臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第二○四六號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 丙○○法定代理人 己○○複 代理人 丁○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○複 代理人 戊○○右當事人間請求給付報酬等事件，本院判決如左：
主 文被告優技工業股份有限公司應給付原告新台幣壹佰壹拾捌萬元及自民國八十九年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣叁拾貳萬元及自民國八十九年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告優技工業股份有限公司負擔十分之八，餘由被告甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元為被告優技工業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告優技工業股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾萬柒仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新台幣叁拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告優技工業股份有限公司（以下稱優技公司）於民國八十八年九月十三日委託
原告居間銷售其所有坐落台北縣新莊市○○段○○○○號之土地，及其上同地段
六四七、八二八、八二九建號即門牌號碼台北縣新莊市○○路五十六之八號一樓至三樓之房屋，委託價格為新台幣（下同）三千二百萬元，委託期間自八十八年九月十三日起至八十八年十二月十四日止，此有雙方於八十八年九月十三日簽訂之專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書、授權書可稽。原告在委託銷售期間，為促成被告優技公司上開不動產之成交，曾努力居間仲介買方客戶即另一被告甲○○，並與被告甲○○簽有不動產買賣意願書。經原告之居間，被告二人於八十八年十月二十二日簽訂買賣總價為三千二百萬元之不動產買賣契約書，原告已完成居間仲介之義務。惟被告竟見利忘義，為規避居間報酬之給付，雙方竟於八十八年十二月三日簽訂協議書，解除上開已成立之不動產買賣契約書，並僅由被告優技公司給付仲介報酬十萬元。詎料，被告竟於委託期間屆滿後之第四天即八十八年十二月十八日，雙方再訂定同一之買賣契約，並將系爭不動產所有權登記於被告甲○○之子林念禹、林念澤名下。按居間人於契約因媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬請求權並無影響，最高法院著有四十九年台上字第一六四六號判例可參；再者，被告為避免報酬之支付，故意於媒介成立不動產買賣契約後，通謀佯裝合意解除契約，待委託期滿第四日再行訂立同一之買賣契約，被告行使權利實有違誠信原則，且其契約之終止，不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則依民法第一百零一條第一項規定，仍應支付報酬；查被告優技公司應支付委託成交價格三千二百萬元之百分之四為服務報酬，其僅支付十萬元，尚有一百十八萬元未給付，被告甲○○依約應支付成交價額之百分之一為服務報酬，其應給付三十二萬元之報酬，則分文未付。為此爰依與被告優技公司簽訂之專任委託銷售契約書第五條、第八條第三項第五款之約定，以及與被告甲○○簽訂之不動產買賣意願書第五條、買方給付服務費承諾書之約定，訴請被告分別給付如聲明所示之居間報酬。
㈡對被告優技公司所為抗辯之陳述：
⒈被告優技公司雖提出與原告於八十八年十二月三日簽訂之委託解約協議書，然施
俊成係以中原店經紀人之個人身分在其協議書上簽章，並無先經原告公司及法定代理人丙○○之授權，因而未在該協議書上蓋有原告公司及負責人之印章，此觀諸原告與被告優技公司於八十八年九月十三日簽訂之專任委託銷售契約書第十六條規定：「本契約須經乙方（即原告）蓋用公司及法定代理人印章，並經承辦員親自簽章後始生效力」，則同理簽訂「委託解約協議書」時亦應循同一生效之條件始生解約之效力，可見該委託解約協議書上並無蓋用原告及法定代理人印章，且非經專任委託銷售契約原承辦員張嘉文之親自簽章，要為無權代理，且不符前開「附條件始生效力之條件」，對原告自不生效力。再就動機上言，被告間之買賣成約，原告本即享有共計一百五十萬元之報酬請求權。倘非被告等事先於八十八年十二月三日以買方無力付款購屋為由佯裝解約，意圖逃避報酬之給付，而前來原告中原公司要求該店經紀人施俊成幫忙，否則施俊成何有主動替被告辦理解約之理？是證人沈居萬證稱：「問題發生在永慶與買主之間，解除契約是永慶房屋公司提出的」等語，核與事實有悖，不足採信。而就被告優技公司已支付部分仲介費用十萬元部分，原告就所收取之十萬元服務費予以開立統一發票，自屬正當商業行為，被告不能執此作為兩造已合法解除契約之證明。
