臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第八一七號
原 告 財團法人台北縣樹林健民協會法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○訴訟代理人 洪健樺律師右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於臺北縣樹林市○○段第四八三地號土地上如附圖所示面積三十一平方公尺之建物即門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○巷○弄○號房屋拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前以新臺幣陸拾萬元為原告提供擔保後，得免為假執行。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落於台北縣樹林市○○段第四八三地號土地上建物（門牌號碼為樹林市○○街○○○巷○弄○號）拆除，並將其占用之土地面積三十八平方公尺返還予原告。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告名下所有之坐落臺北縣樹林市○○段第四八三地號土地，於數十年前為訴外人胡學林無權占用，並逾期上搭建違章建物（門牌號碼為樹林市○○街○○○巷○弄○號）。胡學林於民國六十年九月二十八日將上開建物出售轉讓予被告丙○○，由被告及其妻居住該屋十餘年，於多年前遷離此地，現無人居住。然原告曾聲請調解，請求被告出面處理，惟被告均置之不理。胡學林既是無權占用原告之地，則被告雖承受胡學林之建物權利，然對於土地之使用，亦屬無權占有。為此依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除建物並將土地返還原告。
(二)被告雖稱其係自訴外人胡學林處購得系爭土地上之房屋，而胡學林曾於四十八年與原告和解訂立租約，故其為有權占有云云；惟前述調解筆錄縱使為真，該土地租賃契約亦僅存在於原告與胡學林間，且該租約依調解筆錄記載，係原告請求胡學林拆屋還地，故當時房屋已經存在，胡學林與原告嗣後和解訂立一般租用土地之契約，並非胡學林向原告租地建屋，故基於債權契約之相對性及租賃契約重視承租人個性之特點，且被告購屋後從未曾給付租金與原告，其亦否認雙方間存有租約，故被告尚不得以胡學林之租賃權向原告主張任何權利。又被告所提契約書所載「三、該房之坐落四鄰及債權之一切交涉不涉及乙方，有關立約後屬於乙方涉及者，由乙方負責，不宜再找甲方。四、本約依房權及空權為限，有關之地皮權由立約後乙方自向有關單位交涉，不涉及甲方。」依前述內容，胡學林（即契約內之甲方）已明顯告知被告（即契約內之乙方）其僅出售系爭房屋及空權，有關地皮權（即租賃權）於立約後，由被告自行向土地所有權人交涉，換言之，`胡學林並未將租賃權讓與被告，被告答辯稱係承繼前手胡學林之租地建屋之權利而具有使用權，並無理由。
(三)被告又稱兩造若無租賃關係，其亦係以行使地上權之意思於系爭土地上占有及使用系爭建物，依時效取得地上權而主張有權占有云云。惟主張時效取得地上權者，就其係以地上權之意思占有不動產，應負舉證責任，被告並未證明在系爭土地上係以行使地上權之意思而占有，自不得主張已因時效取得地上權；且內容可知地上權取得時效完成而主張時效利益之人，依民法第七百七十二條、第七百六十九條、第七百七十條規定，只是得請求登記為地上權人，並非即時取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，要無地上權之取得，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有權人有所主張。被告既未向任何機關申請地上權，則其主張時效取得地上權係依法律規定而取得並無民法第七百五十八條規定之適用，認為未經登記前仍屬具有合法權源，並無理由。
