金安年公司於被告按時繳納工程款後不僅未按時交屋，甚至拖延至八十八年五月間始委託代書通知辦理貸款、用印、過戶等手續，嗣經被告至現場查看時始發現多項工程均尚未施作，其中包括內部隔間（第五期應完成）、內牆貼瓷磚（第九期應完成）、內牆粉刷（第十期應完成）、衛浴安裝（第十五期應完成）等項目均未完成（參被證一）。被告既已依買賣契約按時繳納十五期之自備款，而系爭房屋之工程卻自第五期開始即陸續未施作部分工程，被告乃與原告金安年公司所委任之業務經理吳自修洽談，並表明須全部工程完竣後，始得就銀行貸款一千九百五十九萬元部分，向貸款銀行世華銀行民生分行請求撥付。詎原告公司於完工前即向銀行請求撥付前開價金，經銀行人員查覺有異通知被告，被告乃請銀行暫停撥付，並再與原告公司代表吳自修協議，嗣經吳自修代表原告公司簽立同意書同意系爭房屋未完成施工部分全部退款，並向被告保證於八十八年六月八日與被告在工地現場總結，同時辦理交屋，嗣後原告竟拒不履行前開義務，反向被告請求遲延利息。
(二)就原告等主張被告滯納第十六、十七、十八期款及應分別按日給付原告等千分之一遲延利息部分（即原告第一項、第三項聲明部分）：
㈠被告因原告等未依約移轉所有權及交付房屋後，即一再與原告等連絡，原告等
始由其業務經理吳自修出面與被告洽談解決事宜，吳自修並同時代表原告簽立「同意書」，同意系爭房屋「未完成施工部分全部退款予客戶」並向被告保證於八十八年六月八日與被告在工地現場總結，「同時辦理交屋」，惟嗣後原告又藉故拖延拒不移轉所有權及交付房屋，反而另指被告遲延付款，再執業經「同意書」修改其效力之原「房屋預定買賣契約書」請求被告給付遲延利息，實屬無據。
㈡次查本件被告自與原告等簽約購買系爭不動產起，每期價款均準時繳納，惟原
告等自第五期工程開始即有部分工程尚未完成，而被告卻已繳款至第十五期工程款完畢，被告所繳各期工程款已逾原告之完成之工程，原告主張被告後三期款項未準時繳納而謂被告應負遲延利息責任，依民事訴訟法第二百七十七條規定，原告除應舉證第十六、十七、十八期應完成事項業已完成外，尚應證明其已完成工程而被告應繳付之工程款額扣除被告已繳付之工程款後尚有不足，方得向被告請求。
㈢又兩造就系爭房地價金之支付於各買賣契約書附件一「付款事項」中約定：「
水電接通」後交付第十七期款、「交屋時交付」第十八期款。查本件原告員工余文煌八十九年二月一日於鈞院八十八年自字第四三一號刑事案件中，出庭證稱：「（系爭房地）水的部分尚在申請中」；系爭房屋原告迄今亦未點交予被告，準此，第十七、十八期自備款請求之條件尚未具備，原告起訴請求被告給付第十七、十八期自備款及其遲延利息，顯無理由。
㈣按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
」又「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」民法第二百六十四條第一項暨第二百六十五條分別定有明文。被告與原告等間因本件買賣契約互負給付價金與移轉所有權、交屋之義務，二者為對待給付之關係，被告就已完工部分應付之自備款，均已按期支付，現僅餘最後三期「使用執照取得」、「水電接通」、「交屋時交付」之款項因被告未依約完成房屋工程及交付等義務，故尚未支付；故如原告等尚未完工，無法交屋，被告自得依民法第二百六十四條規定，主張同時履行抗辯，拒絕支付剩餘之自備款價金。且退步言之，縱認被告有先給付價金之義務，亦因原告等先前未能如期交屋，且尚有多項工程並未完工，依其情形顯有難為依約交屋之虞，則於其未為交屋前，依民法第二百六十五條規定，被告亦得主張不安抗辯，拒絕自己之給付。
㈤況在雙務契約有同時履行抗辯權時，其一方雖空過履行期，仍不生遲延責任，
此有最高法院五十六年台上字第一五四三號判決及學者見解足資參照。本件縱原告等業已具備請求第十六至十八期自備款之條件（假設語，被告否認），然因原告業務經理吳自修代表原告於八十八年六月七日簽立同意書，同意雙方於次日在系爭房地現場總結，並「同時辦理交屋」，詎原告卻未到場，經被告多次聯絡，亦藉故拖延，依上開見解，被告得行使同時履行抗辯權，當不生遲延責任。
