臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一一五五號
原 告 乙○○訴訟代理人 錢裕國律師
丁○○丙○○被 告 政慶建設股份有限公司法定代理人 己○○被 告 戊○○訴訟代理人 何榮源律師
甲○○ 住台北市○○○路○段○號十樓之二右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文被告政慶建設股份有限公司、戊○○應給付原告乙○○新臺幣肆萬玖仟貳佰壹拾壹元及自中華民國八十九年八月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹萬元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前以新臺幣肆萬玖仟貳佰壹拾壹元為原告提供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百二十三萬元，並自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十一年八月十五日與被告簽立房屋買賣契約書，原告以價金五百四十萬元購買「大慶大城」Ｈ棟第二十九號第一樓房屋一戶及其附屬地下室。
（二）被告所提出之銷售廣告內容，按消費者保護法第二十二條規定及最高法院八十三年度台上字第一八三七號裁判意旨，除被告應確保廣告內容之真實，並對原告所負之義務不得低於廣告內容外；且應認廣告為契約內容之一部。再者，原告所買受者既為高經濟價值之不動產，自相當注重系爭房屋之使用預定效用；而預售屋買賣既無「成屋」存在，自無「按現況交屋」之情形，銷售廣告內容理當成為原告買受與否之重要依據。是就兩造訂約時，被告附予原告地下室裝潢參考圖之事實觀之，兩造間實有「地下室非僅作為儲藏室用途」之真意。
（三）本件買賣類型係屬預售屋買賣，原告所欲買受者，當為符合建築法規建造之房屋。而違章建築雖得為買賣之標的，惟其買賣類型均為現屋買賣，依經驗法則及論理法則，於預售屋買賣情況下，原告買受之真意萬不可能為違反建築法規之房屋。
（四）兩造間契約之真正內容應認為①系爭房屋應按建築法規建造，②系爭房屋地下室非僅作為儲藏室之用途。惟被告所提出之給付，有多處違反上開約定內容，按瑕疵相對性原則，足認其具有重大瑕疵：
㈠關於系爭房屋地下室日照、採光、通風等部分：其無設置與戶外空氣直接流
通之窗戶或開口，亦無有效之自然通風設備或機械通風設備，顯然違反建築技術規則建築設計施工篇第四十三條規定，與兩造約定之契約內容不符。
㈡關於系爭房屋地下室高度部分。其高度不足二點一公尺之面積達七點八五九
八八坪，業違反建築技術規則建築設計施工篇第三十二條第二款「高低不同之天花皮高度至少應有一半以上大於二點一公尺，其低不得小於一點七公尺」之規定，與兩造約定之契約內容不符。
㈢關於系爭房屋地下室樓梯部分：建築技術規則建築設計施工篇第三十三條、
第三十五條規定，建築物樓梯及平台淨寬應有七五公分以上，自樓梯級面最外緣量至上一層樓梯底面之垂直淨高距離，則不得小於一九０公分。查該通往系爭房屋地下室之樓梯平台淨寬僅五二公分，樓梯淨高僅一六二公分，其均違反上開建築法令及兩造間約定之契約內容。
㈣關於系爭房屋設置直通樓梯部分：系爭房屋一樓通往防火巷之高度足有一層
樓高，其未依建築技術規則建築設計施工篇第九十七條設置一座以上之直通樓梯通達避難層地面之規定，亦與兩造約定之契約內容不符。
（五）系爭房屋地下室面積為四八點四四坪，占系爭房屋總坪數七八點八一坪達百分之六一點四六四之譜，惟被告一味抗辯系爭房屋地下室全係儲藏室，揆諸經驗法則及論理法則，原告既非經營店舖業者，僅為一般住戶，豈需佔地如此廣大之「儲藏室」？且其不符原告就系爭房屋使用效用之要求，與兩告契約內容顯屬有違。是系爭房屋地下室性質應認居室，自有建築技術規則建築設計施工篇第一條第十六款「．．．儲藏室面積之合計以不超過該層樓地板面積八分之一為原則」規定之適用。
