臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二一四號
原 告 乙○○訴訟代理人 彭巧君律師
甲○○被 告 傳潤實業股份有限公司 設臺北縣永和市○○路○○號B1樓法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃虹霞律師右當事人間請求給付損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）被告應返還原告如附表所示之支票八紙；若如附表所示之支票八紙不能返還時，被告應給付原告新台幣（下同）一百八十四萬元。
（二）被告應給付原告六十九萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被告應給付原告七百二十六萬四千零六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十八年八月三十日，承租被告所有坐落於臺北縣永和市○○路○段二十四及二十六號地下一樓房屋全部（下稱上開房屋），原告於承租時即表明承租上開房屋目的在於開設撞球場，被告除保證上開房屋之使用執照確實合法得以開設撞球場，並同意於契約第六條明定被告責任。原告於承租上開房屋後於八十八年九月份即購買營業設備、裝璜房屋，並取得被告所提供之使用執照影本及房屋稅單影本委託會計人員辦理公司執照，惟會計人員審查文件後告知，上開使用執照並不能辦理撞球場營業登記，原告立即通知被告，被告言可變更使用執照，故可繼續營業，並要求原告先行委託訴外人即被告實際負責人林長勳建築師辦理使用執照變更，原告因花費巨資，為委曲求全，且臺北縣政府於八十八年十月十六日來函稱上開場所違規使用，無奈暫行代付申請費用。
（二）臺北縣政府於八十八年十二月二十二日來函，稱上開場所違規使用，科處被告公司罰鍰，被告竟來函指稱原告違規使用，要求原告停止營業，繳交罰鍰，並稱雙方同意由原告洽縣政府機關使用申請，原告乃於八十九年一月十七日發函告知係被告同意得經營撞球場，且表明變更費用四十萬元應由被告負擔，且原告陸續發現被告並未依約給付停車位，並於八十九年二月一日發函告知被告，被告除不理睬外，竟於八十九年二月十六日以林長勳建築師名義及八十九年二月十七日被告名義發函，除要求原告負擔變更設施費用外，以原告未辦理租約公證，指稱原告違約；原告於簽約時表明以公司經營撞球場，並取得被告同意暫以原告之名簽約，於取得公司營業許可後以公名義更換租約再行公證，至此原告始知被告不欲履行契約，以不實之事實陷原告違約，被惟原告因已巨額投資，為求能順利經營，於八十九年三月一日委託周祝民律師發函告知被告種種違約事實，並要求被告限期改正履行契約，詎被告竟不知理虧，於八十九年三月九日、三月二十九日來函指稱原告不辦理公證，原告無奈於八十九年四月六日發函依契約第六條終止契約，並請求返還未到期之租金支票、押金及損害賠償。惟被告竟不予理會。
（三）查契約第六條之規定，被告應賠償原告如下訴之聲明：
１、揭原告依約終止契約，未到期已給付作為租金金之支票及已給付之六十九萬元押金，被告應返還原告。
２、依契約第六條第二款之規定，被告應確保租賃標的物之使用執照合法性，否則因而使乙方招致任何損失時，被告應負全部賠償責任。查被告之損失如下：
（１）租金損失七個月合計一百四十萬元。
（２）開辦及成本損失共計三百一十一萬七千九百八十三元。
（３）營業損失合計二百七十四萬六千零八十三元。
