臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二七八號
原 告 丙○○訴訟代理人 陳德聰律師被 告 乙○○ 住桃園訴訟代理人 沈濟民律師
甲○○ 住臺北複 代理人 蔡信章律師右當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文本院八十八年度民執松字第一三○六四號給付租金強制執行事件，就原告所有坐落如附表所示之不動產，所為之強制執行程序應予撤銷。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認原告與被告間就坐落臺北縣新莊市○○街○○巷○號一樓之房屋定期租賃關係不存在。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）十八萬元。
㈢鈞院八十八年度民執松字第一三○六四號給付租金強制執行事件，就原告所有坐落如附表所示之不動產，所為強制執行程序應予撤銷。
二、陳述：㈠原告於民國八十七年十二月十八日向被告承租坐落臺北縣新莊市○○街○○○
巷○號一樓房屋，並由被告之母呂貴美代理被告與原告訂立租賃契約，雙方約定租期自八十七年十二月二十五日至九十二年十二月二十五日止，每月租金五萬元，押金為十八萬元，前開租賃契約業經公證在案。
㈡原告承租系爭房屋至八十八年三月間，因故不欲續租，遂向被告之代理人即其
母呂貴美表示承租至八十八年四月後即不續租，經呂貴美當場表示同意，但要求其將所承租房屋之左半部內部裝潢以予拆除，且需負責遷移該房屋前攤販，原告依其指示於同年四月二十五日前完成該交待事項後，欲解除租約並請求被告返還押租金，詎料被告竟要求原告補償其三個月之租金才欲解約，原告當場表示不同意。後原告亦曾央請新莊市自信里里長調解，但仍無結果。嗣原告接獲被告以桃園永安郵局第三四○號存証信函要求其履行租約及請求租金，即以新莊幸福郵局第二二七號存證信函向被告表示雙方之租賃契約業經雙方同意而終止，被告不得請求租金，且告知被告將於八十八年六月二十五日晚上八時在前開房屋返還所承租房屋之鑰匙，惟因被告屆期未到場，致原告無法返還鑰匙。
㈢雖雙方租賃契約第七條第六款約定承租人欲中途終止租約應提前三個月通知出
租人，保證金期滿才還，然被告之代理人呂貴美既已於八十八年三月間同意原告提前終止租約，並以原告拆除系爭房屋左半部之裝潢及遷移房屋前攤販為終止租約之停止條件，則該約定終止租約之條件當然已生變更原訂租約第七條第六款之終止契約內容之約定。原告於八十八年四月二十五日前已完成上開終止租約之停止條件，依民法第九十九條規定，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。準此，本租賃契約於八十八年四月二十五日已合意終止。且若雙方未終止租約，何以被告代理人呂貴美會於八十八年五月十七日申請系爭房屋停水？又被告於八十八年六月十五日於桃園永安郵局第三四○號存證信函通知原告提前終止契約，仍應再繳納自八十八年四月二十五日起至七月二十四日止三個月之租金，否則不予受領系爭房屋，即預示拒絕受領房屋之意思，而返還房屋之給付，兼需債權人之行為，原告已於八十八年六月十八日將準備給付之情事以存證信函通知被告，依民法第二三五條之規定，債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之情事通知債權人，以代提出，應認係爭房屋業已返還，原告不負遲延責任。
㈣被告以上開經公證之租賃契約為執行名義聲請強制執行，於八十八年度七月五
日以臺灣板橋地方法院八十八年度執字第一三○六四號執行案件，查封原告所有之不動產，並於八十九年五月十二日上午十時拍賣。被告本可先以原告押金扣抵租金，竟恣意發動強制執行程序，原告業已對其提起妨害信用之告訴，現由臺灣板橋地方法院檢察署以八十九年度偵續字第一六號案件偵查中。
㈤原告與被告間租賃契約業經雙方同意提前終止，則雙方之租賃關係已不存在，
被告竟持前開已終止效力之租賃契約據以查封原告之不動產，顯影響原告法律上之利益，原告自得依民事訴訟法第二四七條提起確認雙方租賃關係不存在之訴。
三、證據：提出公證契約書影本一份、存證信函影本二件、臺灣板橋地方法院民事執行處通知影本一份、板橋地方法院檢察署刑事傳票影本一份、臺灣省自來水股份有限公司（以下簡稱自來水公司）用戶各種異動服務申請書影本一份、臺灣板橋地方法院檢察署八十八年偵字第二一八九○號不起訴處分書影本一份，並引用前開不起訴處分書認定之事實及證據及聲請訊問證人蔡棟、林萬華。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠系爭房屋為被告授權其母呂貴美出租及管理，租賃契約亦係由呂貴美與原告簽
