臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一一四六號
原 告 大永興業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 癸○○
庚○○辛○○丙○○○丁○○○訴訟代理人 戊○○訴訟代理人 子○○被 告 己○○右當事人間請求返還無權占有土地事件，本院判決如左：
主 文被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○應將坐落台北縣板橋市○○段第八九四地號基地內，如附圖一所示Ａ部分面積七十三平方公尺、Ｂ部分面積三平方公尺及如附圖二所示Ｂ部分面積三十三平方公尺、Ｃ部分面積七十八平方公尺之地上建物拆除，將基地返還原告。
被告己○○應自坐落台北縣板橋市○○段第八九四地號基地內，如附圖二所示Ｃ部分之地上建物遷出，將基地返還原告。
被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○應連帶給付原告新台幣參拾貳萬肆仟伍佰零貳元，並自八十九年七月一日起至返還基地之日止，按月連帶給付原告新台幣肆萬零玖佰參拾柒元。
訴訟費用由被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○各負擔百分之十四，餘由被告己○○負擔。
本判決於原告以新台幣捌佰參拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳仟肆佰捌拾伍萬玖仟貳佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明及陳述如起訴狀、更正聲明暨準備書狀（一）、準備書狀（二）、更正聲明狀、準備書狀（三）（四）（五）（如附件一）。
二、證據：提出土地登記謄本五件、現場照片、板橋地政事務所八九北縣板地三字第１５７３３號函及地價謄本、街道圖、戶籍謄本、繼承系統表、認證信函（台北地方法院公證處庚認字第一四九一一○號、丙認字第七四九七五號）、地籍圖、最高法院判決書（八十八年度台簡上字第五九號）、王澤鑑教授著債編總論第一卷第二八頁、最高法院六十四年度第五次民庭庭推總會決議、民法第四百二十二條之一立法理由、租金計算表、申報地價表、土地法規條文等為證。
乙、被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○方面：
一、聲明及陳述如答辯意旨略表、答辯狀（一）（二）（三）（四）（五）（六）（如附件二）。
二、證據：提出存證信函、國庫存款收款書、公證信函（台北地方法院公證處丙認字第○七四九七五號、庚認字第一四九一一○號）、租金收據、提存書（台北地方法院八十九年度存字第四一三二號）、土地所有權狀、掛號明信片、終止租約函、台北縣板橋市公所函（七六北縣板工字第八四○一七號）、台北縣政府函（七七北府地四字第二五七七九五號）、繳租催告函、佃租計算單及收據等影本為證。並聲請訊問證人甲○○、簡琴。
丙、被告己○○方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、被告楊有土於八十九年十月二十七日死亡，有戶籍謄本附卷可稽，其繼承人為養女壬○○（配偶楊賴新朝、長男楊健男、次男楊榮次均已歿），由壬○○聲明承受訴訟，自應准許。
二、被告己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形之一，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：坐落台北縣板橋市○○段第八九四地號土地（下稱系爭土地）係原告所有，為被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等無權占有，於其上建築房舍，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等將上開建物拆除並將系爭土地騰空返還原告。又被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等又將部分建物出租予被告己○○，原告亦得本於所有權訴請被告己○○遷出系爭建物。被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等無權占有系爭土地，係無法律上之原因而受利益，爰依民法第一百七十九條、第一百八十一條但書之規定，訴請被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等應返還原告相當於租金之不當利得，又系爭土地地處板橋市○○○○○段，商家林立，生活機能完備，參以被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等將上開建物出租他人營業使用獲利可觀等情，被告等應自八十八年十一月一日起至返還土地之日止，按月依各該被告無權占有土地申報地價總額年息百分之十計算之，又系爭土地八十八年申報地價為每平方公尺新台幣（下同）二萬六千零二十九點六元，則八十八年十一月一日至八十九年六月三十日之租金為三十二萬四千五百零二元（元以下四捨五入、２６０２９．６×１８７×１０﹪×８÷１２＝３２４５０２）、八十九年七月一日起至返還土地之日止，按月給付四萬零九百三十七元（八十九年七月申報地價２６２７０×１８７×１０﹪÷１２＝４０９３７）。楊有土於起訴後死亡，自應由其繼承人即被告壬○○承受被繼承人楊有土之債務。
二、被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○等則以被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土之父楊天順生前向原告承租系爭土地做為建築房屋之用（即門牌號碼為台北縣板橋市○○街○巷○號、五號、五之一號等），並世居於此，楊天順死亡後，系爭土地承租權即由被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土共同繼承，是兩造間就系爭土地有租賃關係存在，被告等非無權占有系爭土地。又原告自始即委託訴外人財團法人林公熊徵學田基金會（下稱林熊徵基金會）代為收租，且係由訴外人林熊徵基金會至各承租人住處代原告收租，最近乙次收租於六十七年十二月二十八日至楊天順住處收取五十三年度之租金一千一百八十六元六角，是兩造間之租金債務為往取債務。又原告自上開收租後於數十年間不肯收租，嗣擅自調整租金達三千餘倍，於八十八年七月六日通知被告依調整後之租金繳納，被告對此無理要求，乃通知原告租金計算有誤，並檢附原租金價額繳納收據，惟原告置之不理，被告乃依原租金價額計算之租金共七千七百十五元，請原告提供金融機構帳號俾利被告繳租，惟原告仍不置理，被告等不得已僅得將系爭土地租金提存於法院，是原告自屬受領遲延，被告不負任何遲延責任。原告於租金受領遲延中，竟以被告積欠租金額達二年以上為由終止租約，其行使權利顯然有違誠實及信用方法。又原告縱有催繳租金之行為，然於催告期滿，並未至被告等承租人之住處收租，原告終止租約之意思表示，自不生任何效力，兩造之租賃關係仍存在等語置辯。
