臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第二二一七號
原 告 甲○○○法定代理人 乙○○右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告交付坐落於台北縣板橋市○○○段第二崁小段第一六九之一○地號土地之同時給付原告新台幣叁佰柒拾玖萬叁仟肆佰零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹佰貳拾陸萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰柒拾玖萬叁仟肆佰零柒元或同額之彰化商業銀行江翠分行可轉讓定存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣三百八十九萬七千九百二十元及自民國八十三年一月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十三年一月十三日向原告購買坐落於台北縣板橋市○○○段第二崁小段第一六九之一○土地，土地價金為新台幣（下同）一千八百零二萬八千八百元。被告隨即八十三年一月二十四日將系爭土地辦理過戶登記，惟因原告除同時兼任被告公司董事外，與被告之法定代理人乙○○間亦有親戚關係，是以土地價金之給付或有遲緩，雖經催討，然被告對於土地價金之給付仍均未按時交付，嗣因原告所持之資料散失，難以逕行向被告請求付款。且原告亦曾向被告索取相關之契約資料，卻遭被告拒絕，是以原告在無法提出買賣契約之情形，僅就原告確曾將系爭土地過戶予原告之事實，並參酌被告所製作八十五年、八十六年、八十七年財務報告所載，被告自承還有三百八十九萬七千九百二十元未給付，尚今仍在被告公司會計科目之「其他應付款」。原告暫以三百八十九萬七千九百二十元請求，爰依買賣契約之法律關係請求上開金額並自應付款之日起即係爭土地過戶登記即八十三年一月二十四日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告陳述所為之抗辯：１原告已依買賣契約完成鑑界點交，並無違約情事：
⑴系爭土地自前手地主郭政三名下出售後，即完全轉由被告公司管理，被告
並曾申請鑑界，均有地政事務所在現場噴紅漆記號為憑，鑑界結果發現土地部分系分別由被告法定代理人乙○○大姊之子簡俊一占用，及其二姐之子林繼明占用，當時被告鑒於占用人均係被告法定代理人之外甥，被告公司無異議同意點交，至於何時請求簡俊一、林繼明應拆除占用部分之房屋，被告自應與占用戶協商，原告於鑑界當時已完成點交手續，迄今系爭土地閒置之原因，乃系爭土地非方正土地，未能與鄰地（一六八地號）達成共同合建開發情形下，被告乃自點交後一直閒置系爭土地，益證並非原告並未點交，又再系爭土地被告法定代理人並同意由其外甥使用之情形下，被告無異議完成點交，原告早已約完成土地點交之義務。被告雖提出存證信函要求原告辦理點交云云，然而當時被告係稱系爭土地無法與鄰地達成合建協議，為使股東有交代，先發存證信函並請求原告諒解，原告遂不疑有他遂配合被告。原告並無違約情事，從而被告主張之違約金及損害賠償債權即不存在，焉能主張抵銷。
⑵被告公司法定代理人乙○○住家與被告公司是共同住址。本件土地買賣座
落位置約距離被告公司地址在７００公尺左右，在目視範圍之內，是以因同段一六八鄰地同為畸零地，地主葉先生得知本案土地買賣價每坪新台幣四十萬元，當時向被告公司要求往上再加價始願出售，為此乙○○不甘心土地建成後之利潤縮水及其顏面風光之考量而放棄開發計畫，肇致美夢全盤破碎，因受挫而反悔拒付土地尾款，爾後默許縱容其外甥林繼明等搭建臨時違建，林繼明及其家人共為被告公司之股東，目前佔用土地面積約有２５坪左右。二造訂定買賣契約，時值房地產交易高峰盛況時期，雙方成交價格於當時是一般行情而較現時當然偏高，交易決定為喜願所簽訂，價值觀點本應誠信則各自承擔，怎奈訂約後景氣一路下滑，又被告當時和鄰地葉姓地主商洽失敗，公司風險研判錯誤，肇致願望落空，行為理應自負，怎可違約詐欺耍賴無信，其反要求原告賠償，於理不合。
