臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一七二號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○
丙○○右當事人間請求給付權利金事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十三日本院板橋簡易庭八十八年度板簡字第三一六三號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）四十五萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者茲引用之外，另補稱：㈠兩造於民國八十八年一月十三日簽立之合作同意契約書係事業分工合作之關係，而非單純之建物轉租：
⒈就契約文字而言：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院有十七年上字第一一一八號判例可循。經查，兩造合作同意書（下稱系爭契約）就表面文字除一再表明事業合作之文義外，就契約條款，亦係就「合作內容」、「合作契約期限」、「經營權利金」、「履約保證金」、「個別獨立合作條款」．．等具體合作事項作約定。足徵，兩造確係訂立事業合作之契約，而非轉租契約。
⒉就契約實質內容而言：上訴人並非單純提供建物之使用而已，尚包括提供設備
器材等。此外，關於契約條款「合作內容」中營業場之經營權，係「甲方（即上訴人）同意」下，才交由被上訴人全權處理，意即被上訴人係基於「合作契約」之法律關係，才取得經營權；苟係轉租，則上訴人豈能與被上訴人約定經營權如何運作？苟係轉租，被上訴人當然取得經營權，自無須依靠契約約定才能取得經營權。足證兩造之法律關係並非轉租所能涵蓋，而確屬事業合作之契約。又契約「個別獨立合作條款」本即約定有初期廚房餐類部份由雙方做階段性配合之約定，其中約定「甲乙雙方彼此共同協商訂定餐類之種類、價格、品質與份量，且共同遵守維繫品質與衛生之標準。」，益證兩造間確屬事業合作之法律關係，只因於上訴人教導被上訴人相關經營技能、資訊後，被上訴人自認已熟悉整個製做、營運流程，才由雙方同意被上訴人單獨處理整個營運作業，然此並無礙於立約之當時，雙方之立約目的，確係事業之合作分工。至於被上訴人一再強調之重新裝潢、更改店名，事實上亦係依合作契約之合作內容履行，並不足推翻合作契約之有效存在。
㈡上訴人確有提供裝潢、器具及提供多年累積之客源、經營之技術與資訊予被上訴人：
查系爭店面本即由上訴人裝潢妥適及具備堪用之設備器材，除契約「合作內容」條款中已載明外，證人趙鴻林亦證實上訴人開泡沬紅茶店「裝修好的」，另充任被上訴人與趙鴻林訂立之租賃契約之連帶保證人邱創政亦見證確有堪用之裝潢設備供被上訴人使用，有證明書附卷可稽，此外，亦有相關設備照片附卷可證。至於客源、技術、資訊等無形資產部份，業據趙鴻林證實被上訴人係第一次經營泡沬紅茶店，且被上訴人自一審迄今，亦未否認。又除知名之連鎖店外，一般消費者之消費具有「習慣性消費」之特性，即就特定地點有特定商店之消費資訊形成消費習慣（店名為何，非消費者消費之目的），此所以新開幕之商店，常須藉助傳單、開幕折價或大肆慶祝開幕活動來吸引消費者之注意，製造印象。故被上訴人與上訴人合作，確係看中上訴人多年經營之技術，及在系爭地點多年經營泡沬紅茶店穩定的客源「基礎」，否則，被上訴人何德何能在毫無技術、經驗、資訊之情形下，第一次開泡沬紅茶店，就敢投下重資，重新裝潢，並在一裝潢完畢就能大顯身手？㈢房東對上訴人所為終止租約之意思表示，不生合法終止組約之效力：
⒈查證人趙鴻林於庭訊時證稱，在寄出存證信函之前沒有碰過被上訴人乙○○云
云，應係迴護被上訴人，免受道德質疑之詞（依被上訴人提出之被上證二所載，趙鴻林甫於作證前與被上訴人就相關糾葛達成調解），此觀趙鴻林之存證信函載明「頃聞甲○○君業已將本人店面以每月租金『壹拾伍萬元』擅自轉租於乙○○君經營茶店．．．」，足證趙鴻林向上訴人為終止租約之意思表示前，確有受被上訴人某種程度之引導，否則趙鴻林如何知悉權利金之數額為每月一十五萬元？⒉次查，趙鴻林於庭訊時稱「．．．後來被上訴人乙○○出來，我也不知道被上
訴人乙○○做什麼，後來被上訴人乙○○把裝潢打掉，重新裝潢。我反正拿租金，就沒有管他們．．．他說（指被上訴人乙○○）向上訴人甲○○租的。我說我終止租約。」、「依租約第八條，只要不轉租即可，他們之間如何協議，我不管。．．．」足證，房東趙鴻林一開始對被上訴人占有使用系爭店屋，並無異議，而達默示同意之程度，只因被上訴人向房東誆稱上訴人將店屋轉租予被上訴人，房東才主張終止租約，實則兩造間之合作同意契約並非轉租建物，業如前述，準此，上訴人並未違反租賃契約第八條之約定，房東趙鴻林所為終止租約之意思表示，並不發生終止租約之法律效果。
⒊又上訴人與被上訴人簽立合作契約之前，本即與訴外人林立洲、林芳平有合作
經營系爭店面之關係，此有合夥契約書附卷可稽，亦經趙鴻林證實其知道林立洲在店裡廚房幫忙，則此次上訴人與被上訴人之合作契約與之前上訴人與林立洲等人之合作關係，只是合作方式，有所不同，但同樣都是事業分工合作之法律關係，依法自無前次合作合於租約約定，此次合作變成轉租而違背租約之理。
⒋又租約第八條約定「出借、轉租、頂讓或以『其他變相方法』由他人使用店屋
」，其中『出借、轉租、頂讓』係例示規定，『其他變相方法』則係原則性約定，故所謂『其他變相方法』當指具有出借、轉租、頂讓之實質效果，而以其他名義規避之情形而言，乃本件兩造之合作契約之立約目的並不只限店屋之使用而已，尚包括約定經營方針、營運管理、識別標誌即ＣＩＳ（即店名）建立等經營權交由何人全權處理及約定共同協商訂定餐類之種類、品質、價格、份量等。故兩造之合作契約，並非變相出借、轉租、頂讓之其他方法，準此：趙鴻林向上訴人所為終止租約之意思表示自不生合法終止租約之效力。
