臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度重訴字第三二八號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾貳萬壹仟零陸拾陸元，及其中壹拾壹萬壹仟伍佰柒拾捌元，自民國八十九年八月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾貳萬壹仟零陸拾陸元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣肆佰伍拾萬元，及自民國八十四年十月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十九，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項於反訴原告以新台幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（以下同）捌佰陸拾玖萬捌仟陸佰陸拾貳元正，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年百分之五計算之利息。
二、被告應自民國八十九年七月廿二日起至自附表所示不動產遷讓之日止按月給付原告新台幣捌萬元正。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、第一項部分請准預供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、請求之法律關係─債務不履行之損害賠償請求權，嗣變更為不當得利請求權：
（一）買賣契約解除卻拒絕回復原狀將房屋返還，而應自生效之日起賠償損害金部分─計肆佰參拾肆萬玖仟參佰參拾壹元正，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按周年百分之五計算之利息。
（二）房屋租賃契約終止，卻拒絕將租賃標的物返還，自租約終止之日起賠償相當於租金之損害金部分─計肆佰參拾肆萬玖仟參佰參拾壹元正，及自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓時止，按周年百分之五計算之利息。
二、按坐落台北縣○○鄉○○段褒子小段七十三─七、七十三─三三、七十三─三六、七十三─三七、七十三─四七等地號之土地及其上房屋即門牌號碼台北縣○○鄉○○路○段○○○號房屋，為原告所有並由原告開設民惠醫院。嗣因原告倦動，被告知悉後，即極力攛掇原告將上開不動產出售，並請體諒其一時之窘境，先准其買受其中二分之一，並分期給付買賣價金，至若其餘二分之一，則以租賃之方式為之，使其得完整使用。雙方先訂定「買賣契約臨時草約」約定得由被告以一千萬元之價格買受上開不動產所有權之二分之一，繼於訂定「買賣合約書」，由其以一千萬元買受上開不動產所有權之二分之一，及醫院內之所有設備，復於第三條︵戊︶款約定應於勞保住診核准實施日起一個月內付清所有買賣價金，並經公證在案。
三、雙方並在上開所訂立之「買賣合約書」第七條︵甲︶款約定「乙方︵即被告︶將來若要使用甲方另一半房地時，甲方︵即原告︶以每月租金參萬元計」，及在︵庚︶款約定：「勞保核准後乙方︵即被告︶若使用甲方另乙半房地時，每月租金則以肆萬元計」。嗣後，被告再與原告訂定「房屋租賃契約書」，約定自七十七年五月一日起承租上開不動產之另二分之一，租金遵前開約定為每個月參萬元，然因其勞保住診於七十八年七月一日獲准，故其自應自勞保住診獲准之起按月給付四萬元之租金。
四、爾後雖勞保住診已於七十八年七月一日獲准，其即應於七十八年八月一日前將買賣價金之尾款付清，但卻拒不給付，亦不依約給付租金，雖據原告委請律師於八十年六月二十八日，以存證信函催告於文到十五日內依約履行，且被告亦早在八十年五月十四日即收受該催告函，卻不予置理，不得已，乃於八十年六月二十七日，具函解除上開買賣契約及終止租約，並據被告於八十年六月二十八日收受該存證信函在案。
五、惟因其拒絕回復原狀將買賣及租賃之標的物返還，乃於八十年七月廿三日起訴，請求返還上開不動產及積欠之租金，經本院八十年訴字第六二三號判決原告勝訴，但仍再纏訟八年之久，始由最高法院於八十九年四月二十七日，以八十九年台上字第九五三號判決原告勝訴確定在案。
