臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度簡上字第二九六號
上 訴 人 甲○○原名梁
乙○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年四月五日本院三重簡易庭八十八年度重簡字第一五九六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決第二項關於駁回上訴人乙○○後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，上訴人甲○○應再給付上訴人乙○○新臺幣壹拾柒萬零陸佰陸拾柒元。
上訴人甲○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔十分之九，餘由上訴人乙○○負擔。
事 實
甲、上訴人甲○○部分：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人甲○○之部分廢棄。
㈡右開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
㈢上訴人乙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠緣上訴人甲○○向上訴人乙○○承租坐落臺北縣○○鄉○○路○○○號房屋（
一間九十坪、一間一百一十坪，二間相連面積共二百坪），租期自民國八十七年二月十五日起至九十年二月十四日止，每月租金新臺幣（下同）八萬元，押金二十四萬元，租金應於每月一日前給付之。上訴人乙○○於八十七年二月初提前交屋，並向上訴人甲○○表示水電將於二月十五日前做好，並要求上訴人甲○○須依約給付押金二十四萬元，及開立十二張支票，每張面額八萬元，給付一年份租金九十六萬元。上訴人甲○○承租系爭房屋時，地面水泥未乾、廁所、水電皆未完工，上訴人乙○○原承諾給予上訴人一間六十馬力、一間五十馬力之電力使用，並屢稱已向電力公司申請電力，約二個星期就會有電可用，然時隔近月仍未見來電，機械設備無法運轉，且上訴人乙○○亦已收取租金，是上訴人甲○○乃向對面緯達紙器有限公司（以下簡稱「緯達公司」）暫時借用電力，並自請水電工人裝置臨時電表，如此使用電力約半年。期間上訴人甲○○與緯達公司共同使用電力，緯達公司總電力為九十九馬力，扣除緯達公司本身使用三十五馬力後，僅剩六十四馬力，電力不足使用，造成嚴重損害，上訴人乙○○曾央請上訴人甲○○協助找尋申請電力之專業人士，上訴人甲○○找到並向其表示裝置費用及申請費共需十幾萬元，上訴人乙○○聞後即稱伊沒有錢，不要裝，那不是她的事云云。八十七年八月間，上訴人乙○○將其所有另一間空屋出租予一飼料工廠，此時電力公司亦恰好完成配送電力裝置，上訴人乙○○竟將電力接予飼料工廠使用，而未予提供系爭房屋使用，已違背雙方租賃契約之約定。上訴人甲○○自緯達公司處接用之電力，係屬臨時用電，且兩家工廠共同用電，電力嚴重不足，渠多次向上訴人乙○○催告，均未獲回應。再者，上訴人甲○○承租系爭房屋期間，曾經上訴人乙○○同意搭建閣樓一百坪、房間四間、辦公室一間與吊車裝置等，花費達百萬元，詎料承租一年多即需搬離，並需回復原狀返還房屋，上訴人甲○○遭此重大損害，均肇因上訴人乙○○無法提供一充足電力且合於約定使用、收益狀態之租賃物，並於租賃期間保持其合於約定之使用、收益狀態所致。又上訴人乙○○於審理中自承房屋係於八十八年八月十七日遭其斷水等語（見鈞院八十九年三月二十一日言詞辯論筆錄），顯見自是日起上訴人乙○○即無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。
㈡按民法第四百二十三條規定，出租人應以合於約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。另按出租人之租賃物保持義務與承租人之租金給付義務，具有對價關係，是出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之支付。復按同法第四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止租約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務，故承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法第四百三十條所定租賃物自行修繕或租金扣除等權利而行使其同時履行抗辯權。本件上訴人乙○○直至雙方終止租約之時，仍未履行申請電力予上訴人甲○○使用之義務，卻將電力另接予他人使用，並自八十八年八月十七日起將系爭房屋斷水，違背租賃關係中出租人應將租賃物保持合於約定使用、收益之狀態，上訴人甲○○因此行使同時履行抗辯權，拒絕給付積欠之租金，及自八十八年八月十七日起至八十八年八月二十七日止之租金。
