臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度重訴字第四一三號
原 告 丁○○訴訟代理人 吳誠修律師
陳國雄律師被 告 丙○○ 住被 告 甲○○ 住被 告 乙○○ 住被 告 戊○○○ 住右三人共同訴訟代理人 蘇清文律師右當事人間請求給付買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣陸億肆仟參佰壹拾肆萬捌仟捌佰元暨其中新臺幣參億貳仟壹佰伍拾柒萬肆仟肆佰元自民國八十六年六月五日起；另新臺幣參億貳仟壹佰伍拾柒萬肆仟肆佰元自起訴狀繕本送達翌日（被告丙○○係自八十九年十二月十三日、被告甲○○、乙○○係自八十九年九月十五日、被告戊○○○係自八十九年九月十七日）起均至清償日止按週年利率百分之伍計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝部分於原告以新臺幣貳億壹仟肆佰參拾捌萬貳仟玖佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○○、戊○○○如於假執行程序實施前，以新臺幣陸億肆仟參佰壹拾肆萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）六億四千三百一十四萬八千八百元暨其中三億二千一百五十七萬四千四百元自民國八十六年六月五日起；另三億二千一百五十七萬四千四百元自起訴狀繕本送達翌日起均至清償日止按週年利率百分之八計算之利息。
（二）願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）緣坐落臺北縣○○鎮○○段第五０五、五０六、五０七、五０九、五五九、五
六三、五六四、五六五、五六七、五六八、五六九、五七一、五七二、五七四、五七五、五七六、五七七、五七八、五七九、五八０、五八一、五八二、五八三地號等二十三筆土地係被告等及訴外人秦有年、秦金煉、秦三明等秦氏家族所有，上開土地有部分地號係登記特定個人所有，部分地號則登記為數人共有。上開土地之所有權人或共有人曾出具土地使用權同意書交付被告丙○○，以被告丙○○一人為起造人就其中仁愛段五五九、五六三、五六四、五六五、
五六七、五六八、五六九、五七一、五七二地號等九筆土地申請取得臺北縣政府工務局核發捌伍峽建字第壹零伍柒號建造執照，其餘仁愛段五七四、五七五、五七六、五七七、五七八、五七九、五八０、五八一、五八二、五八三、五０五、五０六、五０七、五０九地號等十四筆土地則申請取得臺北縣政府工務局核發捌伍峽建字第壹零伍捌號建造執照，因上開土地已經申請建造執照，預定興建數百戶建物，建竣之建物自係以出售為目的，故如僅受讓建造執照而未取得土地所有權，或僅取得部分土地所有權或部分土地之持分者，於依建造執照將房屋建築完成時，將造成其建物與土地產權分屬不同所有權人，產權不完整，根本無法將每戶建物及基地持分過戶與承購戶，且亦無法辦理購屋貸款；反之，如僅取得全部土地所有權而未取得建造執照，上開土地亦將因無法再申請建造執照而不具價值，因此上開土地以被告丙○○為起造人申請取得建造執照後，不僅建造執照與土地有不可分割之關係，就各該土地所有權人而言，其彼此間亦有不可分割之關係，而無從單獨出售其土地所有權或共有土地持分，蓋受讓人如僅取得部分土地或僅取得某共有人之土地持分，仍無法利用土地建造房屋故也，此自為上開土地全體所有權人明知之事實，故被告丙○○、甲○○、乙○○等經由訴外人莊金道等介紹，與原告洽談上開土地買賣時，原告即明確表明必須同時買受全部二十三筆土地所有權全部及受讓建造執照之旨，被告丙○○、甲○○、乙○○等人則向原告表示，其他土地所有權人即訴外人秦有年、秦金煉為其兄弟，被告戊○○○則為友人，渠等已獲得秦有年、秦金煉、戊○○○委託或授權出售上開土地，另訴外人秦三明單獨所有之仁愛段五七六地號土地，渠等亦可負責移轉登記其所有權，致原告不疑有他，議定以每坪單價按三十二萬元計算，買賣土地面積計一０，九五三．四一平方公尺，折合三，三一三．四坪，買賣總價十億六千零二十八萬八仟元，買賣契約第一條買賣土地標示欄，特別註明：「如附表所示土地二十三筆，土地所有權全部，其中秦三明所有五七六地號所有權全部．．．」等字句，換言之，債之本旨為被告等出售全部二十三筆土地所有權全部，原告亦買受二十三筆土地所有權全部。
（二）該買賣契約第二條第二項為付款方法，其第一款約定：「簽立本約同時，由乙方（即原告）給付總價三成款項即三億一千八百零八萬八千元整，扣除已付五千萬元，餘款中五千六百萬元整，由乙方簽付八十六年三月五日票期之同面額支票乙紙，另簽付五千三百萬元及一億五千九百零八萬八仟元票期分別為八十六年四月五日及同年六月五日之支票各乙紙，後兩紙票款並各貼付壹個月及參個月之利息，金額分別為三十四萬八千四百元及三百十三萬八千元（利率以百分之八計算），上開利息並於簽約同時簽付八十六年三月二十日及同年四月二十日之同額支票各乙紙」，第二款約定：「餘款即總價七成款項計七億四千二百二十萬元整於八十六年八月三十日付清。」其第四條約定，本約土地已取得之建照（捌伍峽建字第壹零伍柒號、壹零伍捌號）甲方（指出賣人）同意無償讓予乙方；第七條約定，甲方應於八十六年六月八日以前將本約土地（包括秦三明所有土地）辦理移轉登記所需證件及登記書類（已用印）備齊交付乙方或其指定登記代理人；第十條則約定，第二條第二項第二款之餘款（總價之七成），由乙方以本約土地向金融機構辦理融資以為給付（變更買受人時亦同），如需甲方配合提供相關資料，甲方應即時提供．．．，融資之抵押權登記應與土地移轉登記同時辦理，並由雙方會同撥款；而第十二條違約罰則更約定：
１、甲方違反本約致建照作廢（包括甲方未延展開工申請或甲方未依約提供證件資料致乙方未能辦理開工申報）者，乙方得逕行解約，甲方除應返還已收價款（包括乙方代墊稅費）外，並應另備相同金額款項給付乙方作為懲罰性違約金。
２、甲方違反本約致乙方未能辦理融資者（包括未能使秦三明直接與乙方或指定人簽約），乙方得行使前項之權利。依上開契約第二條第二項第一款約定，簽約時原告應給付總價三成之款項，原告於八十六年二月四日已付定金五千萬元，其餘價款則依買賣契約第二條第二項第一款簽開本金及利息支票共五紙，合計金額二億七千一百五十七萬四千四百元交由被告丙○○、甲○○、乙○○三人共同蓋章收受，並均依各該支票之票載發票日，於八十六年六月五日以前，全部兌現完畢，故原告已付買賣價款本息為三億二千一百五十七萬四千四百元。
（三）詎料被告等及訴外人秦有年、秦金煉不但未依約於八十六年六月八日前將辦理移轉登記所需證件及已用印之登記書類交付原告，資以辦理所有權移轉登記手續，甚至於價金支票全部兌現且逾該約定交付移轉所有權證件之期限僅數日，原告即接獲秦金煉委任黃銘照律師於八十六年六月十三日所發律師函，聲稱被告丙○○未經該秦金煉同意亦未獲秦金煉特別授權，偽造秦金煉簽名與原告訂立買賣契約，逕自出賣秦金煉之不動產，其代理秦金煉出售土地之行為對秦金煉不生效力，拒絕交付移轉登記所需證件書類，另訴外人秦有年亦委任周承武律師八十六年六月十四日以律師函致函被告丙○○、乙○○、甲○○等人同申未授權丙○○代理出售土地，買賣契約對秦有年不生效力之旨，嗣於八十六年七月三十一日原告委任林樹旺律師以臺北金南郵局第六九六號存證信函催告被告及訴外人秦有年、秦金煉履行買賣契約，限期彼等於函到七日內交付移轉登記之證件書類，仍遭訴外人秦有年委任周承武律師以八十六年八月四日律師函否認委任被告丙○○代理出售土地及否認出具委託書之旨，嗣原告再委任林樹旺律師以八十七年十月十四日臺北長春路郵局第二九五０號存證信函催告出賣人履行土地買賣義務，雖訴外人秦金煉復委任黃銘照律師以八十七年十月廿一日律師函重申未與原告訂立買賣契約，亦否認委託被告丙○○代理與原告簽約，該買賣契約對其不生效力云云，但被告丙○○、甲○○、乙○○則以八十七年十月二十一日臺北四七支郵局第四三五號存證信函表明彼等及被告戊○○○均願依約履行土地過戶事宜，秦有年、秦金煉二人因對買賣過程有所誤解盼原告能寬以時日以圖圓滿解決。