２被告請求之違約金過高，且與契約約定之要件不合：
退步言之，縱算原告遲未被告主張應按日以支付價款千分之五計算違約金，其違約金亦屬過高，自應依民法第二百五十二條規定予以酌減。何況契約書第九條第三款係規定，前二款違約之一方經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付遲延違約金。然本案被告未正式催告，且如被告所辯原告迄未履行點交及鑑界義務，被告得請求遲延違約金之「於催告期間履行」之要件不符，被告尚難依該規定請求違約金。
３被告未能證明其所受之損害為何，而其所稱之損害乃係因法令修改以及未能取得鄰地合併建築所致，與原告無關：
⑴被告另以原告遲延點交，致其受有鉅額損害。惟被告究受如何損害，被告
迄未舉證以實其說，自難令人信為真實。何況本案土地所有權業已移轉登記，被告已是所有權人，根本不影響其請領建築執照，且容積率實施係因法令變更所致，亦非可歸責於原告，焉能令原告負損害賠償責任。何況系爭一六九之一０地號土地，因鄰地一六八地號土地為畸零地，則依法二筆土地須合併後，始可建築，所以被告閒置土地之原因實係因系爭土地未與鄰地一六八地號土地合併、交換，使土地完整，而致遲延，亦非可歸責於原告，是以被告主張損害賠債權為無理由。
⑵緣被告答辯主張因原告遲延點交土地，致因法令修改，容積率實施，致可
建築面積減少，並比照八十八年九月鄰地「文聖大街」工地每坪售價換算全部被告之損失為一三六一點七四萬元。然查被告之主張業據原告否認真正，且被告所提出之比較表及計算表，均係被告所片面制作，亦難令人信為真實，則被告既無法證明其確受有此部分之損害，自難令原告負責，並據以主張與原告價金債權抵銷。
⑶另被告答辯略稱，原告於八十二年出賣系爭土地前，曾允諾負責與鄰地一
六八地號之地主洽商土地合併、交換事宜，使被告取得完整地形，一併申請建築．．．。然上開被告所辯，實與事實不符，業據原告否認在案，被告復未舉證以實其說，自難令人信為真實。綜上所述，被告以其容積減少而向原告請求賠償，並與原告之價金債權抵銷，洵屬無據。
三、證據：
（一）土地登記謄本一份、
（二）土地登記簿影本一份、
（三）財務報告節錄影本三份。
（四）土地登記謄本影本四份。
（五）地籍圖謄本影本一份。
（六）被告公司投資報告影本一份。
（七）照片二張。
（八）聲請訊問證人簡俊一、林繼明
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）如受不利益判決，願提供現金或同額之彰化商業銀行江翠分行可轉讓定存單為擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告未依約履行義務，被告尚毋庸給付系爭價金：１兩造所訂之買賣契約約定被告向原告購買系爭土地，依契約書第四條約定，
被告應於訂約同時給付原告一千萬元，餘款八百零二萬八千八百元則於土地所有權移轉登記為被告所有後，且原告辦理鑑界並點交土地同時，被告始負給付義務。依同契約第六條約定，原告應於訂約日起一星期內，申請地政機關鑑界點交，如發現土地被人占用，應於移交日前理清回覆，惟被告給付一千萬元價款後，原告雖已將前開土地過戶為被告所有，但並未點交土地，被告曾於八十三年五月廿日、同年六月廿四日兩次函催原告履行原告鑑界、點交，均不獲置理，原告既未點交土地，依契約第四條約定，被告尚無需給付尾款。如被告下述抵銷抗辯如未蒙鈞院採信，被告則主張同時履行抗辯，依系爭買賣契約第四條約定於原告點交系爭土地同時，被告始須給付系爭價金。