㈢上訴人乙○○負有於租賃關係存續中保持其租賃物具有合於約定使用、收益狀
態之義務，然其未依規定裝置一百一十馬力電力予上訴人甲○○使用，既違約在先，解除權即已喪失，詎其仍以上訴人甲○○欠繳租金為由，於八十八年八月十六日以存證信函表示終止租約之意思表示，此解除合約之意思表示難認合法有效，原審認為雙方租賃契約業於八十八年八月二十八日即終止，實有未洽。上訴人甲○○雖於八十八年十一月一日始將廠房鑰匙交還上訴人乙○○，並具結系爭房屋確已回復原狀歸還，然上訴人甲○○於八十八年七月十四日即將廠房內機器全部搬走，僱用吊車搬至新工廠，僅剩尚在訴訟中之機械，係因上訴人乙○○避而不見拒絕辦理交屋手續。又因解除權已經喪失，則上訴人乙○○亦不得請求自八十八年八月二十八日起至同年十一月一日止相當於租金之損害金。
㈣上訴人乙○○經常藉故至系爭房屋處騷擾，並以言語辱罵上訴人甲○○之家人
，復於八十八年八月二十一日向臺北縣蘆洲分局成洲派出所報案誣指上訴人甲○○工廠中藏有違禁物品，意圖使其受刑事追訴，並詆毀其名譽，上訴人乙○○顯然亦無法履行民法第四百二十三條之規定。
㈤上訴人乙○○於八十八年二月十四日向上訴人甲○○收取全年租金時，因尚未
裝設電力，上訴人甲○○因此拒付一年之租金，僅支付二月份之租金。上訴人乙○○於八十八年三月十二日收取二月份之租金時，見上訴人甲○○尚未備妥租金，乃稱無錢繳租即終止租約，並稱如半年內搬走即不收取租金。然因上訴人乙○○遲未裝設電力，上訴人甲○○之工廠難以運作，遂答允於半年內搬離，亦確按期於半年內搬離，並無拖延情事。
㈥對於上訴人乙○○答辯之陳述：
⒈上訴人乙○○辯稱原審起訴狀將請求上訴人甲○○給付終止租約後之八十九
年八月、九月及十月份半個月，共二個半月之「損害金」誤植為違約金，以致原審認為依雙方租賃契約第六條約定，租期屆滿上訴人甲○○不即時遷讓房屋，方有該約定請求權之適用，茲上訴人乙○○乃爰引民法第二百五十五條之規定，認其請求基礎事實同一，請求更正聲明，然上訴人乙○○所爰引之民法第二百五十五條第一項第二款係屬買賣契約，採用於本件租賃契約中並不適法。況原審已認定不得請求此部分之違約金，上訴人乙○○擅將違約金變更為「損害金」，並編造諸多理由請求賠償，顯然於法不合。
⒉上訴人乙○○於八十九年十月二十四日庭訊中辯稱曾接電力至工廠門口，並
非真實。蓋上訴人甲○○承租廠房時，上訴人乙○○一再聲稱電力正在申請中，然直至上訴人甲○○搬離為止，均未供應電力。上訴人甲○○係向對面緯達公司商借電力，並委請水電工人謝文輝與胞弟梁文清二人共同將電線由緯達公司配電箱接頭接出，以塑膠配管往下接至巷道，埋設於地下裝修拉線接至工廠內使用，非上訴人乙○○自行配接。乙○○無法接用電力供上訴人甲○○使用，顯違反誠信原則，應負債務不履行損害賠償責任，其損害賠償計算如下：①上訴人甲○○委請謝文輝接用電力，其接電工資一萬元、材料費二萬元，共計花費三萬元；②八十七年二月十五日至同年二月底在全無電力之情況下，工廠無法運作，應扣除房屋租金四萬元；③復因電力不足長期遭受損害，應自每月房屋租金中扣除二萬元，前後計給付房租十六個月，共計三十二萬元，作為賠償金之用。
⒊上訴人甲○○於八十八年十二月十六日準備書狀中即已提即上訴人乙○○交付廠房時，該屋地面未乾、水電廁所皆未完工，並非遲至上訴審始行提出。
上訴人乙○○一再空言電力係伊所配置，實係推卸之詞，如上訴人乙○○如認其交付租賃物時，地面水泥、廁所、水電均已完工者，應負舉證之責。又上訴人乙○○所稱緯達公司之電源、電表及電費均為其所支付等情，並非真實，事實上電費部分係上訴人甲○○自行購買電錶裝置於廠房內，每月再與緯達公司結算，並非上訴人乙○○所支付，是其所辯均非真實，不足為信。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，另補提照片三幀、臺灣板橋地方法院檢察署八十九年度偵字第七四二一號刑事傳票影本一紙、刑事告訴狀影本一件、上訴人乙○○書立返還房屋之字據影本一件、房屋租賃契約書影本一件、錄音帶一捲、貨運行收據影本乙紙、存證信函影本五份為證。並聲請訊問證人謝文輝、梁文清。
