臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第一三六二號
原 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求給付返還簽約金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應返還原告新臺幣（下同）一百四十五萬元，及自民國九十年三月十九日起至清償日止，以年利率百分之五計算利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件當事人訂定買賣契約經過：㈠原告因看到嘉和房屋仲介有限公司（以下簡稱嘉和房屋公司）所刊登之促銷
廣告，內容標明「新莊市○○路一百零五坪，屋主急售，一千五百八十萬元」，認為被告出售其所有坐落臺北縣新莊市○○路○○○○號土地、建物為新莊市○○段四四五建號、門牌號碼為臺北縣新莊市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭土地、房屋）符合作為倉庫使用，乃透過嘉和房屋公司與被告簽訂購買系爭房地買賣契約，價金為一千四百五十萬元，並已給付簽約金一百四十五萬元。但經查本件系爭建物登記謄本上所載主建物面積為一百七十
七．四四平方公尺「內含一層六十四．０四平方公尺；二層八十八．七二平方公尺；防空避難室三．三六平方公尺；騎樓二十一．三二平方公尺」及附屬建物面積為三十四．八０平方公尺「內含陽台九．二四平方公尺；平台九．二四平方公尺；屋頂突出物十六．三二平方公尺」，二者面積總和為二百
十二．二四平方公尺，換算坪數約為六十四．二０二六坪。且依建物登記謄本上明白記載防空避難室有三．三六平方公尺「約為一．０一六坪」。然經原告本人實際查看本件系爭房地現場，卻無地下室。是故，原告所購買本件系爭房地之實際坪數應為六十三．一八六二坪，與廣告所聲稱本件系爭房地有一百零五坪相較結果，竟足足短少了四十一．八一三八坪。按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。此觀最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨可資參照。故本件系爭房地實不符合廣告作為廠店之目的，且顯不具有一千四百五十萬元的價值。
㈡次按被告與嘉和房屋公司固已將系爭房地之銀行貸款事實告知原告，但卻隱
瞞數期貸款逾期未繳之事實。抑有進者，經原告向銀行查詢結果，該貸款銀行表示早已向法院申請查封系爭房地在案，並已由台灣板橋地方法院於九十年六月一日依九０民執速字第九七五四號函辦理查封登記。是系爭房地既經貸款銀行查封有案，足見該房地之產權亦存有糾紛，殆無容疑。
㈢原告有正當理由可主張價金支付拒絕權，並得解除本系爭房地之買賣契約：
⒈按民法第三百六十八條第一項有明文規定：「買受人有正當理由恐第三人
主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部。但出賣人已提出相當擔保者，不在此限」是故，在本件訴訟中，被告雖已將系爭房地之銀行貸款事實告知原告，但卻隱瞞數期貸款逾期未繳之事實，且原告雖於九十年三月十九日簽約時給付被告第一期一百四十五萬元之簽約金（含訂金）後，該逾期未繳貸款事實仍未獲得理清。因此，原告除以口頭告知外，並於同年之五月七日委託律師發函催告被告於通知日起七內迅速清理遠東國際商業銀行（以下簡稱遠東銀行）之貸款催繳事宜。惟被告均置之不理，故原告當可依民法第三百六十八條之規定主張價金支付拒絕權。
⒉次按兩造當事人所簽訂之不動產買賣契約書第三條第三項中段規定：「：