六、原告固獲勝訴之判決且經確定，但因上開請求僅就回復原狀即返還房地部分及積欠之租金部分為之，至若契約解除及租約終止後，應返還房地而未返還房地所生之損害︵即債務不履行所生之損害︶，則仍未加以請求，且自契約解除及租約終止生效之日︵八十年六月二十八日︶迄今仍拒絕返還，其期間長達九年餘，使原告損失慘重，自不能不予以求償。
七、至若損害之金額為何？則應以七十八年七日一日，勞保住診核准後之標準計算，依上開所示，住勞保住診核准之日起，其承租二分之一之部分租金為四萬元，故就其中二分之一原租賃部分，即使原告每月受有四萬元之損害，其原買賣之二分之一部分亦同，亦即迄起訴為止，原告所受之損害為：
（一）其中二分之一部︵原租賃部分︶─自八十年六月二十九日起迄八十九年七月二十一日止，計九年又二二天，其損失即為四三四萬九三三一元︵４００００Ⅹ１２Ⅹ９，２２／３６５ ︶。
（二）另二分之一部分︵原買賣部分︶─自八十年六月二十九日起，至八十九年七月二十一日止，計九年又二二天，其損失亦為四三四萬九三三一元︵４００００Ⅹ１２Ⅹ９，２２／３６５）
（三）故兩者合計之金額即為八六九萬八六六二元。
八、又上開損害賠償僅係就已到期部分算至起訴之日︵八十九年七月二十一日︶為止而已，至八十九年七月二十二日起至遷讓之日止，自亦不能置而不論，爰另請求如訴之聲明第二項之所示。
三、證據：提出買賣契約臨時草約影本一件、買賣合約書影本一件、房屋租賃契約書影本一件、催告函及回執各影本各一件、存證信函及回執各影本各一件、起訴狀影本一件、民事判決影本九件為證。
乙、被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不判益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）兩告先前因請求回復原狀等事件涉訟，迭經更審雖已確定，唯被告殊難心服：緣原告所有系爭不動產本係經營醫院業務，然因違反勞保規定遭受停業處分，嗣經其他醫師居中介紹，被告方在七十六年十二月四日以一千萬元向原告購買坐○○○鄉○○段褒子寮小段七三之七地號及七三之三三地號土地二筆共約七十五坪暨同段同號建築一至四樓前後二棟共約二百八十建坪，外加頂樓增建部份之一半產權與在上開地址民惠醫院內所有設備（不包括藥材）（僅係不值錢之內部隔間與老舊之簡單器具），按當時會以如此高價購買上開不動產，係當時原告稱土地產權完整與一至四樓之建物皆會有權狀，詎事後方知建物部份僅有一樓有保存登記，土地部份則早在七十二年間業已分割，由原七十三之七號分為七十三之七、七十三之三十六與七十三之三十七，另原七十三之三十三則分為七十三之三十三及七十三之四十七，其中七十三之三十六地號為道路用地，七十三之七及七十三之三十三地號為工業區，已無法取得一般建築改良物之建築執照及使用執照，被告如早知非如原告所述之產權狀況，斷無以上開高價購買之理，詎屢經更審仍無合理裁判，誠令被告浩歎，難以心服，唯仍尊重司法所為最終判決結果。
（二）關於原告解除買賣契約部份：按原告先以債務不履行請求損害賠償作為本件請求權，嗣改為不當得利請求，伊並主張八十年六月二十七日寄函解除買賣契約，被告於八十年六月二十八日收受該函（請參酌原證五），原告隨於同年七月二十三日起訴請求回復原狀，嗣經更審延宕多年，方於八十九年四月二十七日由最高法院判決原告勝訴確定，故原告主張依每月四萬元計算、由八十年六月二十九日起算至八十九年七月二十一日止，計生0000000元之損害云云。唯查原告上開主張所述，顯有左列違法之處：
１、查原告上開八十年六月二十七日解約函，與其後請求回復狀之訴訟皆係主張民法第二百五十四條與二百五十九條規定為解除契約之表示和請求回復原狀之請求，則系爭契約暨為解除，則所生法律上之效果應為雙方互為回復狀被告將買賣契約定之不動產交還原告，原告則須返還被告先所交之價金，除此之外，兩方間已無合約存在，何來合約債務不履行損害？且上開各自回復原狀部份係立於對待給付地位，故於原告未返還買賣價金之前，被告自得拒絕返還前開之不動產，則被告佔用不動產，尚與不當得利之法律構成要件「無法律上原因受有利益」，委難該當。