乙、上訴人乙○○部分：
一、聲明：㈠如主文第一、二項所示。
㈡上訴人甲○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人甲○○向其承租門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○○○號房屋（面積共二
百坪），租期自八十七年二月十五日起至九十年二月十四日止，每月租金八萬元，押金二十四萬元，租金應於每月一日前給付之。詎上訴人甲○○自八十八年三月十五日起即未給付租金，扣除先前交付之押租金二十四萬元，抵償八十八年三、四、五月之租金後，上訴人甲○○尚積欠八十八年六、七月之租金十六萬元，上訴人乙○○乃於八十八年八月十六日以存證信函催告上訴人甲○○限期交付租金，逾期則依法終止租約並收回自用（八十八年八月二十八日兩造之租約方已終止）。嗣上訴人甲○○於八十八年十一月交還房屋為止，仍積欠上訴人乙○○八十八年六、七月之租金，計十六萬元，及八十八年八月十五日、十六日之租金計五千三百三十三元，共計十六萬五千三百三十三元（即原審上訴人乙○○勝訴部分），及終止租約後相當於租金之損害金（八十八年八、九二個月及十月二十八日、二十九日、三十日及三十一日之損害金）計十七萬零六百六十七元，共計三十三萬六千元，為此狀請上訴人甲○○依法給付。
㈡上訴人乙○○於原審書狀中將請求上訴人甲○○給付終止租約後之八十九年八
月、九月二個月及十月二十八日至三十一日之損害金誤植為違約金，以致原審認為依雙方租賃契約第六條約定，租約期滿上訴人甲○○不即時遷讓交還房屋，上訴人乙○○方有該條約定之適用，茲依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定（請求之基礎事實同一），請求更正聲明為：「上訴人乙○○請求上訴人甲○○尚欠之八十八年六、七二個月之租金，及終止租約後之損害金，計十七萬零六百六十七元」。上訴人甲○○誤引民法第二百五十五條第一項第二款之規定，主張買賣契約之規定不適用於租賃契約中，顯有誤會。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實負有舉證之責任，民事訴訟法第二
百七十七條定有明文。上訴人乙○○以合於約定使用、收益之房屋，交付上訴人甲○○，當然房屋供有水電，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，至於上訴人甲○○因工廠所需電力，依約並未約定須由上訴人乙○○提供，此可從租約中並無特別條文足以證明，是上訴人甲○○應就上訴人乙○○負提供工廠電力予上訴人甲○○工廠運作之事實，負舉證責任。上訴人甲○○所稱上訴人乙○○於交屋時地面水泥未乾、廁所、水電皆未完工，上訴人甲○○自請水電工接電並裝潢百萬一節，顯與事實不符，蓋房屋之電力係八十七年二月份由上訴人乙○○之先生找工人所裝設，惟上訴人乙○○之先生已於八十九年十一月二十八日去世，故無法知悉牽線之工人為何人，且同意上訴人甲○○自行自緯達公司牽電使用，以上種種均為上訴人甲○○拒付租金之藉詞，上訴人就此部分應負舉證責任。至證人梁文清與上訴人甲○○係兄弟關係，證詞內容與上訴人所言尚有差異，其證言未足可採。再者，上訴人乙○○絕無於八十八年三月十二日向上訴人甲○○提出解除租約及半年內搬離不收租金之事，此亦同為其虛構之事實。
㈣查兩造間並未就工廠所需電力有所約定，此可從雙方書立之租賃契約中並無特
別條文約定足以證明。上訴人甲○○雖陳稱為使工廠運作，曾向緯達公司借用電力，然緯達公司之電源、電錶及電費均由上訴人乙○○安裝及支付，出租房屋前亦曾寬限十餘日讓渠準備，並要上訴人甲○○自對面牽電使用，而且上訴人甲○○前已自承上訴人乙○○曾給予七十馬力電力供其使用，則上訴人甲○○所謂因電力不足遭受損害之說，實屬無由，準此，上訴人乙○○實已依法以合於所約定使用、收益之房屋交付上訴人甲○○，並於租賃關係中保持其合於約定使用、收益之狀態，上訴人甲○○自八十七年二月十五日承租上訴人乙○○房屋至今，在此上訴審始提出極不合理，且租約並無約定之需求（即上訴人乙○○負有提供其工廠使用電力之義務），更足以證明其推諉卸責之企圖。況上訴人乙○○因顧及上訴人甲○○工廠需用電力乃不惜代價在系爭房屋之總電源電錶均由其安裝，並支付全部電費供給上訴人甲○○電力使用，上訴人甲○○所陳顯無理由。
㈤上訴人甲○○所稱租賃關係中因電力不足受有損害，上訴人乙○○應負債務不
