臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第二一四二號
原告兼反訴被告 丙○○訴 訟 代 理 人 徐揆智律師 臺北市○○街○○巷○○號複 代 理 人 陳怡如律師被告兼反訴原告 乙○○ 住台北縣三重市○○街○○巷卅一弄十號被 告 甲○○ 住台北縣三重市○○街一○四之二號四樓右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○應將門牌號碼台北縣三重市○○街一○四之二號四樓房屋遷讓返還原告；並應給付原告新臺幣肆拾陸萬捌仟元及自民國八十九年十二月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國八十九年十一月十四日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟元。
被告甲○○應自臺北縣三重市○○街一○四之二號四樓房屋遷出。
訴訟費用由被告乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告乙○○提供擔保後，得為假執行；被告乙○○於假執行程序實施前以新臺幣陸拾萬元為原告提供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告甲○○提供擔保後，得為假執行；被告甲○○於假執行程序實施前以新臺幣陸拾萬元為原告提供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告兼反訴被告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應將坐落台北縣三重市○○街一○四之二號四樓房屋遷讓返還原告。
（二）被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）四十六萬八千元，並自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自八十九年十一月十四日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告一萬三千元。
（三）被告甲○○應自前項房屋遷出。
（四）原告願供擔保，請求宣告假執行。
（五）駁回反訴原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
（一）坐落台北縣三重市○○街一○四之二號四樓房屋為原告所有，有房屋所有權狀為證。原告登記取得所有權之日期是八十六年三月七日，因年紀大，行動不便，又不識字，故始終未前往房屋現場查看。往現場查覺有人居住，經三重市三和派出所警員協助查明房屋為甲○○居住使用，經請領戶籍謄本發現甲○○於八十六年十一月十四日遷入居住迄今，甲○○則稱該房屋是向被告乙○○承租而來，已承租三年，每月租金一萬三千元。乙○○顯屬無權佔有，自應將該房屋遷讓返還原告，甲○○自無權佔有人乙○○手上承租而來，應負遷出義務。
（二）該房屋既由乙○○出租，每月收取租金一萬三千元，顯已構成不當得利，此項不當得利應返還原告，自八十六年十一月十四日出租給甲○○開始計算至八十九年十一月十三日為三十六個月，每月一萬三千元計算，為四十六萬八千元，自八十九年十一月十四日起至遷讓交還房屋日止，按月返還不當得利一萬三千元。
（三）被告主張依民法第九百五十二條規定抗辯，惟查被告乙○○並非善意占有人，被告乙○○自始即知該屋為原告所有。被告自八十五年遷入房屋後，不可能不催促台亨公司辦理所有權移轉登記，房屋所有權登記為辦理房屋過戶必備之法律要件，無房屋所有權登記即不能合法取得房屋所有權，是一般具有正常事理能力之人均知的常識，被告不可能不知，被告也不可能對自己的權益漠不關心，任由台亨公司延宕所有權移轉登記的時機，致自身權益受損。被告自始即知系爭房屋為原告所有，地政機關的房屋所有權登記是公開閱覽資料，每年也都會有房屋稅單寄到房屋所在地，房屋地籍及稅單等資料上都會印有房屋所有人的名字，被告在系爭房屋居住使用長達四年，不可能不知道房屋已登記為原告所有。被告乙○○於八十六年間曾以劉永珍、陳太平（台亨建設公司董事長、總經理）為被告，就台亨公司的違約行為提起告訴，乙○○於告訴內容中即已自認對於台亨公司將所有權移轉予原告一事自始即知情。被告自始明知房屋為原告所有，竟仍自居於所有權人之地位，使用處分該屋，將之租給甲○○，則乙○○自應將使用該屋期間之不當得利返還原告，甲○○亦應遷出房屋，將房屋返還。
