臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一三九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 正御建設股份有限公司法定代理人 丙○○複 代理人 丁○○右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十日本院板橋簡易庭八十八簡字第一九○四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：⑴上訴人於民國（下同）八十五年七月三十一日向被上訴人購買坐落於台北縣中
和市○○○段○○○○號「雲坊利多」第Ｃ二棟第一樓之房屋，被上訴人應自簽立契約之日即八十五年七月三十一日起算，三百六十五天（日曆天）內，將使用執照及所有權狀併同房地交付被上訴人，即被上訴人應於八十六年八月一日將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付上訴人，又兩造約定逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金，惟被上訴人遲至八十七年二月二十三日始將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付被上訴人，經台灣台北地方法院另案判決被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百四十八萬四千元之違約金，此有該院八十八年度重訴字第一五八五號民事判決一件在卷足憑。再者，與本件類似之案件亦經台灣高等法院九十年度上易字第二０六號民事判決判認被上訴人敗訴確定，顯見上訴人自得主張以此違約金債權與積欠被上訴人房屋尾款債務三十三萬二千元抵銷，是被上訴人不得再請求給付房屋尾款。
⑵如認為被上訴人之違約金債權不存在，或雖存在但不符抵銷之要件，則上訴人
向被上訴人所購買，坐落於台北縣中和市○○段○○○○號（雲坊利多）第Ｃ二棟第一樓房屋，迄今尚有多處未完工，如屋外圍排水溝沒有出水口，造成雨天地下一、二層樓滲水，消防箱沒有水管，也沒水源，無法使用，被上訴人須負瑕疵擔保責任，並主張同時履行抗辯，於被上訴人將瑕疵修復前，拒絕給付房屋尾款三十三萬二千元。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台灣高等法院九十年度上易字第二０六號民事判決、領受證明各一件、台北縣消防局第一大隊國光分局舉發違反消防法案件通知書三件、照片六張、請款單、估價單、收據、匯款回條各一件為證，並聲請訊問證人林政修、彭靜耀、林冠宏。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：⑴上訴人對於尚積欠被上訴人購屋尾款三十三萬二千元之事實並不爭執，係以系
爭房屋消防安全等公共設施不當資為抗辯，惟查系爭房屋早於八十六年七月十九日領得使用執照，且早於八十五年九月間申請使用執照前，即已經消防安全設施檢查通過，甚者，被上訴人實已於使用執照申請下來不久之八十六年九月十日即曾函告承購戶辦理過戶及貸款手續，純因上訴人等部分承購戶為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，從而此恐非被上訴人給付遲延，而反應認上訴人有受領遲延之情，應依民法第二百三十四條規定負遲延責任，且依上訴人於八十七年二月二十七日交屋時所簽立之交屋證明，亦清楚載明「交屋完成」，而未見提出任何瑕疵主張，至於上訴人現雖提出所謂現場相片六幀等，謂本件公共設施有瑕疵云云，然該相片純為現今所拍攝，自不能用以證明八十七年間交屋時情形甚明。況按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交物時起經過五年而消滅。」民法第三百六十五條第一項定有明文，故退萬步言，縱認系爭建物確有瑕疵，其恐亦因時效消滅而無由主張。
⑵查「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以其債務與他方
之債務互相抵銷，固為民法第三百三十四條所明定，惟他方若於債務之存在有爭執者，即與前開抵銷條件不合，除得另案訴請還外，無權主張抵銷」，最高法院四十二年度台上字第三二八號判決著有明文。又「被上訴人台北縣政府所享之違約金債權，依約既賦與上訴人中榮營造廠以各種有利之抗辯，性質上宜解為不能抵銷，良以若許抵銷，則被抵銷者之抗辯權，必致無故被剝奪，殊失誠信之道」，最高法院五十一年度台上字第三四九七號判決亦著有明文，足見非必被告一旦提出抵銷之抗辯，不須經審酌其所提之抵銷債權，即均當然得加以抵銷甚明，爰就上訴人所據以主張抵銷之遲延交屋之違約金債權，提出答辯如次。
⑶被上訴人為一誠信之建設公司，承建上訴人所購買之坐落於台北縣中和市○○
