臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第一七七二號
原 告 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 徐鈴茱律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應返還原告新台幣（以下同）二百十四萬零七百三十六元之不當得利及自民國（下同）八十九年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於八十六年間，向台灣台北地方法院民事執行處標得坐落台北市○○街○○○號一樓房屋及其基地（以下簡稱系爭房地）。因於八十九年六十三日被告所有上開房屋經台灣台北地方法院以八十八年度訴字第五○六二號判決，須提供原告所有坐落系爭房屋二樓（即台北市○○街○○○號二樓）通行，被告恐因此而減低系爭房地之價值，乃向原告表示要以三百萬元購買原告所有之二樓房屋，為原告認為價金太低而拒絕，被告復向原告提議將系爭房地，以伊向法院標得之價金一千一百一十一萬一千元，賣給原告，並提出系爭房地拍賣價額資料以取信原告，且說「我也不加利息、一毛錢都不會多拿你，這也不是我印的，公告標多少不能黑白講（黑白講國語為亂講之意）。」經原告與友人洪士揚討論結果，認為被告以一千一百一十一萬一千元得標，又以一千一百一十一萬一千元原價讓給原告，被告已經賠錢（因為房屋過戶要繳契稅、登記規費、印花等稅費），如果要再殺價，被告將賠的更多，並非解決問題之態度；故原告遂再向被告確認是否確實支付了一千一百一十一萬一千元取得系爭房地，被告又說「我是真的有誠意來解決事情才會賠錢讓給你，不然我『付出一千多萬』這一千多萬放在銀行一個月利息也不只四萬元。（因為當時系爭房地一個月租金四萬元）」，因此原告遂與被告簽定買賣契約，買賣總價款是以被告向法院取得的價錢一千一百一十一萬一千元，並辦理所有權移轉登記，同時原告亦付清全部買賣價金。
（二）詎原告於八十九年十二月地價稅開徵及申請優惠地價稅而閱覽登記簿謄本時，竟發現原地價有誤，遂即向稅捐處查詢，始知被告是以八百九十七萬零二百六十四元標得系爭房地，而非以一千一百一十一萬一千元取得系爭房地。查被告表明很有誠意解決事情，且願以被告向法院標得之價錢不加一毛錢及，將系爭房地讓與原告，並以取得系爭房地價金作為買賣總價，被告既是以八百九十七萬零二百六十四元，而非一千一百一十一萬一千元取得系爭房地，依兩造買賣之真義，則該系爭之買賣總價款應是八百九十七萬零二百六十四元。
（三）按「不當得利」乃指無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且利益與受損害間有因果關係，應返還其所受利益。今被告與原告之買賣總價款為八百九十七萬零二百六十四元，而原告卻支付一千一百一十一萬一千元，其差額二百一十四萬零七百三十六元即是被告無法律上之原因而受之利益，亦即原告不可歸責事由受之損害，依不當得利之法理，被告加計利息返還，故求為判決如訴之聲明所示。
三、證據：提出台灣台北地方法院八十八年度訴字第五○六二號判決、拍賣價額資料（以上均影本）、錄音帶譯文各一件為證，及聲請傳訊證人洪士揚。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查坐落台北市○○區○○街○○○號一、二樓房屋，原係同一所有權人，後來因分家予不同之人而各易其主，嗣先後由被告先標得一樓，原告則於八十七年間標得二樓（以其妻許美湘之名義登記為所有權人）。而系爭二樓並無獨立之出入口，是以，該二樓於投標時，法院之拍賣公告明文載以：「無獨立之出入口，買受人應自行解決出入口之問題」，因該二樓無獨立之出入口，為應買人所明知，是以，該屋遲未標出。