２、原告於八十年六月份解除系爭買賣合約，立於同年七月份起訴請求系爭不動產遷讓返還，其間並無催告被告須何時遷移之行為，嗣因前開訴訟纏訟多年，直至八十九年四月二十七日方才確定。原告主張依買賣合約書第七條庚款約定：「勞保核准後，乙方（即被告）若使用甲方（即原告）另乙半房地時，每月租金則以四萬元計算」，其後勞保住診於七十八年七月一日獲准，被告自須於七十八年八月一日將其餘買賣價金給付完畢，並自是時起算每月四萬元計付租賃部份之之租金，進稱被告繼續使用系爭房屋，而獲取相當於租金之利益，則原告依民法第一百七十九條請求相當於租金之不當得利云云。唯查被告使用買受不動產部份，本係有權使用，縱使嗣後原告之解約合法，然亦生回復原狀之問題，但原告始終未返還該部份之買賣價金，則被告自得拒絕交還買賣範圍之不動產。且查上開合約約款係出於租賃契約存續時關於租期之起算與租金之約定，與原告主張被告嗣後無法律上原因佔用系爭不動產，受有相當於租金之利益，尚屬有間，原告未加釐清，委有誤會。復查被告早在八十八年十二月份已將醫院從上開地址遷移，未再使用該址（先前使用亦僅不到全部建物之二分之一），殊無造成原告任何損害之處。
３、原告主張以上開日期起算與每月四萬元計算損害，被告殊難同意，宜由原告就其損害舉證以明，方為適法。
（三）關於終止租賃合約部份：原告就此部份本同係主張債務不履行請求損害賠償，唯嗣後改為不當得利之請求，伊稱於八十年六月二十七日寄函終止租賃契約，被告於八十年六月二十八日收受該函，原告隨於同年七月二十三日起訴請求回復原狀，嗣經更審延宕多年，方於八十九年四月二十七日由最高法院判決原告勝訴確定，故原告主張依每月四萬元計算、由八十年六月二十九日起算至八十九年七月二十一日止，計生四百三十四萬九千三百三十一元之損害云云。唯查原告上開主張，殊有左列違法之處：
１、原告於八十年六月份終止系爭租賃合約（僅有終止租約之表示，並無同為催請立即搬離或限期遷移之表示），立於同年七月份起訴請求系爭不動產遷讓返還，其間並無催告被告須何時遷移之行為，嗣因前開訴訟纏訟多年，直至八十九年四月二十七日方才確定，而被告早在八十八年十二月間已無使用該址（僅部份使用），則原告之損害期間之計算，亦同欠妥適。
２、兩造在七十七年三月三十一日所簽立之租賃合約租金之約定係三萬元，另在七十六年十二月四日所締具之買賣合約第七條庚項係規定勞保核准後，每月租金以四萬元計算。唯上揭合約皆由原告解除與終止，即合約上之約定已無效，故原告再援用作為損害之計算基準，嫌欠理由。
３、被告在上開地址所經營之民惠醫院，所使用之建物面積不到全部建物面積之二分之一，且係以買賣合約之權源加以使用，如原告主張伊終止租賃後被告仍有占用、使用全部建物全部面積之情（即超過買賣合約範圍全部建物二分之一），應由原告負舉證責任，方為適法。
４、本件原告於訴訟進行中，於九十年五月十五日變更請求權，改以不當得利之規定請求相當於租金之不當得利，唯設若其主張可採，在上開日期之前超過五年之部份，顯已罹於時效，被告自得主張時效抗辯利益，拒絕返還。
５、原告在本件訴訟中，一再援引兩方先前關於系爭租約與買賣合約之租金約定，作為不當得利之計算方法，然為被告所爭執。查上開租約與買賣合約業遭原告終止與解除，本為原告之主張，然原告再據業已失效之合約約定作為不當得利之計算方法，殊為可議。按土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，查系爭土地嗣經分割，已由原來二地號變更為五筆地號，且其中七十三之三十六地號為道路用地，七十三之七及七十三之三十三地號則為工業區，致使土地無法完整利用，其使用價值及商業價值隨而大幅貶值，復佐以上開土地非處於商業繁華區，如以前開土地法規定之年息百分之十計算，顯屬偏高，應以年息百分之三計算較為合理。設如原告對於被告存有不當得利之債權，則其相當於租金之計算方法應為佔用土地面積ｘ申報地價ｘ年息百分之三ｘ期間，所結算之金額方為不當得利之債權額。
貳、反訴部份
甲、反訴原告：
一、聲明
（一）反訴被告應返還反訴被告新台幣五百五十萬元及自七十七年十月二日起至清償日止按年利率百分之五計算之法定利息。
（二）訴訟費用由反訴被告負擔。
（三）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述
（一）按反訴之標的如與本訴之標的及防禦方法相牽連，得在本訴言詞辯論終結前提起反訴，民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條第一項有所明文，先予稟明。
