臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第七四九號
原告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 甲○○○反訴原告 丙○○右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣貳佰肆拾貳元及自九十年五月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣捌拾元供擔保後，得為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六十五萬五千元及自民國八十九年九月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：１原告向被告承租坐落台北市○○街○○號一、二樓房屋經營服飾店，租期自八
十八年九月十五日至八十九年九月十四日止，原告承租之範圍尚包括一樓後面之防火巷，被告在防火巷之空地，用門板及圍牆圍起來，樑上方有用遮雨板，但只有圍一半，所以有空隙讓雨水會潑進來，且遮雨板是平的，洩水坡度不夠，雨水不易宣洩出去，被告沒有作疏水的渠道，防火巷比較高，水會從後院滲進來，又靠後面防火巷之牆壁有縫，雨水也會從牆壁滲進來，八十九年七月二十一日一場大雨，造成屋內雨水到處流竄，原告有催促被告前來修繕，被告推卸責任，要原告自行雇工處理，詎料八十九年九月十日寶發颱風侵襲，因被告未盡修繕義務，造成雨水滲入，屋內天花板、燈具、壁紙及地毯全部積水，原告置於屋內之服飾遭到污損，裝潢亦有損壞，總計損失六十萬元，被告明知該屋會滲水，竟騙稱該房屋沒有問題出租予原告，顯然是惡意詐騙原告，已構成民法第一百八十四條之侵權行為，又被告依約應提供合於約定使用收益之租賃物予原告使用，然被告並未盡到此義務，使原告受有損害，又本件租約已屆期終止，被告應退還押租金五萬元，又原告改裝馬桶為坐式，被告同意補貼五千元，綜上，請求被告給付原告六十五萬五千元，自及八十九年九月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２證人楊國明所言不實，當時地毯積水有三十公分高，證人竟說沒有看到積水。前承租人朱發田及隔壁鄰居均知系爭租賃物有漏水之狀況。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：１原告於存證信函中所指「租賃物未作好完善之防水措施、疏水渠道及任意加蓋
遮雨棚，致屋內雨水到處亂竄」云云，與事實不符。系爭房屋於出租予原告前，未曾有漏水情形，漏水原因乃因原告於租期內未經被告同意，擅自將二樓馬桶改裝成坐式，因施工不當新舊管線未接好，造成滲水至一樓，被告自無庸就原告之違約行為負賠償之責。
２防火巷非承租範圍，只是同意讓原告使用，被告未用浪板圍起來之部分係通風
口，該通風口上方亦有搭蓋浪板以防雨水順流至內部，至於下大雨時，雨水會因隔壁浪板而濺至內部，此乃必然之現象，即於一般住家，亦會因雨大而自窗戶濺至屋內。
３本件縱有被告應負責修繕之事由，然原告既已發現牆壁有滲水之情形，且嚴重
妨害其使用，本得依被告指示自行修繕，再由每月應付租金中扣除，或向被告請款，其不循此方式處理，反將大量服飾堆積於滲水之房間，進而造成其服飾泡水毀損，原告就本件損害之發生或擴大與有過失。
４依民法第四百三十一條第二項及系爭租約第十七條，被告就系爭房屋業已保持合於約定之使用、收益狀態，原告請求被告賠償其裝潢之損失實屬無據。