２買賣契約訂立後，被告曾代原告墊付土地增值稅四百十三萬零八百八十元（
原告係向訴外人郭政三購買系爭土地，未移轉登記於其名義前，即轉賣於被告，是由郭政三移轉登記與原告，再由原告名義移轉登記為被告名下，被告乃依原告之提議，於郭政三名義移轉為原告名義時，代繳增值稅，被告以此債權與原告債權相抵，抵銷後僅需給付三百八十九萬七千九百二十元。３原告於訂立買賣契約時，向被告承諾願負責與鄰地一六八地號土地之所有人
洽商土地合併、交換事宜，使被告取得完整地形，以利建屋，唯至今仍未履行該承諾，茲竟反稱因被告本身無法取得鄰地，故迄今閒置中，伊已點交土地云云，殊屬顛倒黑白。
４原告主張伊「出售系爭土地後，除完成過戶手續外，並同時申請鑑界完成點
交，此有鑑界點交當時由地政事務所人員於系爭土地上噴紅漆之記號足憑」云云，並非事實，蓋：原証六號係照片二紙，該照片所照地點是否為系爭土地上之建物，尚待查証，退一步言，縱係該土地上之建物，唯究係何時？何人？所申請鑑界？被告無從查証，況「鑑界」與「點交」係屬二事，二者不得混為一談。試問：⑴若已點交，請問何時？何人？點交與何人？⑵若已點交，何以原告未於點交同時，請求被告給付尾款？⑶衡情系爭土地上既遭他人房屋所佔用，原告未排除他人之占有，被告豈可能同意點交？以及為何無點交之書面？蓋被告購地之初，因懷疑土地遭他人占用，故特別與原告約定，應由原告負責排除他人之占有，原告表示伊與佔用戶甚為熟稔，有把握在七日內排除占用，故有契約第六條之約定。
５系爭土地係被告公司（公司）所購買，並非「被告公司之法定代理人」（個
人）所購買，故縱係法定代理人之親戚占用，仍須排除，原告依契約書第六條之約定，有排除占有之義務。
６兩造確曾口頭約定：原告有履行鄰地一六八地號土地與系爭土地合併、交換
之義務，原告空言主張被告係因鄰地地主哄抬地價方放棄開發云云，並非事實。
７縱認林繼明有佔用系爭土地之情事，亦係自郭阿坡為地主時起（即兩造訂立
契約前）所占用，則依系爭契約第六條規定，原告有排除地上占用人之義務，原告空言指摘被告公司法定代理人縱容其占用云云，顯與事實不符。
（二）原告應依契約第九條第三款約定給付違約金，被告主張以此債權抵銷原告之價金債權：
１按依兩造所訂土地買賣契約書第九條第三款約定「前兩款（按第一款即買方
不按期付款，第二款即賣方違約不賣或不履行義務，致買方不能取得完整土地時）違約之一方經他方催告而於催告期間「履行者」，仍應按每日以未付價款千分之五支付遲延違約金」，而本件賣方（即原告）違約，未依限點交土地予買方（即被告），經被告催告，仍未履行，依上開約定，舉輕以明重，在解釋上，原告自應按日給付違約金與被告，蓋經催告而「履行者」，猶應給付未履行期間之違約金，則經催告而「不履行者」，其情況猶甚於前者（可非難性更高，違約之情況更嚴重），解釋上自更應給付違約金，始符事理之平，此為論理上之當然解釋。
２依前開契約第六條約定，原告應於立約日起「一星期內」申請地政機關鑑界
、點交，並就土地遭他人占用部分清理、回復，詎原告迄今仍未履行。依買賣契約第九條第二、三款約定，如原告不履行契約義務，致被告不能取得土地時，應「按日」以未付價款「千分之五」計算違約罰金。兩造既於八十二年十月廿六日訂立買賣契約，依約原告即應於八十二年十一月二日前申請鑑界、點交土地；唯原告至今遲延給付已逾七年（算至九十年四月二日止，共二七○五日），依買賣契約第九條第三款約定，原告不履行義務，致被告不能取得土地時，應按日以未付價款千分之五計算違約金，故原告共應給付被告違約金五千二百七十一萬九千三百六十八元（3,897,920×0.005× 2,705
=52,719,368元）。被告主張以上開債權與被告對原告之債務互相抵銷，經抵銷後，被告對原告已無債務。相反的，原告尚須給付被告違約金，被告保留追訴權。