嗣有以從事法拍為業之專業代書即本案原告甲○○見標金甚低，乃以低價得標。自甲○○得標後，其即未經被告之同意，擅自要求經被告所有一樓之內樓梯進入其二樓，由於其所為已嚴重影響被告房屋之正常使用，是被告不同意其進出其室內樓梯，詎甲○○於明知被告並無任何不法之情事下，為遂其目的，竟先後向臺北地檢署告訴被告涉嫌竊佔，嗣幸經該署明察秋毫，而以『上開房屋二樓出入口確係於一樓房屋內一節，亦經本檢察官會同中山地政事務所人員至現場履勘屬實，製有現場履勘紀錄一紙及現場照片在卷可憑，足見被告所辯並非故意阻塞二樓出入口之詞，應屬可信。又查，上開二樓於台北地方法院拍賣時，於拍賣公告內業已註明：『該屋並無獨立之出入口，買受人應自行解決出入口之問題』，且八十七年十二月二十一日法院點交筆錄內載明：『本件無出入口，由陽台架樓梯進入房屋現場』，此有台北地方法院八十六年度執字第一四二九○號拍賣抵押物案卷一宗在卷可憑』為由認定被告並無任何不法，而將被告為不起訴處分，而原告仍提起再議，惟遭駁回。詎其為遂入被告於罪之目的，乃竟又於八十九年間以「同一之事實」，又告訴被告涉嫌妨害自由，此亦經檢察官明察秋毫，再度將被告為不起訴處分，惟其仍提起再議，並再度被駁回，至此，原告乃改依民法第八百條之規定，提起民事訴訟，要求被告應讓其使用被告所有房屋之正中門宅，為此被告乃委託律師與其協商使用之方式及補償被告之損害事宜，而雙方於八十九年七月十日至律師事務所協商之過程中，原由律師協議通行之方式，被告提議應由後面之防火巷進出，然原告堅持應自一樓室內梯出入且不願支付一毛錢之補償費，雙方為此毫無交集，有鑑於一、二樓原本即屬一戶，是一、二樓歸於同一所有權人始為正辦並免生爭議，而被告為免一再與原告發生滋擾，曾提議由被告購買原告所標買之二樓房屋，惟因原告開價過高（高於其標買之二、三倍），被告認其無該等價值（無獨立之出入口且為二樓，即令將來能行使對一樓之正中門宅通行權，其通行方式為何亦未可知且應支付對價，是倘其未與一樓合併使用，其再行單獨出賣之可行性甚低，是其不應藉此抬價）而作罷，故被告乃改提議原告買受被告所有之一樓，其價錢則參考法院公告拍定之價值，然原告認價金仍未應允，惟與原告同行之友人洪士揚旋即將原告拉離協商之會場，兩人在外討論多時，原告經商議後乃欣然同意，而於律師見證下簽訂協議書，而以由告訴人即原告買受被告所有一樓房屋之方式終止本件之爭訟，並由告訴人撤回該件民事案件之起訴。被告原以為就此相安無事，詎於履約之過程中，原告並未依約付款，以致其間被告再度委託律師催告其履行，其始願依約付款，爾後，亦於代書事務所辦理相關過戶之事宜，至此紛爭應已告彌平。未料，原告竟於過戶清楚後，又來函指稱被告實際標得價金與公告拍定之價格有出入為由，指控被告詐欺並要求其返還該等差額云云，實令被告一頭霧水，並就此情亦委託律師去函說明。未料明知此與詐欺無涉，惟仍以其慣用之「以刑逼民」之手法對被告提起詐欺之告訴，嗣亦為不起訴處分確定，然原告仍又提起本件民事訴訟，此為本案之事實經過始末，合先敘明。
（二）原告為一資深專業土地代書，平時即常標購法拍屋，熟悉市場行情及法令規章，而其買受被告房屋就買賣價金係屬雙方合意，且認該等價錢合理始願買受，被告何來詐欺或不法：按原告係一專門標購法拍屋之執業代書，平時即常標購法拍屋再加以轉賣以從中賺取差價，其所標得之二樓房屋因無獨立之出入口而乏人問津，致於拍賣時一再流標，而原告乃於第三標時始以低價標得（一般人皆裹足不前，而其見機以低價買進，嗣後再以通行權之問題要脅一樓之所有權人，足見其確屬內行），自其標得後即一再要求被告應讓其通行，其間並曾帶人至被告住處爭論，屢次騷擾被告並於八十八年元月間擅自破壞二樓鐵窗強行進入被告之一樓，進而破壞被告之物品，此案亦有當地之圓山派出所備案資料可證，因原告時常有此舉動，而被告