臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第四六二號
原 告 正御建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 錢裕國律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣被告於民國八十五年間向原告訂購坐落於臺北縣中和市○○○段○○○號土
地「雲坊利多」第Ｌ五棟第五樓，面積約為二十七點二六坪，總價款為四百十萬元，被告迄今尚有尾款十九萬元未給付。
㈡兩造買賣契約第七條約定原告自契約訂定日起三百六十五個日曆天內須完工交
屋，且原告已依約於八十五年七月三十日完工，同年八月二日申請使用執照，同年八月三日會勘消防單位，並無拖延。惟因訴外人即地主何長祥等人不依約移轉土地所有權，原告對之起訴，於鈞院八十五年度訴字第五八三號案件審理中，應訴外人何長祥等人之申請，而於八十五年十月十一日向臺北縣政府工務局調閱系爭建物之八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，致本件使用執照申請審閱手續全部停止，俟鈞院於八十六年三月二十日將建照資料交還臺北縣政府工務局後，原告始得再行辦理申請使用執照事宜，乃至八十六年七月十九日領得使用執照，故前揭因法院自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止之調閱相關案卷所生之延遲，係因非可歸責於原告之事由所致，應予扣除，故原告於八十六年六月十七日取得使用執照，自無遲延可言。
㈢次查原告已於使用執照申請核發後之八十六年九月十日即曾函告承購戶辦理過
戶及貸款手續，惟因被告等部分買受人為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到拖延，此乃不可歸責於原告之事由所致之遲延，且係因可歸責於被告之事由所致之受領遲延。
㈣另查被告抗辯原告施工瑕疵云云，惟被告提出之單據所載之施工日期乃八十七
年十二月間，然書立日期則在八十八年八月二十五日，顯係臨訟所作，故其形式上顯非真實，況其並未詳列施工項目，且其所載之施工內容乃住宅內之衛浴設備，天花板及貼壁紙等項工程，然衛浴設備是否原即欠缺，或被告自行更換，尚屬不明，且天花板及壁紙更屬裝潢而非一般建商所應提供，自難認原告興建之房屋有何瑕疵。
㈤又被告抗辯消防安全等公共設施不當云云，惟查系爭建物於八十五年九月間申
請使用執照前，即已經消防安全設施檢查通過。而嗣後於八十七年十一月七日系爭建物經同樣之消防安全檢查有多項不合格而待改善之事項，純係因系爭社區之管理委員會與原告交惡，致其百般阻撓維護，甚或惡意破壞所致。原告仍勉力圖謀改善，於八十七年十一月五日再要求承包商集盛水電工程有限公司（下稱集盛水電公司）書立切結保證書，然因管理委員會人員拒絕集盛水電公司人員進入維修，致八十七年十一月七日之消防檢查不合格，自非可歸責於原告之事由。況被告抗辯系爭房屋多項公共消防設施有瑕疵，亦僅得依民法第三百五十九條之規定主張解除買賣契約或請求減少價金，尚不得拒絕給付買賣價金，被告之抗辯自屬無理由。
三、證據：提出使用執照勘查情形通報表影本一件、保固切結影本一件、形事答辯狀影本一件、民事上訴狀影本一件、申請使用執照過程明細表影本一件、本院八十八年度訴字第一三八二號言詞辯論筆錄影本二件、本院八十五年度訴字第五八三號民事判決影本一件、臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第一○四三號民事判決影本一件、使用執照影本一件、交屋通知書影本一件、交寄大宗郵件函件存根影本一件消防設備檢查清單影本五紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：㈠依據兩造間之買賣契約，被告確實尚有尾款十九萬元未付，惟因原告係於八十
八年間始交屋予被告，共計遲延五百四十六日，又原告交付之房屋亦有瑕疵，致被告另行支出施工費用，此部分被告亦得主張抵銷尾款。
㈡又原告固稱系爭工程於八十五年七月三十日已完工，惟查被告於八十六年十月
