臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度重訴字第四三○號
原 告 和泰豐實業股份有限公司法定代理人 徐翊銘被 告 甲○複 代理人 劉克正
林芳華右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）二千零三十一萬七千八百七十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：⑴緣原告於民國八十八年八月十日向被告購買其所有坐落於新竹縣湖口鄉長崗嶺
長安小段第五、五之一、五之二、六、七、八、九、九之一等地號土地共八筆，此除有被告（由林子張先生出具授權書代理）與原告所訂立不動產買賣契約書可稽外，並有在場之羅世康先生可資為證，查原告於簽約後已依約陸續給付價金，共計二千零三十一萬七千八百七十九元整，詎被告竟拒不依約配合交付完整文件資料予原告，致除前地段第六號土地外，其餘七筆土地均無法過戶，原告秉持以和為貴之心，於八十九年一月十二日及同年月二十日分別以桃園三十支局第五十四號及同支局第八十二號存證信函催告被告履行合約，孰知被告對原告之請求均置若罔聞，反由訴外人林子張先生於000年0月0日來函稱雙方為借貸關係，不能要求過戶云云，嚴重漠視並侵害原告之權利，經原告再委託律師去函催告，被告仍置之不理，原告念及雙方情誼並儘速平弭本件土地買賣糾紛，乃向台北縣三重市調解委員會聲請調解，詎被告竟不到場與原告進行協調，毫無解決問題之誠意，原告迫不得已只得提起本訴，但因起訴後被告已將其餘六筆土地（除五地號土地外）過戶於原告指定之李張素淑、謝文聰名下，另五地號土地亦經法院拍賣程序，而由原告以債權人之身分承受，故系爭土地現均已過戶，故爰撤回原起訴狀第一項之請求，合先敘明。
⑵按「乙方（按：即被告，以下同）應本契約成立同時，備齊登記有關文件（含
戶籍資料、印鑑證明、房屋稅單、地價稅單、所有權狀等）並在移轉過戶登記書表上蓋妥印鑑交與甲方（按：即原告，以下同）辦理移轉登記手續，在辦理中倘需乙方補齊證件或蓋章行為時，應無條件提供，不得藉故刁難拒絕或要求任何費用，如有違背致甲方受損時，乙方應負賠償之責任」雙方合約第七條訂有明文；另查「若乙方違反本契約各款之義務或不履行時，乙方應視甲方之請求將所收款項全數退還或繼續履行產權過戶手續，並應另賠償同額之違約金付予甲方」亦有雙方合約第十四條可參，因被告未能於約定之期限內，依約將土地過戶於原告，故按前開合約之約定，被告違約之情狀甚明，職是原告自得請求被告依約賠償同額（共二千零三十一萬七千八百七十九元整）之違約金。
⑶雖被告一再以八十九年七月四日與原告及訴外人賴志明所簽之協議書（詳原證
十），以雙方已經協議毋須過戶為理由，惟上開協議內容提及林順科先生代被告甲○清償買賣差額，此為林順科先生於000年0月0日以呂友熾先生所辦理台灣銀行存摺及取款條二百萬元整及支票二紙分別為台灣中小企業銀行南三重分行、帳戶０１２８８－５、票據號碼ＡＬ0000000及ＡＬ0000
000、到期日為八十九年七月十一日及八十九年八月十一日、面額為十五萬元之票據交予原告，當晚再行協議未能達成協議，職是原告遂於翌日將二百萬元之現金直存入呂友熾於台灣中小企業銀行南三重分行所開立之帳（詳原證十一），並將前述二紙票據以限時雙掛號之郵件寄還予林順科先生，是上開協議書係因被告無法依協議書履行義務，故參方未再履行該協議書之內容，此亦可由當時承辦過戶之代書賴明雄回覆被告所委託之鍾永盛律師之函件即明緣由（原證十四）。
⑷末按被告主張行使買回權之主張部分洵屬無據：按「買回契約效力之發生，以