：：，如有他人主張或設定他項權利，借貸、界址糾葛或占有關係，除本約另有訂定外，應由乙方負責於甲方通知日起七日內速予理清，否則視為違約：：：」。因此，原告既於同年五月七日發函通知被告理清貸款遲繳事宜，然被告均未處理，以致該系爭房地於九十年六月一日被板橋地方法院以九十民執速字第九七五四號函辦理查封登記在案，足爭被告之惡意隱瞞逾期未繳貸款事實，而購成違約。故本系爭房地買賣契約之所以不能繼續履行乃是可規則於被告，殆無容疑。又按前揭不動產買賣契約書第七條第一項規定：「甲、乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。第三項中段規定：「：：：如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應在五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償：：：」。因此，原告既於同年五月七日委託律師發函通知被告於文到七日內速予理清遠東銀行催繳貸款問題，否則，即依民法第三百五十九條規定主張解除兩造之買賣契約，惟因被告相應不理，原告乃又於九十年五月二十九日委託律師寄函通知被告表示解約之意思。則本件系爭房地買賣契約既已解除，原告依上述不動產買賣契約書第七條第三項規定及民法第二百五十九條第一、二款之規定，謹請求被告返還原告給付的簽約金一百四十五萬元及自受領時起算至清償日止以年利率百分之五計算利息，洵屬有據。
二、系爭建物依權狀所載僅具二百十二．二四平方公尺（約為六十四．二０二六坪）非如被告所刊登之廣告所載一百零五坪且促銷廣告所載面積是以合法建物及違禁物之總和面積計算出售價格，明顯將違建物冒充合法建物出售，實有違誠信原則：
㈠按嘉禾房屋公司受被告所委任刊登促銷廣告，且該廣告明白記載廠店（即系
爭建物）位於臺北縣新莊市○○路有一百零五坪，但未明示包含違建物在內，以致原告產生錯誤認知該一百零五坪是權狀坪數。而依消費者保護法第二十二條規定：「企業經營確保廣告內容真實，其對消費者所負之義務不低於廣告之內容。」，是依前提規定之立法意旨，廣告上所標示系爭建物之坪數有一百零五坪已為買賣契約中之要素，職故認定被告是否有依約給付，自應以廣告上所載明之內容為之。然被告為達銷售目的，以不實廣告誘使原告與之簽訂買賣契約，實有違誠信原則。
㈡次按促銷廣告明白記載系爭建有一百零五坪，然依被告所提出之嘉和房屋公
司之「客戶帶看簽名表」所載該系爭建物權狀共有六十四．一坪，建物使用坪數卻為一百坪，明顯互有矛盾。且客戶簽名為「曾嘉文」，而非買賣契約之買受人即原告。是故，不能以此推論原告知悉廣告所載坪數即為使用坪數。
㈢同一地段內之合法建物的價值必高於處於隨時被拆風險之違建物的價值，此
乃當然之理，且按一般成屋之買賣，合法建物之賣價是依市價計算而違建物之賣價是依造價計算，兩者之計算基礎不同。故依被告所刊登廣告之系爭建物有一百零五坪，買賣成交價額為一千四百五十萬元，每坪價格約一十四萬元。換言之，原告是以合法建物之市價去購買違建物，足徵被告將違建物的坪數冒充合法建物的坪數以獲取不當利益。且權狀上明白記載有地下室約一．０一六坪，然系爭建物現場，原告本人查看卻無地下室，使得原告多付十四萬二千二百四十元（一．０一六坪×十四萬）。又依被告答辯狀之被証一號所示系爭建之使用坪數，若依此計算，原告多付七十萬元（五坪×十四萬）。
㈣綜右所述，系爭房地不僅坪數未如廣告所載且被告將違建物之坪數灌進合法
建物坪數內而以合法建物之市價出售，實有魚目混珠之嫌。另依權狀所載合法建物面積（無地下室）為六十三．一八六二坪，而使用坪數為一百零五坪，該違建物之坪數竟達四十一．八一三八坪，足徵系爭房地實不具有一千四百五十萬元之價值。
三、被告雖已將系爭房地之銀行貸款告知原告，但卻隱瞞數期貸款逾期未繳之事實：
㈠按被告雖提供系爭房地之銀行貸款予原告，並於買賣契約書中明訂，由原告