十四日仍委由律師發出律師函，並檢附數十張工地照片，復於八十七年八月十一日以板橋二十四支郵局第四七七號存證信函催告原告盡速完工改善工程瑕疵，原告仍拒絕施工改善，迄今公設部分仍未點交。
㈢系爭工程於八十七年十一月七日接獲消防設備不合規格通知單，得知原告因欠
款未償還，致安全消防設備被拆除，如逾期未改善，消防局將對系爭社區作出斷水斷電之處分。
㈣依兩造買賣契約書第七條約定，原告應自契約簽訂之日起三百六十五日（日曆
天）內，將使用執照及所有權狀併同房地交付被告，惟系爭房地之所有權狀發給日期係八十七年九月二十一日，即令扣除不可歸責於原告之一百零九日，原告仍遲延交屋四百三十七日。依兩造間買賣契約書第十二條約定，除不可歸責於原告之事由外，原告逾期交付房屋及土地時，每逾一日按房地總價款千分之一計算違約金予被告，故原告尚應給付約一百七十萬元之違約金予被告，與被告所欠之尾款十九萬元抵銷後，原告尚應賠償被告約一百五十萬元。
三、證據：提出本院八十九年一月十三日板院通民立訴字第一三八二號通知書影本一件、房地買賣契約書影本一件、律師函影本一件、回執影本二件、照片影本十二幀、準備書狀影本二件、傳票影本二紙、刑事告訴狀影本一件、存證信函影本一件、照片影本七幀、消防安全設備不合規定限期改善通知單影本二紙、告訴理由狀影本一件、建物所有權狀影本一件為證。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十五年三月二十四日與其簽訂買賣契約，向原告購買坐絡臺北縣中和市○○○段○○○○號土地上興建雲坊利多第Ｌ五棟第五樓房屋及土地，面積約為二七點二六坪，總價款為四百十萬元，原告於八十六年六月十七日取得系爭房屋之使用執照，並已依約交付房屋及土地，及辦理所有權移轉登記，詎被告迄未依約給付尾款十九萬元，原告自得依兩造間之買賣契約關係，請求被告給付尾款十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息云云。
二、被告固自認與原告簽訂系爭房地之買賣契約，及尚有十九萬元尾款未付，惟以原告係於八十八年間始交屋予被告，共計遲延五百四十六日，依兩造買賣契約書第十二條約定，原告逾期交付房屋及土地時，每逾一日按房地總價款千分之一計算違約金予被告，總計原告尚應給付約一百七十萬元之違約金予被告，又原告交付之房屋亦有瑕疵，致被告另行支出施工費用，被告亦得主張抵銷等語資為抗辯。
三、原告起訴主張兩造於八十五年三月二十四日簽訂買賣契約，由被告向原告購買坐落臺北縣中和市○○○段○○○○號土地上興建雲坊利多第Ｌ五棟第五樓房屋及土地，面積約為二十七點二六坪，總價款為四百十萬元，被告尚有尾款十九萬元未付，嗣後原告於八十六年六月十七日取得系爭房屋之使用執照之事實，有原告提出之使用執照影本一件、交屋通知書影本一件及被告提出之房地買賣契約書影本一件、建物所有權狀影本一件為證，尚堪採信為真實。
四、茲本件應審究者，係被告抗辯應以原告遲延交付房地所生之違約金及施工費用相抵銷是否可採：
㈠經查依兩造簽訂之系爭買賣契約書第七條約定：「乙方（即原告）應自本約簽
訂之日起三百六十五天（日曆天）內將使用執照及所有權狀併同房地交付甲方（即被告），但因不可抗力致不能如期交出房地者，由雙方視實際需要協定期限予以延展，其延展期限不加收滯納金」，第十二條約定：「乙方（即原告）除因不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即被告）」，有被告提出之房地買賣契約影本一件為證，而依該房地買賣契約書之記載，兩造簽約之日期係八十五年三月二十四日，故依兩造間約定，除有不可抗力之事由外，原告至遲應於八十六年三月二十四日交付房地，否則依兩造間房地買賣契約書第十二條約定，原告即應負給付違約金之責任。
㈡又原告主張因系爭土地之所有權人即訴外人何長祥等人，拒絕將系爭土地所有
