臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第二○三一號
原 告 乙○○○訴訟代理人 張孝詳律師被 告 甲○○ 住右當事人間請求給付給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）八十三萬元，及自民國八十九年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣兩造於八十八年八月二十三日簽訂不動產買賣契約，約定由原告以每坪一萬二千元之價格將坐落於臺北縣○○鎮○○段溪南小段二○地號土地應有部全部連同地上物（下稱系爭土地）出賣與被告，被告並應於八十九年五月三十一日付清尾款二百六十三萬元（含現金八十三萬及銀行貸款一百八十萬元），惟被告迄未依約給付尾款現金八十三萬元。
（二）系爭土地因與公路無適當之聯絡，需經由鄰地即臺北縣○○鎮○○段溪南小段二七之二地號土地（下僅以地號稱之）上之碎石道路始得進出，且系爭土地與二七之二地號土地間有一小溝渠存在，被告於買受系爭土地時，即意欲將二七之二土地上之碎石道路施作成柏油道路，並於溝渠上造一小橋通行，因此才要求原告與二七之二土地所有人陳景福協調讓其動工施作，是系爭土地係屬袋地，兩造於簽訂系爭契約時，均預見日後協調鄰地所有權人同意被告營建造橋工程及道路工程時尚需付出一筆相當之補償費，因此合意由原告將買賣之總價款優惠被告一百萬元（即原為八百十三萬元，減為七百十三萬元），以作為日後被告需給付鄰地所有權人之補償；兩造復於八十八年十二月二十七日曾就此問題進行協議，原告同意於八十九年五月三十一日以前協調鄰地所有權人同意於被告進行營建造橋工程及道路工程時不予阻止，否則被告即無需給付尾款八十三萬元，嗣後原告即依約於八十九年五月三十一日前與訴外人即鄰地所有權人陳景福協調，陳景福同意於被告給付補償費一百萬元後，讓被告營建造橋工程及道路工程，詎被告竟反悔不願負擔，抑且將補償責任推卸於原告，並因此拒付原告尾款八十三萬元。
三、對被告抗辯之陳述：被告於鈞院八十九年十二月四日庭訊時已承認就系爭土地之買賣受有原告一百萬元之優惠，惟辯稱此優惠係因系爭土地上有鐵塔及土壤因水沖刷流失之故等情，惟查系爭土地上並無任何鐵塔存在，僅有二根電線桿，且其不可歸責事由占土地面積亦極微小，而兩造間係以每坪一萬二千元作為土地買賣價金，如何亦不可能因該占地極小之電桿即可減價達一百萬元之譜，是被告上開辯詞顯與事實不符。
四、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、系爭土地所有權狀影本一件、被告身分證影本一件、支票影本一件、土地登記簿謄本二件、地籍圖影本一件、相片二幀為證，並聲請訊問證人陳景福、鐘文邦。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）其與原告簽訂買賣契約時，原告固欲以每坪一萬二千元之價格出售，惟其以系爭土地中央有鐵塔，且部分土地被大水沖刷為由，經討價還價後才減了一百萬元，且其在簽約時已特別聲明若系爭土地無法與公路有適當之聯絡，其就不買，此可由系爭契約第十五條第六項後段中寫明：「雙方協議，買方（即被告，下同）興建道路時，若有糾紛概由賣方（即原告，下同）負責排除。」可知；且被告為求慎重，再於訂約後之八十八年十二月二十七日再與原告就系爭土地道路通行問題進行協議，兩造遂於系爭契約末端加註：「一、八十八年十二月二十七日雙方協議，買方營建造橋工程及道路工程時，若因鄰地所有權人阻止或有糾紛而無法施工者，則尾款八十三萬無須給付。二、賣方協調鄰地所有權人期限：八十九年五月三十一日前完成。」，如今鄰地所有權人陳景福根本不肯讓原告施作造橋及道路，原告既未依約履行，其自毋庸給付尾款八十三萬元。
（二）原告所稱已協調陳景福准其施工之情，其均不知悉，縱原告主張為真，惟其尚需支付補償費一百萬元，依照系爭契約，此補償費自應由原告負擔方是，原告既不願負擔，更據此主張其已依約協調完成，顯不合理。
三、證據：聲請訊問證人李武龍。理 由
一、本件原告起訴主張：緣兩造於八十八年八月二十三日約定由原告以每坪一萬二千元之價格將系爭土地出賣與被告，惟因系爭土地因與公路無適當之聯絡，需經由鄰地即同段二七之二地號土地上之碎石道路始得進出，且二筆土地間有一小溝渠存在，被告於買受系爭土地時，即意欲施作成柏油道路及造橋以供通行，遂要求原告與二七之二土地所有人陳景福協調讓其動工施作，即兩造於簽約時均預見日後協調鄰地所有權人同意被告施工時尚需付出一筆相當之補償費，因此合意由原告將買賣之總價款優惠被告一百萬元（即原為八百十三萬元，減為七百十三萬元）作為日後被告需給付陳景福之補償，兩造嗣後雖於八十八年十二月二十七日約定原告同意於八十九年五月三十一日以前協調陳景福同意被告施工鋪路造橋，否則被告即無需給付尾款八十三萬元，惟原告已於八十九年五月三十一日前與陳景福達成協議，陳景福同意於被告給付補償費一百萬元後，讓被告鋪路造橋，詎被告竟反悔不願負擔，抑且將補償責任推卸於原告，並因此拒付原告尾款八十三萬元，為此依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付尾款。