⒉退步言之，縱認前開「委託解約協議書」為有效，惟查被告間之不動產買賣，係
在八十九年一月三十一日完成，原告則在被告登記完成後，於八十九年十月間向新莊地政事務所聲請本件不動產登記簿謄本時，始知悉遭被告詐欺其等無力付款購屋要求解約，陷於錯誤而簽訂解除委託銷售契約及給付違約金等事由，爰依民法第九十二條規定，以八十九年十二月十三日民事補充理由狀繕本送達被告優技公司之日，撤銷上開限於錯誤之意思表示。蓋就同一標的物，同一時期且在買賣雙方相同當事人之情形下，何有遽然減價高達一千二百萬元之理？尤以在八十九年一月二十二日時系爭房屋尚有訴外人林文義、林傳富父子願出價三千二百萬元購買，足見三千二百萬元確為系爭房屋之行情，被告所稱後以二千萬元之價金成交，顯非相當；況參諸證人沈居萬證稱：「．．．後來以二千多萬元賣了，因為我急著要錢」等語，所述成交金額亦非僅二千萬元而已，足見被告嗣後提出以二千萬元成交之不動產買賣契約書，顯非實在。至於被告優技公司雖另提出統一發票四紙，用以證明交易金額確為二千萬元部分，因市面上為節稅採用高價低報之情形，所在多有，不得僅憑其自行開立之發票即認其買賣價款僅二千萬元。
⒊自證人施俊成及林俊昌之證詞觀之，可見證人施俊成係僅以中原店經紀人之個人
名義而非以店長職銜、亦非以原告公司及法定人丙○○所授權之代理人資格簽署，且未獲蓋就公司大小章，自屬無權代理甚明。又其明示非以原告法定代理人丙○○之代理人名義而與被告優技公司為法律行為，並無表見代理之情形，當不發生無權代理因本人承認而對本人發生效力或使本人負表見代理授權人責任之問題。該證人施俊成與被告優技公司於八十八年十二月三日所簽署之「委託解約協議書，對原告自不生效力。
⒋原告因被告間以解約為由而返還被告優技公司交付之證件，核與原告是否同意被
告間之解除不動產買賣契約無關，更與原告是否同意捨棄仲介報酬請求權無涉，被告優技公司雖辯稱原告公司之簽約代書曾向其收取土地及建物所有權狀，該權狀已歸還被告優技公司，可證原告公司同意被告間解除買賣契約才允歸還云云；然查買賣契約成立後，成約之當事人事後是否合意解約，此屬買賣雙方之權責，非原告所得干涉或反對，而買賣雙方倘同意解約，負責仲介簽約之代書自應協助雙方負回復原狀之義務，將雙方所收取保管之證件歸還，此歸還保管證件，係買賣雙方解除不動產買賣契約後回復原狀之義務，原告只能同意而無權否決，被告以解約回復原狀為由向原告代書索回前交付保管之文件，與原告仍得依約請求給付報酬，要屬二事。
㈢對被告甲○○所為抗辯之陳述：
⒈被告甲○○於八十八年十月十八日簽訂買方給付服務費承諾書與不動產買賣意願
書，既經原告仲介被告間於八十八年十月二十二日成交並簽訂不動產買賣契約書，則原告之居間已完成，被告甲○○即應給付仲介報酬，微論被告優技公司與原告中原店經紀人施俊成簽訂之委託解約協議書為無權代理，非經本人承認不生效力，縱認原告對委託解約協議書應負表見代理授權人責任，該委託協議書之效力亦不及於被告甲○○，被告甲○○不能執此作為拒絕支付原告居間報酬之理由。⒉被告甲○○於八十八年十二月十八日將所買受之系爭房地分別登記於其子林念禹
（000年00月000日生）、林念澤（000年0月00日生）名下，二子當時分別年僅二十二歲及二十歲，尚在美國就學中，何有資力購買高達三千二百萬元之巨額不動產？因此本件不動產實際係被告甲○○簽約所購買，但其為避免報酬之支付，而將所購得之不動產登記於其子名下，顯然違反誠信原則。
⒊訴外人林傳富與林文義父子曾於八十九年一月二十二日審慎評估及了解系爭不動
產之詳細狀況後，願出價三千二百萬元購買系爭房地，嗣由林傳富代其父林文義與原告簽訂不動產買賣意願書，再由被告甲○○與原告於八十八年十月十八日簽訂之不動產買賣意願書特別條款第二款及被告間八十八年十月二十二日由原告居間簽訂之不動產買賣契約書第一條之建物標示及第十五條特別約定六款可知，原告均已告知並載明系爭建物之主要用途係工業用，證人施俊成亦為同樣之證述，可見被告所辯被告甲○○不買不是因為買不起，係原告未確切告知系爭房地為工業用地乙節，要非實在。再者，系爭建物坐落在新莊輔仁大學附近之鬧區，附近建物主要用途雖為工業區，但均作商業區店面使用，即被告優技公司於九十年五月十五日陳報狀中亦承認系爭房屋係符合被告甲○○所需之店面，足見該房地確作商業使用，且有三千二百萬元之價值，已具證人林傳富到庭證述其再八十九年一月二十二日簽訂願出價三千二百萬元買受等情明確，證人施俊成亦應甲○○之要求幫其找承租人陳世坤以每月十五萬元租金簽約承租系爭房屋，因此被告甲○○辯稱「不買不是因為買不起，是因為買賣程序有重大瑕疵，且原告並未確切告知系爭房地為工業用地，先經協議解約，嗣經議定再以二千萬元成交」云云，不但與被告優技公司在八十八年九月十三日所簽委託出售之價額高達三千六百萬元相差甚鉅，亦與當地交易行情有悖，足見其偽；尤其被告優技公司與被告甲○○自行成立之買賣契約，其契約之買主係以被告甲○○之配偶林榖隆名義簽訂，但不動產登記名義人則為被告甲○○之子林念禹、林念澤，惟該二人在登記謄本所載之原因發生期日即八十八年十二月十八日至八十九年一月三十一日登記期日，均無我國入出境紀錄，已據內政部警政署入出境管理局函附入出境紀錄資料乙份可按，則被告甲○○偽以配偶林榖隆名義於八十八年十二月十八日與被告優技公司簽訂不動產買賣契約，嗣在八十九年一月三十一日將不動產登記在其子林念禹、林念澤名下，乃出於通謀虛偽意思表示，並非真實，不足憑採。