（四）反訴被告曾到現場查看，並無看到房屋有何裝潢，反訴原告是否確實曾裝潢系爭房屋，實值懷疑，反訴原告應舉證證明。縱使反訴原告確實曾花費六、七十萬元裝潢，但房屋為反訴被告所有，為乙○○自始明知，乙○○在未得反訴被告同意下，不僅占用房屋，甚至擅自裝潢，並將房屋出租給甲○○，其行為已構成民法第一八四條第一項前段之侵權行為，反訴被告不需要、也不想要這些房屋的裝潢，未來還需要花錢將裝潢拆除，丙○○才是真正受害者。今乙○○竟反向丙○○主張應賠償其損失，其損失並非由丙○○造成，而是乙○○自己本身不法行為所造成，乙○○應自己負責。況依民法九五七條之規定，惡意占有人無權主張有益費用之償還，顯見乙○○之主張實屬無據。其反訴並無理由。
三、證據：提出建築改良物所有權狀影本、戶籍謄本、臺灣板橋地方法院檢察署八十六年度偵續字第二○五號檢察官不起訴處分書影本等為證據。
乙、被告乙○○方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
（二）反訴被告應給付反訴原告五十萬元；並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告乙○○於坐落三重市○○○段長泰小段之土地上原有建物，原地主張忠弘以興建大樓為由，於八十一年五月五日與被告簽立現有建物交換新屋契約書，被告以原有建物交予地主拆除換取興建大樓後新屋。嗣因地主與建商勾結涉嫌共謀詐騙將土地出售，以致大樓遲遲未興建完成交屋，被告乃提出告訴，經提起公訴，後建商即訴外人台亨建設股份有限公司出面承受，而與被告於八十五年三月六日簽立換約同意書，同意書第三條明白記載「房屋編號為Ｂ１２，三重市○○路一○四之二號四樓」等字樣，被告乃先行搬遷入住系爭房屋，等候台亨公司辦理所有權登記手續。詎八十九年四月間被告突接獲法院強制執行通知，始得知系爭房屋已登記於原告名下，被告尋台亨公司理論，卻無結果。系爭房屋早於八十四年八月三十一日由台亨公司辦妥第一次所有權登記，於八十五年三月六日台亨公司同意被告換取系爭房屋，雖台亨公司遲遲不依約將所有權移轉登記給被告，然被告當時已合法取得占有，嗣台亨公司隱瞞被告於八十六年三月七日將所有權登記為原告名下，惟原告卻從未出現，直至八十九年間因原告不繳納房屋稅，致遭法院強制執行，被告至法院查詢後，乃於八十九年五月間代為繳交八十八年、八十九年房屋稅，顯然原告僅為台亨公司玩弄法律之人頭，並非真正因買賣而取得所有權之第三人。
（二）被告與建商一直有在訴訟，原告與建商之間的關係如何並不清楚，八十五年間是建商讓被告進去住的，當時是空房子，被告以為房子就是要給被告的。被告是被害人。
（三）縱原告以所有權人身分要求被告搬遷，惟查八十五年間被告取得系爭房屋時，僅為一空屋，經被告裝潢後方能居住，花費六、七十多萬元，今原告要求被告搬遷，自應賠償被告之損失，且依民法第九百五十二條規定，善意占有人得為占有物之使用收益，原告請求被告給付不當得利，於法不合。因提起反訴請求反訴被告賠償反訴原告之損失。
三、證據：提出現有建物交換契約書影本、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、臺灣板橋地方法院檢察署八十三年偵字第一一五八六、一五二○七、一七四二
二、一九二五六、八十四年度偵字第三五八號檢察官起訴書影本、同意書影本、臺灣板橋地方法院財務法庭八十九年財執縣滯丙字第○○三八六號執行通知書影本、郵政國內匯款執據影本、台北縣稅捐稽徵處三重分處八十八年、八十九年房屋稅繳款書影本、證明書影本等為證據。
丙、被告甲○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：被告於八十六年間向另一被告乙○○承租系爭房屋，承租以來三年間，被告均按期繳納房租，一向相安無事，今竟有原告出面主張其為所有權人，要求被告自系爭房屋遷出，被告甚感疑惑，被告認為出租人非必為所有權人，且被告承租之初，系爭房屋原由乙○○占有使用，係由乙○○將系爭房屋交予被告承租使用，依法並無不合。
丁、本院依職權調取臺灣板橋地方法院檢察署八十六年度偵續字第二○五號偵查卷宗。
理 由
一、本件原告主張門牌號碼台北縣三重市○○街一○四之二號四樓房屋為原告所有之房屋，但為被告乙○○所占用，被告乙○○並自八十六年十一月十四日起將該房屋出租予被告甲○○居住等情，並提出建築改良物所有權狀影本、戶籍謄本等為證據，被告乙○○固不否認系爭房屋屬於原告名下及房屋已出租被告甲○○之事實，但抗辯稱該房屋係由其與建商交換而來，伊與建商訂定協議，建商將該房屋交予伊，伊擁有該房屋之所有權，原告多年來未曾主張權利，應為建商之人頭而已，原告不得向伊請求交還房屋等語。經查：
（一）按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文。本件系爭三重市○○街一○四之二號四樓房屋之所有權人係原告，此有原告提出且為被告所不爭執其真正之建築改良物所有權狀影本在卷可稽，雖被告乙○○抗辯稱原告不過為建商即訴外人台亨建設股份有限公司之人頭，然被告乙○○卻未能就其此一抗辯舉證證明，則原告主張其為系爭房屋之所有權人一節，自應認為可採。