三、本件被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土之父楊天順生前向原告承租系爭土地做為建築房屋之用（即門牌號碼為台北縣板橋市○○街○巷○號、五號、五之一號等），並世居於此，楊天順死亡後，系爭土地承租權即由被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土共同繼承，又楊有土於起訴後死亡，另由被告壬○○繼承之事實，為兩造所不爭執，堪信為真正。是本件爭執之要旨在於兩造間之租約已否合法終止？
四、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，土地法第一百零三條第四款定有明文。
五、經查：本件系爭土地租賃面積原為三百十九點二八平方公尺，又系爭土地租金歷來支付之情形為五十年十一月六日支付四十八、四十九、五十年度租金各二百四十六元九角；五十一年十月四日支付四十五、四十六、四十七、五十一年度租金各七百四十六元、一千二百三十四元四角、七百四十元七角、二百四十六元九角，另最近乙次支付租金為六十七年十二月二十八日支付五十三年度租金一千一百八十六元六角，其後即未再繳租金之事實，為兩造所不爭執，則原告以被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土積欠租金達二年以上，於八十八年七月六日以認證信函催告被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土於七日內繳租，於法並無不合，難認原告有何權利濫用或違反誠實信用原則，雖原告未依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，其催告租金額超過承租人應付之金額甚多，惟亦僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院六十六年度台上字第一二四號判例亦同此見解）。又被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土遲至八十九年十月二十四日始聲請將所認應繳之租金提存之事實，亦為被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○所不爭執，則原告依前揭土地法之規定，於八十八年十月十四日以認證信函向被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土為終止租約之意思表示，洵屬有據，又該終止租約之意思表示已於八十八年十月十九日到達，是被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○與原告間就系爭土地之租賃關係自是日起已因合法終止而向後失其效力。又被告楊有土於八十九年十月二十七日死亡，其繼承人為養女壬○○，而壬○○並未拋棄繼承，是壬○○自應繼承楊有土之一切債權債務。從而，原告依民法第七百六十七條之規定，訴請被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○應將系爭土地上如附圖一所示Ａ部分面積七十三平方公尺、Ｂ部分面積三平方公尺、附圖二所示Ｂ部分面積三十三平方公尺、Ｃ部分面積七十八平方公尺之建物拆除，並返還無權占有之系爭土地，於法自無不合。又被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○及楊有土等又將如附圖二所示Ｃ部分建物出租予被告己○○，原告亦得本於所有權訴請被告己○○遷出系爭建物。雖被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○以原告自始即委託訴外人林熊徵基金會代為收租，且係由訴外人林熊徵基金會至各承租人住處代原告收租，最近乙次收租於六十七年十二月二十八日至楊天順住處收取五十三年度之租金一千一百八十六元六角，是兩造間之租金債務為往取債務，出租人須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，最高法院八十六年台上字第三三二四號著有判例云云，惟上開判例係指耕地租賃之情形，與本件係一般租地建屋情形不同，尚難援引該判例而為有利於被告之認定，是被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○前揭所辯，自無可取。
六、原告與被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○間就系爭土地之租賃關係已因原告合法終止而向後失效，已如前述，則原告另請求被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○應返還其因無法律上原因自八十八年十一月一日起至返還系爭土地之日止，使用系爭土地之相當於租金之利益，於法並無不合，又系爭土地地處板橋市○○○○○段，商家林立，生活機能完備，有現場照片（原證五）在卷可稽，且為被告所不爭執，又系爭土地於八十八年七月之公告現值達每平方公尺十三萬一千二百零二元，亦有土地登記謄本在卷可憑，則原告請求依各該被告無權占有土地申報地價總額年息百分之十計算之，即八十八年申報地價為每平方公尺二萬六千零二十九點六元，則八十八年十一月一日至八十九年六月三十日止之租金為三十二萬四千五百零二元（元以下四捨五入、２６０２９．６×１８７×１０﹪×８÷１２＝３２４５０２）、及八十九年七月一日起至返還土地之日止，按月給付四萬零九百三十七元（八十九年七月申報地價２６２７０×１８７×１０﹪÷１２＝４０９３７），於法亦無不合，均應准許。
七、綜上所述，原告訴請被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○應將系爭土地上如附圖一所示Ａ部分面積七十三平方公尺、Ｂ部分面積三平方公尺、附圖二所示Ｂ部分面積三十三平方公尺、Ｃ部分面積七十八平方公尺之建物拆除，並返還上開無權占有之土地、被告己○○應自如附圖二所示Ｃ部分建物遷出及被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○應連帶給付原告三十二萬四千五百零二元並自八十九年七月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告四萬零九百三十七元，於法尚無不合，均應准許。
八、本件事證已臻明確，原告其餘主張及陳述於訴訟之結果不生影響，爰不一一論列。
九、原告及被告癸○○、庚○○、辛○○、戊○○、丙○○○、丁○○○、壬○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
丙、據上結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十一 日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B法 官 李崇豪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十 月 十一 日~B法院書記官 楊舒惟