㈣退步言，縱房東趙鴻林終止租約之意思表示合法，被上訴人既持續占有系爭店屋，上訴人對被上訴人即未陷於給付不能：
⒈民法上所謂給付不能，係指依社會概念其給付已屬不能者而言。故上訴人與被
上訴人之合作同意契約是否有給付不能之情，應以上訴人能否交付店屋予被上訴人占有為據。最高法院三十七年上字第八一四一號判例即揭示「房屋之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房屋應受法律之限制，非可任意終止租約。故縱令某甲與某乙間之租約已合法成立，某甲並負有交付租賃物之義務，但此項義務之履行，既在某甲將房屋另租他人移轉占有之後，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙應包括於給付不能觀念之中。」之意旨，按租賃為準物權，除債權契約之存在外，最重要的不外乎租賃物交付與占有，此觀民法第四百二十五條之規定自明，故上揭判例以能否交付房屋占有，作為是否給付不能之判斷，誠屬的論。反觀本件，自被上訴人與上訴人於八十八年一月十三日簽約，由上訴人交付系爭店屋予被上訴人占有經營使用迄今，從未間斷，何來給付不能？⒉又按不論係租期屆滿或組約終止，依法僅生出租人「得請求返還租賃物」，如
承租人未返還，則應「負給付遲延責任」。最高法院六十九年台上字第四００一號、七十五年台上字第八０一號判例意旨參照。而非租滿屆滿或租約終止，即當然發生承租人喪失占有之法律效果。故本件上訴人對被上訴人是否有給付不能之情，仍應視已否致被上訴人喪失店屋之占有使用為斷，而非一經房東為終止租約之意思表示，上訴人即陷於給付不能。蓋揆櫫前揭判例意旨，苟本件房東趙鴻林終止租約之意思表示合法，亦僅生房東趙鴻林有返還租賃物之「請求權」，如上訴人拒不返還，亦係上訴人對房東趙鴻林應負「給付遲延」之法律責任而已．均無礙於在被上訴人喪失占有前，上訴人對被上訴人均無給付不能之可言。
⒊次按，自房東趙鴻林為終止之意思表示，至趙鴻林與被上訴人簽立租約前，被
上訴人一直在系爭店屋營業，業據趙鴻林到庭證述無誤，足證未曾發生上訴人給付不能之情，被上訴人以上訴人給付不能為由，主張解除契約即不合法。又被上訴人於其言詞辯論書狀第九頁第九行起載明「被上訴人為免搬遷喪失占有，祇有與屋主另行簽約」，姑不論被上訴人之立論有違其與上訴人簽訂之合作契約，最起碼被上訴人亦承認在搬遷以前或八十八年九月九日其與趙鴻林簽訂租約以前，被上訴人並未喪失占有，則其於八十八年八月十三日以律師函表明終止合作契約之意旨，自不合法。
⒋占有雖屬事實，但既受法律保謢，其被侵害，除有違法阻卻事由外，當然具有
違法性，違法阻卻的主要事由，如正當防衛；但債權或物權尚不足作為侵奪或妨害他人之依據，例如甲出租某屋給乙，租期屆滿，甲不能違反乙的意思強行使其搬家。權利實現須依法定程序為之，不能訴諸私力，誠如最高法院五十二年台上字第一四四六號判決謂：「民法第九百六十二條之規定，乃為保謢占有而設，故雖對於占有人有返還請求權存在，如不依合法程序而奪取占有人之占有時，則占有人仍得請求返還其占有物」。學者王澤鑑於其民法物權占有之著作上有精闢之論述。準此，姑不論屋主趙鴻林通知上訴人解除租賃契約並不合法，已如前述，即便租約已合法解除，屋主趙鴻林得主張租賃物或所有物返還請求權，但未依一定法定程序取得勝訴判決，經執行法院點交解除上訴人對系爭店屋之占有權前，上訴人之占有權係受法律保謢之合法占有權，豈有如原判決所示，單憑屋主一紙通知即消失殆盡，致認定上訴人應負給付不能之責，而任由被上訴人主張解除契約或請求損害賠償！又兩造合作契約並未記載已得屋主同意之文字，兩造契約之成立與效果，取決於契約之約定，而非屋主是否同意，只要契約所載之建物確係由被上訴人占有中，上訴人即無違約或給付不能之情。
⒌被上訴人引用民法第七百六十一條第一、二項及第九百四十六條第二項之規定
，主張其與屋主簽立租約，使屋主取得間接占有，以代交付云云，誠屬倒果為因，按被上訴人與上訴人訂有合作契約，上訴人又與屋主訂有租賃契約，在被上訴人未將店屋交還上訴人、及上訴人未將店屋交還屋主以前，被上訴人未喪失占有，上訴人亦未喪失占有，店屋既在被上訴人及上訴人占有中，自無跳過上訴人，由被上訴人與屋主成立占有改定之問題，亦即在上訴人之占有未經合法解除前，無法因被上訴人與屋主成立契約，即剝奪上訴人之占有權，故無論在被上訴人與屋主成立契約之前或之後，上訴人及被上訴人均未喪失占有，除非被上訴人依合作契約之法律關係將店屋交還上訴人，上訴人再依租賃契約之法律關係將店屋交還出租人、或出租人依租賃契約或所有權取回店屋，否則上訴人均未陷於給付不能。至於被上訴人一再強調其占有之合法權源「已生動搖」云云，益證，只有喪失占有之「危險」，而未達於喪失占有，上訴人亦未陷於給付不能。
㈤查原判決以合作契約有片面解約約定，故被上訴人如片面解約，上訴人亦不得依合作契約請求權利金云云，惟查：
⒈查被上訴人除曾以上訴人給付不能為由依民法相關規定向上訴人為解除契約之
意思表示，未曾依合作契約之約定向上訴人為「片面解除契約」之意思表示，自不生片面解除契約之效果。豈能擬制被上訴人以給付不能為由依民法第二百二十六條之規定所為之法定解除契約為片面解除契約，此外，法定解除由上訴人負損害賠償責任，約定解除由被上訴人賠償三個月權利金，兩者法律效果截然不同，豈能互相轉換通用。故不論被上訴人據以主張解約之律師函，或於原審提出之書狀及陳述，被上訴人從未為片面解約之意思表示。
⒉被上訴人以給付不能為由所為解除契約之意思表示，與合作同意契約書中片面
解約之法律依據、解約要件及法律效果均不相同，故被上訴人以給付不能為由所為解除契約之意思表示並不發生合作同意契約書中片面解約之效果。