（二）次按本件反訴被告在本訴中係主張兩方在七十六年十二月四日所訂立之買賣合約，伊已合法解除為由，據以請求債務不履行之損害賠償。唯民法第二百五十九條之規定，契約解除時雙方以回復原狀為原則，在該條第一款、第二款則分別列明「由他方受領之給付物應返還之」、「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起利息償還之」。查反訴原告對於上開買賣合約之價款已在七十六年九月三日、同年十月三日共付一百萬元、七十七年一月十六日支付三百萬元、同年十月一日再清償一百五十萬元，並交付乙紙到期日為七十八年十月一日、面額為一百五十萬元之本票，即反訴原告於七十七年十月一日之前已支付價金總計五百五十萬元之現金與乙紙一百五十萬元之本票（請參酌反訴被告所呈之相關判決書內容所載）。嗣反訴被告解除買賣合約，雙方因系爭契約是否合法解除纏訟多年，唯既經最高法院判決確定契約業已解除，則反訴原告本得依上開民法規定請求反訴被告返還反訴原告先前所交付之價金與受領時起之利息（本票部份已逾時效，故不予請求）。且本件反訴請求與本訴標的與其攻擊、防禦方法有所牽連，依前開規定，得提起反訴，併予敘明。
（三）反訴被告因不動產買賣契約解約，除已回復其不動產產權外，尚收受反訴原告先前已繳之價金，縱反訴被告抗辯得沒收該筆價金，委有違約金過高酌減之情，查內政部所頒定之預售屋買賣契約書範本中，於該文第二十四條曾有「賣方得沒收房地總價款百分之□□（最高不得超過百分之十五）計算之金額」，可作為違約金酌減之參考資料。縱使反訴被告沒收買賣價款作為違約金，然反訴被告損害甚淺，故以總價金百之三至五計算，即為適可。
三、證據：提出提出內政部編印預售屋買賣契約書範本影本一件為證。
乙、反訴被告：
一、聲明：
（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：依買賣合約書第五條約定，乙方（即反訴原告）無法依本合約期限內付款，本合約自動失效，甲方（即反訴被告）得沒收乙方已付錢款，且此約定屬懲罰性違約金，無從酌減，且利息已部分罹於時效，不得再請求。
三、證據：提出買賣合約書影本一件為證。
參、本院依職權調最高法院八十九年度台上字第九五三號歷審卷、本院八十九年度執字第一三一０六號卷。
理 由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。原告起訴時依債務不履行之法律關係請求損害賠償，嗣變更為依不當得利之法律關係請求，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，其訴之變更應予准許，合先敘明。
二、原告主張坐落台北縣○○鄉○○段褒子小段七十三─七、七十三─三三、七十三─三六、七十三─三七、七十三─四七等地號之土地及其上房屋即門牌號碼台北縣○○鄉○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房地），為原告所有。原告於七十六年十二月四日將系爭房地其中二分之一及醫院內之所有設備，以一千萬元之價金出售予被告，雙方並約定應於勞保住診核准實施日起一個月內付清全部買賣價金；其餘二分之一，則於七十七年五月一日以每月三萬元之租金，出租予被告，嗣於勞保住診核准實施日即七十八年七月一日起，租金調為每月四萬元。勞保住診已於七十八年七月一日獲准，其即應於七十八年八月一日前將買賣價金之尾款付清，但卻拒不給付，亦不依約給付租金，原告即以存證信函解除上開買賣契約及終止租約，並據被告於八十年六月二十八日收受該存證信函。惟因其拒絕回復原狀返還買賣及租賃之標的物，乃於八十年七月廿三日起訴，請求返還上開不動產及積欠之租金，經本院八十年訴字第六二三號判決原告勝訴，但仍再纏訟八年之久，始由最高法院於八十九年四月二十七日，以八十九年台上字第九五三號判決原告勝訴確定在案。原告固獲勝訴之判決且經確定，但因上開請求僅就回復原狀即返還房地部分及積欠之租金部分為之，自契約解除及租約終止生效之日︵八十年六月二十八日︶迄今仍拒絕返還，其期間長達九年餘，被告無法律上原因使用系爭房地，致原告受有損害，爰依民法第一百七十九條不當得利之法律關係請求等語。