（二）又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。原告主張被告乙○○無權占用其所有之前揭房屋，因請求被告乙○○應將系爭房屋遷讓返還原告，被告則以其是與建商台亨建設公司協議而分得系爭房屋，並非無權占有資為抗辯。經查，被告所抗辯其係與訴外人台亨建設股份有限公司協議，換取系爭房屋，並提出現有建物交換新屋契約書、同意書等影本為證據，惟前述契約書乃被告乙○○與訴外人張忠弘訂定之互易契約，同意書則為被告乙○○與訴外人台亨建設股份有限公司訂定由台亨建設股份有限公司承受台袖股份有限公司或張忠弘之權利義務，並協議將系爭房屋交予被告乙○○，然原告均非前述二契約之當事人，被告乙○○執其與訴外人台亨建設股份有限公司間之互易契約關係主張其並非無權占有系爭房屋，並不能對抗原告，原告主張基於所有權人之地位，請求被告乙○○將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
二、原告又主張被告甲○○自無權占有人乙○○承租系爭房屋，亦應負遷出義務，因請求被告甲○○應自系爭房屋遷出等語，被告甲○○則以其自乙○○處承租該房屋居住，有按時繳付租金，並非無權占有等語資為抗辯。經查，本件被告甲○○係向被告乙○○承租系爭房屋而遷入該房屋內居住之事實，為兩造所不爭執，並有戶籍謄本一件在卷可稽，自堪信為真實；而被告乙○○並非系爭房屋之所有權人，且無系爭房屋之處分權能，已如前述，被告甲○○與被告乙○○間之租賃關係並不能對抗非該租賃契約當事人之原告，從而，原告主張基於所有權人之地位，請求被告甲○○應自系爭房屋遷出，亦為有理由，應予准許。
三、本件原告又主張系爭房屋由被告乙○○自八十六年十一月十四日出租與被告甲○○居住，租金為每月一萬三千元，被告乙○○應將其所收取之租金之不當得利返還原告，被告乙○○則以其為善意第三人，依民法第九百五十二條規定，有使用收益系爭房屋之權利資為抗辯。經查，原告主張之系爭房屋出租與被告甲○○，每月租金為一萬三千元等事實，為兩造所不爭執，自堪信為真實；而民法第九百五十二條固規定：「善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。」，然此乃關於占有人與其他第三人之關係，並不能據以對抗占有物之真正權利人，故原告主張依據不當得利之法律關係請求被告乙○○將其因出租系爭房屋而向承租人所收取之租金即自八十六年十一月十四日起至八十九年十一月十三日止共計三十六個月，以每月一萬三千元計算，合計四十六萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十二月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，並自八十九年十一月十四日起至遷讓返還房屋日止，按月給付原告一萬三千元，為有理由，應予准許。
四、反訴部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件反訴原告乙○○主張其為系爭房屋裝潢，花費六、七十萬元，並提出證明書影本一紙為證據，請求反訴被告丙○○賠償其五十萬元之損害，反訴被告丙○○則以反訴原告並未就其對系爭房屋裝潢之支出舉證證明，縱使有裝潢，亦非反訴被告所需要，日後反訴被告尚需花錢拆除等語抗辯之。經查，反訴原告雖提出第三人蔡旺叢所簽署之證明書，內載：「茲八五年間受乙○○委託裝潢房屋。內部整修櫥櫃、鐵門、磚牆、壁櫥、流理台、地磚、窗簾、沙發、油漆等其他改裝工程，共約裝潢費六十─七十萬元。」，如反訴原告確係委由該第三人裝潢房屋內部，因裝潢工程業已完成，反訴原告當已付款完畢，其支出之金額早已確定，豈有僅記載概略數額之理，顯然該第三人所出具之證明書並不足以作為反訴原告有為系爭房屋支出裝潢費用之證據，且反訴被告所抗辯之反訴原告縱使為系爭房屋內部進行裝潢，其裝潢確係對反訴被告有利益之事實舉證證明，則依民法物權編第十章之規定，占有人固得請求費用之償還，然因反訴原告就其應舉證證明之事實並不能為充分之舉證，自難認為反訴被告有因反訴原告裝潢系爭房屋而受有利益之主張為真實，則反訴原告請求反訴被告應賠償其因裝潢系爭房屋所支出之費用五十萬元，並無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：本訴部分，兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之。反訴部分，因反訴原告訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十六 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許瑞東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 二十六 日~B法院書記官 許慧禎