履行損害賠償之責，並請求①每月應從房屋租金扣除二萬元共給付房租十六期，共計三十二萬元作為損害金，②自八十七年二月十五日至二月底因全無電力之情況工廠無法運作，扣除租金四萬元，③水電工人接電費用工資一萬元、材料費二萬元共計三萬元乙節，顯無理由。蓋上訴人乙○○依法交付合於約定之使用、收益之房屋予上訴人甲○○，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。上訴人甲○○空言其受有損害，拒付租金，顯有違誠信原則。上訴人甲○○其他與本件毫無相關之主張，均空口無憑，其目的無非係拒付租金而已，不足為信；上訴人甲○○積欠乙○○租金一事，事證明確，乙○○依法終止租約並請求遷讓房屋及給付租金與損害金，原審乃判認上訴人甲○○應給付上訴人乙○○租金等情，甲○○空言狡稱租約終止無效，亦毫無理由。
㈥又上訴人甲○○雖於八十八年十一月一日將系爭房屋歸還上訴人乙○○，惟上
訴人甲○○仍應賠償自終止租約後即八十八年八月二十八日起，八十八年十月三十一日止相當於租金之損害金，計十七萬零六百六十七元，連同前積欠之八十八年六、七月二個月，及同年八月十五日、十六日之租金十六萬元，共計三十三萬六千元，以求公允。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提臺灣電力公司繳費收據二紙及影本一紙、臺灣省自來水公司繳費收據一紙、照片五張、系爭房屋之總電源錶及繳費收樣影本各一份、上訴人甲○○八十八年八月十七日存證信函影本一件為證。理 由
一、本件上訴人乙○○起訴主張：上訴人甲○○前向伊承租門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○○○號系爭房屋（一間九十坪、一間一百一十坪，二間相連面積共二百坪），租期自八十七年二月十五日起至九十年二月十四日止，每月租金八萬元，押金二十四萬元，租金應於每月一日前給付之。詎上訴人甲○○自八十八年三月十五日起即未給付租金，扣除前已交付之押租金二十四萬元，抵償八十八年三、四、五月之租金後，上訴人尚積欠八十八年六、七月之租金十六萬元，上訴人乙○○乃於八十八年八月十六日以存證信函催告甲○○限期交付租金，聲明逾期未付清租金則依法終止租約並收回自用，直至上訴人甲○○於八十八年十一月一日交還房屋為止，渠仍積欠八十八年六、七月之租金十六萬元，及終止租約後相當於租金之損害金（八十八年八、九二個月及十月半個月之損害金）二十萬元，共計三十六萬元。上訴人乙○○於原審書狀中將請求上訴人甲○○應給付終止租約後之八十九年八月、九月二個月及十月半個月之損害金誤植為違約金，以致原審認為依雙方租賃契約第六條約定，租約期滿上訴人不即時遷讓交還房屋，方有該條約定之適用，茲依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定，認其請求之基礎事實同一，請求更正聲明。上訴人甲○○誤引民法第二百五十五條第一項第二款之規定，主張買賣契約之規定不適用於租賃契約，顯有誤會。又上訴人乙○○以合於約定使用、收益之房屋交付予上訴人甲○○，房屋當然提供有水電，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，上訴人甲○○所指上訴人乙○○於交屋時地面水泥未乾、廁所、水電皆未完工，上訴人甲○○係自請水電工接電並裝潢百萬乙節，顯與事實不符，係其拒付租金之藉詞，上訴人甲○○就此部分應負舉證責任。至於證人梁文清與上訴人甲○○係兄弟關係，證詞內容尚有差異，不足採信。再者，上訴人乙○○絕無於八十八年三月十二日向上訴人甲○○提出解除租約及半年內搬離不收租金之事。又雙方訂立之租賃契約中並未就工廠所需電力有所約定，上訴人甲○○雖陳稱為使工廠運作，曾向對面緯達公司借用電力，然緯達公司之電源、電錶及電費均由上訴人乙○○安裝及支付，出租房屋前亦曾寬限十餘日讓渠準備，並要上訴人甲○○自對面牽電使用，且上訴人甲○○前已自承上訴人乙○○曾給予七十馬力電力供其使用，故其所謂因電力不足遭受損害之說，實屬無由，上訴人乙○○實已依法以合於所約定使用、收益之房屋交付上訴人甲○○使用，並於租賃關係中保持其合於約定使用、收益之狀態。