㈤按「約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求
權」民法第二百零五條定有明文，查原告等主張被告遲延第十六、十七、十八期工程款，應依約按各期金額自遲延日起加計千分之一遲延利息之部分，上開遲延利息經核算為週年百分之三十六點五，顯已逾前開民法第二百零五條之規定，原告等對超過周年率百分之二十部分之請求亦屬無理由。
(三)就原告等請求被告應自使用執照取得日起至原告等取得銀行貸款日止按貸款金額年利率百分之十計算利息給付原告等部分（即原告第二項、第四項聲明部分）：
㈠查被告與原告所簽訂之「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」及
「地下室）停車位預定買賣契約書」內均無被告應自使用執照取得日起至原告等取得銀行貸款日止，按貸款金額之年利率百分之十計算利息給付原告之約定，原告等主張依據前開契約之請求權向被告請求利息，自屬無據。
㈡原告等主張被告應自原告取得使用執照日起至原告取得貸款日止，給付貸款金
額年利率百分之十之利息予原告等，其理由無非以雙方所簽立「辦理貸款委託書」第五條之約定為依據，惟按定型化契約中之某一條約款過分異常，以致無法期待他方當事人預期該條款出現於定型化契約所適用之交易種類中時，該條款視為未訂入契約，亦即定型化契約中包括有異常條款時，即使消費者原則上同意受制一般條款之拘束，異常條款仍應受到排除，不成為契約之內容。本件兩造間就系爭房屋之買賣，雙方所應負擔之權利義務，均應載明於買賣契約中，而綜觀系爭房地之定型化契約書中，雙方並未有給付貸款利息之約定，衡諸一般經驗法則，被告不可能預見委託原告辦理銀行貸款之「辦理貸款委託書」中竟有自使用執照取得時起迄銀行貸款撥款日止被告應負所謂「利息」之約定，且觀諸該條款夾雜於委託辦理貸款各條約定中，印刷字體甚小，且與各買賣契約、代刻印章授權書、屋頂平台使用同意書、壹樓空地使用同意書均於契約條款末尾簽章之情形相較，原告等所主張之「辦理貸款委託書」卻僅要求被告於契約前言處簽章，刻意避免被告對契約各條款翻閱審查之意圖灼然甚明，該條款顯為異常條款，並不構成系爭房地買賣契約之內容，原告等之請求，亦屬無據。
㈢又按定型化契約簽訂前，應有卅日以內之合理審閱期間。違反者該條款不構成
契約內容，為消費者保護法（以下簡稱消保法）施行細則第十一條第一項、第二項所明定，本件原告並未給予被告本條所定之法定期間供被告審閱契約條款，而原告所主張之約定縱曾於系爭合約中載明，依上開規定，亦不構成兩造所簽立契約之內容，因此原告主張依兩造間所簽立之「土地預定買賣契約書」「（地下室）停車位預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」之約定向被告請求給付前開利息，並無理由。
㈣又按消費者應負擔非其所能控制之危險或其他顯有不利於消費者之情形者，為
違反平等互惠原則，定型化契約中之條款違反平等互惠原則者推定其顯失公平，復按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效，消保法第十二條第一項、第二項第一款暨施行細則第十四條第一項第二、四款均著有明文，經查，系爭不動產之使用執照暨銀行是否准予核貸，均非被告所得以控制，原告等主張被告應負擔其所不能控制之危險，自為顯失公平之情形，依前開規定兩造間縱有原告所主張之約定，亦應為無效。
㈤再按定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，為消保法第十一條第一
