臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一○九號
原 告 甲○○原 告 李明真
乙○○被 告 姜孝忠右當事人間請求撤銷買賣契約事件，本院判決如左：
主 文確認被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣法律關係及所有權移轉登記行為無效，及附表所示土地及建物之所有權仍屬原告李明真所有。
被告應將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位訴之聲明：
（一）被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣契約及其後之所有權移轉行為應予撤銷。
（二）被告應將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、備位訴之聲明：
（一）確認被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣法律關係無效，及附表所示土地及建物之所有權仍屬原告李明真所有。
（二）被告應將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真。
三、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、先位聲明之陳述：
（一）原告甲○○於民國七十八年八月曾向另一原告李明真之舅舅以近一千萬元購買座落於台北縣中和市○○○段四六之七八地號土地，及其上之中和市○○○段五八九九之０建號（門牌號碼為中和市○○路○段○○○號）及同段五九００之０建號（門牌號碼為中和市○○路○段四九五之一號）房屋（即為附表所示之不動產，以下稱系爭不動產），因原告二人為夫妻關係，故甲○○當時係將該土地及二建號房屋信託登記予原告李明真所有。
（二）原告李明真自八十一年起因多發性腦中風曾陸續發生多次中風，智力逐漸退化，記憶、算術、空間能力極差，並出現被害妄想、宗教妄想、關係妄想、控制妄想及幻聽等精神病徵狀，且漸漸惡化，妄想家人會將其名下財產偷偷變賣或加害於伊等，原告甲○○及家人曾多次帶同李明真至李福山中醫診所、三軍總醫院及靜和醫院等醫院求診，但上開症狀並無任何藥物或方法可使智力及精神恢復，李明真顯已喪失處理日常各種交易行為之能力，此亦可由證人張招亭證詞可知，故李明真多次中風後精神若非耗弱即屬錯亂狀態，已無判斷親疏及區別與處理財務能力。
（三）八十八年七月原告李明真再次發生中風，經原告甲○○及家人立即帶同至三軍總醫院治療，出院後至該年十月，原告李明真突然失蹤多日，家人遍尋不著，於尋人之際始發覺原告李明真於八十八年八月竟曾與鄰人即被告簽訂買賣契約，以原告李明真當時能力根本不可能處理複雜之買賣議價程序，而系爭不動產（含一樓店面及二樓住家）市價原告甲○○估計約為一千四百餘萬元，但原告李明真與被告簽訂之買賣契約書，竟以六百五十萬元將系爭不動產賣予被告，原告甲○○當時認該買賣價格顯不相當，李明真亦無任何訂約能力，該買賣自係民法第七十四條之暴利行為，故立即對被告提起本件訴訟。
（四）就被告向原告李明真購買系爭不動產是否屬於暴利，業經鈞院命宏圖不動產鑑定股份有限公司鑑定在買賣契約書簽訂當時，系爭不動產買賣之合理價格為一千五百八十六萬餘元，但被告卻以六百五十萬元購買，相差近一千萬元，而被告與李明真僅為鄰居，不論以何角度觀察均是暴利，客觀上顯已符合民法第七十四條「使其為財產上之給付，依當時情形顯失公平」之要件；被告於此時與原告簽約，其情狀當然屬於「乘他人之急迫、輕率或無經驗」，故原告甲○○自得本於利害關係身分請求撤銷李明真與被告之買賣契約，請求被告塗銷移轉登記並交還予原告李明真。