（四）按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第一百七十條第一項定有明文。本件被告丙○○、甲○○、乙○○雖向原告表明彼等已獲訴外人秦有年、秦金煉委託得代為出售彼等所有之土地，並由被告丙○○代理訴外人秦有年、秦金煉與原告訂立買賣契約，但訴外人秦有年、秦金煉不僅於買賣契約簽妥兌現全部價款三成後即來函否認委託被告丙○○為代理人，且於原告委任林樹旺律師催告其履行買賣契約時，仍委任律師函復否認彼等委託被告丙○○為代理人與原告訂立不動產買賣契約，故被告丙○○以代理人自居，代理訴外人秦有年、秦金煉與原告訂立之買賣契約，就該秦有年、秦金煉部分即屬無權代理，該秦有年、秦金煉又堅決不予承認，依前揭民法第一百七十條第一項規定，本件不動產買賣契約對秦有年、秦金煉即不生效力，但買賣契約對於親自簽約之被告丙○○、甲○○、乙○○及不否認丙○○代理權之戊○○○仍屬有效，而如前所述，買賣雙方就買賣標的達成之合意為全部二十三筆土地所有權全部及已申請取得之捌伍峽建字第壹零伍柒、壹零伍捌號建造執照，而買賣契約對訴外人秦有年、秦金煉雖不生效力，但被告丙○○、甲○○、乙○○又以八十七年十月廿一日臺北四七支郵局第四三五號存證信函，表明彼等及被告戊○○○均願依約履行土地過戶事宜，及秦有年、秦金煉對土地買賣過程有所誤解盼原告能寬以時日以圖圓滿解決云云，就此可以明瞭彼等於訂約時即以出賣全部土地所有權之意思與原告簽約。故被告丙○○、甲○○、乙○○、戊○○○應履行之債之本旨為辦理二十三筆土地所有權移轉登記及讓與建造執照，而就不承認買契約之秦有年、秦金煉所有之土地而言，被告丙○○、甲○○、乙○○、戊○○○將之一併出售與原告，即與出售他人土地之情形無殊，按出賣他人之物或共有人單獨出賣共有物之全部均非無權處分，其買賣契約仍屬有效，不僅迭經大法官王澤鑑多次以專文論述，且最高法院七十一年台上字第五二六八號判決亦持相同見解，觀之該判決所闡釋：「買賣契約之成立，不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要件，設共有人之一就其不得單獨處分之共有物私自出賣，僅該買賣契約對於他共有人不生效力而已，非謂該買賣契約無效」之意旨，尤無疑義，申言之，被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○○即負有依買賣契約本旨使原告取得全部二十三筆土地所有權之義務。
（五）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條分別定有明文。本件不動產買賣契約書第六、七條約定：「簽立本約後，甲方不得就本約土地設定抵押權或他項權利予他人，已抵押登記部分並應於八十六年六月八日以前完成塗銷登記（或交付塗銷證件書類與乙方）。」、「甲方應於八十六年六月八日以前將本約土地（包括秦三明所有土地）辦理移轉登記所需證件及登記書類（已用印）備齊交付乙方或其指定登記代理人。」故被告應為訂有確定期限者，即以八十六年六月八日為履行期限，而履行期限在八十六年六月八日早已屆至，被告等不僅未塗銷抵押權設定登記，亦未將二十三筆土地所有權全部移轉登記證件及已用印之登記書類交付原告，顯然已違反契約約定，並構成給付遲延，經原告於八十七年十月十四日委託林樹旺律師以臺北長春路郵局第二九五０號存證信函催告出賣人履行土地買賣義務及於八十九年五月十九日委請陳國雄律師以律師函限期五日催告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○○等人交付全部二十三筆土地之產權過戶文件供原告辦理過戶並塗銷抵押權，及配合辦理融資貸款，逾期逕依民法第二百五十四條規定解除本件不動產買賣契約。被告等收受該律師函，並未於限期內履行其提供二十三筆土地全部過戶文件予原告辦理所有權移轉登記並塗銷抵押權及配合辦理融資貸款之義務，僅委任蘇清文律師於八十九年五月二十六日以友文律字第０三七號函覆稱彼等四人已將彼等所有應有部分辦理移轉所有權登記所需之相關文件、資料、印鑑證明備妥交蘇清文律師保管，通知原告前去領取云云，唯被告等委請蘇清文律師所為上開函覆，既非備妥全部二十三筆土地所有權移轉登記文件，亦未備妥抵押權塗銷登記文件，更未表明同意配合辦理融資貸款之旨，顯非依債之本旨實行提出給付，依民法第二百三十五條前段規定，不生提出之效力，被告仍難辭其遲延責任，依民法第二百五十四條規定，原告自得解除不動產買賣契約，爰以本起訴狀繕本之送達為解除本件不動產買賣契約之意思表示，契約既經解除，依民法第二百五十九條第二款之規定，被告應將其所受領之價款本息附加自受領時起之利息返還原告（利息之利率，依雙方之約定為年息百分之八）。而原告已付價款本息合計為三億二千一百五十七萬四千四百元，其最後一紙票據兌現之日期為八十六年六月五日，原告自得請求被告自八十六年六月五日起至清償日止按週年利率百分之八計算，附加利息返還之。
（六）兩造不動產買賣契約第十條約定：「第二條第二項第二款之餘款（總價之七成），由乙方以本土地向金融機構辦理融資以為給付（變更買受人時亦同），如需甲方配合提供相關資料，甲方應即時提供，除非甲方有違約情事，乙方不得以無法融資或融資金額不足為藉口拒付餘款。融資之抵押權登記應與土地移轉登記同時辦理，並由雙方會同撥款。」足見兩造係約定融資抵押權登記與土地產權移轉登記應同時辦理，原告並以貸款會同撥款方式支付買賣餘款。而原告已於八十六年七月三十一日向富邦商業銀行土城分行申辦融資貸款手續經批覆通過，祇須被告履行其土地產權移轉登記、塗銷抵押權及配合辦理抵押權設定登記義務即可撥款，但被告卻遲不履行其義務，其違約事證明確，原告亦已以前述律師函限期催告被告丙○○等人提供全部二十三筆土地過戶文件辦理過戶、塗銷抵押權及配合辦理抵押權設定登記手續，逾期倘未獲配合致原告無法辦理融資，將依不動產買賣契約第十二條違約罰則第二項約定：「甲方違反本約致乙方未能辦理融資者（包括未能使秦三明直接與乙方或指定人簽約），乙方得行使前項權利（即被告應另備被告已收價款相同金額款項給付原告作為懲罰性違約金。）」，請求被告給付與原告已付價款三億二千一百五十七萬四千四百元同額之懲罰性違約金。而被告於催告期滿亦未依約提供辦理二十三筆土地所有權移轉登記文件及配合辦理銀行融資抵押權設定登記，致原告無法取得融資給付餘款，被告等顯屬違約，原告自得請求被告給付原告三億二千一百五十七萬四千四百元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之八計算之利息。
（七）再查買賣契約第二條第二項第二款約定總價七成餘款於八十六年八月三十日付清，第十條則約定上開價款以本約土地向金融機構辦理融資以為給付，融資抵押權登記與土地移轉登記同時辦理，並由雙方會同撥款，由此可見雙方原預定在八十六年八月三十日完成土地所有權移轉登記，使原告取得土地所有權，復因本件土地已取得建造執照，故原告如於八十六年八月三十日取得土地所有權，自當時起即可開始建造房屋並開始銷售，所需施工期間共二年期間至八十八年八月三十日前即可完成全部地上十六層，地下二層之建物四棟合計五五七戶，總樓地板面積為二三五六六．七坪，可售得三，一六二，二六三，五００元，按財政部核定之同業利潤標準百分之十四計算，可得之利潤為四四二，七一六，八九０元，但因被告違約不履行買賣契約，致原告無法獲得前述利潤，此項預期利益之損失，為被告不履行契約所造成原告之損害，其損害之金額更大於原告所請求之違約金總額，因此原告請求被告給付前述違約金並無過高情形，應無酌減餘地，併予陳明。
