臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第二一七號
原 告 己○○訴訟代理人 戊○○
送達代收人 劉添錫律師住台北縣土城市○○路○○○號二樓被 告 丁○○○ 住台北縣新莊市○○街○○○號
丙○○ 住庚○○ 住乙○○ 住辛○○ 住台北縣新莊市○○街○號四樓兼 右 五人 甲○○ 住台北縣新莊市○○街○○○號訴訟代理人右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將門牌號碼台北縣新莊市○○街○○○號一樓房屋及如附圖所示之增建部分遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾壹萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰肆拾貳萬元供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）求為判決如主文第一項所示。
（二）原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）查坐落於台北縣新莊市○○街○○○號一樓房屋（含土地及增建部分）所有權全部（下稱系爭房屋），係原告向鈞院民事執行處八十七年度民執明字第一二九二六號投標買受，該屋於查封時被告乙○○在場，被告乙○○表示查封之房屋係被告丁○○○（即執行債務人）自住，未料，丁○○○明知無出租予第三人統林企業有限公司（下稱統林公司），竟以不實之租約向鈞院民事執行處陳報，致執行法院以拍賣不點交處理，經查該契約訂立日期為八十年一月十日，租賃期間也已過期，每月租金僅新台幣三千元，與標的價值顯不相當，該租約係被告等所偽造，被告等無承租之事實，第三人統林公司之法定代理人庚○○是被告甲○○之媳婦，也是執行債務人，目前現場為丁○○○、乙○○及乙○○之太太經營羊肉爐生意，沒有統林公司承租之事實，統林公司也沒有交租金之情事，被告等對於系爭房屋並無使用之權源，原告請求被告等遷讓返還，被告等置之不理，爰依民法第七百六十七條關於物上請求權之法律關係訴請被告遷讓系爭房屋。
（二）被告乙○○為成年人，不可能不知道其母親的房屋由何人使用之事實，是其事後辯稱對出租之事不知情云云，不可採信。且原告向新竹區中小企業銀行查詢結果，發現被告丁○○○於八十四年三月十日向該行借款時有簽立無租賃切結書，被告庚○○竟與被告丁○○○偽造八十年起即開始承租之租約向執行處陳報。參以原告訴訟代理人於拍賣前一、二年就經常到系爭房屋吃羊肉爐，現場確為乙○○與丁○○○在賣羊肉爐，並未發現庚○○在現場，也未見有任何公司職員、辦公桌椅、生財器具設備，也沒有發現公司處理何項業務，足見系爭房屋沒有出租給統林公司之事。鈞院履勘現場之前三、四天，被告庚○○搬了二張辦公桌到系爭房屋內，庚○○稱該二張辦公桌是自地下室及別處搬來的，現場也沒有掛統林公司的招牌，所列之產品寥寥可數（臨時擺設上去的），有當天現場拍攝之照片可查，又沒有任何客戶與其聯絡，沒有統林公司之電話，也沒有客戶上門接洽業務，證明該屋並沒有出租給統林公司。以系爭房屋出租一般行情每月租金約四萬元而言，丁○○○僅出租三千元也與事實不符，三千元並不足以支付房屋之修理費，故該等租約顯係被告等事後所偽造，並無承租之事實。
三、證據：提出權利移轉證書、所有權狀、租賃契約、查封筆錄、土地登記簿謄本等影本各一件為證，並聲請本院履勘現場。
乙、被告丁○○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○五人方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋於八十七年十月六日查封時，因承租人統林公司負責人庚○○及另一承租人辛○○業於查封後分別向鈞院陳報主張對查封之房屋有承租之事實，嗣經鈞院列載於八十七年度執字第一二九二六號強制執行事件拍賣公告附記第五、六項，拍定後不點交，原告於投標時應瞭解系爭房屋因有租賃關係存在，屬拍定後不點交性質。