三、被告則以：原告於八十年六月份解除系爭買賣合約，立於同年七月份起訴請求系爭不動產遷讓返還，其間並無催告被告須何時遷移之行為，嗣因前開訴訟纏訟多年，直至八十九年四月二十七日方才確定。原告依民法第一百七十九條請求相當於租金之不當得利云云。唯查被告使用買受不動產部份，本係有權使用，縱使嗣後原告之解約合法，然亦生回復原狀之問題，但原告始終未返還該部份之買賣價金，則被告自得拒絕交還買賣範圍之不動產。關於終止租賃合約部份，原告於八十年六月份終止系爭租賃合約，於同年七月份起訴請求系爭不動產遷讓返還，其間並無催告被告須何時遷移之行為，嗣因前開訴訟纏訟多年，直至八十九年四月二十七日方才確定，而被告早在八十八年十二月間已無使用該址（僅部份使用），則原告之損害期間之計算，亦同欠妥適。被告在上開地址所經營之民惠醫院，所使用之建物面積不到全部建物面積之二分之一，且係以買賣合約之權源加以使用，如原告主張伊終止租賃後被告仍有占用、使用全部建物全部面積之情（即超過買賣合約範圍全部建物二分之一），應由原告負舉證責任；原告於訴訟進行中，於九十年五月十五日變更請求權，改以不當得利之規定請求相當於租金之不當得利，唯設若其主張可採，在上開日期之前超過五年之部份，顯已罹於時效，被告自得主張時效抗辯利益，拒絕返還。原告在本件訴訟中，一再援引兩方先前關於系爭租約與買賣合約之租金約定，作為不當得利之計算方法，殊為可議。如原告對於被告存有不當得利之債權，則其相當於租金之計算方法應為佔用土地面積ｘ申報地價ｘ年息百分之三ｘ期間，所結算之金額方為不當得利之債權額等語置辯。
四、原告主張系爭房地為原告所有，原告將系爭房地其中二分之一及醫院內之所有設備，以一千萬元之價金出售予被告，雙方並約定應於勞保住診核准實施日起一個月內付清全部買賣價金；其餘二分之一，出租予被告。俟被告遲未支付買賣價金之尾款，亦不依約給付租金，原告即解除上開買賣契約及終止租約，並起訴請求返還上開不動產及所積欠之租金，經最高法院於八十九年四月二十七日，以八十九年台上字第九五三號判決原告勝訴確定等事實，業據原告提出買賣契約臨時草約影本、買賣合約書影本、民惠醫院財產設備一覽表影本、公證書影本、房屋租賃契約書影本、催告函及回執影本、存證信函及回執影本、起訴狀影本、本院八十年度訴字第六二三號民事判決影本、台灣高等法院八十一年度重上字第一五七號民事判決影本、最高法院八十三年度台上字第八０四號民事判決影本、台灣高等法院八十三年度重上更（一）字第五二號民事判決影本、最高法院八十四年度台上字第一九九九號民事判決影本、台灣高等法院八十四年度重上更（二）字第一三五號民事判決影本、最高法院八十六年度台上字第三八五七號民事判決、八十七年度上更（三）字第五八號民事判決、最高法院八十九年度台上字第九五三號民事判決影本各一件為證，本院依職權調最高法院八十九年度台上字第九五三號歷審卷查閱，自堪信為真實。則本件所首應審究者，厥為被告於買賣契約解除及租賃契約終止後，在返還系爭房地之前，是否構成不當得利？
（一）就系爭房地其中二分之一買賣契約解除後而言：按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第三百七十三條定有明文。次按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權（最高法院三十三年上字第六０四號判例參照）。查兩造於七十六年十二月四日訂定買賣契約以一千萬元承購系爭房地之二分之一，原告既於七十七年一月二十二日將系爭房地交付被告，被告對系爭房地自有使用收益之權限。嗣後雙方雖因故解除契約，依民法第二百五十九條之規定，渠等僅係互負回復原狀之義務，而原告主張被告於契約解除後，繼續使用系爭房地，並無法律上原因，依不當得利之法律關係，請求相當於租金之損失，自屬無據，應予駁回。
（二）就系爭房地其中二分之一租賃契約終止後而言：
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第四百五十五條前段、第一百七十九條分別定有明文。經查，原告於七十七年一月二十二日將系爭房地交付被告占有，被告於同年三月三十一日向原告承租系爭房地二分之一，詎被告依約支付七十八年六月、八十年三月、四月、五月份租金，原告於八十年五月十日催告被告給付租金，被告於八十年五月十四日收受該催告函，仍不依約給付租金，原告乃於八十年六月二十七日具函終止租約，並據被告於八十年六月二十八日收受該存證信函，被告對此並不爭執，租賃契約既已終止，依前揭條文所示，被告即應返還租賃物，被告拒未返還而繼續使用系爭房地，自無正當權源。被告無正當權源占用原告之房地，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。