（八）如前所述，兩造合意買賣之內容，係原告買受二十三筆土地所有權之全部，（含秦三明所有五七六地號所有權全部），若認為其中出賣人秦有年、秦金煉部分雖係由丙○○提出該二人委託丙○○為代理人之委託書，由丙○○代理簽訂買賣契約，但訴外人秦有年、秦金煉卻以八十六年六月十三日、八十六年八月四日律師函主張被告丙○○所提出彼等委託被告丙○○代理出售土地之委託書係偽造，買賣契約書上彼等之簽名亦屬偽造，對彼等不生效力，因此丙○○以秦有年、秦金煉代理人自居，代理該二人簽訂之買賣契約，即屬無權代理，且秦有年、秦金煉又來函表示買賣契約對彼等不生效力，而拒絕承認，因此，買賣契約就秦有年、秦金煉部分，依民法第一百七十條第一項規定應屬無效，再者買賣契約書上關於訴外人秦有年、秦金煉之簽名為偽造，買賣契約關於秦有年，秦金煉部分同為無效者，而本件買賣之土地因已申請建造執照，故性質上不容分割出售亦如前述，且買賣契約特別註明買賣範圍為所有權全部，則依民法第一百十條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效」之規定，本件買賣契約亦因該出售人秦有年、秦金煉部分為無效而全部無效。按「無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」、「因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。」民法第一百十三條、第二百十三條第二項定有明文。另「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得利益，或知無法律上之原因時，所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償。」民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項亦規定甚明，因此如 鈞院審理結果，認兩造之買賣契約係全部無效，原告除得併依民法第一百十三條、二百十三條第二項、第一百七十九條、第一百八十二條之規定，請求被告返還其所受領之價款三億二千一百五十七萬四千四百元及自八十六年六月五日起至清償日止按週年利率百分之八計算之利息外並得請求損害賠償，關於損害賠償之金額，因原告若能合法有效購得全部土地建築房屋，將可獲得四四二，七一六，八九０元之預期利潤．前已敘及，然因被告明知未獲訴外人秦有年、秦金煉委託出售土地，卻偽造委託書及偽造買賣契約之簽名與原告訂約，造成契約無效，原告自得就所未能獲得之預期利潤損失請求被告賠償損害，唯原告因契約無效所受損害之金額高於違約金之金額，原告願暫以違約金之金額作為請求損害賠償之總額。
（九）對於被告甲○○、乙○○、戊○○○三人抗辯所為之陳述：
Ａ、關於被告甲○○、乙○○部分：被告甲○○、乙○○就原告之請求，首先辯稱被告等二人對於原告所提原證一附表所示臺北縣○○鎮○○段土地出售予原告之事實固不否認。惟被告等二人僅出售自己占有及所有部分，從未表明係由全體共有人共同出售系爭土地，被告等二人之真意，亦為僅出售自己之應有部分，或單獨所有之土地，原告亦應將每坪三十二萬元之價金，按被告等之應有部分及所有部分給付被告等，惟原告自始未給付分文予被告等二人，所有金額均由被告丙○○收受，原告所提證六證明係由被告等二人與丙○○共同收受之情形，顯有誤解，係辦理簽約之代書，持被告之印章，利用簽約用印時加以蓋章，原告支付價金之支票均在丙○○之帳戶內兌現，並未在被告等二人之帳戶兌現，此於原告提出刑事詐欺自訴乙案，調查甚明云云。惟查：
１、就被告不爭執之不動產買賣契約書觀之，不僅未將各個土地出賣人分別列為單獨一方，反而將各個出賣人合併為一方而於開宗明義即載明賣方為丙○○等六人（即甲方），足見賣方數人係共同出賣系爭土地，與被告所辯其係出賣個人應有部分或單獨所有之土地已有不符，且由契約條文逐條檢視之，其第一條亦明示買賣土地標示為系爭二十三筆土地所有權「全部」；其第二條關於價金之約定，更係以每坪單價三十二萬元、買賣土地面積一０九五三．四一平方公尺，合三三一三．四坪計算全部二十三筆土地之總價為十億六千零二十八萬八千元，而其付款方法則係按二十三筆土地全部價金之三成、七成計算分二次給付，並未按每位出賣人持有土地之面積或比例分算各該出賣人應得之價金；又第三條關於系爭土地四週未徵收之都市○○道路土地使用權之提供及原告補貼五百萬元之約定，仍以全部賣方為對象，而非細分都市○○道路土地屬何一單獨個人所有，應由其個別提供原告使用及由該個人獲得補償；另有關土地鑑界、權利瑕疵擔保、所有權移轉登記、稅費負擔、土地點交、違約罰則等事宜，於契約第五、六、七、八、十、
十一、十二條之約定，仍係以出賣人全體為唯一對象，應共同負擔義務，凡此在在證明被告等係共同出售系爭二十三筆土地全部，而非僅出售其自己應有部分或單獨所有土地，至為明確。
２、買賣契約第四條約定，本約土地已取得之建照，甲方同意無償讓與乙方，甲方並應辦理起造人名義變更及設計、監造人之變更，並負責立即辦理延展開工之手續，不得使建照因逾期申報開工遭致廢照，而契約第十二條更約定，甲方違約致建照作廢者，乙方即原告得逕行解約，甲方除應返還已收價款外，並應另備相同金額款項給付乙方作為懲罰性違約金。按系爭二十三筆土地上所申請之兩張建照，其起造人均僅丙○○一人而已，有原證二之建照執照可稽，亦為被告答辯狀自承之事實，苟如被告所辯，彼等僅出售自己應有部分或單獨所有之土地，則除丙○○以外之出賣人，既非建照之起造人，即不負有變更起造人名義之義務，亦不可能因建照遭作廢而影響其出售系爭土地之效力，然而事實上卻不然，被告甲○○、乙○○雖非建照起造人，依前述契約第四條約定，仍負有變更起造人名義及辦理延展開工之義務，否則即應契約第十二條負違約責任及給付違約金之義務，由上開約定更足以證明被告甲○○、乙○○係與被告丙○○、戊○○○等共同出售系爭土地所有權全部而非僅出售其個人持分或個人單獨所有部分而已，被告所辯俱無可採。
３、又被告所謂原告未付分文予彼等二人，所有金額均由被告丙○○收受一節，亦非事實。查訂立買賣契約時，原告所付之價款支票均由被告甲○○、乙○○與丙○○共同蓋章收受，有原證六所示經被告於五紙支票影本空白處表明已收五紙支票正本及蓋章之證明可稽，上開支票經丙○○提示後又各別開立三千零七十五萬三千六百十三元之支票交付被告甲○○、乙○○兌領，被告辯稱其未收取分文，即非事實，況價款由被告等與丙○○共同收受後，彼等兄弟如何分配，乃其內部事宜，與原告無關，不容混淆。
４、至於被告辯稱彼等收受價款支票之蓋章，係辦理簽約之代書，持被告之印章，利用簽約時加以蓋章云者，更屬無稽。按被告自承訂立買賣契約當時，係自下午二時一直談判、討論至翌日清晨五時許才完成簽約，在此十餘小時之簽約過程，被告全程參與，被告二人之印章均在被告身上，若非被告二人與丙○○共同收受價金支票，何能在載明收受支票正本之文字下方蓋用被告之印章且買賣契約上載明收款之金額，若未依約收取價款，何願簽約？更何有簽約後毫無異言？足見其所謂代書持其印章，利用簽約用印時加以蓋章，委係事後卸責之詞，不足採信。
５、如原證十二被告八十七年十月二十一日致原告存證信函所示，被告及丙○○明示：「我等及戊○○○均願依約履行土地過戶事宜」、「秦有年、秦金煉二人因對買賣過程有所誤解，盼廖先生寬以時日以圖圓滿解決」等語，亦已明確表明共同出售全部土地之意思，否則即毋庸要求原告寬以時日供其解決秦有年、秦金煉對買賣過程之誤解矣！
６、被告又稱，依據兩造契約第七條（似為第一條之誤）本件買賣土地標示：為「如附表所示二十三筆土地所有權全部，其中秦三明所有五七六地號所有權全部，由甲方負責依本約之約定移轉登記為乙方或其指定人之所有。」依其文義有關甲方應特別負責為他人移轉所有權者，已作特別約定。且當時約定之真義係由丙○○負移轉秦三明土地所有權之責，與被告等二人無涉，契約擬妥即持被告二人之印章用印，被告等二人實無置喙之餘地。因此，依契約第一條文義即知，被告僅就各人所有部分負所有權移轉之責，有附表可憑云云。然如前所述，上開約定既明載買賣土地標示為系爭二十三筆土地所有權全部，即係被告與其他出賣人共同出售土地之意，此觀該附表除僅列明地號外，並未區分何筆土地為何人共有？持分比例若干？何筆土地為何人單獨所有而益無疑義。況買賣契約所出售之土地包括非契約當事人秦三明所有之五七六地號土地，且契約明定甲方即包括被告在內之所有出賣人負有將該秦三明所有土地移轉登記予原告之義務，設若被告祇出售自己持分或單獨所有之土地，豈肯負擔此項義務？又契約明載「甲方」負有該項移轉秦三明所有土地所有權予原告之義務，則被告所謂當時約定之真義係由丙○○負移轉秦三明土地所有權之責，與被告二人無涉，即與上開契約條文白紙黑字記載內容不符，況解釋契約，固需探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例可循，被告所辯，即係捨契約文字而更為曲解，顯已抵觸上開判例而不足採信。
