臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第一○二○號
原 告 祭祀公業江福成法定代理人 甲○○原 告 丙○○被 告 乙○○右當事人間塗銷地上權登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：１被告應將原告祭祀公業江福成所有坐落台北縣板橋市○○段○○○○號土地經
台北縣板橋地政事務所以八十年板登字第○一○五一五號收件，八十年三月十九日登記之地上權設定予以塗銷。
２被告應將原告丙○○所有坐落台北縣板橋市○○段○○○○號土地經台北縣板
橋地政事務所以八十年板登字第○四四二四三號收件，七十九年十一月六日登記之地上權設定予以塗銷。
二、陳述：１坐落台北縣板橋市○○段四六三、四六六地號土地為原告祭祀公業江福成所有
，同段四六七地號土地為原告丙○○所有，被告與原告就上開土地簽訂合建契約書，為確保工程順利，被告要求原告將上開四六六、四六七地號土地設定地上權予被告，被告則興建大樓，並將地主分配所得之建物與持分土地，依地主與承租戶間之協議，分別交於地主與承租戶。原告及土地承租人已依約將上開合建土地全部騰空供為建地之用，惟上開合約自簽訂迄今已逾十一年，被告屢經催告仍未依約申請建照開工，嚴重損及原告及承租戶之權益。經原告等委託梁裕勝律師以律師函催告被告「於上開律師函送達後一個月內履行合建義務，否則將解除系爭合建契約，不另通知」，如今上開律師函於九十年二月九日送達後，至今已逾三月，被告仍未依約履行合建之義務，被告顯已違約，是雙方之合建契約已為解除，被告自應回復原狀，且依合建契約第十二條第二款約定，原告自得請求被告塗銷地上權登記。
２被告答辯主張「其與原告等於七十九年二月二十八日所簽合建契約係屬隱名代
理第三人浩邦建設股份有限公司（以下簡稱浩邦公司）簽訂；而系爭地上權登記被告係屬信託登記名義人」云云，惟按代理人未明示本人名義而為意思表示者，應視為該代理人所自為，惟相對人明知其代理權，或可得而知者，不在此限（大理院七年上字第三五一號判例請參照）。本件被告於七十九年二月二十八日與原告等簽訂合建契約書時，並未提示浩邦公司之委任狀，亦未表明其為浩邦公司之代理人，浩邦公司於簽約之前亦從未與原告等洽談過，原告當然不知，亦無從可得而知被告係浩邦公司之代理人。是依上開判例意旨，被告於七十九年二月二十八日與原告等所簽訂之協議書，應視為被告所自為。系爭地上權之登記，被告應為地上權人，而非信託登記名義人，應無疑義。浩邦公司於八十年九月間與原告等簽訂之協議書，雖載有「確認乙○○係受丙方委任代理簽訂原合約」，然其意僅係承接乙○○（建主）之一切權利義務。此從協議書載明「乙○○於原合約所簽立之建主之權利義務，均由丙方（即浩邦公司）負責，與乙○○無涉」，可資証明。又第三人之確認，並非委任代理法律關係之成立或生效要件，是本件難以事後簽立之協議書，而使乙○○先前自為簽訂之合建契約，產生受浩邦公司委任代理簽訂之效果。次按地上權人依第八三八條之規定雖得將其地上權讓與他人，該他人即因而受讓而取得地上權，惟此依法律行為而生之物權變動，其讓與須以書面為之，須依法登記始生取得地上權之效力，本件地上權之登記非為信託登記，已如前述，浩邦公司雖承受合建之一切權利義務，但系爭地上權並未為變更登記，從而被告仍為本件地上權人。本件合建之義務既由浩邦公司負責，今浩邦公司已逾十年仍未履行合建之義務，八十九年七月間浩邦公司雖經催告曾由黃淵蓬代表出面於梁裕勝律師事務所與原告協調，但仍表達不願履行合建義務之意思，現原告等亦以板橋國慶郵局第三八五號存証信函定期催告浩邦公司履行合建義務，惟浩邦公司至今仍未履行，原告等自得解除本件合建契約。又系爭地上權約定於建主違約時，地主得塗銷地上權之登記，故原告自得請求被告乙○○應塗銷地上權登記。
３查坐落板橋市○○段○○○○號土地原本即為乙○○及浩邦公司等持分共有，
之後才由浩邦公司於八十年八月十日以監察人徐興鴻名義（請參被告九十年六月十三日答辯狀所提浩邦公司股東名冊）取得全部持分，而徐興鴻取得系爭土地之全部持分，已在兩造簽訂本件合建契約之後，被告既為系爭四五二地號土地所有權人，則被告所稱該土地係浩邦公司委由被告簽訂合建契約，委無足採。浩邦公司曾於台北古亭郵局第一八○一號存証信函自稱：本公司（即浩邦公司）於四五二地號地上建物完工申領使用執照前，曾試圖以該地號土地指定本合建案之建築線等語，足証四五二地號土地係浩邦公司所興建。退一步言，縱使浩邦公司曾委託被告出面與原告及鴻府公司洽談合建事宜，但此為其內部關係，被告難以知曉，原告如知被告為浩邦公司委託人，當逕可與浩邦公司簽約即可，故本件合建契約權利義務係被告轉由浩邦公司承受，應屬無疑。
４面臨四川路四五二地號土地之原所有權人為乙○○及浩邦公司，於訂立合建契
