臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度重訴字第六四號
原 告即反訴被告 甲○
丁○○丙○○乙○○戊○○法定代理人 游任和
陳火煉右當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記與原告甲○、丁○○、丙○○、乙○○、戊○○各五分之一。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：１原告之被繼承人游德華於民國八十年九月二十八日提供其所有坐落中和市○○○
段外南勢角小段第182、182-2、182-3、105-12、181-54(重測前) 等地號土地與被告合建房屋摩登帝國，由游德華分得「摩登帝國」其中六十三戶，並委託被告代為預售，只售出十四戶，另三戶遭購買者退屋，尚餘如附表所示之四十九戶（其中台北縣中和市○○路○○號一、二樓以二戶計），游德華與被告於八十六年三月三日另訂協議，被告須於八十六年三月二十三日前，將房屋移轉登記所需各類文件及契稅收據，交由游德華指定之代書林明堂先生辦理移轉登記手續，惟至八十九年十二月四日原告等人繳清遺產稅，被告猶藉辭推拖，拒不辦理移轉登記，被告以游德華於八十六年三月三日去世，抗辯該協議內容無效，則原告以起訴狀繕本之送達，請求被告將如附表所示之不動產移轉登記予原告各五分之一。
２協議書固約定將房屋移轉登記所需各類文件及契稅收據交付甲方（原告之被繼承
人游德華）指定之代書林明堂先生辦理，惟代書林明堂係原告之代理人，原告指示被告將系爭房屋辦理移轉登記所需文件交予原告之代理人林明堂，其目的係將系爭房屋所有權辦理移轉登記與原告，原告基於債權人之身分，自得向被告請求辦理移轉登記直接登記為原告所有。
３被告於函覆財政部台灣省北區國稅局（下稱國稅局）之說明書亦指稱已售出之前
開十七戶房屋（含退屋之三戶）係屬原告之被繼承人游德華所有，而該十七戶售屋款新台幣（下同）四千五百零九萬一千元，亦由國稅局列為游德華對被告之遺產債權，而據以課徵遺產稅，被告竟枉顧事實辯稱該十四戶（另三戶遭退屋）係屬其所出售。再則已售出之十四戶房屋之價款共計四千五百零九萬一千元，扣除被告已交付原告之被繼承人游德華一千二百四十三萬七千七百九元，尚餘三千二百六十五萬三千二百一十一元存放於被告處，因合建須過戶予被告之土地，業於八十六年三月十八日辦理過戶完成，被告竟昧於事實辯稱「原告因遲辦繼承登記致未將建主應得土地持分移登予建主（被告）」，至於託售之十四戶房地，原告從未向被告借土地過戶予買主，乃係被告未獲原告之同意擅自將伊之土地過戶予買主，同時扣留屬於原告託售房屋所得之前開價款三千二百六十五萬三千二百一十一元，不交付予原告，既然該十四戶房地係由原告售出，縱因土地過戶遲延生有違約金之情事，亦存在於原告與該十四戶房地承買人間，要與被告完全無涉，被告所稱原告須負擔之違約金數額，不僅毫無根據，與本件之請求亦毫不相干。職是，該售出十四戶房屋價款及被告自行借地銷售房屋之法律關係，兩造間將來要如何相互請求，係屬另一訴訟問題，與本件無關。
４原告曾多次向被告請求將系爭房屋移交與原告，惟被告均藉辭拖延，拒不移交，
原告遂於八十八年五月二十日郵局存證信函向被告催討系爭房屋，詎被告於同年月二十八日以郵局存證信函回函拒絕，係被告拒絕交付房屋，而非原告受領遲延，其於八十七年至八十九年間之房屋稅、公共電費、電費及水費，理應由被告負擔，要與原告無涉，至於被告所稱之房屋託管費更屬無稽，經查「摩登帝國」地下室之全部停車位概屬住戶全體所共有，皆未出售與分管，全部車位出租所得移作大樓之管理費，並有盈餘，現之住戶亦皆毋庸繳交管理費，被告竟侈言欲向原告請求管理費，自非合理。
５被告所主張存入游德華、游茂仁共同設於台灣省合作金庫中和支庫活存五九四八
二號帳戶內之一百六十萬八千四百元乙節，由於游茂仁業於八十九年二月間逝世，游茂仁之繼承人尚未辦妥繼承登記，該筆金額任何人均無法領取，更何況依前所述原告等人尚有售屋款三千二百六十五萬三千二百一十一元存放於被告處，故該筆款項與原告請求系爭房屋移轉登記，亦無關係。
６又被告辯稱：「依合建契約第五條第二項規定應於之摩登大國合建工地結構體完
