臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第二二五八號
原 告 甲○○訴訟代理人 黃秀蘭律師複 代理人 陳超凡律師被 告 乙○○ 住台北縣板橋市○○街○號六樓訴訟代理人 舒正本律師複 代理人 陳信宏律師右當事人間請求返還保證金等事件本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元及自民國八十八年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾叁萬為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）一百萬元，及自民國八十三年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應將坐落台北縣板橋市○○街○○○○號土地（下簡稱一一七０號土地）上建物），即建號板橋市○○段○○○○號（下簡稱建號六九三五號）板橋市○○街○號等公共設施關於被告所有建號板橋市○○段○○○○號自用儲藏室部分（下簡稱系爭自用儲藏室）之權利範圍一萬分之一八二之所有權移轉登記予原告，並由原告指定併入區分所有權人訴外人江劍龍所有建號板橋市○○街○○○○號（下簡稱建號六八三二號）共同使用部分權利範圍中。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十一年一月十五日與被告簽訂合建契約（下簡稱系爭合建契約），約定被告提供其所有坐落板橋市○○段○○○○號土地（下簡稱一一七七號土地，嗣一一七七號土地與其他多筆土地合併，變更為一一七０號土地），由原告出資興建地上六層、地下一層之房屋。原告並應被告之要求，交付面額各一百萬元之支票二紙予被告，充作履約保證金，該保證金退還之時期，依兩造合建契約第五條約定係於結構體完成時退還二分之一（即一百萬元），交屋時退二分之一（即一百萬元）。嗣系爭合建房屋業於八十三年初完竣，原告並於八十三年五月三日移轉所有權登記並交屋完畢，被告自應依約退還全部保證金。詎被告僅退一百萬元，拒不返還另外二分之一保證金一百萬元，經屢催被告均不置理，原告自得本於契約關係請求被告返還一百萬元。
（二）又前開房屋竣工後，被告於八十三年三月五日以一百萬元向原告購買系爭房屋附屬地下系爭儲藏室應分歸原告部分，嗣原告已依買賣契約約定將應分得面積二十八點五七平方公尺之儲藏室登記於被告名下。詎被告俟原告辦妥房屋暨地下室產權登記後，亦未支付一百萬元價金，原告一再催促，被告均未置理，原告無奈，經依法催告，業解除系爭買賣契約。又買賣契約既經解除，被告自應負回復原狀之義務。因該儲藏室所有權，係合併登記於系爭房屋公共設施部分，依法僅能登記於房屋區分所有權人名下，今原告已非該房屋之區分所有權人，是請求被告將應返還之部分登記予原告，再由原告指定併入江劍龍名下，俾符登記實務。
（三）按兩造合建房屋之分配比率為依本基地建成之房屋部分由原告取得百分之三十四，被告取得百分之六十六，公共設施亦依此比例分配，另系爭之自用儲藏室與防空避難室、停車場、屋頂突出物皆登記於公共設施中，而本合建案尚由數筆基地方合建完成，故公共設施合併登記為六九三五建號，面積一五七○點九九平方公尺，是依原基地坐落位置，被告分得板橋市光華五號、七號之一、二、三、六樓，本件系爭自用儲藏室即附屬於光華街五號一樓，即建號六八○四號，該建號之分別共有部分除系爭自用貯藏室外尚包括機械停車位，防空避難室、屋頂突出物等公共設施，權利範圍一萬分之六六六，而建號六八○六即光華街五號二樓之附屬建物僅有機械停車位及防空避難室等公共設施，權利範圍萬分之一三一，是系爭自用儲藏室之面積應為八四點○四平方公尺（1570.99x(666/00000 - 000/10000) =84.04），原告應分得百分之三十四，其面積為二十八點五七平方公尺，即公共設施權利範圍萬分之一八二。依土地登記規則第四十三條規定共有持分之應有部分以分數表示之；第七十五條規定十足同使用部分之登記及第八十條區分所有建物共同使用部分不得分割之規定，為配合登記實務，及考量原告已非區分所有權人，及原告指定之區分所有權人江劍龍與被告間無任何債務關係，故請求被告將該應有部分先登記予原告，再併入原告所指定之第三人名下。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、區分建物之公共設施權利範圍係照區分建物之面積大小而有不同，且有部分雖登記為公共設施，但仍須於購買時即買受或起造時即列為起造人名冊，諸如停車位、地下儲藏室等，該買受人方有於公共設施中登記持分之權利範圍，並非所有區分所有權人均有相同之公共設施權利範圍。