二、被告則以：原告固欲以每坪一萬二千元之價格出售，惟其以系爭土地中央有鐵塔，且部分土地被大水沖刷為由，經討價還價後才減了一百萬元，且其在簽約時已特別聲明若系爭土地無法與公路有適當之聯絡就不予買受，所以先於訂約時已約定由原告協調鄰地所有權人陳景福以排除其施鋪路造橋之糾紛，更於八十七年十二月二十七日約定如原告無法排除糾紛，被告無需給付尾款八十三萬元，今陳景福尚不同意被告鋪路造橋，且原告所稱已與陳景福協調完成，竟要求被告給付陳景福補償費一百萬元，依照系爭契約此補償費自應由原告負擔方是，原告既不願負擔，自不得請求被告給付尾款等語為辯，請求駁回原告之訴。
三、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。現行民事訴訟法第二百七十七條本文定有明文。原告主張之情事，固據其提出不動產買賣契約書、系爭土地所有權狀、地籍圖各一件、相片二幀、土地登記簿謄本二件為證，被告對上開證物形式上之真正均不否認，惟以：原告減價一百萬元出售，是因系爭土地上有鐵塔及土壤沖刷之瑕疵、經被告討價還價而致，與通行權之補償無涉，且原告既未完成與鄰地所有權人陳景福使被告無償施工之協議，被告自毋庸給付尾款等語為辯，是本件所爭執者，應為買賣當時原告減價一百萬元是否作為被告補償使用鄰地之用，及原告是否與鄰地所有權人陳景福達成使被告使用鄰地之協議。
四、經核原告所提之不動產買賣契約書，就價金部分，兩造僅於第二條約定：「二、買賣總價款：新台幣柒佰壹拾叁萬元整。」，別無其他文字之記載，即如每單位價金、如何算出總價為七百十三萬元，均未再以文字註明，是就兩造契約書上之記載，已無法觀出原告優惠一百萬元是因補償被告將來使用鄰地之費用。雖訊據證人即原告之夫鐘文邦證稱：「這土地．．．我代我太太（即原告）出面，在八十八年二月二十三日簽約前兩、三天，在土地現場，我說一坪要賣一萬二，被告說好，但被告說沒有路可以通，要我減少一百萬作補貼，所以才變成七百十三萬，被告說我跟鄰地地主比較熟，要我去講，我才簽應協調，但我有特別講使用別人土地，被告要付（補償費），因為我有減價一百萬。．．．」（見本院八十九年十二月四日言詞辯論筆錄）等語，惟證人鐘文邦與原告既係配偶，關係至親，其證言已難認無偏頗之虞，且若依原告及鐘文邦所述，此優惠之一百萬元牽涉至被告將來給付價金之數額，何有未將其加註於契約內之理？是被告抗辯減價一百萬元係因土地上之瑕疵，而由兩造討價還價而達成合意等情，尚非虛罔。
五、再者，系爭土地係屬袋地，兩造於簽約時就系爭土地通行鄰地問題為本件契約之重要之點，此可由兩造先於八十八年八月二十三日簽訂系爭契約書於第十五條第六項後段註明：「雙方協議，買方（即被告，下同）興建道路時，若有糾紛概由賣方（即原告，下同）負責排除。」，復於訂約後之八十八年十二月二十七日再就系爭土地道路通行問題進行協議，並於系爭契約末端加註：「一、八十八年十二月二十七日雙方協議，買方營建造橋工程及道路工程時，若因鄰地所有權人阻止或有糾紛而無法施工者，則尾款八十三萬無須給付。二、賣方協調鄰地所有權人期限：八十九年五月三十一日前完成。」等字樣均可知，原告雖另主張：其已依約與陳景福達成同意被告使用鄰地施工之協議，惟被告需支付陳景福一百萬元作為補償等情，均為被告所否認。訊據證人即為兩造於簽約及加註約定時在場書寫文字之代書李武龍證稱：「（問：（提示買賣契約書）有何意見？）這是我寫的，是兩造到我代書事務所簽約，這是定型化契約，原稿也是我提供，兩造到我事務所前價金已談好七百一十三萬，我沒問價金怎麼算，第十五條第六項的約定是兩造事先已講好，被告事先講好如道路有糾紛時由賣方負責排除，這條件原意應是無償，若有償，以我當代書之慣例，就會註明在契約內，後來約定時此條款『如何排除』文義不清，才在八十八年十二月二十七日兩造又到我事務所簽下附加條款第一、二條，約定雙方要無償排除道路的糾紛，否則買方不需付八十三萬尾款，代書處理如此書寫已算清楚。．．．」（見本院八十九年十二月二十七日言詞辯論筆錄）等語綦詳，參以證人與兩造均非親屬而無怨隙，其當無甘風險而故為虛偽證詞之理，且核其證言與兩造契約文字之記載及一般交易常情均無扞挌其證言自屬可採。即若如原告主張，其既與簽約時已優惠被告一百萬元作為被告將來使用鄰地可能需要補償陳景福之用，則土地使用問題自應於簽約時即與原告無涉，詎原告先於簽約時在第十五條第六項註明鄰地使用問題由其出面處理，再於八十八年十二月二十七日同意如無法處理鄰地使用問題，被告得不付尾款八十三萬元，則上開簽約時及事後之約定，均與原告之主張有所矛盾、衝突，至於其再主張與陳景福達成以「被告支付一百萬補償金」為條件之鄰地使用協議，勢將加重被告無必要之負擔，而難認其已完成契約書末端二項約定事項，是原告此部分之主張，亦乏依據。
六、從而，原告依據買賣契約，請求被告給付尾款八十三萬元及自八十九年六月一日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，是原告另聲請問證人陳景福，藉以證明二人已就被告使用鄰地之糾紛達成協議諸情，已與本件爭點無涉，且與訴訟之結果無關，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 十 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 鍾啟煌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十 日~B法院書記官 王慈嬰