將一樓租予他人使用，為保障房客之安全，被告乃將一樓室內梯封閉，以確保一樓住戶之生命財產安全，原告見被告不為所動，竟然誣指被告涉犯竊佔罪、公共危險罪、妨害自由及侵入住宅等罪，而一再提起刑事訴訟，企圖以此威嚇被告，見被告一再獲不起訴處分，乃改以民法第八百條使用他人正中門宅提民事訴訟，雖該判決被告第一審敗訴，然並非確定判決，被告乃與律師商議上訴之事宜，惟因訴訟上雙方互有風險，是乃建議雙方在上訴前先行協調，故有雙方約於八十九年七月十日至律師事務所之舉，因即令原告獲利勝訴確定亦須耗費一段期日（如三審確定亦須纏訟至少二、三年），期間無法通行之問題亦將造成其損害（無論自住或出租皆無法為之）；且勝訴確定後如何通行（從正門或防火巷出入均有賴雙方再行協議，如協議不成可能亦將另啟訟端）；且就算原告得以出入被告之一樓；依民法第八百條第二項規定：「因前項使用（他人之正中門宅），致所有人受損害者，應支付償金。」是以原告亦並非得無償使用，凡此種種，原告並非即屬絕對有利，且將來其出租或轉賣時亦因其使用權受限，故而其出租或轉賣之可行性均甚低；就被告而言，即令雙方互有籌碼，惟因不堪其擾，故被告始考慮與其和解。然其實原告此舉根本係「以小搏大」，而被告亦不想與其為鄰，蓋原告深諳法律，動不動就要提出刑事告訴，而被告係一善良篤實之小老百姓，只求安居樂業，無力與其在法庭相爭，才將房屋賣給原告，而原告非癡非愚，加以其對當地行情了解，非一般不諳法律之愚夫愚婦可比，其自必是因被告開價合理始願買受，此何來詐欺之有？而據被告嗣後所了解，原告本身並無資力而其買賣價金係借貸而得，並以『買進賣出』從中賺取差價，而近來因政局不穩，景氣甚差，房地產及股市行情均一蹶不振，其恐係因手中房產套牢、又不願降價求售而故意生事端，並藉以要脅被告以解套。
（三）又原告以新台幣一千一百十一萬一千元買受系爭房屋，其考慮之因素係因該價格合理，而非全然依被告實際標得之價格為依據：按八十九年七月十日兩造於律師事務所協商解決事宜時，雙方一開始所談之內容是如何解決通行權之問題，並未涉及買賣，後因原告堅持自一樓室內梯出入且不願支付一毛錢之對價，就通行權之問題雙方毫無共識而告破裂，而經律師勸以雙方互有籌碼，然僵持不下可能彼此均無可避免互有損失且訟爭無益，故二人始試行洽談買賣之可行性，蓋將一、二樓歸於同一所有權人始為上策，是被告向原告表明願買受其二樓，然原告開價為其原標金之二、三倍且比當地之行情高出甚多，而經被告一再要求其應比照行情價，原告均不願讓步；故而被告乃表示如由原告買受其一樓，且價錢參考原法院所購之標金及當地之行情約至少為一千二百萬左右，問原告願否買受，斯時原告立即反對，然與其同行之友人卻將原告拉離會場，二人討論一段時間後始返回會場表示願意買受。是以，原告身為資深專業土地代書，其同行之友人亦是土地代書，二人決定買受系爭房屋所考量者，必然是（一）價格合理與否（二）籌措資金有無困難（三）轉賣有無利可圖等因素。而價格合理與否之考量方向，必然會參考當地之總體行情，以判斷有無買貴，而在洽談過程中，被告所提供之數字除拍賣之價格外，尚且向原告表示當地之行情約為一千餘萬元之數字，而原告先前既已標買該二樓並在第三標時標得，亦顯見其對當地之行情甚為了解，從而當被告告以其標得價金為一千一百一十萬一千元時，原告所考量者是該數字合理與否，是否較之當地行情並不離譜，絕非僅係因「被告甚有誠意」而已；蓋倘即令被告甚有誠意，但該數字還是較之當地行情過高，恐怕光僅是誠意亦不足以打動原告。
（四）再原告係一專業之不動產投資人，其不可能完全不考量其他因素而僅憑「認被告甚有誠意」而買受，而倘兩造對於價金之合意完全以標得之價金為準，亦即標得之價金為何為實際上兩造對於買賣價金之考量，即以原告之精明習性及其專業土地代書之背景，其焉有可能不將此條件列入買賣契約？亦即，果真如原告所述，則雙方之買賣契約必然會在買賣價金之條文中加註：「本買賣價金以實際確實拍定之數字為準，如有與此不符，雙方應負找補之責」等特約文字，如此方能證實雙方對於買賣價金多寡之約定全憑拍定之金額，然遍觀契約全文並未有如是之特約條款，顯見兩造對於於價金之合意並不全然以得標之數字為基準。
