臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一七九四號
原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○
好瀚房屋仲介有限公司
設臺北兼右一人法定代理人 丁○○ 住同右右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應給付原告新台幣叁佰壹拾叁萬伍仟元，及自民國八十九年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰零肆萬伍仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告甲○○、好瀚房屋仲介有限公司（以下簡稱好瀚公司）及丁○○應連帶給付原告新臺幣（下同）三百一十三萬五千元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告前經被告好瀚公司之介紹，向另一被告甲○○購買門牌號碼臺北縣新莊市
○○○街○○○巷○號三樓之房屋及其坐落之基地，總價為三百一十三萬五千元，業已付清全部價款，並完成所有權移轉登記程序，亦於八十九年六月二十八日交屋完畢，詎經原告於八十九年七月五日委託臺灣省土木技師工會對該房屋進行混凝土粒料含氯量之試驗，測試結果顯示系爭房屋之混凝土含氯量超過中央標準局（現為智慧財產局）所訂零點三ＫＧ／Ｍ3之標準，即俗稱之「海砂屋」，不適合於居住。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文，查被告甲○○出賣與原告之系爭房屋，有海砂現象之嚴重瑕疵，係屬明顯滅失或減少房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，且被告於出賣前故意不為告知，顯違反上開規定，又原告依民法第三百五十九條之規定，於八十九年八月二十五日，以存證信函向被告表示解除契約，雙方買賣契約既經解除，被告甲○○自負有返還價金之義務，爰依法提起本訴。
㈡復依據消費者保護法第七條規定，企業經營者應確保其提供之商品或服務，無
安全或衛生之危險之義務，企業經營者違反規定致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。查被告好瀚公司係以房地產仲介買賣為業，其受被告甲○○委託仲介系爭房屋，即負有檢測系爭房屋結構是否安全或有無其他瑕疵之義務，原告既經被告好瀚公司之仲介始購買系爭房屋，被告好瀚公司對系爭房屋之瑕疵當明顯知悉，如好瀚公司事先告知系爭房屋有如上所述之瑕疵，則當足以變更原告之購買意願，惟被告好瀚公司卻未盡檢測系爭房屋安全之義務，並刻意隱匿，不為告知，致使原告因買受該屋而遭受損害，依消費者保護法之規定，企業經營者違反應盡義務時，對於消費者應負無過失責任，故被告好瀚公司應與被告甲○○負連帶責任。
㈢又按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒
介，他方給付報酬之契約」，而「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人」，民法第五百六十五條及第五百六十七條前段分別定有明文。查被告丁○○為被告好瀚公司之負責人，係代表該公司受原告及被告甲○○之委託，仲介買賣系爭房屋之仲介人，被告丁○○曾於仲介系爭房屋之買賣成功後，收受原告三萬元之仲介報酬，縱事後被告丁○○因心虛退還三萬元之仲介報酬，然被告丁○○確為系爭買賣契約之仲介人，不容被告否認。原告經由被告丁○○仲介購買房屋，從代書之指定、訂立買賣契約及交付價金，均在被告好瀚公司內進行，被告丁○○亦全程參與，並保證系爭房屋並無瑕疵，就系爭房屋係「海砂屋」之事實，卻未據實以告，其應注意但未注意並查證系爭房屋之品質，致使原告誤信系爭房屋無瑕疵而買受，致原告受有損害，應依民法第一百八十四條第一項前段之規定負擔侵權行為損害賠償責任，被告好瀚公司就代表人即被告丁○○之行為，亦應依民法第二十八條之規定，負連帶賠償責任。
三、證據：提出買賣契約書、臺灣省土木技師公會混凝土粒料含氯量試驗報告、存證信函影本各一紙為證。並聲請鑑定系爭房屋是否為「海砂屋」。
乙、被告甲○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：系爭房屋原係法拍屋，被告透過法院拍賣程序取得後，原出租予他人使用，被告從未實際居住過，故對於系爭房屋係海砂屋一事並不知情，為清償債務才將系爭房屋賣予原告。原告購買系爭房屋時，亦曾多次親自看屋，確認無瑕疵後才買受，被告刻意隱匿瑕疵。對於原告所提臺灣省土木技師工會混凝土粒料含氯量試驗報告之真實，亦有意見，應另作鑑定。