出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人即買回契約之相對人表示買回為表示，此觀諸民法第三百七十九條第一項之規定自明，上訴人僅於買回期限內，向被上訴人表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回之契約即尚未發生效力」，最高法院七十九年度台上字第二二三一號判著有明文。惟查本件被告僅以被告得於九十年十月十日前無條件行使買回權及被告已於被證二之協議書行使買回權，茲以本訴訟之送達行使買回等節，可知被告並未提出買回價金，如前所述，被告買回價金屆時未兌現而跳票，故被告並未履行甚明，依原證十一之三方協議書，被告亦未履行，嗣後原告亦秉誠信未沒收款項，而將其返還，是被告空言其已履行買回之約定，實屬烏有。揆諸上揭說明，上訴人既未於買回期限內現實提出該買回價金返還與原告或依法予以提存，顯與買回權之要件不合，其主張買回即非正當。
三、證據：提出原告與被告所簽立之不動產買賣契約書○○○鄉○○○段付款予甲○女士之明細表、八十九年一月十二日桃園三十支局第五十四號存證信函、八十九年一月二十日桃園三十支局第八十二號存證信函、八十九年二月十四日台北古亭郵局第四四一號存證信函、調解不成立證明書各一件、土地登記簿謄本八件、協議書、支票、三方協議書、匯款單（呂友熾）、土地登記謄本、結算表、賴明雄代書回覆鍾永盛律師之函各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：⑴兩造為解決「中壢市○○路二棟房屋及湖口鄉長崗嶺土地」之債權債務關係，
經多次協議並於八十九年七月四日達成最後一次協議（詳被證二），此業經告於呈 鈞院之準備書狀第五頁（十五）中坦承不諱，是兩造之權利義務關係已另行合意依協議書約定，不再據買賣契約處理甚明，雖該次協議書中，立協議書人為原告之法定代理人徐翊銘，然由協議書之內容係針對兩造之債權債務關係，且原告亦認兩造應依協議書內容誠實履行可知，最後一次協議書係徐翊銘代表原告「和泰豐實業股份有限公司」簽立甚明。
⑵另查兩造於前述協議書第三條及第四條中約定，被告毋庸再移轉任何乙○○○
鄉○○○段土地予原告：按協議書第三條係就原告積欠台灣中小企業銀行桃園分行二千多萬元之借款，兩造約定變更借款名義人為被告所指定之人，並變更保證人，使被告承受原告對於台灣中小企業銀行之債務，另第四條約定，由被告指定之訴外人林順科分三期償還原告六百萬元之債務，然原告須於被告每期給付同時，將被告已移轉登記予原告○○○鄉○○○段第六地號及第五之一、
七、八、九、九之一等地號土地（除第六地號直接移轉登記予徐翊銘，餘皆移轉登記予原告指定之李張素淑，再移轉登記回被告指定之林順科或林順科指定之第三人名下，藉此解決兩造間就○○○鄉○○段土地」之債權債務關係。且由前述協議內容可知，既被告要求將全部已移轉登記予原告之土地均須再移轉登記回被告，即表示兩造就未移轉登記之土地，已合意毋庸再為移轉登記之行為，亦即表示不再依買賣契約內容處理，是縱原告主張兩造就前述土地為買賣關係，然既兩造已另行協議，自應依協議之內容履行，是原告再依買賣契約主張權利，自無理由，應予駁回。
⑶原告故意不履行協議書約定，且違約在先，又無故主張協議書已「視為自動失
效」，明顯違反誠信原則：協議書第四條約定：「另乙方（即被告）需清償現金六百萬現金予甲方，分三期，每期二百萬元整，由乙方所指定之林順科先生代為清償交付，第一期於甲方（即原告）將已移轉○○○鄉○○○段土地移轉回乙方指定之林順科或林順科指定之第三人名下之書類證件備證完成，於八十九年七月五日以現金交付，...... 