（五）原執行法院所退還被告之款項係因誤將停車位之面積計入，嗣發現拍賣之面積應不包括停車位，故始將車位之面積扣除而退還被告部分款項，然本件原告與被告間之買賣標的本即不包括停車位在內，是該部分之退款與本案無關：查原告前標買一樓確實係以一千一百一十萬一千元標得，除原告所提示之證物二外，尚有執行法院之函件，惟拍定之後，原執行法院發現誤將車位之持分計算在內，是以扣除車位之持分後，土地之持分由原先之萬分之二○五變成萬分之一三四，因而將多算之面積之款項退還予被告，是以確定之拍定價格為八百九十七萬零二百六十四元，本件原告與被告間之買賣，原本買賣之標的即不包括該車位（持分為萬分之七十一），兩造係以臺北市○○區○○街○○○號一樓房屋及其相應土地持分為買受之標的，此從兩造之買賣契約買賣標的中並未註明包括車位至明，且就兩造之買賣面積亦約定以權狀所載面積為準，而既然權狀所載之面積其土地持分本即為萬分之一三四，此與原拍定之面積萬分之二零五不同，是以該退款之部分即與本件之買賣無關，原告執此認為被告應返還其中差價，顯係混淆視聽。更何況，原本原告即不知車位之存在，而其與被告議價時其所認知之買賣標的即為系爭房屋及其相應土地持分，而實際之面積是以地政機關所登記者準，足見其當時之考量，本即是以標的物之現況即系爭一樓房地（不包括車位之持分）為基準，而認一樓之房地開價一千一佰一十萬一千元為合理。
（六）原告既自認以原拍賣之價格作為買賣價金，倘再殺價被告將會賠更多，故其以衡平之角度考量認以拍賣價格買受而不應再殺價，亦即原告考量之標準亦包含對被告是否公平，如不公平其可能不會買受，姑不論其是否如此真心將「公平」二字奉為圭臬，然倘以其標準一以貫之，被告於八十六年以將近九百萬元之價格拍定系爭房屋，三年後於八十九年將系爭房屋出賣於原告時，當地一樓之價值約為一千二百萬至一千五百萬元之間，被告以原拍定之價格一千一百一十萬一千元提供原告作參考，難道時隔三年被告不應反應市價行情而僅能以原標買之價格賣給原告？倘以低於市價行情之近九百萬元賣出，再扣除應負之契稅等稅捐，被告豈不虧損累累？而原告既然如此將「公平」念茲在茲，何以卻自毀立場，要求被告應以當初拍定之價格買受？更何況，原告當初見被告未再加價後，即欣然買受並簽訂買賣契約，且當時原告甚為愉快，其同行之友人亦在一旁表示將一、二樓合併後每坪應可賣到約六十五萬元以上，原告尚與被告討論是否提早終止與房客之租約（當時被告將一樓出租），好讓原告及早進入使用，足見議價當時原告認該價格對其甚為合理。而其實以一、二樓房屋合併之價值來看，歸於同一所有權人後其使用面積、利用價值、交易之行情均遠比分開時大幅提高，且免除雙方之訟爭及其中所生之勞力、時間、費用之支出，而原告則為真正之大贏家，蓋其以超低價標得二樓後，再以低於市場行情價買受一樓，然後取得一、二樓之全部產權，將來無論轉賣或出租其獲利均遠較所投入之成本高出甚多，其精打細算，出手精準，果然不愧係法拍行家，亦令被告深感佩服而自嘆不如；反觀被告，原本標買一樓，安居樂業，自原告買得二樓後竟是其苦難之開始，先是原告動作不斷，接著以刑事告訴相逼，不成後再改告民法第八百條通行權，被告因不諳法律而不懂就其有利者為抗辯，以致承審法官未審酌全情及考量雙方之公平即驟判處被告應讓原告通行，以致原告以此而拒不讓步，致被告不得不忍痛將一樓賣給原告，而原告原本買得之二樓，在市場上屬票房毒藥，尋常人皆避之猶恐不及，以致價格甚低（在第三拍時由原告拍定），倘被告當初不願將一樓賣給原告且繼續上訴，其亦未必必然敗訴；即令法院判決應予原告通行，被告亦得主張不得自其室內出入否則即破壞被告所有權之完整性，且被告尚可訴請原告之支付對價並賠償其損失，則恐怕原告所買受之二樓至今仍躺在該處乏人問津！是以，如此之結局，對何人比較有利，當不難判斷！再者，原告為專業不動產投資人，其買屋之目的既在賺差價，而其只准自己賺錢，卻要求被告應賠錢賤賣，只准自己便宜佔盡，不准被告獲得合理利潤，卻將公允二字掛在口，實令人慨嘆！是原告以一千一百一十萬一千元買受系爭房屋並未違反衡平。