（六）「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利。」民法第二百二十七條第一項固有明文。是被告提出之瑕疵給付侵害原告履行利益，而該瑕疵於經濟上或事實上又無從補正者，原告自得依民法第二百二十六條第二項規定拒絕受領全部給付，再依第二百五十六條及第二百五十九條規定解除契約并請求回復原狀。故原告請求被告應返還買賣價金一百二十三萬元及自訴狀繕本送達之翌日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有理。
（七）縱使被告所提出之給付未構成不完全給付，原告前此所交付全部價款已達一百二十三萬元，若全數充作違約金，對原告顯然過苛，請鈞院依民法第二百五十二條規定酌減之。
三、證據：提出買賣契約書影本、銷售廣告影本、現場相片、八十八年十二月二十四日律師函影本、臺北杭南郵局八十九年三月十日第六六○號存證信函影本、建物剖面圖影本、最高法院二十九年上字第一一三九號判例、八十二年台上字第二六七號判決、七十七年台上字第一九八九號判決、八十三年台上字第一八三七號判決、臺灣高等法院八十七年上字第八六一號判決等要旨、樓梯垂直淨高距離示意圖影本，原告個人名片為證據，並聲請本院至現場履勘及向基隆市政府調取建造執造申請案卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。並陳明如受不利判決願供現金或世華聯合商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十一年八月十五日向被告政慶公司購買「大慶大 城」Ｈ區第二十九號第一樓預售屋，總價一百五十三萬元，自備款二十五萬元，銀行貸款一百二十八萬元；同時向被告戊○○購買該屋應有之基地持分，總價三百八十七萬元，自備款八十五萬元，銀行貸款三百八十七萬元。原告僅分別繳清各該上開自備款予被告，並預納契稅等費八萬五千元，被告政慶公司業已代納主建物之契稅五萬零三十七元及監證費五千一百三十二元、活動中心之契稅六百零七元及監證費八十一元，有各該契稅繳款書及規費收據可憑。原告另繳予代書之代書費為一萬九千二百十一元。
（二）被告政慶公司係將系爭地下室空間以「儲藏室」用途售予原告：㈠查被告政慶公司推出預售時，即在Ｈ區平面圖上明確標示第二十九號之地下
室空間為「地下儲藏室」，並明確標示其面積為四八‧四四坪，有該平面圖可證。且依兩造房屋預定買賣契約第一條約定：「預定買賣房屋標示：房屋座落基隆市○○區○○○段七一─二等地號上所建大慶大城Ｈ區第壹參號第壹樓房屋，建坪為柒拾捌點捌壹坪（包括室內、平陽台、花台、當層樓梯、騎樓（一樓店鋪）、『地下儲藏室』（有附屬者）．．．．」；第十三條約定：「本約房屋為求結構之安全與外觀設計整體之協調完整，不論室內或外觀，甲方（即原告）同意絕對不要求變更，同時亦不得要求乙方（即被告政慶公司）為將來加蓋或違建預作準備。．．．．」；第二十七條第二項約定：「本契約雙方應本誠實信用原則共同遵守，但有關本房屋之廣告及宣傳品，僅供參考之用，一切說明應以本契約為依據」；第二十八條約定：「本契約內容經甲乙雙方詳讀，並充分瞭解，確認無廣告不實或銷售人員誤導之情形後，始以第三條所列總價金購買本件房屋」。該契約書附件四之建材設備說明，復有就地下儲藏室之內牆、地坪、平頂之施工材料詳為規定。該契約書並經原告事先詳讀始訂約買受，並言明原告絕對不要求變更，亦不得要求被告為其將來加蓋或違建預作準備。即原告在八十四年八月二十二日瑞芳郵局第二○一號存證信函中，對於系爭地下空間亦係迭以「地下儲藏室」稱之。足證被告當初將系爭地下空間售予原告時，兩造已於契約中訂明係作「地下儲藏室」使用。至於被告政慶公司銷售時固曾提供將地下儲藏室部分空間供作其他用途之地下室裝潢參考圖，惟此僅係供原告參考，且已於契約中明定該廣告僅供參考，不能執此為兩造之約定內容。又消費者保護法係在兩造訂約後始公布施行，依法律不溯既往原則，本件並無適用該法第二十二條之餘地。