７、被告復辯稱系爭土地簽約後，被告二人一再央請仲介人莊金道、張富城通知原告，表明被告等二人已備妥移轉所有權所需文件，交付原告辦理移轉所有權登記，並分別給付被告等二人應有部分之價金，但原告置之不理、又於原告自訴被告等詐欺乙案，被告等迭於訴訟中及訴訟外口頭告知原告，被告等二人已備妥移轉所有權文件，原告隨時可以辦理所有權移轉登記。並請蘇清文律師發函催告其辦理所有權移轉登記，催告後原告始來函催告被告等辦理所有權移轉登記等，被告等人仍再回函稱：所有權移轉登記所需文件已準備妥當，請與委託之代理人蘇清文律師洽辦相關手續，因此，被告等二人實無遲延過失可言。但查債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條前段定有明文。被告既係與其他出賣人共同出售全部二十三筆土地所有權全部，即負有與其他出賣人共同將全部二十三筆土地所有權移轉登記予原告之義務，被告僅備妥彼等持分或單獨所有之土地移轉登記資料，既非依債務本旨實行提出給付，自不生提出之效力，被告自難免其遲延責任，原告於其遲延後，經依法催告再予解除契約，自屬合法。
８、至於被告所謂據丙○○事後告知被告等二人，秦有年、秦金煉、戊○○○等三人之委託書（或授權書）均係由原告提供文稿，應原告之要求當場製作，被告等二人於簽約時至刑事訴訟前均不知有此委託書（或授權書），因此，如丙○○無代理權亦為原告所明知，並教唆丙○○偽造文書，又秦金煉部分委託書委託之地號「五六０」非在本件系爭買賣土地範圍內，致秦金煉反悔，文稿係原告提供，致無法履約係可歸責於原告一節，更屬荒謬無稽。蓋原告購買系爭土地全部，係以在其上建築為目的，所以才約定連同建照一併無償讓與，系爭二十三筆土地均在上開建照核准之範圍內，任何一筆土地所有人不出售土地均足以影響房屋興建，如有任何一人不出售土地，契約即有不能履行之風險，原告豈有不事先瞭解未到場之秦有年、秦金煉、戊○○○有無授權之理？況契約簽訂後，原告不僅應立即支付總價三成即三億餘元及補貼利息之支票，並須俟該三成價款及利息支票全部兌現始能辦理過戶手續，原告又豈有明知丙○○無代理權，而教唆丙○○偽造文書，造成買賣契約不能履行，再依該明知不能履行之契約給付被告三億餘元而使自己受到損害之理？且如前述原證十三號被告八十七年十月二十一日存證信函所述，被告亦自承丙○○、甲○○、乙○○、戊○○○均願依約履行土地過戶事宜，秦有年、秦金煉二人係因對買賣過程有誤解而已，故被告所辯已不攻自破。
９、再查兩造簽約時，係將訴外人秦金煉、秦有年委託丙○○訂立買賣契約之委託書及戊○○○授權丙○○處理土地之授權書，連同被告丙○○、甲○○、乙○○共同在價款及利息支票影本上蓋章之收受之證明作為原告持有一份之買賣契約附件，由被告及丙○○於甲方當事人欄親自簽名蓋章，其中乙○○更加捺指印，以示親自簽約之意，且於騎縫處加蓋雙方契約當事人之印章，被告二人既在原告持有之契約上親自簽名蓋章或捺指印及相關附件加蓋騎縫章，則對於秦金煉、秦有年出具委託書，戊○○○出具授權書予丙○○，以及彼等共同收受支票之事實，即不能諉為不知，從而被告辯稱彼等二人未收受分文及彼等於簽約時至刑事訴訟前不知此委託書或授權書，即屬不實。
Ｂ、關於被告戊○○○部分
１、被告戊○○○則辯稱被告丙○○僅告知彼土地出售之價格，彼表示同意出售，並未委託被告丙○○代理簽約，更未出具委託書。事後，原告催告被告戊○○○辦理移轉所有權登記，被告戊○○○即委託蘇清文律師回函，表示同意移轉所有權登記。但應付款予被告戊○○○，並將文件交付蘇清文處，但原告並未辦理移轉所有權登記。因此，被告戊○○○並未委託丙○○簽約，就他人所有土地之移轉所有權登記共同負擔保責任。又原告未交付被告戊○○○分文價金，且無給付遲延過失。因此，原告請求返還價金及給付違約金顯有未洽云云。
２、兩造於八十六年三月五日簽訂不動產買賣契約，約定賣方應於八十六年六月八日以前將系爭土地辦理移轉登記所需證件及登記書類（已用印）備齊交付原告，因被告未依約履行，原告乃委請林樹旺律師以原證十一所示存證信函催告被告依約履行土地買賣義務，被告若未委託丙○○代理簽約，在收到該存證信函後，自應覆函表示異議，但被告戊○○○不僅從未為反對之意思表示，反而是丙○○、甲○○、乙○○於八十七年十月二十一日之復函中表明被告戊○○○願依約履行土地過戶事宜，嗣原告以原證十五即陳國雄律師八十九年五月十九日八九瑞國字第０五一四號函再度催告後，被告戊○○○委任蘇清文律師之覆函仍表明願辦理所有權移轉登記，可見被告戊○○○確已委任被告丙○○代理其簽約而不否認被告丙○○之代理權，而非原告催告其履行契約後，始同意移轉所有權，又被告既共同出售系爭土地，自負有共同履行義務，其未依約履行，原告依法解約請求返還價金及違約金，自屬法之所許。
三、證據：聲請訊問證人黃秋香並提出左列文件為證：原證一、土地明細表一份。
二、建造執照影本二紙。
三、不動產買賣契約書影本一份。
四、委託書影本二紙、授權書影本一紙。
五、定金收據影本一紙。
六、支票影本五紙。
七、八十七年六月十三日黃銘照律師函影本一份。
八、八十六年七月十四日周承武律師函影本一份。
九、八十六年七月三十一日林樹旺律師存證函影本一份。
十、八十六年八月四日周承武律師函影本一份。
十一、八十七年十月四日林樹旺律師存證信函影本一份。
十二、八十七年十月二十一日黃銘照律師函影本一份。
十三、被告八十七年十月二十一日存證信函影本一份。
十四、土地登記簿謄本影二十三份。
十五、八十九年五月十四日陳國雄律師函影本一份。
十六、八十九年五月二十六日蘇清文律師函影本一份。
十七、富邦銀行核准貸款證明文件。
十八、利潤計算文件。
十九、彰化商業銀行建成分行函及支票存款明細分類帳影本各一份。
乙、被告甲○○、乙○○、戊○○○方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決被告等願供擔保請准宣告免為假執行添
二、陳述：
（一）被告甲○○、乙○○部分：
１、被告等二人對於原告所提原證一附表所示臺北縣○○鎮○○段土地出售予原告之事實固不否認。惟，被告等二人僅出售自己占有及所有部分，從未表明係由全體共有人共同出售系爭土地，被告等二人之真意，亦為僅出售自己之應有部分，或單獨所有之土地，原告亦應將每坪三十二萬元之價金，按被告等之應有部分及所有部分給付予被告等，惟原告自始未給付分文予被告等二人，所有金額均由丙○○收受，原告所提證六證明係由被告等二人與丙○○共同收受之情形，顯有誤解，係辦理簽約之代書，持被告之印章，利用簽約用印時加以蓋章，原告支付價金之支票均在丙○○之帳戶內兌現，並未在被告等二人之帳戶兌現，此於原告提出刑事詐欺自訴乙案，調查甚明。添
２、依據兩造契約第七條本件買賣土地標示：為如附表所示土地二十三筆土地所有權全部，其中秦三明所有五七六地號所有權全部，由甲方負責依本約之約定移轉登記為乙方或其指定人所有。」依其文義有關甲方應特別負責為他人移轉所有權者，已作特別約定。且當時約定之真義係由丙○○負移轉秦三明土地所有權之責，與被告等二人無涉，契約擬妥即持被告二人之印章用印，被告等二人實無置喙之餘地。因此，依契約第一條文義即知，被告等僅就各人所有部分負所有權移轉之責，有附表可憑。
３、系爭土地均以丙○○為起造人名義申請建造執照，因此，僅有丙○○負移轉建照予乙方之責，亦僅有丙○○始有權利移轉系爭土地建照。乙方為求訂約方便，以概括敘述方式訂約，並不代表甲方全體均負有移轉系爭土地建照之權利與義務，仍應探求當事人之真意。
４、據丙○○稱系爭土地建照與申報開工所需作業之證件、設計圖及相關資料，均已依約交付原告。並協助原告辦理開工、建照展延等手續。
５、系爭土地簽約後，被告等二人一再央請仲介人莊金道、張富城通知原告，表明被告等二人已備妥移轉所有權所需文件，欲交付原告辦理移轉所有權登記，並分別給付被告等二人應有部分之價金，但原告置之不理，可傳喚該二名證人出庭作證即明。又於原告自訴被告等詐欺乙案，被告等迭於訴訟中及訴訟外口頭告知原告，被告等二人已備妥移轉所有權文件，原告隨時可以辦理所有權移轉登記，並委請蘇請文律師發函催告其辦理所有權移轉登記，催告後原告始來函催告被告等辦理所有權移轉登記等，被告等人仍再回函稱：所有權移轉登記所需文件己準備妥當，請與委託之代理人蘇清文律師洽辦相關手續，因此，被告等二人實無遲延過失可言添。
