臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度重訴字第二五七號
原 告 羅賴玉英訴訟代理人 林廷隆律師被 告 陳秀英訴訟代理人 馮志剛律師複 代理人 蔡淑芬右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣捌佰萬元及自民國九十年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告提供新臺幣貳佰陸拾陸萬柒仟元之擔保後准予假執行。但被告如於假執程序實施前，以新台幣捌佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、備位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）四百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：㈠原告於民國（以下同）八十五年四月二十九日，以總價八百萬元之價格向被告
買受其所有坐落於台北縣○○市○○路○段○○○巷○○○號六樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）及其基地持分；詎系爭房屋之天花板突於九十年一月間剝落掉下，經原告查看發現依剝落情形顯係海砂屋，且該天花板業經被告多次修補，嗣經桂田技術顧問有限公司中和實驗室鑑定系爭房屋，確定系爭房屋建築時所使用之硬固混凝土之每立方米水溶性氯離子重量（以下簡稱「公斤／立方米」）之氯離子含量為8.5859公斤／立方米，遠超過標準值0.3公斤／立方米。
再者依台灣省土木技師公會鑑定報告書可知本案房屋之樑、樓版及掉落混凝土經鑑定結果，其氯離子含量均超出正常氯離子含量甚多，已可證明系爭房屋係俗稱的海砂屋。
㈡按原告如知系爭房屋係海砂屋必不願向被告買受系爭房屋，而被告係系爭房屋
之原所有人，對於該屋之建材及結構知之最甚；然被告為意圖使原告向其買受系爭具有重大瑕疵之海砂屋，明知系爭房屋係海砂屋卻隱瞞此重大事實趁原告欲購買房屋時，多次向原告詐稱該屋建材良好、地點很棒，同時於有海砂屋剝落之天花板予以修補後，再重新裝潢以木板隔開，讓原告無法發現天花板係海砂屋之事實，因而致原告陷於錯誤而向被告為買受系爭房屋之意思表示，進而與被告訂定系爭買賣契約交付買賣價金，買受其所有具重大瑕疵之海砂房屋，故依民法第九十二條第一項規定原告自得撤銷向被告買受系爭房屋之意思表示，系爭買賣契約既不成立，則被告受領原告給付之買賣價金即無法律上之理由，依民法第一百七十九條、第一百八十一條規定，被告自應返還其受領原告所給付之買賣價金新台幣（以下同）捌佰萬元予原告。
㈢縱認原告非因受被告詐欺向其為買受系爭房屋之意思表示；惟查，原告當初向
被告購買系爭房屋係相信被告一再對於系爭房屋所在地點環境優良、交通便利及使用之建材良好等之保證；然系爭房屋卻係海砂屋非但與被告之保證相悖，且亦危及原告與家人之居住安全甚巨。按民法第三百五十四條第一項規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」，而原告向被告買受前揭房屋係希冀獲得舒適、安全之居住環境；然前揭房屋樓版混凝土剝落會對原告及家人之人身安全具有殺傷力甚至致命之危險，且前揭房屋之主要結構體：樑、柱部份並無法整修，亦即前揭房屋無法修復。（見台灣省土木技師公會鑑定報告書）所以依民法第三五九條之規定原告自得解除契約，而原告已以九十年四月四日交通部郵局（台北十四支局）第八三○號之存證信函向被告為解除契約之意思表示，所以依民法第二五九條第二款之規定，被告自應返還原告已付之價金。
㈣又本案雖僅房屋有重大瑕疵，土地部分則無瑕疵，惟因若僅就房屋部分解除買
賣契約，就土地部分未解除契約，則因房屋並無法脫離土地而懸空存在，原告亦無法使用系爭房屋所在之土地，反而還需繳交地價稅而受損害，故依民法第三百六十三條第二項之規定，原告自得解除全部契約。另原告解除契約後，依民法第三百五十九條第二款規定，被告原應附加自受領時起之利息償還原告，以八百萬元依法定利息計算，每年約四十萬元，惟此部分原告並未請求，係以此利息折抵使用系爭房屋、土地之對價，以一般租賃市場行情而言，對被告並無不公等語。
㈤對被告答辯之陳述：被告確知系爭房屋具有海砂屋之重大瑕疵，被告辯稱不知