（二）系爭房屋未拍賣前，係屬被告丁○○○所有，家屬即被告丙○○、鍾利亞、乙○○固有在該址使用之情事，惟系爭房屋因有租賃關係存在，其使用狀況為：客廳由統林公司承租為辦公及加工電子材料之用，承租之臥室則供公司負責人庚○○、股東丙○○等使用，另地下室產權則屬整棟大樓所有，但一樓可直通，當初建商出售時與各層樓住戶約定，地下室由一樓管理使用，故一樓房屋所有權人對地下室有約定之使用權，從而統林公司承租一樓房屋，同時使用地下室為放置材料及加工場所。另一承租人辛○○則承租右側增建廚房及部分一樓，每日製作小菜供給市場攤位販售。又夜晚未使用時（指鍾某承租者）由被告乙○○經營羊肉爐生意。
（三）關於訴外人統林公司承租之事實如下：按統林公司成立於七十五年間，從事於各種塑膠原料、塑膠零件電器五金零件、機械五金零件及電子零配件之製造加工買賣業務，負責人為被告庚○○，公司原設在台北縣新莊市○○街○○號二樓，嗣於八十年一月起將公司遷移至台北縣新莊市○○街○○○號（即系爭房屋址），統林公司負責人庚○○亦為該屋所有人丁○○○之媳婦，故代表公司於八十年一月十日與屋主簽訂房屋租賃契約，租期二年，鑑於承租使用範圍係在一樓大廳、臥室及地下室，並非全部一樓，故租金訂為新台幣（下同）三千元，該公司歷年來均向主管機關申報營利事業所得稅及營業人銷售額與稅額申報書，且各該申報書內列載統林公司之營業地址均為台北縣新莊市○○街○○○號，足以證明統林公司有在系爭房屋承租使用並營業。另承租人統林公司歷年來均按月給付租金三千元予出租人，亦有扣繳憑單可稽。惟自八十二年一月十日租期屆至後，因統林公司仍在系爭房屋營業，出租人丁○○○亦繼續收取租金，依民法第四百五十一條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。故統林公司前與被告丁○○○間所簽訂之契約，雙方早於八十二年一月十日後未繼續換約而為租賃契約默示更新，已具備不定期限租賃之關係，被告庚○○為統林公司負責人，被告丙○○為公司股東，自可依據上述統林公司之不定期限租賃關係繼續使用系爭房屋，不因所有權人變更而影響既有之租賃關係，嗣統林公司改向原告支付租金時，遭遇拒收，故被告庚○○已代表統林公司將租金提存鈞院，故原告請求被告遷讓房屋顯有未洽。
（四）綜上所述，系爭房屋既有租賃關係存在，被告庚○○係統林公司負責人，丙○○係股東，為經營公司業務，自有繼續使用系爭房屋之必要，其餘承租人辛○○等亦同，被告乙○○則係利用夜晚使用辛○○所在賣羊肉爐，故原告請求遷讓房屋，顯有未洽。
三、證據：提出本院執行處八十七年度民執明字第一二九二六號通知一件、扣繳憑單五紙、呈報狀一件、統林公司執照一件、營利事業登記證及股東名冊一件、房屋租賃契約書二件、統林公司申報營利事業所得稅及營業人銷售額與稅額申報書一件、提存通知書一件等影本為證。
丙、被告辛○○方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋右側增建部分約三坪及緊臨之室內平房約七坪，前由被告吳蔡富美於八十一年一月出租於被告辛○○（由鍾某代表簽約，實際使用者有六人，均為市場販賣小菜者），雙方訂有房屋租賃契約，租期兩年，租金每月六千元，另由夜間使用者增補二千元，惟租期屆滿後，承租人辛○○仍繼續為租賃物之使用，出租人亦繼續收取租金，雙方並未更換租約，依民法第四百五十一條規定，顯係租賃契約默示之更新為不定期租賃，縱系爭房屋所有權人已變更，仍不影響辛○○之租賃權。查被告辛○○等承租上開廚房設施及部分房屋，係緣於渠等在市場設有專賣小菜之攤位，其每日供應販售之小菜，均在承租系爭房屋內生產製作後，再送往市場販賣，被告辛○○僅在白天使用承租房屋，夜晚並未住宿於內。
（二）綜上所述，系爭房屋右增建部分及緊臨之室內平房約十二坪，既有租賃關係存在，自有繼續使用系爭房屋廚房設施及部分房屋之必要，故原告請求遷讓房屋，顯有未洽。