５否認有同意補貼五千元供原告改裝馬桶。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：１反訴被告應給付反訴原告四十二萬四千八百三十三元及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２請准反訴原告供擔保後宣告假執行。
二、陳述：１兩造租約第六條約定「乙方（即反訴被告）於租期屆滿時．．應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即反訴原告）．．」、第十一條明訂：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋．．因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」、第十二條明訂：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，此有契約書可稽。反訴被告遷出後，反訴原告於八十九年九月二十一日會同里長楊國明勘查系爭房屋，發現①反訴被告未經反訴原告同意擅將天然瓦斯管線切掉，若重新裝設需花費一萬九千九百九十一元②反訴被告將原為水泥漆之牆面，改貼壁紙，將原有地磚，其上鋪設地毯，店面部分白色地磚換成綠色地磚，原蹲式馬桶改裝成坐式，原有燈具被換裝，遷走時未將原燈具裝回，原有電動鋁門及招牌鐵架被拆除，遷走時未裝回，反訴被告應將系爭房屋一、二樓回復到租賃物交付前之狀態，即地毯、壁紙要拆除清除，地磚、天花板、牆面封板要重新舖設，廁所換蹲式馬桶，樓梯要貼止滑地磚、全室配線、裝回電動鋁門、全室油漆、裝回電燈、招牌鐵架，估價需三十五萬四千六百元③反訴被告擅將二樓蹲式馬桶改成坐式，因新舊水管未接好，導致滲水，經反訴原告雇工將馬桶及管線全部換新後始無漏水情形，為此支出二萬六千零三十二元④反訴原告為反訴被告代墊租期內之水費、電費、電話費共二萬四千二百一十元⑤反訴原告因本訴涉訟所支出之一審委任律師費五萬元，依租約第十二條約定應由反訴被告賠償。以上，反訴被告未履行回復原狀及保管租賃物之義務，致造成反訴原告受到損害，扣除反訴被告之押租金五萬元後，反訴被告應給付反訴原告四十二萬四千八百三十三元，為此訴請反訴被告給付及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：反訴原告之訴駁回。
二、陳述：１兩造於訂立租約時，反訴原告鼓勵反訴被告大舉裝潢，毋須回復原狀，有證人
余易璇為證，而反訴原告在出租予反訴被告之前，房屋內外一切破舊物，係前手房客所添置留下，反訴原告並未叫前承租人回復原狀，現在反而要反訴被告回復沒有價值之舊物，反訴原告未能舉證租賃前租賃物原狀，要反訴被告如何回復原狀，目前之承租人已將一樓之地毯拆除，並使用在二樓樓板之地毯打地鋪睡覺，享受反訴被告裝潢之成果，反訴原告何來損害可言。系爭租賃物承租時並無電動鋁門、燈具及招牌鐵架，為何要反訴被告回復，原來之瓦斯管生鏽非常危險，所以將之更換接頭。反訴被告更換馬桶，有經過反訴原告同意，反訴原告同意補貼五千元，否認更換馬桶時有造成反訴原告損害，如果有漏水，其兩個月水費不會只有一百多元而已。反訴原告所提之被證七之估價單不實在，反訴被告另請第三人估價，油漆牆壁及拆除地毯僅須七千四百元即可，被證八之估價單不實在，反訴原告沒有用到那些材料。
２對於反訴原告主張電費、電話費二萬四千二百一十元不爭執，反訴被告同意自押租金五萬元中予以扣抵。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張其向被告承租坐落台北市○○街○○號一、二樓房屋經營服飾店，租期自八十八年九月十五日至八十九年九月十四日止，每月租金二萬五千元，原告並交付押租金五萬元予被告，屆期並未續約之事實，業經原告提出租賃契約書為證，且為被告所不爭執，應可信為真實。
