臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四三九號
原 告 乙○○複 代 理 人 丁○○被 告 甲○○
丙○○戊○○右當事人間請求返還無權占有土地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於台北縣中和市○○段第六九五地號上，如附圖所示著色部分位置之面積四十九點○五平方公尺土地上之門牌號碼為台北縣中和市○○路○○○巷○○○弄○號之建築物拆除，並將前開土地返還於原告及全體共有人。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將座落於台北縣中和市○○段○○○○號上占有土地面積四九．○五平方公尺之地上物拆除（座落位置如附件一）。
（二）被告等應於拆除座落台北縣中和市○○段○○○○號上之地上物（座落位置如附件一）後，將該地上物基地所占有之面積四九．○五平方公尺之土地返還予原告及其餘共有人。
二、陳述：
（一）緣原告為台北縣中和市○○段○○○○號之土地之共有人之一，此有土地權狀（詳證一）可資為憑。系爭土地於先前即由被告甲○○之家人占有部分土地建築地上物，現由甲○○繼承並占有使用，至今業已多時，原告屢次要求被告等拆除非法占有土地上之地上物，並返還土地予全體共有人，然其等皆稱該處為祖屋為由，置之不理。
（二）按被告等占有系爭土地並無正當之權源，依民法第七百六十七條之規定「所有權人對無權占有其所有物者，得請求返還，對於妨害其所有權者，得請求除去。」又「各共有人對於第三人，得就共有物之全部本於所有權之請求。」民法第八百二十一條訂有明文。職之，原告自得依前述規定，請求被告等拆除座落於系爭土地上之「地上物」，並請求返還被告非法占有之部分土地返還於共有人全體。
（三）被告之抗辯並無理由：緣原告為共有人之一，依法得訴請無權占有人返還共有物予全體共有人已如前述，惟被告提出抗辯主張：「本案系爭之土地及房屋均為呂家祖產，昔日被告甲○○之祖父呂漳古就本案系爭土地擁有持分，並取得本案系爭房屋之所有權。被告甲○○遂因繼承而取得本案系爭土地之持分及房屋所有權。呂家宗老於民國六十八年將包括本案系爭土地在內之呂氏祖產重為分割，致使被告甲○○喪失本案系爭土地之所有權，而取得其他地號之土地。由於呂家宗老鑑於被告甲○○因祖產土地分割，致使其所有之本案系爭房屋落於其他呂氐家族人土地上，遂於分割時言明其分得房屋座落土地之房屋所有權人（包括被告甲○○在內）有權使用所座落之土地，待日後重建祠堂時將位於呂家土地上之所有舊屋一併拆除，一起重新興建房屋後，每人再取得位於其分得土地上之房屋（新屋）所有權。由於當時呂氏家族全體成員對呂氐宗老上述之言皆無異議，至此，始生被告甲○○所有之本案系爭房屋與該屋座落之土地非同屬一人所有之情形。」以茲抗辯。惟查：被告所言之情形並不存在，蓋：
㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法
第二百七十七條定有明文。現被告等就其主張之事實未見其舉證以明，已依法未合；又其主張依經驗法則以觀，亦有未洽：
⑴祠堂並非座落於系爭土地，此與其他地號土地之舊屋何涉？且即已分割，
何可能要求許多土地一起興建新屋？⑵且無權占有之建物旁現場左右仍可見拆除之痕跡，如真如其言，何以呂傳
泉先生會將無權占有之土地返還其共同人全體？由此足見，被告所抗辯不實。
㈡被告之主張亦依法無據：被告之主張不合經驗法則，亦未見其舉證，已如前
述，縱辜不論其主張事實之真偽，而單依法判斷，其主張亦依法無據，現茲說明如后：
⑴被告等主張其有權占有系爭土地，其法律依據為分割時原共有人間之協議
；職之，其等應係主張原共有人間有使用借貸之法律關係存在。惟其復又於答辯狀中記載「按被告甲○○為本案系爭房屋所有權人，且就本案系爭土地原有持分，嗣本案系爭土地因分割，被告甲○○始將該地之持分移轉予他人，參照民法第四百二十五條之一及最高法院四十八年台上字第一四七號判例，七十三年五月八日，七十三年度第五次民事庭決議之精神，本案系爭房屋與土地間有租賃關係存在，本案系爭事實有民法第四二五條之一及上揭實務見解之類推適用。」惟：