代被告向銀行清償貸款塗銷登記後，結清尾款，惟依被告於買賣契約書中所提九十年三月十九日止被告應攤還本金合計為八百五十四萬零二百二十一元，利息合計為四十五萬二千三百八十四元，逾期息合計六千七百一十一元，應清償總額共九百一十萬八千六百八十七元，而原告於九十年三月十九日簽約即給付被告第一期一百四十五萬元之簽約金（含定金）後，該逾期未繳貸款事實仍未獲得理清，導致該系爭房地被臺灣板橋地方法院於九十年六月一日以九十民執執速字第九七五四號函辦理查封登記。足徵被告並未將原告所給付之簽約金拿去清償貸款違約及其利息，故本系爭房地買賣契約之不能履行是可歸責被告之事由。
㈡證人林淑梅於九十年十二月二十日庭訊時亦證稱：系爭房地之賣主為被告之
姨丈丙○○而非被告，是因丙○○清償債務能力不足，為貸款問題所以先過戶給被告甲○○，以便辦理較高貸款。由此可見，本系爭房地之出賣人在買賣過程即存有債信不良，致使系爭房地隨時被查封而無法履約之因素存在。
㈢綜上所述，本件系爭房地之產權總面積不僅短少了四十一．八一三八坪外，
更因被告未按期清償其貸款利息，致該系爭房地遭法院查封在案，足証被告確有履約不能之情事，為此，原告為維權益，乃多次寄函通知被告出面協商解決，但被告均置之不理。故原告迫於無奈，乃又於九十年五月二十九日寄函通知應於文到七日內解決，否則，即依民法第三百五十九條規定主張解除兩造之買賣契約。惟為杜絕爭議，本件原告並以本件起訴繕本之送達為解除房地買賣契約之意思表示。故本件房地買賣契約既經解除，原告依民法第二百五十九條第一、二款之規定，請求被告返還原告所給付的簽約金一百四十五萬元及自受領時起算至清償日止以年利率百分之五計算之利息，自為法之所許。
四、倘鈞院認為原告所主張解除房地買賣契約為無理由者，則亦請求鈞院依民法第二百五十二條之規定，酌減違約金：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。惟違約金之約定是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，債權人所受損害及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益酌定之標準。查被告於九十年四月二十四日以樹林四支郵局第一二八號存証信函主張原告無解約之權利，並主張伊有權解除本件房地買賣契約及沒收原告已交付之簽約金一百四十五萬元等情。故退萬步言之，倘鈞院認為原告解約為無理由，反認被告解約有理由者，則懇請鈞院衡量被告所賣房地坪數短少，及已被貸款銀行查封等事實，其亦應自負相當責任，從而逕行沒收簽約金一百四十五萬元，亦屬不合理，且顯屬過高。鈞院依職權為違約金酌減後之金額，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還。
參、證據：提出廣告單影本一份、建物及土地登記謄本影本各一份、原告九十年五月七日律師函影本一份、原告九十年五月二十九日律師函影本一份、被告九十年四月二十四日存證信函影本一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、被告如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被告擬出售系爭房地而委託嘉禾房屋公司居間仲介，代為處理系爭房地之買賣事宜。原告及其配偶曾嘉文於九十年三月十二日以電話向嘉禾房屋公司洽詢購屋事宜，嗣後並經嘉禾房屋公司指派業務專員林淑梅帶領原告夫婦親自前往該公司所代理出售位於臺北縣新莊市○○路之數間房屋查看，原告夫婦於看完後，向林淑梅表示對系爭房地相當滿意，林淑梅並將系爭房地之土地及建物所有權狀、地形圖、建物平面圖、土地使用分區證明，及建物之登記面積、使用面積、買賣價金、屋齡、貸款等所有相關資料出示予原告，並經原告之配偶曾嘉文當場在「嘉禾房屋公司客戶帶看簽名表」上簽名確認無誤。約隔一、二天後，林淑梅再次除帶曾嘉文與原告共同前往查看系爭房地外，另帶看其他房地，惟原告仍表示較喜歡系爭房地，原告先交付五十萬元支票作為斡旋金，嗣經買賣雙方洽談數日後，終以一千四百五十萬元成交，原告與被告並於九十年三月三月十九日簽訂買賣契約書，原告於簽約時再給付被告九十五萬元（連同前述斡旋金，簽約金共計一百四十五萬元），買賣契約書中並明定於九十年三月二十七日作第二次付款及用印備證。