權應有部分移轉予原告，原告乃向本院提起土地所有權移轉登記之訴，於訴訟繫屬中，因訴外人何長祥等人聲請向臺北縣政府工務局調閱系爭建物建造執照全卷，經本院八十五年度訴字第五八三號所有權移轉登記等事件審理中，於八十五年十月十一日向臺北縣政府工務局調閱系爭建物之建造執照案卷，致系爭建物使用執照申請審閱手續全部停止，至八十六年三月二十日本院檢還前開建造執照案卷止，共計一百零九日乃不可歸責於原告之事由所致之遲延等情，業據其提出本院八十五年度訴字第五三八號民事判決影本一件為證，並為被告所不爭執，此部分自屬不可歸責於原告之事由，至為灼然，此部分一百零九日應予扣除。
㈢次查原告主張其係於八十六年九月十日通知被告交屋，微論該項交屋通知是否
確屬依債之本旨而提出給付（被告就此部分仍抗辯原告未依債之本旨提出給付），然自八十五年三月二十五日起至八十六年九月十日止，共計為一百七十日（即七日＋三○日＋三一日＋三○日＋三一日＋三一日＋一○日＝一七○日），扣除前開不可歸責於原告之事由所致之遲延日數一百零九日後，原告尚遲延六十一日。
㈣依兩造間房地買賣契約書第十二條約定，原告每逾一日應按房地總價千分之一
計算違約金予被告，本件系爭房地買賣之總價為四百十萬元，有被告提出之房地買賣契約書影本一件為證，復為兩造所不爭執，故原告每逾一日應給付被告之違約金為四千一百元（即四、一○○、○○○元×一＼一○○○＝四、一○○元），以前開㈢所示原告尚遲延六十一日計算，原告尚應給付二十五萬零一百元之違約金予被告（即四、一○○元×六一日＝二五○、一○○元）。又查原告係從事建築業務之法人，此項違約金之約定，係記載於原告所自訂之定型化契約內，該違約金債權之發生要件、金額、計算方式，乃原告經詳細評估其若無法如期交屋時，依據一般客觀事實、社會經濟狀況及若即期交屋時，買受人所得享受之一切利益，如逾期交屋時，買受人所受之損害及所失利益等主、客觀情事後，所自行擬訂若逾期時，每日按縱價千分之一計算之違約金，所為之損害賠償總額預定性質之約定，以賠償買受人即被告因原告之遲延所受之損害；另本院斟酌被告購買之房屋為系爭建物之五樓，面積約二十七點二六坪，及該建物之使用目的及經濟效益等情，認原告所自訂之每逾一日按房地總價千分之一之計算違約金方式，並無過高之情事，尚無加以酌減之必要。
五、綜上所述，即令原告主張其於八十六年九月十日即已通知被告交屋而依債之本旨提出給付為真實，仍應負六十一日之給付遲延責任，而應給付予被告違約金二十五萬零一百元，故被告抗辯以其對原告之違約金債權與原告請求本件尾款十九萬元相抵銷，自屬有據。再查，本件經本院於八十九年四月二十六日言詞辯論時，當庭裁定命兩造於十五日內，依民事訴訟法第二百六十八條之規定，提出記載完全之準備書狀及答辯狀，並就本件爭點、請求權基礎、抗辯事項、爭執及不爭執之事實詳為表明，及聲明所用之證據，經原告於八十九年五月十二日提出準備書續狀，表明其主張自八十六年九月十日通知被告交屋之日起即毋庸再負給付遲延責任，另經本院於八十九年五月十九日言詞辯論時闡明原告有無主張其他阻卻原告給付遲延責任之事由，經其當庭表明目前沒有其他事由及資料提出，足證原告就其給付遲延之責任已無任何阻卻責任之事由。
六、從而，本件原告依據買賣關係請求被告給付買賣尾款十九萬元，被告抗辯以其對原告之違約金債權抵銷為有理由，原告請求給付尾款十九萬元，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、末查本件係因原告所主張之事實即令全部真實，其對被告之十九萬元買賣價金請求權亦應與被告對其享有之違約金債權相抵銷，故就原告於八十六年九月十日通知交屋是否即屬依債之本旨提出給付、原告確實遲延之日數、被告逾十九萬元之違約金債權是否成立、被告因施工支出之費用得否抵銷，因與本案判決結果無影響，即無庸再行審酌；又兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊、防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、據上結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十六 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 周舒雁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 九 日~B法院書記官 丘淑慧