約後始全部移轉予浩邦公司監察人徐興鴻名下，已如前述，從而四五二地號土地建築線應由被告或浩邦公司負責，已屬當然。次查原告並非四五二地號土地之地主，當初訂立合建契約時，四五二地號土地是乙○○主動拉進來，並以四五二地號土地加入合建可以興建十一層樓為誘因，使原告與其訂立合建契約，此從合建契約第六條第二款約定，面臨四川路由被告分得即可証明。因此四五二地號土地建築線本應由被告或浩邦公司負責，被告反稱要非地主之原告負責，實屬唐突。兩造簽訂合建契約後，系爭四五二地號土地雖稱移轉登記予浩邦公司監察人徐興鴻名下，但仍為浩邦公司所掌握，但浩邦公司卻於八十年九月間以繼續提供四五二地號為本合建土地之指定建築線（協議書第三條但書），詐使原告等同意簽署確定四五二地號土地不參與本件合建案之協議書之後，浩邦公司竟以已無法興建十一層樓房為由，而不願動工興建，浩邦公司明顯違約在先。被告另辯稱本件合建契約未能履行，歸咎於訴外人林再添之拒絕配合，惟查林再添為同段四六五、四六四、四六八地號之地主，並非本合建契約之當事人，雖合建契約內約定可邀其加入合建，但其後兩造與林再添三方未簽訂合建契約，且約定若第二地主（即林再添）未加入合建，雙方仍就原告土地及四五二地號土地與被告合建（請參合建契約第一頁最後第二行起至第二項第一行）。故本件縱使第二地主不願加入合建，浩邦公司當然可以四五二地號土地為建築線（被告亦自承當時可以四五二地號為建築線），與原告土地合建規劃興建十一層之大樓，雖協議書第三條前段約定，原合建契約附圖一作廢，但浩邦公司在合建土地範圍未變之情況下，仍可依附圖一興建，抑或重新規劃十一層樓興建。被告不願履行合建義務，卻以訴外人林再添拒絕配合為理由搪塞，同無足取。原告等均為殷實之人，在被告及浩邦公司一次一次失信之情況下，最後仍抱一絲希望，期待浩邦公司儘可能的蓋五樓或七樓樓房，但浩邦公司不斷拖延，虛以委蛇，最後以無合建利益而加以拒絕。浩邦公司雖同意解除合建契約，但合建土地上承租戶之房屋已被浩邦公司拆除，浩邦公司不願恢復原狀興建房屋予承租戶，卻要求承租戶退還保証金，承租戶當然不同意，原告等雖同意返還保証金，亦無法與浩邦公司達成解約協議，被告於系爭土地之地上權登記長期未塗銷，影響原告權益至鉅。
５按讓與債權時該債權之擔保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人，參民法第
二百九十五條第一項明文規定。本件被告既將系爭合建契約之權利義務概括移轉予訴外人浩邦公司，是被告基於系爭合建契約而設定之地上權，自應隨同移轉予訴外人浩邦公司，亦即浩邦公司對被告自得主張系爭建地地上權之權利。訴外人浩邦公司既為系爭合建契約之建主，浩邦公司自應履行系爭合建契約所約定之義務，詎料，浩邦公司自八十年九月承受合建契約以來，至今均未按約動工，嗣經原告以土城青雲郵局第三五七號存証信函催告其於十五日內動工，否則視為解除系爭合建契約，上開存証信函於九十年七月二十七日送達至浩邦公司，然浩邦公司對此亦置之不理，是以系爭合建契約業已於八月十四日解除在案，依合建契約第十二條第二款約定，兩造合建契約既經解除，浩邦公司自應回復原狀，原告自得請求浩邦公司塗銷地上權登記。查債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，但專屬於債務人本身者，不在此限，參民法第二百四十二條明文規定。本案浩邦公司既然對被告有請求移轉系爭建地地上權登記之權利，且系爭合建契約已解除在案，原告對浩邦公司自得請求塗銷系爭建地之地上權登記，準此，原告爰引民法第二百四十二條及合建契約第十二條第二款之規定，請求被告塗銷地上權登記，自屬有理由。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前所為之聲明及陳述為：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：系爭地上權登記係原告依浩邦公司指定而登記在被告名下，被告僅為信託登記名義人，在原告未與浩邦公司合意終止合建契約前，原告無權片面向被告請求塗銷地上權登記。原告雖於起訴後發函向浩邦公司限期催告履行合建契約，進而解除合建契約，然本合建案不能進行，據浩邦公司告知被告，係因可歸責於地主及土地承租人之事由，致未能以四川路為建築線而請領興建十一層大樓之建造執照，非可歸責於浩邦公司，地主及承租人欲解除合建契約，尚須返還已收之合建保證金、合建補貼款等相關款項，是原告所為催告及解除契約，並不合法。
理 由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、查原告起訴時，係以合建契約因被告違約而解除，被告應負回復原狀之義務，請求被告塗銷地上權登記，又稱本件合建契約已由訴外人浩邦公司承受，並經原告以浩邦公司對象定期催告仍不履行合建契約為由，解除本件合建契約，浩邦公司應回復原狀，原告得請求浩邦公司塗銷地上權登記，因浩邦公司對被告有請求移轉地上權登記之權利，為此原告本於民法第二百四十二條之規定，代位請求被告塗銷地上權登記等情。然依原告之主張，其所代位行使之權利，係請求被告辦理地上權移轉登記予浩邦公司，此與原告訴之聲明係請求被告塗銷地上權登記顯然不同，是原告本於解除契約回復原狀及代位行使地上權移轉登記請求權，並不能作為其請求被告塗銷地上權之依據，其起訴顯無理由，應予駁回。
三、兩造其餘主張及所提證據，於本院上開論斷不生影響，爰不予一一論述。
四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十一 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳映如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十一 日~B書記官 詹國立