二、關於原告於簽約前，已至系爭房地現場查看過，對系爭房地之相關資料知之甚詳之事實，業經證人即嘉禾公司負責本案之業務代表林淑梅到庭證述明確（參鈞院九十年十二月二十五日言詞辯論筆錄），因此，原告對於嘉和房屋公司所刊登之廣告中，關於系爭房地面積部份為使用面積而非登記面積之事實，及系爭建物實際上並無地下室等事實，於簽約前即已知悉；又原告於簽約前，既已知悉系爭房地權狀面積與使用面積之差異，故在其與被告洽商買賣價金時，即已將此部份事實列入考慮，並經雙方同意後始簽訂買賣契約，因此原告稱該客戶帶看簽名表為曾嘉文所簽而非原告，不能以此推論原告知悉廣告所載坪數為使用面積，被告將違建物之坪數灌進合法建物，有魚目混珠之嫌，系爭房地不具有一千四百五十萬之價值等語云云，顯無理由。至於廣告中所刊系爭房地面積為一百零五坪，並未明示其為登記面積（註：系爭建物之面積經實際測量後確為三四七．五七平方公尺，約為一百零五．一六坪，該廣告並無任何不實之處，有鈞院九十年度執字第九七五四號強制執行事件不動產附表可參），且原告於至現場查看及閱覽系爭房地相關資料後，亦已知悉其為使用面積，原告若認此有疑義，大可不買系爭房地，殊無理由於簽約後以此為毀約不買之理由。
三、原告於雙方所約訂之第二次付款及用印之日期屆至時，先是藉故拖延，逾期後再以需再請教朋友過戶事宜後，始履行買賣契約，被告對於原告逾期未履行買賣契約之行為本不予追究，詎原告竟於九十年四月六日以存證信函通知被告及嘉禾房屋公司，指稱嘉禾房屋公司有不實廣告及隱瞞系爭房地貸款已數期未繳，並將受強制執行，誘騙其簽約，並稱被告未於簽約後七日內理清與他人之糾葛，表明解除契約之意思表示等語云云。惟嘉禾房屋公司於臺北縣新莊市○○路一帶本有數個仲介案件，並均將售屋訊息刊登於廣告中，而原告最初向嘉禾房屋公司洽詢購屋事宜時，並未指定任何房屋，係經嘉禾房屋公司指派業務專員林淑梅帶領原告夫婦親自查看後，原告夫婦認為系爭房地符合其需求，其後雙方始簽立買賣契約，況且原告之配偶曾嘉文於看完系爭房地後相關資料後，已當場於客戶帶看簽名表上簽名確認無誤，再者，買賣契約書上並已載明系爭房地之相關資料。又被告亦已於雙方簽立買賣契約時，提供以系爭房地向銀行貸款之相關明細予原告（該明細表已載明貸款逾期未繳之事實），並於買賣契約書中明訂，由原告代被告向銀行清償貸款塗銷登記後，結清尾款，故原告陳稱系爭房地權狀面積與廣告所載不符、隱瞞貸款數期未繳等語，顯與事實不符，其主張解除買賣契約，更無法律上之依據。
四、另查被告已於九十年四月二十四日以存證信函通知原告於文到七日內履約，逾期即解除買賣契約，並沒收簽約金，惟原告均置之不理，故雙方之買賣契約已因原告未遵期履約而遭被告解除；而依雙方買賣契約第七條第二款規定：「如甲方（即原告）毀約不買或其他違約情事時，乙方（即被告）於解除本契約後沒收甲方已交付之全部款項」，因此被告自得依約沒收原告所交付之簽約金。而本件買賣契約係因原告違約而遭被告解除，自應由原告負全部之違約責任，且本件買賣契約之總價金高達一千四百五十萬元，被告所沒收之簽約金亦僅占總買賣價金百分之十，自無過高之情形，則原告另稱違約金過高等語云云，亦無理由。
參、證據：提出嘉和房屋公司客戶帶看簽名表影本一份、不動產買賣契約書影本一分，並聲請訊問證人林淑梅。
丙、本院依職權向遠東銀行新莊中港分行函詢被告欠繳房屋貸款金額、該行辦理查封手續等事宜。
理 由