三、證據：提出專任委託銷售契約書影本一份、委託事項變更契約書影本一件、授權書影本一紙、買方給付服務費承諾書影本一紙、不動產買賣意願書影本一件、不動產買賣契約書影本一份、被告雙方簽立之協議書影本一紙、土地登記謄本四份、板信商業銀行匯出匯款申請書影本一紙、房屋租賃契約書影本一件為證，並聲請訊問證人施俊成、林正昌、林傳富暨向內政部警政署函查被告甲○○之子林念禹、林念澤自八十八年十月一日起至同年十二月三十一日止之入出境資料。
乙、被告方面：
壹、被告優技公司方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告優技公司固於八十八年九月十三日將前揭房地委託原告銷售，委託期間自八
十八年九月十三日起至八十八年十二月十四日止，惟兩造業已於八十八年十二月三日解除上開委託銷售契約，並給付原告十萬元作為違約金，當時係由原告新莊中原直營店店長施俊成代表原告解約，施俊成收受被告優技公司之十萬元違約金後並有開立原告公司統一發票予被告優技公司收執，故兩造已合法解除契約，依該解約協議書第五點「本協議書簽訂後，甲、乙雙方各不得再向他方，就本件委託銷售為協議書外其他任何請求」，可見本件原告再行請求被告優技公司給付仲介報酬為無理由。
㈡被告優技公司與原告解除仲介契約後，因需錢孔急，遂自行於八十八年十二月七
日及同年月九日刊登售屋報紙，而被告甲○○仍在尋找其所需之店面，又看到陳報人所登報紙：「黃金店面（三層約九十坪）新莊市○○路輔仁大學旁」，符合其所需條件（惟此時被告甲○○尚仍不知報紙所登即為系爭不動產，不可不辯），經雙方聯繫後，被告甲○○始知該店面即系爭不動產，嗣經磋商以二千萬元成交，足見被告優技公司與被告甲○○間自行成立之買賣契約，與之前原告仲介而成立嗣經解除之買賣契約，顯屬各自獨立，毫不相涉，且並無原告所稱通謀虛偽之情事。
三、提出原告與被告優技公司簽訂之委託解約協議書影本一紙、證人施俊成之名片影本一紙、永慶房屋仲介股份有限公司電子計算機統一發票影本一紙、八十八年十二月七日及同年月九日自由時報分類廣告版各一份、被告雙方簽訂之不動產買賣契約書影本一件、統一發票四紙為證，並聲請訊問證人施俊成、沈居萬、蕭輔然。
貳、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠原告已合意與被告甲○○、被告優技公司分別解除居間契約，且不得請求居間報
酬在案，今原告空言本於居間契約請求被告甲○○給付報酬云云，於法即有不合。蓋原告業已合意與被告優技公司解除居間契約，就此有被告優技公司提出之委託解約協議書在卷可稽。原告雖辯稱該委託解約協議書係證人施俊成個人無權代理之行為，對原告不生效力，惟證人施俊成為原告所營中原店之店長，其有權代理原告簽訂居間契約、仲介買賣契約等，依法自有代理原告解除居間契約之限制，不容原告空言否認，至於證人施俊成其稱僅以個人身分幫助被告解除契約，但未獲原告核准而未解除云云，純係偏頗迴護原告之詞，於法不足採。另證人施俊成雖證稱其曾將被告優技公司解約之事報告原告，原告核准時間約需一個星期云云，然原告確於八十九年一月十日開立統一發票予被告優技公司，斯時早已超過所謂之原告核准時間，意見原告確實合意與被告優技公司解除居間契約，否則原告何以無異議開立統一發票，而未要求被告優技公司支付報酬？再者，原告曾向被告優技公司收取系爭房屋及基地之所有權狀，而於雙方簽訂前開委託解約協議書後，原告即將所有權狀交還被告優技公司，此經載明於委託解約協議書第五條，並經證人即原告公司之承辦代書林正昌證述明確，更足證原告授權證人施俊成與被告優技公司合意解除居間契約無疑。退萬步言，縱認原告未授權施俊成解除居間契約，原告亦應負表見代理人之授權人責任，不容原告藉詞推諉。
㈡另查原告亦合意與被告甲○○解除居間契約，且不得請求報酬：蓋原告與被告優
技公司之居間契約，與原告與被告甲○○之居間契約，具有密切連帶關係，前者之解除，將妨害後者之履行，衡之常理，原告絕不會自陷於給付不能，以損害自己，故原告不可能僅與被告優技公司解除居間契約，卻不解除與被告甲○○之居間契約，另由證人施俊成證稱：「．．．後來被告優技股份有限公司是由蕭經理及與甲○○一起來找我．．．請我幫忙解除該合約」，亦足見原告確合意與被告甲○○解除居間契約，且不得請求報酬，否則，原告仲介簽訂之買賣契約，豈容被告甲○○、優技公司雙方合意解除，卻不向被告甲○○求償？再者，被告甲○○曾於八十八年十月二十二日簽訂買賣契約當日，開立二十二萬元之支票一紙，以支付居間報酬，惟被告甲○○嗣後以原告未事先告知系爭房屋為工業用途不能工商登記及其他買賣瑕疵，要求解除契約而拒付票款後，原告乃於退票後將該紙支票返還被告甲○○，更足證原告合意與被告甲○○解除居間契約，否則，原告豈甘願無條件退還該支票，且不要求被告甲○○換票？