」惟查，據前述約定，被告交付第一期款之前提為「原告須完成土地移轉登記之書類證件備證」，然原告迄八十九年七月十日均未備妥前述書證，顯無履約之意願，被告遂先於同年交付第一期款二百萬元原告，並經原告簽收載明於協議書上（詳被證二），此業經原告於八十九年七月十八日所發之存證信函內坦承不諱（詳被證三），是雖被告逾協議書所約定之八十九年七月五日交付第一期款之期日，然原告於被告提出第一期款時尚未完成備證，被告自無遲延可言，但原告竟於收受前述款項後，再以存證信函訛稱被告遲延，且協議書亦因此已「視同失效」（應指解約失效），原告並將前述金額匯還被告，然被告並未給付遲延，亦無其他可歸責於己之事由，是原告並無任何得解約之理由，且協議書自仍有效亦無疑義，然由前述原告之行為可知，其顯係故意違反協議書約定，且企圖使協議書失效，再欲據買賣契約請求，其所為明顯違反誠信原則。
⑷另查被告並未於簽立前述協議書後，再依買賣契約移轉土地予原告：原告指稱
被告已據買賣契約約定，於八十九年十月四日○○○鄉○○○段長安小段五之
一、五之二、七、八、九、九之一等地號土地，移轉登記予原告指定之訴外人「謝文定」，然由前協議書第四條可知○○○鄉○○○段第六地號及第五之一、七、八、九、九之一等地號土地，早已登記在原告指定之訴外人張素淑名下，是八十九年十月四日之移轉行為，係原告自行所為之移轉行為，並非原告所稱係被告履行買賣契約，另地號五之二則因過戶文件仍在原告處，原告則直接將其過戶至訴外人謝文聰名下，然既兩造已於八十九年七月四日另議定最後協議書，原告應依協議書處理，將前述土地移轉回被告指定之人，惟原告卻故意違反協議書，於同年十月四日將前述土地再由「李張素淑」（初原告指定之人）移轉至謝文聰名下，此實已違反誠信原則，是原告之訴毫無理由， 鈞院應駁回其訴。
⑸縱使依照原告之主張，雙方所訂定者確實屬於買賣契約，依照兩造不動產買賣
契約書第十六條第十項所示，雙方約定乙方得於九十年十月十日前主張買回本契約標的，其價款按原價每年加計六百萬元為成交價（即自尾款交付日起按原價每月加計五十萬元為成交價），原告自然可以無條件於九十年十月十日前行使買回權，姑且不論被告已於前開協議中實施買回權，由於該契約書第十六條已經就買回之價格及標的等有所約定，且該條款本身即屬書面契約，故被告為買回之表示後，雙方買回契約即已經合法成立並且生效，又原告並未支付尾款，買回價格應為原價，無須加計每月五十萬元之價格。
三、證據：提出不動產買賣契約書、徐翊銘代理和泰豐與被告訂定之協議書、徐翊銘於八十九年七月十八日所發之存證信函各一件為證。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查原告於八十九年三月二十八日起訴請求被告應將如附表一所示地號之七筆土地所有權移轉登記予原告，並將如附表二之八筆土地交付原告，並請求被告給付原告二千零三十一萬七千八百七十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣於本院九十一年一月十六日審理時減縮聲明，請求被告給付二千零三十一萬七千八百七十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件原告主張：其於八十八年八月十日向被告購買坐落於新竹縣湖口鄉長崗嶺長安小段第五、五之一、五之二、六、七、八、九、九之一等地號土地共八筆，並於簽約後依約陸續給付價金共計二千零三十一萬七千八百七十九元，詎被告竟拒不依約配合交付完整文件資料予原告，致除前地段第六號土地外，其餘七筆土地均無法過戶，原告迫不得已只得提起本訴，但起訴後被告已將其餘六筆土地（除五地號土地外）過戶於原告指定之李張素淑、謝文聰名下，另五地號土地亦經法院拍賣程序，而由原告以債權人之身分承受，按乙方（即被告）應本契約成立同時，備齊登記有關文件（含戶籍資料、印鑑證明、房屋稅單、地價稅單、所有權狀等）並在移轉過戶登記書表上蓋妥印鑑交與甲方（即原告）辦理移轉登記手續，在辦理中倘需乙方補齊證件或蓋章行為時，應無條件提供，不得藉故刁難拒絕或要求任何費用，如有違背致甲方受損時，乙方應負賠償之責任，雙方合約第七條訂有明文，另查若乙方違反本契約各款之義務或不履行時，乙方應視甲方之請求將所收款項全數退還或繼續履行產權過戶手續，並應另賠償同額之違約金付予甲方，亦有雙方合約第十四條可參，因被告未能於約定之期限內，依約將土地過戶於原告，故按前開合約之約定，被告違約之情狀甚明，職是原告自得請求被告依約賠償同額共二千零三十一萬七千八百七十九元整之違約金，及法定遲延利息云云。