臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度簡上字三七九號
上 訴 人 甲○○○
丙○○乙○○○丁○○被上訴人 世鼎車業有限公司法定代理人 戊○○右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十九日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭八十九年度板簡字第三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原告判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
（三）被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）二十六萬八千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）出租人或承租人之終止租約，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。又契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第二百六十三條、第二百五十八條亦著有規定。故租賃物為數人所共同出租者，承租人表示終止意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，應向出租人全體為之。本件系爭房地為上訴人四人共有，而由上訴人共同出租與被上訴人，則被上訴人為終止租賃之意思表示自應向上訴人全體為之，始生合法終止租約效力。
（二）又系爭房地為上訴人四人共有，依民法第八百二十條第一項規定，該共有之房地應由上訴人等四人共同管理，雖為方便，該房屋各共有人均得與他人洽談承租事宜，但仍需經全體共有人同意，是本件並未授權其中任何一位共有人或第三人代理訂立租賃契約，此由系爭租賃契約之簽訂係由全體共有人親自到法院為之，及系爭契約之終止亦係由全體共有人一同於收據上簽名即明。
（三）被上訴人向上訴人承租系爭房屋固係經由上訴人丁○○之配偶李明嵐向上訴人為之，但上訴人並未授權李明嵐代處理本件承租事宜，因此對李明嵐以其配偶丁○○名義與被上訴人簽訂之租賃契約認為不妥，乃要求被上訴人須與上訴人重行簽約，並一起上法院公證，縱認被上訴人將給給付租金之支票寄給丁○○或李明嵐，亦屬事後之債務清償問題，自不得以此認上訴人有授權李明嵐代為處理本件承租事宜。證人即上訴人李惠珠之夫李明嵐於原審八十九年四月二十七日審理時證稱：「原告有說在八十八年九月十五日要把房子還給被告，我跟他說必須在二個月前終止，所以必須承租至（同年）十月十五日止，原告同意了，我就把意思傳達給（被告）丙○○的先生（即李明嵐的二哥），後來兩造就去看房子有無損壞：：而後原告有約我在（同年）十月十五日點交房子」、「（租賃房屋的）帳都是他（丙○○之夫）在管。」、「我在（點交租賃房屋）現場有承認原告在八十八年七月底要終止（租賃契約），我跟他說要到八十八年十月十五日終止，我將意思轉達予我二哥」等語，可見被上訴人是與證人李明嵐討論終止租約之事，並未要求證人李明嵐將其於八十八年十月十五日終止租約之事傳達於上訴人，且李明嵐亦僅將終止租約意思轉達於丙○○之先生，而未轉達於上訴人。又被上訴人於原審歷次審理時亦均陳稱：李明嵐為上訴人之代理人，其係向李明嵐為終止租約之意思表示等語，從未主張其係請求李明嵐將終止租約之意思轉達於上訴人，則原審認被上訴人利用李明嵐為使者傳達其已完成之意思表示，顯係誤會。退步言，縱認被上訴人使用李明嵐為使者傳達終止租約之意思表示，但李明嵐僅終止租約意思轉達於丙○○之先生，並未傳達於任何一位共有人，則其終止租約之意思表示，對上訴人自不生終止租約之效力。
（四）再上訴人固於八十八年十月十五日到房屋現場，但並不等於是因於二個月前受李明嵐傳達被上訴人終止租約之通知，始到達現場。又上訴人到達現場後，雙方就是否終止租約及扣留押金因有爭議，而被上訴人表明無意續租，上訴人乃先予收回，並為雙方所不否認，是被上訴人向李明嵐為終止租約之效力，自不及於上訴人。其主張已於八十八年十月十五日終止租約，請求返還保證金為無理由。