項所明定，而違反該項原則之約定，其法律效果應屬無效，此為學界及實務上一致見解。經查，原告等主張被告應於原告取得使用執照起即應給付原告等百分之十之「利息」，本項約定造成被告尚未取得系爭不動產所有權，亦未辦理貸款時，即應負擔「利息」之支付，使被告付出之價額與所得之利益不平衡，亦即被告之給付與原告之對待給付顯然並不相當，依消保法施行細則第十四條第一項第一款之規定，此約定違反平等互惠原則自明，再依被告所簽立之契約書觀之，原告等係於第十六期款時取得使用執照，惟原告等交屋係在第十八期款時，則被告除應支付原告等價金外，必將另負擔所謂百分之十「利息」，與一般買賣契約買方僅負支付「價金」義務之情形不同，顯然增加不應由買方負擔之義務，此條款顯屬不平等，應為無效。又土地之買賣與建物使用執照之取得顯為不相干之事，原告主張依「土地預定買賣契約書」約定，取得使用執照後，被告應負擔土地價款之貸款年息百分之十之利息，更顯其非平等、互惠之條款。
㈥按契約條款之約定如為加重他方當事人之責任者，按其情形顯失公平者，該部
分約定無效，民法第二百四十七條之一定有明文。再按修正之民法第二百四十七條之一之規定於民法債篇修正前訂立之契約，亦適用之。債篇施行法第十七條亦有明文，原告等所主張之請求顯然加重被告之責任已如前述，依民法二百四十七之一條及施行法第十七條規定，該等約定顯失公平，應為無效。
㈦又查，原告前委任業務經理吳自修與被告洽談交屋暨付款事宜，訴外人吳自修
並代表原告簽立同意書同意退款並保證交屋等事項，雙方顯已就彼此間之爭議達成協議，其後契約之履行應依該同意書所載，惟原告等卻事後反悔，不願履行，卻以空言請求被告應給付如聲明所示之利息，除無理由外，亦屬無據。
㈧原告等略以，系爭保證書之內容僅同意對於未施工之部分予以減帳，並未同意
被告得因而延期給付期款及滯納金云云。惟查，原告既稱於簽立同意書時，被告既已有遲延給付之事實發生，則原告就系爭房屋糾紛簽立同意書予被告，其範圍當即包括被告所有遲延或其他應給付予原告之款項，始符誠信原則，又依兩造當事人真意而言，被告於認知上係認為原告既已簽立同意書，則兩造間有關系爭房屋之所有紛爭，必能因同意書之簽立依其內容而一併解決，且原告於當時既已認知被告有逾期付款之事實，卻未於簽立同意書之同時向被告一併提出，自有併予解決之意，惟原告於取得銀行貸款後竟拒不履行同意書之義務，甚而另向被告請求給付期款及滯納金，顯屬臨訟託詞，除違反誠信原則外，亦不無涉嫌刑事詐欺罪責。
㈨退萬步言，縱 鈞院認原告之請求有理由，被告應自取得使用執照時起支付按
貸款金額年利率百分之十之所謂「利息」，上開義務亦與原告移轉所有權、交屋之義務，有對待給付之關係，被告自得依民法第二百六十四條規定，主張同時履行抗辯，拒絕支付原告所主張之利息。且退步言之，縱認被告有先給付之義務，亦因原告等先前未能如期交屋，且尚有多項工程並未完工，依其情形顯有難為依約交屋之虞，則於其未為交屋前，依民法第二百六十五條規定，被告亦得主張不安抗辯，拒絕自己之給付。
(四)抵銷之主張：㈠按「二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者，各得以其債務，與他
方之債務，互為抵銷」民法第三百三十四條定有明文，查系爭房地多項工程並未施作，其中包括內部隔間（第五期應完成）、內牆貼瓷磚（第九期應完成）、內牆粉刷（第十期應完成）、衛浴安裝（第十五期應完成）（參被證一），原告等竟謊稱工程已完工，詐騙被告給付系爭房地第五期自備款三十一萬三千元、第九期自備款二十七萬三千元、第十期自備款二十七萬三千元、第十五期自備款二十五萬元，合計共計新台幣一百一十萬九千元，原告等就此部分自屬受有不當得利，被告得請求其返還；且原告等詐騙上開自備款之行為亦屬侵權行為，被告亦得請求其賠償，若鈞院認被告等前開聲明之主張有理由，則被告依民法上開規定主張與原告等起訴主張之金額互相抵銷。
㈡原告等略以：夘系爭房屋於八十八年四月一日取得使用執照，並於同年五月廿
九日移轉登記予被告，足見原告確實已依約並依照主管機關核准之建築圖說將系爭房屋建築完成宂被告交付原告乙張「吉仁醫院水電設計圖」，要求原告依照該設計圖進行水電管線之配置，並將原有之隔間牆拆除，以利被告自行依照醫院之需求進行隔間裝潢，足證原告確定已依核准圖說完工云云。惟查：
⑴系爭房屋並未依約完工，其中包括內部隔間（第五期工程應完成）、內牆貼瓷