丙、被告好翰公司、丁○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：被告原係介紹原告與被告甲○○洽商系爭買房屋買賣，然對於系爭房屋混凝土之含氯量並不清楚，買賣之初原告數次前來看屋，因原告與被告甲○○雙方所出之價錢相差有五十萬元之譜，被告即未再繼續仲介，嗣經雙方同意，伊安排買賣雙方自行議價成交，議價成功後，並未收受被告甲○○之佣金，僅收受原告所支付之三萬元佣金，但事後原告之夫亦請訴外人尚玉峰將佣金索回，是本件被告並未取得任何報酬，亦未實際執行雙方委託之仲介任務。又受被告甲○○委託仲介之初，並不知系爭房屋有如原告所稱之瑕疵，原告自己有購買意願，系爭房屋糾紛應與被告無涉。況事後知悉系爭房屋為「海砂屋」時，曾以存證信函通知原告解決，並非如原告所稱置之不理，亦非與被告甲○○有所勾串，對原告所提出之鑑定報告有意見，應另作鑑定。
三、證據：提出存證信函正本一紙為證。
丁、本院依職權勘驗現場，並製作勘驗筆錄，並同時囑託臺灣省土木技師工會鑑定系爭房屋混凝土含氯量。
理 由
一、本件原告主張前經被告好瀚公司之仲介，向被告甲○○購買門牌號碼臺北縣新莊市○○○街○○○巷○號三樓房屋及其坐落基地之持分，總價三百一十三萬五千元，業已付清全部價款，於八十九年六月二十八日交屋完畢，並完成所有權移轉登記手續，詎經原告於八十九年七月五日委託臺灣省土木技師工會對系爭房屋進行混凝土粒料含氯量之試驗，測試結果竟顯示系爭房屋之混凝土含氯量超過中央標準局（現為智慧財產局）所訂零點三ＫＧ／Ｍ3之標準，即屬俗稱之「海砂屋」，不適宜居住。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或預定效用之瑕疵，被告甲○○出賣與原告之系爭房屋，既具有明顯滅失或減少房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，並於出賣前故意不為告知，原告乃於八十九年八月二十五日，以存證信函向被告為解除契約之意思表示，雙方買賣契約既經解除，被告甲○○自負有返還前所收取價金之義務。復依消費者保護法第七條之規定，企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生之危險之義務，企業經營者違反規定致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。被告好瀚公司係以房地產仲介買賣為業，負有檢測系爭房屋結構是否安全或有無其他瑕疵之義務，對於系爭房屋之瑕疵當明顯知悉，原告本係透過被告好瀚公司之仲介始購買系爭房屋，若好瀚公司事先告知系爭房屋有如上所述之瑕疵，則當足以影響原告之購買意願，惟被告好瀚公司卻未盡檢測系爭房屋安全之義務，並刻意隱匿，不為告知，致使原告因買受該屋而遭受損害，況依消費者保護法之規定，企業經營者違反應盡之義務時，對於消費者應負無過失責任，故被告好瀚公司自應與被告甲○○負連帶責任。又被告丁○○為被告好瀚公司之負責人，係代表該公司受原告及被告甲○○之委託，執行仲介買賣職務之仲介人，原告經由被告丁○○仲介購買房屋，從代書之指定、訂立買賣契約及交付價金，均在被告好瀚公司內進行，被告丁○○亦全程參與，並保證系爭房屋無瑕疵，就系爭房屋係「海砂屋」之事實，卻未據實以告，其應注意但未注意查證系爭房屋之品質，致使原告誤信系爭房屋無瑕疵而買受，致原告受有損害，應依民法第一百八十四條第一項前段之規定負連帶賠償責任，縱事後被告丁○○退還原告三萬元仲介報酬，仍無解其連帶債務之責任等語。
二、被告甲○○則以系爭房屋原係法拍屋，其透過法院拍賣程序取得後，因出租予他人使用，而未實際居住過，對於系爭房屋係海砂屋一事並不知情。原告購買系爭房屋時，曾多次親自看屋，確認無瑕疵後才買受，亦未對原告刻意隱瞞系爭房屋之瑕疵，並對於原告所提臺灣省土木技師工會混凝土粒料含氯量試驗報告之真實，亦有意見云云。被告好瀚公司及其法定代理人丁○○則以原先確係仲介原告與被告甲○○買賣系爭房屋事宜，但對於系爭房屋混凝土之含氯量並不清楚，買賣之初原告數次前來看屋，因買賣雙方價錢無法談妥，即未繼續仲介，嗣經雙方同意簽約，伊再安排買賣雙方自行議價，待雙方成交後，並未收受被告甲○○之佣金，僅收受原告所支付之三萬元佣金，惟事後原告亦託人將佣金索回，故並未取得任何報酬，亦未實際執行雙方委託之仲介任務，且事後伊知悉系爭房屋為「海砂屋」時，曾以存證信函通知原告解決，並未如原告所稱置之不理，亦未與被告甲○○有所勾串，是本件買賣雙方之糾紛應與被告好瀚公司及丁○○無涉等語資為抗辯。