系爭房屋是海砂屋，且其出售系爭房屋予原告前將系爭房屋樓板下全面加裝一層天花板係對房屋之一般修繕等語，惟被告此抗辯顯無理由，按房屋之通常維修，係局部、非關房屋結構部分之維修；然被告尚居住於系爭房屋時發現樓板有多處大面積水泥剝落、鋼筋裸露情形係影響房屋結構安全性之重大瑕疵，此點自被告為隱瞞系爭房屋樓板具有嚴重水泥剝落、鋼筋裸露等重大瑕疵，多次將樓板以水泥或油漆加以修補仍無法掩飾該重大瑕疵，遂於樓板下方全部重新裝潢以木板加裝一層天花板隔開（請參原證四附圖及照片）之事實，即可證明系爭房屋有多處大面積水泥塊剝落、鋼筋裸露之現象，係為結構上安全與否之問題，非係一般房屋在使用多年後產生磁磚脫落、木質部分腐朽等表層飾材耗損或地震所致之自然現象，更非係被告或原告長期使用之自然、必然耗損現象。
二、備位聲明部分：㈠退步言之，如認為系爭房屋雖具有海砂屋之重大瑕疵，然原告請求解除系爭買
賣契約顯失公平時，因系爭房屋於被告交付於原告時係海砂屋，實具有減少房屋通常及契約預定效用之瑕疵，而被告依民法第三百四十五條規定應負擔保之責任，依民法第三百五十九條但書規定，被告亦應減少買賣價金。
㈡按系爭房屋因天花板剝落、多處鋼筋裸露已缺乏供原告及家人居住之安全性，
而原告請人估計如須修繕前述之瑕疵需花費肆佰萬元，故被告應減少肆佰萬元價金。
參、證據：提出房屋買賣契約影本、系爭房屋之氯離子含量測試報告、交通部郵局（台北十四支局）第八三○號存證信函及其回執影本各一件、系爭房屋之現場圖及樓板照片、系爭房屋修繕費用估價單正本、土地登記簿謄本及房屋課稅證明各一件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述：㈠系爭房屋係被告於七十八年一月九日向受告知人即建商陳玉貴買受登記，其後
因系爭房屋無停車位，巷弄又狹窄停車不便，乃於八十二年三月間向訴外人林進發預購目前居住備有停車位之台北縣○○市○○路○○○號七樓房屋，並於八十四年一月間完工、登記。原告居住台北縣○○市○○路○段○○○巷○○○號二樓，與被告原居住之系爭房屋為同巷弄之鄰居，知悉被告喬遷、出售系爭房屋，且房屋坪數較大、裝潢高雅，乃主動要求購買系爭房屋，被告依一般正常情形居住、買賣房屋，實無從知悉系爭房屋為海砂屋，更未如原告所指以修補、裝潢以隱瞞系爭房屋為海砂屋。原告主張被告有故意隱瞞之詐欺情事，並據以撤銷意思表示等情，顯無理由。
㈡又原告買受系爭房屋，被告未為任何保證，係依買賣契約第十三條規定現狀將
房屋移交，系爭房屋於八十五年五月間既已交付完畢，依民法第三百七十三條規定，其利益及危險自交付時起由買受人承受及負擔；且原告以被告應負擔瑕疵擔保責任而主張解除買賣契約，惟其已超過除斥期間，其解除契約亦非有理由等語。
參、證據：提出台北縣○○市○○路○○○號七樓房屋建物登記簿、購屋臨時證明單影本、住戶公約影本各一件為證。
丙、本院依原告聲請囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋混凝土氯離子含量是否為俗稱「海砂屋」、其對房屋結構安全性之影響及可否修復﹖等事項，並依原告之聲請，傳喚證人李宗賢作證；依被告之聲請，通知鑑定人李文琳對鑑定報告作說明。
理 由
一、原告主張：其於八十五年四月二十九日以總價八百萬元之價格向被告買受系爭房屋及其基地持分；詎系爭房屋之天花板突於九十年一月間剝落掉下，經原告查看發現依剝落情形顯係海砂屋，嗣經桂田技術顧問有限公司中和實驗室鑑定系爭房屋，確定系爭房屋建築時所使用之硬固混凝土之每立方米水溶性氯離子重量（以下簡稱「公斤／立方米」）之氯離子含量為8.5859公斤／立方米，遠超過標準值
0.3公斤／立方米；再依台灣省土木技師公會鑑定報告書可知本案房屋之樑、樓版及掉落混凝土經鑑定結果，其氯離子含量均超出正常氯離子含量甚多，均可證明系爭房屋係俗稱的海砂屋，而被告係系爭房屋之原所有人，對於該屋之建材及結構知之最甚；然被告明知系爭房屋係海砂屋卻隱瞞此事實，於有海砂屋剝落之天花板予以修補後，再重新裝潢以木板隔開，致原告向被告買受有瑕疵之系爭房屋，被告應依民法第三五四條第一項規定負瑕疵擔保責任；又系爭房屋樓版混凝土剝落會對原告及家人之人身安全具有殺傷力甚至致命之危險，且系爭房屋之主要結構體：樑、柱部份並無法整修，亦即前揭房屋無法修復。（見台灣省土木技師公會鑑定報告書）所以依民法第三百五十九條之規定原告自得解除契約，而原告已以九十年四月四日交通部郵局（台北十四支局）第八三○號之存證信函向被告為解除契約之意思表示，故依民法第二百五十九條第二款之規定，被告自應返還原告已付之價金。又本案雖僅房屋有重大瑕疵，惟因若僅就房屋部分解除買賣契約，則因房屋並無法脫離土地而懸空存在，原告亦無法使用系爭房屋所在之土地，反而還需繳交地價稅而受損害，故依民法第三百六十三條第二項之規定，原告自得解除全部之買賣契約等語。