（五）如前所述，被上訴人與李明嵐洽談終止租約事，李明嵐僅告知丙○○先生，並未立即通知全體上訴人，殆於八十八年十月十五日前一週（即十月八日）左右，李某始告知被上訴人不願續租，欲於同年十月十五日要將系爭房屋返還上訴人，則依雙方簽訂租賃契約第七條第六款約定，兩造應於通知二個月後終止租約，即同年十二月八日終止租約，因之上訴人自得請求被上訴人給付自八十八年十月十五日至同年十二月八日之租金，扣除一個月之押租金，被上訴人尚應給付上訴人二十六萬八千三百三十三元（000000X23÷30＝268333），故求為判決如上訴之聲請。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人上訴理由主張被上訴人欲終止系爭租賃契約應向上訴人四人全體為終止系爭租賃契約之意思表示，但被上訴人卻未為之，因而主張原判決認事用法有誤。惟查：
１、被上訴人承租系爭房屋，從租賃契約內容之洽商與談妥暨給付押租金、租金均是與訴外人李明嵐（即上訴人丁○○之夫）為之。而被上訴人與上訴人要至 鈞院公證處辦理公證事宜，亦是與李明嵐約定日期、時間，屆時上訴人四人即依約至 鈞院公證處一起辦理公證事宜。
２、系爭房屋抽水馬達．．．等有問題，被上訴人亦是通知李明嵐，上訴人即派人來修繕。
３、第二年租金之支票被上訴人亦是依上訴人之指示於八十八年七月六日掛號郵寄給李明嵐，而李明嵐即將支票轉交上訴人甲○○○（註第一年之租金被上訴人亦是均交給李明嵐，上訴人均有收到並無異議）。因被上訴人將給付租金之支票發票日錯誤填寫為每月二十日，因此上訴人甲○○○接到李明嵐轉交之支票後即來電要求更改支票發票日為每月十五日（符合租賃契約之日期），並謂因為日期已到，因此要被上訴人將更改日期後之支票直接寄至兩全家俱公司即可以節省轉交之時間。八十八年十月十四日租賃契約終止後，上訴人甲○○○即將租賃契約終止後，被上訴人已先交付作為給付租金用，因契約終止而毋庸給付租金之支票退還被上訴人。
４、綜合以上被上訴人與上訴人簽訂租賃契約時，係與李明嵐談妥租賃契約內容，押租金、租金亦均是交付李明嵐；辦理契約公證時，因須上訴人四人親自出面辦理，亦是與李明嵐約定時間，上訴人四人即準時出現辦理公證；而租賃標的物有修繕之必要，通知李明嵐，上訴人即派人來修繕等事實觀之，足認李明嵐係上訴人之代理人，依民法第一○三條：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」規定，被上訴人既向李明嵐為終止系爭租賃契約之表示，自符合民法第二六三條準用第二五八條第二項規定向上訴人全體為終止系爭租賃契約之意思表示。
（二）退步而言，縱認上訴人未授權案外人李明嵐處理系爭租賃事宜，依李明嵐與上訴人係至親關係及其涉入系爭租賃事件之程度，足可認定被上訴人與上訴人均以李明嵐為傳達與系爭租賃相關事宜意思表示之使者，此點自被上訴人於八十八年七月底以李明嵐為使者傳達欲於同年十月十四日終止系爭租賃契約之表示，而李明嵐亦傳達於處理系爭租賃房屋之上訴人丙○○之夫即可證明。【參李明嵐於八十九年四月廿七日原審審理時證稱：「原告有說在八十八年九月十五日要把房子還給被告，我跟他說必須在二個月前終止，所以必須承租至（同年）十月十五日止，原告同意了，就把意思傳達給（被告）丙○○的先生（即李明嵐的二哥），後來兩造就去看房子有無損壞．．．而被告有約我在（同年）十月十四日點交房子」、「（租賃房屋的）帳都是他（丙○○之夫）在管。」、「我在（點交租賃房屋）現場有承認原告在八十八年七月要終止（租賃契約），我跟他說要到八十八年十月十四日終止，我將意思轉達我二哥，．．．」等語】，依系爭租賃契約第七條第四項、第六項約定，被上訴人於二個月前通知上訴人並得其同意，故系爭租賃契約已於八十八年十月十五日合法終止，非如上訴人主張系爭租賃契約於同年十二月八日終止。且若如上訴人主張系爭租賃契約應於八十八年十二月八日終止，而非八十八年十月十四日，那上訴人為何要於八十八年十月十五日被上訴人將租賃標的物點交返還上訴人時，將被上證三之預付租金因契約終止而未使用租賃標的物毋庸給付租金之支票退還被上訴人呢？（三）「租賃契約依前二條（民法第四百五十二條、四百五十三條）之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」民法第四百五十四條、第四百五十五條定有明文。上訴人與被上訴人於八十八年十月十五日到場點交系爭房屋之際，被上訴人既已返還系爭租賃標的物予上訴人全體，上訴人全體不應扣留一個月押租金三十五萬元，僅返還七十萬元予被上訴人，而應返還被上訴人預付之押租保證金一百零五萬元之理由如下述：