原告雖辯稱其為避免客戶跳票受損，才返還該支票，且手中仍握有被告甲○○所簽立買方給付服務費承諾書之債權憑證，才未要求換票云云，惟原告既不實陳稱被告甲○○以無力支付價款為由，要求解除契約，則原告要求被告甲○○提供擔保以確保其債權猶恐不及，豈有輕易返還支票予被告甲○○之理？又豈有在該支票於八十八年十月二十七日退票一年餘，始提起本件訴訟之理？此參以原告一再主張其於發現被告等通謀解除買賣契約，詐欺其解除居間契約後，乃提起本件訴訟等節，顯見原告亦自認其早已合意與被告甲○○解除居間契約，且不得請求報酬，但因事後覺得不妥，心有不甘，才提起本件訴訟。原告與被告甲○○間之居間契約既早已消滅，原告依法自不得再請求被告甲○○給付報酬。
㈢被告甲○○係以原告未事先告知系爭房屋為工業用途，不得辦理工商登記，且買
賣程序有重大瑕疵，要求解除買賣契約及居間契約，原告及被告優技公司因自知理虧，乃合意與被告甲○○解除居間及買賣契約。而就未事先告知系爭房屋為工業用途乙節，由原告交與被告甲○○之八十八年十月十八日購買意願書，其中未記載系爭房屋為工業用途，不可辦理工商登記，即可證明。至於原告所提之不動產買賣意願書雖有「買方確知本標的物為工業用，不可登記工商登記．．．」之記載，惟係原告於八十八年十月二十二日簽訂買賣契約書後所補記，此觀該不動產買賣意願書上記載「同時承租於錢都涮涮鍋」，而原告提出之相關租賃契約書係於八十八年十月二十二日簽訂，即可證明。再就買賣程序有重大瑕疵乙節，委託原告出售系爭房屋者，乃訴外人沈萬居，並非房屋所有權人被告優技公司，原告自始即未合法仲介系爭房屋，另被告優技公司迄今無法提出股東會同意處分重大資產之會議記錄，被告優技公司之出賣行為難認合法有效，且原告並未給予被告甲○○合理審閱買賣契約之期間，買賣契約效力有疑問。原告主張其曾事先告知系爭房屋為工業用途，不可辦理工商登記，顯無可採。
㈣被告間並未通謀解除買賣契約，再通謀另訂新買賣契約之情事，原告空言主張，
迄今未舉證以實其說，於法自無可採。至於原告主張系爭房屋位於輔仁大學附近之鬧區，雖未於工業區但實際作店面使用，且經訴外人陳世坤承租經營涮涮鍋，而被告優技公司最初委託銷售價額亦高達三千六百萬元，足證系爭房屋有三千二百萬元之價值，並舉證人林傳富證稱事後曾願出價三千二百萬元購買系爭房屋，據以推論被告間於解除買賣契約後，不可能以二千萬元買賣系爭房地等情，則皆屬臆測之詞，於法亦無可採。蓋系爭房屋既為工業用途，其價值較低，還不及於商業區之店面，且房屋價值多寡之認定亦因人而異，被告優技公司又急需資金週轉，乃以二千萬元出售，故尚不得以嗣後出賣之價格較低，即推論買賣雙方係通謀虛偽意思表示。況且被告優技公司出售系爭房屋尚開立統一發票，如何能憑空否認其與買受人所簽訂契約之真正？至於證人林傳富曾為原告之員工，其證詞顯係偏袒迴護原告，當不足採。再者，被告優技公司於八十八年十二月十八日乃與訴外人林榖隆簽訂買賣契約，並將系爭房地移轉登記於訴外人林念禹及林念澤名下，被告甲○○並未再向被告優技公司買受系爭房地，則不論原告與被告甲○○、優技公司解除居間契約與否，被告甲○○均無給付居間報酬之義務。另原告與被告甲○○之居間契約，並未約定委託期間屆滿一年後，與原告曾仲介之客戶成交時，仍應支付居間報酬，此觀原告所提之買方給付服務費承諾書自明，更可見原告並不得向被告甲○○請求居間報酬。
㈤被告優技公司及甲○○並無詐欺原告解除居間契約之情事，原告空言主張被告詐
欺云云，未舉證以實其說，於法亦無可採。另姑且不論被告有無詐欺原告，原告既主張其於八十九年一月底調閱系爭房屋登記謄本，而得知所謂詐欺之情形，自斯時迄今已一年餘，早逾詐欺之除斥期間，惟原告迄未表示撤銷與被告甲○○間之解除契約意思表示，依法亦已不得撤銷。
三、證據：提出服務費確認單影本一紙、票據註銷記錄影本一份為證，並聲請向台北市第九信用合作社中正分社調閱發票人甲○○、帳號000000000號、票號0000000號、發票日八十八年十月二十七日、票面金額為二十二萬元之支票正反面影本、並詢問該支票之提示情形。
理 由
一、原告起訴主張被告優技公司於八十八年九月十三日委託原告居間銷售其所有坐落台北縣新莊市○○段○○○○號之土地，及其上同地段六四七、八二八、八二九建號即門牌號碼台北縣新莊市○○路五十六之八號一樓至三樓之房屋，委託價格為三千二百萬元，委託期間自八十八年九月十三日起至八十八年十二月十四日止；原告在委託銷售期間，已促成被告優技公司與另一被告甲○○於八十八年十月二十二日簽訂買賣總價為三千二百萬元之不動產買賣契約書，業已完成居間仲介之義務；詎被告二人竟為規避居間報酬之給付，雙方於八十八年十二月三日簽訂協議書，解除上開已成立之不動產買賣契約書，並僅由被告優技公司給付仲介報酬十萬元，卻復於委託期間屆滿後之第四天即八十八年十二月十八日，再行訂定同一之買賣契約，並將系爭不動產所有權登記於被告甲○○之子林念禹、林念澤名下；惟原告既已完成居間義務，即得請求報酬，而被告優技公司本應支付委託成交價格三千二百萬元之百分之四為服務報酬，其僅支付十萬元，尚有一百十八萬元未給付，被告甲○○依約應支付成交價額之百分之一為服務報酬，其應給付三十二萬元之報酬，則分文未付；為此爰依與被告優技公司簽訂之專任委託銷售契約書第五條、第八條第三項第五款之約定，以及與被告甲○○簽訂之不動產買賣意願書第五條、買方給付服務費承諾書之約定，訴請被告分別給付如聲明所示之居間報酬。