一、原告起訴主張其看見嘉和房屋公司所刊登之促銷廣告，內容標明「新莊市○○路一百零五坪，屋主急售，一千五百八十萬元」，認為被告出售其所有系爭房地符合作為倉庫使用，透過該公司與被告簽訂買賣契約，價金為一千四百五十萬元，並已給付簽約金一百四十五萬元。但嗣後發現系爭建物面積總和為二百十二．二四平方公尺，換算坪數約為六十四．二０二六坪，且依建物登記謄本上明白記載防空避難室有三．三六平方公尺（約為一．０一六坪），但系爭房地現場卻無地下室，故原告所購買系爭房地之實際坪數應為六十三．一八六二坪，與廣告所聲稱本件系爭房地有一百零五坪相較，足足短少了四十一．八一三八坪。又被告與嘉和房屋公司固已將系爭房地之銀行貸款事實告知原告，但卻隱瞞貸款已有數期未繳之事實，經原告向銀行查詢，該貸款銀行表示早已向法院申請查封系爭房地在案，並已由台灣板橋地方法院於九十年六月一日依九０民執速字第九七五四號函辦理查封登記，足見該房地之產權亦存有糾紛。原告於八十八年五月七日委託律師發函通知被告於文到七日內速予理清遠東銀行催繳貸款問題，否則將解除買賣契約，惟被告仍相應不理，原告又於九十年五月二十九日委託律師寄函通知被告表示解約之意思。則本件系爭房地買賣契約既解除，原告自得請求被告返還簽約金一百四十五萬元及自受領時起算至清償日止以年利率百分之五計算利息。退萬步言之，倘鈞院認為原告解約為無理由，反認被告解約有理由者，則請衡量被告所賣房地坪數短少，及已被貸款銀行查封等事實，其亦應自負相當責任，從而逕行沒收簽約金一百四十五萬元，亦屬不合理，且顯屬過高，應依職權為違約金酌減後之金額，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還等語。
二、被告則以原告及其配偶曾嘉文於九十年三月十二日以電話向嘉禾房屋公司洽詢購屋事宜，嗣後由該公司業務專員林淑梅帶領原告夫婦親自前往臺北縣新莊市○○路之數間房屋查看，原告夫婦對系爭房地相當滿意，林淑梅並將系爭房地之所有相關資料出示予原告，並經原告之配偶曾嘉文當場在「嘉禾房屋公司客戶帶看簽名表」上簽名確認無誤，一、二天後先交付五十萬元支票作為斡旋金，嗣經買賣雙方洽談數日後，終以一千四百五十萬元成交，原告與被告並於九十年三月三月十九日簽訂買賣契約書，原告於簽約時再給付被告九十五萬元，共計一百四十五萬元，買賣契約書中並明定於九十年三月二十七日作第二次付款及用印備證。惟原告遲未履約，竟於九十年四月六日以存證信函通知被告及嘉禾房屋公司，指稱嘉禾房屋公司有不實廣告及隱瞞系爭房地貸款已數期未繳，表明解除契約之意思表示云云。惟原告夫婦親自至系爭房地看屋，認為系爭房地符合其需求，雙方始簽立買賣契約，況且原告之配偶曾嘉文閱覽相關資料後，已當場於客戶帶看簽名表上簽名確認無誤。至於廣告中所刊系爭房地面積為一百零五坪，並未明示其為登記面積，本件系爭建物之面積經實際測量後確為三四七．五七平方公尺，約為一百零五．一六坪，故該廣告並無任何不實之處，且原告於至現場查看及閱覽系爭房地相關資料後，亦已知悉其為使用面積，原告若認此有疑義，大可不買系爭房地，殊無理由於簽約後以此為毀約不買之理由。又被告亦已於雙方簽立買賣契約時，提供以系爭房地向銀行貸款之相關明細予原告，並明訂由原告代被告向銀行清償貸款塗銷登記後，結清尾款，故原告陳稱系爭房地權狀面積與廣告所載不符、隱瞞貸款數期未繳等語，顯與事實不符，其主張解除買賣契約，更無法律上之依據。而本件買賣契約係因原告違約而遭被告解除，自應由原告負全部之違約責任，且本件買賣契約之總價金高達一千四百五十萬元，被告所沒收之簽約金亦僅占總買賣價金百分之十，自無過高之情形，則原告另稱違約金過高等語云云，亦無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張其看見嘉和房屋公司所刊登之促銷廣告，內容標明「新莊市○○路一百零五坪，屋主急售，一千五百八十萬元」，認為被告出售其所有系爭房地符合作為倉庫使用，透過該公司與被告簽訂買賣契約，價金為一千四百五十萬元，並已給付簽約金一百四十五萬元，惟系爭建物登記面積總和為六十四點二０二六坪，且實際上並無一點０一六坪之防空避難室，又被告以系爭房地向遠東銀行貸款之事實，有原告提出之廣告單影本一件、建物及土地登記謄本影本各一份及被告提出之買賣契約書影本一份為證，且為被告所自認，自堪採信為真實。本件所應審究者，厥為：㈠系爭房地是否坪數不足而有瑕疵？原告解除契約有無理由？㈡被告是否隱匿系爭房地貸款未繳之事實？雙方當事人有無約定被告欠繳貸款金額由原告代付？㈢倘原告解約無理由，其主張酌減違約金有無理由？㈠證人即嘉和房屋公司業務員林淑梅到庭證稱：「我在嘉禾房屋公司擔任業務代表