三、證據：提出票據明細表一件、帳冊影本一件、房屋租賃契約書影本一件、被告公司八十八年十二月二十四日函影本一件、臺北縣政府八十八年十二月二十二日八八北府工使字第四六八八○九號函影本一件、原告八十八年一月十七日函影本一件、原告八十九年二月一日函影本一件、林長勳建築師事務所八十九年勳設字第０二四函影本一件、臺北縣工務局八十九年二月十一日八八北工使字第Ａ三六四一號函影本一件、永和一支郵局八十九年二月十七日一八０號、八十九年三月二十九日第二九七號存證信函影本各一件、大德聯合法律師事所德周律字第八九０三─０一號函影本一件、被告公司八十九年三月九日函影本一件為證，並聲請訊問證人黃森桐、姚安強為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）八十八年七月間被告買受取得上開房屋後，於屋外張貼出租廣告，八月中旬原告來電洽詢經營撞球場之可行性，並至現場參觀，由訴外人即被告襄理孫金雪接待，並應原告要求提供建物權狀、捷運雙星地下一樓平面圖、使用執照影本等交與原告，並建議其就經營撞球場事宜作全盤規劃瞭解。於雙方洽談租約稿時，被告人員並再說明依使用執照之記載上開房屋係供店鋪及辦公室使用，若欲經營撞球場需另由原告委請建築師辦理使用執照變更手續方可使用，原告因於租約洽談過程中知悉被告公司股東之一即訴外人林長勳為建築師，乃表示為方便計，其據委託林長勳建築師處理使用執照變更手續，要求代為引荐，乃由被告公司人員於簽訂租約定時電請林長勳建築師事務所陳曉健經理代表林長勳建築師事務所與原告直接洽談。其後，被告依約交付租賃物與原告裝潢，原告同時逕與林長勳建築師務所洽辦使用執照變更手續，兩造均依約履行，除八十八年十二月間因原告未完成使用執照變更手續即作撞球場使用遭罰鍰，被告要求原告負擔罰鍰，暨原告以創業初期較困難為由要求第一年之租金由每月二十三萬元降為二十萬元，減少之每月三萬元移作增加第三年之租金外，餘無爭議。至於約定由原告自行委請建築師事務所變更使用執照部分，則由原告與林長勳建築師事務所接各人處理，據事後瞭解，其經過如下：
１、簽訂租約當日，原告與陳曉健經理洽談，陳曉健向原告說明使用執照變更事宜。
２、八十八年九月初，林長勳建築師事務所告知原告代辦手續酬金為十萬元，原告認過高，要求考慮後再回覆是否交由林建築師事務所辦理。
３、直至八十八年十月十五日左右，原告始回覆通知林長勳建築師事務所稱交由林長勳建築師事務所辦理變更使用執照用途為撞球場使用手續，並與林長勳建築師事務所約定於八十八年十一月一日至該所簽訂委託契約，及交付酬金之半數五萬元。
４、林長勳建築師事務所於得原告口頭通知後即先行於八十八年十月十九日代為提出消防設備審查等，於八十八年十月二十八日獲得消防設備審查核准，八十八年十一月十八日提出第一階段圖說審查申請，並於八十九年二月十一日經臺北縣政府工務局核准使用執照用途變更為撞球場使用。
５、林長勳建築師事務所於臺北縣政府工務局核准後即於八十九年二月十六日函告原告，請其儘速依核准圖說施工，施工完竣後再通知林長勳建築師事務所辦竣工申請手續。完成竣工申請後，使用執照用途變更為撞球場之手續即告完成，惟原告拒絕依核准圖說施工，故而使用執照變更手續尚未完成。在原告拒絕林長勳建築師事務所之依核准圖說施工要求後，原告轉而委請周祝民律師否認使用執照變更手續應由其負責辦理，並進一步以所謂被告未提供可供撞球場合法使用之租賃物為由，不顧被告之反對，片面無理終止本件租約，再以之為提起本件訴訟。
（二）上開房屋係原告與系爭租約承租人之連帶保證人黃森桐二人為共同經營撞球場為目的而在公司設立前，暫以原告名義向被告承租。原告及黃森桐與被告接洽承租前，被告曾交付上開房屋之所有權狀影本、捷運雙星地下一樓平面圖影本及使用執照影本與原告，由地下一樓平面圖及使用執照之記載可知，該地下一層之合法使用用途為店鋪及辦公室暨部分為停車場，在變更使用執照用途前店鋪部分非可供撞球場使用，又由地下一層平面圖停車位之記載及地下室權狀面積總數原為約四百坪，而原告僅承租其中二百八十點五九坪，即可知原告承租範圍已扣除停車位面積部分。
（三）本件房屋使用執照用途可以變更為撞球場使用為兩造所不爭執，並已經臺北縣政府工務局核准使用執照用途變更為撞球場之申請手續在案，兩造爭執之焦點僅在：究係約定由原告負責辦理使用執照之變更手續？或應由被告負責辦理之？原告主張應由被告負責辦理，但並未提出任何證據，所謂租約第六條並未約定擔保開設撞球場使用，故不能僅憑租約第六條約定即為被告擔保本件房屋可供開設撞球場目的使用。反之，由下列證據，則可證明兩造於簽訂租約時即已口頭約定由原告負責辦理變更為撞球場用途之使用執照變更手續：