⒊被上訴人訴訟代理人於八十九年八月八日庭訊時，雖主張包括片面解約之抗辯
理由，但本件上訴人所請求給付之權利金，係八十八年八、九、十月之權利金，故在被上訴人八十九年八月八日主張片面解約前，上揭已屆清償期共四十五萬之權利金，被上訴人仍不能免其給付義務。況依合約約定，片面解約應賠償三個月之權利金及交還店屋，故縱認被上訴人八十八年八月之律師函發生片面解約之法律效果，本於同一基礎事實，即均本於合約之約定，被上訴人仍應給付三個月之權利金共四十五萬元，亦應交還系爭店屋予上訴人。
㈥末按，上訴人頂讓取得系爭店屋之經營，共支付五、六十萬元之權利金予前手，
此本為社會交易常態，今上訴人提供設備、裝潢、經營技術、資訊、客源與被上訴人合作，扣除應付予房東趙鴻林之租金，而獲有每月三萬五千元之差價，誠屬合理之對價。反觀，被上訴人竟藉口上訴人給付不能而不用支付分文，即形同頂讓地取得系爭店屋有形、無形的資產及經營權，縱使被上訴人得以給付不能為由解除契約，依法被上訴人亦有違誠信原則。至於被上訴人所稱與屋主另立租約所付出之代價部分，純係被上訴人違約所致，應自負其責，亦不能因此即讓被上訴人違約之行為就地合法，況整件事回歸原來之契約繼續運作，被上訴人於法律上亦可取回其支付予屋主之代價，難謂有何損失可言。
三、證據：除爰用原審立證方法外，另提出下列證物為證，並聲請訊問證人趙鴻林。㈠最高法院三十七年上字第八一四一號判例乙則。
㈡王澤鑑著民法物權「占有」第二二一頁影本乙件。
㈢最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨乙則。
㈣最高法院六十九年台上字第四００一號、七十五年台上字第八０一號判例意旨各乙則。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者茲引用之外，另補稱：㈠兩造於八十八年一月十三日簽訂之合作同意契約，按其實質與真意與「轉租」無異：
⒈解釋契約固須依据契約文字，但所謂「契約文字業已表示當事人真意」應指以
「契約文字整体之涵意」而言，仍不能受「部份用詞」之拘泥，本案兩造所簽訂之契約雖一再標明「合作」，但主要仍係上訴人提供承租之店屋予被上訴人經營茶坊，被上訴人提供保證金十五萬元並按月給付十五萬元權利金（見契約「合作內容」及「經營權利金」「履約保證金」第一條）而店內器財悉數由上訴人取走，僅留置微波爐，平鍋台及一部泠氣等，並未移交故無如契約所稱有移交清冊，另雙方約定契約終止後，被上訴人添購之設備屬被上訴人所有，原有器財仍屬上訴人所有（見契約「其他條款」第四條第六條），另店屋內之裝潢全部拆除由被上訴人重新裝潢（見原審被告證七），又店屋因天災受損被上訴人免責應由上訴人提請屋主修繕等（見契約「其他條款」第三條第六條），至所稱經營權、經營方針、營運管理、識別標誌之移交及「個別獨立合作條款」等與被上訴人重新裝潢與更改店名獨立經營之事實不符（見契約「合作內容」），是以兩造所簽訂契約之實質真意與事後之實況並無「合作」可言，與轉租無異。
⒉店屋之原有裝潢全部拆除由被上訴人重新斥資裝潢已如前述，而所稱留置之器
財設施係指微波爐、平鍋爐各一台、十噸泠氣一台及泠卻塔一組，附著於建物之不繡鋼門及強化玻璃兩組及電動鐵門兩組等，其中微波爐及平鍋爐台等上訴人已取走，其餘器具已去函上訴人陳明契約已終止，所留泠氣設施應速取回，附著於建物体之設施與屋主之租約有關，應自行協商拆除或回復原狀（見原審被告證八）。至上訴人稱被上訴人係看中其多年經營之技術及穩定之客源基礎等，查上訴人如客源基礎穩固，何須轉由被上訴人經營，伊賺取差額？又被上訴人如看中其客源又何須重新裝潢，更改店名？而泡沫紅茶店在台灣興盛已久，都會中街頭林立到處可見，其技術資訊甚為普遍取得甚易且被上訴人多年前早曾與人學習泡沫紅茶技術，且曾參與家族開設之咖啡店經營，上訴人稱被上訴人係依賴其技術傳授及資訊提供，乃誇大其詞。
⒊另上訴人稱其從前手頂讓系爭店屋經營共支付五、六十萬元權利金，今其提供
設備、裝潢、經營技術、資訊、客源與被上訴人合作扣除租金，賺取每月差額三萬五千元應屬合理。查頂讓乃移交一切生財器具及裝潢，一次付清有賣斷之意，而兩造所簽之契約言明被上訴人添購之器財外，其餘設施三年期間屆至應還予上訴人（見契約「其他條款」第四條第六條），至設備裝潢已重新更新已如前述，技術資訊之類，兩造接觸之際，當會相互溝通，上訴人稱由其傳授予被上訴人乃誇大其詞，是上訴人實以轉租賺取差額，與頂讓，合作等均有不符。
⒋關於兩造簽訂之合作同意契約書「合作內容」第二項係約定「甲方同意將營業
場之經營權統籌交由乙方全權處理，包括店之經營方針，營運管理與店之整体識別標誌即ＣＩＳ的建立，乙方擁有該識別標誌與營運ＫＮＯＷ．ＨＯＷ之所有權」（見一審被告證一）其既稱經營權全交由乙方全權處理，復稱經營權包括「店之經營方針，營運管理與店之整体識別標誌即ＣＩＳ的建立」，則所稱「識別標誌之建立」即指可「變更店名」而言，不但可建立識別標誌（變更店名）且可擁有該識別標誌之所有權，故依該項約定，被上訴人自可重新建立店名，勿須經上訴人同意，而事實上被上訴人本即決定重新裝潢，以新店名獨立經營，上訴人稱被上訴人係於簽訂契約後經其同意，始變更店名等與事實不符，蓋簽約時已同意被上訴人可變更店名獨立經營何有合作可言。至「合作同意契約」末了之「個別獨立合作條款」（見一審被告證一），所稱「．．．乙方（乙○○）將廚房餐類部份委與甲方（甲○○）承包，甲方享有餐類銷售額金額之 成，所有物料成本由甲方自行攤銷，其他廚房部份人事及營業費用由乙方全部吸收」等即廚房餐類外包之意，即甲○○須準備部份餐類之物料並烹製之，並以該餐類之實際對外銷售額之約定成數為報酬，但事實上自始未實際約定亦未實施，此由契約上「．．．甲方享有餐類銷售金額之 成」留有空白未約定報酬成數可知，既留有空白未約定成數，該項「個別獨立合作條款」即等同贅文，與自始未約定無異。