（七）原告所提錄音帶係片面節錄，且其譯文與事實有出入，其摘取之片斷不足以證明當時兩造議價之真義：查原告提出八十九年七月十日兩造應律師之請至律師事務所協調之錄音帶，並僅摘取其中片斷對話。然查，兩造協調之時間甚長，對於議價之討論亦不僅止於原投標之金額，尚有當地之行情如何等話題，是以該等片斷之錄音不足以證明雙方當事人之真意，且該等譯文經被告回憶，亦不盡然與當時所言相符，是該等譯文亦非屬真意。再者，原告與被告協調時，原先所討論者為通行權之問題，並無法預期與原告在該協調會中會有買賣之事，甚至原告是否會來事務所皆尚不肯定，然原告居然能事先將錄音設備準備好，並在協調之過程中未經告知被告及律師之情況下進行錄音，其心態為何實殊值玩味，益發足見原告確實係一「心思縝密」、「計劃周詳」之人，姑暫不究其偷錄之行為是否涉及通訊保障及監察法之規定，然由其行為可再度印證原告之智慮實較一般人為高（帶一名同行友人當證人，再加上錄音），其買受系爭房屋怎麼可能毫不考慮價格是否合理，而只單純依原拍定價格為準？
（八）末按、法諺有云：「法律乃善良與公平之藝術；善良與公平乃法律之法律」，大哉斯言！被告一再退讓，原告卻步步進逼，機關算盡；本件買賣價金係原告深慮後認對其有利且合理始買受，被告既依雙方之買賣契約之約定受領系爭價金，其受領既係本於兩造之買賣關係，即屬有法律上之原因，原告以不當得利為請求權基礎請求返還差額，於法顯屬無據，依法應予駁回，方屬的論。
三、證據：提出臺灣板橋地方法院檢察署八十七年度偵字第二五九五八號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署八十八年度議字第一九六０號處分書、臺灣臺北地方法院八十九年度偵字第六五八０號、九十年度偵字第二三三八號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署八十九年度議字第一四五０號、九十年度議字第一０二三號處分書、臺灣臺北地方法院八十八年度訴第五０六二號民事判決、授權書及協議書、撤回起訴狀、告訴人所發之存證信函、被告所發之存證信函、買賣契約、執行法院函、權利移轉證明書（以上均影本）各一件、律師函影本二件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告於八十六年間向台灣台北地方法院民事執行處標得坐落台北市○○街○○○號一樓房屋及其基地。因於八十九年六十三日被告所有上開房屋經台灣台北地方法院以八十八年度訴字第五○六二號判決，須提供原告所有坐落系爭房屋二樓（即台北市○○街○○○號二樓）通行，被告恐因此而減低系爭房地之價值，先向原告提議要購買原告所有之二樓房屋，為原告所拒，被告復表示系爭房地係伊以一千一百一十一萬一千元向法院標得，擬以原價賣給原告，原告因認被告以一千一百一十一萬一千元標得系爭房地，今以原價出售原告，被告已經賠錢，故於再向被告確認伊是否確實支付了一千一百一十一萬一千元取得系爭房地後，以被告向法院取得系爭房地的價錢一千一百一十一萬一千元為買賣總價款，買受系爭房地，並辦妥所有權移轉登記，同時原告亦付清全部買賣價金。詎事後原告於八十九年十二月地價稅開徵及申請優惠地價稅而閱覽登記簿謄本時，竟發現被告是以八百九十七萬零二百六十四元標得系爭房地，而非伊所稱之一千一百一十一萬一千元。