臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第七三一號
原 告 甲○○訴訟代理人 黃鴻湖律師被 告 乙○○ 住台北縣三重市○○路○○號四樓訴訟代理人 蘇千祿律師複 代理人 張璧蘭 住台北市○○路○○號五樓右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落臺北縣○○鄉○○段七股小股第七四－二、七四－三、一一九、一一九－一、一二○地號土地，面積共計一．三七二公頃之土地交付並辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：被告應將坐落臺北縣○○鄉○○段七股小股第七四－二、七四－三、一一九、一一九－一、一二○地號土地，面積共計一．三七二公頃之土地交付並辦理所有權移轉登記予原告。
二、備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）八百六十四萬三千六百元。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：㈠緣原告於民國七十四年四月二十三日向被告購買坐落臺北縣○○鄉○○段七
股小股第七四－二、七四－三、一一九、一一九－一、一二○地號土地，面積共計一．三七二公頃之五筆土地，約定全部價金為新台幣（下同）五十五萬元，原告已於訂約之同時全部付清，有不動產買賣契約書一件可證。但任令催告，被告猶未將土地交付並辦理所有權移轉登記予原告。為此原告本於買賣之法律關係為如先位聲明之請求。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
被告先則指稱原告於七十四年四月二十三日訂約當時無自耕能力；繼之復謂：系爭買賣契約實係「流押契約」，為民法第八百七十三條所禁，故該契約無效等語。惟查：
⒈原告前於七十年先承受臺北縣○○鄉○○段七股小段七七—一等號地目分別
為田、旱之土地四筆，嗣於七十九年復承受同所六五—五等號地目亦分別為田、旱之土地十一筆，先後有臺北縣石門鄉公所七０北縣石建字第０一二一九號暨同公所七九石鄉服代字第一０四七九號自耕能力證明書在案可稽。
⒉又本件兩造訂定系爭買賣契約之同時，原告即將買賣價款全數付清，有被告
於原告所執買賣契約親立之受款文書可憑。即因原告既經完全履行契約義務；被告卻未同時為土地之交付及移轉，原告難免不安。為是要求被告設定抵押，以為擔保（即俗稱反擔保），斯種作法向為不動產交易所常見。兩造既於契約第三條第二項訂定：「乙方同意收到價款同時，辦理抵押權設定登記新臺幣一百萬元整予甲方，作為擔保」，明示原告所給付者為「價款」，其給付價款乃從而為抵押權之登記，以作為被告如有不履行契約義務時原告請求返還價款等金額之擔保。綜觀契約全文，於買賣關係之外，原告在訂約當時對被告並未另享有以抵押權擔保且定有清償期限之債權。而被告移轉土地所有權之義務於訂立買賣契約之時即已當然發生，無庸待於某個債權已屆清償期而未為清償時，始有其義務。是本件單純屬於一般常見之買賣契約，與民法第八百七十三條所定之情形迥不相同，被告空言強辯，顯不可採。
二、備位聲明部分：㈠查被告以兩造契約第十條為據，主張解除契約云云。惟按行使權利、履行義
務，應依誠實及信用方法，為民法第一百四十八條第二項所明定。本件兩造訂立買賣契約至今漫漫長達十五載，被告既未履約，亦不解約；復任憑原告請求亦不置理，徒令兩造間法律關係長時間懸於不確定之狀態。如今系爭土地之公告現值大幅調昇，更遽興投機取巧之心，率然主張解除契約，圖以區區之一百十萬元（即價金加上違約賠償）迴避其應盡之契約義務，而獲取鉅額不法利益。則其行使權利、履行義務之方法，顯屬違反誠信原則。茲被告既未交付並移轉土地；而土地之為物亦不得以提存，即難謂已符合債之本旨，自不生清償之效力。被告行使權利、履行債務既違誠信原則；復不依債之本旨提存而無清償之效力，即不得主張契約已經合法解除。從而原告請求其履行，應有理由。
㈡退步言之，縱認被告解除契約不無理由，惟按契約成立後，法律關係所由發
生之社會基礎或環境發生重大變化，使原有之法律效果顯失公平，其情形非當事人所能預料者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文、民事訴訟法第三百九十七條第一項規定意旨亦同。查系爭土地公告現值已自每平方公尺二十元劇增至每平方公尺六百三十元，雖地價每隨社會經濟狀況之變遷而遞變；但漲幅達三十餘倍，顯非訂約當時雙方當事人所能預料，設容被告祇需負擔一百十萬元（即原價金加上違約賠償）之違約處罰，則因其違約反令其平白獲得鉅額利益，無異鼓勵違反契約，社會不平之情莫甚於此！是本件情況難謂不符前揭二法所定之要件。本件系爭土地之價格既已劇漲三十餘倍，則斟酌被告之違約賠償，自宜以地價之漲幅差額作為裁量基準，茲原告於七十四年四月二十三日向被告買受系爭土地時，即經交付全額價金，茲計算交付價金之時日，至今已達完整十五年，此長期間土地公告現值每平方公尺已達六百三十元。本件系爭土地合計面積一三七二○平方公尺，總計現值八百六十四萬三千六百元，是被告如解除契約，自應返還原告前開金額，始為合理，故原告為如備位聲明之請求。