６、據丙○○事後告知被告等二人，秦有年、秦金煉、戊○○○等三人之委託書（或授權書）均係由原告提供文稿，應原告之要求當場製作，被告等二人於簽約時至刑事訴訟前不知有此委託書（或授權書），因此，如丙○○無代理權亦為原告所明知，並教唆丙○○偽造文書，又秦金煉部分委託書委託之地號「五六０」非在本件系爭買賣土地範圍內，致秦金煉反悔，文稿係原告提供，致無法履約係可歸責於原告，綜上，原告請求懲罰性違約金，顯有不當。
（二）被告戊○○○部分：
１、被告丙○○僅告知被告土地出售之價格，被告表示同意出售，並未委託丙○○代理簽約，更未出具委託書。事後，原告催告被告辦理移轉所有權登記，被告即委託蘇清文律師回函，表示同意移轉所有權登記。但應付款予被告，並將文件交付為蘇清文處，但原告並未辦理移轉所有權登記。因此，被告並未委託丙○○簽約，就他人所有土地之移轉所有權登記共同負擔保責任。
２、原告未交付被告戊○○○分文價金，且無給付遲延過失。因此，原告請求被告返還價金及給付違約金顯有未洽。
（三）再原告起訴狀及準備狀一再強調被告等數人共同出售系爭土地。倘其主張為事實，則兩造於系爭契約簽訂全程均由律師及代書參與其事，對於兩造契約簽訂之法律效果知之甚稔，應無誤認之虞。按民法第八一九條規定，各共有人得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意添因此依據前開規定，被告等人僅出售自己應有部分或單獨所有部分土地，應為雙方所明知。倘（假設）如原告所主張被告係共同出售全部土地，則揆諸前揭民法第八一九條第二項規定，兩造契約應屬無效，簽約時原告有律師及代書在場即已知其無效之情，且被告等三人未代理其他共有人秦有年、秦金煉簽約。秦有年、秦金煉之委託書係由原告丁○○提供，原委託書上「皇翔公司」由丁○○刪除並由丁○○填載「丁○○」，其餘由丙○○於簽約時當場填載，由丙○○代理秦金煉、秦有年，因此，無效之原因係由原告及丙○○所造成，與被告等三人無關，係不可歸責於被告等三人，被告等三人無損害賠償義務添
（四）又被告等三人未自原告處取得分文價金，所有給付價金之支票均在丙○○之帳戶兌現，被告未受有任何利益，無返還任何利益之義務。
（五）依據兩造契約簽約之形式觀察，出賣人均各自簽名，未到場之秦有年、秦金煉係由丙○○代理，因此，應無出售他人土地之意思。否則，何須以他人代理為之，且兩造契約一，就他人之土地而負有移轉所有權義務部分（即秦三明部分），有特別約定於系爭契約九亦載明「秦三明部分甲方應負責於八十六年六月五日使之與乙方直接簽立買賣契約書（甲方得以授權代理證件為簽立），如乙方需要變更本約之買受人，甲方應同意配合與之直接簽立之買賣契約書（秦三明部分亦同）」，因此，反面解釋已將秦有年、秦金煉部分排除在外。
（六）承前所述系爭共有物之處分既未得全體共有人之同意為之，為自始無效之法律行為，則無所謂違約不履行買賣契約，無法獲得預期利益及請求違約金之問題，況兩造無效法律行為係原告之過失所造成。
（七）被告乙○○、甲○○僅單純的欲出售自己所有土地之應有部分，系爭契約之內容早己由原告擬妥，被告等二人並未加以詳閱、逐條斟酌，簽約當夜被告等人表示秦有年、秦金煉及戊○○○未到，不願出售，原告及仲介者、律師、代書仍一再勸被告出售，迄翌日凌晨五時許被告等二人已精疲力盡始交出印章予代書用印，至於渠蓋了那些文件，被告等二人亦未詳加審視，亦未拿到契約正本，事後始由丙○○交付影本予被告二人。
（八）被告戊○○○部分，被告戊○○○自始未拿到契約正本或影本，但出售之單價不錯，被告在原告願支付價金之前提下願移轉所有權登記，委託律師函復原告有關備妥移轉所有權資料，僅單純通知原告已備妥移轉所有權相關文件等情，被告等不涉及說明交易事實及法律主張之問題，原告主張容有誤解。
（九）原證五收據簽訂日期為八十六年二月四日，兩造契約簽約日期為八十六年三月五日，委託書係八十六年三月四日，實際上為八十六年三月五日凌晨（見原證四），前開收據簽訂時，被告等三人均不知情，亦無出售之意，當然未收到該筆訂金。至於原證六支票，原告未親自交付被告等三人，印章則為代書利用契約用印時蓋上。綜上，被告等三人造成就系爭契約無效之原因無過失責任，應無不負損害賠償責任，亦未自原告處收受分文價金自無回復原狀之責。
（十）又原告主張被告等三人與丙○○共同出售系爭土地，姑不論其主張是否事實，然被告等三人及丙○○均自行在系爭土地買賣契約上以自己出售土地之名義簽名或用印，其他二名共有人秦有年、秦金煉則由丙○○表明代理之旨，以秦金煉及秦有年名義簽約，其各立契約書人間之法律關係為何？有多少個負擔行為？債權行為？有多少個處分行為？有無出賣他人土地之真意？如當時有出售他人土地之真意，為何各人均以自己名義簽約，或表明代理之旨以本人名義簽約？前開法律關係如為無權代理，何人係代理人？何人係本人？何人係無權代理人？法律效果如何？蓋無權代理之基本要件：
１、代理權之欠缺。
２、相對人須屬善意。原告是否為善意？
３、相對人「明知」或「不知」無代理權，其法律效果：明知無代理權履行義務？履行利益之損害賠償？亦或信賴利益之損害？又依原告起訴狀引用之法條為民法第一一０條、第一七九條、第一八二條第二項、第一一三條、第二一三條第二項等，請求返還已給付之價金，並主張預期利潤損失。似乎係主張無效，因此：
１、本件是否為以自己名義出賣他人之物之法律行為？
２、是否為共有人以自己名義出賣共有物之行為？
３、假設如有前開二行為之法律效果為何？即買賣契約對於二造當事人間之效力如何？是否為處分行為？
４、民法第一一八條所稱之無權「處分」，係指「負擔行為」或「處分行為」？抑或兼指二者，均牽涉原告之主張是否有理由？
５、民法第八一九條第二項所稱之「處分」係指「負擔行為」抑或「處分行為」？
６、本件原告主張之事實（辜不論是否為事實），系爭契約對於秦金煉、秦有年之效力為何？究係屬無效？亦或不生效力？抑或是效力未定？綜上所述，被告一一檢視前開爭點之結果，原告主張不當得利之回復原狀，但兩造間應有法律上原因，與不當得利要件不符。不論原告如何主張，被告等三人間與原告間之契約，係負擔行為，而非處分行為，非屬無效，原告主張民法第一一三條之回復原狀損害賠償，實有誤解。
三、證據：聲請訊問證人莊金道、張富成、林春長、林樹旺律師並提出左列文件為證：
被證一、本院八十七年度自字第四八五號、臺灣高等法院八十八年度上易字第二四五一號民事判決影本各一份。
被證二、八十九年四月二十八日友文律字第０二九號律師函及八十九年五月二十六日友文律字第０三七號律師函影本各乙份。
丙、被告丙○○部分：被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於八十六年三月五日與被告丙○○、甲○○、乙○○、戊○○○及訴外人秦有年、秦金煉等六人簽訂不動產買賣契約書，其中被告丙○○、甲○○、乙○○親自在買賣契約書上簽章，被告戊○○○及訴外人秦有年、秦金煉則出具授權書或委託書委託被告丙○○為代理人代為訂立買賣契約，買賣標的物為契約附表所示被告等人所有之不動產（即坐落臺北縣○○鎮○○段第五０五、五０六、五０七、五０九、五五九、五六三、五六四、五六五、五六七、五六八、
五六九、五七一、五七二、五七四、五七五、五七六、五七七、五七八、五七九、五八０、五八一、五八二、五八三地號等二十三筆土地），議定以每坪單價按三十二萬元計算，買賣土地面積計一０，九五三．四一平方公尺，折合三，三一
三．四坪，買賣總價十億六千零二十八萬八仟元，上開買賣契約第一條買賣土地標示欄，特別註明：「如附表所示土地二十三筆，土地所有權全部，其中秦三明所有五七六地號所有權全部．．．」等字句，前開買賣契約第四條約定，本約土地已取得之建照（捌伍峽建字第壹零伍柒號、壹零伍捌號）甲方（指出賣人即被告等）同意無償讓予乙方（指買受人即原告）。換言之，債之本旨為被告等出售全部二十三筆土地所有權全部，原告亦買受二十三筆土地所有權全部，原告已給付買賣價款本息共三億二千一百五十七萬四千四百元予被告等人，然被告並未依買賣契約第七條、第十條所約定之甲方（指被告）應於八十六年六月八日以前將本約土地（包括秦三明所有土地）辦理移轉登記所需證件及登記書類（已用印）備齊交付乙方（指原告）或其指定登記代理人；與第二條第二項第二款之餘款（總價之七成），由乙方（指原告）以本約土地向金融機構辦理融資以為給付（變更買受人時亦同），如需甲方（指被告）配合提供相關資料，甲方應即時提供．
