臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第二三五四號
原 告 甲○○
乙○○被 告 丙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：聲明：
㈠被告應將坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地上之殘餘屋頂、牆壁及鐵皮
頂蓬支架工作物全部拆除清運離場，將占用之上開土地如附圖所示Ａ部分面積三六點二三平方公尺騰空交付原告。
㈡被告應自民國九十年十月八日起至前開土地騰空返還日止按月賠償原告新台幣（下同）一萬九千九百二十六元及按年息百分之五計算之利息。
㈢前二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
㈣訴訟費用由被告負擔。
陳述：
㈠原告二人於八十七年七月二十日經由鈞院拍賣程序得標坐落台北縣三重市○○
段○○○○號（重測前為台北縣三重市○○○段長泰小段八五─三六地號）土地，應有部分各二分之一，並於八十九年七月三十一日獲發權利移轉證書。詎該土地之原共有人即被告宣稱坐落該土地上倒蹋房屋（即門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○巷○○號房屋）之殘餘屋頂及牆壁，其已購得所有權，惟被告並未實際占有該等土地及殘餘房屋，嗣於原告取得系爭土地所有權後，被告始於八十九年九月間占用如附圖Ａ部分所示面積三六點二三平方公尺土地（下稱系爭土地）興建鐵皮屋頂及支架工作物。爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆除該土地上舊有房屋之殘餘屋頂、牆壁及鐵皮屋頂、蓬架等工作物，騰空並交還占用土地。
㈡上開土地為都市地方土地，原告得為基地之租賃，收有租金，其租金依土地法
第一百零五條準用同法第九十七條規定，依土地申報總價額年息百分之十計算。今因土地為被告故意無權占有，致原告不能為基地租賃之利用，自生有相當於租金之損害，爰依民法第一百八十四條之規定，請求被告賠償自受催告返還土地期限末日屆滿（即八十九年十月七日）之翌日起，迄騰空交還日止，按月賠償相當於租金之損害，即每月一萬九年九百二十六元（66,000 X 36.23X10%≒12=19926 ）及按年息百分之五計算之遲延利息。
㈢訴外人張邱未於鈞院八十三年度訴字第四七六號請求返還無權占有土地等事件
中，雖陳稱系爭土地係其向李烏車租得，但該部分完全無據，張邱未僅係在李烏車逝世之後，向被告之兄李聰明租得系爭土地，而李聰明從未為系爭土地之所有人，張邱未應未有合法之租賃權，該事件民事判決事實欄之認定，不能拘束原告。另上開房屋係張邱未向他人購得，非張邱未自建，亦未辦理保存登記，則張邱未既無所有權，也無法移轉所有權，被告當然亦無所有權。且張邱未於八十一年時即拋棄上開房屋之占有，任其空置腐朽，未設門鎖，被告既未現實占有，亦未指示占有，同任其空置，經原告甲○○之父李得川指示原告甲○○前去加置門鎖，嗣經拍定後，被告始僱人換門鎖並加支架鋪設鐵皮屋頂，目的僅在逼李得川談判分擔其付與張邱未的錢。
證據：提出不動產權利移轉證書、催告函及回執、本院八十三年度訴字第四七六
號民事判決、收據之影本各一份、土地登記謄本二份、照片二十一張為證。並聲請本院至現場履勘。
乙、被告方面：聲明：請求判決㈠駁回原告之訴。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：
㈠上開坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地原係被告與原告之父李得川共有
，嗣被告請求分割共有物，經執行法院變價分割，由原告於八十七年七月二十日拍定。系爭土地原出租予張邱未，張邱未並在該址建築木板房屋一間，其後交由訴外人廖鍾松占用。八十三年八月間，被告曾訴請張邱未及廖鍾松拆屋還地並給付租金，經鈞院八十三年度訴字第四七六號民事判決認定張邱未仍對該地有租約，駁回被告拆屋還地之請求，被告乃於八十三年九月五日向張邱未價購該木板建舊屋及租賃權。嗣張邱未聽聞一般承租土地後，若地主欲改建，承租人可以取得合建後一層房屋，固對被告稱須另付八十萬元，被告無奈勉予應予。張邱未既將上開舊屋及租賃權出售予被告，被告對系爭土地有不定期租賃權存在。
㈡原告雖否認張邱未就系爭土地有租賃權存在，惟張邱未於五十年間向李烏車承