２、依系爭合建契約第五條可知保證金性質僅在擔保合建房屋可以完成，交予被告使用，並非，且不足擔保房屋之品質，是房屋瑕疵與保證金間，並無對價關係，遑論系爭房屋並無瑕疵。且完工交屋迄今六年餘，早罹瑕疵請求權時效。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十一年一月十五日興原告簽訂系爭合建契約，約定被告提供所有第一一七七號土地，再由原告出資興建ＲＣ結構地上六層、地下一層房屋，被告並收受二百萬元之履約保證金，以擔保興建房屋合於約定品質。此外，原告明知地下室為共同使用部分，於八十年九月十八日以後不能單獨所有權之標的，竟意圖為自己不法之所有，於八十一年十一月間，欲以每坪十二萬元之代價出售予被告，並保證將該自用儲藏室變更為被告名下所有，嗣因無法獨立辦理產權登記，故同意無償讓與被告。
（二）按應契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。查本件原告交付二百萬元之履約保證金，其中一百萬元已依約於結構體完成時返還，另一百萬元則約定於交屋時退還。原告所交付之房屋屋頂有漏水、公共設施之污水、排水裝置故障無法修復，使用材質不符約定（如電梯品牌約定是日立，卻用永大、樓梯沒扶手、牆壁龜裂：：）、機械式停車位故障及地下室及被告六樓住處天花板及牆壁漏水等種種瑕疵，經通知原告口頭表示願修補，惟一直未動工。詎原告不思改善前開瑕疵，竟於八十八年五月二十八日以存證信函要求被告交付前開保證金，被告遂於同年六月二十一日發函通知原告與被告聯繫，並同往現場勘驗鑑定以商解決之道，雙方並同板橋市公所調解委員會調解，原告雖口頭表示願意修復，但仍於同年十一月三日發函被告七日內交付保證金。被告即於同年十二月十七日再次催告請求原告出面改善瑕疵，而原告迄未改正，構成不完全給付，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕返還，是原告之訴並無理由。
（三）關於價購儲藏室部分，原告意圖為自己不法之所有，將無法作為獨立產權之系爭房屋自用儲藏室，於八十一年十一月間欲以一百萬元售予被告，嗣於八十三年三月五日意圖騙取被告一百萬元，竟以無效之移轉契約書交付被告，並屢次以信函向被告要求該不法利益。按原告並未依約將單獨所有權之地下室自用儲藏室移轉並交付被告，被告並無交付一百萬元價金之義務。且地下室自用儲藏室移轉予被告之契約書，並未送入地政事務所，何來移轉登記予被告？是原告主張解除契約回復原狀云云，實為無稽。退步言之，原告因見該地下儲藏室無法單獨辦理單獨所有，乃立切結書將該地下室產權全部無償贈與被告，並按原告所稱已登記完畢，當然不能再請求返還。
（四）本件原告所建築之房屋存有若干瑕疵，於瑕疵未修復補正之前，被告自得主張同時履行抗辯拒絕返還保證金，而原告意圖為自己不法之所有，將無法辦理獨立產權登記之地下儲藏室售予被告，迄今未辦理移轉登記及交付，被告自無給付價金之義務，退步而言，縱如原告所稱已移轉，該共同使用部分之持分業經原告贈與被告並登記完畢，原告當不得請求移轉，所訴顯無理由。
（五）另查系爭地下編列於六九三五建號共同使用部分內，包含全部地下室數個自用儲藏室、地下室防空避難室兼停車場、屋頂突出物，係區分所有權人共有之產權，各區分所有權人按其應有部分比例共有，並無特別區分係那個建號所包含之自用儲藏室，因而原告將編號第六０八四建號之地下儲藏室特定出，並訴請將該地正儲藏室之權利範圍萬分之一八二移轉，顯有誤會。另原告並非系爭建物區分所有權人，無法單獨取得共同使用部分之持分所有權，縱契約解除有理由，被告僅對相對人負回復原狀之義務，並無配合對第三人給付之義務，是原告此部分所求，並無所據。
理 由
一、按訴狀送達後不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。查本件原告於起訴狀中訴之聲明第二項為「被告應將坐落一一七○地號土地上建物，即建號六九三五號板橋市○○街○號等公共設施之部分面積二八點五七平方公尺之所有權移轉登記予原告指定之訴外人江劍龍。」；嗣變更為「被告應將坐落一一七○地號土地上建物，即建號六九三五號板橋市○○街○號等公共設施關於被告所有建號六八○四號自用儲藏室部分之權利範圍一萬分之一八二之所有權移轉登記併入原告指定之訴外人江劍龍所有建號六八三二號共同使用部分權利範圍中。」；嗣再變更為「被告應將將坐落一一七○號土地上建物，即建號六九三五號板橋市○○街○號等公共設施關於被告所有建號六八○四號自用儲藏室部分之權利範圍一萬分之一八二之所有權移轉登記予原告，並由原告指定併入區分所有權人江劍龍所有建號六八三二號共同使用部分權利範圍中。」，既均基於同一基礎事實所為變更，按諸首開說明，自應准許，合先敘明。
二、關於原告請求返還履約保證金一百萬元部分：