，本件不動產買賣是我承辦的，有一天原告夫妻打電話給我，說他們想在新莊復興路一帶找房子，而被告先前委託出賣系爭房地，於是帶原告夫妻去看屋，第一次是我帶原告的先生去看，賣主丙○○有在現場，他就住在那裡，丙○○是被告的姨丈，他因為貸款的問題先過戶給甲○○；我們先讓原告的先生閱覽土地及建物謄本、地形圖、建物平面圖、使用分區證明等相關文件，原告先生並在『帶看記錄單』上簽名，土地及建物謄本記載之面積是按平方公尺計算的，我有換算成坪數跟他說明，廣告上所寫一百零五坪是建物使用面積，是依據權狀登記面積加上增建部分面積保守估記的，賣主委託價是一千五百八十萬元；原告之先生看過後很滿意，隔了一、兩天他帶太太來看，第二次除了帶他看本件系爭房地外，還帶他們看另外三間房屋，他們表示還是喜歡復興路這間房屋；我再拿一份完整的產權說明書給他看，並且逐條說明一次，本件在謄本上雖登記有防空避難室，但實際上並無，因為建築法規規定要有防空避難室，但建商在興建廠房時怕震動，沒有蓋地下室，這點我也有向原告說明；另就貸款部分，謄本上有記載向遠東銀行貸款最高限額一千一百四十萬元，後來雙方約定由買方代為清償，簽約時有將銀行貸款清單給原告看。原告先簽署『購買要約同意書』。其上有載明同意以一千四百萬元購買，原告並開立五十萬元支票作為斡旋金，我詢問雙方後，雙方同意以一千四百五十萬元成交，經賣主同意後，我將斡旋金改簽為訂金收據，約定三天後簽約。原本約好當天上午八點簽約，但等到八點半買方還沒到，後來雙方前往公司簽約，原告有簽約，另外再支付九十五萬元，連同先前支付之五十萬元，簽約金共一百四十五萬元，但離開說因為繳了訂金否則有點後悔，幾天後他打電話表示沒有地下室，要扣款。：：：」等語（見本院九十年十二月二十五日言詞辯論筆錄），為原告所不否認，且有嘉和房屋公司客戶帶看簽名表、不動產買賣契約書影本各一份在卷可稽。是原告及其先生曾嘉文由嘉禾房屋公司業務員林淑梅帶領下前往系爭房地現場觀看，而證人林淑梅並將土地及建物謄本、地形圖、建物平面圖、使用分區證明等相關文件交付原告夫妻閱覽，原告之先生曾嘉文並在「客戶帶看簽名表」上簽名，可見原告對於系爭房地之相關登記資料及現場實況均有所了解。且上開嘉禾房屋公司客戶帶看簽名表，其上記載「〔地坪〕三四點八五，〔建物權狀〕共六十四點一坪，〔建物使用〕共一百坪」，已區分權狀面積與實際使用面積，原告應不致有所誤認。從而嘉禾房屋公司刊登之廣告單及在房屋外牆懸掛之廣告布條，其上雖記載「一百零五坪」，然該廣告既未註明一百零五坪是權狀登記面積，而原告已前往現場觀看，並閱覽土地及建物相關文件，業已知悉系爭房地之土地面積為三四點八五坪、建物權狀登記面積為六十四點一坪，建物超過權狀登記面積部分係屬增建，連同權狀登記面積共約一百餘坪，自難以廣告所載一百零五坪包括非權狀登記面積，即認系爭房地有所瑕疵。至於原告辯稱：非權狀登記面積係屬違建，其價格不可能與合法建物相同，其殺價空間應並一致云云，惟本件當事人並未約定系爭房地之單坪價格，而僅約定房地總價，從而原告同意以一千四百五十萬元購買系爭房地，難以確知權狀登記部分與非權狀登記部分之價格分別為何，不足說明原告購買系爭房地有何瑕疵。況且，原告於簽訂買賣契約之前，既已知悉「一百零五坪」包含權狀登記面積與非權狀登記面積，其價格應有不同，其於商議買賣價格時自應有所考慮，倘認被告所提出之價格認為不合理，應於買賣契約簽訂前商議之，豈能於買賣契約簽訂後再以系爭房地之使用面積包括非權狀登記面積，再認買賣價格不合理而主張買賣標的物有所瑕疵？故系爭房地之權狀登記面積、實際使用面積為原告所知悉，買賣成交價格亦為雙方當事人所約定，買賣標的物自無瑕疵，原告主張系爭房地坪數不足，已構成民法第三百五十四條物之瑕疵擔保之情形，依民法第三百五十九條規定解除買賣契約並請求返還簽約金云云，應無理由，不足採認。