○段○○○○號之「雲坊利多」第Ｃ二棟第一樓房屋之預售屋，均一秉誠信依約承建，且實早已於八十五年七月三十日即已完工，同年八月二日更已掛號申請使用執照，同年八月三日並會勘消防單位，絕無拖延，是本件本可按期取得使用執照絕無問題，而嗣所以發生遲延，則誠因本件地主何長祥等人無端不按約移轉土地所有權，被上訴人為主張正當權利乃對其依法起訴，而經受理之台灣板橋地方法院八十五年度訴字第五八三號案件中，應何長祥等人之申請，於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱本件系爭建物之台北縣政府工務局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，以致本件使用執照申請審閱手續全部停止，須俟板橋地院將全部資料退回始能繼續處理，嗣板橋地院乃於八十六年三月二十日始將上開建照資料交還台北縣政府工務局，故雖被上訴人隨即進行領照事宜，但仍至八十六年七月十九日始領得使用執照，前揭因調閱而生拖延之情事，有該判決書清楚完整載明可稽，絕非被上訴人子虛杜撰，且被上訴人更早已以八十六年十月二十四日函，將上開緣由向上訴人等承購戶釋明，是本件使用執照交付之期間容有遲延，然其咎誠不在被上訴人，至屬灼然，合先陳明。且上訴人於台灣台北地方法院八十八年度重訴字第一五八五號判決中，乃主張被上訴人遲至八十七年二月二十三日始將系爭房屋之使用執照及所有權狀併同房屋交付，與其於本件中一貫之主張，即被上訴人所建系爭公共設施不當且根本尚未完成交屋，及其於本件八十九年五月二十九日提出證人林政修所主張之權狀交付日為八十七年三月二十五日，大不相符，況亦未見其就上開八十七年二月二十三日之交屋日期舉證，甚查被上訴人實已於使用執照申請下來不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，純因上訴人等部分承購戶為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，從而此恐非上訴人給付遲延，而反應認上訴人有受領遲延之情事，而應依民法第二百三十四條負遲延責任，職是之故，上訴人竟據以主張係被上訴人給付遲延而請求遲延之違約金，自有違誤。
⑷次按「買賣為雙務契約，當事人間均有同時履行之抗辯權，如允許當事人之一
方對於有同時履行抗辯權之他方，所為附帶買賣契約上之債務之抵銷，則他方因抵銷須忍受被剝奪同時履行抗辯權之不利益，故應解為附帶同時履行抗辯權之債務，不適於抵銷」，業經最高法院五十七年度台上字第一四三五號判決著有明文，查上訴人既未付清購屋款項，而買賣價金之給付與買賣標的之交付，自屬有對價關係，從而被上訴人本可就上訴人之給付價金義務主張同時履行抗辯，是今若遽爾准予抵銷，自有礙被上訴人上開依法原得享有之同時履行抗辯權之行使，顯有違誤。
⑸末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有
明文，又違約金額是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（參見最高法院八十六年度台上字第一０八四號民事判決）。因此，姑不論本件遲延領得使用執照其咎不在被上訴人，容或有之，然本件被告徒據系爭房屋買賣契約書第十二條第三款違約處罰之條款：「乙方（即被上訴人）除因不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即被上訴人）.... 」，而主張高達一百餘萬元之懲罰性違約金，暨租金損失云云，亦有不當，蓋查不僅依上開契約條文可知雙方實並未約明此違約金之性質乃「懲罰性」違約金與否，是上訴人上開主張已有未合，況縱認此乃懲罰性違約金性質，然按當事人約定不於適當時期履行債務時，即需支付之懲罰性違約金者，乃是以強制債務之履行為目的，以確保債權之一種強制罰，為督促債務人履行債務而生，因之債務人縱感違約金額約定過高，亦常均不會表示反對之意見，以免遭債權人認定於訂約之初即有違約之意圖，是仍應考量契約訂定時違約金數額之公平性加以酌定，始為允當。而今依上訴人所主張之違約金，乃以房屋總價七百五十萬元之千分之一計算，則每日違約金高達七千五百元，且自八十六年十一月六日計算至八十七年五月五日止，不過半年左右時間，其所請求違約金數額即可高達一百三十六萬五千元之鉅，幾達房地總價五分之一，誠屬過當甚明，更與其實際損失（即應為相當於房屋租金之損失，依當時市場行情約為每月一萬五千元左右），相差二十餘倍，自亦有加以酌減之必要。
⑹次按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟法律關係是否成立為據者，法院得在他
訴訟終結前，以裁定停止訴訟，民法第一百八十二條第一項定有明文，查本件民事訴訟之裁判以台灣台北地方法院重訴字第五八五號事件之法律關係是否成立為據，且已經被上訴人提起上訴，於前揭案件未確定前，為避免訴訟標的之裁判衝突，誠有停止本件訴訟程序之必要，爰請准裁定停止本件訴訟程序。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提使用執照、系爭建物消防安全檢查表、原告公司催告過戶函、交屋證明、系爭房屋第一次登記權狀各一件為證。
理 由