（一）兩造對於：兩造於八十一年一月十五日簽訂系爭合建契約，約定由被告提供一一七七號土地，原告則出資興建地上六層及地下一層建物；原告已依合建契約約定陸續交付被告面額各一百萬元之支票，共二紙，充作履約保證金；依合建第五條約定前開保證金退還辦法，於結構體完成時退二分之一（即一百萬元），交屋時退二分之一（即一百萬元）。其中一百萬元業據被告返還原告，其餘一百萬元則尚未歸還；就被告應分得房屋部分，原告已辦妥移轉登記，並將房屋交付被告使用等情，未有爭執，並有原告所提出合建契約書一份在卷可佐，堪可採信。
（二）是此部分，兩造之爭點首在於「系爭履約保證金之返還」與被告所指「系爭合建房屋之瑕疵請求權」，是否立於互為對待給付關係（即被告得否執系爭合建房屋有瑕疵為由行使同時履行抗辯權）？經查：
１、按所謂同時履行抗辯，乃基於雙於契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院五十九年台上字第八五○號判例參照）。
２、查本件保證金之返還請求權及因合建房屋之不完全給付或瑕疵而生之請求權，雖均基於同一合建契約而生，惟二者間非有互為對價之關係，更非立於對待給付之關係（即系爭履約保證金僅在擔保原告會依系爭合建契約完成系爭房屋之興建義務）。是本件縱認被告所辯：系爭房屋有屋頂有漏水、公共設施之污水、排水裝置故障無法修復，使用材質不符約定（如電梯品牌約定是日立，卻用永大、樓梯沒扶手、牆壁龜裂：：）、機械式停車位故障及地下室及被告六樓住處天花板及牆壁漏水等種種瑕疵一節，可信為真。揆前說明，兩造對於系爭房屋已經交付被告使用一節，既未有爭執，被告自無得再執前開事由，而拒絕返還一百萬元保證金。
（三）按給付定有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。：：前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條定有明文。查本件履約保證金，既未定有確定返還期限，原告復於八十八年十一月三日最後一次限期催告發函令被告於七日內交付保證金（被告於八十八年十一月三日收受），有原告提出之存證信函及回執在卷可佐，按諸前開法條規定，自應自八十八年十一月十一日起被告始負遲延責任，則原告逾此部分之請求，應屬無據。
（四）從而，原告本於合建契約關係，請求被告給付一百萬元，及自八十八年十一月十一日起（即原告於八十八至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。逾此部分之請求（即八十三年五月三日起至八十八年十一月十一日止，按年息百分之五計算之利息部分），為無理由，應予駁回。
三、關於原告請求解除契約回復原狀部分：
（一）兩造對於：切結書（無償贈與）及約定書（買賣）之標的物均指相同所有權，即坐落一一七０地號土地上建物，即建號六九三五號板橋市○○街○號等公共設施關於被告所有六八○四號自用儲藏室部分之分別共有權（下簡稱系爭自用儲藏室共有權）（權利範圍兩造有爭執，附此敘明）；系爭自用儲藏室於合建時，原誤為得登記為獨立產權，故約定由兩造比例取得共有，惟於興建完成辦理登記時，始知悉因無獨立出入口，不能獨立登記產權，只能登記在公共設施內，是本件原告所欲回復原狀之標的物，僅得移轉予系爭建物之區分所有權人；又原告並非系爭建物之區分所有權人；江劍龍與系爭合建契約並無任關係等情，未有爭執，並有原告所提出建築改良物登記簿謄本及約定書各一份；被告所提出切結書一份為證，且與證人黃秋香（辦理系爭建物登記事宜之代書）所述相符，堪信為真正。
（二）按債者，特定人間，亦即某人對於另一特定人，請求為特定行為之一種法律關係也。是契約當事人以外之第三人，除另有約定或法律規定外，契約當事人並無對其給付之義務（包含契約當事人要求對第三人給付，及第三人逕要求契約當事人對其給付），合先敘明。查本件姑不論原告主張解除契約是否有據；系爭自用儲藏室共有權是否已移轉併入被告就同建號公共設施應有部分內等情是否可信。縱認前開情事均屬實在，被告應依民法第二百五十九條規定，負回復原狀義務，惟原告既非系爭建物之區分所有人，則請求被告將系爭儲藏室共有權應有部分移轉登記予原告，顯屬給付不能，而無理由。遑論原告所執為配合登記實務故為「登記予原告後，由原告指定併入區分所有權人江劍龍」之聲明部分，既非請求權基礎，且依前所述，被告並無何配合對第三人給付之義務（法無明文，且未經約定）。從而，原告本於買賣契約關係請求解除契約後，被告應負回復原狀義務，將系爭自用貯藏室共有權登記予原告，再人由原告指定併入江劍龍，為無理由，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當之擔保，准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十七 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 黃信滿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日~B書記官 陳玫伶