磚（第九期工程應完成）、內牆粉刷（第十期工程應完成）、衛浴安裝（第十五期工程應完成）等項目均未完成，此有照片四張足證，原告僅以取得使用執照並已移轉登記予被告即辯稱系爭房屋業已完工，實與事實不合，況使用執照之核發程序是否檢查上開各期工程是否完工亦非無疑。
⑵被告僅要求原告改變系爭房屋之「水電管線配置」，因此交付「水電設計圖」
予原告，惟並未要求原告將原有之隔間牆拆除，此部分亦由原告所持有係為「水電設計圖」而非「隔間裝潢配置圖」即可明瞭，且系爭水電配管與其他樓層之水電配管不同，尚不得就此證明隔間牆業已完成，原告以持有「水電設計圖」即主張已完成隔間牆，並稱係依被告之要求拆除原有之隔間，實屬有誤，另查，原告空言指稱系爭房屋內有隔間牆拆除之痕跡，並企圖以「陽台」拆除痕跡魚目混珠，冒充系爭房屋四戶相互間之隔間牆，顯不足採信。
⑶又查，原告公司由吳自修代表簽立同意書後，曾由工務部門出具未做工程加減
帳明細要求被告確認，依該明細所載，原告公司已自承砌磚、室內粉刷、浴室打底、浴室天花板、內牆油漆、平頂油漆、衛浴四套、廚具四套等均未施作，故予退款。顯見原告公司內牆貼瓷磚（第九期工程應完成）、內牆粉刷（第十期工程應完成）、衛浴安裝（第十五期工程應完成）等項目均未完成。
⑷末查 鈞院八十九年五月五日履勘時，現場並無第五期工程應完成之隔間，應
有隔間處之上樑部分亦無曾有隔間牆後拆除之痕跡、內牆第九期貼磁磚工程並未完成、第十期內牆粉刷工程亦未施作、第十五期工程應完成之衛浴設備亦未安裝，顯見原告辯稱業已完成，不足採信。
(五)就原告主張之抗辯：㈠原告辯稱被告所繳付者應為購得房屋總價款之分期款，而非約定完成項目之對
價金額，被告仍有給付分期款之義務云云。惟查，依兩造就系爭房地價金之支付於各買賣契約書附件吓「付款事項」中約定：「水電『接通』」繳交第十七期款、「『交屋時』交付」繳交第十八期款等約定，參照各期別工程款均約定「完成」繳交可證系爭房屋之各期分期款係約定完成各期工程之對價金額。
㈡原告辯稱因系爭建物已編訂有四戶門牌並取得使用執照，足見原告確實已依約
完工云云。惟查，至八十八年五月間，被告至現場查看時始發現多項工程均尚未施作，此有照片可稽，並非因取得建物使用執照即可證明原告已依約完成內部隔間、內牆貼瓷磚、內牆粉刷及衛浴安裝等工程。
㈢原告辯稱因被告要求才將原有隔間拆除，且提出照片為證云云。惟查，原告所
提之照片，細觀其痕跡近房屋外緣，且呈平行狀，當係「陽台」拆除之痕跡，並非室內隔間拆除痕跡。
㈣原告辯稱由現場所預留之管線及插座及該水電設計圖觀之，其線路與系爭房屋
原始設計之隔間根本無從配合，足見被告確曾要求原告將原有之隔間拆除云云。惟查，現場所預留之管線、插座及水電線路係依被告之要求而施作，惟無從證明被告曾要求原告將原有之隔間拆除，足見原告純屬無稽之推論。
㈤原告辯稱倘非被告事先要求不施作隔間，則一般人豈會同意以一完全未隔間之
房屋現狀來辦理交屋云云。惟查，按事實之認定，應依論理及經驗法則為之，查本件被告於發現原告未依買賣合約書約定施作隔間後，對原告之誠信已不信賴，為免損失擴大，降低損失可能，只盼儘速交屋，被迫以折抵工程款方式辦理交屋，此為一般人合理正常之處理方式，不應以被告事後同意減價後辦理交屋，率予推論被告事先同意不施作隔間。
㈥原告辯稱已依約於浴廁部分貼上瓷磚云云。惟鈞院八十九年五月五日履勘時，
發現電梯後面應有浴室並貼瓷磚處均未完成，此有照片可證，被告所言不實。㈦原告辯稱已完成內牆之粉刷云云。惟查，原告公司曾出具未做工程加減帳明細
，依該明細所載，原告公司已自承室內粉刷、內牆油漆等均未施作而願退款。理 由
一、本件原告主張被告甲○○於八十六年一月十四日向原告金安年建設股份有限公司購買坐落於台北縣板橋市○○路○○○○○號土地上所建築銷售之「忠孝華廈」編號A1-2、A2-2、A3-2、A4-2號房屋共四戶，併同時向土地所有權人即原告乙○○購買前揭房屋之基地應有部分及地下第B2層編號33、34、36號車位共三個，房屋、土地及停車位之買賣價金，其中房屋部分分別為一百六十六萬元、一百四十七萬元、二百三十八萬元、二百十六萬元，土地部分分別為三百八十九萬元、三百四十三萬元、五百五十七萬元、五百零四萬元，停車位部分均為八十萬元，有「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」及「（地下室）停車位預定買賣契約書」可證，且為被告所不爭執，自堪信原告主張之此部分之事實為真實。