㈢復查本件系爭契約因於第六條第二項約定：「有關本買賣土地之佃農及地上
物，乙方（即被告）應於七十四年四月二十二日前負責理清，與甲方無涉。（乙方）並得提出（佃農）優先承購權放棄證明書」，被告乃執此強辯：原告應於被告未依該條文履行時即知其無履約之意，自不應於「明知」被告無意履約後十餘年方起訴請求等語云云。惟查被告祇消極未履行兩造契約第六條第二項之約定，即法律上所謂「遲延」。按一般單純消極之遲延日後不乏履行之可能，是以債權人對債務人仍有履行之期待；其情形與債務人明示絕不履行，兩者形式上雖祇分毫之差，實質卻有千里之別。況原告在法律上無絲毫「揣摩」被告內心意思之「義務」，被告祇長期消極不履行上開約定，始終未將其內心意思明示於原告，原告如何洞察其心意深處？今被告自承其早已決意悔約，卻不果行其解約之權利，乃令契約平白拖延達十五載。如今眼見土地價格暴昇，始施巧計，圖以區區小額打發原告，其心可誅，無待多贅。本件姑且毋論原告始終未放棄契約權利，乃為本件之起訴；而衡其情事更無可歸責於原告者；況契約迄未履行究應歸責何方，對本件適用情事變更原則更毫無影響，是被告辯稱：「原告依約自有催告被告履約之權利，並可解除契約，但原告十五年來皆未有任何催告函，且未解除契約，此種自願放棄契約權利之行為，實無所謂情事變更原則之適用」等語，即乏可採。
叁、證據：提出土地登記謄本五份、不動產買賣契約書一件、存證信函一份、農地承租人自耕能力證明書二份、地價謄本五紙為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、原告與被告簽定之不動產買賣契約書中，原告並無自耕能力，且並無約定有日後原告取得自耕能力為有效之約定，而原告與被告簽約同時即違反土地法第三十條之規定，該契約應為無效，原告之請求顯無理由。
二、本件事實上係被告向原告借款五十五萬元，被告亦確實有收受該筆款項，而原告為避免民法第八百七十三條流押契約無效，乃要求被告簽立不動產買賣契約書並設定抵押予原告，本件契約不僅違反土地法第三十條且違反民法第八百七十三條之規定，自應屬無效，因此原告之請求顯無理由。況原告遲至契約訂立將屆滿十五年時效才起訴亦有違常理。
三、本件被告依約已合法解除契約，原告之請求顯無理由：㈠原告於八十九年九月二十日言詞辯論筆錄中，原告承認有收到被告解除契約之存證信函。
㈡原告對解除契約之解約金一百十萬元整，拒絕限期領取，並當庭拒絕收取該解約金。
㈢原告訴之追加不合法，被告當庭不同意，更何況原告對於解約若非合法，又
何必訴之追加為備位聲明請求損害賠償，因此原告之請求及追加皆無理由且不合法。
四、依兩造不動產買賣契約書第十條後段約定如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。該約定條文內容中，解除契約並未為任何限制，更無任何情事變更原則之適用，亦即被告解約無需具理由，祇要再賠償同額價金為損害金即可，今被告存證信函備妥損害金且當庭同意給付損害金，原告皆拒絕並明稱：「如鈞院判決契約已解除，而解約金超過一百一十萬元，我們當然會收取」、「我們認為契約尚未解除，沒有收取之問題」，足證被告已為合法解除契約之意思表示，並為原告拒絕收取解約金一百一十萬元整，原告之請求已失其依據，因此本件原告之請求顯無理由，又本件並無情事變更原則之適用，因原告依約自有催告被告履約之權利，並可解除契約，但原告十五年來皆未有任何催告函，且未解除契約，此種自願放棄契約權利之行為，實無所謂情事變更原則之適用。
五、本件被告依約已於八十九年十月六日向台灣台北地方法院提存所提存解約金一百十萬元，並再次發函通知原告領取暨合法解除契約，因此原告之請求顯無理由。
六、再依雙方契約內容，被告有履行義務期日之限制，如第三條第三項「於七十五年四月二十二日前點交土地」、第四條「乙方於甲方第一次付款時交付所有過戶資料」、第六條第二項「乙方應於七十五年四月二十二日負責理清佃農及地上物，並交付優先承買權放棄證明書」等等，足見被告皆未依約於七十五年四月二十二日限期履行，而原告明知卻未為任何催告或解除契約，顯見原告自願放棄契約權利，此種對自己權利睡眠之行為法律不予保護，更無情事變更原則之適用。
七、綜上所述，被告已依約賠償解約金為原告所拒絕，被告並已以二次存證信函為合法解除契約之意思表示，因此原告之請求顯無理由。
叁、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函、提存書影本各一份為證。
理 由
