臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度簡上字第三四八號
上 訴 人 甲○○被 上 訴人 乙○○右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十年九月十四日本院板橋簡易庭八十九年度板簡字第二０八七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命調整租金超過自民國八十九年九月一日起算，每年新臺幣叁萬玖仟貳佰捌拾伍元部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔八分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造間就被上訴人所有坐落台北縣板橋市○○○段第二崁小段七五之三地號，面積一九四平方公尺，應有部分八分之一土地有不定期租賃關係，被上訴人為出租人，先前已就系爭土地租金調整事宜與上訴人涉有訟爭，經本院另案判決准自民國七十九年九月二十一日起調整租金為每月新台幣（下同）一千一百十一元五角（本院七十九年度簡字第三七八號判決）。經查：㈠系爭土地於八十六年之申報地價為每平方公尺一萬八千元，與上開判決宣示時之申報地價每平方公尺一萬一千元相較，其價值已有昇漲；㈡系爭土地坐落之巷口設有台北客運公車站牌，附近有菜市○○○段頗佳，上訴人並在四樓樓頂增建房屋利用，使用價值頗高；㈢訴外人楊許鳳租用與系爭土地相鄰之土地，該地之租金經本院另案判決，係按該地申報地價百分之九予以調整。綜上情事，足認本件租金已屬過低，為此，爰請求自八十八年七月二日起，依系爭土地八十六年申報地價之百分之十調整本件租金，即上訴人每年應給付之租金數額調整為四萬三千六百五十元等語（原審判決：上訴人承租系爭土地之租金自八十八年七月二日起調整為每年三萬九千二百八十五元；被上訴人其餘第一審之訴駁回。被上訴人就其敗訴部分並未提起上訴，該部分已告確定）。並聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：目前景氣欠佳，租金實無調昇之空間；且上訴人並未實際使用系爭土地之全部，自無須支付全部土地租金；又系爭土地位於老舊社區，上訴人之房屋破舊不堪，並無甚大經濟價值，原審法院以申報地價百分之九調整租金，實嫌過高等語置辯。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
三、查系爭土地係建築基地，其上坐落四層樓公寓一棟，該公寓每層二戶，合計共有八戶住宅，上訴人所有第五七一建號之房屋即屬其中一戶等情，有被上訴人提出之土地及建物登記謄本各一件、現場照片數幀附於原審卷可稽。再者，上開第五七一建號之房屋及其基地（即系爭土地），原同屬訴外人林慶祺所有，林慶祺於六十年間將之出售予訴外人廖永森，然僅就房屋部分辦竣所有權移轉登記，基地部分並未隨同辦理移轉，致發生房屋、基地分屬不同所有人情形，其後，廖永森於七十二年間再將該屋所有權移轉予上訴人，而林慶祺因積欠票款，系爭土地遭債權人查封拍賣，嗣經被上訴人應買取得其所有權，而參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應認兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在之事實，業經臺灣高等法院七十五年度上易字第五五六號調整租金事件認定甚詳，有該件判決影本在卷可證。準此，被上訴人主張兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在等語，自堪採信。
四、按不定期租賃，其租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。蓋不動產價值，在經濟流通之社會，常多有變動，故租賃物之價值，遂亦時有昇降，如租賃未定期限，於租賃物價值昇降時，當事人就租金數額勢必有所爭議，為避免糾紛，並期增減允當，法律特設規定得由當事人向法院聲請增減租金（參照該條之立法理由）。經查，兩造已曾就系爭土地租金調整事宜涉有訟爭，本院前於七十九年十一月五日判決准自同年九月二十一日起調整租金為每月一千一百十一元五角等情，此經本院依職權調閱本院七十九年度簡字第三七八號民事案卷查明屬實。自上開判決宣示後迄八十九年七月間，系爭土地每平方公尺之公告地價已自一萬元調昇至一萬五千六百元，申報地價則自一萬一千元調昇至一萬八千七百二十元，公告現值更自二萬四千元調昇至六萬二千五百元，此有被上訴人於原審提出之地價謄本及公告地價表可稽。