（五）被告之說詞顯非實情，而原告李明真於八十八年九月雖曾與被告出國旅遊，然除前述證人可證明李明真買賣當時精神確屬耗弱外，被告與李明真就出國之事皆未向原告提及，使原告及家人誤以為李明真走失，找尋數日後向警方報案才知李明真已出國，至其回國時才知此段期間李明真去向。若李明真精神正常，即使家人反對其出國，出國時再通知家人，原告等亦無法橫加阻止，而被告故意帶同李明真出國且不願讓原告知曉，顯有欲藉此段事由，於日後用以證明詐騙李明真出賣不動產時李明真之精神正常，且李明真可出入海關及正常與人合照，與其可否處理複雜之買賣等法律事務毫無關係，故被告舉李明真曾出國旅遊等欲證明李明真訂立買賣契約時精神狀況正常可自己處理等實屬無稽。被告另執李明真提供之二張聲明書及請款書，欲證明買賣係李明真自願簽訂，然查若李明真有自主之能力，依交易慣例根本不可能劃蛇添足立具所謂聲明書，證明其是於自由意思下簽訂，則此聲明書已可證明被告對其暴利行為欲蓋彌彰。而依被告提出李明真於花蓮區中小企業銀行之帳戶，被告為李明真所存款項，其定金部分僅存入九十萬元（應為一百萬元），若係正常情形賣方之李明真必提出異議，八十八年十月十一日存入之第二次價款則僅一百八十萬元（應為三百五十萬元），價金並未給足，雖被告以三百五十萬元扣除稅款及預借款抗辯，但有關稅金全由賣方李明真負擔顯不合常理，被告尚且另立名目謂李明真於八十八年十月十一日向被告「欲借」（應係預借筆誤）尾款五十萬元，然該日被告依買賣契約約定，尾款已需全部給付，李明真已可請求全部尾款，依理不可能於當日再由李明真書立預借五十萬元之請款書，而被告嗣後並將買賣全部款項轉入自己戶頭由自己掌控，其所謂為李明真利益幫其保管云云，實為利用李明真無法處理買賣事務行侵占財物之實。且就該買賣事宜及帳戶轉入、轉出及活存、定存金額，事實上完全由被告一手操縱，該契約名為買賣，但被告並未支付任何價金，且聲明書等三紙字據字跡潦草，李明真為護專畢業，若精神狀態正常不可能有此潦草之字跡，買賣款項金額又相當大，一般人於正常情形實不可能如此簽立，更可證明此買賣契約自始至終皆由被告主導；系爭買賣契約李明真既無任何能力處理而實際上亦是被告一手操縱，則原告甲○○請求法院為如先位訴之聲明之判決自屬有據。
二、備位聲明之陳述：原告李明真簽訂系爭不動產買賣契約時既已達精神錯亂無獨立為意思表示之能力，則其法律行為即屬無效，系爭不動產所有權自仍屬原告李明真所有。此觀諸台北市立療養院九十一年九月二十七日之精神鑑定書內容自明。而李明真心理狀態根本無法處理法律事務，被告並知之甚詳，依同法第一百十三條及第七百六十七條規定原告自得請求被告將附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還，因原告李明真於提起本件訴訟後，業經鈞院以八十八年禁字第一五五號裁定李明真為禁治產人並定甲○○為其監護人，自應由甲○○以法定代理人身分代理李明真請求確認買賣法律關係無效、登記塗銷及交還等。
叁、證據：
（一）買賣契約影本乙件。
（二）身分證影本乙件。
（三）診斷證明書影本乙件。
（四）土地建物登記謄本影本乙件。
（五）聲明書影本乙件。
（六）聲明書影本乙件。
（七）診斷證明書影本乙件。
（八）診斷證明書影本乙件。
（九）傳票及法院函文影本各乙件。
（十）銀行往來明細影本乙份。
（十一）禁治產宣告影本乙件。
（十二）聲請訊問證人張招亭、郭錦德、李秀。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：原告李明真是伊的乾媽，當初中風時，她先生、兒子都不理他，都是伊在照顧他，那段時間原告李明真每天都在我家，李明真告訴伊她與先生感情不好，她先生與兒子都不照顧他，他怕錢被先生拿去花用，說伊心地很好，要將房子賣給伊，他才有錢可以看醫生，原告李明真之前就一直要求被告購買她的房屋，被告沒有答應，到後來才答應，李明真並出證明給伊證明是她要求被告買的，買賣價金都有匯款到原告李明真之戶頭，後來原告李明真要求伊帶他出國散心，出國時行為都很正常，經過海關時所有問題都能回答，又怕出國期間錢被她先生領走，所以要求被告提供一個沒有使用之帳戶供她存錢，且寫一張切結書給被告，代表錢寄放在被告這，原告李明真有告訴我，她年輕時開木材行賺很多錢，賺的錢購買系爭房地，是向原告李明真之舅舅購買的，並不是原告甲○○購買的，與被告買賣系爭房地之時，李明真意識清楚，有意思能力，還能陳述，她先生不讓被告和他見面，而將原告李明真送去精神病院。鑑定報告是買賣經過二年後才作成，並不代表買賣契約時李明真之精神狀況為何。