㈡屋主趙鴻林以上訴人違反租約第八條為由去函終止租約應生合法終止租約之效力：
⒈查本案八十九年八月八日庭訊時證人趙鴻林稱「．．．．後來甲○○就停業，
上訴人甲○○沒有向我說原因，後來被上訴人乙○○出來，我也不知道被上訴人乙○○做什麼，後來乙○○把裝潢打掉重新裝修，我反正拿租金，就沒有管他們，．．．．被上訴人乙○○的招牌掛出來，和原來藍月的招牌不一樣，我去問被上訴人乙○○，怎麼回事，他說他向上訴人甲○○租的，我說我終止租約」、「我曾經要求被上訴人乙○○如果不和我議約，要搬家，我否認他們之間的租賃關係，被上訴人乙○○才找我簽約，說裝修費花了兩百多萬元」，由上開證詞可知，屋主雖在店屋之隔鄰，但僅知出租之店屋停業重新裝潢，因甲○○未向其說明原因，並不知詳情，嗣被上訴人乙○○之「昕田茶坊」新招牌掛出，屋主始知有異，經追問乙○○後方知詳情，故屋主對上訴人終止租約，其來有自，上訴人並未事先徵得屋主之同意。
⒉衡諸常情，出租房屋，目的在於按月收益，屋主豈會在意房客與何人合夥，僱
用何人，屋主發現被上訴人出現於店屋，並不知上訴人與被上訴人之關係，上訴人又不告知，何得謂其無異議，已達默示同意？而屋主經向被上訴人查問得知每月權利金十五萬元，扣除租金十一萬五千元，上訴人按月賺取差額三萬五千元後，當認其顯係轉租違反租約第八條約定，是屋主据以對上訴人終止租約，乃符合常情，上訴人稱「只因被上訴人向房東誆稱上訴人將店屋轉租予被上訴人房東才主張終止租約」等係屬臆測之圓詞。又即使如上訴人所稱兩造間之合作同意契約，非單純建物轉租，但上訴人既將承租之店屋交由被上訴人乙○○使用即已違反租約第八條所定「不得以其他變相方法由他人使用店屋」之規範，屋主以該條約定對上訴人終止租約自屬合法。
⒊次查證人趙鴻林於同日證稱「林立洲我知道，他在店裏廚房幫忙，林芳平我不
認識，我不知道林立洲是否是老闆，他們之間有無協議，我不清楚，我不管」，可見上訴人稱前曾與訴外人林立洲，林芳平等合作經營系爭店面一節，屋主趙鴻林僅知道林立洲在廚房幫忙，其餘並不知情，而本案係被上訴人乙○○更改店名單獨經營，上訴人賺取差額，當然引起屋主之不滿，進而憤然終止契約，兩者情形不同，難以概論。
㈢屋主趙鴻林於八十八年八月十二日託其乾女兒趙美慧持終止租約通知函送予上訴人甲○○收受，斯時應已生終止租約效力：
⒈本年三月六日下午庭訊，上訴代理人稱上訴人甲○○對於屋主的乾女兒拿終止
租約通知給他請他簽收時，甲○○祗看了一下，拒絕簽收，屋主乾女兒何時拿終止租約通知來忘記了。查鈞院八十九年十二月十五日下午庭訊時，上訴人甲○○自承屋主趙鴻林之終止租約通知函係由趙鴻林的乾女兒代書拿給伊，但何時送達予伊忘了（見八十九年十二月十五日下午庭訊筆錄），其所稱趙鴻林的乾女兒代書即指該租約之連帶保證人趙美慧而言，而在此之前之同年三月三十日上午九時板橋簡易庭庭訊時，上訴人（即原告）曾供稱「八十八年八月十二日通知函有收到，存證信函於九月份亦有收到」（見簡易庭卷八九年三月卅日筆錄），又查「解除權之行使應向他方當事人以意思表示為之」「第二百五十八條及第二百六十條之規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之」「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力．．．．」民法第二百五十八條第一項、第二百六十三條、第九十五條等分別定有明文，本案屋主趙鴻林之終止租約通知函既由該租約之連帶保證人趙美慧代屋主送達予甲○○收受，依法當即發生終止租約之效力。
⒉上訴人代理人復稱上訴人甲○○不可能在八十八年八月十六日前收到屋主趙鴻
林之終止租約函，甲○○約於八十八年八月二十日持八十八年八月十六日收到之解除合作契約律師函找律師代為復函，屋主之終止租約函應係於八十八年八月十六日後才送予上訴人，唯倘屋主之終止租約函係於八十八年八月十六日以後始送達予上訴人，則八十八年八月十六日被上訴人送達予上訴人之以給付不能為由解除合作契約之律師函則不具理由，若此，何以上訴人針對該解除合作契約律師函委請律師代復之律師函中（八十八年八月廿一日收受），非但絲毫未提及未收受屋主終止租約函，且顯有默認之意，是以上訴人甲○○八十八年八月廿一日送達予被上訴人之律師復函內容以觀，其必於八十八年八月十六日收受被上訴人解除合作契約律師函前，即已收到屋主趙鴻林之終止租約函無疑。另屋主於同年九月七日補發之存證信函中亦記載「本人再以存證信函通知甲○○君，終止租約日期仍以八十八年八月十二日為有效之日」（見一審被告證二），對此，上訴人亦迄無異議，所提之準備書狀亦從未對於八十八年八月十二日收受屋主終止租約通知函一事提出異議爭執，由上益可證明上訴人甲○○確於八十八年八月十二日收受該終止租約通知函。
⒊另上訴人稱其在本案審理中，一再表明「未喪失租賃物之占有前不生給付不能
問題」，屋主終止租約不合法，既否定終止租約通知之效力，自無「何時生效」之問題，查屋主終止租約通知函何時送達攸關被上訴人以給付不能主張解約之效力，倘被上訴人係在屋主終止租約通知函送達予上訴人之前，即主張給付不能解約，則解約當不合法，必須屋主已經對上訴人終止租約後，被上訴人始得據以向上訴人主張給付不能解約，此際始有「未實際喪失租賃物之占有前究否生給付不能之問題」，茲上訴人自承確於本案審理中一再表明「未喪失租賃物之占有前不生給付不能之問題」，正表示其已對被上訴人主張之屋主於八十八年八月十二日已對其終止租約之事實，早已無爭執，上述推論顯而易見，殆無疑義。
㈣屋主已依法對上訴人終止租約，而上訴人復未能解決該須爭議，前所明示屋之同
意轉租擔保已喪失，被上訴人使用房屋之權源已生動搖，上訴人應已陷於給付不能：
⒈查民法上給付不能係指依社會通常觀念言，債務人不能依債務本旨實現之意，