(四)被告雖一再主張其對於被告有租賃權，然退萬步言之，縱認兩造間確有租賃契約存在，惟被告從未給付任何租金與原告，原告曾為此向台北縣樹林市調解委員會聲請調解，請求被告速與原告訂立租賃契約以求明確並繳納租金，臺北縣樹林市調解委員會亦發函通知被告兩次，被告均未到場而調解不成立，調解聲請書中即表明催告被告繳交租金之意思表示（聲請書亦隨同通知書寄交被告），則原告已依民法第四百四十二條第一項規定踐行催告程序，被告仍未給付租金，故縱認有租賃契約存在，原告亦可依前開民法規定終止租賃契約，並以準備書狀繕本送達被告之時為意思表示之通知，則租賃契約既已終止，被告即無正當權源占用原告之土地。
三、證據：提出土地登記簿謄本、臺北縣樹林市調解委員會調解通知影本、聲請調解書影本、調解不成立證明書影本為證據。
貳、被告方面：
一、聲明：請求判決駁原告之訴暨假執行之聲請。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)被告前於民國六十年間向訴外人胡學林購買樹林市○○街○○○巷○弄○號建物，胡學林又係於四十八年與原告於臺灣臺北地方法院以四十八年調字第六二三號成立調解，同意胡學林以租地建屋之方式使用系爭土地，被告係承繼前手胡學林之租地建屋之權利而來具有使用權利。又依民法第七百七十二條準用第七百六十九條之規定及司法院大法官會議第二九一號解釋可知，縱被告無如前項所述租賃權利，該建物雖未依法完成登記，被告亦係以行使地上權之意思於系爭土地上佔有及使用系爭建物，自六十年起算迄今，已逾二十年之期間，依時效取得地上權，此依時效取得地上權又係依法律之規定而取得，無民法第七百五十八條規定之適用，被告現仍佔有使用中之系爭建物，仍屬有合法權源。
(二)原告就台灣台北地方法院四十八年調字第六二三號調解筆錄所載，不論原告地訴之聲明為何，本件被告並不知悉，但因原告與訴外人胡學林既於訴訟上達成和解，其間並有租金之約定，顯見原告與胡學林間至少業已符合有基地租賃之要件，否則何以解釋其間法律上之關係為何，是既有租地建屋或基地租賃要件之符合，被告前所陳之最高法院四十三年台上字第一九○四號判例及司法院院解字第四○五七號解釋於本件應用並無疑義，故原告於起訴前要求商議租金乙節，是為本件事實上原前手租地建屋關係之延續之明證，至於調解雙方間之現有達成租金無約定，尚屬另一問題，特予陳明。
(三)司法院院解字第四○七五號解釋：「土地法第一百零三條第一款之規定，固僅於契約定有期限者始適用之，若同條第二款至第五款之規定，則不問契約是否定有期限均有適用。」稽之土地法第一百零三條則規定: 「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」。本件鈞院業已就函查之台灣台北地方法院四十八年調字第六二三號之函覆分別提示原告之代理人閱覽，該筆錄其上載有「：：基地租與胡學林：：租金分：：。」等語，由茲足證，被告之前手胡學林就本件建物所附之土地確係已原告成立租地建屋之租賃關係，不容置疑，原告亦不得另行違背前揭法律而主張收回系爭土地。至於原告其餘理由乃故為誤導鈞院，茲說明如后：
㈠原告訴稱「租地建築房屋係指為於他人土地上建築房屋而與他人訂立土地租賃
契約，故租賃契約立時必無房屋存在：：」乙節，並不可採。查，原告於四十八年間尚非所有權人，而係於五十八年始登記為所有權人，此有土地謄本可證，又依調解筆錄以觀，彼時爭房屋業已存在於系爭土地上，是雙方依彼時現狀而成立訴訟上（調）和解，同意成立基地租賃關係，亦始有租金給付之約定，是亦為承認被告前手胡學林就該地建屋之事實，而該屋又非原告所有，故雙方之關係自為租土建屋，至乃明確，原告稱必於租賃契約成立時始有租地建屋可言，與事實不符。
㈡原告訴稱其於聲請台北縣樹林市調解委員會，並謂聲請調解書中有載明請求給
付租金之事實，是為請求給付租金之意思表示云云，亦無理由。茲查，依原告所呈之該聲請書狀所示，其中載明係請求「辦理理基地租賃契約並繳納租金，否則依法定程序辦理」，請求之內容又係「請求貴會調解辦理租約或拆屋還地」，由此記載顯見原告並無終止租約之意思表示，原告謂有依民法第四百四十二條第一項（按應係民法第四百四十條第一項）為催告程序之踐行，並非事實⑴原告在聲請調解之時以迄本件訴訟提起時為止，從未認定雙方有租賃租之事
實存在，此由其謂辦理租地租賃乙語，至明。茲既未有租賃之事實，顯無租金之可言，更不可能有請求租金之意思示可言，是於原告之主觀上，雙方惟有訂立租約後，始有租金給付之問題，可見原告並無催告之任何意思表示。