訂後至法院公證。原告係於八十八年四月二十五日被告之代理人呂貴美前往收取租金時，才表示不欲續租，呂貴美並未同意終止租約，雙方亦未合意終止租約。依雙方所訂租賃契約中第七條第六款，原告欲中途終止租約，應提前三個月通知被告，保證金期滿才退還，然原告未依該方式為之，即自行停止繳納租金，後經被告催告給付自八十八年四月二十日起積欠之租金，亦為原告所拒，故被告於八十九年二月二十五日以原告積欠租金達二期以上為由，終止上開租賃契約。是兩造租賃關係已經被告依法終止而不復存在，原告復起訴確認租賃關係不存在，應無理由。
㈡原告因欲將系爭房屋轉租於他人，始將內部裝潢左半部拆除，並非應呂貴美之
指示所為。否則系爭房屋之內部裝潢既對被告並無實用，倘被告同意拆除，必要求原告全部拆除，斷無保留右半部裝潢，於日後再雇工拆除之理。又原告自八十八年五月起即積欠水費未繳，並為阻止原告違法轉租，呂貴美始於同月十七日前往補繳水費後申請停水，並非因同意原告提前於四月二十五日終止租約始申請停水。
㈢被告於八十八年六月十五日所寄桃園永安郵局第三四○號存證信函之真意係告
知原告須依雙方租賃契約第七條第六款規定之方式於三個月前通知被告，始得終止租約，並依該租約請求原告給付自八十八年四月二十五日至七月二十四日止三個月之租金，且表明押金須至期滿即九十二年十二月二十日才退還，並無同意原告提前於八十八年四月終止租約之意。又於原告八十八年六月十六日所寄新莊幸福郵局第二三七號存證信函中可知，原告以被告返還押金為其交還鑰匙之條件，然原告之押金依約應至租期屆滿才可請求返還，其未依約履行，非原告不願受領前開房屋。且依民法第二百三十五條前段規定債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，本件原告未提出給付，是其主張已將準備給付之情事通知被告，而不負遲延責任，應無理由。
㈣原告自八十八年四月起即未依約繳交租金，後被告通知其終止租約，迄今已逾
一年以上，原告仍無權占有系爭房屋，依雙方定租賃契約，前開房屋之租金為每月伍萬元，則原告之押金壹拾捌萬僅能抵償三個月半之租金，尚積欠被告租金，當無請求被告返還之理。
㈤原告至今仍向系爭房屋前之攤販收取租金每月七千五百元，且同意該攤販於屋前擺設攤販做生意，足證原告尚未與被告終止租約。
三、證據：提出補繳水費證明影本一紙、照片三張、錄音譯文影本四張為證，並聲請訊問證人並聲請訊問證人呂貴美、陳添誠及勘驗現場。
乙、本院依職權調閱本院八十八年度執字第一三○六四號案卷宗、臺灣板橋地方法院檢察署八十八年偵字第二一八九○號卷宗。
理 由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張於八十七年十二月十八日向被告承租坐落臺北縣新莊市○○街○○○巷○號一樓房屋，由被告之母呂貴美代理被告與原告訂立租賃契約，雙方約定租期自八十七年十二月二十五日至九十二年十二月二十五日止，每月租金五萬元，押金為十八萬元，前開租賃契約業經公證在案。後於八十八年三月間，原告因故不欲續租，遂向呂貴美表示承租至八十八年四月後即不續租，經呂貴美當場表示同意，雖雙方租賃契約第七條第六款約定，承租人欲中途終止租約應提前三個月通知承租人，保證金期滿才還，然被告之代理人呂貴美既已於八十八年三月間同意原告提前終止租約，並以原告拆除系爭房屋左半部之裝潢及遷移房屋前攤販為終止租約之停止條件，則該條件已變更原訂租約第七條第六款之約定，是兩造間租賃契約於八十八年四月二十五日原告依指示將房屋之左半部裝潢拆除及遷移屋前攤販時，即已終止，被告應返還原告所有之押金。惟被告否認系爭租約已經終止，又本院八十八年度執字第一三○六四號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序，係以此終止效力之租賃契約為執行名義，查封原告所有之不動產，顯影響原告法律上之利益，爰依法請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在並請求返還押租金及撤銷以本院八十八年度執字第一三○六四號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序等語（另原告於起訴時聲請裁定停止本院八十八年度民執松字第一三○六四號強制執行程序，業經本院三重簡易庭於八十九年五月十一日以八十九年度重聲字第四五號裁定准許在案）。