租土地時，曾交付租金，嗣李烏車歿，由原告之父李得川收取租金，有收據一冊為證，該收據小冊，蓋有李得川之印文，亦有李得川親筆跡，且有蟲咬過之斑駁泛黃舊痕，不可能臨訟偽造，原告空言否認，並主張張邱未係向李聰明承租，應不足採。
㈢被告向張邱未購買系爭房屋後，由張邱未交付被告，被告即將該屋換鎖占用資
為堆積雜物之蒼庫迄今，此並為原告所明知，鈞院拍賣公告亦載記不點交。詎拍定後，原告即擅自更換門鎖，取下門牌。被告有占有合法權源，應無侵權可言。
證據：提出收據、本院八十三年度訴字第四七六號民事判決、協議書之影本各一份、收據之影本四紙、照片六張為證。
丙、本院依職權調閱本院八十三年度訴字第四七六號返還無權占有土地事件卷宗及本院八十六年度執字第一五七五二號變賣共有物民事執行卷宗。
理 由
一、原告起訴主張坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地，為渠二人於八十七年七月二十日經由本院強制執行程序標得，應有部分各二分之一。詎被告宣稱坐落該土地上倒蹋房屋之殘餘屋頂及牆壁其已購得所有權，並於八十九年九月間在該土地上占用如附圖Ａ部分所示面積三六點二三平方公尺之系爭土地興建鐵皮屋頂及支架工作物，爰依民法第七百六十七條及第一百八十四條之規定，請求被告拆除該土地上原有房屋之殘餘屋頂、牆壁及鐵皮屋頂、蓬架等工作物，騰空並交還占用土地，並賠償相當於租金之損害等語。
二、被告則以系爭土地原出租予張邱未，張邱未並在該址築木板房屋一間，其後交由廖鍾松占用。八十三年八月間，被告曾訴請張邱未及廖鍾松拆屋還地並給付租金，經鈞院八十三年度訴字第四七六號民事判決認定張邱未仍對該地有租約，駁回被告拆屋還地之請求，被告乃於八十三年九月五日向張邱未價購該木板建舊屋及租賃權。張邱未既將上開舊屋及租賃權出售予被告，被告對系爭土地有不定期租賃權存在，自非無權占有，原告請求被告拆屋還地，並賠償損害，即屬無據等語置辯。
三、查原告主張坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地為渠二人於八十七年七月二十日經由本院強制執行程序標得，應有部分各二分之一，並該土地上坐落有未辦保存登記之門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○巷○○號房屋之事實，業據提出不動產權利移轉證書、催告函及回執、土地登記謄本二份、相片二十一張為證，並為被告所不爭，堪信為真實。
四、查上開門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○巷○○號之未辦保存登記房屋，係張邱未於五十年三月二十五日向他人買受乙節，業據張邱未於本院上開八十三年度訴字第四七六號其被訴返還無權占有土地事件中陳述明確，並有賣杜證書、台北縣稅捐稽徵處新莊分處函之影本各一紙附於該民事卷宗內可憑，嗣張邱未於八十三年九月五日再將之出售與被告，亦有收據及協議書之影本一份在卷可證。茲應審究者厥為張邱未就系爭土地是否有租賃權存在，而得將之連同上開房屋轉讓與被告？經查，⒈按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。最高法院七十四年度台上字第二五六二號判例意旨可資參照。查上開門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○巷○○號之未辦保存登記房屋，係張邱未向他人買受後，再向原告之祖父李烏車租賃該房屋坐落基地之系爭土地之事實，業據張邱未於本院上開八十三年度訴字第四七六號其被訴返還無權占有土地事件中陳述明確，並為本院八十三年度訴字第四七六號民事判決審認明確。則依上開判例意旨，張邱未與李烏車間應成立租地建屋之契約關係。李烏車將系爭土地出租予張邱未後死亡，由被告與原告之父李得川繼承取得該土地所有權，則李烏車原有出租人之地位，應由被告與李得川共同繼承，此由李得川於五十五年至五十八年間曾具收張邱未給付之系爭土地地租之情，亦據被告提出地租收據小冊之影本四紙在卷為證益徵。而張邱未於八十三年九月五日將上開房屋連同系爭土地之租賃權轉讓與被告，亦有收據及協議書之影本各一份在卷可憑。則被告抗辯張邱未對系爭土地有租賃權，張邱未既將上開舊屋及租賃權出售予被告，被告對系爭土地有租賃權存在等語，應堪採取。原告空言否認張邱未就系爭土地有租賃權存在，不足採取。