⑵另按法律行為之基本要件需合法、可能、確定，意思表示係法行為之核心，
自亦相同。由上可知，原告稱其係以該聲請書為催告，並以準備書狀繕本送達被告為意思表示之通知，而原告既謂雙方無租賃契約，起訴時亦無任何主張，僅於八十九年十月五日提呈之準備書狀中稱，若有租賃契約關係之存在，並以準備書狀繕本為意思表示之通知，顯然原告僅就雙方無租賃契乙節係確定，但就有無踐行催告給付租金以及終止雙方租賃約均無確定之意思表示，依法自不生其所欲為之意思表示之效力，遑論原告所訴稱之催告及依民法終止契約意思表示，其係就何時之租約之詳細內容為何，違約之事實為何，均無從依其所述而確定，是其所稱尚難謂之為有效之意思表示，至乃明確。
(三)綜前，被告係有合法權源之占有及使用該屋，請鈞院詳鑒，賜如答辯聲明之判決，以保被告權益。
三、證據：契約書影本、調解筆錄影本、王澤鑑著論文部分影本、土地登記簿謄本影本為證據。
叁、本院依聲請至現場履勘並囑託臺北縣樹林地政事務所測量，並向臺灣臺北地方法院調取該院四十八年調字第六二三號卷宗。
理 由
一、本件原告主張坐落臺北縣樹林市○○段第四八三地號土地為原告所有，該土地上現有門牌號碼為台北縣樹林市○○街○○○巷○弄○號之磚造平房一棟，該磚造平房前為訴外人胡學林所興建，嗣於六十年九月二十八日轉賣予被告，現為被告所使用等事實，為被告所不爭執，並有土地登記簿謄本、被告與胡學林間之合約書影本在卷可稽，且經本院至現場履勘並囑託臺北縣樹林地政事務所測量屬實，有本院勘驗筆錄及臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖在卷可參，自堪信原告此部分之主張為真實。又，被告所提出之臺灣臺北地方法院四十八年調字第六二三號調解筆錄影本，因年代已久而破損，原告雖質疑其真正，經本院向臺灣臺北地方法院函調該案卷宗，因該案卷宗已經超過保存期限而銷燬，但依據臺灣臺北地方法院檢送之抽存之該案調解筆錄影本，有臺灣臺北地方法院八十九年九月四日八九北院文料字第五一七九五號函所附之調解筆錄影本在卷可稽，自可認為被告所提出之調解筆錄為真正。
二、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告又主張被告使用該土地並無正當權源，未曾與原告訂立租約，亦未曾繳納租金，被告向訴外人胡學林購買房屋，但胡學林並未將基地之租賃權轉讓與被告，被告亦未完成地上權登記，亦不得以時效完成主張對抗土地所有權人，縱使兩造間有租賃契約存在，原告前已為催告，並於訴訟中以書狀繕本之送達併為終止租約之意思表示之通知等語；被告則以被告係承繼前手胡學林之租地建屋之權利而來具有使用權利，被告亦係以行使地上權之意思於系爭土地上佔有及使用系爭建物，自六十年起算迄今，已逾二十年之期間，依時效取得地上權，此依時效取得地上權又係依法律之規定而取得，無民法第七百五十八條規定之適用，被告現仍佔有使用中之系爭建物，仍屬有合法權源，另原告在聲請調解之時以迄本件訴訟提起時為止，從未認定雙方有租賃租之事實存在，更不可能有請求租金之意思示可言，原告並無催告之任何意思表示等語資為抗辯。經查：
(一)依據前揭本院調取之原告與訴外人彭青雲、劉樟華、胡學林等三人於臺灣臺北地方法院四十八年十一月二十一日四十八年調字第六二三號成立之調解，其調解筆錄第一項所載：「雙方同意由聲請人（即本件原告）將坐○○○鎮○○段樹林小段二七八地號基地租與對造人（即前揭胡學林等三人），按對造人各佔實際坪數依照收徵都市平均地權條例第四十二條規定，以申報地價年息百分之二計算給付租金，每年分於六月底及十二月底兩期給付。」可見，被告所抗辯原告與訴外人胡學林間有基地租賃關係存在一節，應屬可採。