三、被告則以系爭房屋確係其授權其母呂貴美代為出租及管理，租賃契約亦由呂貴美與原告簽訂後至法院公證。惟原告係於八十八年四月二十五才表示不欲續租，且呂貴美並未同意終止租約，雙方亦未合意終止租約。而依雙方所訂租賃契約第七條第六款規定，原告欲中途終止租約，應提前三個月通知被告，保證金期滿才退還。原告未依該方式為之，即自行停止繳納租金，又經催告原告給付自八十八年四月二十日起積欠之租金，亦為原告所拒，故被告於八十九年二月二十五日以原告積欠租金達二期以上為由，始終止上開租賃契約。是兩造租賃關係已經被告依法終止，原告復起訴確認租賃關係不存在，應無理由。且因原告欲將系爭房屋轉租他人，始將內部裝潢左半部拆除，並非應呂貴美之指示所為。又原告自八十八年五月起即積欠水費未繳，並為阻止原告違法轉租，呂貴美始於同月十七日前往補繳水費後申請停水，並非因同意原告提前於四月二十五日終止租約。又依前開租賃契約規定，押金須至租期屆滿即九十二年十二月二十日才退還，況原告自八十八年四月起即未依約繳交租金，至被告終止租約已逾一年，該房屋之租金依約為每月伍萬元，則原告之押金壹拾捌萬僅能抵償三個月半之租金，尚積欠被告租金，當無請求被告返還押金之理等語，資為抗辯。
四、原告主張其於八十七年十二月十八日向被告承租坐落臺北縣新莊市○○街○○巷○號一樓房屋，由被告之母呂貴美代理被告與原告訂立租賃契約並經公證。雙方約定租期自八十七年十二月二十五日至九十二年十二月二十五日止，每月租金五萬元，押金為十八萬元，又該租賃契約第七條第六款約定，承租人即原告欲中途終止租約，應提前三個月通知出租人即被告，保證金期滿始退還等情，已據其提出房屋租賃契約影本一件為證，並為被告所自認，復核與證人呂貴美所述相符，堪信為真實。
五、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知；終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第四百五十三條、第四百五十條第三項定有明文。又民法第四百五十條第三項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。（最高法院八十七年臺上五八○號判決參看。），故承租人終止租約時，應無民法四百五十條第三項但書規定至少應於一星期、半個月或一個月前通知規定之適用。
六、經查原告主張其於八十七年十二月十八日向被告承租系爭房屋，並由被告之母呂貴美代理被告訂立租賃契約並經公證，嗣原告於八十八年三月間因故不欲續租而向被告之代理人呂貴美表示自八十八年四月二十五日起不再續租，呂貴美當場同意等情，業據其提出存證信函影本一件為證。被告固抗辯原告係於八十八年四月二十五日始向其代理人呂貴美表示不欲續租，且呂貴美並未同意原告終止租約等情。惟查被告於臺灣板橋地方法院檢察署八十八年度偵字第二一八九○號妨害信用案件中自承：「我有聽母親（按即呂貴美）說，她（即原告）有在八十八年四月十五日口頭表示要終止租約，但依契約她應繼續租三個月，但八十八年五月二十五日要向她拿租金時，她就不繳了」（見前開偵查卷第八頁反面），核與被告於本院審理時抗辯係其代理人呂貴美於八十八年四月二十五日向原告收取租金時，原告始告知不再續租等情不符，更與證人呂貴美於本院審理時證稱其於八十八年四月二十五日向原告收取租金時，原告尚與轉租之承租人吵架，至八十八年六月間其以存證信函向原告催討租金，原告始以電話表示到里長家中談，並表示不再續租等情不符，固被告抗辯其代理人呂貴美於八十八年四月二十五日向原告收取租金時，原告始告知不欲續租等情，自難信為真實。另核諸證人林萬華到庭證稱：八十八年間曾受原告委託拆除系爭房屋之裝潢，並親耳聽到呂貴美跟原告講要拆裝潢，原本稱裝潢要拆一半，後來說全部拆掉等語（見本院八十九年十月十三日言詞辯論筆錄第四頁），益證原告已依習慣先期通知被告之代理人呂貴美終止系爭租賃契約，並依其指示拆除系爭房屋之裝潢。再者，被告之代理人呂貴美於八十八年五月十七日向自來水公司申請停止系爭房屋之供水，業經本院依職權向該公司查明屬實，有該公司第十二區管理處臺水十二處業字第○九五一九號函在卷可稽；茍若如被告抗辯，原告於八十八年六月二十五日前確未曾向被告之代理人呂貴美為終止租賃契約之意思表示，衡情呂貴美當無可能於之前之八十八年五月十七日即向自來水公司申請停止系爭房屋之供水，足證原告主張其已合法終止與被告間之租賃契約，應屬可採。