二、原告又主張原告已依約完成系爭契約第十六、十七及十八等期之進度，被告自應依約給付期款，而第十六、十七及十八等期期款，應分別於使用執照取得、水電接通及交屋時交付，系爭房屋於八十八年四月一日取得使用執照，八十七年十月九日裝置自來水，於八十八年四月裝表供電，原告遂依約請求被告給付期款，被告均未支付，原告不得已方提起本訴請求被告給付所積欠之期款及滯納金等語，被告雖不否認尚有前揭三期分期價金未給付之事實，但以原告未依契約約定完成房屋工程，被告自得拒絕給付該部分之款項等語置辯。經查，原告業已領得房屋使用執照，並完成房屋裝置接通供應水電工程，並於八十八年六月八日將房屋提出交付被告等事實，有使用執照影本、台灣省自來水公司及台灣電力公司證明函、原告金安年建設股份有限公司業務經理吳自修所簽署之同意書等影本附卷可稽，則原告確已完成上開契約內約定各期之義務之事實應堪認定；惟尚有問題者係被告主張原告尚未完成在前揭三期之前各期應完成的工程如隔間、牆壁粉刷等、貼壁磚、衛浴設備安裝等部分，經查本件被告所購買系爭標的原有規劃充作醫院使用之計畫，為配合日後使用，被告對於該房屋之水電管路等配置位置曾要求原告金安年建設股份有限公司予以變更，並交付水電配置圖一張供原告金安年建設股份有限公司遵照施工，此有「吉仁醫院水電設計圖」在卷可參，可見房屋買賣雙方對於買賣標的物之規格已經因雙方合意而變更，由原告金安年建設股份有限公司就被告要求之部分以被告指定之方式施作，然因而減省之費用，至八十八年六月七日由原告金安年建設股份有限公司之業務經理吳自修同意將減省部分退予買受人即被告，並於次日即八十八年六月八日在房屋現場就減省部分折合金錢共計十六萬四千一百七十元退予被告，此亦為兩造所不爭執之事實，並有原告金安年建設股份有限公司業務經理吳自修所簽署之同意書、「忠孝華廈加減帳明細」表影本各一件可證，則雙方既然就買賣標的之規格已經合意變更，且就變更後之價金找補達成協議，原告自應依照協議後之買賣價金數額請求，至於被告主張同時履行抗辯一節，因本件係部分分期付款買賣，除出賣人顯有無法履行義務之情事，買受人自應依照契約約定時期給付分期款，而本件雙方已經就買賣價金重新協議，並同意就房屋現狀交屋，被告自不得再執原告金安年建設股份有限公司部分工程未完成而拒絕給付價金，是以原告金安年建設股份有限公司所主張被告尚欠其十八萬元價金部分自應先扣除該協議減讓之金額，即原告金安年建設股份有限公司尚可向被告請求之價金應為一萬五千八百三十元，原告金安年建設股份有限公司此部分之請求於此數額範圍內為有理由，其逾此數額部分之請求則為無理由；至於原告乙○○所主張被告尚欠其土地及停車位價款合計五十四萬元，並無應先扣除減讓之問題，原告乙○○請求被告給付此部分價金，為有理由。
三、原告等並主張被告遲延給付價金，因請求被告應給付原告各如起訴狀附表所示即前揭工程完成時起算按應交付金額之每日千分之一計算之利息部分。惟如前所述，本件房屋部分買賣雙方當事人就買賣標的物之規格有以協議變更之事實，則雖被告於原告金安年建設股份有限公司完成前揭工作之時，並未即時給付各該期價金，然此在遲被告與原告金安年建設股份有限公司就減省工程部分達成協議之前，該雙方對於價金總額仍存在有爭執，因原告金安年建設股份有限公司確有部分未施作之工程，自不能認為被告有給付遲延之情形，自該雙方當事人就減省工程部分達成折讓協議起，已可認為房屋買賣雙方就此一買賣契約之價金已經另以合意變更其內容，可見該房屋買賣契約雙方重新議定價金數額起，被告始有依照新成立協議之金額給付之義務，因原告金安年建設股份有限公司未曾保留此部分請求，自不得又再請求被告給付此部分因遲延所應給付原告之利息；至於被告與原告金安年建設股份有限公司之間於八十八年六月八日交屋當時成立協議後，並扣減原告金安年建設股份有限公司同意折讓金額之餘額一萬五千八百三十元部分，被告迄今尚未給付，則原告自得請求被告給付此部分之遲延利息，且應自協議成立後之翌日即八十八年六月九日起算。