１、依系爭租賃契約第七條第六項約定「若乙方（即被上訴人）提早解約，需二個月前通知甲方（即上訴人），解約後未到期支票及押金甲方歸還乙方。」，系爭租賃契約既無約定被上訴人提早終止系爭租賃契約，上訴人得扣留一個月租金（即三十五萬元），依「書面契約恆定主義」之精神即契約文字代表當事人之真正合意，當事人及法院不得捨書面契約之明確文字而另為其他解釋，故當事人所有託詞均無法律效力。佐以最高法院判例意旨「契約因當事人互相表示意思一致而成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。業經合法成立之契約，．．．．雙方應受其拘束，不任意否認。」（四十一年度台上字第六五七號、十八年上字第四八四號、五年上字第九八五號判例參照）及「契約文字，業已表示當事人之真意者，即不得反捨契約文字而另作別解。」（二十四年度上字一五六三號判例參照）可知上訴人無權捨系爭契約文字，逕以上訴人丙○○之夫所稱「依以前租給他人之慣例（即提早終止租賃契約）要扣一個月租金云云」，扣留被上訴人一個月之押租金。
２、上訴人與被上訴人簽訂之租賃契約書第七條第六項約定：「若乙方（即被上訴人）提早解約，需二個月前通知甲方（即上訴人），解約後未到期支票及押金甲方歸還乙方。」，系爭租賃契約並無須處罰被上訴人一個月租金之約定，被上訴人既已依約提前二個月（即八十八年八月）對上訴人為終止系爭租賃契約之通知，並與上訴人約定八十八年十月十五日返還系爭租賃房屋，依民法第四百五十四條、第四百五十五條之規定上訴人於同年十月十四日系爭租賃契約終止之翌日收回租賃物後，即應返還預收押租金即保證金一百零五萬元予被上訴人，故上訴人僅返還被上訴人七十萬元，另扣留一個月押租金三十五萬元顯無理由。
（四）依一般經驗法則可知，如上訴人所稱被上訴人遲於八十八年十月八日始向上訴人全體為終止系爭租賃契約之意思表示屬實，被上訴人可使用系爭租賃房屋至同年十二月八日，不需於同年十月十五日返還系爭房屋予上訴人全體，且上訴人至現場點交房屋時應扣留一個月又二十三日之租金（即自十月十五日至十二月八日）（六十一．八三萬元），非一個月之租金（三十五萬元），預付租金之支票亦不應返還被上證人。如前所述系爭契約已合法終止，故上訴人扣留被上訴人一個月押租金係作為被上訴人提早終止系爭租賃契約之懲罰賠償金，非預扣一個月租金，原判決認為上訴人扣留被上訴人一個月押租金係無理由，並無違背經驗法則。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提掛號函件執據、預付租金支票影本各二件、收件回執影本一件為證。
理 由
一、本訴被上訴人起訴主張：其於民國八十七年十月一日與上訴人等簽訂房屋租賃契約，由被上訴人向上訴人等承租坐落台北縣板橋市○○路○段○○號一、二、三樓暨地下室。雙方約定每月租金三十五萬元，保證金一百零五萬元，租期自八十七年十月一日起至九十三年七月十四日止，共計六年，並於本院公證之房屋租賃契約第七條第六款約定：「若乙方（即被上訴人）提早解約，需二個月前通知甲方（即上訴人），解約後未到期支票及押金甲方歸還乙方。」，被上訴人於八十八年七月三十日明確告知上訴人，表示將於同年九月十四日終止租賃契約，但上訴人等表示依租賃契約第七條第六款規定原告需於二個月前通知，因此不准被上訴人於九月十四日終止契約，須於同年十月十四日才能終止契約，被上訴人乃應其要求，多付一個月租金予上訴人於同年十月十四日終止租約。詎屆時被上訴人依約將租賃標的物回復原狀返還上訴人後，上訴人卻表示被上訴人提前終止租約，須罰一個月租金，因而僅返還七十萬元之保證金，擅自扣留三十五萬元之保證金，作為其所謂應罰一個月租金之用，顯無理由，爰依租賃契約之法律關係，請求上訴人連帶給付被上訴人三十五萬元，及自八十九年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（原審駁回被上訴人請求上訴人「連帶」給付部分，未據被上訴人提起上訴，該部分已經確定）。