㈡系爭地下空間，既非以「居室」買賣，建築技術規則對於居室有關日照、採
光、通風等規定，對於地下儲藏室即無適用餘地。原告謂系爭地下空間無自然採光或自然通風，不合規定云云，並無可採。
（三）系爭地下儲藏室之高度並未違反建築法令：按建築設計施工編第三十二條第二款固規定：「其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於一．七公尺」。
惟依同編第一條第十六款規定，儲藏室不視為居室，故系爭儲藏室並不適用上開第三十二條第二款之規定，本無室內高度違反建築法令之問題。再者，依第一條第十一款規定：「天花板高度：自室內地板面至天花板之高度，同一室內之天花板高度不同時，以其室內樓地板面積除室內容積之商作天花板高度」，是原告亦不能祇以該地下儲藏室部分面積高度不足即謂被告政慶公司違法。何況，被告政慶公司建造系爭房屋及地下儲藏室，係依法由建築師設計藍圖，向主管機關即基隆市政府工務局申領建造執照，完工後復經主管機關勘驗與設計藍圖相符，發給使用執照。故根本不可能有地下儲藏室之高度或面積違反建築法規之問題。原告雖稱：通往系爭地下室之樓梯平台淨寬僅五二公分，樓梯淨高僅一六二公分，均顯然違背建築法令云云，亦非事實。按自樓梯級面最外緣量至天花板底面、梁底面或上一層樓梯底面之垂直淨空距離，不得小於一九○公分。建築技術規則建築設計施工篇第三十五條定有明文。惟所謂自樓梯級面最外緣量至天花板底面之垂直淨空距離，係指如附件一所示Ａ點至Ｂ點之距離，非如原告所言通往系爭地下室中樓梯平台至樓梯底層之淨高距離（即如附件一所示Ｃ點至Ｄ點之垂直距離）。是原告所稱通往地下室之樓梯淨高僅一六二公分，顯有違誤。
（四）原告主張被告未依圖施作地下室云云，係誤認圖面。蓋原告所提出之剖面圖，係公共樓梯間之樓梯圖面。並非一樓室內通往地下儲藏室之樓梯圖面。
（五）原告主張系爭地下室超出該房屋總樓地板面八分之一部分，有所誤會。蓋建築技術規則建築設計施工編第一章第一條第十六款但書固規定：「旅館、住宅、集合住宅、寄宿舍等建築物其依帽間與儲藏室面積之合計以不超過該層樓地板面積八分之一為原則」。惟查所謂該層樓地板面積，就本件而言，係指Ｈ區地下層全部面積，並非指原告所購房屋之總面積。本件地下室之地下層面積計四七四○點五四平方公尺（見被證六使用執照各層面積），即一四三一點○一坪。而原告購買系爭地下儲藏室面積僅為四八點四四坪，是並未逾越上述八分之一規定。何況上開規定僅為原則，即使超過上開比例，祇要依法申請建造執照及使用執照，亦難指為違反建築技術規則。
（六）原告另稱：系爭房屋一樓通往防火巷之高度足有一層樓高，依建築技術規則建築設計施工編第九十七條規定，被告應設置一座以上之直通樓梯通達避難層或地面云云，亦有誤會。按建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬一點五公尺以上之空地為防火間隔（目的避免火災之蔓延）；又同一基地內有二幢以上建築物，每幢建築物之背面或側面適用第二款規定（指防火間隔之淨寬應在三公尺以上），建築技術規則第一一○條定有明文。查系爭房屋建築時，依當時建築法令，並無需設防火巷，祇要依上開規定設有三公尺以上之防火間隔，即符合相關建築法令。至於原告所指建築技術規則建築設計施工編第九十七條，僅係就安全梯之構造而為規定，並非規定應設置一座以上之直通樓梯通達避難層或地面。
（七）原告起訴前，就系爭地下儲藏室之用途及高度問題，曾於八十八年十二月十日委請律師檢附有關廣告資料向行政院公平交易委員會，檢舉被告政慶公司銷售廣告有虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。惟經該會調查後決議，確認被告政慶公司並無違反公平交易法之情事，亦有該會八十九年五月十一日（八九）公參字第0000000─○○四號函可憑。
（八）系爭地下儲藏室並無滲水瑕疪：原告主張地下儲藏室有滲水現象。惟被告否認之，且縱認有之，此非不得修繕補正。