．．，融資之抵押權登記應與土地移轉登記同時辦理，並由雙方會同撥款；原告乃依該買賣契約第十二條之約定解除本件買賣契約，請求如聲明所示之已給付之買賣價金本息共三億二千一百五十七萬四千四百元及相同金額之違約金與依百分之八計算之遲延利息，如鈞院認該買賣契約係屬無效，則依有關無效法律行為與不當得利之法律規定即民法第一百十三條、第二百十三條第二項、第一百七十九條、第一百八十二條之規定，請求被告給付上開金額等語。被告甲○○、乙○○則以彼等二人僅出售自己占有及所有部分，從未表明係由全體共有人共同出售系爭土地，被告等二人之真意，亦為僅出售自己之應有部分，彼等二人均有通知原告要移轉彼等所有之土地之應有部分予原告，奈原告均置之不理，且彼等二人並未收受原告所給付之前開金額之買賣價款，均是由被告丙○○收受，故彼等二人不需對原告負任何給付金額之義務等語置辯。被告戊○○○則以：被告丙○○僅告知彼土地出售之價格，彼表示同意出售，並未委託被告丙○○代理簽約，更未出具委託書，事後，原告催告被告丙○○辦理移轉所有權登記，被告戊○○○即委託蘇清文律師回函，表示同意移轉所有權登記，但應付款予被告，並將文件交付為蘇清文處，但原告並未辦理移轉所有權登記，因此，被告並未委託丙○○簽約，就他人所有土地之移轉所有權登記共同負擔保責任等語，資為抗辯。
三、原告主張其於八十六年三月五日與被告丙○○、甲○○、乙○○、戊○○○及訴外人秦有年、秦金煉等六人簽訂不動產買賣契約書，其中被告丙○○、甲○○、乙○○親自在買賣契約書上簽章，被告戊○○○及訴外人秦有年、秦金煉則出具授權書或委託書委託被告丙○○為代理人代為訂立買賣契約，買賣標的物為契約附件所示被告等人所有之不動產，議定以每坪單價按三十二萬元計算，買賣土地面積計一０，九五三．四一平方公尺，折合三，三一三．四坪，買賣總價十億六千零二十八萬八仟元等情，業據提出上開不動產買賣契約書、授權書、委託書等文件為證，而被告丙○○並未到庭或提出書狀爭執前開不動產買賣契約書之真正，被告甲○○、乙○○固不爭執前揭不動產買賣契約書上彼等簽名蓋章之真正，被告戊○○○亦自承被告丙○○曾告知土地出賣之價格，彼表示同意出售，惟被告甲○○、乙○○、戊○○○以右揭情詞抗辯略以：「我們的真意是僅出賣我們不動產所有權之應有部分予原告，並未擔保亦負有移轉其他所有權人之不動產之應有部分予原告之義務。且我們無權出賣他人之物，故出賣他人之物之契約係屬無效」云云，是本件首應予以釐清者，應係兩造所簽訂之前開買賣契約，究係如原告所主張之被告負有移轉系爭土地所有權全部予原告之義務？或僅是如被告甲○○、乙○○、戊○○○抗辯般的僅是出賣彼等不動產所有權之應有部分予原告，並未擔保亦負有移轉其他所有權人之不動產之應有部分予原告之義務？又兩造所簽訂之買賣契約是否係有效之契約，而得拘束兩造？經查：
（一）細繹卷附不動產買賣契約書觀之，不僅未將各個土地出賣人分別列為單獨一方，反而將各個出賣人合併為一方而於開宗明義即載明賣方為丙○○等六人（即甲方），足見賣方數人係共同出賣系爭土地，與被告甲○○、乙○○、戊○○○所辯其係出賣個人應有部分或單獨所有之土地已有不符，且由契約條文逐條檢視之，其第一條亦明示買賣土地標示為如附表所示土地二十三筆，土地所有權「全部」；其第二條關於價金之約定，更係以每坪單價三十二萬元、買賣土地面積一０九五三．四一平方公尺，合三三一三．四坪計算全部二十三筆土地之總價為十億六千零二十八萬八千元，而其付款方法則係按二十三筆土地全部價金之三成、七成計算分二次給付，並未按每位出賣人持有土地之面積或比例分算各該出賣人應得之價金；又第三條關於系爭土地四週未徵收之都市○○道路土地使用權之提供及原告補貼五百萬元之約定，仍以全部賣方為對象，而非細分都市○○道路土地屬何一單獨個人所有，應由其個別提供原告使用及由該個人獲得補償；另有關土地鑑界、權利瑕疵擔保、所有權移轉登記、稅費負擔、土地點交、違約罰則等事宜，於契約第五、六、七、八、十、十一、十二條之約定，仍係以出賣人全體為唯一對象，應共同負擔義務，足證被告等係共同出售系爭二十三筆土地全部，而非僅出售其自己應有部分或單獨所有土地，至為明確。
（二）抑且，前開不動產買賣契約書第四條約定，本約土地已取得之建照，甲方同意無償讓與乙方，甲方並應辦理起造人名義變更及設計、監造人之變更，並負責立即辦理延展開工之手續，不得使建照因逾期申報開工遭致廢照，而契約第十二條更約定，甲方違約致建照作廢者，乙方即原告得逕行解約，甲方除應返還已收價款外，並應另備相同金額款項給付乙方作為懲罰性違約金。按系爭二十三筆土地上所申請之兩張建照，其起造人均僅被告丙○○一人而已，有卷附原證二之建照執照影本二紙可稽，亦為被告甲○○、乙○○、戊○○○答辯狀自承之事實，苟如被告甲○○、乙○○、戊○○○所辯，彼等僅出售自己應有部分或單獨所有之土地，則除丙○○以外之出賣人，既非建照之起造人，即不負有變更起造人名義之義務，亦不可能因建照遭作廢而影響其出售系爭土地之效力，然而事實上卻不然，被告甲○○、乙○○、戊○○○雖非建照起造人，依前述契約第四條約定，仍負有變更起造人名義及辦理延展開工之義務，否則即應依契約第十二條負違約責任及給付違約金之義務，由上開約定更足以證明被告甲○○、乙○○係與被告丙○○、戊○○○等共同出售系爭土地所有權全部而非僅出售其個人應有部分或個人單獨所有部分而已，要無疑義。
（三）再觀諸卷附被告乙○○、甲○○、丙○○八十七年十月二十一日致原告存證信函表示：「我等及戊○○○均願依約履行土地過戶事宜」、「秦有年、秦金煉二人因對買賣過程有所誤解，盼廖先生寬以時日以圖圓滿解決」等語，亦已明確表明共同出售全部土地之意思，否則即毋庸要求原告寬以時日供其解決秦有年、秦金煉對買賣過程之誤解矣！
（四）被告乙○○、甲○○、戊○○○又抗辯，依據兩造契約第七條（似為第一條之誤）本件買賣土地標示：為「如附表所示二十三筆土地所有權全部，其中秦三明所有五七六地號所有權全部，由甲方負責依本約之約定移轉登記為乙方或其指定人之所有。」依其文義有關甲方應特別負責為他人移轉所有權者，已作特別約定，且當時約定之真義係由丙○○負移轉秦三明土地所有權之責，與被告等三人無涉，契約擬妥即持被告三人之印章用印，被告等三人實無置喙之餘地，因此，依契約第一條文義即知，被告僅就各人所有部分負所有權移轉之責，有附表可憑云云。然如前所述，上開約定既明載買賣土地標示為系爭二十三筆土地所有權全部，即係被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○○與其他出賣人共同出售土地之意，此觀卷附不動產買賣契約書如附表所示之買賣土地除僅列明地號外，並未區分何筆土地為何人共有？應有部分比例若干？何筆土地為何人單獨所有而益無疑義。況買賣契約所出售之土地包括非契約當事人秦三明所有之五七六地號土地，且契約明定甲方即包括被告在內之所有出賣人負有將該秦三明所有土地移轉登記予原告之義務，設若被告乙○○、甲○○、戊○○○只出售自己應有部分或單獨所有之土地，豈肯負擔此項義務？又契約明載「甲方」負有該項移轉秦三明所有土地所有權予原告之義務，則被告所謂當時約定之真義係由丙○○負移轉秦三明土地所有權之責，與被告乙○○、甲○○等人無涉，即與上開契約條文白紙黑字記載內容不符，況解釋契約，固需探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例可循，被告所辯，即係捨契約文字而更為曲解，顯已抵觸上開判例而不足採信。況證人即為兩造擬訂前揭不動產買賣契約條文之林樹旺律師到庭具結證稱：「『是否有看過卷附的不動產買賣契約書？（提示）』是的，上開契約書內容是我寫的，當時在場有賣方乙○○、甲○○、丙○○，買方有原告及他太太。見證人有我、莊金道、張富成、林春長（但我沒有在契約書上簽名，但我確實有在場）時間是八十六年三月五日、地點是板橋四川路皇翔建設公司。」、「（到底契約的真意是賣方只是將個人土地應有部分賣於買方或賣方全體須將全部的土地負責移轉所有權於買方？）賣方全體應負責將契約所載的土地全部（包含第三人秦三明所有的土地）移轉所有權於買方，而不只是賣方個人應有部分而已，因為賣方已經取得建照，賣方須一併將建照給買方，當時我還逐條用國台語念給在場買賣雙方聽，且很仔細解釋給賣方知道他們要負責將契約所載的土地全部過戶於買方，讓買方得建房屋，而不只是個人應有部分移轉而已。」等語（見本院九十年一月三十日言詞辯論筆錄），再證人即兩造簽訂契約時亦在場，製作上開不動產買賣契約書土地標示附表之代書黃秋香亦在本院具結證稱：「（地主是否共同賣土地的全部？）是的，沒有分開。」等語（見本院八十九年十二月二十一日言詞辯論筆錄）。益徵不論從卷附不動產買賣契約之文字內容，或當時為兩造擬訂契約條文之林樹旺律師、製作不動產買賣契約書附表土地標示之黃秋香代書之前開證詞觀之，兩造之訂約之真意係賣方應負責移轉契約附表所示不動產之所有權全部予買方即原告，甚為明確。