三、原告主張透過被告好瀚公司居間，向被告甲○○購買門牌號碼臺北縣新莊市○○○街○○○巷○號三樓房屋及其坐落基地應有部分，買賣價金為三百一十三萬五千元，原告已付清全部價款，於八十九年六月二十八日辦理交屋完畢，並完成所有權移轉登記手續，為被告所不爭，並有原告提出之買賣房屋契約書影本一紙為證，堪信為真實。至於被告丁○○原向原告收取之居間報酬三萬元，已遭原告委託他人索回，亦為原告所自認，並有被告丁○○提出之收據一紙為證，是被告丁○○所辯本件居間最後並未收取任何報酬乙節，亦堪憑採。是本件兩造爭執要點在於系爭房屋含氯量是否超過標準值（即所謂之「海砂屋」）而具有滅失或減少其價值或通常效用之瑕疵？被告甲○○就系爭房屋之瑕疵是否應負瑕疵擔保責任？原告得否主張解除買賣契約請求被告甲○○返還價金？又被告好瀚公司及其法定代理人丁○○是否因本件居間系爭房屋買賣，而應就系爭房屋之瑕疵與出賣人連帶負返還價金之責任？本院斟酌認定如下：
㈠依原告主張前於八十九年七月五日自行委請臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋結
果，認其新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量超過中央標準局（今為智慧財產局）之標準，即為一般所稱之「海砂屋」，顯有影響房屋價值之重大瑕疵，業據其提出該公會出具之混凝土粒料含氯量試驗報告為證，為被告等否認在卷，嗣經本院另函委請臺灣省土木技師公會周建國、錢志遙土木技師為鑑定人，再就系爭房屋進行鑑定，並以鑽心取樣之方法，進行混凝土含氯量檢測、中性化深度試驗及抗壓強度試驗。根據混凝土含氯量檢測之結果，估計每立方公尺混凝土中水溶性氯離子含量平均為三．五七公斤，（即３．５７ＫＧ／Ｍ３），惟根據中華民國國家標準ＣＮＳ３０９０之規範最大值為０．３ＫＧ／Ｍ３，顯示系爭房屋混凝土之含氯量已超過標準；再者，一般混凝土原呈鹼性，若受氯含量過高之影響，自表層起會逐漸向內部產生中性化反應，而根據中性化深度試驗之結果，顯示中性化深度達二．二公分至三．五公分，以一般混凝土鋼筋保護層約五公分而言，其中性化程度亦屬偏高；又混凝土抗壓強度除受鋼筋腐蝕及中性化反應之影響外，未必與含氯量有直接之關係，惟混凝土抗壓強度仍為影響結構安全之重要因素，本次鑑定仍進行抗壓強度試驗，檢測結果其平均抗壓強度為９６ＫＧＦ／ＣＭ２，與一般硬固混凝土之下限值１５７ＫＧＦ／ＣＭ２而言，亦屬偏低，故本件鑑定房屋之混凝土含氯量平均值，已符合一般慣例所稱「海砂屋」之標準，此有臺灣省土木技師公會所作之房屋混凝土含氯量鑑定報告乙份在卷可稽，原告先前自行委請鑑定者，僅係就氯離子含量為鑑定，經本院再函鑑定時，兩造對於鑑定機關於本院八十九年十二月十三日履勘時對系爭房屋鑽心取樣位置並無異議，有卷附勘驗筆錄可證，且鑑定機關並分別進行混凝土含氯量檢測、中性化深度試驗及抗壓性試驗三項檢測方法鑑定確認，足認系爭房屋混凝土之含氯量已超過標準，確屬一般慣例所稱之「海砂屋」，被告所辯不足採信。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之
瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或預定效用之瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買賣因物有瑕疵，而出賣人依規定應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，但解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人應因物有瑕疵，而得解除契約者，其解除權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十六條第一項、第三百五十九條及第三百六十五條第一項分別定有明文。又以房屋為標的之買賣契約，其出賣人應擔保房屋移轉於買受人時，應具備安全、完整並符合一般建築法令規定之效用及適於通常居住使用之價值，如買賣之房屋有滅失或減少價值或效用之瑕疵時，除買受人於契約成立時已知有瑕疵，或出賣人未保證其無瑕疵而買受人因重大過失不知有瑕疵者外，出賣人就該瑕疵對於買受人應負瑕疵擔保責任，且不以出賣人有過失或可歸責之事由為限。本件系爭房屋係被告甲○○出賣予原告，被告甲○○雖抗辯系爭房屋係向法院拍賣而來，拍定後即出租予他人使用，自己未曾居住過，於交屋時亦不知為「海砂屋」云云，揆諸上開說明，自無解於被告甲○○物之瑕疵擔保責任之成立，其所辯無堪憑採。又系爭房屋有一般俗稱「海砂屋」之瑕疵，顯屬重大，原告請求解除契約並非顯失公平，且原告就此種不能立即發現之瑕疵，於八十九年六月二十八日交屋數日後發現瑕疵，即行通知出賣人即被告甲○○，並於同年八月二十五日向被告甲○○為解除契約之意思表示，為被告所不爭，且據原告提出存證信函影本一紙為證，原告於通知被告系爭房屋有瑕疵後六個月內為解除契約之意思表示，兩造間系爭房屋之買賣契約既經解除，原告訴請被告甲○○返還買賣價金，於法有據。