又依民法第四百四十三條規定之意旨，房屋租賃非經出租人同意，承租人不得全部轉租予他人，另依上訴人與屋主間租約第八條約定，未經屋主同意，不得私自將租賃店屋全部或一部出借，轉租頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋，是轉租者不同於一般單純租賃，轉租之出租人除負交付租賃房屋予承租人使用之義務外，尚須擔保該項轉租已取得屋主之承諾，本案兩造間之合作同意契約主要係上訴人提供所承租之店屋予被上訴人經營茶坊，被上訴人每月給付拾伍萬元權利金予上訴人，縱然上訴人抗辯稱不能以轉租涵蓋該契約全部意旨，但苟上訴人不能合法提供店屋予被上訴人使用，該項契約即屬不能給付，是以該項契約之本旨言，上訴人除應將店屋交付予被上訴人經營外，亦須擔保已取得屋主之承諾，倘上訴人不能依上所示債務本旨提出給付，即屬給付不能。本案屋主於八十八年八月中旬已依法終止其與上訴人間之租約並通知被上訴人，被上訴人祇得委託律師發函告知上訴人請其於函到後十日內解決該項爭議提出有合法使用權利之證明，逾期不為提出，合作契約逕行終止，而該函係於八十八年八月十六日送達予上訴人，唯至同年九月八日止已逾廿日，上訴人顯未能解決爭議，此際上訴人於簽約當時所明示已取得原屋主之同意已經喪失，被上訴人占有系爭店屋之合法權源已生動搖，依通常觀念言，斯時上訴人已不能依該契約之本旨提出給付，應已陷於給付不能。
⒉本案於屋主依法對上訴人終止租約後，其對上訴人固有返還租賃物之請求權，
唯系爭房屋乃被上訴人占有使用中，於屋主依法對上訴人終止契約後，對於屋主言被上訴人已喪失占有之合法權源，屋主擬收回房屋乃必須對被上訴人主張所有權以無權占有為由請求搬遷，始能達其目的，事實上屋主趙鴻林亦自承其要求被上訴人如不與其議約，要搬家（見八十九年八月八日筆錄），準此，屋主已實際對被上訴人行使物上請求權請求搬遷，此際以兩造簽訂之契約本旨言，上訴人應已陷於給付不能，倘如上訴人所稱須待屋主起訴，法院判決確定後執行遷讓喪失占有始致於給付不能，未免有違常理，何況屋主既依法向被上訴人請求搬遷，被上訴人為免搬遷喪失占有，祇有與屋主另行簽約，此際被上訴人即屬「喪失占有」，何須待屋主起訴判決後被執行？本案情形，依兩造簽訂之契約本旨言，上訴人確已陷於給付不能。
⒊再查屋主趙鴻林係於八十八年八月十二日對上訴人為終止租約之意思表示（見
原審被告證二），其後屋主持通知函及存證信函告知被上訴人要收回房屋（見八十九年八月八日筆錄），被上訴人即委託律師發函告知上訴人請於函到後十日內解決該爭議提出有合法使用權利之證明，逾期不提出，合作契約逕行終止，該函係於同年八月十六日送達予上訴人（見原審被告證五），而上訴人未能解決該爭議，依上函所示，兩造簽訂之契約應於同年八月廿六日終止，但事實上被上訴人等待至九月九日不得已始與屋主另行簽約，其間面臨屋主要求搬遷之壓力，被上訴人事實上不可能於終止兩造契約後交還房屋予上訴人，斯時被上訴人如擬交還房屋係應交還予屋主，而依民法第七百六十一條第一項規定「動產物權之讓與非將動產交付不生效力。但受讓人已占有動產者於讓與合意時即生效力」、第二項規定「讓與動產物權而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付」；同法第九百四十六條第二項規定「占有移轉準用第七百六十一條之規定」，本件被上訴人與屋主簽訂租約，租賃物正由被上訴人占有使用中，是於租約成立後，即屬讓與合意，依民法第七百六十一條第一項、第九百四六條第二項規定屋主與被上訴人間即生租賃物占有移轉之效力，復從另一角度言，屋主要求被上訴人還屋，而被上訴人擬繼續使用該店屋，即與屋主另簽立租約，使屋主取得出租人間接占有以代交付（民法第七百六十一條第二項、第九百四六條第二項），故在此之前，被上訴人即屬「喪失占有」，上訴人業已陷於給付不能。
⒋另上訴人稱屋主趙鴻林對其終止租約，必須經由法院判決其合法並確定時，始
有給付不能之問題，查「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力．．．」民法第九十五條定有明文，有關被上訴人主張「屋主趙鴻林以上訴人違反租約第八條為由，託趙美慧持終止租約通知函於八十八年八月十二日送達予上訴人」一事，雖非屬本件「訴訟標的」之事實，但亦屬重要爭點之一，茲經本件訴訟，祇要法院認定屋主對上訴人終止租約一事合法有效，該項終止租約即應認為係於000年0月00日生效，於該時點起上訴人即陷於給付不能，上訴人舉廿九年上字第一一四○號判例為例以偏概全認應俟法院判決確定始可顯不合理。
⒌末查屋主趙鴻林性格剛烈，溝通不易，被上訴人於八十八年九月九日與其簽訂
租約後，猶以裝潢期間擅自鑿穿左牆安裝窗戶，拆除廁所一間，重新裝潢廁所兩間等為由向台北地檢署告訴被上訴人毀壞建築物，幸偵訊時經檢察官予以開導始至調解委員會調解後撤回（見被上證二），事實上被上訴人裝潢系爭房屋期間，屋主經常前往查勘，知之甚詳，但事後動怒仍執意提起告訴，其固執剛烈，可見一斑，故以屋主之性格，當其以對上訴人終止租約為由要求被上訴人搬遷時，其強硬激烈可以想像，被上訴人如不與其另行簽約，豈能繼續營生？㈤被上訴人以給付不能為由主張解約亦含有依約提前解約之意：
以被上訴人八十八年八月間對上訴人之終止契約律師函言係以上訴人給付不能為由主張解約，但按其真意亦兼有主張因可歸責於上訴人之事由當可免支付權利金依約提前片面解約之意，蓋依兩造間之契約，經營不善可支付三個月權利金提前解約，舉輕以明重，於屋主依法對上訴人終止租約之際，係可歸責於上訴人之事由，當可免權利金之支付逕自提前解約。上訴人稱被上訴人代理人係於八十九年八月八日庭訊時始主張依約片面解約應有誤會。其實在原審庭訊時被上訴人代理人亦曾主張依約舉輕以明重當可提前片面解約。
㈥另上訴人稱其從前手頂讓系爭店屋經營共支付五、六十萬元權利金，今其提供設