三、證據：
（一）聲明書影本乙件。
（二）驗傷證明書影本乙件。
（三）不動產買賣契約書影本乙件。
（四）銀行存摺明細影本乙件。
（五）土地增值稅單影本乙件。
（六）契稅影本乙件。
（七）請款書影本乙件。
（八）照片五張。
丙、本院依職權向三軍總醫院、高雄靜和醫院調取原告李明真之病歷資料，並囑託宏圖不動產鑑定股份有限公司鑑定如附表所示之不動產之價值、台北市立療養院鑑定原告李明真之精神狀態。
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．．．二請求之基礎事實同一者。．．被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第二項定有明文。次按主觀預備合併之訴，係指於共同訴訟中，由同一原告對於共同被告為預備之合併，或由共同原告對同一被告為預備合併。是否採取主觀預備合併之訴，實務見解不一，有以其可避免原告陷於自相矛盾、防止被告推諉責任、防止裁判歧異及訴訟延滯等利益而肯定主觀預備合併訴訟之採用（參照最高法院六十六年度台上字第一一號判決），有以主觀之預備合併以先位聲明與備位聲明互斥為必要，先後位聲明無法視為一體，而適用民事訴訟法第五十六條第一款、第二款規定，被告之訴訟上地位亦不穩定（參照最高法院八十年度台上字第二九六一號判決）。本件原告甲○○起訴主張「被告與訴外人李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣契約及所有權移轉行為應予撤銷。被告應將如附表所示之土地及建物移轉登記交還李明真。」嗣後於訴訟繫屬中，於九十年八月三十日追加原告李明真，訴之聲明變更為「一、先位訴之聲明：（一）被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣契約及其後之所有權移轉行為應予撤銷。（二）被告應將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真。（三）訴訟費用由被告負擔。二、備位訴之聲明：（一）確認被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣法律關係及所有權移轉登記行為無效，及附表所示土地及建物之所有權仍屬原告李明真所有。（二）被告應將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真。」原告經由追加當事人程序，提出主觀預備合併，先位原告甲○○爰依民法第七十四條訴請撤銷原告李明真與被告間之買賣及物權行為，備位原告李明真起訴主張確認與被告間之買賣行為、物權行為無效以及訴請塗銷所有權移轉登記等等。預備之合併者，謂原告對於被告理論上不相容之數請求，在同一訴訟程序中，合併主張，而將該數項請求定有順序之請求加以裁判。如先順序之請求有理由，則不要求就後順序之請求加以裁判是也。故先位請求無理由為後位請求之停止條件，先位請求有理由，係後位請求之解除條件。又預備之訴之條件，乃屬裁判之條件，並非審理之條件，法院於審理時，仍應就各該訴訟全部辯論，僅於先位之訴有理由時，無庸對備位之訴加以裁判而已。本件為數原告對被告請求提起預備合併之訴（即主觀預備合併之訴），則後位之當事人與先位之當事人同時為言詞辯論，雖後位之當事人可能未獲任何裁判，但此乃原告自行擇定，對被告之法律上地位及訴訟經濟利益並無任何斲傷，且利用同一訴訟程序統一解決紛爭，防堵二道訴訟程序造成裁判矛盾之窘境，復參以先位原告甲○○即為備位原告李明真之法定代理人，並不會造成原告地位不安定，亦無任何訴訟上不利益，本院認為於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第二百四十七條第一項、第二項定有明文。