壹、程序方面：原告原起訴之聲明雖僅有先位聲明事項，惟於起訴狀繕本送達被告後，被告始於本件審理中為解除契約之意思表示，而被告解除契約已否發生效力，涉及原告是否需為備位之聲明，是本件情事確屬變更，是原告其後所為先、備位聲明之主張，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款之規定，自應准許之，合先敘明。
貳、實體方面；
一、原告起訴主張：其於七十四年四月二十三日向被告購買坐落臺北縣○○鄉○○段七股小股第七四－二、七四－三、一一九、一一九－一、一二○地號土地，面積共計一．三七二公頃之五筆土地，約定全部價金為五十五萬元，原告已於訂約之同時全部付清，但任令催告，被告猶未將土地交付並辦理所有權移轉登記予原告。為此，原告先位依買賣之法律關係，請求被告應交付系爭土地並辦理所有權移轉登記予原告。被告於原告起訴後始解除契約實有違誠實信用原則，其解除契約應不生效力。然若因被告已合法解除契約，而認原告先位訴之聲明無理由，則因系爭土地之公告現值已自每平方公尺二十元劇增至每平方公尺六百三十元，其漲幅達三十餘倍，顯非訂約當時雙方當事人所能預料，則斟酌被告之違約賠償，自宜以地價之漲幅差額作為裁量基準，本件系爭土地合計面積一三七二○平方公尺，總計現值八百六十四萬三千六百元，故原告備位依解除契約違約賠償之法律關係，請求被告給付八百六十四萬三千六百元等語。
二、被告則以：原告於簽立不動產買賣契約書時並無自耕能力，且並無約定有日後原告取得自耕能力為有效之約定；又其係因借款而收受原告交付之五十五萬元，原告為避免流押契約無效，乃要求被告簽立不動產買賣契約書並設定抵押予原告，是本件契約不僅違反土地法第三十條且違反民法第八百七十三條之規定，自屬無效。再者，依兩造不動產買賣契約書第十條後段約定就解除契約並未為任何限制，被告已依約賠償解約金為原告所拒絕，並已以二次存證信函為合法解除契約之意思表示，且已向臺灣臺北地方法院提存所提存該解約金，是被告已合法解除契約，故原告之請求顯無理由云云，資為抗辯。
三、查原告主張其於七十四年四月二十三日向被告購買系爭五筆土地，並已付清全部買賣價金五十五萬元，被告迄未交付及辦理所有權移轉登記之事實，業據提出不動產買賣契約書影本、土地登記謄本及存證信函等件為證，被告對於簽立有系爭買賣契約書並收受有原告所交付之五十五萬元之事實並不爭執，惟否認兩造間為買賣關係云云。經查：兩造間之不動產買賣契約書之內容，雖就系爭土地另約定有於被告收到價款同時，需辦理抵押權設定登記予原告作為擔保，然原告在被告履行契約交付義務前，本仍有就系爭土地設定抵押權之實益，該抵押權設定登記與系爭土地係屬買賣關係並非不能併存，而被告就兩造間為借貸關係亦未能舉證以實其說，是被告所辯，不足採信，堪信原告此部分主張為真實。
四、又查原告於七十年間即承受有臺北縣○○鄉○○段七股小段七七—一等號地目分別為田、旱之農地四筆，嗣於七十九年復承受有同前開地段六五—五等號地目亦分別為田、旱之農地十一筆，先後有臺北縣石門鄉公所七０北縣石建字第０一二一九號、七九石鄉服代字第一０四七九號農地承受人自耕能力證明書各一份在卷可稽。是以原告於七十四年四月二十三日買受系爭土地之當時已有自耕能力，被告前開抗辯，洵屬無據，從而，前開不動產買賣契約自屬有效成立。
五、按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。查本件原告於七十四年間即已繳清全部價金，縱被告逾期遲未履行契約應盡之義務，惟該契約內既未約定在此種情形契約即當然終止或解除，該等不利益原告既願承擔，而未行使解約權請求被告返還價金並予賠償，則原告於訂約後，自仍得隨時請求被告履行契約義務，且原告並已於八十九年四月十四日提起本件訴訟，尚難謂原告有何放棄行使契約權利之情事。又被告既不欲出賣系爭土地，即得依兩造所簽立之不動產買賣契約第十條解除契約，竟長期不為行動，客觀上亦足以引起原告之正當信任，以為被告不欲解除契約，嗣於經過長達十五年後之八十九年九月間，於原告起訴請求被告履行交付義務時，始函告原告表示解除契約，其行使權利不無違反誠實信用之原則，故其解除權應歸於消滅，不得再為行使，被告辯稱本件買賣契約已經合法解約，尚非可採。綜上所述，兩造所訂之買賣契約既未經合法解除，被告自應履行契約所定交付及移轉系爭土地所有權之義務，故原告先位聲明請求被告應交付系爭土地並辦理所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。又原告先位之訴既有理由，則其備位之訴即無再予審酌之必要，併此敘明。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 王士珮右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日~B法院書記官 尤秋菊