上訴人甲○○主張因電力不足受有損害，上訴人乙○○對此應負債務不履行損害賠償之責，顯無理由。另上訴人甲○○雖於八十八年十一月一日已將系爭房屋歸還被，惟上訴人甲○○仍應賠償相當於租金之損害金，爰依租賃關係請求上訴人給付，原審判准上訴人乙○○八十八年六、七二個月及八月十五日、十六日之租金（八十八年八月十七日上訴人乙○○已將系爭房屋斷水），共計十六萬五千三百三十三元，並駁回上訴人乙○○其餘之訴，因原審誤認上訴人乙○○係依原租約第六條請求違約金，實乃請求相當於租金之損害賠償，故請求上訴人甲○○給付自兩造租約終止之時即八十八年八月二十八日起，至八十八年十月三十一日（上訴人甲○○於同年十一月一日遷讓系爭房屋）止，相當於租金之損害賠償，計十七萬零六百六十七元，就此部分提起上訴等語。
二、上訴人甲○○則以上訴人乙○○於八十七年二月初即提前將系爭房屋交付使用，並表示水、電會在二月十五日前做好，上訴人梁文忠先於八十六年十月間已先給付押租金二十四萬元，另於八十七年二月十五日開立十二張支票，給付一年份租金九十六萬元。嗣於八十八年二月十四日上訴人乙○○向其收取下年度全年租金時，因尚未裝設電力，乃拒付一年之租金，僅支付八十八年二月份之租金。上訴人乙○○於八十八年三月十二日向其收取二月份租金時，見上訴人甲○○尚未備妥租金，即稱終止兩造租約，並稱如半年內搬走即不收取租金。上訴人甲○○承租系爭房屋時，地面水泥未乾、廁所、水電皆未完工，上訴人乙○○原承諾給予一間六十馬力、一間五十馬力的電力使用，並屢稱已向電力公司申請電力，然均未見來電，上訴人甲○○乃向對面緯達公司暫時借用電力，並委請其弟梁文清與水電工人謝文輝二人共同將電線由緯達公司配電箱接頭接出，以塑膠配管往下接至巷道，埋設於地下裝修拉線接至工廠內，如此使用電力約半年，期間上訴人甲○○與緯達公司共同使用電力，緯達公司總電力為九十九馬力，扣除緯達公司自己使用三十五馬力後，僅剩六十四馬力，電力不足使用，造成嚴重損害，已違背租賃契約之約定，期間多次告知，上訴人乙○○均置之不理。又租賃期間中，上訴人甲○○曾經乙○○同意裝置吊車及重新隔間等，花費達百萬元，詎料承租一年多即需搬離，並需回復原狀遷讓房屋，此重大損害均肇因於乙○○無法提供一充足電力，且合於約定使用、收益狀態之租賃物，並於租賃期間保持其合於約定之使用、收益狀態所致。且上訴人乙○○已自承房屋係於八十八年八月十七日遭其斷水等語，顯見自是日起乙○○即無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，違背民法第四百二十三條出租人對於合用租賃物之交付及保持義務，上訴人甲○○爰依民法第四百三十條之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。又乙○○未依約定提供足夠電力供上訴人甲○○使用，其違約在先，解除權即已喪失，故其於八十八年八月十六日以存證信函表示終止租約之意思表示難認合法有效，原審認為雙方契約業於八十八年八月二十八日即終止，實有未洽。上訴人甲○○於八十八年十一月一日始將系爭房屋鑰匙交還，並具結廠房已回復原狀歸還，故本件租賃契約應係於八十八年十一月一日方合法終止。又該解除權既已喪失，且上訴人乙○○原本於原審起訴請求上訴人甲○○給付終止租約後之八十九年八月、九月及十月共二個半月之損害金，因原審認為依雙方租賃契約第六條約定，應於租期屆滿時承租人仍未即時遷讓房屋，方有該約定請求權之適用，嗣於鈞院審理中擅引民法第二百五十五條之規定，認其請求基礎事實同一，更正請求，惟該條係買賣契約之規定，自非適用於本件租賃契約中，況原審已認定不得請求此部分之違約金，上訴人乙○○擅將違約金變更為「損害金」，並編造諸多理由請求賠償，顯然於法不合，故上訴人乙○○亦不得請求前開八十九年八月、九月及十月共二個半月之損害金。另上訴人乙○○因無法接用電力供予甲○○使用，顯然違反誠信原則，期間上訴人梁文忠為裝設電力，受有如下之損害：㈠委請謝文輝接用電力之工資一萬元、材料費二萬元，共計花費三萬元；㈡八十七年二月十五日至同年二月底在全無電力之情況下，工廠無法運作，應扣除房屋租金四萬元；㈢復因電力不足長期遭受損害，應自每月房屋租金中扣除二萬元，前後計給付房租十六個月，共計三十二萬元，上訴人乙○○為此應負債務不履行損害賠償責任。此外，上訴人甲○○前於八十八年十二月十六日準備書狀中即已提及系爭房屋交付時，地面未乾，水電、廁所皆未完工，並非遲至上訴審始行提出，上訴人乙○○一再空言電力係伊所配置，且各項設施皆已完工，對此應負舉證之責。又緯達公司之電表係上訴人甲○○自行購買裝置於廠房內，每月再與緯達公司結算電費，凡此費用皆非上訴人乙○○所支付，是其所辯均非真實，不足為信等語資為抗辯。