三、證據：提出房屋租賃契約書一件為證。
丁、本院依職權向財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所函查統林公司每年申報營利事業所得稅時之「租金支出」申報情形，並依當事人訊問之規定訊問被告丁○○○及庚○○。
理 由
甲、程序方面：原告於起訴狀送達被告丁○○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○等五人後，追加被告辛○○，被告丁○○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○等五人於訴之追加並無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第二項規定，應視為其已同意原告追加辛○○為被告，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張系爭房屋係原告向鈞院民事執行處八十七年度民執明字第一二九二六號投標買受，詎被告丁○○○明知並無出租予訴外人統林公司及被告辛○○，竟均以不實之租約向鈞院民事執行處陳報，致執行法院以拍賣不點交處理，惟該租約係被告等所偽造，並無承租之事實，查訴外人統林公司之法定代理人庚○○是被告甲○○之媳婦，也是執行債務人，目前現場為丁○○○、乙○○及乙○○之太太經營羊肉爐生意，並未出租，而該屋於查封時被告乙○○在場，被告乙○○已表示查封之房屋（含增建部分）係被告丁○○○自住，且被告丁○○○與該統林公司及被告辛○○間之租賃契約也已過期，況系爭房屋出租一般行情每月租金約四萬元，被告丁○○○僅出租予訴外人統林公司每月租金三千元，與標的價值亦顯不相當，是被告等對於系爭房屋顯無使用之權源，爰依民法第七百六十七條關於物上請求權之法律關係訴請被告遷讓系爭房屋。
二、被告丁○○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○則以系爭房屋自八十年一月起即由被告庚○○代表訴外人統林公司向被告丁○○○承租，租期二年，因承租範圍係在一樓大廳、臥室及地下室，並非全部一樓，故租金為三千元，該公司歷年來均有申報營利事業所得稅及營業人銷售額與稅額申報，列載租金支出，統林公司之營業地址亦均載為台北縣新莊市○○街○○○號（即系爭房屋址），且逐年開立扣繳憑單，又自八十二年一月十日租期屆至後，因統林公司仍在系爭房屋營業，出租人丁○○○亦繼續收取租金，依民法第四百五十一條規定，統林公司前與被告丁○○○間所簽訂之契約，已於八十二年一月十日後默示更新為不定期限租賃之關係，被告等五人自可依據上述統林公司之不定期限租賃關係繼續使用系爭房屋等語；被告辛○○則以系爭房屋右側增建部分約三坪及緊臨之室內平房約七坪，前由被告丁○○○於八十一年一月出租於被告辛○○，雙方亦有房屋租賃契約，租期兩年，租金每月六千元，另由夜間使用者增補二千元，租期屆滿後，承租人辛○○仍為繼續為租賃物之使用，出租人亦繼續收取租金，雙方未更換租約，依民法第四百五十一條規定，亦已默示更新為不定期租賃，是被告辛○○使用部分系爭房屋亦有正當權源等語資為抗辯。
三、原告主張其於本院民事執行處八十七年度民執明字第一二九二六號強制執行事件中投標買得系爭房屋，本院已發給不動產權利移轉證書，其為所有權人，而被告等六人現均占有使用系爭房屋等事實，業據提出權利移轉證書、建物所有權狀、戶籍謄本各一件附卷，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、茲本件首應審酌之爭點在於被告丁○○○與訴外人統林公司間是否有租賃契約存在？經查：
（一）系爭房屋於八十四年三月十日由被告丁○○○提供該屋予其子乙○○向新竹區中小企業銀行股份有限公司辦理借貸時，早經被告丁○○○立具切結：「提供抵押之不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在」等語，有切結書一件在卷可按，核與被告丁○○○自陳：「（問：辦理設定抵押時為何有簽立未出租切結書？）當時想是自己的房子沒有租給人家，所以才簽立切結書，這個房子因為是自己人在用」（本院八十九年十月十九日言詞辯論筆錄）等語相符，則原告主張系爭房屋並無出租之事實，已非無稽；