（五）另被告乙○○、甲○○所謂據丙○○事後告知被告等二人，秦有年、秦金煉、戊○○○等三人之委託書（或授權書）均係由原告提供文稿，應原告之要求當場製作，被告乙○○、甲○○等二人於簽約時至刑事訴訟前均不知有此委託書（或授權書），因此，如被告丙○○無代理權亦為原告所明知，並教唆被告丙○○偽造文書，又秦金煉部分委託書委託之地號「五六０」非在本件系爭買賣土地範圍內，致秦金煉反悔，文稿係原告提供，致無法履約係可歸責於原告一節，並不實在。蓋原告購買系爭土地全部，係以在其上建築為目的，所以才約定連同建照一併無償讓與，已如前述，系爭二十三筆土地均在上開建照核准之範圍內，任何一筆土地所有人不出售土地均足以影響房屋興建，如有任何一人不出售土地，契約即有不能履行之風險，原告豈有不事先瞭解未到場之秦有年、秦金煉、戊○○○有無授權之理？況契約簽訂後，原告不僅應立即支付總價三成即三億餘元及補貼利息之支票，並須俟該三成價款及利息支票全部兌現始能辦理過戶手續，原告又豈有明知丙○○無代理權，而教唆丙○○偽造文書，造成買賣契約不能履行，再依該明知不能履行之契約給付被告三億餘元而使自己受到損害之理？且如前述卷附原證十三號被告八十七年十月二十一日存證信函所述，被告亦自承丙○○、甲○○、乙○○、戊○○○均願依約履行土地過戶事宜，秦有年、秦金煉二人係因對買賣過程有誤解而已。況兩造簽約時，係將訴外人秦金煉、秦有年委託丙○○訂立買賣契約之委託書及被告戊○○○授權被告丙○○處理土地之授權書，連同被告丙○○、甲○○、乙○○共同在價款及利息支票影本上蓋章之收受之證明作為原告持有一份之買賣契約附件，由被告乙○○、甲○○及丙○○於甲方當事人欄親自簽名蓋章，其中乙○○更加捺指印，以示親自簽約之意，且於騎縫處加蓋雙方契約當事人之印章，被告乙○○、甲○○二人既在原告持有之契約上親自簽名蓋章或捺指印及相關附件加蓋騎縫章，此有前開文件附卷存參，則對於秦金煉、秦有年出具委託書，被告戊○○○出具授權書予被告丙○○，以及彼等共同收受支票之事實，即不能諉為不知，從而被告乙○○、甲○○辯稱彼等二人未收受分文及彼等於簽約時至刑事訴訟前不知此委託書或授權書，即屬不實。
（六）至被告戊○○○又抗辯略以被告丙○○僅告知彼土地出售之價格，彼表示同意出售，並未委託被告丙○○代理簽約，更未出具委託書，事後，原告催告彼辦理移轉所有權登記，彼即委託蘇清文律師回函，表示同意移轉所有權登記，但應付款予被告，並將文件交付蘇清文律師處，但原告並未辦理移轉所有權登記，因此，被告並未委託丙○○簽約就他人所有土地之移轉所有權登記共同負擔保責任一節。按兩造於八十六年三月五日簽訂不動產買賣契約，約定賣方（指被告四人與訴外人秦有年、秦金煉）應於八十六年六月八日以前將系爭土地辦理移轉登記所需證件及登記書類（已用印）備齊交付原告，因被告未依約履行，原告乃委請林樹旺律師以卷附原證十一所示存證信函催告被告依約履行土地買賣義務，被告丙○○、甲○○、乙○○於八十七年十月二十一日之覆函中表明被告戊○○○願依約履行土地過戶事宜（詳原證十三），嗣原告以卷附原證十五即陳國雄律師八十九年五月十九日八九瑞國字第０五一四號函再度催告後，被告戊○○○委任蘇清文律師之覆函（詳原證十六）仍表明願辦理所有權移轉登記，可見被告戊○○○確已委任被告丙○○代理其簽約而不否認丙○○之代理權，而觀諸卷附戊○○○立具之授權書上載「本人所有坐○○○鎮○○段公館小段二八七地號（此即○○○鎮○○段○○○號地號土地，重測前之地號○○○鎮○○段公館小段二八七地號，見卷附土地登記謄本）等土地全權委託丙○○先生處理一切事情。」，再對照被告戊○○○前開委任蘇清文律師之覆函仍表明願辦理所有權移轉登記，且被告戊○○○自承被告丙○○曾告知土地出售之價格，彼表示同意出售等情以觀，足徵被告戊○○○確曾授與代理權予被告丙○○處理本件不動產之買賣事宜而立具前開授權書。又被告丙○○對於系爭土地業已取得臺北縣政府工務局建造執照，此有該局二紙建造執照在卷足佐，上有被告戊○○○坐落臺北縣○○鎮○○段五六四、五七八、五八０、五八一地號之土地，足見被告戊○○○之前曾出具土地使用權同意書予被告丙○○，否則被告丙○○焉能申請取得上開含有被告戊○○○所有土地之二紙建造執照？再每坪土地單價三十二萬元，價格不得謂不高，衡情被告戊○○○之代理人即被告丙○○必有告知被告戊○○○出售土地予原告之目的係要供其蓋房子之用，故才一併申請取得建造執照讓予原告，且要出售土地之範圍即係上開二紙建造執照所示含被告四人與訴外人秦有年、秦金煉、秦三明之土地，如此被告丙○○將前開二紙建造執照一併讓與原告始有意義。即系爭土地已經申請建造執照，故如原告僅受讓建造執照而未取得土地所有權，或僅取得部分土地所有權或部分土地之應有部分者，於依建造執照將房屋建築完成時，將造成其建物與土地產權分屬不同所有權人，產權不完整，根本無法將每戶建物及基地應有部分過戶與承購戶，且亦無法辦理購屋貸款；反之，如僅取得全部土地所有權而未取得建造執照，上開土地亦將因無法再申請建造執照而不具價值，因此上開土地以被告丙○○為起造人申請取得建造執照後，不僅建造執照與土地有不可分割之關係，就各該土地所有權人而言，其彼此間亦有不可分割之關係，而無從單獨出售其土地所有權或共有土地應有部分，蓋受讓人如僅取得部分土地或僅取得某共有人之土地應有部分，仍無法利用土地建造房屋故也，上情被告戊○○○難諉為不知，是被告戊○○○對於被告丙○○所要代理的即係將系爭土地全部賣與原告，且將上開二紙建造執照一併讓與原告等情，衡情顯有認識，被告戊○○○辯稱其僅同意被告丙○○出賣自己之土地而不須就他人所有之土地負出賣人之責任一節，並不足取。
（七）按出賣他人之物或共有人單獨出賣共有物之全部均非無權處分，其買賣契約仍屬有效，最高法院七十一年臺上字第五二六八號判決亦持相同見解，觀之該判決所闡釋：「買賣契約之成立，不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要件，設共有人之一就其不得單獨處分之共有物私自出賣，僅該買賣契約對於他共有人不生效力而已，非謂該買賣契約無效」之意旨，尤無疑義，申言之，出賣人即被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○○即負有依買賣契約本旨使買受人即原告取得買賣契約附表所示全部二十三筆土地所有權之義務，被告乙○○、甲○○、戊○○○辯稱縱原告所主張被告係共同出售全部土地為真，則被告無權出賣他人之物，是兩造前開不動產買賣契約應屬無效一節，顯對於物之買賣契約之性質僅具債權行為之性質有所誤解，即該契約係使出賣人負交付其物並移轉物之所有權與買受人之義務，買受人則負有支付價金與出賣人之義務（參見民法第三百四十五條、第三百四十八條），一方不能履行時，則應對他方負債務不履行之損害賠償責任，是出賣他人之物之買賣契約並非無效，但出賣人如無法對於買受人履行買賣契約所約定之債務（即使買受人取得其物並取得物之所有權）時，出賣人即應對於買受人負債務不履行之損害賠償責任，故兩造所簽訂之卷附不動產買賣契約，並非無效，實有拘束兩造之效力，至為灼然，此亦不因訴外人秦有年、秦金煉未承認被告丙○○之代理權而有何影響。