三、本件上訴人乙○○主張上訴人甲○○向其承租系爭房屋，租期自八十七年二月十五日起至九十年二月十四日止，每月租金八萬元，押金二十四萬元，租金應於每月一日前給付之。其中八十八年二月前一年之租金，上訴人甲○○係開立十二張支票，每張面額八萬元，共計九十六萬元支付之。上訴人甲○○自八十八年三月十五日起即未給付租金，上訴人乙○○乃於八十八年八月十六日以存證信函催告上訴人甲○○限期交付租金，聲明應於文到後七日內清償積欠之租金，如逾期仍未付清租金則依法終止租約並收回自用，嗣上訴人甲○○於八十八年八月二十日收受上開存證信函，並於八十八年十一月一日交還系爭房屋之事實，為上訴人甲○○所不爭，復據上訴人乙○○提出兩造書立之房屋租賃契約一件、五股郵局第二七五號存證信函、回執影本、交還系爭房屋收據各一紙為證，自堪認為真實。
又上訴人乙○○主張扣除已交付之押租金二十四萬元，抵償八十八年三、四、五月份三個月之租金外，上訴人尚積欠八十八年六、七月份二個月，及八月十五、十六日之租金共計十六萬五千三百三十三元（原審判准上訴人乙○○該部分之請求），併上訴請求上訴人甲○○應再給付自兩造租約終止之時即八十八年八月二十八日起，至八十八年十月三十一日（上訴人甲○○於同年十一月一日遷讓系爭房屋）止，相當於租金之損害賠償，計十七萬零六百六十七元。上訴人甲○○則以前詞置辯，是本件兩造爭執要點在於：兩造間系爭租賃契約於何時終止？上訴人乙○○是否已交付具備電力之房屋予上訴人甲○○使用，並於租賃關係存續中保持其合於使用之狀態？如上訴人乙○○不履行其保持或修繕義務時，上訴人甲○○得否據此行使民法第四百三十條之同時履行抗辯權以拒絕給付租金及終止租約後相當於租金之損害賠償金？本院分別斟酌、認定如下：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約，修正前民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。查上訴人乙○○主張上訴人甲○○自八十八年三月十五日起即未給付租金，先於八十八年五月二十四日以三重第二支局第四００號存證信函為催告上訴人甲○○清償積欠租金之之意思表示，經上訴人甲○○以北投第十一支局第一六八號存證信函表示拒絕之意，上訴人乙○○再於八十八年八月十六日以五股郵局第二七五號存證信函為函到七日內未清償租金即予終止租約之意思表示等事實，上訴人甲○○遲付租金於催告時已逾兩期，為兩造所不爭，並有上開存證信函三紙為證，足堪信為真實，揆諸上開規定，上訴人乙○○以承租人欠租兩期以上終止租約，於法有據。又非對話而為意思表示者，需其意思表示到達相對人時始生效力，前開上訴人乙○○於八十八年八月十六日所寄之存證信函，係於八十八年八月二十日始為上訴人甲○○所收受，有上訴人乙○○所提上開存證信函回執影本一紙為附卷可證，足認上訴人甲○○已於八十八年八月二十日得知上訴人乙○○終止租約之意。惟依該存證信函內容略以：「：：為此依民法第四百四十條之規定，請台端於文到後七日內支付尚欠之二個月租金壹拾陸萬元，逾期不為支付，則終止租約，並以本存證信函為終止租約之意思表示，並此敘明」等語，可知上訴人乙○○欲以該存證信函為終止租約之意思表示，並定七日之期限催告上訴人支付租金，是兩造間系爭租賃契約關係應於上訴人甲○○於八十八年八月二十日收受存證信函後七日，即八十八年八月二十八日業已終止，原審此部分之認定實無違誤。
㈡復按民法第四百二十三條規定，出租人應以合於約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。另按出租人之租賃物保持義務與承租人之租金給付義務，具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之支付。然雙方如未就租賃物之使用、收益狀態有何特別約定，則出租人得以具備一般通常使用、收益狀態之租賃物交付，並於租賃關係存續中保持其狀態即為已足。經查：
⒈依兩造所不爭之系爭房屋租賃契約中，並未見兩造就電力供應有何特別約定，
並據上訴人甲○○於上開寄予乙○○之五股郵局第二七七號存證信函內自承：「向台端承租廠房二百坪動力電七十馬力…」等語，此有存證信函為證，參以上訴人甲○○自認緯達公司總電力九十九馬力，該公司自己使用三十五馬力等語，堪認兩造間實未就系爭房屋之供電及馬力數有所何特別約定，換言之，亦無約定租賃物之使用、收益狀態，出租人即上訴人乙○○並已提供一般工廠通常使用之電力，足供承租人即上訴人甲○○使用，是上訴人甲○○主張兩造原約定應供電一百一十馬力（其中一間六十馬力、一間五十馬力），上訴人乙○○未交付合於約定使用、收益之租賃物云云，未舉證以實其說，自不足採信。⒉又上訴人甲○○抗辯承租系爭房屋時，地面水泥未乾、廁所、水電皆未完工，