（三）此外，被告亦得依系爭買賣契約第九條第四款約定，請求原告賠償未點交土地所致之損害，被告主張以該損害賠償請求權與原告之價金債權抵銷：１系爭土地未實施容積率前，可興建之房屋面積共一千五百五十七點○七平方
公尺，而實施容積率之後，其可興建之房屋面積為一千三百五十四點三五平方公尺。
２比照系爭土地旁，八十三年六月推出之「文化尊爵」工地，每坪房地售價二
十二萬元計算，若原告於八十三年依約交付土地，被告興建房屋後，可得利潤一千零二十九萬三千三百元，因原告遲未交付土地，如比照八十八年九月鄰地「文聖大街」工地每坪售價一八點五萬元計算，被告興建房屋出售，將虧損三百三十二四一萬元，故總計被告之損失為一千三百六十一萬七千四百元（一千零二十九萬三千三百元減負三百三十二萬四千一百元，即1029.33-(-332.41) =1361.74萬元）。
３原告未點交土地給被告，致被告無從動工建屋，縱被告申請建造執照，亦於
事無補，故原告主張被告已是所有權人，伊未交地根本不影響被告請領建築執照云云，顯無理由，依建築法第五十四條規定，被告如申領建造執照，因原告未交付土地，以致無法動工興建，逾九個月建造執照亦屬作廢。
４原告主張容積率實施係因法令變更所致，亦非可歸責於伊，焉能令伊負損害
賠償責任云云，亦無足採，蓋若原告如期交地，使被告能如期建屋，則不生容積率實施（法令變更）之問題，因原告遲不交地，致容積率實施（法令變更），使被告可建面積減少許多，受有損害，該損害與原告之遲延交地有相當因果關係，依法自應由原告負責賠償。
５原告主張被告之所以未請領建照，實係因系爭土地未與鄰地一六八地號土地合併、交換，使土地完整，而致遲延，亦非可歸責於原告云云，殊無理由。
蓋系爭土地未與鄰地一六八地號土地合併、交換，使土地完整，乃因原告未履行其承諾所致，而系爭土地之鄰地即一六八地號土地業於五十九年六月十五日逕為分割完成，係於台灣省畸零地使用規則發佈（即六十二年七月十二日）之前，而且該土地緊臨道路寬度十公尺，其寬度九點八六公尺、深度六公尺，面積一五六平方公尺，顯逾上開規則第十條第一項所規定「正面路寬超過七公尺至十五公尺」欄之最小寬度、深度及面積，足證一六八地號土地得單獨申請建築執照，則系爭一六九之一○地號土地無庸與一六八地號土地合併建築，亦即系爭一六九之一○地號土地可單獨申請建築執照，或與鄰地一六九之二、一六九之三地號土地合併聲請建照。
６退一步言，縱認上開主張未蒙鈞院採納，然若原告於八十二年依約交付土地
，則被告興建房屋，亦可依八十三年度同業利潤標準表，獲得七百七十七萬一千七百二十五元利潤（按被告若興建房屋賣出之金額為五千一百八十一萬一千五百元，乘上同業利率標準百分之十五，即51,811,500*15%=7,771,725，），玆因原告未交付土地而受有該利潤金額之損害。再退一步言，縱認上開主張仍未蒙採信，則準用土地法第九十七條第一項規定、平均地權條例第十六條規定，該土地出租他人，亦可獲得租金（自八十二年十一月二日迄今，長達八年）四百七十六萬八千元（依土地謄本所載，公告地價每平方公尺五萬元，未申報地價，以其百分之八十即四萬元為申報地價，則40,000元×149m2×10%×8年=4,768,000元），即被告亦受有未收取土地租金之損害四百七十六萬八千元，得以向原告主張抵銷。被告之損害金額大於原告起訴請求之三百八十九萬餘元，故經抵銷之後，原告之訴顯無理由，應予駁回。
三、證據：
（一）提出土地買賣契約書影本一件。
（二）支票影本一件。
（三）存證信函影本二件、回執影本一件。
（四）增值稅繳款書影本一件。
（五）土地登記簿影本一件。
（六）律師函影本、回執影本各一件。
（七）分區使用證明影本一件。
（八）附表各一件。
（九）都市計劃節影本一份。
（十）衛明不動產市場週報影本一份。
（十一）土地登記謄本二份。