本件原告備位主張確認買賣法律關係無效及所有權移轉登記行為無效等，性質為確認法律事實存否，而非確認法律關係，惟本院認為該事實為法律關係之基礎事實，並能徹底、根本解決當事人間之紛爭，原告有即受確認判決之法律上利益，自應准許，併此敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告甲○○起訴主張坐落於於台北縣中和市○○○段四六之七八地號土地，及其上之中和市○○○段五八九九建號（門牌號碼為中和市○○路○段○○○號）及同段五九００建號（門牌號碼為中和市○○路○段四九五之一號）房屋（即系爭不動產）為原告甲○○出資購買，而登記原告李明真名下，原告李明真自八十一年起因多發性腦中風曾陸續發生多次中風，智力逐漸退化，記憶、算術、空間能力極差，並出現被害妄想、宗教妄想、關係妄想、控制妄想及幻聽等精神病徵狀，妄想家人會將其名下財產偷偷變賣或加害於伊等，已無判斷親疏及區別與處理財務能力。被告利用原告李明真智力及被害妄想等無法處理買賣事務之心理狀態，與李明真簽訂價格顯失公平之買賣契約，而系爭不動產（含一樓店面及二樓住家）市價約為一千四百餘萬元，但李明真與被告簽訂之買賣契約書，竟以六百五十萬元將系爭不動產賣予被告，原告當時認該買賣價格顯不相當，原告李明真亦無任何訂約能力，該買賣契約自係民法第七十四條之暴利行為，故立即對被告提起本件訴訟。而法院如認為原告甲○○先位請求無理由，原告李明真備位聲明主張原告李明真簽訂系爭不動產買賣契約時既已達精神錯亂程度，並無獨立為意思表示之能力，其法律行為即屬無效，是買賣契約及所有權移轉登記行為均屬無效，系爭不動產所有權仍屬原告李明真所有，而依民法第一百十三條及第七百六十七條規定原告自得請求被告將附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還，而原告李明真經宣告為禁治產人，且原告甲○○為其法定代理人，甲○○自得以法定代理人身分代理李明真請求確認買賣法律關係無效、登記塗銷及交還等。
二、被告則以原告李明真害怕錢被先生拿走，認為被告很善良，主動要將系爭不動產低價賣給伊，是原告李明真要求伊購買房屋，才有錢可以看醫生，證明書亦是原告李明真主動出具。原告李明真亦要求伊帶其出國散心，出國期間以及進出海關一切行為舉止甚為正常，而買賣價金均匯到原告李明真戶頭，原告李明真訂定買賣契約之際系基於自由意識，頭腦十分清楚，並無心神喪失、精神耗弱之情形等語資為抗辯。
三、原告主張原告李明真於八十八年八月十六日與被告締結買賣契約，將如附表所示之土地、建物以六百五十萬元出售，並將系爭不動產移轉登記予被告一節，業據提出買賣契約、土地及建物登記謄本為證，復為被告所自認，原告該部分主張堪信為真實。原告再主張上開買賣契約及物權移轉登記行為，係被告趁原告李明真精神耗弱，決定輕率、對買賣不動產毫無經驗所為，顯失公平以及李明真業已精神錯亂，並無意思能力等節，則為被告所爭論，是本件爭點即為原告李明真於八十八年八月十六日為買賣契約及物權移轉登記行為之精神狀況究竟為何？以及本件買賣契約締結之情形是否該當於民法第七十四條之暴利行為？茲說明如下：
四、按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。民法第七十五條定有明文。查原告李明真於八十六年一月即因夜間突發左側肢體無力，至三軍總醫院急診室就醫，住進精神科病房治療，診斷出「右側大腦上額葉出血性梗塞，合併左側肢體癱瘓；多發性大腦梗塞；心房顫動；甲狀腺機能亢進。」八十七年六月一日原告李明真至高雄市靜和神經精神內科醫院門診就診一次，病歷記載：「入眠困難，倦怠、背痛、易怒、裝伴穿著不適當，被害妄想（遭丈夫加害）、宗教妄想、被跟蹤妄想、被控制妄想、議論性人聲聽幻覺、不安感等，診斷為『慢性精神分裂病』。」八十八年七月十三日李明真因日夜間出現痙攣發作，再次至三軍總醫院精神科住院治療，住院過程中接受心臟科、皮膚科會診，同年月十七日出院，診斷為：「大腦血栓性梗塞合併痙攣發作；多次腦中風；。．．．」八十八年十一月六日再至三軍總醫院精神科門診，診斷為：「器質性精神病患」，此有三軍總醫院、靜和醫院等病歷資料在卷足按。而證人張招亭到庭證稱：「原告甲○○住我們樓上，他太太（李明真）有時會下來，原告的太太有時候講話會答非所問，與她談話有時就會答非所問，有時我問郭先生最近怎麼樣？