臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第四三九號
原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 呂達勇律師被 告即反訴原告 甲○ 住訴訟代理人 丁○○ 住台北縣五股鄉五○○○區○○路○○○號被 告 丙○○ 住右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：求為判決：㈠被告甲○應將坐落於台北縣永和市○○段○○○○號土地上建號永和市○○段
○○號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號之房屋拆除，並將基地返還予原告。被告丙○○應自該地遷出。
㈡被告應給付原告新台幣 (下同) 十五萬四千三百七十元，自八十八年一月一日
起至拆遷完畢日止按年給付十六萬五千一百四十元，及均自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠台北縣永和市○○段○○○○號係原告所有土地，於五十四年興建兩棟房屋即
建號永安段七二號門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號，及建號永安段七三號門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號。其中三二○號房屋於五十九年因故經判決移轉予被告甲○所有，被告甲○即對坐落永和市○○段○○○○號土地無權占有迄今。被告甲○無權占有原告之土地，其詳細之位置及面積請囑託台北縣政府地政事務所鑑定，以期明確。
㈡查所有人對於無權占有得請求返還之，對於妨害所有權者，得請求除去之，為
民法第七百六十七條所明定。被告甲○占有系爭土地並無任何正當權源，而被告丙○○現住於系爭土地上房屋內，無論其與被告甲○關係為何，對原告而言，均屬無權占有，自應自該地遷出。
㈢查被告既無權占有，又不付地租，自應負損害賠償責任，爰以公告地價依土地
法第一百零五條準用同法第九十七條規定以百分之八計算之，依不當得利法律關係請求最近兩年自八十七年一月一日起算按公告地價百分之八計算之租金，其計算如左：
１、八十七年一月一日之公告地價為每平方公尺十萬元，則自八十七年一月一日起至同年六月三十日止計算六個月為七萬一千八百元 (100,000x53.85x8%x1/2x1/3=71,800)。
２、八十七年七月一日起公告地價為每平方公尺十一萬五千元，自八十七年七月一日起至八十七年十二月三十一日止計算六個月為八萬二千五百七十元 (115,000x53.85x8%x1/2x1/3=82,570)。
３、八十八年一月起公告地價為每平方公尺十一萬五千元。㈣對被告抗辯所為之陳述：
１、原告否認曾承諾將房屋基地無償由被告使用。
２、被告甲○提出之台灣高等法院民事判決效力僅及於建物，至於當初兩造雖訂有房屋土地買賣契約書，然實際上係係原告向其借貸金錢，被告甲○以訂立買賣契約作為保障，今事隔多年，又經法院判決，不必再論。
三、證據：提出永和市○○段○○○○號之土地登記謄本、永和市○○段○○號建號即門牌號碼永和市○○路○○○號 (即整編後安樂路三二○號) 建物之登記謄本、永和市○○段○○號建號即門牌號碼永和市○○路○○○號建物之登記謄本、地籍圖謄本、地價謄本各一件。並聲請囑託地政機關測量永和市○○路○○○號建物占用永和市○○段○○○○號土地之詳細位置及面積。
貳、反訴部分：
一、聲明：求為判決駁回反訴原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠關於土地部分既未移轉登記，該買賣契約僅賦予反訴原告債權上之權利。按請
求權因十五年間不行使而消滅，為民法第一百二十五條所明定，兩造所簽訂之土地買賣契約距今已三十多年，本件反訴原告已無權利請求反訴被告為所有權移轉登記。
㈡否認反訴原告所稱曾向反訴被告請求辦理土地移轉登記之事實。
乙、被告即反訴原告甲○方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：㈠坐落於台北縣永和市○○段○○○○號土地，及地上之永和市○○段○○號建