二、被告優技公司則以其與原告間之專任委託銷售契約，業於八十八年十二月三日由原告公司中原店店長施俊成代表原告解除，並給付十萬元作為違約金，並簽立委託解約協議書，依該解約協議書第五點「本協議書簽訂後，甲、乙雙方各不得再向他方，就本件委託銷售為協議書外其他任何請求」之約定，原告已不得再行請求被告優技公司給付仲介報酬；況被告優技公司與原告解除仲介契約後，因需錢孔急，遂自行於八十八年十二月七日及同年月九日刊登售屋報紙，而被告甲○○仍在尋找其所需之店面，經雙方聯繫磋商後，以二千萬元成交，足見被告優技公司與被告甲○○嗣後自行成立之買賣契約，與先前經原告仲介嗣後解除之買賣契約，乃屬各自獨立，買賣雙方並無原告所稱通謀虛偽之情等語，資為抗辯。至於被告甲○○則另以其與原告間之不動產買賣意願書亦經雙方合意解除，蓋原告與被告優技公司間之專任委託銷售契約，與原告與被告甲○○間之不動產買賣意願契約，具有密切之連帶關係，原告不可能僅與被告優技公司解約，而未解除其與被告甲○○間之居間契約；被告甲○○解除買賣契約之原因，乃因原告未事先告知系爭房屋為工業用途，不得辦理工商登記，且委託原告出售系爭房屋者，乃訴外人沈萬居，並非房屋所有權人被告優技公司；且被告優技公司並未提出股東會同意處分重大資產之會議記錄，又原告未給予被告甲○○合理審閱買賣契約之期間，原告主張其曾事先告知系爭房屋為工業用途，不可辦理工商登記，顯無可採；況被告優技公司與被告甲○○解除契約後，係由訴外人林榖隆與被告優技公司另訂買賣契約，且移轉登記於訴外人林念禹、林念澤名下，被告甲○○並未再向被告優技公司買受系爭房地，自無可能有何通謀虛偽解除買賣契約之情事，則無論原告與被告甲○○、優技公司解除居間契約與否，被告甲○○均無給付仲介報酬之義務等情，以為抗辯。
三、原告主張被告優技公司於八十八年九月十三日委託原告居間銷售其所有坐落台北縣新莊市○○段○○○○號之土地，及其上同地段六四七、八二八、八二九建號即門牌號碼台北縣新莊市○○路五十六之八號一樓至三樓之房屋，委託價格為三千二百萬元，委託期間自八十八年九月十三日起至八十八年十二月十四日止，原告在委託銷售期間，已促成被告優技公司與另一被告甲○○於八十八年十月二十二日簽訂買賣總價為三千二百萬元之不動產買賣契約書，惟被告二人嗣後於八十八年十二月三日合意解除買賣契約，被告優技公司並於八十八年十二月十八日與訴外人林榖隆另行訂立買賣契約，又將系爭不動產所有權移轉登記於被告甲○○之子林念禹、林念澤名下，而被告優技公司目前僅支付原告十萬元之仲介報酬，被告甲○○則分文未付之事實，為被告所不爭執，並據原告提出專任委託銷售契約書影本一份、委託事項變更契約書影本一件、授權書影本一紙、買方給付服務費承諾書影本一紙、不動產買賣意願書影本一件、不動產買賣契約書影本一份、被告雙方簽立之協議書影本一紙、土地登記謄本四份及板信商業銀行匯出匯款申請書影本一紙為證，堪信為真實。至於原告主張被告優技公司及被告甲○○分別尚有一百十八萬元及三十二萬元之仲介報酬未給付等情，則為被告二人所否認，並均以渠等已分別與原告解除仲介契約，且並無通謀虛偽解除買賣契約之情事，原告自不得再行請求仲介報酬等情置辯。是本件所應審酌之點，厥在於原告是否已合意解除其與被告優技公司及被告甲○○間之仲介契約？及被告優技公司與被告甲○○間有無通謀規避仲介報酬之情事。經本院審酌如下：
四、原告事後雖已承認證人施俊成所為之代理解除仲介契約行為，惟原告承認解除契約之意思表示乃受被告二人詐欺而為，依法自得撤銷該意思表示，從而被告優技公司仍應依專任委託銷售契約之約定給付仲介報酬：
㈠按所謂「代理」，有「法定代理」與「意定代理」之別，前者係基於法律規定而
當然取得，後者則須由本人以法律行為授與之，且代理權係以法律行為授與者，其授與並應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第一百六十七條訂有明文。查被告優技公司提出之委託解約協議書，其上雖有「乙方：永慶房屋仲介股份有限公司」及「代理人：中原店經紀人施俊成」之字樣，惟原告公司之法定代理人為丙○○，至於證人施俊成乃係原告公司員工，受雇擔任原告公司中原店店長，此為兩造所不爭執，證人施俊成既非原告公司之法定代理人，又非有權為原告公司管理事務及簽名之經理人，則茍被告優技公司欲主張證人施俊成有代理原告解除契約之權限，自應就其已獲原告授權此點，負舉證責任。然查原告公司直營店店長之權限，僅在於輔導業務人員業務上之問題並負責店內事務之管理，直營店並無公司之大小章等情，業經證人即原告公司中原店店長施俊成及另一證人即原告公司南區簽約中心課長林正昌到庭證述明確，再觀諸原告與被告優技公司簽訂之專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書上之記載，關於原告公司代理人，均僅列「法定代理人：丙○○」之字樣，至於各直營店之人員，則另以「承辦員」一項以資區別，亦難認有何授權各分店人員以總公司名義為法律行為之意思，被告優技公司對此又未能再舉證以實其說，自尚不得以證人施俊成係原告中原店店長一事，即逕認其有權代理原告為解除仲介契約之法律行為。