１、供撞球場使用是原告之需求，不是被告之需求，兩造之租約僅僅三年而已，兩造租約到期後，未必繼續租賃關係，被告無理由為原告一己特別租賃目的而變更使用執照用途，被告充其量僅能同意協助提必要文件及因被告為產權名義人故代被告為申請名義人而已，至於相關手續及費用應由原告負責辦理及負擔，兩造當時亦係明白如此約定如上。
２、由原告所發千龍花式撞球八十九年一月十七日函說明欄第二項，原告已自承於八十八年八月三十日至九月十五日裝潢期間，即已由原告委託林長勳建築師事務所辦理使用執照變更手續暨原告與林長勳建築師事務所簽訂委託合約云云，即可證明兩造已約定使用執照變更係由原告負責辦理。至於原告另稱原不知需辦使用執照變更手續及八十八年十一月一日與林長勳建築師事務所簽訂委託合約，係委屈求全云云，由原告在八十八年十一月一日前從無爭議觀之，原告所稱並非事實。
（四）本件使用執照之變更手續應由原告自行負責辦理，而原告委請與林長勳建築師事務所辦理，並給付部分酬金五萬元，或因為其經營撞球場之業續未如預期（原告主張虧損二百餘萬元），而反悔不欲繼續承租，乃竟無理反於約定後改稱其不需辦理使用執照變更手續及八十八年十一月一日委託與林長勳建築師事務所係委屈求全云云，原告之主張顯與事實不符，且無理由。
（五）又原告主張自八十八年九月起僅共給付六個月份租金，自八十九年三月份起即未給付租金（原給付之租金票據退票），且原告未依約辦理租約公證，原告已屬違約。
（六）另原告稱其已給付一百四十萬元租金云云，與事實不符，原告共僅支付六個月一百二十萬元租金，原告其他開辦費、營業損失俱係原告一己之主張，被告否認之。
三、證據：提出使用執照影本一件、捷運雙星地下一樓平面圖影本一件為證，並聲請訊問證人林長勳、陳曉健、孫金雪、楊志超。
理 由
一、本件原告起訴主張：緣原告於八十八年八月三十日，承租被告所有坐落於臺北縣永和市○○路○段二十四及二十六號地下一樓房屋全部，原告於承租時即表明承租上開房屋目的在於開設撞球場，亦為被告於契約第六條明文保證，原告嗣後發現上開房屋使用執照並不能辦理撞球場營業登記，立即通知被告，被告仍言可變更使用執照，故可繼續營業，並要求原告先行委託訴外人即被告實際負責人林長勳建築師辦理使用執照變更，原告因花費巨資，為委曲求全，且臺北縣政府先後數次來函稱上開場所違規使用，科處被告公司罰鍰，被告竟來函指稱原告違規使用，要求原告停止營業，繳交罰鍰，並稱雙方同意由原告洽縣政府機關使用申請，嗣後於八十九年二月十六日更以林長勳建築師名義及八十九年二月十七日被告名義發函，除要求原告負擔變更設施費用外，以原告未辦理租約公證，指稱原告違約；原告於簽約時表明以公司經營撞球場，並取得被告同意暫以原告之名簽約，於取得公司營業許可後以公司名義更換租約再行公證，至此原告始知被告不欲履行契約，以不實之事實陷原告違約，遂先於八十九年三月一日函告知被告種種違約事實，並要求被告限期改正履行契約，詎被告反來函指稱原告不辦理公證，原告無奈於八十九年四月六日發函依契約第六條終止契約，並請求返還如附表所示八紙未到期之租金支票、押金六十九萬元及關於租金損失七個月合計一百四十萬元、開辦及成本損失共計三百一十一萬七千九百八十三元、營業損失合計二百七十四萬六千零八十三元之損害賠償等情。