二、原告另主張：系爭房屋後面之防火巷亦在承租之範圍，被告在防火巷之空地，用門板及圍牆圍起來，樑上方有用遮雨板，但只有圍一半，所以有空隙讓雨水會潑進來，且遮雨板是平的，洩水坡度不夠，所以雨水不易宣洩出去，被告沒有作疏水的渠道，防火巷較高，水會從後院滲進來，又靠後面防火巷之牆壁有縫，雨水也會從牆壁滲進來，八十九年七月二十一日一場大雨，造成屋內雨水到處流竄，原告有催促被告前來修繕，被告推卸責任，要原告自行雇工處理，詎料八十九年九月十日寶發颱風侵襲，因被告未盡修繕義務，造成雨水滲入，屋內天花板、燈具、壁紙及地毯全部積水，原告置於屋內之服飾遭到污損，裝潢亦有損壞，總計損失六十萬元，被告明知該屋會滲水，竟騙稱該房屋沒有問題出租予原告，顯然是惡意詐騙原告，已構成民法第一百八十四條之侵權行為，又被告依約應提供合於約定使用收益之租賃物予原告使用，然被告並未盡到此義務，使原告受有損害，為此請求被告賠償原告六十萬元，及自八十九年九月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情；被告則以：系爭房屋於出租予原告前未曾有漏水情形，漏水原因乃因原告擅自將二樓馬桶改成坐式，因施工不當造成滲水情形，被告自無庸就原告之違約行為負損害賠償責任等語置辯。
三、經查：原告主張造成系爭房屋滲水之原因有二：①防火巷上方之遮雨板只有圍一半，雨水會潑進來，又遮雨板是平的，洩水坡度不夠，雨水不易宣洩出去，防火巷較高，所以水會從後院滲進來②靠近防火巷之牆壁有縫，雨水也會從縫滲進牆壁。就②靠近防火巷之牆壁有無縫造成雨水滲進來乙點，原告聲請傳訊之證人劉洽宜證稱：「我去時沒有下雨，沒有看到有漏水情形，他們叫我去估價，工程內容是漏水，我去看時好好的，並沒有漏水」「那並不是漏水，是雨水從圍牆向下滲進去，只要用塑膠板擋起來讓與水流出去就可以改善。」「牆並沒有縫，比較大工程可以再做一面牆」等語（見九十年七月十八日言詞辯論筆錄），另證人朱發田證稱：我租的時候，店員並沒有反應有漏水，房子後院有無積水，會不會潑水進來，店員也沒有告訴我，我不知道等語（見九十一年一月十日言詞辯論筆錄），因此從上開證詞，並不能證明系爭房屋牆壁有縫隙而有修繕之必要。再就原告主張防火巷之遮雨板只有圍一半，雨水會潑進來，及坡度不夠，雨水不易宣洩，防火巷較高，所以水會從後院滲進來乙節，經查：一樓後門以外為防火巷，本為空地，被告未作任何使用，而遮雨板於出租前就是作如此之設置，此為原告供述在卷，兩造就此狀態之租賃物成立租賃契約，被告並將此狀態之租賃物交付予原告使用，在租賃期間，租賃物仍保持原來約定之使用收益狀態，並未發生毀損之情形，自難認為租賃物有修繕之必要。至於原告所指防火巷較高，所以水會從後院滲進來乙節，就原告所指有發生此情形，有二次，一次係八十九年七月二十一日下大雨，一次則係八十九年九月十日之颱風，按因雨量大宣洩不及加上後院地勢較高，導致積水滲入屋內，亦難認為可歸責於被告之事由。原告另主張被告明知系爭房屋會滲水，竟騙稱該房屋沒有問題出租予原告，顯然是惡意詐騙原告，已構成民法第一百八十四條之侵權行為等情，惟查原告主張被告侵權行為，應就侵權行為之要件負舉證責任，被告既否認房屋有滲水之情形，原告即應就其主張被告明知房屋會滲水，且故意損害原告之主觀要件為舉證，其空言主張，所言尚難採信。綜上，原告主張被告違反修繕義務及負有侵權行為損害賠償責任，請求被告給付六十萬元之損害，洵屬無據，應予駁回。
四、原告另主張：原告改裝馬桶為坐式，被告同意補貼五千元乙節，此為被告所否認，原告未能舉證證明被告確有同意補貼之事實，其請求被告給付五千元，亦屬無據。