２、次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第一百二十六條定有明文。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院四十九年台上字第一七三０號判例參照）。查，兩造租賃契約於八十年六月二十八日終止，原告請求自租賃契約終止日起，至起訴日即八十九年七月二十一日止相當於租金之損失，即每月四萬元之損失，被告抗辯起訴日之前超過五年之部份，已罹於時效等語，揆諸前開說明，被告為時效之抗辯，洵屬有據。
３、按土地法第九十七條之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建物申報總額年息百分之十為限。系爭房屋之基地坐落台北縣○○鄉○○段褒子寮小段土地、地目建、占用面積為二百二十七‧七一平方公尺，其於八十六年七月間申報地價其中最高每平方公尺九千六百元、八十九年七月間為公告地價每平方公尺一萬元，有原告提出之土地登記謄本及地價謄本各五件可憑。又系爭房屋位於三重市○○○路與五股四維路交叉路間臨馬路、兩旁有水果行、早餐店、自助餐店，對面有豆漿店、自助餐店、五金雜貨店、電氣行、建材行、蛋糕店、醫療診所、兒童學院，可開店營業，從事商業活動，使用價值頗高，惟五層樓房中，僅第一層之八九‧七八平方公尺領有建築執照，其餘一至五樓為增建部分，並無建照，結構難認安全，此經本院至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷足憑，認系爭房屋之租金應以土地申報總價額之百分之五計算為允當。則依上開標準計算，自八十四年七月二十一日起至八十九年七月二十一日起訴日止共計五年，合計原告所失利益為十一萬一千五百七十八元。
⑴八十四年七月二十一日至八十六年七月二十一日，其計算式：
９６００Ｘ２２７‧７１Ｘ５％Ⅹ１／２＝５４６５０（元以下四捨五入）⑵八十六年七月二十二日至八十九年七月二十一日，其計算式：
１００００Ｘ２２７‧７１Ｘ５％Ⅹ１／２＝５６９２８（元以下四捨五入）⑶５４６５０十５６９２８＝１１１５７８
故原告請求不當得利八百六十九萬八千六百六十二元，於十一萬一千五百七十八元範圍內，應予准許。
４、又原告依前揭確定判決，對被告占有系爭房屋，聲請強制執行遷讓房屋，本院民事執行處於八十九年九月二十二日至現場執行，並當場將系爭房屋點交予原告，業經本院調八十九年度執字一三一０六號查閱無訛，被告對此亦不爭執，故自起訴後即原告八十九年七月二十二日起，至同年九月二十二日返還系爭房屋止二個月，原告所失利益合計為九千四百八十八元。
其計算式：５６９２８（元）÷１２Ｘ２（月）＝９４８８（元）
五、從而，原告本於租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付自八十年六月二十九日起至八十九年七月二十一日止之利益，合計在十一萬一千五百七十八元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年八月八日，起至清償日止按週年百分之五計算之利息；及自起訴後即八十九年七月二十二日，至同年九月二十二日返還系爭房屋止二個月，給付九千四百八十八元範圍內之請求為適當，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告在本訴中係主張兩方在七十六年十二月四日所訂立之買賣合約，反訴原告對於上開買賣合約之價款已在七十六年九月三日、同年十月三日共付一百萬元、七十七年一月十六日支付三百萬元、同年十月一日再清償一百五十萬元，並交付乙紙到期日為七十八年十月一日、面額為一百五十萬元之本票，即反訴原告於七十七年十月一日之前已支付價金總計五百五十萬元之現金與乙紙一百五十萬元之本票。嗣反訴被告已合法解除契約，且既經最高法院判決確定，依民法第二百五十九條之規定，契約解除時雙方以回復原狀為原則，反訴原告依上開民法規定，請求反訴被告返還反訴原告先前所交付之價金五百五十萬元與受領時起之利息（本票部份已逾時效，故不予請求）等語。反訴被告則以：
依買賣合約書第五條約定，乙方（即反訴原告）無法依本合約期限內付款，本合約自動失效，甲方（即反訴被告）得沒收乙方已付錢款，且此約定屬懲罰性違約金，無從酌減；且利息已部分罹於時效等語置辯。