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條分別定有明文。本件不動產買賣契約書第六、七條約定：「簽立本約後，甲方（即被告）不得就本約土地設定抵押權或他項權利予他人，已抵押登記部分並應於八十六年六月八日以前完成塗銷登記（或交付塗銷證件書類與乙方）。」、「甲方應於八十六年六月八日以前將本約土地（包括秦三明所有土地）辦理移轉登記所需證件及登記書類（已用印）備齊交付乙方（指原告）或其指定登記代理人。」故被告之債務履行期應為訂有確定期限者，即以八十六年六月八日為履行期限，而履行期限在八十六年六月八日早已屆至，被告等不僅未塗銷抵押權設定登記（詳卷附原證十四之五五九地號土地），亦未將系爭二十三筆土地所有權全部移轉登記證件及已用印之登記書類交付原告，顯然已違反契約約定，並構成給付遲延，經原告於八十七年十月十四日委託林樹旺律師以臺北長春路郵局第二九五０號存證信函催告出賣人履行土地買賣義務（詳原證十一）及於八十九年五月十九日委請陳國雄律師以律師函限期五日催告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○○等人交付全部二十三筆土地之產權過戶文件供原告辦理過戶並塗銷抵押權，及配合辦理融資貸款，逾期逕依民法第二百五十四條規定解除本件不動產買賣契約（詳原證十五）。被告等收受該律師函，並未於限期內履行其提供二十三筆土地全部過戶文件予原告辦理所有權移轉登記並塗銷抵押權及配合辦理融資貸款之義務，僅委任蘇清文律師於八十九年五月二十六日以友文律字第０三七號函覆稱彼等四人已將彼等所有應有部分辦理移轉所有權登記所需之相關文件、資料、印鑑證明備妥交蘇清文律師保管，通知原告前去領取云云（詳原證十六），唯被告等委請蘇清文律師所為上開函覆，既非備妥全部系爭二十三筆土地所有權移轉登記文件，亦未備妥抵押權塗銷登記文件，更未表明同意配合辦理融資貸款之旨，顯非依債之本旨實行提出給付，依民法第二百三十五條前段規定，不生提出之效力，被告仍難辭其遲延責任，依民法第二百五十四條規定，原告爰以本起訴狀繕本之送達為解除本件不動產買賣契約之意思表示，洵屬有據。契約既經解除，依民法第二百五十九條第二款之規定，被告應將其所受領之價款本息附加自受領時起之利息返還原告。而原告已付價款本息合計為三億二千一百五十七萬四千四百元，其最後一紙票據兌現之日期為八十六年六月五日，此有被告丙○○、乙○○、甲○○所簽收之支票多紙、收據一紙在卷足參（詳原證五、六），而上開支票經被告丙○○提示後又各別開立三千零七十五萬三千六百十三元之支票交付被告甲○○、乙○○兌領，此亦有彰化商業銀行建成分行函及支票存款明細分類帳影本各一份附卷可稽（詳原證十九），原告既已解除本件不動產買賣契約，則原告請求被告返還前開受領之價款本息合計為三億二千一百五十七萬四千四百元，及自八十六年六月五日起至清償日止按法定週年利率百分之五範圍內計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許。
就上開三億二千一百五十七萬四千四百元之遲延利息部分，原告請求以週年利率百分之八計算，然遍觀上開契約內容，對於此等遲延利息之計算並無約定，自應依民法第二百零三條所規定之按週年利率百分之五之法定利率計算遲延利息，原告請求依百分之八計算遲延利息，自乏所據，逾越上開範圍（按週年利率百分之五計算之遲延利息）之請求，洵無理由。
五、兩造不動產買賣契約第十條約定：「第二條第二項第二款之餘款（總價之七成），由乙方以本土地向金融機構辦理融資以為給付（變更買受人時亦同），如需甲方配合提供相關資料，甲方應即時提供，除非甲方有違約情事，乙方不得以無法融資或融資金額不足為藉口拒付餘款。融資之抵押權登記應與土地移轉登記同時辦理，並由雙方會同撥款。」足見兩造係約定融資抵押權登記與土地產權移轉登記應同時辦理，原告並以貸款會同撥款方式支付買賣餘款。而原告已於八十六年七月三十一日向富邦商業銀行土城分行申辦融資貸款手續經批覆通過（詳原證十七），祇須被告履行其土地產權移轉登記、塗銷抵押權及配合辦理抵押權設定登記義務即可撥款，但被告卻遲不履行其義務，其違約事證明確，原告亦已以前述律師函限期催告被告丙○○等人提供全部二十三筆土地過戶文件辦理過戶、塗銷抵押權及配合辦理抵押權設定登記手續，逾期倘未獲配合致原告無法辦理融資，將依不動產買賣契約第十二條違約罰則第二項約定：「甲方違反本約致乙方未能辦理融資者（包括未能使秦三明直接與乙方或指定人簽約），乙方得行使前項權利（即被告應另備被告已收價款相同金額款項給付原告作為懲罰性違約金。）」，請求被告給付與原告已付價款三億二千一百五十七萬四千四百元同額之懲罰性違約金。而被告於催告期滿亦未依約提供辦理二十三筆土地所有權移轉登記文件及配合辦理銀行融資抵押權設定登記，致原告無法取得融資給付餘款，被告等顯屬違約，茲應審酌者，係上開約定之違約金是否過高？證人即為兩造擬訂契約之林樹旺律師關於違約金之約定問題證稱：「我們有估算過因如賣方有履行買方可能賺三、五億，（時機更好不只此數）但時機不好就有可能虧錢，我執業律師百分七十是接建築業，上開違約金是我估算過的合理數。」等語（見本院九十年一月三十日言詞辯論筆錄）。足徵前開約定之違約金與原告已給付之價款及預期之利益衡量之下，並無過高之情形。則原告依上開約定請求被告給付原告三億二千一百五十七萬四千四百元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日（被告丙○○係自八十九年十二月十三日、被告甲○○、乙○○係自八十九年九月十五日、被告戊○○○係自八十九年九月十七日）起均至清償日止按週年利率百分之五範圍內計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。就上開三億二千一百五十七萬四千四百元之遲延利息部分，原告請求以週年利率百分之八計算，然遍觀上開契約內容，對於此等遲延利息之計算並無約定，自應依民法第二百零三條所規定之按週年利率百分之五之法定利率計算遲延利息，原告請求依百分之八計算遲延利息，自乏所據，逾越上開範圍（按週年利率百分之五計算之遲延利息）之請求，洵無理由。
六、從而，原告解除本件買賣契約後請求被告返還前開受領之價款本息合計為三億二千一百五十七萬四千四百元，及自八十六年六月五日起至清償日止按法定週年利率百分之五範圍內計算之遲延利息，暨請求被告給付原告三億二千一百五十七萬四千四百元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日（被告丙○○係自八十九年十二月十三日、被告甲○○、乙○○係自八十九年九月十五日、被告戊○○○係自八十九年九月十七日）起均至清償日止按週年利率百分之五範圍內計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙於本件之認定及判決之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘明。
八、本判決原告勝訴部分，原告與被告甲○○、乙○○、戊○○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核與法律規定並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、本件原告先位之訴主張兩造所簽之契約係有效嗣解除契約請求被告返還已受領之價金及違約金、法定遲延利息部分有理由，其備位之訴主張上開契約無效請求被告返還已受領價款之不當得利與給付損害賠償、遲延利息部分即無須再予論列，併予敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十三 日
臺灣板橋地方法院民事第四庭
法 官 許必奇右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 十九 日
書記官 許清琳