成時（八十四年十二月十一日申報台北縣政府屋頂樓板勘驗）辦理土地過戶，卻至八十六年二月二十八日方將合建須過戶予被告之土地辦理過戶，原告給付遲延。」云云，原告之所以至八十六年二月二十八日方將合建須過戶予被告之土地辦理過戶，係因依兩造所簽訂合建房屋契約書第二條第二項規定：「本大樓．．以雙方指定之第三人為起造人」，詎被告未獲原告之被繼承人游德華之同意，竟違約以自己之名義登記為起造人，合建期間原告之被繼承人游德華發現被告有不當使用伊設於台灣省合作金庫中和分行帳戶，曾先後發函通知銀行禁止被告使用游德華之帳戶，此亦係造成合建土地延遲過戶之原因，兩造復另於協議書第六條約定：「甲方（指原告）應辦理之土地持分所有權移轉登記，甲方願於八十六年三月二十三日以前將辦理移轉登記所需各類證件交與乙方所指定之代書辦理登記」，原告已在八十六年二月二十八日移轉登記予被告，並無給付遲延之情事。
７原告曾多次向被告請求將系爭四十九戶房屋移交與原告，被告初則亦曾發函通知
交屋，惟因房地產持續不景氣，被告見先前原告委託出售之十四戶房屋售得高價，即心生歹念，欲將該筆售屋之所得侵吞之己，隨即藉辭推拖拒不移交原告應分得之房屋，被告所稱之房屋稅、公共電費、水電費、託管費等項目之費用，原告既無受領遲延之情事，理應由被告自行負擔，且被告對該等項目費用併加計息向原告請求，更不知其請求權依據為何。
８本件原告依約移轉建主持分之土地予被告，被告即應依約移轉地主合建分得之房
屋予原告，至於被告所主張之費用償還請求權，與被告之移轉房屋所有權之義務，並無對價關係，被告不得就此主張同時履行之抗辯，而拒絕自己之給付，退一步言，倘認定被告得主張同時履行之抗辯，由於原告已將土地移轉予被告，被告如拒絕將房屋移轉予原告，顯有違背誠實及信用方法，揆諸前揭法則，被告亦不得拒絕自己之給付。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：１原告係依據渠等被繼承人游德華與被告公司於八十六年三月三日所訂協議書第二
條之約定請求辦理本件房屋移轉登記，該協議書係載「將房屋移轉登記所需各類文件及契稅收據交由甲方（游德華）指定之代理人林明堂先生辦理移轉登記手續」，原告請求直接過戶，即有未合。
２原告有下列款項尚未給付予被告，被告主張同時履行抗辯：
⑴原告遲辦繼承登記，未將託售之土地持分移轉登記予買主，所託售之十四戶房屋
，因無土地可過戶，為免被罰違約金，被告將所有之土地連同建物售予買主，則該十四戶應屬被告所出售，原告之被繼承人游德華已自被告取得一千二百四十三萬七千七百八十九元，原告應返還被告。
⑵因原告遲辦繼承登記，系爭房屋均登記在被告公司名義，在此期間，被告墊付款
有①房屋稅（八十七年至八十九年）一，一六六，四一九元②公共電費（八十七年至八十八年六月）一四二，五七四元③電費（八十七年至九十年二月）二四三，九三四元④水費（八十七年二月至九十年元月）一六一，○○九元⑤房屋託管費（每戶每月五，○○○元，共四十九戶，八十七年二月至九十年二月）八，八二○，○○○元，原告應予返還。
⑶合建房屋被告應得收入存入游德華、游茂仁共同設於台灣省合作金庫中和支庫之
活存五九四八二號帳戶，計一百六十萬八千四百元，迄未領出交予被告，原告應同時退還被告。
⑷共計原告應返還被告總金額加計利息總計三千四百九十萬五千五百六十六元，因原告係請求履行合建契約，被告爰提出同時履行抗辯，請求命原告同時給付。
３原告依約應於八十四年十二月十一日辦理移轉土地持分予被告，卻遲至八十六年
二月二十八日完成登記，已構成給付遲延。又原告提出之協議書，其書立日期為八十六年三月三日，惟游德華於該日逝世，焉能委託他人代理，該協議書即屬無效，是原告以該協議書主張未遲延，即無理由，準此，其向被告收取之退股金及利息二千三百萬元，即應加付利息退還被告。又被告並未不當使用游德華之帳戶，游德華於八十四年十一月十日、十一日存證信函終止該帳戶，致帳戶內應由被告領取之一百六十萬八千四百元迄未取出，除應由原告交付外，其損失亦應由原告負擔。至於帳戶之停用與土地持分移轉完全無涉，原告以之主張無遲延責任，亦有未合。原告主張八十六年三月三日之協議書免付契稅，惟該協議係屬無效，其主張即有未當。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：１反訴被告應連帶給付反訴原告三百三十二萬二千三百三十六元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２反訴原告願供擔保請准宣告假行。