七、次按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第二項定有明文。本院八十八年度民執松字第一三○六四號給付租金強制執行程序，係被告以雙方之公證之租賃契約為執行名義，業經本院依職權調閱前開強制執行事件案卷查明屬實。而公證書無與確定判決同一效力，故債務人自得以執行名義成立前有債權不存在之事由提起異議之訴。又本件兩造間之租賃契業經原告於八十八年四月十五日向被告代理人呂貴美表示自同年四月二十五日起合法終止，已如前述，被告自不得以原告積欠八十八年四月二十五日起至同年十二月二十五日止之九個月租金共計四十五萬元為由，聲請強制執行原告所有之財產。故原告主張被告租金債權未成立，依前開規定請求撤銷本院八十八年度民執松字第一三○六四號強制執行程序，洵屬有據。
八、次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第二百三十五條定有明文。又按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始得請求返還（最高法院八十八年度臺上字第一九三八號、八十一年度台上字第一九○七號判決意旨參照）。原告主張其終止兩造間之租賃契約後，已通知被告返還房屋及鑰匙事，惟被告已以八十八年六月十五日以桃園永安郵局第三四○號存證信函預示拒絕受領之意思，原告既已於八十八年六月十八日將準備給付之事情以存證信函通知被告，自應認系爭租賃房屋已返還等語。經查原告合法終止兩造間之租賃契約後，被告因認兩造之租賃契約未合法終止，故於八十八年六月十五日以桃園永安郵局第三四○號存證信函向原告表示：「台端於八十八年四月二十五日告知欲中途終止租約，依契約第七條⒍『乙方欲中途終止租約，應提前三個月通知甲方，保證金期滿才退還』。所以台端仍應支付至民國八十八年七月二十四日止之三個月租金，今台端已拖欠四月二十五日及五月二十五日兩期之租金，限台端於函到後七日內繳納積欠之租金」等情，有原告提出之存證信函影本一件附卷可憑（見本院三重簡易庭八十九年度重簡字第六六七號卷第八頁至第九頁），而被告既認兩造間系爭租賃契約未合法終止，並請求原告應繼續給付租金至八十八年七月二十五日止，則其自已同時有預示拒絕受領原告交還房屋及鑰匙之意思，再者，返還租賃房屋之給付，亦兼需債權人即被告之行為，故原告於八十八年六月十八日以新莊幸福郵局第二三七號存證信函通知被告於同年六月二十五日晚上八時在系爭租賃房屋交還房屋及鑰匙，即屬將準備給付之情事以存證信函通知被告，揆諸前開說明，系爭租賃物自屬已經返還。故原告既已交還租賃房屋，復依被告之指示將裝潢隔間拆除，業據證人林萬華證述無訛（見本院八十九年十月十三日言詞辯論筆錄第四頁），且被告復未主張原告有何其他債務不履行之情事，原告請求返還押租金十八萬元，亦屬有據。
九、末按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法二百四十七條固有明文。惟按確認法律關係存在或不存在之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，即不得為確認之訴之標的（最高法院四十九年度臺上字第一八一三號判例意旨參照）。所謂過去之法律關係，係指曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，該過去之法律關係現已不復存在之情形而言，且為訴訟標的之法律關係是否存在，係以事實審言詞辯論終結時為準（最高法院八十八年度臺簡上字第二四號判決意旨參照）。經查本件原告起訴請求確認兩造間租賃關係不存在部分，被告亦主張兩造間之租賃關係已經被告於八十九年二月二十五日終止而不存在（見被告八十九年十二月六日答辯狀第二頁），故原告請求確認兩造間之租賃契約法律關係，於本院言詞辯論終結時，已屬過去之法律關係，揆諸前開說明，自不在得請求確認之列。原告請求確認兩造間租賃契約之法律關係不存在，洵屬無據。
十、從而，原告主張依強制執行法之規定，提起債務人異議之訴，請求撤銷本院八十八年度民執松字第一三○六四號強制執行程序暨請求被告返還押租金十八萬元，為有理由，應予准許。至原告請求確認兩造間之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。
十一、原告另聲請本院勘驗系爭租賃房屋，並訊問系爭租賃房屋門前擺設攤販有關出租人向其收取租金等語，惟查系爭租賃房屋門前擺設之攤販陳添誠於原告另案告訴被告妨害信用等刑事案件中，經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官命臺北縣警察局新莊分局中港派出所訊問並製作筆錄附卷，訴外人陳添誠證稱系爭房屋之二房東所開設之服飾店已一年多未開門，故伊已一年多未繳租金（見臺灣板橋地方法院八十九年度偵續字第一九號卷附），尚難認原告有向該攤販收取租金之事實；矧租賃契約之出租人，非必係租賃物之有權占有人，故本件兩造間之租賃關係是否終止，自與原告或他人有無向系爭房屋門前之攤販收取租金無涉，本院認無勘驗系爭租賃房屋並訊問攤販之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經審核與判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十二、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十六 