被告則以：為解決中壢市○○路二棟房屋及湖口鄉長崗嶺土地之糾紛，兩造經多次協議後於八十九年七月四日達成最後一次協議，是兩造之權利義務關係已另行合意依協議書約定解決，不再據買賣契約處理甚明，再者，縱使依照原告之主張，雙方所訂定者確實屬於買賣契約，依照兩造不動產買賣契約書第十六條第十項所示，雙方約定乙方得於九十年十月十日前主張買回本契約標的，其價款按原價每年加計六百萬元為成交價（即自尾款交付日起按原價每月加計五十萬元為成交價），原告自然可以無條件於九十年十月十日前行使買回權，姑且不論被告已於前開協議中實施買回權，由於該契約書第十六條已經就買回之價格及標的等有所約定，且該條款本身即屬書面契約，故被告為買回之表示後，雙方買回契約即已經合法成立並且生效，又原告並未支付尾款，買回價格應為原價，無須加計每月五十萬元之價格等語，資為抗辯。
二、兩造債權債務關係應適用之契約：⑴查兩造於八十八年八月十日簽訂不動產買賣契約書，由原告以三千萬元之價格
購買被告所有坐落於如附表二所示之土地八筆，嗣兩造中有契約不履行之情事發生，乃於八十九年四月十一日簽訂協議書解決糾紛，復因兩造間仍有無法履行前開協議之情事發生，兩造（原告部分由徐翊銘代表）乃偕同訴外人賴志明於八十九年七月四日月簽訂協議書以釐清債權債務關係，惟兩造間仍有無法履行前開協議書之情事發生，有前開不動產買賣契約書一件、協議書三件在卷足憑，復為兩造所不爭執，是本件首應審究者，厥為兩造間債權債務關係所應適用之契約（或協議）為何。
⑵被告雖辯稱：兩造間之債權債務關係應適用八十九年七月四日所簽訂之協議書
云云。惟查坐落於新竹縣湖口鄉長崗嶺長安小段第五及五之二地號土地，於八十九年十月三日時係登記於被告所有，其餘第五之一、六、七、八、九、九之一地號土地於同日則係分別登記於原告所指定之李張素淑與徐翊銘所有，迨至九十年四月三日原登記於原告名下之第五之一號土地，則已移轉登記為原告指定之謝文聰所有，有原告於九十年三月二十三日以具狀方式提出之第五之一號土地登記簿謄本一件，及同年四月十六日庭呈之土地登記簿謄本八件足憑。苟被告有受兩造於八十九年七月四日所簽訂協議書拘束之意思，自應依該協議書第四條之約定（詳被證二），請求將登記於原告指定者名下之第五之一、六、
七、九及九之一地號土地移轉登記為被告所有，惟被告非但不如此之為，反將原登記於其名下之第五之一號土地移轉登記於原告指定之許文聰所有，衡諸常情被告顯無依兩造於八十九年七月四日所簽訂協議書之約定履行，以解決兩造間債權債務關係之意思，而原告亦無意受該協議書之拘束，已據其於本院審理中陳述甚明，是依兩造之意思表示與事實行為，足認八十九年七月四日之協議已經合意解除，核被告此部分之抗辯，顯非可採。
⑶綜上所述，兩造間之債權債務關係既無八十九年七月四日所簽訂之協議書之適
用，至於八十九年四月十一日所簽訂之協議書復因兩造未能依約履行，而由同年七月四日所簽訂之協議書所取代，更無適用之餘地，是兩造間之債權債務關係仍應適用八十八年八月十日所簽訂之不動產買賣契約解決，至為明確。
三、被告是否有債務不履行之情事：⑴原告雖主張：其向被告購買系爭第五之一、五之二、六、七、八、九、九之一