二、被告則以系爭房屋係伊於七十八年一月九日向受告知人即建商陳玉貴買受，其後因系爭房屋無停車位，巷弄又狹窄停車不便，乃於八十二年三月間向訴外人林進發另購備有停車位之台北縣○○市○○路○○○號七樓房屋；伊係依一般正常情形居住、買賣房屋，實無從知悉系爭房屋為海砂屋，更未如原告所指以修補、裝潢以隱瞞系爭房屋為海砂屋。另伊對原告買受系爭房屋，未為任何保證，系爭房屋於八十五年五月間既已交付完畢，依民法第三百七十三條規定，其利益及危險自交付時起由買受人承受及負擔；且原告以被告應負擔瑕疵擔保責任而主張解除買賣契約，惟其已超過除斥期間，其解除契約亦非有理由等語資為抗辯。
三、原告主張系爭房屋及其基地持分係原告於八十五年四月二十九日以八百萬元之價格，向被告購得，詎系爭房屋之天花板突於九十年一月間剝落掉下，經原告查看發現依剝落情形顯係海砂屋，嗣經桂田技術顧問有限公司中和實驗室鑑定系爭房屋，確定系爭房屋建築時所使用之硬固混凝土之每立方米水溶性氯離子重量（以下簡稱「公斤／立方米」）之氯離子含量為8.5859公斤／立方米，遠超過標準值
0.3公斤／立方米，可證明系爭房屋係俗稱的海砂屋，原告已以九十年四月四日交通部郵局（台北十四支局）第八三○號之存證信函向被告為解除契約之意思表示等情，業據其提出系爭房屋之不動產買賣契約影本、桂田實驗室之氯離子含量測試報告、交通部郵局（台北十四支局）第八三○號存證信函及其回執影本各一件、系爭房屋之現場圖及樓板照片等在卷可證；且經本院就系爭房屋現場履勘結果：系爭房屋之客廳、餐廳、臥室等之天花板水泥塊均有脫落之現象，及鋼筋腐蝕外露等情，並製有勘驗筆錄一紙在卷可按；而系爭房屋經囑託台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋混凝土氯離子含量，房間樑、房間天花板及摔落混凝土，各為○．四六五、○．七二九及二．三六九公斤／立方米，均遠逾標準值○．三公斤／立方米，可以證明系爭房屋確係俗稱之「海砂屋」等情，亦有台彎省土木技師公會九十一年一月八日省土技字第００六五號鑑定報告書一件可證；被告對於系爭房屋因混凝土氯離子含量高於標準值，為俗稱之「海砂屋」，及業已收受原告為解除契約意思表示之交通部郵局（台北十四支局）第八三○號之存證信函等情，並不爭執，是原告之主張伊向被告所購買之系爭房屋有瑕疵，業已向被告為解除契約之意思表示等情，堪信為真實。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條定有明文。本件被告出售有瑕疵之系爭房屋與原告，依民法第三百五十四條自應負瑕疵擔保之責任，且其所應負之瑕疵擔保責任，不因系爭房屋係被告向前手即受告知人陳玉貴買受而得以減免（至被告是否得向受告知人陳玉貴主張權利或請求損害賠償，要屬另一問題）。
五、按不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第三百五十六條第三項、第三百五十九條及修正前民法第三百六十五條（按本件系爭房屋之買賣契約係成立於八十五年四月二十九日，則其有關出賣人瑕疵擔保責任之除斥期間，自應適用修正前之民法第三百六十五條之規定）分別定有明文。本件被告依法雖應負瑕疵擔保責任，惟本件尚應審究者為原告之契約解除權是否因除斥期間經過而消減﹖及原告主張解除契約是否顯失公平﹖茲分述如下：
㈠原告主張伊購買系爭房屋時，房屋之天花板經被告重新裝潢以木板隔開，於九十