（二）系爭房屋經訴外人新竹區中小企業銀行股份有限公司實行抵押權，而於八十七年九月十七日經本院查封時，債務人即被告丁○○○不在場，僅其子即被告乙○○在場，當時被告乙○○即陳稱系爭房屋係由被告丁○○○自住使用，屋旁之增建部分亦係債務人當廚房在使用等語明確，亦有查封筆錄在卷可考，而被告乙○○自八十四年間起即每年居住於該屋內約達半年之久，亦據被告乙○○陳明在卷（見本院八十九年四月二十五日言詞辯論筆錄），被告乙○○復為系爭房屋出租人即被告丁○○○之子，則衡情被告乙○○洵無不知該屋有出租於統林公司之事，是其所為該屋係自住之陳述，應堪採信；
（三）本院依新增訂民事訴訟法第三百六十七條之一以下規定，職權隔離訊問系爭租賃契約之當事人即丁○○○及統林公司之法定代理人即被告庚○○關於租賃契約之細節時，丁○○○具結稱：「每月租金捌仟元」、「三千元是旁邊賣雞的部分，統林是八千元」、「（問：租金八千元如何給付？）租金八千元都沒有調整過，到現在都是八千元，從八十年一月十日開始租金都是由統林直接幫我付銀行的房子貸款，一直繳到被銀行拍賣為止，．．．租金都不是拿給我」、「（問：是否有收取押金？）沒有，契約書是有寫但沒有收」等語，庚○○則具結以「（問：當初約定租金是多少錢？）參仟元，因為地方不大，跟旁邊賣雞的部分沒有關係」、「（問：租金是否有調整過？）沒有，都是三千元」、「（問：租金如何付？）每月的月初給我婆婆，都是現金給，如果公司生意好的時候會多給她一點作生活費」、「剛簽約那一兩年有按約半年給一次，租金有時候壹個月給一次，有時候是兩個月給一次，因為生意不好」、「（問：是否有幫你婆婆繳貸款抵付租金的情形？）後面幾年有幾次是這樣，但不是每次都是這樣」、「（問：是否有付押金？）簽約的時候有給她押金但是否是二萬元，太久我忘記了，但應該是比兩萬元多」等語綦詳（均見本院八十九年十月十九日言詞辯論筆錄），由上開陳述可知，二人就１．約定之租金數額乙節，前者陳稱為八千元，後者陳稱為三千元；就２．租金如何給付乙節，前者陳述均由統林公司直接為其代墊房屋之銀行貸款，未曾直接交付出租人丁○○○，後者則陳述均以現金按月或兩個月一次交付予出租人；就３．有無給付押金乙節，前者主張有約定但未收取，後者則主張簽約時有給付押金至少二萬元。彼此就此等租賃契約重要之點，陳述迥然不同，足徵其二人間實際上並無租賃契約存在；
（四）本院民事執行處於八十八年八月三十一日前往系爭房屋履勘時，發現系爭房屋並未懸掛統林公司之招牌，現場僅擺設辦公桌、神明桌及長條桌子各一個，並無法看出係統林公司之辦公處所，且桌椅上均佈滿灰塵，不常使用，有執行筆錄在卷可查，而本院於八十九年三月十九日復前往現場履勘時，仍發現現場未有統林公司之招牌，被告主張每日使用之公司升降機亦骯髒而滿灰塵，有勘驗筆錄及照片附卷足憑，而被告等五人於前次本院執行處履勘時稱該屋係與客戶談生意之用，嗣於本院履勘時則改稱係在該屋內作統林公司之零件加工，供述亦前後不一，均有上開筆錄可按，益證系爭房屋並無出租予統林公司使用之事實；
（五）綜上等情相互參稽，已足認被告丁○○○與統林公司之間實際上確無租賃關係存在，統林公司應僅係形式上將公司地址登記於系爭房屋地址而已。至於被告丁○○○與統林公司間租賃契約之簽寫、統林公司逐年開立之租金扣繳憑單及於申報營利事業所得稅時列載之租金支出等情，因被告庚○○係被告丁○○○之媳婦，彼此關係密切，衡情應堪認係統林公司為達以申報租金支出作為節稅目的所為之形式記載，均不足認定其等間有租賃契約存在，是被告等人徒以系爭租賃契約書、扣繳憑單及報稅資料辯稱被告丁○○○與統林公司間有租賃契約云云，顯不足採。