①查使用借貸與租賃乃係不同之法律關係，二者間之差異亦大，現被告先
係主張有使用借貨之法律關係，復於同一份答辯狀中主張本案房屋與系爭土地間有租賃關係存在（土地與房屋有租賃關係？）而本案系爭事實有民法四二五條之一之類推適用。
②細鐸被告前述之答辯內容，實難理解其答辯的主張之內容究係為何，蓋
：ａ．使用借貸與租賃，二者為不同之法律關係，二者應無法並存。ｂ．如其主張為租賃關係，又何須類推適用四二五條之一之規定？③惟前經 鈞院諭示被告，要求其明述答辯之主張，其陳稱主張「有租賃
權之存在。」，依據為民法第四百二十五條之一條正理由，而細鐸修正理由乃係指「土地及土地上之房屋同屬一人，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人．．．」之情形，此與本案之情形並不相同。職之，被告之主張實無理由。
㈢本案亦無使用借貸之適用：按原告並非被告所陳稱六十八年七月十一日系爭
土地分割之當事人之一，故縱被告之主張分割協議時，原共有人間確有使用借貸之約定，亦無法以其與原告前手間協議對抗原告，此有「使用借貸，非如租賃有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人，即上訴人有使用該房地之權利。」（五十九年台上第二四九０號判例）。可稽。
（四）綜前所述，被告所主張之答辯理由，未見其舉證以實其說於前，又其答辯亦無理由於後，請判決如訴之聲明。
三、證據：提出土地所有權狀影本、地價謄本、土地登記簿謄本、土地複丈成果圖影本等影本為證據。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
（一）本案系爭之土地及房屋均為呂家祖產，昔日，被告甲○○之祖父呂漳古就本案系爭土地擁有持份（被證三號），並取得本案系爭房屋之所有權。被告甲○○遂因繼承而取得本案系爭土地之持份（被證四號）及房屋所有權。呂家宗老於民國六十八年將包括本案系爭土地在內之呂氏祖產重為分割，致使被告甲○○喪失本案系爭土地之所有權，而取得其他地號之土地。由於呂家宗老鑑於被告甲○○因祖產土地分割，致使其所有之本案系爭房屋座落於其他呂氏家族人土地上，遂於分割時言明非分得房屋座落土地之房屋所有權人（包括被告甲○○在內）有權使用所座落之土地，待日後重建祠堂時將位於呂家土地上之所有舊屋一併拆除，一起重新興建房屋後，每人再取得位於其分得土地上之房屋（新屋）所有權。由於當時呂氏家族全體成員對呂氏宗老上述之言皆無異議，至此，始生被告甲○○所有之本案系爭房屋與該屋座落之土地非同屬一人所有之情形。
（二）依前述事實可知，本案系爭房屋所在之土地係呂家祖產，被告於六十八年曾就該土地擁有一０八分之一之持份（詳被證四號），嗣呂家宗老重為分割，被告甲○○分得其他地號之土地。惟依前揭所述，呂家宗老於分割祖產時曾承諾日後會將呂家土地上所有舊屋一併拆除，一起重新興建房屋，屆時，各人再取得所分割取得土地上之房屋（指新屋），在此之前，由於被告甲○○所有之本案系爭房屋係位於本案系爭土地上，其有權使用本案系爭土地，此徵諸本案系爭土地自民國六十八年分割後，取得該土地之呂氏家族人（包括原告前手呂傳東在內）不曾對被告等提起拆屋還地訴訟，更明。準此，被告等於本案系爭房屋拆除重建之前占有本案系爭土地係屬有權占有，要無疑義。原告乙○○係自呂傳東買受本案系爭土地，依最高法院八十六年度台上字第三一八一號裁判「土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。」（被證五號）之意旨，其自應繼受被告有權占有之事實。另，被告甲○○係因繼承而取得本案系爭房屋之所有權，設若，被告甲○○對本案系爭土地無土地使用權存在，則其因繼承取得之本案系爭房屋所有權不啻與當初呂氏家族分產之意旨相違。由是可知，被告甲○○所有之本案系爭房屋於拆除重建前對本案系爭土地有使用權存在，顯屬至明。