號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號房屋 (基地約六坪，建坪計三十六平方公尺) ，係原告於五十年間興建，五十一年四月間出租予被告甲○使用，至五十二年三月九日以二萬五千元將房屋連同基地全部出售予被告甲○，立有杜賣證書為憑，內中特別標明基地地號及地理位置。當時以基地未經丈量分割，乃先辦妥變更房捐納稅義務人為被告甲○，有五十二年上期房捐繳納通知書可證。五十四年三月間原告竟以原始建築人名義，將上開房屋申請保存登記為己有，並於五十四年五月為訴外人詹周寶鑾設定一萬八千元之抵押權，復於五十七年八月間向台北地方法院民事庭提出請求確認買賣關係不存在之訴，案經三審均判決其敗訴，於五十九年一月將上開房屋移轉登記予被告甲○。
㈡查上述房地買賣當時雙方之意思表示，暨法院審理之認定，均含有基地在內 (
法院在判決理由中特別認定訂立之土地房屋買賣契約書中連同基地約七坪在內，兩造就該契約之真正並不爭執) ，然初由於基地未經丈量分割，後由於該房屋、土地已早被原告向詹周寶鑾設定他項權利，並一度被法院查封，致無法辦理移轉登記，衡之上情，系爭土地已出售予被告甲○之事實俱在，自應將所有權移轉登記予被告甲○。再者，上開房屋為土地原所有權人即原告所建，並出售予被告甲○，依法興建房屋之土地原所有權人，不得主張拆屋還地，以維社會之公平正義。
㈢五十九年一月上開建物經法院判決移轉登記時，基地部分因一時手續不齊，不
及同時辦理移轉。被告甲○為息事寧人，經央中人丁○○ (被告甲○之前夫)從中協議，被告甲○暫不對原告提起詐欺 (將系爭房地向他人設定抵押) 及毀棄損壞 (系爭房地為法院查封) 罪之刑事告訴，及向原告請求償還訴訟費用，暨尚欠被告甲○七筆共計四千九百元之欠款。因原告於五十四年五月以系爭房地為訴外人詹周寶鑾設定一萬八千元之抵押權，五十七年一月間由於該筆債權未受清償，經詹周寶鑾向台北地方法院聲請裁定拍賣抵押物，而原告亦不聞不問，不予處理，被告甲○為確保系爭房地之產權，乃於五十九年一月間商請丁○○代為代位清償詹周寶鑾之抵押款連同利息等項計二萬四千元 (當時因尾款清結問題，詹周寶鑾之代理人即其夫詹前興曾有書函致丁○○，其中特別提到被告甲○與丁○○都是受害者，其意即指系爭房地未能即時辦理移轉登記而受害) ，系爭房地他項權利設定轉為丁○○，原告則承諾同意房屋基地無償由被告甲○使用。除有丁○○可以作證外，當時丁○○並將雙方房屋營造執照質押在丁○○處，系爭房地之他項權利由丁○○享有 (抵押權迄未塗銷) ，以作雙方之保證，今事隔三十年後，原告竟反悔誣被告甲○無權占有，實無理由。
㈣綜上所述，被告甲○並未無權占有原告之土地，自亦無應負損害賠償之責任。
又另一被告丙○○係被告之房客，乃合法租用該房屋，並不應自該地遷出。
三、證據：提出杜賣證書之末頁影本一紙及房捐繳納通知書影本、永和市○○路○○○號 (即整編後安樂路三二○號) 建物所有權狀影本、建物登記謄本、永和市○○段○○○○號之土地登記謄本、門牌證明書影本、詹周寶鑾之代理人詹前興立據之收據影本、書信影本、台北縣建設局營造執照影本、台灣台北地方法院五十七年訴字第三五六五號民事判決影本、台灣高等法院五十八年上字第六七六號民事判決影本、最高法院五十八年台上字第三○九五號民事判決影本各一件、原告乙○○立據之借據影本七張。
貳、反訴部分：
一、聲明：求為判決：㈠反訴被告應將坐落於台北縣永和市○○段○○○○號土地上之建號永和市○○
段○○號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號房屋之基地所有權移轉登記與反訴原告。
㈡反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落於台北縣永和市○○段○○○○號土地，及地上之永和市○○段○○號建
號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號房屋 (基地約六坪，建坪計三十六平方公尺) ，係反訴被告於五十一年四月間出租予反訴原告使用，至五十二年三月九日以二萬五千元將房屋連同基地全部出售予反訴原告，五十四年三月間反訴被告竟以原始建築人名義，將上開房屋申請保存登記為己有，復於五十七年八月間向台北地方法院民事庭提出請求確認買賣關係不存在之訴，案經三審均判決其敗訴，於五十九年一月將上開房屋移轉登記予反訴原告。查上述房地買賣當時雙方之意思表示，暨法院審理之認定，均含有基地在內 (法院在判決理由中特別認定訂立之土地房屋買賣契約書中連同基地約七坪在內，兩造就該契約之真正並不爭執) ，然初由於基地未經丈量分割，後由於該房屋、土地已早被反訴被告向詹周寶鑾設定他項權利，並一度被法院查封，致無法辦理移轉登記，衡之上情，系爭土地已出售予反訴原告之事實俱在，爰依買賣契約訴請反訴被告將房屋基地之所有權移轉登記予反訴原告。