㈢又消費者保護法就企業經營者應負之商品、服務責任雖於該法第七條第一項規定
：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全上或衛生上之危險」，所謂「無安全上或衛生上之危險」，依消費者保護法施行細則第五條第一項前段規定：「商品於流通進入市場，或服務於其提供時，未具通常可期待之安全性者，為本法第七條第一項所稱安全或衛生上之危險」，故企業經營者依消費者保護法應負之商品、服務責任之「瑕疵」，係指商品、服務本身安全性或衛生性之欠缺，致消費消費者遭受損害，即相當民事法上之「加害給付」而言，因而非因商品或服務本身之安全性或衛生性，所生之危險，即非該商品、服務所提供之企業經營者應負之責任。另企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生之危險之義務，企業經營者違反規定致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，惟所謂「無安全或衛生上之危險」，亦與民法第三百五十四條之「瑕疵」之意義互異，後者係指在財產交易前提下，買賣標的物具有物質上之缺點，而使買賣標的物之價直或效用發生貶損之狀態，其被害法益僅止於契約目的所欲追求之給付利益；而前者則係指除買賣標的物欠缺外型上、功能上之完整性外，其被害法益上包括生命、身體、財產等其他法益，並無法以瑕疵擔保之規定予以填補，僅能以侵權行為或積極侵害債權之法理解決。本件原告雖主張被告好瀚公司居間系爭房屋之買賣，自代書之指定、訂立買賣契約及交付價金等相關程序，均在被告好瀚公司內進行，被告丁○○亦全程參與，並保證系爭房屋並無瑕疵，然就系爭房屋係「海砂屋」之事實，卻未據實以告，且未查證系爭房屋品質之事實，為被告所否認，原告亦無法舉證證明被告好瀚公司及其法定代理人丁○○於居間過程中明知系爭房屋為海砂屋而故意隱瞞原告，或有保證系爭房屋確非海砂屋之情事，且本件被告好瀚公司居間原告與被告甲○○簽訂買賣契約，係因買賣標的物係海砂屋有瑕疵，並非被告好瀚公司報告訂約機會或為訂約媒介之服務，有何「安全或衛生上之危險」？亦即係因締結買賣契約之出賣人提供之標的物有瑕疵而造成安全上之危險，而非被告好瀚公司提供之居間服務本身產生安全上或衛生上之危險，自無消費者保護法上開責任規定之適用。又縱修正後民法第五百六十七條第二項新增「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」之規定，然海砂現象非經鑑定，除已嚴重剝落及鋼筋裸露外，一般人自外型觀之並無從知悉此重大瑕疵，原告既無法舉證證明被告好瀚公司有何故意隱瞞瑕疵以促成買賣成交，或保證系爭房屋無海砂屋之瑕疵等情，若居間人已盡相當之注意仍無法發現此種重大瑕疵，即不應課以居間人過重責任。況依民法第五百七十一條之規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，僅不得向委託人請求報酬及償還費用，故被告好瀚公司就居間系爭房屋買賣之責任，亦應以收領之報酬額為上限，是被告既將居間報酬三萬元返還予原告，原告主張被告好瀚公司應與被告甲○○負連帶返還價金之責任，洵非正當。
㈣查被告丁○○雖係被告好瀚公司之負責人，並負責居間系爭房屋之買賣，惟「海
砂屋」之房屋結構成分重大瑕疵，除損害已非常嚴重外，非通常目力所能辨識，原告既無法舉證證明被告丁○○確有故意或過失，且未陳明其何「權利」遭受損害，況依前述好瀚公司既無須負責，原告依據侵權行為損害賠償請求權請求被告丁○○負連帶返還買賣價金之責任，亦非有據。
㈤綜上所述，原告爰依民法第三百五十九條物之瑕疵擔保責任規定，請求被告甲○
○給付三百一十三萬五千元，及自起訴狀繕本送達被告甲○○之翌日即八十九年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，洵非正當，應予駁回。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，自應予以駁回。
五、本件判決已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 張紫能右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日~B書記官 黃美雲