（三）本案系爭事實有民法第四二五條之一之類推適用：按「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」民法第四百二十五條之一修正理由明示其旨（被證六號）。查，本案系爭土地及其上之房屋，原均屬呂家祖產，於分產時原係由被告甲○○取得該土地之持份及房屋所有權；嗣因故呂家宗老再重為分割，始致使土地及其上之房屋分屬不同所有人所有。按因繼承而取得物權係屬因法律規定而取得物權，其雖與前揭法條及實務見解所示之因法律行為而受讓物權之情形並非一致，然其均為取得物權所有權之態樣，情形類似，且性質上不相抵觸，自應適用相同法理。詳言之，因法律行為讓與所有權致土地及其上之房屋所有權人不一時，依法推定其間有租賃關係；因法律規定而取得所有權，土地與其上之房屋所有權分屬不同所有權人時，舉重以明輕，自當有租賃關係之存在。準此，應有民法第四二五條之一及上揭實務見解之類推適用。
（四）被告於八十九年九月十八日提出之民事準書狀中，援引最高法院五十一年台上二六四一號判決及最高法院八十五年台上第一０六四號判決，以為被告等無權占有土地之依據，顯有未當。
㈠原告所援引之最高法院五十一年台上二六四一號判決明示「共有人對於他共
有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因。」本案依前所述，被告甲○○所有之本案系爭房屋有權座落於本案系爭土地上於分割時呂氏宗老已先言明，且獲呂氏家族人全體無異議通過，準此，本案適符合上揭判決所示之「另有約定」之除外情形。另，參酌新修正民法第四二五條之一之意旨，前揭判決亦非無斟酌餘地㈡原告所援引之最高法院八十五年台上第一０六四號判決係指分割『前』共有
人間有分管契約或使用借貸契約，共有人於分割後仍據該等契約占有共有物即為無權占有。惟本案事實為呂氏家族於分割時始為分得非房屋座落土地之房屋所有權人有權使用該等土地之約定，且獲呂氏家族全體無異議通過，準此，本案情形與上揭判決所示尚屬有間。
（五）證人呂玉田於鈞院九十年五月三日庭訊所為證言有所保留。有關本案系爭土地被告甲○○曾擁有持份（詳被證七號），嗣後呂家宗老重為分割，致使被告甲○○喪失本案系爭土地之所有權。由於重為分割之結果導致某些呂家子孫所分得之房屋座落於他人土地上之結果，準此，呂家宗老於分割時曾言明：非分得房屋座落土地之房屋所有權人（包括被告甲○○在內）有權使用所座落之土地，待日後重建祠堂時，並將位於呂家土地上之所有舊屋一併拆除，一起重新興建房屋後，每人再取得位於其分得土地上之房屋（新屋）所有權，等情。除詳呂玉田曾告訴被告丙○○：「上面的人（即呂家宗老）說房子在別人的土地上時，就要一起拆除，一起重建。」等語（被證八號）外，另詳呂家祖祠與本案情形相同，益明。詳言之，呂家宗老擬將祖祠遷移，而於重為分割時將祖祠分在他地號上，故而現今祖祠所座落之土地並非呂家每房均就該地擁有持份，而係由少數幾人分得現祖祠座落之土地。另，呂玉田於九十年五月三日鈞院庭訊時證稱當初土地重為分割時係由呂家每一房派出一個人去參與會議，伊屬第五房，該次會議係由伊胞兄參加云云，然就該次分產會議之內容為何，伊雖推託伊非實際參與人，伊不清楚等語，惟查，呂氏家族既有召開分產會議，且繼有分產行為，按諸一般常理，在後之分產行為必係依之前分產會議所決議之內容為之，而觀諸呂氏家族分產後，從不曾有人提起拆屋還地訴訟之情事，當可明確有非分得房屋座落土地之房屋所有權人有權使用所座落之土地之分產協議存在。準此，呂玉田於鈞院之陳述諒係不想捲入兩造間之紛爭而有所保留之推託之詞。