（十二）身分證影本一份。
（十三）同意書影本一份。
（十四）建物謄本八份。
（十五）證明書正本一份。
（十六）土地登記簿謄本影本一紙。
（十七）台灣省畸零地使用規則第十條規定影本乙份。
（十八）八十三年度同業利潤標準表影本乙份。
（十九）申請書影本乙紙。
（二十）照片二張。
（二十一）地價謄本、土地登記謄本各乙份。理 由
一、原告起訴主張被告於八十三年一月十三日向原告購買坐落於台北縣板橋市○○○段第二崁小段第一六九之一○地號土地（以下簡稱系爭土地），約定價款為一千八百零二萬八千八百元，被告僅支付一千萬元，尚餘八百零二萬八千八百元未支付，因原告持有之資料散失，原告先以被告所不爭執之三百八十九萬七千九百二十元請求被告給付買賣價款並自應付款日即土地之移轉登記日期八十三年一月二十四日起至清償日止按年息分之五計算之利息。被告則以原告未依買賣契約第六條約定完成系爭土地之點交，原告給付顯有遲延，而依契約第四條約定被告自得主張同時履行抗辯拒絕給付價金，及依契約第九條第三款約定被告應給付違約金五千二百七十一萬九千三百六十八元，並依契約第九條第四款被告得請求原告賠償損害，被告以上揭債權抵銷原告之價金債權，是以被告並無積欠原告任何價金等語置辯。
二、原告主張兩造間訂有土地買賣契約，被告向原告購買系爭土地，已完成移轉登記，而被告尚有價金三百八十九萬七千九百二十元未給付等事實，為被告所自認，是原告該部分主張堪信為真實。惟被告辯稱原告未交付系爭土地，並以前揭情詞置辯，是本件雙方之爭執在於系爭土地是否已點交完成？被告是否對原告有債權存在得以抵銷系爭買賣價金債權？茲敘述如下：
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。而兩造所訂立之買賣契約第六條約定：「本買賣土地，乙方（即原告）應於立約日一星期內申請地政機關鑑界點交，如發現土地被人占用或已成既成巷道時，應由乙方於移交日前清理回覆，鑑界費用由乙方負擔」。是依上開土地買賣契約，原告應在立約日即八十二年十月二十六日起一星期內申請地政機關鑑界點交，如發現土地被占用或已成既成巷道時，原告應有義務於移交日前清理回覆之，確屬無訛。經查，系爭土地仍為第三人簡俊一、林繼明占用部分，有證人簡俊一、林繼明到庭證述屬實，足徵系爭土地仍為第三人占用，惟原告聲稱於申請地政機關鑑界之時，發現系爭土地遭被告公司法定代理人乙○○之外甥簡俊一、林繼明之房屋占用，因此被告無異議同意點交，至於何時請求簡俊一及林繼明拆除占用部分之房屋，被告同意自行與公司協商等語，然此為被告所爭論，是原告就被告同意現況點交等有利於己之事實應負舉證責任，而觀諸原告所聲請訊問之證人簡俊一到庭證稱：「八十二年地政機關鑑界時並未受通知，伊不知情雙方有無去（鑑界點交），沒有人通知我要還土地，我與林繼明確實使用系爭土地，（我）是從原告之前手郭阿坡開始及占用系爭土地」，其證言未能證明原告確已現狀點交土地。參以被告曾於八十三年五月二十日、八十三年六月二十四日二次發存證信函予原告，要求原告應將系爭土地完全騰空，點交系爭土地，原告收受上開信件後，均未函覆，茍原告確已交付土地依約履行義務，何以未對上開函件提出任何質疑，亦未要求被告給付買賣價金尾款。再者，如原告已依契約約定完成鑑界點交土地，為何對於何時點交、點交於何人未有詳細之說明。衡諸常情，系爭土地上既遭第三人占用，原告未排除他人占用，被告何以同意點交，況雙方所定買賣契約條文第六條已約明土地如有他人占用，需由出賣人原告負責清理回復排除第三人占用，被告如同意現況點交，何以契約第六條須明確載明原告擔負排除第三人之占用之義務，原告空言指稱被告免除該項義務，與常情不符，亦未提出任何證據證明，該陳述尚乏依據。是以被告辯稱原告未依買賣契約第六條約定完成鑑界點交之義務之言，堪以採信。