（九）系爭合約因原告違約而經被告合法解除：㈠按原告與被告政慶公司所訂房屋預定買賣契約書第四條約定：「㈠甲方應繳
付之房屋價款同意按照付款專項約定（如附件㈠）繳付乙方，繳款日期由乙方通知；甲方應於接到繳款通知五日內自行向乙方指定銀行以全行通收存款憑條繳納（憑條以收執聯作為繳納憑據，本契約書上不另立據簽收），或匯款於乙方指定之銀行帳號內，不得藉故拖延。㈡甲方按照房屋付款專項約定應繳付之銀行貸款，委託乙方向金融機構代辦貸款以資抵繳者，其貸款金融機構及保火險之保險公司由乙方指定，甲方應於簽約同時書立『代辦貸款委託書』交付乙方，甲方並同意按照金融機構之規定及乙方通知之時間，到指定地點辦妥一切手續（包括貸款對保手續），否則即應以現金或即期支票將可委辦貸款抵繳之金額一次向乙方付清‧‧‧‧。㈢甲方委託乙方辦理金融機構貸款者，應以產權登記名義人為貸款申請人。金融機構貸款之期限悉依該金融機構辦理購屋貸款之規定核貸。倘因政府法令變更、或金融機構貸款政策改變、或甲方貸款條件不合、或甲方未依乙方通知時限協辦貸款手續、或其他因可歸責於甲方之原因，致不能獲貸者，甲方即應於收到乙方通知後五日內，以現金或即期支票將擬貸金額全部一次向乙方付清，否則即係違約。㈣上列可委辦貸款抵繳之期款，甲方委託乙方向金融機構代辦貸款以資抵繳者，應於金融機構貸款核撥後，並繳清本契約各期價款及各項稅費，始得辦理點交」。第五條規定：「甲方若不按時繳付各期房屋價款時，自各該期繳款截止日起第二日按日加計千分之一滯納金，於繳付該期款同時一併向乙方繳清，如經乙方催告五日內仍拒不繳付者視為違約，乙方得逕行解除契約，甲方已繳付之全部價款無條件由乙方沒收作為違約金及損害賠償，甲方不得對房屋及已付價款作任何權利主張，其房屋由乙方收回自行處分」。第二十四條約定：「甲乙雙方通訊地址均以本約所載通訊處為準，如有變更，應即時以書面掛號通知對方，否則不生對抗對方之效力。倘一方按約定地址通知惟無法送達或遭拒收致使函件退回者，均視為已為送達，並以郵局第一次投遞日期為送達日期」。原告與被告所訂土地預定買賣契約書第三條、第四條、第十二條亦依序為同一約定。
㈡被告政慶公司約於八十三年底，即已完成系爭房屋及活動中心建物，有基隆
市政府工務局八十四年一月十七日核發之八十四年度基使字第○○一五號及第○○一八號使用執照可憑。原告雖曾依約向貸款銀行第一信託投資股份有限公司辦理貸款手續，詎竟藉故於八十四年八月二十二日以瑞芳郵局第二○一號存證信函，阻止銀行撥款。被告一再與原告溝通未果，且原貸款手續又逾期失效，乃於八十八年十二月二十日以蘆洲郵局第一四五九號存證信函，通知原告應於函到五日內重新向第一信託股份有限公司辦理貸款手續，否則逾期視為不辦理貸款而應將擬貸金額以現金一次付清。被告復於八十九年三月七日以蘆洲郵局第二二五號存證信函，通知原告應於函到十日內以現金將擬貸金額一次付清。被告於八十九年四月二十五日再以同郵局第三七三號存證信函為同一意旨之催告。詎原告均不置理。被告最後不得已於八十九年五月二十四日以同郵局第五○九號存證信函，通知原告解除契約，並沒收其已繳價金。
㈢原告係八十一年間向被告購買預售房地，當時不動產在景氣高峰，房價高昂
，嗣不動產景氣不斷下滑，房價慘跌。原告不甘跌價損失，乃藉故毀約。被告依約沒收原告所繳價金，作為違約金及損害賠償，仍不足彌補因原告違約而受之損害。是亦無原告所謂違約金過高之情事。
㈣原告主張曾於八十八年十二月二十四日委請律師發函代為同時履行抗辯。惟
被告並未收受該函。復按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條第一項但書定有明文。查兩造約定由原告委託被告代辦銀行貸款抵繳價金，則依前揭房屋買賣契約第四條第四款、土地買買契約第三條第四款，暨各該契約所附代辦貸款委託書第一條、第二條之約定觀之，原告完成貸款手續之義務應先於被告移轉房地所有權及交付房地義務，從而原告自無同時履行抗辯權之可言。