且遲遲未見來電，是渠向對面緯達公司暫時借用電力，並委請其弟梁文清與水電工人謝文輝二人共同將電線由緯達公司配電箱接頭接出，以塑膠配管往下接至巷道，埋設於地下裝修拉線接至工廠內，如此使用電力約半年，是上訴人乙○○並未交付具備充足電力之房屋，並於租賃關係存續中保持其合於約定提供電力之狀態，上訴人乙○○既未依約提供合於通常使用之租賃物，應無終止契約權限云云。惟據證人即配接電力工人謝文清於本院八十九年十二月十九日及九十年六月八日受命法官行準備程序時證稱：「我是於八十七年二月底到上開房屋牽電力線，當時裡面完全沒有電也沒有機器是空的，只有鐵捲門，當時我是將電從對面的工廠穿過馬路牽過來，我作了兩個工作天，當時上訴人乙○○及她先生都有來看，但我不知道誰是屋主，他們當時只是看一下並沒有說話，我聽甲○○說是屋主要我從對面工廠（即緯達公司）的電力箱將電牽過來，對面工廠的電力是屋主提供的」等語，復據證人即上訴人甲○○之弟梁文清於本院九十年六月八日受命法官訊問時證稱：「我們當時沒有約定電要從對面工廠牽過來：：」，互核與上訴人乙○○於答辯中陳稱：房屋之電力係八十七年二月份由其先生找工人所裝設，惟其先生已於八十九年十一月二十八日去世，故無法知悉牽線之工人為何人，而緯達公司之電源、電錶均由其安裝並支付全部電費，供上訴人甲○○使用，出租房屋前亦曾寬限十餘日讓渠準備等語相符，並有其所提出系爭房屋之臺灣電力公司繳費收據二紙及影本一紙、臺灣省自來水公司繳費收據一紙、照片五張為證，堪信系爭房屋之電力係上訴人乙○○同意上訴人甲○○委由水電工人謝文清自緯達公司之電力箱牽線，以塑膠配管往下接至巷道，埋設於地下裝修拉線接至系爭房屋內之事實。又兩造間若有系爭房屋馬力提供之特別約定，即系爭房屋於上訴人甲○○承租之始即未合使用目的，怎可能即行簽發一年期十二張支票予上訴人乙○○，一年期租金持續讓上訴人乙○○兌現具領，一年後尚再同意支付一個月（即八十八年二月份）租金予乙○○，承租期間尚願意自行出資裝置電力設備，而未向上訴人乙○○主張任何權利，繼續使用系爭房屋一年？顯見出租人即上訴人乙○○自始即交付一合於通常使用、收益狀態之房屋予上訴人甲○○使用，甚或同意上訴人陳富傑自行自對面緯達公司遷線使用，故上訴人甲○○前開所辯，亦無足採。上訴人梁文忠自不得行使前開同時履行抗辯權拒絕支付八十八年六月、七月份，及八十八年八月十五、十六日之租金，計十六萬五千三百三十三元，上訴人乙○○以上訴人甲○○欠租兩期以上為由終止兩造間租賃契約，亦於法有據。
⒊再查，上訴人甲○○抗辯因上訴人乙○○無法接用電力供其使用，顯然違反誠
信原則，期間上訴人甲○○為裝設電力，受有如下之損害：㈠委請工人謝文輝接用電力之工資一萬元、材料費二萬元，共計花費三萬元；㈡八十七年二月十五日至同年二月底在全無電力之情況下，工廠無法運作，應扣除房屋租金四萬元；㈢復因電力不足長期遭受損害，應自每月房屋租金中扣除二萬元，前後計給付房租十六個月，共計三十二萬元，上訴人乙○○為此應負債務不履行損害賠償責任云云。上訴人乙○○已提供合於通常使用、收益狀態之系爭房屋予上訴人甲○○使用，已如前述，若上訴人甲○○此部分之支出，並非其契約上應自行負擔之部分，怎能任令出租人陸續兌領給付租金之票據，而未主張任何權利，繼續使用租賃物，上訴人甲○○所辯不符常情，且其所臚列之損失並亦未舉出具體事證加以說明，僅因認上訴人乙○○未提供足夠電力，使其工廠運作受有損害，即任意計算損害賠償金額以行使同時履行抗辯權，此種純係主觀臆測之詞，實難採認。又至於上訴人甲○○所提錄音帶一捲，業據上訴人乙○○否認在卷，且上訴人甲○○自承係八十八年二月底時之錄音，亦即上訴人甲○○於承租一年以後，無法證明上訴人乙○○未提供合於使用之租賃物予承租人，又依譯文所載，無法自錄音帶內容本身得知談話主題為何，亦未提及上訴人甲○○所稱各項損害之問題，尚難遽為有利於上訴人甲○○之證據。
⒋又查，上訴人甲○○雖抗辯上訴人乙○○曾於八十八年三月十二日允諾渠如於
半年內搬走則不收取租金，且已於八十八年七月十四日即僱請吊車將廠內機器搬運至新工廠，是上訴人乙○○拒絕辦理交屋手續云云，並提出貨運行收據，及舉證人梁文雄證稱：被上訴人於三月十二日向渠等說要解除契約，並稱這段期間不收租金，但未說時間等語，業據上訴人乙○○否認在卷，且證人梁文雄與上訴人甲○○係兄弟關係，證詞難免偏頗迴護，況亦未能指出所謂不收租金之具體期間，所證與常情有違，容非可採。又上訴人甲○○於原審八十九年三月二十一日言詞辯論時自認係於八十八年十一月一日將系爭房屋之鑰匙交還上訴人乙○○等語，並於本院行準備程序時即九十年四月十六日具狀檢附簽收字據證明於八十八年十一月一日將系爭房屋原狀歸還予上訴人乙○○，是上訴人甲○○該部分之主張仍難採信，原審此部分認定，亦無違誤。