但是她表達之內容與我問的不一樣，有時候與她打招呼，她好像不認識我，有時她坐計程車回來，計程車司機會問她是不是住這裡，我說她是我房東，我有幫她付過車資，再向原告甲○○要，她還曾經將戶口名簿、權狀、印章交給計程車司機，司機來找我，問我知不知道這個人，說原告甲○○的太太坐車沒有錢給她，就將上開物品交給她，我說東西放在我這裡，我請房東處理，這是去年大約夏天的事（八十八年），她不像一般正常人，一般生活正常起居是否正常人我不清楚，但是我的車子停在樓下，她會丟一堆廢物在上面。」（參見本院八十九年一月二十八日言詞辯論筆錄），由證人證詞得知李明真於八十八年夏天已喪失處理日常事務之基本能力。再者，本院囑託宏圖不動產鑑定股份有公司鑑定如附表所示之不動產之合理價值，鑑定結果為一千五百八十六萬元，但被告僅為原告李明真之鄰居，卻得以六百五十萬元購買，並且買賣契約約定契稅、土地增值稅、代書費、工程受益費等相關費用均由原告李明真負擔，諸多不合常理之情事，益見原告李明真於系爭買賣契約之際，精神狀況顯未若常人。據上總總，應認原告李明真於八十八年八月十六日簽定系爭買賣契約及辦理所有權移轉登記之際，已屬精神錯亂，並無獨立為意思表示之能力。而台北市立療養院九十一年九月二十七日之精神鑑定書「…因李女於八十七年六月一日已呈現妄想、幻覺等乖離現實且妨害其現實判斷力之精神症狀，於八十八年七月十二日又再次出現腦中風，精神狀態於腦部再次出現病變後理應更形惡化，故本院認為李女於八十八年八月十六日與姜孝忠簽立不動產買賣契約及聲明書時應已達『精神錯亂』狀態，無獨立為意思表示之能力。」亦同此見解，是依民法第七十五條規定，原告李明真心理狀態根本無法處理法律事務，並無意思表示之能力，當時所簽買買契約書及聲明書為無效，職故買賣契約及所有權移轉登記行為，均屬自始、當然、確定無效，與急迫、輕率、無經驗等情節並不該當，是原告甲○○主張爰依民法第七十四條規定撤銷原告李明真與被告間之買賣行為及物權行為，核與要件不符，職是原告甲○○先位之訴並無理由，應予駁回。而原告李明真備位請求確認被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣法律關係無效及所有權移轉登記行為無效，依法洵無不合。而前揭買賣契約及系爭不動產移轉登記行為均屬無效，是附表所示之土地、建物所有權仍屬李明真所有，殆無疑義。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第七百六十七條定有明文。系爭之土地、建物所有權仍為李明真所有，業如前述，竟登記於被告名下，當屬妨害原告李明真所有權之情形，原告李明真自得依民法七百六十七條規定請求被告將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還。
五、從而，先位原告甲○○訴請撤銷被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣契約及其後之所有權移轉行為並將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真，即屬無據，應予駁回。原告李明真訴請確認被告與原告李明真八十八年八月十六日就附表所示之土地及建物之買賣法律關係及所有權移轉登記行為無效，及附表所示土地及建物之所有權仍屬原告李明真所有。並依民法第七百六十七條規定請求被告應將如附表所示之土地及建物所有權登記塗銷並交還予原告李明真，為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及原告聲請訊問證人李秀、郭錦德，均毋庸再予調查、審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十一 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 絲鈺雲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日~B法院書記官 王政煌