年一月間天花板之水泥塊突然剝落掉下，經原告打開裝潢木板查看，始發現系爭房屋依剝落情形顯係海砂屋，而被告為隱瞞系爭房屋樓板具有嚴重水泥剝落、鋼筋裸露等重大瑕疵，多次將樓板以水泥或油漆加以修補仍無法掩飾該重大瑕疵，遂於樓板下方全部重新裝潢以木板加裝一層天花板隔開等情，有原告所提之照片十五幀在卷可證，並經證人李宗賢到庭證稱：「去年（九十年）一月就聽到天花板掉下來的聲音，二月九日時去拆開來，才發現很多掉落物，也發現樓板有修補痕跡。」等語無訛。又被告於出售系爭房屋前確曾將樓板以水泥或油漆加以修補，其後並重新裝潢以木板加裝一層天花板等情，並經本院現場履勘無誤，並有上開勘驗筆錄可稽；被告雖辯稱伊無從知悉系爭房屋為海砂屋，故未隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語，惟被告自七十八年一月九日買受系爭房屋至出售時止，居住於系爭房屋達七年餘，且被告於本院審理時亦自認確有修補系爭房屋天花板之情事（詳九十年五月十五日言詞辯論筆錄），復對於系爭房屋出售時，房屋之天花板經伊重新裝潢以木板隔開乙節，並不爭執，足認被告於出售前應已知悉系爭房屋之天花板有水泥塊剝落及鋼筋腐蝕外露之情形，則原告主張系爭房屋為「海砂屋」之瑕疵，係不能即知之瑕疵，及被告有故意不告知瑕疵之情事等情，應值採信。準此，系爭房屋之上開瑕疵既係不能即知之瑕疵，且被告復故意不告知上開瑕疵，則原告以被告應負物之瑕疵擔保責任，而主張解除契約之權利，自不受上開修正前民法第三百六十五條第一項於物之交付後六個月期間之限制，是被告辯稱原告已超過除斥期間，不得解除契約等語，亦非可採。
㈡再按為居住之用而購屋者，雖所費不貲，甚且花費一生之心力，仍勉力為之，無
非以住宅為安全之避難所，雖價昂亦有其價值。故在房屋構造上，購屋者莫不冀望所購得之房屋堅固、耐用，能提供基本程度之安全及永久之牢固，如房屋構造本身失其安全性及耐用性，則其價值及效用即為之大減，自不待言。查系爭房屋有前揭瑕疵，顯係典型之「海砂屋」，依前開台灣省土土技師公會之鑑定結果，則稱：「本標的物證明確為俗稱海砂屋，由於鋼筋有效斷面積減少，混凝土強度也減弱，對結構安全當然會有影響，依行政院台七五財字第二二四０一號公布之固定資產耐用年數表，住宅用鋼筋混凝土建造房屋，其耐用年數為五十五年，如受氯離子之腐蝕，其耐用年數僅剩二十五年，對整體結構而言雖無立即危險，但以樓版混凝土剝落對人身安全而言，隨時都具有殺傷力甚至致命之危險」、「本標的物整修僅限於樓版部分為可行，至於主要結構：樑、柱部分並無法整修，亦即本標的物無法修復，其耐用年數二十五年，無論如何整修都無法改變，當一超過年限就必須拆除重建，否則一遇規模稍大地震，即有倒塌之虞」等語；並經鑑定人李文琳到庭陳明：系爭房屋其耐用年數僅餘二十五年，係以其所使用的材料因含有海砂，受到氯離子腐蝕，根據行政院所公布固定資產耐用年數表所載，其耐用年數原為二十六年，惟以系爭房屋腐蝕的特別厲害，所以經過討論再送覆議，一致認為需再減一年，故認定系爭房屋之耐用年數為二十五年等語明確，被告對於系爭房屋之耐用年數雖有所質疑，惟並未進一步舉證證明，自非可採。由是足見，系爭房屋依現狀非惟有遭受樓版混凝土剝落擊傷之立即危險，甚且其可用之年數，亦從一般住宅之五十五年，減年二十五年，若再扣除被告已使用七年餘，則原告可用之年數僅為十八年，與一般購屋者對所購房屋使用年限之需求顯有莫大之落差，再加上系爭房屋並無法以修復之方法回復其應有之安全性及耐用性，均業如前述，準此，本院認原告主張解除契約，對被告並無顯失公平情形，為有理由。
㈢末按為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其
以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。又契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，所受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之，民法第二百六十三條、第二百五十八條第一項、第二百五十九條第一分別定有明文。查原告既已以交通部郵局（台北十四支局）第八三○號存證信函向被告為解除契約之意思表示，自生契約解除效力。故原告於解除契約後，依同法第二百五十九條第一款關於回復原狀規定請求被告給付原買賣房地之價金八百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件原告先位之訴既有理由，則備位之訴，即無庸審究。又本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十四 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭法 官 林春長本院於一Ｏ二年一月一日更名為臺灣新北地方法院。
右為正本係照原本作成。
中 華 民 國 一Ｏ七 年 一月 十二日
書 記 官 廖俐婷