兩造締約真義既係以被告得標之金額即八百九十七萬零二百六十四元為本件買賣價金，則被告收受一千一百一十一萬一千元，其中超過八百九十七萬零二百六十四元部分，即二百一十四萬零七百三十六元，被告無法律上之原因而受有利益，致原告受損害，爰依不當得利法律關係，請求被告返還二百十四萬零七百三十六元及自八十九年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告則以：原告明知之標得系爭房地二樓無獨立出入口，猶以低價標得，得標後，因被告為安全計，未讓其使用被告一樓出入，竟多次向檢察機關告訴被告涉有竊佔、妨害自由等罪嫌，嗣被告屢經不起訴確定後，原告復提起民事訴訟，因一審判決被告敗訴，被告鑑於多次訟累勞民傷財，首先向原告提議買受其所有二樓房屋，因原告開價過高而作罷，乃試向原告表示擬出售系爭房地予其，經參考被告標得系爭房地之價格加以磋商後，兩造協議由被告以一千一百一十一萬一千元將系爭房地出售予原告，並非以被告標得系爭房地之價格，為本件買賣價金等語，資為抗辯。
二、原告主張被告於八十六年間向台灣台北地方法院民事執行處標得坐落台北市○○街○○○號一樓房屋及其基地。因於八十九年六十三日被告所有上開房屋經台灣台北地方法院以八十八年度訴字第五○六二號判決，須提供原告所有坐落系爭房屋二樓（即台北市○○街○○○號二樓）通行，被告乃提議擬出售系爭房地予原告，嗣經原告以一千一百一十一萬一千元向被告買受系爭房地，並已付清全部價金之事實，業據提出提出台灣台北地方法院八十八年度訴字第五○六二號判決、拍賣價額資料（以上均影本）各一件為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
三、原告另主張買賣系爭房地之初，因被告表示系爭房地係伊以一千一百一十一萬一千元向法院標得，擬以原價賣給原告，原告因認被告以一千一百一十一萬一千元標得系爭房地，今以原價出售原告，被告已經賠錢，故於再向被告確認伊是否確實支付了一千一百一十一萬一千元取得系爭房地後，以被告向法院取得系爭房地的價錢一千一百一十一萬一千元為買賣總價款，買受系爭房地，故兩造係以被告前向法院標得系爭房地之標金金額為本件買賣價金，即八百九十七萬零二百六十四元，而非契約所載之一千一百一十一萬一千元等情，則為被告所否認，並抗辯：兩造合意以一千一百一十一萬一千元為系爭房地之買賣價金，所謂以向法院拍定之價格，係兩造在磋商買賣價金時，所提之參考標準，並非以被告前向法院標得系爭房地之金額，為本件買賣之價金等語，復提出買賣契約影本一紙為證。
四、按當事人主張有利於己之事實者，其事實負有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又民事訴訟如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證以證實自己主張之事實為真，應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九一七號著有判例。本件被告既否認兩造係以被告前向法院標得系爭房地之金額，為本件買賣之價金，依上開法律規定及判例意旨，自應由原告證明兩造有此約定。經查：
（一）兩造係於八十九年七月十日訂立系爭房地買賣契約，有兩造所不爭之不動產買賣契約書影本一件在卷可稽。依該契約書第一條所載：「買賣總價款：雙方議定新台幣：壹仟壹佰壹拾壹萬壹仟元整。」，已明白表示雙方議定之買賣價格係一千一百一十一萬一千元。按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第三百四十五條定有明文。兩造於前開時日簽約當時，既就系爭房地買賣價金合意為一千一百一十一萬一千元，兩造並已依該買賣契約分別移轉房地所有權及給付價金之義務完畢，則原告主張兩造合意之買賣價金並非其所給付之一千一百一十一萬一千元，而係被告之前向法院標得系爭房地之得標金額，核與上揭契約文義所載不符，已難遽採。