（六）被告丁○○○既未將系爭房屋出租於統林公司，則被告庚○○、丙○○即無本於該租約占有系爭房屋之正當權源，被告庚○○辯稱伊係公司負責人、丙○○係公司股東，有權使用該屋云云，尚無足採；又被告乙○○雖係被告丁○○○之子，惟已結婚成家，且使用系爭房屋之一部分經營羊肉爐生意，顯已獨立生活，並無法自其與被告丁○○○之內部關係證明其使用系爭房屋係受被告丁○○○指示而僅為占有輔助人（最高法院六十五年台抗字第一六三號判例意旨參照），是被告乙○○應為獨立、直接占有系爭房屋之人，其占有該屋亦乏依據，則被告乙○○主張其僅係被告丁○○○之家屬而使用系爭房屋云云，亦無足採。準此，原告主張被告丁○○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○等人無權占用系爭房屋應屬有理。
五、其次，應審酌者係被告丁○○○與被告辛○○間是否亦有租賃契約存在？經查：
（一）系爭房屋經訴外人新竹區中小企業銀行股份有限公司實行抵押權，而於八十七年九月十七日經本院查封時，在場之被告丁○○○之子被告乙○○，已詳陳系爭房屋係由被告丁○○○自住使用，屋旁之增建部分亦係債務人在使用，且係當廚房在使用等語在卷，並未出租他人等情，已認定如前，則系爭房屋是否有部分出租予被告辛○○，已非無疑；
（二）而被告辛○○先係具狀辯稱其與被告丁○○○間之租賃契約至八十二年十二月三十一日屆滿後，即默示更新為不定期限租賃（見八十九年七月三十一日答辯狀），惟於本院言詞辯論時，被告辛○○則到場陳稱伊與甲○○之租期到八十九年底為止，伊至八十九年底才要搬遷等語（本院八十九年七月十三日言詞辯論筆錄參照），前後辯詞亦嫌矛盾；
（三）又依被告辛○○提出之租賃契約，其上均記載租金每月六千元，有租賃契約在卷可參，惟於本院履勘現場時，被告辛○○則稱伊除承租增建部分外，另使用系爭房屋隔間前之空地，此部分每月租金二千元（即共八千元），有勘驗筆錄附卷可查，乃被告辛○○提出之答辯狀則又稱：「雙方訂有房屋租賃契約，租期兩年，租金陸仟，另由夜間使用者增補貳仟元．．．承租人僅在白天使用承租房屋，夜晚並未住宿於內」（見八十九年七月三十一日答辯狀），則該租賃契約約定之租金究係六千元或八千元？所謂使用隔間前之空地增補租金二千元究是否係被告辛○○所付？由被告辛○○之供述均非無疑，倘再參以本院訊問被告丁○○○時，被告丁○○○又稱伊與統林公司間之租賃契約寫每月租金三千元，係指旁邊賣雞之部分（即指辛○○承租增建部分及前述系爭房屋隔間前之空地），統林公司之租金應係八千元等語，有筆錄可按（見本院八十九年十月十九日言詞辯論筆錄），益見被告辛○○及被告丁○○○就其間之租賃契約約定之租金數額，前後多次陳述均齟齬不一，洵堪認其間並無租約存在，該租約應係臨訴撰寫甚明，是被告辛○○所為有承租之事實云云，不足採信；
（四）綜上，被告丁○○○既未將系爭房屋出租於被告辛○○，則被告辛○○即無本於該租約占有系爭房屋之正當權源，是原告主張被告辛○○亦無權占用系爭房屋亦有理由。
（五）末按被告丁○○○雖主張系爭房屋僅出租部分予被告辛○○，惟實際並無出租之情事，已認定如上，而就被告辛○○因此占用之部分為何，其於租賃契約上先係記載一樓後面約五坪及平房約七坪，嗣則有改稱僅占用右側增建部分三坪，前後陳述不一，顯無法特定其占用之範圍，況被告等之兼訴訟代理人甲○○於訴訟中亦僅表示願將系爭房屋地下室返還原告，並未同意就增建部分其所主張占用部分以外之其餘未占用部分返還原告，是堪認被告等六人就系爭房屋及增建部分應處於不可分割之全部占用狀態，附此敘明。
六、從而，原告本於所有物返還請求權之作用，訴請被告等六人返還無權占有如主文第一項所示之系爭房屋及如附圖所示之增建部分，為有理由，應予准許，並依聲請酌定相當之擔保金額准予宣告假執行；被告等人陳明願供擔保請免予宣告假執行，亦核無不合，爰並酌定相當金額宣告之，併此敘明。
丙、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 吳從周右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十一 日~B書記官 許清琳