備、裝潢、經營技術、資訊、客源與被上訴人合作扣除租金，賺取每月差額三萬五千元應屬合理。查頂讓乃移交一切生財器具及裝潢，一次付清有賣斷之意，而兩造所簽之契約言明被上訴人添購之器財外，其餘設施三年期間屆至應還予上訴人（見契約「其他條款」第四條第六條），至設備裝潢已重新更新已如前述，技術資訊之類，兩造接觸之際，當會相互溝通，上訴人稱由其傳授予被上訴人乃誇大其詞，是上訴人實以轉租賺取差額，與頂讓，合作等均有不符。
㈦被上訴人為能繼續營生與屋主另行簽立租約，尚須支付押租金三十萬元，月租金
仍為十五萬元（見原審被告證四），且原先給予上訴人之十五萬元保證金亦尚未解決，被上訴人損失不貲，何況不論被上訴人主張解約成立與否，依該雙務契約，上訴人既已無法擔保已得屋主之承諾繼續提供該店面予被上訴人合法使用，基於同時履行之抗辯，被上訴人並無繼續給付權利金之義務（民法第二百六十四條），綜上，本件上訴顯無理由。
㈧縱以甲○○八十八年九月八日收受之屋主趙鴻林所寄發北區管理局第九十五支局
第二八九號終止租約存證信函為準，上訴人基於同時履行抗辯，亦無給付權利金之義務：
本件即使以屋主趙鴻林寄發之北區管理局第九十五支局第二八九號終止租約存證信函為準，該函係於八十八年九月八日送達予甲○○收受，而屋主復於同年九月九日將該屋另租予被上訴人乙○○，租期自八十八年九月十日至八十九年九月九日止（見原審被告證四），是自八十八年九月八日起，屋主對甲○○終止租約即生效，縱然被上訴人對上訴人解除契約有瑕疵，亦因屋主直接對被上訴人乙○○行使物上請求權要求搬遷或簽約陷於給付不能，基於雙務契約對待給付同時履行之抗辯（民法第二百六十四條），自斯時起，被上訴人亦無繼續給付權利金之義務。
㈨末查被上訴人為能繼續營生與屋主另行簽立租約，尚須支付押租金三十萬元，月
租金仍為十五萬元，且原先給予上訴人之十五萬元保證金亦尚未解決，被上訴人損失不貲，何況不論被上訴人主張解約成立與否，依該雙務契約，上訴人既已無法擔保已得屋主之承諾繼續提供該店面予被上訴人合法使用，基於同時履行之抗辯，被上訴人並無繼續給付權利金之義務（民法第二百六十四條），綜上，本件上訴顯無理由。
三、證據：除援用原審立證方法外，另提出下列證物為證。㈠孫森焱著民法債編總論三六六頁影本乙件。
㈡臺灣臺北地方法院檢察署通知影本二件、調解委員會通知及調解書影本各一件、不起訴處分書影本一件。
理 由
甲、兩造爭執之要旨：
一、上訴人起訴主張兩造於八十八年一月十三日就上訴人現已承租坐落台北巿青年路六號一樓（下稱系爭建物）原藍月泡沫紅茶店之經營，簽訂合作同意契約書，期限自八十八年三月二十五日至九十一年三月二十五日，依約被上訴人應於每月二十五日給付上訴人經營權利金十五萬元（第二年起逐年調漲五千元），詎被上訴人以出租人趙鴻林將收回上開房屋，上訴人有給付不能之情形為由，拒絕給付上訴人八十八年八月至十月已到期之權利金四十五萬元。上訴人就系爭建物，有合法之租賃關係存在，租期自八十七年十一月十日起至九十二年十一月九日止，而兩造合作契約係至九十一年三月二十五日期滿，自不受租期屆滿之影響。即使出租人與上訴人之租約經終止，僅上訴人應否對出租人負返還不當得利及侵權行為賠償之責。在上訴人交還房屋予出租人或出租人依法強制執行取回房屋前，均不發生給付不能之情，為此，依合作同意契約之法律關係請求被上訴人給付四十五萬元及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被上訴人則以：兩造雖於八十八年一月十三日簽訂合作同意書，但主要仍係上訴人提供承租之店屋予被上訴人經營茶坊，被上訴人提供保證金十五萬元並按月給付十五萬元權利金，而店內器財悉數由上訴人取走，僅留置微波爐、平鍋台及一部泠氣等，並未移交；另雙方約定契約終止後，被上訴人添購之設備屬被上訴人所有，原有器財仍屬上訴人所有，又店屋內之裝潢全部拆除由被上訴人重新裝潢；店屋因天災受損被上訴人免責應由上訴人提請屋主修繕等，至所稱經營權、經營方針、營運管理、識別標誌之移交及「個別獨立合作條款」等與被上訴人重新裝潢與更改店名獨立經營之事實不符，是以兩造所簽訂契約之實質真意與轉租無異。嗣於八十八年八月中旬，系爭建物之屋主趙鴻林持其以上訴人違約轉租為由終止租約之通知函及存證信函影本予被上訴人，並稱其係屋主，已將房屋收回，被上訴人無奈祇得委託律師發函告知上訴人請其於函到後十日內提出有合法使用權利證明，逾期不提出，契約逕行終止，惟上訴人未能解決其與屋主之紛爭，提出有合法使用權利之證明，被上訴人不得已為能繼續營業維生，祇得與屋主趙鴻林另行簽訂自八十八年九月十日起至八十九年九月九日止一年之租約。上訴人與屋主趙鴻林之租約既經屋主趙鴻林合法終止，上訴人已無法提供房屋供被上訴人使用經營，自屬可歸責於上訴人之給付不能，被上訴人繼續使用系爭建物即為無權占有。兩造合作契約既已終止，又上訴人又無法依約繼續提供系爭建物供被上訴合法使用，基於同時履行抗辯，被上訴人無繼續給付上訴人權利金之義務，是以上訴人之請求為無理由云云，資為抗辯。
乙、得心證之理由：
一、觀諸前項兩造攻擊防禦方法，本件應審究之爭點在於：㈠兩造所簽立之「合作同意契約書」之性質，實質上為租賃契約？㈡系爭建物之所有權人趙鴻林可否終止其與上訴人間之租賃契約？如其以終止租約為由，請求被上訴人遷讓系爭建物，上訴人交付系爭建物予被上訴人占有使用之給付義務是否陷於給付不能？被上訴人可否主張權利瑕疵之權利？㈢被上訴人可否主張終止契約？茲分別論述如后。
