臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一三○五號
原 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○ 住台北市○○路○段○○○號
乙○○ 住台北市○○路○段○○巷五右當事人間請求給付土地租金等事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣玖拾柒萬壹仟貳佰叁拾肆元，及自民國八十九年八月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並應自民國八十九年七月一日起至返還坐落臺北市○○區○○段四小段四六五地號，面積為三一九．六二平方公尺之土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟伍佰柒拾肆元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾貳萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：㈠被告甲○○向原告承租由原告管理之台北市○○區○○○段坡內坑小段一五二－
二地號國有土地，在其上建有其所有門牌號碼為台北市○○路○段○○○號之磚木造平房一間，雙方合意訂立（八十三）國基租字第五十九號國有土地租賃契約書，由被告乙○○擔任履約保證人，承租面積三一五平方公尺，租賃期間自八十三年九月一日起至八十五年十二月三十一日止。嗣該土地於八十四年十二月二十八日重測為台北市○○區○○段四小段四六五地號，面積為三一九．六二平方公尺，查被告自八十五年十一月起至同年十二月止積欠租金及因土地重測之租金差額和逾期違約金至今未償，茲將請求之債務明細陳述如左：
⒈租金：自八十五年一月起至同年十二月止，共四萬零五百五十二元。
①其中八十五年十一月至同年十二月，每月一萬八千九百十一，計三萬七千八百二十二元（八十三年公告地價每平方公尺一萬四千二百元）。
②又系爭土地於八十四年十二月重測，依租賃契約書第八點約定：「租賃基地
，如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，．．．其有面積增減者，並自變更登記之次月起重新計算租金」，故應自八十五年一月起至同年十月就土地增加部分補繳租金差額二千七百三十元（應繳一萬八千九百十一元扣除已繳一萬八千六百三十八元，每月差額二百七十三元）。
⒉逾期繳納租金之違約金：與租金同額即四萬零五百五十二元。
依租賃契約書第四點約定：「逾期繳納未滿一個月者，照欠租額加收百分之二，逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限」，被告甲○○逾期繳納已超過二十一個月，故違約金與欠租相同。
⒊占用使用補償金：自八十六年一月起至八十九年六月止，依租金標準計收之使用費共計八十九萬零一百三十元。
①八十六年一月起至同年六月：每月一萬八千九百十一元，六個月共計十一萬三千四百六十六元。
②八十六年七月起至八十九年六月：每月二萬一千五百七十四元，三十六個月
合計七十七萬六千六百六十四元。（八十六年公告地價每平方公尺一萬六千二百元）㈡又依租賃契約書第二點約定：「本租約為定期租賃契約，．．．租期屆滿時，租
賃契約即行終止，出租機關不另通知。承租人如有意續約，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，土地由出租機關收回，另行依法處理，承租人未經辦妥換約續租仍為使用者，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張」，併予陳明。
㈢被告乙○○為被告甲○○之履約保證人，依租約第十五點規定，承租人如有積欠
租金或不繳違約金或不履行本租約時，保證人應負賠償之完全責並自願拋棄先訴抗辯權。從而，爰依租賃關係，請求被告連帶給付租金、逾期違約金及占用之使用補償金。
三、證據：提出國有基地租賃契約書一份、台北市古亭地政事務所簡便行文表影本一份、土地公告地價影本二份、逾期違約金計算明細表、土地謄本、台財產北三字第八三○二一四五○號函各一份為證。
乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、程序方面：㈠按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第二十四條第一項前段定有明
文。查依兩造所簽訂之國有基地租賃契約書第十八條約定：「因本租約之履行而涉訟時，以臺灣板橋地方法院為第一審管轄法院」，從而，本件訴訟本院自有管轄權，合先敘明。
㈡本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：㈠查原告主張被告甲○○向原告承租系爭土地，由被告乙○○為履約保證人約定租
期自八十三年九月一日起至八十五年十二月三十一日止，租金原為每月一萬八千六百三十八元，並約定租賃基地如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，其有面積增減者，並自變更登記之次月起重新計算租金，且承租人如逾期繳納租金時，並應依約定加收違約金，而系爭土地於八十四年十二月二十八日因土地重測致面積由三百十五平方公尺增加為三百十九點六二平方公尺，故應自八十五年一月起，將租金調整為每月一萬八千九百十一元，每月差額有二百七十三元，被告甲○○自八十五年一月起至十月止，仍按原約定租金繳納租金，合計尚應補繳二千七百三十元，又被告甲○○於八十五年十一月、十二月未依約繳納租金，合計應給付三萬七千八百二十二元，故尚有租金四萬零五百五十二元仍未依約給付等情，有原告提出之國有基地租賃契約書一份、台北市古亭地政事務所簡便行文表影本一份、土地公告地價影本二份、逾期違約金計算明細表、土地謄本、台財產北三字台財產北三字第八三○二一四五○號函各一份為證，堪信為真實。且被告二人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第二百八十條第三項之規定，自應視同自認原告之主張。㈡又查依兩造租約約定，承租人逾期繳納租金時，依下列標準加收違約金：（一）
逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二；（二）逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文，經查被告甲○○自八十五年迄今仍未依約繳付四萬零五百二十二元之租金，本院斟酌被告甲○○就租金之給付情形及原告損害之狀況，認為原告所請求四萬零五百五十二元之違約金應屬適當，自應准許。
㈢再查原告與被告甲○○間關於系爭土地之租賃關於八十五年十二月三十一日既已
終止，則被告甲○○自應將土地返還原告，又因依通常情形，原告得將系爭土地出租或使用收益，而被告甲○○無權占有原告系爭土地，可獲得相當於租金之利益，而致原告受有無法取得租金之損害，此為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照），從而原告自得請求被告甲○○給付相當於租金之損害。而該土地之租金自八十五年調整後為每月一萬八千九百十一元，且兩造並約定租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付，而該土地於八十六年七月公告之地價為每平方公尺一萬六千二百元，而國有土地租金應按新公告地價及原租金率（即年息百分之五）計收，有原告提出上開函文及土地公告地價為證，本院認為此項計收標準，尚屬相當，則依上開標準計算被告甲○○自八十六年一月至同年六月止六個月之利益為十一萬三千四百六十六元〔18911×6＝113466〕、自八十六年七月至八十九年六月止之利益為七十七萬六千六百七十七元〔16200×319.62×5%÷12×36≒776677（元以下四捨五入）〕，自八十九年七月起每月之利益為二萬一千五百七十四元〔16200×
319.62×5%÷12≒21574（元以下四捨五入）]，則原告主張自八十六年一月一日起至八十九年六月三十日止，被告二人應連帶給付原告八十九萬零一百三十元，及自八十九年七月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告二萬一千五百七十四元相當於租金之損害，自無不合，應予准許。
三、從而，原告本於租賃及保證之法律關係請求被告二人連帶給付租金、違約金，並依不當得利之法律關係請求被告二人給付自八十六年一月起至八十九年六月止之利益，合計九十七萬一千二百三十四元（40552＋40552＋890130＝971234），並自起訴狀繕本送達翌日即八十九年八月二十二日起按週年利率百分之五計算之利息，及自八十三年七月起至返還土地之日止按月給付原告二萬一千五百七十四元即無不合，應予准許。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第二項，第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 王士珮右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十二 日~B法院書記官 尤秋菊