又原告主張被告應給付之利息為每日千分之一計算，換算成年利率為千分之三六五，超過民法第二百零五條所規定之上限，就其超過部分原告並無請求權，仍應以週年利率百分之二十計算利息，原告此部分之請求於該範圍內為有理由，超過此範圍部分為無理由。另關於原告乙○○亦請求被告給付利息部分，雖就原告乙○○並無完成請領使用執照、接通水電等工作，乃至粉刷牆壁、裝置衛浴設備等義務，然原告乙○○及被告所簽訂之土地買賣契約與原告金安年建設股份有限公司及被告間係聯繫而成立者，其付款之約定亦以房屋工程進度為準，在原告金安年建設有部分工程尚未完成之前，被告原不負給付遲延責任，已如前述，則被告自得同時拒絕給付土地及停車位價款，原告請求被告給付前揭被告與原告金安年建設股份有限公司重新協議之前之遲延利息，並無理由，且原告乙○○請求按每日千分之一計算利息，亦超過前揭民法第二百零五條規定之上限，其超過部分無請求權，是以原告請求被告給付之利息應自八十八年六月九日起算，並按週年利率百分之二十計算之，原告乙○○此部分之請求於該範圍內為有理由，超過此範圍部分則為無理由。
四、原告另主張系爭買賣契約之「辦理貸款委託書」中，對於被告應負擔系爭房屋使用執照核發至領得貸款期間之利息之約定，係為免因承購戶無故拖延辦理貸款之時間，致原告需負擔龐大之資金積壓壓力而約定，並無任何違反公平互惠之處，故主張依原告與被告所簽之辦理貸款委託書第五條約定，被告應自使用執照取得日起至原告金安年公司取得銀行貸款日止，按貸款金額之年利率百分之十計算利息與原告一節，被告則以原告未通知交屋，被告尚未能取得房屋使用權利，豈能要求買受人負擔銀行貸款核撥前之利息為抗辯；經查，於兩造所簽訂之買賣契約附件中之「辦理貸款委託書」第五款固約定：「在本項貸款尚未領到前，不論是否已辦交屋手續，甲方（買受人）應於乙方（出賣人）使用執照領得日起，即行負擔貸款年利率百分之十之利息支付乙方，直至乙方領到貸款止，並於使用執照發照後，乙方通知期限內預繳二個月利息，多退少補。」；然查，原告於八十八年四月一日領得房屋使用執照之後，並未即刻通知被告交屋，而所謂交屋之通知，乃係出賣人一方為提出給付之通知，一經到達相對人即發生通知之效力，無需對方為承諾，而出賣人提出給付而買受人故不受領時，買受人自應負遲延責任，而此一交屋之通知乃完全決定於原告之意思，倘原告認為買受人有拖延辦理貸款而遲延交付價金之情形，自得儘速提出給付即對買受人發出交屋之通知，故原告所謂為避免承購戶無故拖延辦理貸款時間云云，實無可採，且此一條件之是否成就，全操諸於原告一方，倘出賣人於領得房屋使用執照之後，故意不將房屋各項後續工程完成，以將房屋交付買受人，出賣人不須負擔自己耽誤交屋之責任，卻將風險轉嫁而令買受人負擔此一由出賣人遲延所生之利息，可見該約定對於買受人顯然不公平，且此兩造所簽訂之買賣契約係由原告事先擬定，由被告加入而成立之契約，屬於消費者保護法第二條第七款所定之定型化契約，而前揭雙方於「辦理貸款委託書」內第五條約定之內容違反誠信原則，並對於消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項規定，該部分條款為無效，則原告等二人此部分之主張，乃依據該無效約定而為請求，故原告請求被告給付自領得使用執照至銀行貸款核撥予原告期間內之按年息百分之十計算之利息，均為無理由。
五、兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條第一項、第八十五條第一項，第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 六 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許瑞東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 六 日~B法院書記官 許慧禎