四、原告遲延交付土地，業如前述，被告進而主張以違約金、及損害賠償請求權抵銷系爭買賣價金債權。是次應審究者，被告是否得依系爭買賣契約第九條第三款、第四款約定主張對原告有違約金、損害賠償債權存在？如該權利存在，金額為多少？按兩造所定之土地買賣契約第九條約定「１甲方（即被告）不依履行付款或其他義務致乙方（即原告）不能如期取得價款，即視為甲方違約，乙方得限期催告履行，逾期不履行即予解除契約並將收價之價金全數沒收充作違約罰金。２乙方如有違約不賣或不履行契約義務致甲方不能取得完整土地時，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約，同時乙方應將所收價款加倍反還。３前二款違約之一方經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付遲延給付違約金。４違約發生除依前三款約定辦理外，無過失之一方並得請求損害賠償」。上揭契約第九條第二款、第三款均是規範乙方即原告違約時應給付違約金之數額，前者是以「乙方將所收價款加倍返還」作為違約金之預定，後者則是「按日以未付價金千分之五支付遲延違約金」，惟二者之差別在於第三款是約定「違約之一方經他方催告而於催告期間履行者，則按每日計算違約金」，然而，原告迄今仍未完成點交土地之義務，是未於催告期間內履行，是以被告依據系爭契約第九條第三款請求被告給付違約金，於上開要件不符，被告此部份之抵銷抗辯，並無可信。而被告復主張系爭土地未實施容積率前，可興建之房屋面積共一千五百五十七點○七平方公尺，而實施容積率之後，其可興建之房屋面積為一千三百五十四點三五平方公尺，而比照鄰近「文化尊爵」工地，每坪房地售價二十二萬元計算，若原告於八十三年依約交付土地，被告興建房屋後，可得利潤一千零二十九萬三千三百元，因原告遲未交付土地，如比照八十八年九月鄰地「文聖大街」工地每坪售價一八點五萬元計算，被告興建房屋出售，將虧損三百三十二萬四千一百元，故總計被告之損失為一千三百六十一萬七千四百元，並提出都市計劃圖節本、衛明不動產市場週報影本一份為證，是依系爭買賣契約第九條第四款主張原告應賠償上開損害等語。原告則聲稱因鄰地即坐落於台北縣板橋市○○○段第二崁小段一六八地號為畸零地，系爭土地必須與一六八地號土地合併申請建築執照、合併建築，故縱認原告未依約交付系爭土地，然對於被告並無損害可言。經查一六八號土地於五十九年六月十五日分割完成，係在台灣省畸零地使用規則（六十二年七月十二日）發布施行之前，該土地本得單獨申請建照，不須與系爭土地合併聲請建築執照，且亦得與一六九之二、一六九之三地號土地合併聲請，此有台北縣政府九十一年六月十一日北府工建字0000000000號函附卷可稽，是以如原告交付系爭土地，本得單獨聲請建築執照，應無疑義。然而原告交付系爭土地後，是否被告確實有計劃興建房屋出售？以及興建房屋出售是否獲利？獲利究竟多少？其中內含許多不確定因素，包含房屋施工品質、市場景氣、銷售手法等等因素，況且如今房地場市場低糜數年，更有許多財團因房地產滯銷而爆發財務危機者，並非少見，是以被告片面主張其受有一千三百六十一萬七千四百元之損害，但未提出實據，諉無可採。又被告主張依八十三年同業利潤表，其應得利潤至少有七百七十一萬一千七百二十五元等情，然而上開利潤表僅代表同業之平均獲利率，仍無足證明被告於系爭土地上興建房屋出售之利潤為何，原告此部份主張，亦無可採。末者，被告另主張系爭土地如交付後，被告至少可出租他人獲取相當於租金之利益，是受有未收取土地租金之損害四百七十六萬八千元，亦得以向原告主張抵銷等語。按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金已不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。」