（二）次查，被告前向法院競標系爭房地時，確係以一千一百一十一萬一千元得標，嗣因法院拍定之後，原執行法院發現誤將車位之持分計算在內，是以扣除車位之持分後，土地之持分由原先之萬分之二○五變成萬分之一三四，因而將多算之面積之款項退還予被告，致確定之拍定價格變為八百九十七萬零二百六十四元，有台灣台北地方法院八十六年十二月二日北院瑞八十六民執丁一二八四七字第四○二○○號函、北院義八十六民執丁一二八四七字第二五三七號不動產權利移轉證書及拍賣價額資料（以上均影本）各一件附卷可稽；又兩造於簽訂系爭房地買賣契約前，被告曾向原告表示系爭房地係伊以一千一百一十一萬一千元向法院標得乙節，固為被告所不爭。惟房地買賣之價格，本係由市場決定，原告與被告之交易本依其對於系爭房地本身之品質、條件、使用及交通之便利與主觀之喜好等價值為綜合之判斷，而為一定金額之評定，當非以出賣人原買受系爭房地之價格，為評斷之唯一標準，本件原告且未舉證證明其買受系爭房地，並不考量上開各因素，而一以被告買受系爭房地之價格為其向被告買受系爭房地之價格，換言之，被告實際究支付一千一百一十一萬一千元抑或八百九十七萬零二百六十四元向法院標得系爭房地，僅係原告評估被告出價一千一百一十一萬一千元是否合理，進而為以該價格買受系爭房地的動機之一，原告最終既同意以一千一百一十一萬一千元向被告購買系爭房地，兩造間就此價金之金額且達成合意，已如前述，則即使被告前向原告表示系爭房地係其以一千一百一十一萬一千元得標時，乃有意隱瞞執行法院前開退款之事實，致原告評估有誤，亦不影響兩造就一千一百一十一萬一千元買賣價金達成協議之效力。縱認被告隱匿該訊息係屬詐術之實施，惟在原告尚未撤銷其意思表示前，其仍應受其意思表示之拘束；遑論被告隱而未告知原告前開執行法院退款一事，經原告告訴被告詐欺，已經檢察官以被告行為不構成詐欺而為不起訴處分確定在案，有台灣台北地方法院九十年度偵字第二三三八號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署九十年度議字第一０二三號處分影本各一件附卷可按。是難謂原告受領該價金，就超過八百九十七萬零二百六十四元部分，有何不當得利可言。
五、綜上所述，原告不能舉證證明兩造係以八百九十七萬零二百六十四元為其買受系爭房地之買賣價金，則被告受領原告給付之一千一百一十一萬一千元買賣價金，其中超過八百九十七萬零二百六十四元部分，既係本於有效之買賣契約，即有法律上之原因。從而，原告依據不當得利法律關係，請求被告應返二百十四萬零七百三十六元之不當得利及自八十九年七月十四日給付價金時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法不合，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及調查證據之請求，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，故不逐一論究說明，附敘明之。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中
華 民 國 九十 年 九 月 二十一日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 林玫君右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 九 月 二十一 日~B法院書記官 馬文慶