⒉原告雖另主張張邱未於八十一年間即任上開房屋空置腐朽，未設門鎖，已拋棄該屋之占有云云，惟張邱未於八十三年間猶將上開房屋出租予廖鍾松乙節，亦據張邱未於本院上開八十三年度訴字第四七六號其被訴返還無權占有土地事件中陳述明確，參諸被告於八十三四月間猶對張邱未與廖鍾松提起返還無權占有土地之訴訟，足見張邱未於八十三年仍占有上開房屋，並為使用收益。嗣於該訴訟終結後，張邱未更於八十三年九月五日將上開房屋連同系爭土地之租賃權轉讓與被告，亦經認定如前，則張邱未於將上開房屋讓與被告前，顯並未拋棄上開房屋之占有甚明，原告上開主張與事實不符，不足採取；⒊又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房之特約而言。最高法院四十八年度台上字第二二七號著有判例可資參照。查上開房屋雖未辦理保存登記，致張邱未於繼受房屋時未取得法律上處分權，但其因前手之交付房屋，業已取得該房屋之使用、收益及事實上處分權等所有權能，被告於八十三年九月五日受讓上開房屋，並經交付，亦已受讓該房屋之使用、收益及事實上處分權等所有權能，且依上開判例意旨，應認被告對於系爭土地之出租人仍有租賃關係存在。而租賃權屬債權之一種，其讓與非經讓與人或受讓人通知出租人，對於出租人固不生效力，惟該債權讓與之通知，為讓與人或受讓人向債務人通知債權讓與事實之行為，其性質僅為觀念通知。被告於本件訴訟中在九十年三月十三日提出答辯狀表明受讓租賃權之事實，並提出受讓租賃權之收據及協議書等文件，該答辯狀繕本並於九十年三月二十日由原告訴訟代理人收受，顯已足使原告知有租賃權讓與之事實，即應認為兼有通知之效力。則原告主張被告就上開房屋無所有權，並張邱未與被告間之租賃權讓與之事實，並未通知原告，自不生效力云云，亦不足取。
⒋原告另雖否認卷附地租收據小冊中李得川印文之真正云云，惟觀諸該收據小冊，內頁斑駁泛黃，並貼有二元五角之印花稅票，已不可能係被告臨訟偽造，而該收據小冊係張邱未將上開房屋讓與被告時，一併交付與被告，張邱未與兩造間除系爭土地之租賃關係外，無其他租賃關係存在乙節，亦為兩造所不爭，雖上開收據上李得川之印文有「李德川」、「李得川」之別，應係印章別字所致，亦無礙李得川確有收受系爭土地租金之認定。又上開房屋經本院到現場履勘，四圍牆壁結構完整，原有屋頂雖殘破，但經被告鋪以鐵皮屋頂及支架工作物後，已足遮風蔽雨（屋後之斷垣係屬他建物所殘餘）等情，亦經本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄一份在卷可憑，並有照片二十七張在卷可憑，則原告主張該建物已倒塌滅失，亦不足採。
⒌原告另主張張邱未與被告之兄李聰明於七十六年間就系爭土地曾另訂立租約，則於該租賃契訂定之際，其與李烏車間之租賃關係應已歸於消滅云云，惟契約法律關係之消滅，除契約約定期限屆至、契約目的已達或約定解除條件成就外，應經當事人為解除或終止契約之意思表示。原告就張邱未或被告、李得川有為解除或終止上開租地建物租約之意思表示乙節，並未舉證以為證明，自難僅據張邱未與李聰明就系爭土地另簽訂租賃契約，即認張邱未與李得川及被告間之租賃關係業已消滅。
綜上，被告抗辯張邱未對系爭土地有租賃權，張邱未既將上開房屋及租賃權讓與被告，被告對系爭土地有租賃權存在等語，應堪採取。
五、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條明文規定。張邱未於五十年間買受上開建物後，即向原告之祖父李烏車租用系爭土地（李烏車死亡後，由被告及李得川共同繼承），嗣於八十三年九月間，將上開房屋連同系爭土地之租賃權讓與被告，有如前述，原告係於八十九年七月三十一日始取得系爭土地之所有權，亦有土地登記謄本二份在卷可憑，則被告與李得川等間之租賃契約，對於原告應仍繼續存在。被告就系爭土地既有租賃權存在，則其繼續占有使用系爭土地，即非無權占有，且係屬權利之正當行使，並非故意或過失侵害他人之行為，從而，原告請求被告拆屋還地，並賠償相當於租金之損害，即屬無據，不應准許。
六、原告於起訴狀繕本送達後，補充陳明願供擔保請准宣告假執行之聲請，被告雖表示不同意，但該宣告假執行之聲請，雖為原告聲明之構成部分，但性質上非屬給付聲明之追加。惟原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所附依，應併予駁回之。
七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十五 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 陳麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日~B法院書記官 方蟾苓