地號土地共八筆，並於簽約後依約陸續給付價金共計二千零三十一萬七千八百七十九元，詎被告竟僅將第五之一、五之二、六、七、八、九、九之一地號土地移轉登記予原告，尚有第五地號土地尚未移轉，顯有債務不履行之情事，原告自得依不動產買賣契約第十四條約，請求被告賠償所受款項二千零三十一萬七千八百七十九元之違約金云云。惟查系爭八筆土地之公告現值按土地總面積乘每平方公尺公告現值核算結果為二千六百六十七萬一千八百元，有原告所提出之附表二足憑，而被告尚未移轉登記於原告之第五地號土地，面積為一萬五百九十五平方公尺，公告現值每平方公尺為九百元，則第五地號土地之公告現值應為九百五十二萬五千五百元，約占八筆交易土地公告現值之百分之三十六【計算公式：0000000/00000000=0.36（小數點兩位以下四捨五入）】，至於被告已過戶予原告之七筆土地則占八筆交易土地公告現值之百分之六十四。復查兩造買賣系爭八筆土地之價款總計為三千元，有不動產買賣契約一件在卷足憑，被告尚未移轉登記予原告之第五地號土地以公告現值為準應占買賣價款之百分之三十六，折算買賣價款為一千零八十萬元，被告已移轉登記予原告之其餘七筆土地以公告現值為準應占買賣價款之百分之六十四，折算買賣價款為一千九百二十萬元，而原告既自承僅給付二千零三十一萬七千八百七十九元之價款，則被告移轉登記折算買賣價款為一千九百二十萬元之第五之一、五之二、
六、七、八、九、九之一地號七筆土地予原告，核屬相當，難認被告有違約之情事。
⑵原告雖另於九十年三月二十三日具狀主張：被告於八十八年八月十日將系爭八
筆土地以三千萬元之價格售予原告，同日被告並以二千六百萬元之價格購買原告所有坐落於中壢市○○路之房屋二棟，雙方約定互為抵銷後，由原告將差額四百萬元給付予被告以為清償云云，惟已據被告所否認，並與原告於八十九年三月二十八日所提起訴狀中之主張相互矛盾，已難採信。再者，原告自承其出售予被告之系爭兩棟房屋上有一千七百四十萬元銀行抵押借款存在（詳原證二），且被告出售予原告之八筆土地已設定一千六百萬元之抵押權予訴外人賴志明（詳原告於九十年三月二十三日所提出之準備狀），則原告就系爭兩棟房屋積欠銀行抵押債務，顯然高於被告就系爭八筆土地設定予訴外人賴志明之抵押權額，是於雙方均不塗銷抵押權之狀況，原告本應補償被告一百四十萬元之抵押債務差額（即一千七百四十萬元扣除一千六百萬元），則原告於九十年三月二十三日提出之準備狀中主張：因被告出售予原告系爭土地時，該土地已設定一千六百萬元之抵押權予賴志明，被告為解決與賴志明間之債務問題，遂委託其代理人林子張偕同賴志明與原告進行協商，是三方乃協議由被告向原告購買坐落中壢市○○路○○號房地，登記於賴志明指定之劉政照名下，並支付一百十萬元之現金予賴志明後（該房地價格以一千四百萬元及現金一百十萬元，總價為一千五百一十萬元），被告與賴志明間之債權債務關係即歸消滅，原告為塗銷系爭土地上之抵押權設定，代被告給付一百一十萬元現金予賴志明云云，係將其出售予被告應屬被告所有之系爭兩棟房屋，用以抵償其應承擔系爭土地上之一千六百萬元抵押債務，更屬乖離常情，洵無可採。
⑶綜上所述，原告既未給付全數之價金，自無權要求被告將系爭八筆土地悉數移
轉登記為原告所有，又依不動產買賣契約書第五條約定，原告於被告交付登記有關文件時，應同時提供辦理貸款必備之文件，或核貸金額不足抵付尾款時以現金補足，而原告對於尚未給付之尾款已提供辦理貸款之必備文件或以現金補足，未能舉證以實其說，更難認被告未能同時提供登記有關文件係屬違約，核原告請求被告賠償違約金二千零三十一萬七千八百七十九元，顯屬無據，不應准許。
四、從而，原告依據不動產買賣之法律關係，請求被告賠償違約金二千零三十一萬七千八百七十九元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 何君豪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日~B法院書記官 王麗珍