㈡買賣契約訂立後，反訴原告一直都有向反訴被告要求將房屋之基地辦理移轉登記，故反訴被告主張已逾十五年之請求時效並無理由。
丙、被告丙○○方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：系爭永和市○○段○○號建號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號房屋，是被告丙○○向被告甲○之訴訟代理人丁○○所租用。
理 由
甲、本訴部分：
壹、程序部分：被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟第三百八十六條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：台北縣永和市○○段○○○○號係原告所有土地，於土地上興建兩棟房屋即建號永安段七二號門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號，及建號永安段七三號門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號。其中三二○號房屋於五十九年因故經判決移轉予被告甲○所有，被告甲○即對坐落永和市○○段○○○○號土地無權占有迄今，而被告丙○○現住於上開房屋內，爰依民法第七百六十七條規定訴請被告甲○將上開房屋拆除，並將房屋之基地返還予原告，被告丙○○則應自該地遷出。另依不當得利法律關係請求被告返還自八十七年一月一日起算相當於租金之不當得利。被告甲○抗辯：上開房屋係原告於五十年間興建，五十一年四月間出租予被告甲○使用，至五十二年三月九日以二萬五千元將房屋連同基地全部出售予被告甲○，當時因基地未經丈量分割，乃先辦妥變更房捐納稅義務人為被告甲○，嗣五十四年三月間原告竟以原始建築人名義將上開房屋申請保存登記為己有，復於五十七年八月間向台北地方法院民事庭提出請求確認買賣關係不存在之訴，案經三審均判決其敗訴，於五十九年一月將上開房屋移轉登記予被告甲○。則上開房屋之基地既已出售予被告甲○，自應將基地所有權移轉登記予被告甲○，原告不得主張拆屋還地。被告丙○○則以上開房屋是其向被告甲○之訴訟代理人丁○○所租用等語資為抗辯。
二、本件原告為坐落於台北縣永和市○○段○○○○號土地 (面積五三‧八五平方公尺) 之所有權人，而系爭建號為永和市○○段○○號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號房屋 (基地面積十八平方公尺) 為原告所興建，確係坐落於該永和市○○段○○○○號土地上，為兩造所不爭執，且有土地、建物登記謄本各一件附卷可稽，堪信為真實。又依上開房屋之建物登記謄本記載，所有權人為被告甲○，係於五十九年一月二十七日因判決移轉而取得房屋所有權；就此取得房屋所有權之事實，被告甲○主張係因其於五十二年三月九日以二萬五千元向原告買受上開房屋及坐落之基地，並訂立土地房屋買賣契約書，嗣原告於五十七年八月間向台灣台北地方法院民事庭起訴請求確認兩造間就上開房屋無買賣關係存在 (其則反訴請求原告將上開房屋所有權移轉登記與伊) ，案經三審均判決原告敗訴，上開房屋因而於五十九年一月移轉登記至其名下，並提出杜賣證書之末頁影本一紙及台灣台北地方法院五十七年訴字第三五六五號民事判決影本、台灣高等法院五十八年上字第六七六號民事判決影本、最高法院五十八年台上字第三○九五號民事判決影本各一件為證。據此，本件所應審究者為：原告雖為永和市○○段○○○○號土地之所有權人，然被告甲○抗辯其於五十二年三月九日即已以二萬五千元向原告買受上開房屋及坐落之基地，惟基地部分因尚未經丈量分割等原因致未辦理移轉登記，其主張有無理由？