㈡惟按無權代理人以代理人名義所為之法律行為，如經本人承認，對於本人仍發生
效力，此就民法第一百七十條第一項之反面解釋自明；又本人之承認，除明示之意思表示外，默示之意思表示亦包括在內。證人施俊成除到庭證述上情外，復證稱：「．．．店長的權限在於輔導業務人員業務上的問題，上面還有區經理。我們對客戶的買賣成交，是在店裏簽買賣契約，手續完成後，我們合約書會送到總公司。我們任何事都要上報經理。．．．。」、「（請求訊問證人，解約核准須時多久？）通常約一個星期，公司就會通知我們，但沒有書面，都是用電話聯絡」等語明確，證人即原告公司南區簽約中心課長林正昌亦到庭證述：「（請求訊問證人，被告在締結買賣契約後有無交付任何證件、文書給代書或原告？）除了土地及建物所有權狀外，我們不會向客戶拿其他文件，本件因事隔太久了，我不記得，但依正常程序，本件還沒有用印，只收土地及建物所有權狀，避免屋主一屋二賣，買賣契約書中也有記明。」、「（請求訊問證人，權狀由誰保管？）由我們代書保管，回去鎖在保險箱。」、「（請求訊問證人，權狀之歸還是否要經總公司同意？）是。」，此外證人施俊成於收受被告優技公司依該委託解約協議書所約定給付之十萬元後，已將該筆金錢匯入原告公司帳戶，並經原告於八十九年一月十日開立統一發票乙節，復有被告優技公司提出之統一發票影本一紙附卷可參，足證證人施俊成雖無代理原告與被告優技公司解除仲介契約之權限，惟事後業已經證人施俊成報告原告知曉，而原告非但未為反對代理之意思表示，甚且將被告優技公司交付之十萬元入帳並製作統一發票，又同意把系爭房地之所有權狀交還被告優技公司，則自上開事實行為以觀，當認原告已有承認解約行為之意思表示。至於證人施俊成雖又稱原告不同意伊代理解約一事，故伊曾主動與被告優技公司聯絡，被告優技公司即表示請原告繼續仲介買賣等情，因未能提出任何證據以供審酌，且茍真有其事，焉有對於再次委託之期限、價金等重要事項，未再以書面確認之理？是證人施俊成此部分之證詞，應無可採，亦不影響本院對於原告事後已承認證人施俊成代理行為之認定。
㈢原告另主張縱該委託解約協議書為有效，惟被告間乃通謀規避仲介費用之給付，
原告受其詐欺始為上開同意解約之意思表示，依法自得撤銷該等意思表示之事實，亦為被告二人所否認，並以被告優技公司因與原告解除仲介契約後，需錢孔急，遂自行於八十八年十二月七日及同年月九日刊登售屋報紙，而被告甲○○仍在尋找其所需店面，經雙方聯繫磋商後，以二千萬元成交，與前開經原告仲介嗣後合意解除之買賣契約，乃各自獨立，買賣雙方並無原告所稱通謀虛偽之情，被告甲○○亦以其所以於八十八年十二月三日解除買賣契約，乃因原告未事先告知系爭房屋為工業用途，買賣過程有重大瑕疵，且嗣後向被告優技公司買受本件房地者，為訴外人林榖隆，又係移轉登記於訴外人林念禹、林念澤名下，被告甲○○既未再與被告優技公司締約，自無通謀虛偽解除買賣契約之必要等情，以為抗辯。經查：
⒈被告二人係於八十八年十二月三日解除經原告仲介之買賣契約，被告優技公司則
另於八十八年十二月十八日與被告甲○○之夫林榖隆就同一標的簽訂買賣契約，惟二者前後相距不過十五日，再行訂約者又係與被告甲○○有配偶至親關係之人，則被告優技公司及甲○○間，有何於八十八年十二月三日解除買賣契約之必要，實已不無疑問。
⒉再者，被告優技公司雖稱其等第二次締約乃因被告優技公司刊登廣告，為被告甲
○○所見，始知該店面即為先前解約之標的等情（見本院九十年四月十七日準備程序筆錄及被告優技公司九十年五月十五日民事陳報狀所載），並提出八十八年十二月七日及同年月九日自由時報分類廣告版各一份為證，然觀諸被告優技公司登報之時間、篇幅既短且小，竟能為先前解約之同一人所注意，繼而磋商訂約，已難想像；況此與被告甲○○訴訟代理人即其夫林榖隆於本院八十九年十二月四日言詞辯論程序所稱：「．．．後來被告跟優技公司解約後，我又經過該處，而且快要過年，優技公司還在賣房子，我才跟他繼續聯絡，我兒子要買系爭房屋，錢我們夫妻二人各贈與一百萬元，其他是我兩個兒子從美國匯錢回來．．．。」等語，二者並不相符；又查被告甲○○與其配偶林榖隆之二子林念禹、林念澤，於被告優技公司第二次簽訂買賣契約時，年僅分別二十二歲及二十歲，且於締約至移轉登記之期間內均不在我國境內，此有內政部警政署入出境管理局九十年四月九日（九○）竟信昌字第二○八七四號函暨入出境紀錄資料一份在卷可稽，被告甲○○對於其二子何以有能力支付買賣價金乙節，又未能提供任何證據以供審酌，本院依上開事證，實難認林念禹、林念澤二人有何購買系爭不動產之意願及能力。被告優技公司及被告甲○○對於第二次締約之經過說法不一，且均有悖事理常情，益徵被告二人並無解除第一次買賣契約之合理事由。
⒊又被告甲○○雖稱原告未事先告知系爭房屋為工業用途，不得作為商業使用，伊