二、上訴人則以：被上訴人並非於八十八年七月三十日通知終止租賃契約，而係於八十八年十月八日通知終止，上訴人亦同意其終止，則依系爭租賃契約約定，系爭租賃約應自同年十二月八日發生終止之效力，上訴人自得請求被上訴人給付至十二月八日之租金，故上訴人未返還之三十五萬元保證金，乃被上訴人預付至十一月十四日之租金，扣除該筆保證金，被上訴人尚積欠上訴人自八十八年十一月十五日至八十八年十二月八日之租金，即二十六萬八千三百三十三元云云，資為抗辯。另於原審提起反訴請求被上訴人給付二十六萬八千三百三十三元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保准予宣告假執行。
三、被上訴人主張其於八十七年十月一日與上訴人等簽訂房屋租賃契約，由被上訴人向上訴人等承租坐落台北縣板橋市○○路○段○○號一、二、三樓暨地下室。雙方約定每月租金三十五萬元，保證金一百零五萬元，若承租人即被上訴人提早終止兩造租約，需二個月前通知出租人即上訴人，上訴人在租約終止後應將未到期支票及押金歸還被上訴人。嗣被上訴人於八十八年十月十五日將系爭房屋返還上訴人全體，上訴人表示被上訴人未依約於二個月前通知上訴人提前終止租約，須罰一個月租金，因而僅返還七十萬元之保證金，扣留三十五萬元之保證金，作為其所謂應罰一個月租金之用等事實，業為兩造所不爭，並有本院八十七年度公㈡字第二四四０一號公證書附房屋租賃書影本、收據影本及支票影本各一份附卷可稽，自堪信為真實。惟上訴人抗辯被上訴人係於八十八年十月八日始通知上訴人終止系爭租約，則依系爭租賃契約約定，系爭租賃約應自上訴人受通知時起二個月即同年十二月八日發生終止之效力，上訴人得請求被上訴人給付至十二月八日之租金，故上訴人未返還之三十五萬元保證金，乃被上訴人預付至十一月十四日之租金，扣除該筆保證金，被上訴人尚積欠上訴人自八十八年十一月十五日至八十八年十二月八日之租金，即二十六萬八千三百三十三元云云，是本件爭執要點厥在被上訴人是否於八十八年十月十四日返還系爭房屋之前二個月向上訴人為終止系爭租約之意思表示。經查：
（一）依證人即上訴人丁○○之夫李明嵐已於原審時證稱：「原告（即被上訴人）有說在八十八年九月十五日要把房子還給被告（即上訴人），我跟他說必須在二個月前終止，所以必須承租至（同年）十月十五日止，原告（即被上訴人）同意了，我就把意思傳達給（上訴人）丙○○的先生（即李明嵐的二哥），後來兩造就去看房子有無損壞：：而後原告（即被上訴人）有約我在（同年）十月十五日點交房子」、「（租賃房屋的）帳都是他（丙○○之夫）在管。」、「我在場（點交系爭房屋現場）有承認原告（即被上訴人）在八十八年七月底要終止（租賃契約），我跟他說要到八十八年十月十五日終止，我將意思轉達予我二哥，至於二造決定何時終止契約，我在（點交房屋現）場並無說這件事情」（以上均見原審八十九年四月二十七日言詞辯論筆錄）等情屬實，可見李明嵐就被上訴人表示將於八十八年十月十四日終止系爭租賃契約乙節，已經傳達上訴人丙○○之先生，上訴人丙○○自無不知之理；而李明嵐係上訴人丁○○之夫，彼既已通知丙○○之先生，對此與其妻有利害關係之事，更當早已告知其妻即上訴人丁○○；再丙○○之先生亦必已通知其他上訴人，故兩造始有會同檢查系爭房屋有無損壞一事甚明。次查，兩造均於八十八年十月十五日到場點交系爭房屋，前已述及，苟上訴人終止租賃契約之意思表示未於八十八年十月十四日之二個月前到達被告全體，則系爭租賃契約並未合法終止，上訴人全體焉會於八十八年十月十五日至現場點交收回租賃房屋？如依上訴人所辯稱被上訴人迨至八十八年十月八日始為終止租賃契約之意思通知，則系爭租賃契約應至八十八年十二月八日始生終止效力，自點交房屋至該日尚有一個月又二十三日，上訴人何以不一次扣足被上訴人應繳之租金，而僅扣留一個月之租金？又被上訴人既仍可使用租賃房屋至八十八年十二月八日止，被上訴人豈有提前一個多月前將系爭租賃物返還上訴人，而受有未使用系爭房屋但要支付代價之不利益？顯見上訴人辯稱系爭租賃係於八十八年十二月八日始行終止乙節與實情有悖。