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸中止，最高法院十八年抗字第五六號判例著有明文。復按被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使，最高法院六十七年度台上字第一六四七號判例亦著有明文。被上訴人雖主張因上訴人以違約金債權為抵銷之抗辯，應於其與上訴人另因請求給付違約金事件涉訟之案件（即台灣高等法院八十九年度重上字第一九五號）判決前停止訴訟程序云云，惟查該案件固係以被上訴人對於上訴人之違約金債權為其爭執之點，揆諸前揭說明，上訴人另案起訴請求違約金，並不影響上訴人於本件抵銷權之行使，是被告聲請於該案件終結前停止本件訴訟程序，自難准許，此合先敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十五年七月三十一日，向被上訴人訂購坐落於台北縣中和市○○○段○○○○號「雲坊利多」第Ｃ二棟第一樓之房屋，面積為六十五點三五坪，總價款為一千二百萬元，詎於被上訴人已領取使用執照並辦妥交屋，且所有權均已過戶完畢後，上訴人竟拒不繳付尾款，尚欠三十三萬二千元未為清償，又上訴人於使用執照申請下來不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，因上訴人等部分承購戶為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，致辦理過戶及交屋期間受到延宕，應認上訴人有受領遲延之情事，且縱認被上訴人有遲延給付，惟係因系爭土地之原所有權人何長祥等人，拒絕將土地所有權移轉登記與被上訴人，被上訴人乃提起土地所有權移轉登記之訴，於訴訟進行中，因何長祥等人向 鈞院聲請， 鈞院遂於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭房屋之建照全卷，致本件使用執照申請審閱手續全部停止，嗣 鈞院於八十六年三月二十日始將上開建照交還台北縣政府工務局，致被上訴人無法如期交出房地，顯係不可抗力所致，依約無庸給付違約金，縱令認被上訴人應給付違約金，本件違約金之約定亦有不當，自應予酌減，且系爭房屋買賣為雙務契約，上訴人既未付清尾款，被上訴人自得為交屋之同時履行抗辯，上訴人不得主張抵銷，爰依據買賣之契約關係請求上訴人給付三十三萬二千元，及自支付命令送達翌日即八十八年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云。
三、上訴人則以其固因購買系爭房地，積欠被上訴人三十三萬二千元之尾款，惟被上訴人依約應自簽立契約之日即八十五年七月三十一日起算，三百六十五天（日曆天）內，將使用執照及所有權狀併同房地交付被上訴人，即被上訴人應於八十六年八月一日將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付上訴人，又兩造約定逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金，惟被上訴人遲至八十七年二月二十三日始將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付上訴人，自應給付上訴人二百四十八萬四千元之違約金，上訴人乃以此違約金債權與積欠被上訴人房屋尾款債務三十三萬二千元主張抵銷，是被上訴人不得再請求給付房屋尾款，如認為被上訴人之違約金債權不存在，或雖存在但不符抵銷之要件，則上訴人向被上訴人所購買之系爭房地迄今尚有多處未完工，被上訴人須負瑕疵擔保責任，爰主張同時履行抗辯，於被上訴人將瑕疵修復前，拒絕給付房屋尾款三十三萬二千元等語。
四、經查：⑴被上訴人主張：上訴人於八十五年七月三十一日，向被上訴人訂購坐落於台北
縣中和市○○○段○○○○號「雲坊利多」第Ｃ二棟第一樓之房屋，總價款為一千二百萬元，被上訴人已領取使用執照並辦妥交屋，上訴人尚欠三十三萬二千元之事實，與上訴人抗辯：於八十五年七月三十一日雙方即簽訂房地買賣契約書，依契約第七項約定，被上訴人應自簽立契約之日即八十五年七月三十一日起算，三百六十五天（日曆天）內將使用執照及所有權狀併同房地交付上訴人，即被上訴人依約應於八十六年八月一日將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付上訴人之事實，有被上訴人提出之房地買賣契約書一件為證，並為兩造所不爭執，均堪信為真實。
⑵被上訴人主張：於使用執照申請下來不久之八十六年九月十日即曾函告各承購
戶辦理過戶及貸款手續，因上訴人等部分承購戶為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，致辦理過戶及交屋期間受到延宕，應認上訴人有受領遲延之情事等語，縱認係屬真實，則被上訴人之交屋行為仍在雙方所約定之交屋末日（即八十六年八月一日）之後，且共計至少遲延交屋四十日。依據兩造所簽訂系爭房地買賣契約書第十二條第一款約定：「違約處罰：（一）乙方（即被上訴人）除因不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即上訴人）。」以觀，被上訴人因遲延交屋應給付上訴人之違約金至少為四十八萬元（計算方式：00000000×1/1000×40=0000000）。
⑶被上訴人主張：系爭房屋早已於八十五年七月三十日完工，同年八月二日更已