二、陳述：因反訴被告之被繼承人游德華去世，反訴被告遲未辦理繼承登記，在此期間反訴原告墊出①房屋稅（八十七年至八十九年）一，一六六，四一九元②公共電費（八十七年至八十八年六月）一四二，五七四元③電費（八十七年至九十年二月）二四三，九三四元④水費（八十七年二月至九十年元月）一六一，○○九元，另合建房屋建主應得之收入以游德華、游茂仁共同設於台灣省合作金庫中和支庫之活存五九四八二號帳戶存入，計一百六十萬八千四百元，迄未領出交予反訴原告，應同時退還反訴原告，以上金額共三、三二二、三三六元，為此本於不當得利之規定，請求反訴被告連帶給付。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：請求駁回反訴原告之訴。如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：１反訴原告所繳付之房屋稅、公共電費、電費、水費等項目之費用，係因系爭房屋
登記為反訴原告所有，反訴原告所清償者係自己之債務，反訴被告並未因此而受有利益，至於存入台灣省合作金庫中和支庫活存五九四八二號帳戶內之一百六十萬八千四百元，係基於合建關係存入該帳戶，並非無法律上之原因，且該筆金額未經結算，究屬何人所有尚未可知，職是反訴原告以不當得利之法律關係為請求，顯屬無據。
２退萬步言，縱認該等費用應由反訴被告負擔，惟反訴被告委託反訴原告代售房屋
，尚有售屋款三千二百六十五萬三千二百一十一元存放於反訴原告處，尚未交付予反訴被告，反訴被告亦得於反訴原告請求範圍內為抵銷之主張。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張其被繼承人游德華於八十年九月二十八日提供其所有坐落中和市○○○段外南勢角小段第182、182-2、182-3、105-12、181-54(重測前) 等地號土地與被告合建房屋摩登帝國，由游德華分得「摩登帝國」其中六十三戶，並委託被告代為預售，只售出十四戶，另三戶遭購買者退屋，尚餘如附表所示之四十九戶（其中中和市○○路○○號一、二樓以二戶計）等情，業據原告提出戶籍謄本、合作興建房屋契約書為證，且為被告所不爭執，此部分之事實應可認定。
二、原告依據繼承及合建契約，請求被告將如附表所示之房屋移轉登記予原告各五分之一，被告則以：１原告係依據渠等被繼承人游德華與被告公司於八十六年三月三日所訂協議書第二條之約定請求辦理本件房屋移轉登記，該協議書係載「將房屋移轉登記所需各類文件及契稅收據交由甲方（游德華）指定之代理人林明堂先生辦理移轉登記手續」，原告請求直接過戶，即有未合。２原告有下列款項尚未給付予被告，被告主張同時履行抗辯：⑴原告遲辦繼承登記，未將託售之土地持分移轉登記予買主，所託售之十四戶房屋，因無土地可過戶，為免被罰違約金，被告將所有之土地連同建物售予買主，則該十四戶應屬被告所出售，共計三千七百二十一萬一千元，原告之被繼承人游德華已自被告取得一千二百四十三萬七千七百八十九元，原告應返還被告。⑵因原告遲辦繼承登記，系爭房屋均登記在被告公司名義，在此期間，被告墊付款有①房屋稅一，一六六，四一九元②公共電費一四二，五七四元③電費二四三，九三四元④水費一六一，○○九元⑤房屋託管費八，八二○，○○○元，原告應予返還。⑶合建房屋被告應得收入以游德華、游茂仁共同設於台灣省合作金庫中和支庫之活存五九四八二號帳戶存入，計一百六十萬八千四百元，迄未領出交予被告，原告應同時退還被告。⑷共計原告應返還被告總金額加計利息總計為三千四百九十萬五千五百六十六元。３原告依約應於八十四年十二月十一日辦理移轉土地持分予被告，卻遲至八十六年二月二十八日完成登記，已構成給付遲延。又原告提出之協議書，其書立日期為八十六年三月三日，惟游德華於該日逝世，焉能委託他人代理，該協議書即屬無效，是原告以該協議書主張未遲延，即無理由，準此，其向被告收取之退股金及利息二千三百萬元即應加付利息退還被告。又被告並未不當使用游德華之帳戶，游德華於八十四年十一月十日、十一日存證信函終止該帳戶，致帳戶內應由被告領取之一百六十萬八千四百元迄未取出，除應由原告交付外，其損失亦應由原告負擔。至於帳戶之停用與土地持分移轉完全無涉，原告以之主張無遲延責任，亦有未合。原告主張八十六年三月三日之協議書免付契稅，惟該協議係屬無效，其主張即有未當等語置辯。