（六）按大法官會議第三四九號解釋明白揭示：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」查，原告為呂氏子孫，就民國六十八年七月十一日呂家宗老重為分割時之分產協議當甚為知悉，加之其兄呂芳助於呂家宗老為分割時，恰分得本案系爭土地，準此，其就分產協議，當無不知之理，此徵諸原告自民國七十六年十一月十六日買受本案系爭土地後長達近十五年間未曾對被告等提起拆屋還地訴訟，及原告兄呂芳助自六十八年因分割取得本案系爭土地迄今長達近三十年間從不曾對被告等提起拆屋還地訴訟，自明。又，不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係。而共有不動產之法律關係複雜，買受人尤為謹慎，認為產權清楚，不致發生紛爭時，始予買受，準此，原告向前手呂傳東買受本案系爭土地之前，當已明瞭被告等占有本案系爭土地係依據民國六十八年時之分產協議，顯屬至明。基此，退萬步言，縱或本案系爭房屋座落於本案系爭土地上無民法第四二五條之一、第四二五條或最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議之類推適用，按前揭釋字第三四九號解釋「如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」之意旨，原告亦應受該分產協議內容之拘束，至為灼然。
三、證據：提出中和市戶政第一事務所北縣中一門字第○二○八號門牌證明書影本、
照片影本、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官八十九年三月三十一日板檢金愛八九他字第九八四號函影本、繼承系統表影本、舊土地登記簿謄本影本、舊土地登記簿謄本影本、最高法院八十六年台上字第三一八一號判決要旨、錄音帶及譯文等影本為證據，並聲請訊問證人呂玉田。
丙、本院依聲請囑託臺北縣中和地政事務所實施測量並製作土地複丈成果圖。理 由
一、本件原告主張其為坐落台北縣中和市○○段第六九五地號土地之共有人之一，且該土地上如附圖所示之位置有被告等三人所有之門牌號碼為台北縣中和市○○路○○○巷○○○弄○號之磚造平房一座，占用面積四九點○五平方公尺之土地，被告等占有系爭土地並無正當之權源，依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告等拆除坐落於系爭土地上之地上物，並請求返還被告非法占有之部分土地返還於共有人全體，並稱被告並未能就呂氏宗親就祖產分割時約定之事實舉證證明，且本件亦無租賃或借貸關係存在，被告並無使用土地之權源等語；被告則以系爭房屋所在之土地係呂家祖產，被告於六十八年曾就該土地擁有一○八分之一之應有部分，嗣呂家宗老重為分割，被告甲○○分得其他地號之土地，分割祖產時曾承諾日後會將呂家土地上所有舊屋一併拆除，一起重新興建房屋，屆時，各人再取得所分割取得土地上之房屋（指新屋），在此之前，由於被告甲○○所有之本案系爭房屋係位於本案系爭土地上，其有權使用本案系爭土地，被告等於本案系爭房屋拆除重建之前占有本案系爭土地係屬有權占有，原告乙○○係自呂傳東買受本案系爭土地，依最高法院八十六年度台上字第三一八一號裁判「土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。」其自應繼受被告有權占有之事實。另被告甲○○係因繼承而取得本案系爭房屋之所有權，如無土地使用權，則其因繼承取得之本案系爭房屋所有權不啻與當初呂氏家族分產之意旨相違故，被告甲○○所有之本案系爭房屋於拆除重建前對本案系爭土地有使用權存在等語資為抗辯。