（十）兩造合約既經被告合法解除而歸於消滅，即不容嗣後再由原告以任何理由解除。何況，原告所主張解約之事由並不存在，且迄未對被告為合法解除契約之意思表示。其訴顯無理由。
三、證據：提出契稅繳款書及規費收據影本各二件、Ｈ區平面圖影本一件、原告所發瑞芳郵局第二○一號存證信函影本一件、建築設計施工部分條文影本一件、基隆市政府工務局基府工建字第○二三一號建造執照影本一件、基隆市政府工務局八十四年度基使字第○○一五號及第○○一八號使用執照影本各一件、蘆洲郵局第一四五九號存證信函及回執卡影本各一件、蘆洲郵局第二二五號存證信函及傳真查詢單影本各一件、蘆洲郵局第三七三號存證信函及回執卡影本各一件、蘆洲郵局第五○九號存證信函及信封影本各一件、八十八年十二月十日原告檢舉函影本一件、行政院公平交易委員會八十九年五月十一日（八九）公參字第0000000─○○四號函影本一件、樓梯垂直淨高距離示意圖影本一件等為證據。
理 由
一、本件原告起訴時，僅列被告政慶建設股份有限公司為被告，於起訴狀繕本送達被告政慶建設股份有限公司後，原告於八十九年七月二十日言詞辯論期日追加戊○○為共同被告，被告政慶建設股份有限公司雖表示不同意原告此部分之追加，惟依原告之主張，被告戊○○乃係爭房屋買賣契約之土地部分之出賣人，而房屋之買賣不能與土地分離，且依兩造前所簽訂之買賣契約約定房屋及土地之買賣有不可分關係（房屋買賣契約第二十五條、土地買賣契約第十三條），其請求之基礎事實應屬相同，依民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第二款規定，應准原告為此部分之追加，合先敘明。
二、本件原告主張其於八十一年八月十五日與被告政慶建設股份有限公司（下稱政慶建設公司）訂立房屋預定賣賣契約，買受被告政慶建設公司在坐落基隆市○○區○○○段七二之二等地號上所興建之「大慶大城」Ｈ區第二十九號第一樓房屋（門牌號碼經編為基隆市○○區○○路○○○巷○○號一樓），買賣價金為一百五十三萬元，另與被告戊○○訂定土地買賣契約，買受被告所有上述房屋興建基地之土地應有部分，價金為三百八十七萬元，此為被告所不爭執，並有買賣契約書影本二件在卷可參，則原告主張兩造間就系爭房屋及其所坐落之基地之應有部分有買賣關係存在之事實，當堪認為真實而得採信。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告主張依據被告銷售房屋之廣告內容，兩造有地下室非僅作為儲藏室用途之真意，且系爭房屋地下室無設置與戶外空氣直接流通之窗戶或開口，亦無有效之自然通風設備或機械通風設備，違反建築技術規則建築設計施工篇第四十三條規定，高度不足二點一公尺之面積達七點八五九八八坪，違反建築技術規則建築設計施工篇第三十二條第二款「高低不同之天花皮高度至少應有一半以上大於二點一公尺，其低不得小於一點七公尺」之規定，通往地下室之樓梯平台淨寬僅五二公分，樓梯淨高僅一六二公分，均違反建築法令，一樓通往防火巷之高度足有一層樓高，未依建築技術規則建築設計施工篇第九十七條設置一座以上之直通樓梯通達避難層地面之規定，地下室面積為四八點四四坪，占系爭房屋總坪數七八點八一坪達百分之六一點四六四之譜，惟被告抗辯系爭房屋地下室全係儲藏室，原告非經營店舖業者，僅為一般住戶，豈需佔地如此廣大之「儲藏室」？不符原告就系爭房屋使用效用之要求，地下室性質應認居室，自有建築技術規則建築設計施工篇第一條第十六款「．．．儲藏室面積之合計以不超過該層樓地板面積八分之一為原則」規定之適用等語；被告則以被告政慶公司推出預售時，即在Ｈ區平面圖上明確標示第二十九號之地下室空間為「地下儲藏室」，並明確標示其面積為四八‧四四坪，且買賣契約第二十八條約定：「本契約內容經甲乙雙方詳讀，並充分瞭解，確認無廣告不實或銷售人員誤導之情形後，始以第三條所列總價金購買本件房屋」，原告在八十四年八月二十二日瑞芳郵局第二○一號存證信函中，對於系爭地下空間亦係以「地下儲藏室」稱之，足證被告當初將系爭地下空間售予原告時，兩造已於契約中訂明係作「地下儲藏室」使用，被告政慶公司銷售時固曾提供將地下儲藏室部分空間供作其他用途之地下室裝潢參考圖，惟此僅係供原告參考，且已於契約中明定該廣告僅供參考，不能執此為兩造之約定內容，消費者保護法係在兩造訂約後始公布施行，依法律不溯既往原則，本件並無適用該法第二十二條之餘地，系爭地下空間，既非以「居室」買賣，建築技術規則對於居室有關日照、採光、通風等規定，對於地下儲藏室即無適用餘地，建築設計施工編第三十二條第二款固規定：「其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於一．