三、經查：原告之被繼承人游德華本於合建契約，對於被告有移轉所分配房屋所有權之權利，原告係游德華之繼承人，自得繼承游德華之權利，請求被告給付。被告以兩造於八十六年三月三日協議係約定「被告應將移轉登記之文件由游德華指定之代書辦理移轉登記手續」，非約定直接登記予原告，拒絕原告之請求，經查依該協議書內容所載，被告所言固然屬實，然原告所指定之代書，即為原告之代理人，對代理人清償之效力及於本人，是原告本於債權人之身分直接請求被告給付，亦無不可。又按清償期除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償，為民法第三百十五條所明定。本件合建契約並未約定被告應於何時履行移轉房屋所有權，依前揭規定，原告得隨時請求清償，是原告以起訴狀繕本之送達，請求被告履行移轉登記義務，洵屬有據。
四、按同時履行抗辯之成立，以因雙務契約而互負債務為要件，倘若雙方當事人所負債務，並非因同一雙務契約所發生，或所負債務相互間並無對價關係，即無從成立同時履行抗辯權。查被告所為前揭⑴、⑶點抗辯，係關於其與原告之被繼承人游德華間另行約定之託售房屋契約所生之問題，其與本件合建契約非屬同一契約，亦與房屋移轉登記無對價關係，被告不得據此主張同時履行抗辯，拒絕移轉系爭房屋所有權。至於系爭房屋之房屋稅、公共電費、電費、水費及房屋託管費，因系爭房屋登記為被告所有，自應由被告負擔此部分之費用，且被告於八十八年五月二十日曾以存證信函催告被告交付移轉系爭房屋所需文件及將系爭房屋點交予原告，有存證信函可稽，被告並未履行，其不利益應由被告承受，不能請求原告負擔。
五、被告另抗辯：原告依約應於八十四年十二月十一日辦理移轉土地持分予被告，卻遲至八十六年二月二十八日完成登記，已構成給付遲延，因而拒絕自己之給付乙節。查：原告依合建契約應移轉土地所有權應有部分予被告，原告已於八十六年二月二十八日完成登記履行給付義務，有土地登記簿可稽，被告雖抗辯原告給付遲延，卻未提出其因原告給付遲延究受有何損失，自不能以原告未同時提出遲延賠償之給付，而主張同時履行抗辯。是被告此部分之抗辯，亦不足採。被告又抗辯：原告之被繼承人游德華於八十六年三月三日與被告成立之協議書無效，原告依協議書之內容向被告領取之退股金及利息二千三百萬元，即應加付利息退還被告等語，惟查縱使原告負有返還退股金及利息之義務，其與本件房屋移轉登記債務，非屬同一雙務契約所生，亦無對價關係，被告亦不得主張同時履行抗辯。至於房屋契稅究應由何人負擔，係屬另一問題，與被告所負房屋移轉登記義務，亦無對價關係，被告自不得以原告不同意負擔房屋契稅，主張同時履行抗辯。
六、綜上所述，被告所為上開抗辯均不可採，原告請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予原告各五分之一，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：因反訴被告之被繼承人游德華去世，反訴被告遲未辦理繼承登記，在此期間反訴原告代墊①房屋稅一，一六六，四一九元②公共電費一四二，五七四元③電費二四三，九三四元④水費一六一，○○九元，另合建房屋建主應得之收入以游德華、游茂仁共同設於台灣省合作金庫中和支庫之活存五九四八二號帳戶存入，計一百六十萬八千四百元，迄未領出交予反訴原告，應同時退還反訴原告，以上金額共三、三二二、三三六元，為此本於不當得利之規定，提起反訴請求被告連帶給付等情，固據反訴原告提出上開繳費單據為證，惟查：系爭房屋登記為反訴原告所有，則房屋稅、公共電費、電費、水費等費用，自應由反訴原告繳納，反訴原告所清償者係自己之債務，反訴被告並未因此而受有利益。至於台灣省合作金庫中和支庫活存五九四八二號帳戶內之一百六十萬八千四百元，係兩造因合建契約協議以游德華、游茂仁之名義共同開立帳戶存入，並非無法律上之原因，是反訴原告本於不當得利之法律關係請求，顯屬無據，應予駁回。
二、反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
參、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十二 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳映如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十二 日~B書記官 李淑貞