二、上訴人主張兩造於八十八年一月十三日就上訴人現已承租系爭建物即原藍月泡沫紅茶店之經營，簽訂合作同意契約書，期限自八十八年三月二十五日至九十一年三月二十五日，依約被上訴人應於每月二十五日給付上訴人經營權利金十五萬元（第二年起逐年調漲五千元）之事實，業據提出合作同意契約一紙為證，被上訴人固自認其與上訴人簽立前開契約，惟辯稱該契約之性質係屬租賃等語。是以本件首應審究者厥為該契約之性質。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。故解釋契約，應探求當事人立約時真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察。綜觀系爭合作同意書之內容，有「合作內容」、「合作契約期限」、「經營權利金」、「個別獨立合作條款」等約款，固均表明「合作」之意旨，然仍須就契約約定在實質上是否有事業分工合作之關係。經查，系爭合作同意契約書「合作內容」欄約定：「甲方提供現已承租座落於台北巿青年路六號一樓原藍月泡沫紅茶店之營業面積及堪用之設備器材（詳見設備移交清冊），配合乙方（即被上訴人）籌組投資裝潢，設備，人力駐場營運，且享有營業所得之完全收益，乙方於每個月固定提撥經營權利金予甲方，以保障甲方之權益。甲方（即上訴人）同意將營業場之經營權統籌交由乙方全權處理，包店經營方針，營運管理與店之整體識別標誌即ＣＩＳ的建立，乙方擁有該識別標誌與營運ＫＮＯＷ ＨＯＷ之所有權。」，上訴人依此約定所負契約義務為提供場地及設備予被上訴人並配合被上訴人籌組投資裝潢、設備、人力駐場營運，至於營業方針、識別標誌及因營業所生無體財產權概由被上訴人自行規劃或取得，上訴人並不負其責。再者，被上訴人於簽約後在系爭建物營業時，店內僅留置微波爐、平鍋台及冷氣一台。店內之裝潢全部拆除由被上訴人重新裝潢，並將店名更改為「昕田茶坊」乙節，有施工支出證明單附於原審卷宗（即原審被證七，原審卷第七十頁至八十三頁），上訴人並不爭執，被上訴人既否認上訴人曾配合其統籌裝潢、設備、人力駐場營運等事宜，上訴人復未舉證證明其曾參與之，則前開事宜均由被上訴人親力自為，縱凡此裝潢、設備及店招原本即存在於系爭建物，然依前開約定，被上訴人可自行決定是否繼續使用之，要之，在系爭建物內所營之事業無論店內負責之人、裝潢等節甚且店招均與昔日不同，被上訴人所經營「昕田茶坊」之客戶來源，難謂係消費者因認同上訴人經營「藍月」泡沫紅茶店所提供之商品及服務而前往消費，則上訴人陳稱在系爭建物經營多年泡沫紅茶店所累積之客源，因系爭契約之履行而移轉予被上訴人云云，自不可採。又系爭契約「個別獨立合作條款」雖約定：「乙方同意初期廚房餐類部份與甲方做階段性配合。第一階段為期六個月，乙方將廚房餐類部份委與甲方承包，甲方享有餐類銷售金額之 成。所有物料成本由甲方自行攤消，其他廚房部份之人事及營業費用由乙方全部吸收。甲乙雙方彼此共同協商訂定餐類之種類、價格、品質與份量，且共同遵守維繫品質與衛生之標準。在第一階段餐類合作期滿，雙方各自評估其投資報酬率與經濟效益後，須提前一個月告知即可解除餐類合作，如未告知，視同繼續合作。」，惟據被上訴人否認兩造就該店之廚房等經營事項有依上開約款履行之情形存在，且上述約款就上訴人享有餐類銷售金額之成數並未詳為約定，殊難認兩造已踐行該約款。綜上所述，被上訴人在系爭建物經營泡沫紅茶店，其中店名、裝潢均已變更，與昔日「藍月」泡沫紅茶店不同，而該店之經營方針、行銷策略、商品及服務之品質、人事等諸項均由被上訴人自行擘劃、執行，上訴人依契約約款履行者，僅餘提供系爭建物、裝潢及部分物品而已，兩造之履約結果，在實質上並無事業分工合作之關係，上訴人雖於原審提出其與訴外人林芳平、林立洲前於八十六年十月二十一日簽立之合夥契約書，然該契約與系爭契約之當事人非同一，書面契約之內容亦非同一，而所謂「合作分工」與「合夥」在法律上之意義及當事人之真意等項均不同，自難參酌前開合夥契約書，解釋系爭契約之性質。故而，由該契約之主要目的、履行之實際情形及經濟價值觀察，依誠信原則釋解，兩造約定之真意，係上訴人提供系爭建物予被上訴人占有使用，被上訴人支付權利金予上訴人，核與民法第四百二十一條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他使用、收益，他方支付租金之契約」無異，無法以系爭合作同意書之內容有「合作內容」、「合作契約期限」、「經營權利金」、「個別獨立合作條款」等約款，遽認系爭契約在性質上為一無名契約，職是，系爭契約在本質上為一租賃契約，被上訴人辯稱系爭契約為轉租契約，與事實相符，堪以採信，上訴人之主張，自不足採。
三、依民法第四百四十三條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人終止契約。」，是以租賃物為房屋者，承租人固得將其一部分轉租於他人，但有反對之約定而仍再行轉租者，出租人自得終止租賃契約。租賃為使當事人間發生債權債務之契約，同時因占有之交付，而使承租人有就租賃物為使用收益之權能，至於在轉租之情形，轉租人（承租人）與次承租人間之租賃契約雖不因未經出租人之承諾或出租人與轉租人（次承租人）間禁止轉租之特約以致無效，仍發生債權的效力，但轉租人負有取得出租人之承諾及就租賃標的物使次承租人為有效地使用收益之債務。被上訴人辯稱：嗣於八十八年八月中旬，系爭建物之屋主趙鴻林持其以上訴人違約轉租為由終止租約之通知函及存證信函影本予被上訴人，並稱其係屋主，已將房屋收回，是以上訴人與屋主趙鴻林之租約既經屋主趙鴻林合法終止，上訴人已無法提供房屋供被上訴人使用經營，自屬可歸責於上訴人之給付不能，被上訴人繼續使用系爭建物即為無權占有等語，業據於原審提出通知函（原審被證二）、北區管理局第九十五支局第二八九號存證信函等件影本各一件為證，上訴人固自認證人趙鴻林業已通知終止彼此間之租賃契約，證人趙鴻林並以其將收回系爭建物之意旨通知被上訴人等情，惟對其提供系爭建物之義務是否陷於給付不能乙節，則持反對之見解。上訴人與系爭建物所有權人趙鴻林於八十七年十一月九日成立之租賃契約，其中第八條約定：「乙方（即上訴人）未經甲方（即證人趙鴻林）同意，不得私自將租賃店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋。」