㈡系爭房地原所有權人丙○○於八十六年間向遠東銀行辦理貸款，並設定本金最高
限額一千一百四十萬元之抵押權，期間自八十六年十一月五日起至一百十六年十一月四日止，嗣於八十九年十一月十日起未依約繳款，經遠東銀行催告後，丙○○將系爭土地移轉登記在被告名下，遠東銀行於九十年六月五日辦理房地查封手續之事實，有土地及建物登記謄本各一份及遠東銀行台北新莊分行九十一年一月三十日函在卷可稽，自堪信為真實。原告雖自承知悉系爭房地設定最高限額抵押權之事實，惟否認知悉原告有欠繳貸款及約定欠繳貸款由原告代付之情，故兩造所爭執者，在於原告是否知悉被告欠繳貸款？當事人雙方有無約定被告欠繳貸款之金額由原告代付？等事項。經查，證人林淑梅到庭證稱：「：：：另就貸款部分，謄本上有記載向遠東銀行貸款最高限額一千一百四十萬元，後來雙方約定由買方代為清償，簽約時有將銀行貸款清單給原告看：：：」等語（見本院九十年十二月二十五日言詞辯論筆錄）。另衡諸當事人雙方在不動產買賣契約書特約事項第二項約定：「第四期款由甲方（即原告）代乙方（即被告）清償原遠東銀行之貸款，於塗銷登記完畢之次日，結清尾款於乙方。」，並將「遠東銀行貸款清償查詢單」附在上開買賣契約書特約事項之背面作為附件，可見當事人就被告欠繳貸款金額由原告代付之事項已有所約定，原告上開辯詞顯不足採。且當事人雙方約定原告支付貸款欠繳金額，抵充作為不動產買賣價金之一部分，對於原告並無增加不利益；另原告與被告於九十年三月十九日簽訂不動產買賣契約（包含上開特約事項），因欠繳貸款金額遲未繳付，遠東銀行於九十年六月五日始辦理查封手續，亦有買賣契約書、土地及建物登記謄本可稽，是原告辯稱倘知被告尚有積欠貸款，且遭銀行查封，豈會簽訂買賣契約云云，不足作為有利於原告之認定。
㈢按定金謂契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立目的，交付他方
之金錢或其他代替物，定金因其作用之不同，通常可分為：⑴證約定金、⑵成約定金、⑶違約定金、⑷解約定金、⑸立約定金，交付定金之作用為何，原則上應依當事人之合意定之；而違約金謂當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。經查，原告與被告於九十年三月十六日簽訂「訂金收據」，約定：「雙方議定買賣總款新台幣一千四百五十萬元整，房屋以現況交屋並以權狀登記及現狀為準，且言明於民國九十年三月十九日十九時前簽定買賣契約。簽約金為新台幣一百四十五萬元，若買方期屆時不買訂金沒收，賣方不賣訂金加倍退還。：：：」，雙方嗣於同月十九日簽訂不動產買賣契約書，此有上開契約書影本二份在卷可稽。雙方所約定者，衡其名稱及性質，應為解約定金或立約定金，自無民法第二百五十二條違約金過高酌減之適用，原告此部分主張亦無理由，應予駁回。
四、綜上所述，本件原告先位請求被告應返還原告一百四十五萬元，及自九十年三月十九日起至清償日止，以年利率百分之五計算利息，另後位請求酌減過高之違約金，均屬無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、因本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 侯志融右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日~B書記官 劉昌明