五、原告另請求被告返還押租金五萬元部分：就原告有給付五萬元押租金乙節，此為被告所不否認。按押租金係承租人所交付予出租人用以擔保承租人因租賃契約所生債務之履行，包含擔保租金之交付、損害賠償、租賃物之返還，於租賃關係終了後，承租人若無債務不履行之情事，或縱有債務不履行之情事，但以押租金扣抵後，尚有餘額者，始應返還予承租人。經查：被告主張租賃物於出租期間之水電費、電話費共二萬四千二百一十元，依約定應由原告繳納，被告代為繳納，請求被告給付該筆款項，就此部分，原告於訴訟中同意自押租金中扣抵，是原告請求返還押租金應扣除此部分之金額。又被告主張原告擅將二樓蹲式馬桶改成坐式，因新舊水管未接好，導致滲水，經被告雇工將馬桶及管線全部換新後始無漏水情形，為此支出二萬六千零三十二元等情，業據被告提出估價單為證，並經證人王萬成、張紹忠證述屬實（見九十年九月二十六日言詞辯論筆錄、九十年八月二十七日勘驗筆錄），應可信為真實。按承租人應以善良管理人之注意保管租賃物；承租人違反此注意義務，致租賃物毀損滅失者，應負損害賠償責任，民法第四百三十二條定有明文。原告於租賃期間將原先設置蹲式馬桶改裝為坐式馬桶，租約於八十九年九月十四日到期，被告於同年十一月初將租賃物又出租予第三人張紹忠時，發現一樓天花板有滴水情形，經被告雇工修繕始發現上情，雖然發現時間已在原告遷出之後，然因損害之發生時間在原告承租期間，仍應由原告負賠償責任，是原告應給付被告二萬六千零三十二元，此部分亦應予以扣抵。是原告請求被告返還押租金五萬元，經扣抵水電費及電話費二萬四千二百一十元及損害賠償費用二萬六千零三十二元後（共五萬零二百四十二元），已無餘額，原告請求被告返還押租金五萬元，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告遷出後，反訴原告於八十九年九月二十一日會同里長楊國明勘查系爭房屋，發現①反訴被告未經反訴原告同意擅將天然瓦斯管線切掉，若重新裝設需花費一萬九千九百九十一元②反訴被告裝潢後，牆面原為水泥漆，改貼壁紙，地面為地磚，其上鋪設地毯，店面部分白色地磚被換成綠色地磚，原蹲式馬桶改裝成坐式，原有燈具被換裝，遷走時未將原燈具裝回，原有電動鋁門及招牌鐵架被拆除，遷走未裝回，系爭房屋一、二樓須回復為租賃物交付前之狀態，即地毯、壁紙要拆除清除，地磚、天花板、牆面封板要重新舖設，廁所換蹲式馬桶，樓梯要貼止滑地磚、全室配線、裝回電動鋁門、全室油漆、裝回電燈、招牌鐵架等項目，估價需三十五萬四千六百元③反訴被告擅將二樓蹲式馬桶改成坐式，因新舊水管未接好，導致滲水，經反訴原告雇工將馬桶及管線全部換新後始無漏水情形，為此支出二萬六千零三十二元④反訴原告為反訴被告代墊租期內之水費、電費、電話費共二萬四千二百一十元⑤反訴原告因本訴涉訟所支出之一審委任律師費五萬元，依租約第十二條約定應由反訴被告賠償。以上，反訴被告未履行回復原狀及保管租賃物之義務，致造成反訴原告受到損害，扣除反訴被告之押租金五萬元後，反訴被告應給付反訴原告四十二萬四千八百三十三元，為此訴請反訴被告給付及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情；反訴被告則以：兩造於訂立租約時，反訴原告鼓勵反訴被告大舉裝潢，毋須回復原狀，有證人余易璇為證，而反訴原告在出租予反訴被告之前，房屋內外一切破舊物，係前手房客所添置留下，反訴原告並未叫前承租人回復原狀，並鼓勵反訴被告大舉裝潢，現在反而要反訴被告回復沒有價值之舊物，系爭租賃物承租時即無電動鋁門、燈具及招牌鐵架，也未貼止滑地磚，為何要反訴被告回復，目前之承租人已將一樓之地毯拆除，並使用在二樓樓板之地毯打地鋪睡覺，享受反訴被告裝潢之成果，反訴原告何來損害可言。原來之瓦斯管已使用多年生鏽非常危險，所以將之更換塑膠接頭。反訴被告更換馬桶有經過反訴原告之同意，反訴原告同意補貼五千元，否認更換馬桶時有造成反訴原告損害，如果有漏水，其兩個月水費不會只有一百多元而已。反訴原告所提之被證七之估價單不實在，反訴被告請第三人估價，油漆牆壁及拆除地毯僅須七千四百元即可，被證八之估價單不實在，反訴原告沒有用到那些材料等語置辯。