，有店屋租賃契約書影本一件附卷可稽，而上訴人並未將系爭建物轉租予被上訴人乙節告知證人趙鴻林，並獲其同意等情，業經證人趙鴻林結證屬實（見本院八十九年八月八日準備程序筆錄），上訴人自任出租人，未經證人趙鴻林之同意，就系爭建物成立租賃關係，再行出租予被上訴人，自屬違法轉租，縱上訴人認兩造之契約並非租賃性質之契約，然依兩造所簽立如前述之「合作同意契約書」之內容，上訴人負有交付系爭房屋予被上訴人占有使用之義務，上訴人既已將系爭房屋交付予被上訴人使用，核與上述證人趙鴻林與上訴人間成立之租賃契約第八條所謂「其他變相方法由他人使用」之情形相當，證人趙鴻林仍得終止該契約。證人趙鴻林係於八十八年九月七日寄發北區管理局第九十五支局第二八九號存證信函向上訴人為終止租賃契約之意思表示，惟證人趙鴻林前於八十八年八月十二日已將關於其將收回房屋之意旨通知被上訴人知悉，該通知亦曾由訴外人趙美慧通知予上訴人知悉，上訴人亦自認：「 (卷附通知書影本是否證人趙鴻林親手交給你的？）是證人趙鴻林的乾女兒代書拿給我的，何時忘了。」（見八十九年十二月十五日準備程序筆錄）；「．．．．至於趙鴻林所製作的終止函，確實是趙美慧通知的。當事人不願意蓋章，所以通知函由趙美帶回去。只能說在八十八年八月二十一日前有收受終止函，但應是八十八年八月十六日以後。．．．．」「（八十八年八月十二日趙美慧有無將此意旨告訴你們？）十六到二十日間，趙美慧有告訴我們。趙鴻林覺得有問題，所以將終止函併隨存證信函寄給我們。」等語（見九十年三月六日準備程序筆錄），證人趙鴻林既係於八十八年十二月十六日至同年月二十日之間為終止之意思表示並到達上訴人，關於證人趙鴻林擬收回房屋意旨之該通知函說明欄第二項明示：「本人（甲方）決定自即日起終止租約將房屋收回自處。」，即證人趙鴻林就上訴人基於與被上訴人間之約定而交付系爭房屋，不予承諾（同意），且已終止與上訴人間之租賃契約，換言之，上訴人已無法取得出租人趙鴻林之承諾，被上訴人抗辯上訴人無法提供房屋供被上訴人使用經營，自屬可歸責於上訴人之給付不能云云，在上訴人無法取得出租人趙鴻林之承諾之義務乙節論之，自可採信。
四、次按承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，承租人得準用民法第四百三十五條之規定，請求減少租金或終止契約，參諸同法第四百三十六條之規定即明。被上訴人辯稱：上訴人於八十八年八月十六日收受被上訴人所寄律師函後，上訴人並未依該律師函所定十日期限，向被上訴人提出有合法使用權利之證明，兩造間之契約遂於八十八年八月二十六日終止云云，並提出律師函暨影本各一件為證，系爭建物之屋主即證人趙鴻林於八十八年八月十二日製作內載終止其與上訴人間之租賃契約之通知函，並於同年月十六日起至同年月二十日間由訴外人趙美慧通知上訴人知悉，則證人趙鴻林確已提示通知函予被上訴人知悉，且另於八十八年九月七日寄發北區管理局第九十五支局第二八九號存證信函再次通知上訴人終止彼此間之租賃契約，證人趙鴻林並於該存證信函第三項聲明：「．．．．本人再以存證信函通知甲○○君（即上訴人）終止租約日期仍以八十八年八月十二日為有效之日。」，是以上訴人與證人趙鴻林簽訂之租賃契約業於八十八年八月十六日至同年月二十日間終止，被上訴人寄發律師函催告上訴人提出合法權利之證明，雖早於證人趙鴻林終止租約，然衡之證人趙鴻林在未終止其與上訴人間之租賃契約，即先行通知被上訴人其將收回系爭建物，被上訴人因此以律師函催告上訴人提出合法權利之證明，核屬保障其權益之必要行為，且上訴人於八十八年八月二十六日以前並未使證人即屋主趙鴻林承諾上訴人得基於與被上訴人間之契約而交付系爭房屋，證人趙鴻林通知被上訴人其已終止主租賃契約之行為，核屬對於被上訴人依約使用、收益系爭房屋有所妨害，準此，被上訴人自得依民法第四百三十六條準用第四百三十五條之規定，終止兩造間之租賃契約。
五、本件上訴人主張被上訴人僅支付至八十八年八月二十四日止之權利金，被上訴人自八十八年八月二十五日起即未再給付權利金，積欠八十八年八月（註：係八十八年八月二十五日起至同年九月二十四日）至十月止之權利金未付等語，有系爭契約影本一件附卷可稽，被上訴人亦自認其自八十八年八月起未給付租金，惟辯稱系爭契約係於八十八年八月二十六日起即因終止而失效，故其無須再給付租金云云。被上訴人得依民法第四百三十六條準用第四百三十五條之規定，終止兩造間之租賃契約，業如前述，系爭契約雖具債權性質，然未獲證人趙鴻林之同意轉租，且上訴人於八十八年八月十六日收受被上訴所寄予之上開律師函後，上訴人並未依該律師函所定十日期限，向被上訴人提出有合法使用權利之證明，是以兩造所簽訂之合作同意契約（實係租賃契約），推算至八十八年八月二十五日終止。兩造間之契約既已終止，則被上訴人自八十八年八月二十五日起無須再給付租金。被上訴人之辯稱，自可採信。綜上所述，上訴人本於系爭（租賃）契約之法律關係，請求被上訴人給付八十八年八月二十五日起至同年九月二十四日止之租金十五萬元，及自支付命令送達被上訴人之翌日即八十八年十一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決並駁回假執行之聲請，理由雖有不同，於法並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立證方法，與判決結果不生影響，爰不逐一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 游婷麟~B 法 官 李昭融~B 法 官 徐福晉右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日~B書記官 陳金鳳