掛號申請使用執照，同年八月三日並會勘消防單位，絕無拖延，是本件本可按期取得使用執照絕無問題，惟因系爭土地之原所有權人何長祥等人，拒絕將土地所有權移轉登記與被上訴人，被上訴人乃提起土地所有權移轉登記之訴，於訴訟進行中，因何長祥等人向 鈞院聲請， 鈞院遂於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭房屋之建照全卷，致本件使用執照申請審閱手續全部停止，嗣 鈞院於八十六年三月二十日始將上開建照交還台北縣政府工務局之事實，已據上訴人所不爭執，並核與上訴人所提供台灣高等法院九十年度上易字第二０六號民事判決書所認定之事實相符，足堪信為真實，惟兩造約定交屋期限之末日為八十六年八月一日，已詳述如前，而本院調閱系爭房屋之建照全卷期間則係自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止，被上訴人因不可抗力致無法交屋之因素早於本院將上開建照交還台北縣政府工務局時即已消滅，是系爭房屋交屋期限屆滿後並無任何不可抗力存在而可延緩交屋，被上訴人自承遲至八十六年九月十日始通知上訴人辦理貸款與過戶手續，顯與本院調閱系爭房屋建照事宜無涉，核被上訴人此部分之主張，洵無可採。
⑷按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第二百五十二條
所明定，惟是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號及五十一年台上字第一九號判例著有明文。經查被上訴人雖抗辯：本件違約金計算方式過高，應予酌減云云，惟系爭房地買賣契約書為被上訴人所自行擬訂之定型化契約，而被上訴人又係從事建設事業之公司，關於建築房地之買賣，為其主要營業範圍，對於有關違約金之計算方式，自必經其詳細評估後，始予以擬訂，且乃延用內政部所訂之預售屋買賣契約書範本為其依據，爰斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人若能如期交付房地時，上訴人所購買之系爭房地為一樓、面積約六十五．三五坪，所得享受之經濟效益甚高等一切情況後，認兩造契約所訂之違約金計算方式及數額，並無過高之情形，自無予以酌減之必要。是被上訴人所為此部分之主張，殊不足取。
⑸又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此項抗辯權以前，仍可發生遲延
責任之問題，必須行使以後，始能免責，最高法院七十二年度台上字第四三六五號判決著有明文。被上訴人雖另主張：上訴人既未付清購屋款項，而買賣價金之給付與買賣標的之交付，自屬有對價關係，從而被上訴人本可就上訴人之給付價金義務主張同時履行抗辯，若據爾准予抵銷，自有礙被上訴人上開依法原得享有之同時履行抗辯權之行使云云。惟查被上訴人就其交屋義務與上訴人給付尾款義務得主張同時履行抗辯，而不負遲延責任，須以其未履行交屋義務有不可歸責於己之事由為前提，若被上訴人無履行其交屋義務之意思，已臻明確，上訴人雖不為尾款給付之提出，惟系爭房屋之交付既定有履行期限，則被上訴人自交屋期限屆滿時起即應負遲延責任，無再容許被上訴人主張同時履行抗辯之理。復查被上訴人自承於八十六年九月十日始通知上訴人辦理貸款及過戶手續，堪認此前被上訴人並無履行交屋義務之意思，自不得主張同時履行抗辯，揆諸前揭判例要旨，被上訴人仍須負遲延責任，上訴人當可以違約金債權與積欠被上訴人之尾款主張抵銷。核被上訴人此部分之主張，顯屬無據，不足採信。
⑹再按主張抵銷之對待請求，雖另在訴訟繫屬中仍不妨以之供抵銷，最高法院二
十九年上字第一二三二號判例著有文。查被上訴人因遲延交屋應至少給付上訴人四十八萬元之違約金，已詳述如前，則上訴人主張以上開購屋尾款與違約金額相抵銷，自屬有據。
⑺末按主張抵銷之對待請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，不得
更行主張，民事訴訟法第四百條第二項定有明文，是非主張抵銷之數額雖經裁判仍無既判力，法條文義甚明。上訴人雖抗辯：被上訴人自八十六年八月一日起至八十七年七月二十三日止，共遲延二百零七天等語，惟查本件經裁判抵銷之違約金數額，經核算至被上訴人自承交屋之八十六年九月十日止，已足以抵銷上訴人積欠之尾款，逾此期間上訴人得否請求違約金，既已逾上訴人所得主張抵銷之數額，此部分之判斷尚不因本判決之確定而有既判力，是被上訴人是否已於八十六年九月十日提出交屋之準備而無庸負遲延責任，或遲至八十七年七月二十三日始履行交屋義務，及兩造其他攻擊防禦方法，均與本判決所為前開判決不生影響，無逐一審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人就系爭購屋尾款與違約金額所為抵銷之抗辯，自屬可信，被上訴人依據買賣之法律關係請求上訴人給付尾款，為無理由，不應准許。從而，原審判命上訴人給付三十三萬二千元，及自支付命令送達翌日即八十八年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 六 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 黃麟倫~B 法 官 侯志融~B 法 官 何君豪右正本證明與原本無異本件不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 六 日~B 法院書記官 王麗珍