，此項規定依同法第一百零五條規定，於租用基地建築房屋，亦準用之。又按土地法第九十七條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院四十九年度臺上字第一二三○號著有判例可供參酌。而系爭土地之申報地價為每平方公尺一萬二千四百八十元，有土地登記謄本為證，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租相比較，以為決定。經查，系爭土地鄰近台北縣板橋市○○路，交通便利四通八達，附近有江子翠捷運站、公車站，並為住家區，工商業活動較不頻繁，惟鄰近土地如一六九之三、一六九之二地號地價頗高（每平方公尺之公告現值將近十四萬元），此有照片二張、土地登記謄本為證，本院審酌被告未能利用該基地可能受之損害，及系爭土地附近之經濟狀況及土地價值等一切情狀，認原告主張以土地申報地價之年息百分之十計算相當於租金之損害金，尚屬過高，應以「土地申報地價之年息百分之九」計算為適當。則自應點交土地之日（系爭買賣契約立約日後一星期）即八十二年十一月二日起至九十年十一月一日止（被告於九十年十二月二十五日之答辯七狀僅主張以八年內之損害抵銷系爭債權）被告所受相當於租金之損害為一百三十三萬八千八百五十四元（12,480元×149m2×9%×8年=1,338,854元）。原告起訴主張被告應給付三百八十九萬七千九百二十元及自八十三年一月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，惟按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。最高法院五十年台上字第一五五○號判例可資參照。查，被告於八十九年五月二十三日始提出同時履行抗辯（參見本院八十九年五月二十三日之言詞辯論筆錄），是被告未行使該抗辯權之前仍發生遲延責任之問題，自應給付原告自八十三年一月二十四日起至八十九年五月二十三日止之遲延利息，經計算為一百二十三萬四千三百四十一元（3,897,920×0.05×(6+4/12)=1,234,341，已經四捨五入），又依民法第三百三十四條第一項前段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」本件被告得請求之損害賠償為一百三十三萬八千八百五十四元，被告應給付原告之價金、利息分別三百八十九萬七千九百二十元、一百二十三萬四千三百四十一元；再依民法第三百四十二條準用同法第三百二十三條規定，第三百二十三條規定：「清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。」是被告主張就其對於原告之損害賠償請求權，與原告對於被告之買賣價金請求權，利息部分完全抵銷，原本部分在十萬四千五百十三元之範圍內予以抵銷扣除（計算式為1,338,854-1,234,341=104,513），符合前述民法第三百三十四條第一項前段之規定。從而，被告應給付原告三百七十九萬三千四百零七元（3,897,920-104,513= 3,793,407），原告該部份之請求，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。而依系爭買賣契約第四條約定：「尾款新台幣八百零二萬八千八百元整約定於本買賣辦妥為甲方名義及鑑界清楚並將土地點交甲方時，甲方同時一次付清」，是原告未履行點交系爭土地之義務，已如前述，被告自得依上開約定主張同時履行抗辯。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 絲鈺雲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 八 月 五 日~B法院書記官 王政煌