七公尺」，惟依同編第一條第十六款規定，儲藏室不視為居室，故系爭儲藏室並不適用上開第三十二條第二款之規定，本無室內高度違反建築法令之問題，再依第一條第十一款規定：「天花板高度：自室內地板面至天花板之高度，同一室內之天花板高度不同時，以其室內樓地板面積除室內容積之商作天花板高度」，是原告亦不能祇以該地下儲藏室部分面積高度不足即謂被告政慶公司違法，何況被告政慶公司建造系爭房屋及地下儲藏室，係依法由建築師設計藍圖，向主管機關即基隆市政府工務局申領建造執照，完工後復經主管機關勘驗與設計藍圖相符，發給使用執照，故根本不可能有地下儲藏室之高度或面積違反建築法規之問題，自樓梯級面最外緣量至天花板底面、梁底面或上一層樓梯底面之垂直淨空距離，不得小於一九○公分，建築技術規則建築設計施工篇第三十五條定有明文，惟所謂自樓梯級面最外緣量至天花板底面之垂直淨空距離，係指如附件一所示Ａ點至Ｂ點之距離，非如原告所言通往系爭地下室中樓梯平台至樓梯底層之淨高距離（即如附件一所示Ｃ點至Ｄ點之垂直距離），原告所稱通往地下室之樓梯淨高僅一六二公分，顯有違誤，原告主張被告未依圖施作地下室云云，係誤認圖面，原告所提出之剖面圖，係公共樓梯間之樓梯圖面，並非一樓室內通往地下儲藏室之樓梯圖面，建築技術規則建築設計施工編第一章第一條第十六款但書固規定：「旅館、住宅、集合住宅、寄宿舍等建築物其依帽間與儲藏室面積之合計以不超過該層樓地板面積八分之一為原則」，惟所謂該層樓地板面積，就本件而言，係指Ｈ區地下層全部面積，並非指原告所購房屋之總面積，本件地下室之地下層面積計四七四○點五四平方公尺（見被證六使用執照各層面積），即一四三一點○一坪，而原告購買系爭地下儲藏室面積僅為四八點四四坪，是並未逾越上述八分之一規定，何況上開規定僅為原則，即使超過上開比例，祇要依法申請建造執照及使用執照，亦難指為違反建築技術規則，原告另稱被告應設置一座以上之直通樓梯通達避難層或地面云云，亦有誤會，建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬一點五公尺以上之空地為防火間隔（目的避免火災之蔓延）；又同一基地內有二幢以上建築物，每幢建築物之背面或側面適用第二款規定（指防火間隔之淨寬應在三公尺以上），建築技術規則第一一○條定有明文，系爭房屋建築時，依當時建築法令，並無需設防火巷，祇要依上開規定設有三公尺以上之防火間隔，即符合相關建築法令。至於原告所指建築技術規則建築設計施工編第九十七條，僅係就安全梯之構造而為規定，並非規定應設置一座以上之直通樓梯通達避難層或地面等語資為抗辯。經查，本件原告與被告間所訂立之買賣契約時，被告政慶建設股份有限公司尚未將系爭房屋興建完成，屬於預售房屋之買賣，此為兩造所不爭執之事實，又本件原告主張被告政慶建設股份有限公司於銷售系爭房屋時，曾提出如原告所提出之廣告單，亦為被告所不爭執，並有該廣告單影本在卷可稽，惟兩造所爭執者，在於該廣告單內之內容，在兩造就系爭房屋成立買賣契約之後，是否已經成為兩造所訂立之預售房屋買賣契約內容之一部？