二、被告則以：上開房屋係原告與系爭租約承租人之連帶保證人黃森桐二人為共同經營撞球場為目的而在公司設立前，暫以原告名義出面於八月中旬來電洽詢經營撞球場之可行性，並至現場參觀，由訴外人即被告襄理孫金雪接待，並應原告要求提供建物權狀、捷運雙星地下一樓平面圖、使用執照影本等交與原告，於雙方洽談租約稿時，被告人員並再說明依使用執照之記載上開房屋係供店鋪及辦公室使用，若欲經營撞球場需另由原告委請建築師辦理使用執照變更手續方可使用，原告因於租約洽談過程中知悉被告公司股東之一即訴外人林長勳為建築師，乃據委託林長勳建築師處理使用執照變更手續，且於簽訂租約定時被告公司人員電請林長勳建築師事務所陳曉健經理代表林長勳建築師事務所與原告直接洽談。其後，被告依約交付租賃物與原告裝潢，原告同時逕與林長勳建築師事務所洽辦使用執照變更手續，兩造均依約履行，待林長勳建築師事務所已完成獲得消防設備審查核准及提出第一階段圖說審查申請，並經臺北縣政府工務局核准使用執照用途變更為撞球場使用後，通知原告儘速依核准圖說施工，惟原告拒絕依核准圖說施工，故而使用執照變更手續尚未完成，竟反指被告違約；又由地下一層平面圖停車位之記載及地下室權狀面積總數原為約四百坪，而原告僅承租其中二百八十點五九坪，即可知原告承租範圍已扣除停車位面積部分；本件兩造爭執之焦點僅在：究係約定由何人負責辦理使用執照之變更手續？原告主張應由被告負責辦理，但並未提出任何證據，所謂租約第六條並未約定擔保開設撞球場使用，反觀供撞球場使用是原告之需求，兩造之租約僅僅三年而已，到期後未必繼續租賃關係，被告無理由為原告一己特別租賃目的而變更使用執照用途，是本件悉因原告因虧損而反悔不欲繼續承租，任意指謫被告違約，實無理由云云為辯，請求駁回原告之訴。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。現行民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件原告主張向被告承租上開房屋時即已表明承租目的在於開設撞球場，亦為被告於契約第六條明文保證，原告嗣後發現上開房屋使用執照並不能辦理撞球場營業登記，多次通知被告均置之不理，是被告顯係違約，為此已解除系爭租約等情，然上情均為被告所否認，並以：於訂約前、訂約時均已向原告表明上開房屋僅能作為辦公室及店面使用，並已提出上開房屋之使用執照影本及地下室平面圖予原告等語為辯。原告固主張契約第六條，認被告已就上開房屋得作為撞球場使用為擔保云云，惟核兩造契約第六條係記載：「六、甲（指被告，下同）乙（指原告，下同）雙方責任：（一）甲方之責任：１、甲方應於簽立本約日起一個月內，提供乙方營業登記之必要文件及協助。２、甲方應確保租賃標的物之使用執照合法性，否則乙方得終止租賃契約，並請求返還保證金及預付未到期之支票（支付租金用），若因而使乙方招致任何損失時，甲方應負全部賠償責任。除擔保本件租賃標的物可供開設使用外，甲方不擔保本件租賃標的物可供其他用途使用。．．．」等文字甚明，而依該條文字記載，並未特別約定被告擔保開設撞球場使用，故不能僅憑租約第六條約定即為被告擔保本件房屋可供開設撞球場目的使用。再細繹兩造契約書之其他條款，其中第一條係約定「房屋所在地、使用範圍暨使用目的」，第七條係記載「其他約定事項」，亦均未有兩造曾於系爭租賃契約中特別約定被告擔保上開房屋作為撞球場使用，反而於第十五條「使用租賃物之限制」中特別約定：「（一）乙方不得以租賃房屋作違反政府法令之使用，．．．」，且上開房屋之使用執照，已清楚載明係作為店面及辦公室使用，亦有被告所提之使用執照一件在卷足稽，再參以本件審理過程觀之，原告一再主張被告於訂約時已擔保上開房屋作為撞球場使用，足見此係契約之重要事項，既如此重要，復與使用執照記載之用途有違，如被告確為如上之擔保，則為何於兩造契約中隻字未提？是兩造之契約並無法證明被告確實表示擔保之意。