三、經查，被告甲○主張曾於五十二年三月九日以二萬五千元向原告買受上開房屋及坐落之基地，其提出之杜賣證書雖僅有末頁一紙 (被告甲○稱其餘部分因時隔已久而逸失) ，然原告既已於準備書狀內自認兩造間曾訂有房屋土地買賣契約書之事實 (見原告八十九年六月二十六日準備書狀) ，自堪認被告甲○主張曾訂立房屋基地之買賣契約為可採。茲應審究者，為原告稱「當初兩造雖訂有房屋土地買賣契約書，然實際上係原告向其借貸金錢，被告以訂立買賣契約作為保障」是否有據？查本件原告於台灣台北地方法院五十七年訴字第三五六五號請求確認買賣關係不存在事件中，即主張被告甲○於五十二年三月間係向其租用上開房屋，由其向被告甲○借用二萬五千元作為押租金，因約定水電及房捐由承租人即被告甲○繳納，乃作假買賣契約云云，經台灣台北地方法院審理結果認被告甲○確有向原告承購之事實，以原告主張不可採而為原告敗訴之判決。嗣原告不服提起上訴，台灣高等法院判決上訴駁回，判決理由亦謂「本件上訴人與被上訴人甲○於民國五十二年三月九日，訂立土地房屋買賣契約書，將訟爭房屋連同基地約七坪以價款二萬五千元出賣與甲○，價款經一次付清，並有出賣人可於五十三年三月七日以原價買回之特約，此有上訴人在原審提出之契約為憑，兩造就該契約之真正，並不爭執，上訴人以當時原為借款，所訂之買賣契約不外為雙方通謀而為虛偽意思表示，應屬無效‧‧‧」，而認原告所提確認買賣關係不存在之訴並無理由，嗣原告再提起上訴仍經最高法院判決駁回，以上事實有被告甲○提出之前開事件民事判決影本三件在卷可憑，可見原告稱兩造間所訂立之房屋土地買賣契約書，實際上係原告向被告甲○借貸金錢，被告甲○以訂立買賣契約作為保障云云，殊非可信。
四、按買受人向出賣人購買土地，出賣人已將土地交付買受人管有者，雖未辦理所有權移轉登記，然買受人之占有土地，既係本於出賣人依買賣法律關係所交付，具有正當權源，出賣人即不得依無權占有而請求返還 (最高法院七十七年度台上字第一二○五號判決參照) ，如前所述，本件被告甲○既確於五十二年三月九日以二萬五千元向原告買受上開房屋及坐落之基地，則就基地部分雖迄未辦理移轉登記，原告應不得主張被告甲○為無權占有，其本於土地所有權依民法第七百六十七條規定請求被告甲○拆除上開房屋及將基地返還，顯非正當。
五、再查，被告丙○○雖現住於上開房屋內，然依被告甲○所陳，其係將上開房屋出租予被告丙○○使用，顯見被告丙○○並非無權占有房屋之基地，則原告依民法第七百六十七條規定請求被告丙○○自系爭土地遷出，亦屬無據。
六、綜上說明，原告依民法第七百六十七條規定請求被告甲○拆除上開房屋及將基地返還，及請求被告丙○○自該地遷出，均無理由，其復依不當得利法律關係請求被告返還自八十七年一月一日起算相當於租金之不當得利，亦乏所據，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告聲請囑託地政機關測量永和市○○路○○○號建物占用永和市○○段○○○○號土地之詳細位置及面積，核無必要，至兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張其於五十二年三月九日以二萬五千元向反訴被告買受上開房屋及坐落之基地，該基地部分當初雖因尚未經丈量分割等原因致未辦理移轉登記，然其一直都有向反訴被告要求將房屋之基地辦理移轉登記，爰依買賣契約訴請反訴被告將房屋之基地辦理所有權移轉登記。反訴被告則以時效抗辯，並否認反訴原告曾向其請求辦理土地移轉登記等語資為抗辯。
二、按請求權，因十五年間不行使而消滅，但法律所定期間較短者，依其規定，民法第一百二十五條定有明文。本件反訴原告主張其於五十二年三月九日以二萬五千元向反訴被告買受上開房屋及坐落之基地，固屬實在，然兩造訂約迄今已逾十五年，而反訴原告復未能舉證證明其自訂約迄今有何時效中斷之事由，則其契約上請求權顯已超過法定時效，其請求反訴被告將房屋之基地辦理所有權移轉登記，既經反訴被告以請求權已罹於時效為抗辯，反訴原告之訴自應予以駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
據上論結，本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 戴嘉清右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十 日~B書記官 賴早敏