經查，依據原告所提出之廣告單影本所示，被告政慶建設股份有限公司將房屋一樓及地下室裝潢參考圖刊登於廣告單上，被告政慶建設股份有限公司在地下室裝潢中標示可供客房、臥室、韻律室、遊戲室、健身房、儲藏室、卡拉ＯＫ室、撞球室等用途使用，並註明「交屋後由客戶自行施工」等字樣，其下並註明使用面積、公共面積、地下儲藏室等面積數字，此有前述原告提出之廣告單影本可參，可見被告政慶建設股份有限公司於出售系爭房屋時，固以地下室可供其他用途為吸引顧客之手段，然亦已於廣告中明確標明其地下室之用途本為儲藏室，原告以前述廣告單為其證據，則可知原告於買受系爭房屋之時，對於系爭買賣標的之規定用途已知之甚詳，而原告除該廣告單之外，並未舉證證明被告政慶建設股份有限公司有向其保證地下室為供居室使用之用途，原告主張以建築技術規則關於居室之設計準則作為判斷系爭房屋地下室之建造基準，自非可採；又本件房屋之建築方法並非個別建物獨立建築，而係全面開挖基礎，此有本院向基隆市政府調取之建造執照申請卷宗可資參考，本院前往現場履勘時亦發現系爭房屋坐落之一六八巷相對房屋之地面上建物雖相隔一巷道，然地下室乃相通建造而成為一座大地下室，再以隔間隔開各戶，地下室可由公共樓梯進出，各戶有門與大地下室內通道相通，則原告主張地下室高度低於二點一公尺部分超過總面積之八分之一、無直通樓梯、樓梯設置不符規定等節，均未舉證證明之，自難認為其此部分之主張為可採；而原告主張之其餘施工品質不良之瑕疵等，原告亦未舉證證明之，本院履勘現場時，亦未曾發現，原告此部分主張亦無可採，從而，原告主張因可歸責於被告之事由而為不完全給付，而解除兩造間之買賣契約，並無理由；至於被告抗辯在原告遲延交付價金後，曾經催告原告繳款，並以原告逾期未繳款而解除契約一節，原告並不否認有收受被告所發送之通知，並有存證信函及掛號回執影本在卷可參，依兩造所訂定之買賣契約約定，出賣人於買受人遲交價款時，經催告後，買受人仍不付款者，出賣人得解除契約，則被告所提其得解除系爭房地買賣契約之抗辯，應屬可採。
四、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本件兩造所訂立之買賣契約約定買受人若不按時繳付各期價款時，自各該期繳款截止日起按日加計千分之一滯納金，於繳付該期款同時一併向出賣人繳清，如經出賣人催告五日內仍不繳付者視為違約，出賣人得逕行解除契約，買受人已繳付之全部價款無條件由出賣人沒收作為違約金及損害賠償（房屋買賣契約第五條、土地買賣契約第四條），被告抗辯其與原告間之買賣契約業經解除為有理由，已如前述，則兩造間之買賣關係即因被告之解除契約之意思表示到達原告而使兩造間之買賣關係消滅。惟查，本件原告主張其業已支付價金一百二十三萬元，然而被告則抗辯稱原告僅支付房屋部分自備款二十五萬元、土地部分自備款八十五萬元，合計一百十萬元，並預納契稅等費八萬五千元、代書費一萬九千二百十一元，被告政慶建設股份有限公司已代為支付主建物契稅五萬零三十七元、監證費五千一百三十二元、活動中心契稅六百零七元、監證費八十一元，合計為五萬五千八百五十七元，有各該收據影本為證，則被告二人實際上所收到之款項應為一百十二萬九千一百四十三元，而本件房地總價金為五百四十萬元，參照內政部八十五年二月十六日台（八五）內地第0000000號函公佈、八十五年八月十二日台（八五）內地第0000000號函修補充修正之預售屋買賣契約書範本第二十二條之規定，買賣雙方之違約金以房地總價款百分之二十為限，則本件兩造間之買賣契約雙方所應負之違約金數額，本院認為仍應以房地總價款百分之二十即一百零八萬元為上限，依據前揭法條規定，法院得將約定過高之違約金數額予以酌減，則本件出賣人所得請求之違約金應以一百零八萬元為限，則被告已經收取之一百十二萬九千二百十一元超過一百零八萬元部分即四萬九千二百十一元自應返還原告，從而，原告請求被告返還之買賣價金於前揭數額及自追加被告戊○○為被告之書狀繕本最後送達翌日即八十九年八月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，其逾此數額之請求則為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許瑞東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日~B法院書記官 許慧禎