而土地公告地價，乃直轄市或縣市地政機關依一定程序調查土地之市價或收益價格後，報請該管直轄市或縣市政府所公布之標準地價；申報地價，乃土地所有權人於聲請所有權登記時，在上開標準地價百分之二十之範圍內予以增減所申報之土地價格；至公告現值，則係直轄市及縣市政府邀集地方民意代表及其他公正人士，組織地價評議委員會，依當時經濟現況及各地繁榮程度等，所評定之土地價格。系爭土地於上開判決宣示後，其公告地價、申報地價及公告現值三者均同步攀昇，顯見其價值確有漲昇情事，故被上訴人據此聲請調整本件租金，應予准許。上訴人以目前景氣欠佳為由，抗辯本件租金並無調昇空間云云，所辯尚難憑採。
五、系爭土地其上僅有四層樓公寓一棟，合計有八戶住宅，上訴人所有之房屋係其中一戶，該屋坐落系爭土地所應取得之基地持分，即本件被上訴人所有之土地應有部分八分之一，僅因訴外人林慶祺當初出賣房屋時未一併移轉基地持分，始發生房屋、基地分屬不同所有人情事，已如前述。準此以觀，上訴人之房屋既坐落於系爭土地，且其應取得之基地持分亦即本件被上訴人所有之土地應有部分八分之一，則上訴人自應就該應有部分八分之一支付其使用之對價。至上訴人以其單獨所有之房屋面積僅七一點八九平方公尺，抗辯其僅使用系爭土地之一部分，意謂應依其房屋面積據以計算本件租金云云，亦即將其公寓之公共設施及其他依建築法令應予酌留之空間部分排除本件租賃範圍之外，尚屬無據。
六、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，且於租地建屋之基地租金亦有所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而所謂土地價額係指法定地價，至所謂法定地價，則指土地所有人依法所申報之地價而言，土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條亦分別規定明確。足見，系爭土地之租金數額，應以不超過法定地價即申報地價年息百分之十為限。再者，系爭土地面積一九四平方公尺，八十六年之申報地價為每平方公尺一萬八千元，被上訴人應有部分為八分之一，其申報地價總額為四十三萬六千五百元（194×18000×1/8 = 436500）。而依原審勘驗現場結果，認系爭土地面臨十公尺道路，附近有若干攤位及商店，為老舊社區，商業活動平常，上訴人房屋為四樓，屋舍老舊，有勘驗筆錄及現場照片附卷可憑。此外，本院斟酌系爭土地七十九年、八十九年公告現值，分別為二萬四千元、六萬二千五百元，前後調整幅度高達百分之一百六十；上訴人於其房屋頂樓搭設鐵皮屋一間，有現場照片及本院另案七十九年十月八日勘驗筆錄影本附卷可佐，堪認上訴人就其租賃物應有相當之使用利益；又訴外人楊許鳳租用系爭土地附近之土地，其土地租金前經本院另案判決按該地申報地價百分之九予以調整，有被上訴人於原審提出之本院八十六年度簡上字第一一號民事判決影本、地籍圖謄本各一件可證。綜上判斷，本院認原審判決按系爭土地八十六年申報地價百分之九計算租金，即每年租金調整為三萬九千二百八十五元，洵屬相當。上訴人僅以系爭土地位於老舊社區，其房屋破舊不堪等事實，即辯稱原審所調整之租金數額過高，委無足採。
七、另按，房屋或土地之出租人，依據民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院著有四十八年台上字第五二一號判例意旨可供參酌。經查，被上訴人主張其於提起本件訴訟前，即曾向上訴人表示調整租金之意思，惟為上訴人所否認，被上訴人復未能舉證以實其說，則參照上開判例意旨，自應以本件起訴狀繕本送達上訴人之日即八十九年九月一日為調整租金之起算日，始屬有據。從而，被上訴人於原審請求自八十八年七月二日起調整本件租金，其超過自八十九年九月一日起之部分，顯非有據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由，應予廢棄改判。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，就此部分，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當並求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官 黃麟倫~B法 官 潘翠雪~B法 官 朱嘉川右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日~B法院書記官 馬文慶