(二)又按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉他人，有最高法院四十三年台上字第四七九號判例可參，然而租賃權與房屋所有權或使用權終究為二個不同之權利，僅於當事人無特約之時，為租賃權業已隨建築物移轉之推定，倘契約當事人特約不將租賃權隨同房屋所有權或使用權一併移轉，自不能為租賃權已經隨同移轉之推定。按本件被告與訴外人胡學林之買賣契約第四項約定：「本約依房權及空權為限，有關之地皮權由立約後乙方（即本件被告）自向有關單位交涉不涉及甲方（即訴外人胡學林）」，依據被告與胡學林訂立之前揭房屋買賣契約約定，實難逕為胡學林已經將其與原告間租用基地之租賃權有隨同房屋使用權一併移轉予被告之意思，否則應於契約中逕予載明將使用土地之權利即基地租賃權一併轉讓之意思，而無庸特別註明基地使用權利應由買受人即本件被告自行交涉之條款，從而，被告抗辯稱其使用土地之權利係承繼自訴外人胡學林與原告間所存在之基地租賃關係而來之租賃權云云，並無可採。
(三)又關於因時效取得地上權，依民法第七百七十二條規定準用民法第七百六十八條至第七百七十一條規定，又按「因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有權人而認其並非無權占有。」亦有最高法院六十九年度第五次民事庭會議決議可資參考，是以，以行使地上權之意思和平繼續占有他人之不動產者，得請求登記為地上權人，然而，該占用人於時效完成後但尚未完成地上權登記前，仍非地上權人，依照前揭說明，仍不得認為其為有權占有土地，自不得據以對抗土地所有權人。本件被告抗辯稱其繼續占用系爭土地超過二十年，於二十年時效完成後即為系爭土地上之地上權人一節，被告所謂時效完成後即因法律規定取得地上權，與法律規定之時效完成後得請求登記為地上權人之規定要件不符，其此一主張並無可採，且被告自承並未曾於二十年時效完成後，向地政機關請求登記為地上權人，揆諸前揭說明，被告並不得據以對抗土地權人即原告，故被告主張其有地上權而得繼續使用系爭土地云云，亦非可採。
(四)末查，本件被告縱使有其主張之承繼自胡學林之租賃權存在，然而，租賃關係縱然由訴外人胡學林移轉至被告，而使被告依據租賃關係而占有使用系爭土地，承租人仍應依據租賃契約給付租金，否則出租人自得依法終止租賃契約，而本件原告主張被告自向胡學林購買系爭土地上之房屋並居住在該處十餘年，均未曾繳付租金，原告並曾於八十九年一月二十六日向臺北縣樹林市調解委員會聲請調解，並經臺北縣樹林市調解委員會分別訂於八十九年二月十一日、二十二日進行調解，均因被告未到場而調解不成立等情，為被告所不爭執，並有臺北縣樹林市調解委員會調解期日通知、調解不成立證明書等影本在卷可稽，自堪信原告此部分之主張為真實，雖被告抗辯稱原告前項聲請調解之意思係認定兩造間無租賃關係存在，並無催告繳付租金之意思，其主張終止租約並不合法等語；經查，依照原告向臺北縣樹林市調解委員會聲請調解書內容所載，原告在聲請調解之前曾以信函催告被告之子於八十八年十一月底之前辦理基地租賃契約並繳納租金，但至原告聲請調解之時為止，被告均未與原告訂立租賃契約，因而請求臺北縣樹林市調解委員會調解辦理租約或拆屋還地等語，由此記載觀之，原告本有與被告訂定正式租賃契約之意願，但因被告不願辦理而未能達成其目的，而原告欲與被告訂定租賃契約之意思不過為使雙方權利義務關係明確，並要求被告繳付租金而已，使用他人土地應給付對價乃一般熟知之經驗，而被告亦明知自己使用該土地迄今二十餘年均未曾繳付過租金，土地所有權要求訂立租賃契約若非要請求使用人給付使用代價，又何必多此一舉，何況被告自己亦主張兩造間有租賃關係存在，故原告主張前揭聲請調解之通知亦為催告之意思通知，應屬可採，從而，原告主張其於本件訴訟中在八十九年十月二日以準備書狀繕本之送達而為終止租賃契約意思表示之通知，亦合於法律規定而發生效力，則縱使被告所稱兩造間有租賃關係存在，亦因原告之終止而消滅，被告抗辯其為有權占有使用系爭土地，亦非可採。
(五)綜上所述，被告並無使用原告所有系爭育英段第四八三地號土地之權源，原告主張依據民法第七百七十七條規定，請求被告將地上房屋拆除並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
三、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十六 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許 瑞 東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十六 日~B法院書記官 許 慧 禎