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 周舒雁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴。
華 民 國 九十 年 三 月 十六 日~B法院書記官 丘淑慧~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表： 八十九年度訴字第一二七八號│├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬────┬────┬────────┤ ├──┬──┬──────┤ 權 利 範 圍 │備 考││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │ 地 號 │目│公頃│公畝│ 平方公尺 │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│１│臺北縣│新莊市 │榮富 │ │一二九 │建│０ │一七│一二．五八 │萬方之一百五十四 │ │└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰ 八十九年度訴字第一二七八號│├─┬─┬──────┬────┬────┬───────────────────────┬────────┬───┬───┤│ │ │ │ │建築式樣│ 建 物 面 積 （單位：平方公尺） │附 屬 建 物│ │ ││編│建│ │ │ ├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┼────┬─┬─┤權 利│ ││ │ │ │ │主要建築│七│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │合│ 主要建 │面│面│ │ ││ │ │ 建物門牌 │基地坐落│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │積│ │備 考││ │ │ │ │材 料 及│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 築材料 │ │ │ │ ││號│號│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │單│範 圍│ ││ │ │ │ │房屋層數│樓│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │計│ 及用途 │積│位│ │ │├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼────┼─┼─┼───┼───┤│１│９│臺北縣新莊市│臺北縣新│九層樓房│１│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │１│陽台 │９│ │全部 │共同使││ │７│中榮街五六巷│莊市榮富│鋼筋混凝│８│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │８│ │８│ │ │用部分││ │８│十一號七樓 │段一二九│土 │．│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │．│ │．│ │ │5889建││ │５│ │地號 │ │９│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │９│ │０│ │ │號 ││ │ │ │ │ │９│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │９│ │１│ │ │ │└─┴─┴──────┴────┴────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴────┴─┴─┴───┴───┘