二、反訴原告主張反訴被告在本訴中係主張兩方所訂立之買賣合約，反訴原告對於上開買賣合約之價款已在七十七年十月一日前，已支付價金總計五百五十萬元之現金，嗣反訴被告解除契約，且經最高法院判決確定之事實，有買賣合約書影本、催告函及回執影本、存證信函及回執影本、起訴狀影本、本院八十年度訴字第六二三號民事判決影本、台灣高等法院八十一年度重上字第一五七號民事判決影本、最高法院八十三年度台上字第八０四號民事判決影本、台灣高等法院八十三年度重上更（一）字第五二號民事判決影本、最高法院八十四年度台上字第一九九九號民事判決影本、台灣高等法院八十四年度重上更（二）字第一三五號民事判決影本、最高法院八十六年度台上字第三八五七號民事判決、八十七年度上更（三）字第五八號民事判決、最高法院八十九年度台上字第九五三號民事判決影本各一件為證，本院依職權調最高法院八十九年度台上字第九五三號歷審卷查閱，反訴被告對此亦不爭執，自堪信為真實。
三、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一、二款定有明文。本件不動產買賣契約既經解除，反訴原告自得於解除契約後，依同法第二百五十九條第二款之規定，請求回復原狀。依買賣合約書第五條約定「乙方（即反訴原告）無法依本合約期限內付款，本合約自動失效，甲方（即反訴被告）得沒收乙方已付錢款‧‧‧」，而就本件買賣合約書中除此約定外，並未再就契約當事人間違約之效果，作相關之規定，應認此約定性質上屬違約金之約定。反訴被告抗辯依雙方之約定，因反訴原告違約，業已沒收其已交付之買賣價金，固屬有據，惟就違約金額度是否過高，予以審酌如下：
（一）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。次按民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院七十九年台上字第一六一二號判例、四十九年台上八０七號判例參照）。
（二）本件不動產買賣契約總價額為一千萬元，反訴原告業已支付價金半數以上，即五百五十萬元，房屋僅地面層有保存登記，餘無法辦理移轉登記，反訴原告於交付三百萬元之尾款時，要求反訴被告書立字據保證過戶全部建物，因反訴被告拒不書立，而未給付，逕而提存，而以交付房地所有權狀為對待給付，經認定未依債之本旨而為清償，提存不生清償之效力。本院審酌原告因被告不履行債務所受損害，及系爭房屋所在位置、社會經濟發展及環境等因素，且反訴原告業已支付一半以上之房地價款，反訴被告尚得就已收取之五百五十萬元房地價款之利息，並僅購得系爭房地之二分之一，復參酌八十九年出內政部編印預售屋買賣契約書範本等情形，認雙方約定之違約金顯有過高之情事，本院則予以核減，認以系爭房地價款百分之十為適當，即系爭房地總價款一千萬元，其中百分之十為一百萬元。即反訴被告在本件買賣契約合法解除後，買方即反訴原告所應支付之違約金為一百萬元。反訴原告請求反訴被告返還已交付之價金五百五十萬元中，應扣除其所應支付之違約金一百萬元。
（三）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：⑴由他方所受領之給付物，應返還之⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第二百五十九條第一、二項、第一百二十六條分別定有明文。反訴原告主張解除契約後反訴被告應返還其所交付之價金五百五十萬元及自交付價金翌日時起之利息，反訴原告於八十九年十月十九日提起反訴，逾五年部分業已罹於時效，即八十四年十月十九日之前之利息，因反訴原告未行使而消滅。
（四）從而，反訴原告依民法第二百五十九條第二款解除契約後回復原狀之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告五百五十萬元，及自七十七年十月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於反訴被告應給付反訴原告四百五十萬元，及自八十四年十月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之範圍內，為有理由，逾此部分，應予駁回。
參、兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十八 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 潘翠雪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十 月 十八 日~B法院書記官 王苑琦