四、原告次主張：被告曾於八十八年十二月二十四日發函原告，該函第二項已自承有擔保使用之意，且依兩造事後往來相互就系爭契約之爭點為通知，亦可知被告確有擔保上開房屋可作為撞球場使用之意諸情，並據其提出被告八十八年十二月二十四日函、原告八十八年一月十七日函、原告八十九年二月一日函永和一支郵局八十九年二月十七日一八０號、八十九年三月二十九日第二九七號存證信函、大德聯合法律師事所德周律字第八九０三─０一號函、被告公司八十九年三月九日函各一件欲行為證，然亦為被告所否認。經核原告所提前開被告八十八年十二月二十四日函，其說明欄第二項係載「貴承租人（指原告）以本公司（指被告）租予之建物作『撞球場』使用，亦經雙方同意先行由承租人洽縣府權責機關辦理變更使用申請。」，是依該函文字以觀，僅係「雙方同意先行由承租人洽縣府權責機關辦理變更使用登記」，原告依此主張被告自承有擔保作撞球場使用之意云云，已乏依據。再核原告所提前揭兩造往來通知信函，被告均無表明其有擔保之意，而原告方面所發之通知函，僅係其單方片面對被告所為之意思表示，在被告否認其情，原告亦未為其他有利舉證之情況下，更不得逕以其函之文字記載，即認定原告上開主張係為真實，是原告此部分之主張，亦不足採。
五、原告復聲請通知證人姚安強及黃森桐，欲以其等證言作為有利於其之主張，訊據證人黃森桐固證稱：「我是系爭契約（乙方）之連帶保證人，當場有林長勳、孫金雪、原告及我四人，．．．於（八十八年）八月三十日，林長勳說這可以開撞球場，後來我們就簽了這份租賃契約書，我們有看過。」（見本院八十九年七月十九日言詞辯論筆錄），縱以其證言為真，亦僅得證明訴外人林長勳曾說過上開房屋可以開撞球場，然是否需經過其他變更登記？原告方面有無確實擔保？則以無從證明，且其既係本件租約原告之連帶保證人，原告亦陳稱二人係合夥開設撞球場，其與原告就本件租約利害與共，自難期無偏頗原告之虞，其證言顯難遽以採信；又證人姚安強僅係原告於訂約後委託其辦理撞球社營利事業登記事項之人，既未於兩造簽訂契約時在場，其作證所稱應與本件爭點無涉，是證人姚安強、黃森桐二人之證詞，無從為原告有利之證明。反觀證人陳曉健（即林長勳建築師事務所經理）、林長勳、孫金雪（被告職員）均已證稱於簽約當時，被告之承辦人員孫金雪已告知原告如上開房屋欲作撞球場使用，需申請變更使用執照登記（分見本院前揭日及八十九年八月九日言詞辯論筆錄）等語甚明，而證人即林長勳建築師事務所職員楊志超亦證稱：原告於八十八年九月初即到林長勳建築師事務所，其告知原告辦理變更使用執照登記之手續、費用十萬元及細節，原告遂於八十八年十一月一日委託林長勳建築師事務所辦理變更使用執照，並先交付五萬元，嗣第一階段圖面審查業已核准，其於八十九年二月十六日通知原告依核准圖說辦理增設設備，結果原告就沒有消息，其並提出原告與林長勳建築師事務所簽訂之委託契約書一件在卷可查（見本院八十九年八月九日言詞辯論筆錄），而上開證人陳曉健、林長勳、孫金雪及楊志超之證詞，亦與原告於八十九年一月十七日以「花式撞球龍千」名義通知被告函說明欄第二項「自八十八年九月一日至九月十五日，本球場裝潢期間，即委交貴公司建築師事務所辦理使用申請變更．．．」所言之情相符，自均屬可採。如原告主張被告已擔保上開建物得作為撞球場使用，則原告焉有於「八十八年九月一日至九月十五日」之「裝潢期間」，復委託林長勳建築師事務所辦理使用執照之理？是證人姚安強與黃森桐之證詞，亦無從證明原告之主張為真。
六、原告續主張其陸續發現被告並未依約給付停車位，並曾發函被告均未獲置理云云，惟亦為被告所否認，以：由地下一樓平面圖及使用執照之記載可知，地下一層平面圖停車位之記載及地下室權狀面積總數原為約四百坪，而原告僅承租其中二百八十點五九坪，即可知原告承租範圍已扣除停車位面積部分等語為辯，經查，原告此部分之主張並未為何舉證，反觀被告提出上開證物作為佐證，是原告此部分之主張既無法證明，洵無可採。
七、縱上所述，被告抗辯諸情，均與事實相符，而可採信。從而，原告以被告違反擔保上開房屋可作為撞球場之使用，及未依約給付停車位，經催告未獲置理，因而解除契約，進而訴請返還未到期之租金支票、押金及損害賠償云云，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十五 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 鍾啟煌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十五 日~B法院書記官 王慈嬰