二、茲就反訴被告依約是否要負回復原狀之義務，先予審酌。經查：兩造之租約第六條明白約定承租人於租期屆滿要按照原狀騰空遷讓，此有租賃契約書可稽，反訴被告雖舉證人余易璇欲證明反訴原告曾同意毋庸回復原狀，然衡諸常情，承租人基於其個人之使用目的，有將租賃物裝潢之必要，但裝潢並不當然適合下個承租人之需求，是出租人要求承租人於租賃關係終止後回復原狀，係屬常態之事實，若出租人同意承租人毋庸回復原狀，係屬變態之事實，且屬重要之點，當事人間自應作特別之約定，或將租約中有關回復原狀之條文予以刪除，以符合約定，但觀諸兩造租約第六條關於承租人負有回復原狀之義務之約定，並未刪除，反訴被告辯稱反訴原告同意毋庸拆除，即與契約書所載不符，且依余易璇所稱，其係於兩造簽妥本件契約後始到現場，亦即並未參與訂約過程，則其何以會聽到反訴原告表示毋庸回復原狀，是證人余易璇之證詞尚難採信，反訴被告依約應負有回復原狀之義務。次就反訴原告之請求損害賠償有無理由，予以審酌：反訴原告主張反訴被告未履行回復原狀之義務，致其受有損害，請求反訴被告賠償等情，經查：反訴被告固負有回復原狀之義務，然其未回復原狀，並不當然致反訴原告受有損害，反訴原告既然不請求反訴被告履行回復原狀之義務，而係主張因反訴被告未履行回復原狀之義務受有損害，自應就其究受有何損害負舉證責任。反訴原告所提出之天然瓦斯管線重新裝設費一萬九千九百九十一元及地毯、壁紙拆除清除，地磚、天花板、牆面封板重新舖設，廁所換蹲式馬桶，樓梯要貼止滑地磚、全室配線、裝回電動鋁門、全室油漆、裝回電燈、招牌鐵架等費用之估價單，係就回復租賃物之原狀所需之費用為估價，並不能作為反訴原告受有損害之證明，就其受有何損害，仍為未主張及證明，自難請求反訴被告負損害賠償之責任。
三、就反訴原告主張：反訴被告擅將二樓蹲式馬桶改成坐式，因新舊水管未接好，導致滲水，經反訴原告雇工將馬桶及管線全部換新後始無漏水情形，為此支出二萬六千零三十二元，及反訴原告為反訴被告代墊租期內之水費、電費、電話費共二萬四千二百一十元，請求反訴被告給付等情，已於本訴部分認定請求權成立，並與押租金返還請求權互為抵銷，就主張抵銷後之餘額二百四十二元，反訴被告應給付反訴原告。
四、反訴原告另請求反訴被告依租約第十二條約定，給付律師費五萬元部分：觀諸該條文之內容，固無明文以獲得勝訴判決為給付律師費之要件，然解釋上應以出租人獲得勝訴判決，始得請求承租人給付律師費用，否則出租人濫訟，即可請求承租人給付律師費，豈符合公平原則？準此，反訴原告主張反訴被告未履行回復原狀之義務，致其受有損害，請求反訴被告賠償，既經本院駁回，揆諸上開說明，反訴原告請求反訴被告給付五萬元律師費，自屬無據。
五、綜上，反訴原告請求反訴被告給付二百四十二元及自反訴狀繕本送達翌日即九十年五月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，核與本件判決結果無影響，無庸一一再加論述，附此敘明。
肆、結論：本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴，一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳映如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 五 日~B書記官 高玉彬