才會要求解除契約，惟查原告與被告甲○○簽訂之不動產買賣意願書之白色聯上，於第六條特約條款項下註記有：「．．．②賣方確以知悉本標的物為工業用，不可登記工商登記，房屋右側部分蓋於道路用地。」之字樣，且其後緊接記載：「③同時承租於錢都涮涮鍋，租金每個月十五萬元（１十２樓）④．．．。」等記載，並蓋有被告甲○○之印章於上，另查被告優技公司與被告甲○○所簽訂之不動產買賣契約書第十五條特別約定事項第六條亦約定：「（即被告甲○○）確已知悉本建物主要用途為工業用，不可辦理營業登記。」之字樣，復經被告甲○○蓋章其後，均顯見原告並無未告知系爭建物為工業用地之情事，則被告甲○○上開所辯，洵不足採；又上開②、③、④以下部分雖均僅記載於不動產買賣意願書之白色聯上，藍色聯上則無同等記載，此部分雖應為事後加註，然均經被告甲○○蓋章其上，且被告甲○○亦未爭執其知悉上開③、④部分以下之記載，可見告知工業用途此點雖為事後加註，惟亦不影響被告甲○○已知曉此事之認定。被告甲○○既已知悉該房屋為工業用途，嗣後此一條件並未變動，則若此點真為其與被告優技公司解約之理由，何以當其配偶林榖隆欲與被告優技公司簽訂買賣契約時，被告甲○○竟未為任何之反對表示？⒋被告甲○○雖又抗辯系爭房屋僅能作工業用途，不具備三千二百萬元之價值，被
告優技公司又急需資金週轉，乃以二千萬元出售，尚不得以嗣後出賣之價格較低，即推論買賣雙方係通謀虛偽意思表示等情，然按房地價值多寡之認定，固因人、因地及時空環境而變，惟尚能有一定之交易行情可期，且茍買賣雙方對於標的價值之認知差距過鉅，亦無由成立買賣契約。經查，被告優技公司委託原告銷售系爭不動產之價額原為三千六百萬元，復於八十八年九月十三日將委託金額調降為三千二百萬元，至於被告甲○○原先同意之成買價格為三千四百萬元，後於八十八年十月二十二日調降為三千二百萬元，此分別有專任委託銷售契約書影本、委託事項變更契約書影本及不動產買賣意願書影本各一份在卷可參，可見被告二人對於系爭不動產具有三千萬元以上價值一事，當有共識，證人林傳富亦到庭證述其曾於八十九年一月間出價三千二百萬元欲買受系爭房地，後未成交等情，並有原告提出證人林傳富之父林文義簽立之不動產買賣意願書影本一份可參，證人林傳富雖曾於八十三年間任職原告公司土城店三個月，惟其離職已久，任職時間亦短，其證詞當無偏頗之虞，應堪採信。再觀諸原告提出之土地及建物登記謄本其上所載，本件房地業已設定第一順位抵押權予訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司，共同擔保本金最高限額為二千一百六十萬元之債權，而抵押債權人為避免因不動產價值之波動影響其債權之受償可能，所設定之擔保額度必定低於該不動產之實際價值，本件抵押債權人既願設定二千一百六十萬元之最高限額，亦可見系爭不動產之實際價值當不止被告甲○○所稱之二千萬元。況縱算被告優技公司需錢孔急欲降價以求，亦焉有僅十五日之差即減價一千二百萬元之理？是被告甲○○前揭所辯，亦不足採。
⒌縱上所述，被告優技公司及甲○○原本既均認系爭不動產有三千二百萬元之價值
，且該不動產之坐落位置，亦早為其等所明知，則茍雙方確有解除契約之真意，自無於事隔十五日之後，復由與被告甲○○有配偶至親關係之林榖隆出面訂立買賣契約，並將系爭不動產移轉登記於其子林念禹、林念澤名下之理，蓋夫妻雖為各自獨立之權利義務主體，然關於購買高達三千多萬元之不動產一事，已涉及整個家庭之理財計劃及支付能力等問題，衡情當須二人共同協商評估後始能決定，是本件雖先由被告甲○○出面承買，解約後再由其配偶林榖隆與被告優技公司締約，前後買賣契約之締約主體固有不同，但買主不論係被告甲○○，抑或為其配偶林榖隆，其所考量評估之因素並無二致。在買賣雙方締約條件及時空環境均無變更之情形下，嗣後竟由被告甲○○之配偶林榖隆出面就同一標的再行締約，可見被告優技公司及被告甲○○之間，當初並無解除買賣契約之真意。從而被告優技公司以買賣契約業經解除為由，與原告協議解除該等專任委託銷售契約，並簽訂委託解約協議書乙節，乃以通謀虛偽之情詐欺原告，致原告陷於錯誤，而為承認證人施俊成代理解約之意思表示。
⒍按因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；前條之撤銷，
應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第九十二條第一項前段及第九十三條前段分別定有明文。經查原告主張其係在被告登記完成後，於八十九年十月間向新莊地政事務所申請系爭不動產登記簿謄本時始發現上情之事實，業據提出土地及建物登記謄本一份為證，則原告於八十九年十二月十三日提出之民事補充理由狀上表明撤銷該受詐欺之意思表示之意，且該撤銷之意思表示復已於同年月二十三日到達被告優技公司，此另有本院送達證書一紙在卷足憑，自未逾前揭條文所定之除斥期間，依法已生撤銷之效力。至於被告優技公司及被告甲○○雖均辯稱原告不可能遲至八十九年十月間始知曉云云，惟並未提出證據以實其說，況若非系爭不動產已移轉登記於被告甲○○之子林念禹、林念澤名下，原告當無知曉此事之可能，而觀諸戶籍謄本之記載，系爭不動產乃於八十九年一月三十一日完成所有權移轉登記，則原告縱算於登記完成斯時即知此事，其撤銷之意思表示於八十九年十二月二十三日到達被告優技公司，亦未逾前開一年之除斥期間。