⒌上訴人甲○○抗辯於八十八年八月十七日遭上訴人乙○○將系爭房屋斷水，業
據上訴人乙○○自認在卷，（見原審八十九年三月二十一日審判筆錄），並有上訴人甲○○提出之五股郵局第二七七號存證信函附卷可稽，為兩造所不爭，顯見兩造租賃期間內自八十八年八月十七日起至租賃契約終止之時即八十八年八月二十八日止，系爭房屋即無法保持通常使用、收益之狀態，則上訴人甲○○行使上開同時履行抗辯權而拒付租金，洵非無據，是上訴人乙○○自不得請求給付八十八年八月十七日起至八十八年八月二十七日止之租金，原審判決上訴人乙○○該部分之請求無理由，洵屬有據，上訴人乙○○於本院最後言詞辯論時具狀表明減縮上訴之聲明，該部分其訴為無理由應已確定，併此敘明。
㈢按租賃關係終止後，繼續占有他人不動產者，自屬侵害他人不動產之所有權，被
占有人對於占用人非不得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院六十七年台上字第三六二二號判例意旨參照）。查本件上訴人乙○○於原審起訴狀事實及理由第二點中記載：「為此訴求被告遷讓交還系爭房屋，給付八十八年六、七二個月份租金，計壹拾陸萬元，並自八十八年八月十五日起按原訂租金每月捌萬元計算，請求被告（即上訴人甲○○）賠償損害」等語，上訴人乙○○於原審起訴時即表明請求上訴人甲○○「損害賠償」，而非表明依兩造所簽訂租約第六條請求違約金，況依該條約定得請求之數額係「按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，並非上訴人乙○○所稱相當於每月租金之數額，顯見原審未闡明該部分訴訟標的法律關係，遽以兩造間租賃契約第六條之約定，認上訴人乙○○請求「違約金」須於租期屆滿時起始得請求為由，駁回上訴人乙○○該部分之訴，洵非正當。本件兩造間租賃契約關係已於八十八年八月二十八日終止，承租人遲至同年十一月一日始將租賃物返還予出租人占有使用，已如前述，上訴人甲○○自八十八年八月二十八日終止租約之日起，至八十八年十一月一日遷讓房屋為止，繼續占有系爭房屋，揆諸上開規定，上訴人乙○○自得依侵權行為損害賠償請求權請求上訴人甲○○賠償相當於租金每月八萬元之損害金。是上訴人乙○○請求上訴人甲○○給付自八十八年八月二十八日起至八十八年十月三十一日止相當於租金之損害賠償，洵屬正當。
四、綜上所述，上訴人乙○○基於租賃契約法律關係請求上訴人甲○○給付自八十八年六月十五日起至同年八月十六日為止，二個月又二日之租金十六萬五千三百三十三元（元以下四捨五入，計算方式為：160000+80000÷30x2=165333），及依侵權行為損害賠償之法律關係請求自八十八年八月二十八日起至同年十月三十一日為止，二個月又四日相當於租金之損害賠償金十七萬零六百六十七元（000000+80000÷30x4=170667），共計三十三萬六千元，為有理由，應予准許，逾此部分即自八十八年八月十七日起至同年月二十七日止損害金之請求（未據上訴人乙○○上訴，業已確定），為無理由，不應准許。原審就上開損害賠償金未確定部分（即十七萬零六百六十七元），為上訴人乙○○敗訴之判決，自有未洽。乙○○上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，本院將此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至原審判命上訴人甲○○給付租金部分，並依聲請酌定相當之擔保金額宣告假執行，經核於法並無不合，甲○○上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，均毋庸再予一一審酌之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件甲○○之上訴為無理由，乙○○之上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
審判長法 官 許瑞助
法 官 許瑞東法 官 張紫能右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日
書記官 陳慧儷