二、本件原告主張其為坐落台北縣中和市○○段第六九五地號土地之共有人之一，且該土地上如附圖所示之位置有被告等三人所有之門牌號碼為台北縣中和市○○路○○○巷○○○弄○號之磚造平房一座，占用面積四九點○五平方公尺之土地等事實，為被告等所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可證，且經本院至現場履勘屬實，並經本院囑託臺北縣中和地政事務所派員測量，製有如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可參，自堪信原告此部分之主張為真實。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告主張被告無權占用其與其他共有人共有之系爭土地，被告則以該土地係因祖產分割時協議，各繼承人得繼續使用土地至祖祠新建完成為止，抗辯其有權繼續使用系爭土地，並舉證人呂玉田為證；惟查，依證人呂玉田到庭所述，伊當時並未參加分產會議，亦不記得當時協議，各房自行處理，祖祠是每人出一部分土地，其餘情形並不清楚等語，並不足以證明被告抗辯之事實存在，雖被告另提出其與證人呂玉田於庭外對話之錄音帶，惟其內容為原告否認，且與證人呂玉田在法院內陳述之情節不符，自不得逕以訴訟外之錄音內容，推翻法院內證人陳述之證詞，而逕以該錄音帶作為對被告有利之認定，被告復未就其所主張之事實為其他舉證，依據前揭法條規定，自無從認為其此部分之抗辯為真實，被告此部分抗辯自非可採。再查，原告另主張縱使被告抗辯之分產協議存在，原告並非參與分產之人，並不受該分產協議之拘束，被告則以本件應有民法第四百二十五條之一規定類推適用之情形存在；然依據民法第四百二十五條之一第一項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，於本件情形，被告甲○○原為系爭土地之共有人，並在系爭土地上擁有現有之建物，可見於被告甲○○仍為系爭土地之共有人時，在土地共有人間應有分管之協議，使各共有人得單獨使用共有土地之特定部分，然嗣後共有人就繼承之土地進行重新分割，將各人之共有權利重新分割，由於並非在繼承開始時進行遺產之分割，而係就各已經完成繼承登記之土地集中各人之權利，雖當事人稱之為分割，實際上其性質上應屬權利之交換，自應屬於互易關係，當事人間自有互相移轉互易標的之義務，則被告甲○○既已將系爭土地之權利用以交換其餘土地之權利，則自負有將系爭土地之權利移轉予以其他土地權利交換得系爭土地之共有人，而其據以使用系爭土地之分管契約，既因共有人將權利互易而有變更，可見土地共有人已經合意終止分管契約之存續，則被告甲○○即已喪失其繼續使用系爭土地之權源，而無前揭民法第四百二十五條之一第一項規定之適用，且被告甲○○既然負有交付其因互易而應由其他共有人取得之土地權利，自不得再行主張其仍有繼續使用系爭土地之權利，蓋多數共有人將其所有之土地應有部分予以集中交換，目的在使各土地之權利歸屬趨於單純，避免因權利歸屬複雜而妨礙土地之利用，倘各參與互易土地權利之共有人仍保有基於舊有分管契約約定而繼續使用應交出之土地，顯然與原共有人間為使土地權利歸屬單純化之意圖相違，且被告關於其有可繼續使用土地至呂氏祖祠新建完成為止之抗辯，亦未能舉證證明，已如前述，則原告主張被告等無權占用系爭土地，則應認為可採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。亦為民法第八百二十一條所明定。本件被告等並無使用系爭土地之正當權源，已如前述，則原告本於其為系爭土地之共有人，而請求被告等將系爭土地上如附圖所示著色部分之面積四十九點○五平方公尺土地上之建築物拆除，並將所占用之土地返還予系爭土地之共有人全體，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列；另被告雖聲明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行，但本件原告並未聲請宣告假執行，則被告請求供擔保免為假執行部分，自無庸審酌，均附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許瑞東右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 許慧禎