㈣原告承認證人施俊成所為代理行為之意思表示既經撤銷，則證人施俊成以原告代
理人名義與被告優技公司簽定之「委託解約協議書」仍屬無權代理，依民法第一百七十條第一項規定，對於原告自不生效力。從而原告與被告優技公司間之專任委託銷售契約書並未經雙方合意解除，仍屬有效成立，則原告依該契約書第五條、第八條第三項第五款之約定請求被告優技公司給付其餘之仲介報酬，為有理由，應予准許。
五、被告甲○○無法證明其與原告間之仲介契約業經解除，則縱算被告甲○○與被告優技公司間之買賣契約業經解除，於原告之報酬請求權亦無影響，原告自得本於其與被告甲○○簽訂之不動產買賣意願書第五條及買方給付服務費承諾書之約定，請求被告甲○○給付仲介費用：
㈠按原告仲介報酬請求權之發生，原則上以買賣契約因其媒介而成立時，即得請求
，縱其後該買賣契約因故解除，於原告之報酬請求權並無影響，最高法院著有四十九年台上字第一六六四號判例可資參照；又被告甲○○既主張其與原告間之委任契約業經解除，自應由被告甲○○就此有利於己之事實，負舉證責任。經查：⒈被告優技公司與被告甲○○係於八十八年十二月三日解除買賣契約，並簽有「協
議書」乙紙以明確雙方之法律關係，同日被告優技公司另與原告簽訂有「委託解約協議書」，業如前述，雖該委託解約協議書因屬無權代理，對原告不生效力，惟茍被告甲○○與原告間亦有解除其等仲介契約之意，何以當日未一併簽署解約協議書之類此文件以臻明確？已不無疑問。再自證人施俊成、證人即被告優技公司總經理沈居萬、證人即曾擔任被告優技公司經理之蕭輔然之證詞以觀，其等均表示不知為何被告甲○○未與原告簽署解約協議書、不知被告甲○○與原告間如何協議，並未能證述原告確有與被告甲○○解除仲介契約之合意，自無由採為有利被告甲○○之認定。
⒉又被告甲○○雖辯以曾於八十八年十月二十二日簽訂買賣契約當日，開立二十二
萬元之支票一紙，以支付居間報酬，但因被告甲○○要求解除仲介契約，原告乃於退票後將該紙支票返還被告甲○○，足證原告已合意與被告甲○○解除居間契約乙節置辯，惟查執票人退還支票之可能原因甚多，且支票之開立乃屬新債清償之一種，茍新債務不履行，其舊債務不消滅，原告仍得本於雙方契約之約定請求仲介報酬，則縱原告將該紙支票返還被告甲○○，亦尚不得據此即認原告有解除仲介契約之意思，是被告甲○○所提出之服務費確認單影本一紙及票據註銷記錄影本一份，均無法證明雙方有解除仲介契約之合意；至於被告甲○○復聲請本院向台北市第九信用合作社中正分社調閱發票人甲○○、帳號000000000號、票號0000000號、發票日八十八年十月二十七日、票面金額為二十二萬元之支票正反面影本、並詢問該發票之提示情形部分，本院亦基於同上之理由而認無調查之必要。
⒊被告甲○○雖另抗辯原告不可能僅與被告優技公司解除居間契約，卻不解除其與
被告甲○○之居間契約，蓋此二份居間契約具有密切連帶關係，前者之解除，將妨害後者之履行，衡之常理原告決不會自陷於給付不能等情，惟按原告與被告優技公司間之仲介契約，與原告與被告甲○○間之仲介契約，乃屬各自獨立之法律關係，原告向被告優技公司解除契約之意思表示，與原告向被告甲○○解除契約之意思表示，並不相同，非謂二份仲介契約必定同時解除；況原告依其仲介契約對被告甲○○所負之給付義務，乃媒介被告甲○○與被告優技公司訂定買賣契約，經由原告之媒介被告二人亦確於八十八年十月二十二日成立買賣契約，原告對被告甲○○之給付義務顯已完成，其報酬請求權亦已發生，被告甲○○執稱原告茍未解除仲介契約將自陷給付不能云云，實有誤會。是被告甲○○上開所辯，亦不足採。
⒋被告甲○○對於與原告確有解除仲介契約之合意此一有利於己之事實，又未能再
舉證以實其說，其抗辯該仲介契約業經解除乙節，自無可採。且兩造之仲介契約既未曾合意解除，則被告二人通謀虛偽解除買賣契約一事，即與原告之報酬請求權無影響，亦不生原告是否曾向被告甲○○為撤銷之意思表示，以及該意思表示有無逾一年除斥期間之問題。
㈡從而，揆諸上開判例意旨，原告對被告甲○○之報酬請求權既已發生，被告甲○
○又未能證明兩造確有解除仲介契約之合意，原告自得依雙方不動產買賣意願書第五條、買方給付服務費承諾書之約定，訴請被告甲○○給付仲介報酬。
六、縱上所述，原告依其與被告優技公司簽訂之專任委託銷售契約書第五條、第八條第三項第五款之約定，及與被告甲○○簽訂之不動產買賣意願書第五條、買方給付服務費承諾書之約定，訴請被告分別給付如聲明所示之居間報酬，及各自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十九年十一月二十三日、八十九年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 五 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法 官 陳忠行~B 法 官 陳福來~B 法 官 劉元斐右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 二 月 十五 日~B法院書記官 洪惠玲