再參證人即八十八年十月十五日受被上訴人委任到場之律師林廷隆於原審結證：：「當天由戊○○（即被上訴人法定代理人）委託我到場，丙○○的先生即李銘嵐（應係李明嵐之誤，以下均逕予更正）二哥說要扣一個月的押租金，而劉有說有八十八年七月底向李明嵐說要在八十八年九月十五日終止契約，李明嵐也在場，過一個禮拜後李明嵐與原告（即被上訴人）說不可以，李明嵐在場有說不可以在九月十五日終止，要到十月十五日才可終止，他有和其他被告（即上訴人）講，但李明嵐二哥說依以前租給他人慣例要扣一個月租金，：：我向李的二哥說依契約只須在二個月前通知即可終止，他無權扣一個月租金，但他無法接受，看僵局無法打破，勸原告（即被上訴人）先接受被告（即上訴人）退還二個月押租金，而被扣一個月押租金再循法律途徑解決，所以原告（即被上訴人）就接受，並點交房屋簽立收據就離開了：（問：雙方對契約終止日有無爭執？）無，李明嵐在場也陳述有在二個月前將終止之意思表示轉達予被告（即上訴人）：：。」等語確實，證人李明嵐亦證述：「剛開始訂的私契約有定承租人中途違約要賠一個月的租金，依民間慣例亦是如此：」等情無誤（均見同上言詞辯論筆錄），益證上訴人扣留一個月押租金，並非預扣一個月租金，而係作為被上訴人提早終止租賃契約之懲罰賠償金，是上訴人所辯，均不足採，系爭租約業於八十八年十月十四日終止，已堪認定。
（二）被上訴人另主張上訴人授權李明嵐處理系爭房屋租賃事宜，其向李明嵐為終止租約之意思表示，即已視為向上訴人為之云云，已為上訴人所否認，且證人李明嵐亦於原審證述未受上訴人授權無誤，前已述及，參之系爭租約係由上訴人全體與被上訴人所簽立，被上訴人並未舉證上訴人於簽約後有何授權訴外人李明嵐代理伊等全權處理有關系爭房屋之租賃情事，故被上訴人此部分主張，固無足採。惟查系爭房屋前曾由李明嵐代理上訴人丁○○出租予被上訴人，第二年擬續約時，始由李明嵐居間介紹房屋所有權人即上訴人全體與被上訴人另行訂約，而本件租賃初始租金收取及租賃物修繕，均由李明嵐處理等情，業據證人李明嵐於原審證述在卷（見同上原審言詞辯論筆錄），是依李明嵐前曾代理其妻即上訴人丁○○出租系爭房屋予被上訴人及之後關於本件租賃事務其除了居間介紹外就租金之收取、房屋之維修又非全然置之事外乙情以觀，應認為上訴人雖未授權李明嵐代理處理本件租賃事宜，然有關本件租賃事項被上訴人若透過李明嵐皆能適時獲得解決，換言之，被上訴人事實上向以李明嵐為使者，向上訴人傳達其意思表示。是上訴人抗辯謂系爭房屋為渠等四人所共有，並共同出租予被上訴人，渠等並未授權李明嵐代為處理租賃事宜，被上訴人為終止租賃之意思表示自應向上訴人全體為之，被上訴人逕向李明嵐為終止租約之意思表示，對上訴人自不生效力等語，雖係可採，然上訴人終止租約之意思表示既於八十八年十月十四日前二個月即經李明嵐傳達上訴人，已如前述，則李明嵐未有代理權亦不影響系爭租約於八十八年十月十五日業已終止之效力。
四、按兩造簽立之租賃契約第七條第六款約定：「若乙方（即被上訴人）提早解約，需二月前通知甲方（即上訴人），解約後未到期支票及押金甲方歸還乙方。」，此外，並無須罰被上訴人一個月租金之約定，被上訴人既已依約提前於八十八年十月十四日前二個月對上訴人為終止租賃契約之通知，上訴人並於八十八年十月十四日租賃契約租止之翌日即同年月十五日收回租賃物後，即有交還押租金之義務，是被上訴人起訴請求上訴人返還扣留之三十五萬元押租金，及自原審第一次審理期日翌日即八十九年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據，自應准許。另就上訴人於原審反訴請求被上訴人給付計算租賃期間至八十八年十二月八日止，尚積欠二十三日之租金即二十六萬八千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，因兩造間之租賃關係業於八十八年十月十四日終止，如前所述，則上訴人此部分反訴，於法無據，應予駁回。原審就本訴部分判命上訴人如數返還前開押租金及遲延利息，並因本件係房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，而依民法第三百八十九條第一項第三款規定依職權宣告假執行；另就反訴部分駁回上訴人之請求，於法均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十三 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 游婷麟~B 法 官 陳映如~B 法 官 林玫君右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 六 月 十三 日~B 法院書記官 馬文慶