臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一○三號
上 訴 人 乙○○被上訴人 眾誠房屋仲介有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十五日本院板橋簡易庭九十板簡字第二０九九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人應給付被上訴人逾新台幣壹萬壹仟肆佰元及自民國九十年三月一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
右廢棄部分被上訴人第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）當時雙方共識，只要清償新台幣（以下同）四百二十萬元，即可塗銷抵押權設定登記，但在系爭房地過戶之後，抵押權人即國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）總行要求四百九十萬元始可塗銷，非當時所能預料，致無法照原條件履行。
（二）被上訴人為房屋仲介公司，對房屋仲介有專業能力，到底能貸多少他應該比上訴人清楚。故本件買賣無法塗銷抵押權設定登記，應係可歸責於對方，即使雙方都不可歸責也請求依照民事訴訟法三百九十七條，變更契約效果。
三、證據：除援用第一審所提證據外，提出台北縣政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書、契稅繳款書為證，並聲請訊問證人廖素雲、林志村、陳右英。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於最後言詞辯論期日到場，依其所提之書狀及於準備程序中所為之聲明，陳述如下：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）之前上訴人向抵押權人即國泰人壽公司永和辦事處查詢，回覆四百二十萬元即可塗銷登記。所有權移轉記並設定抵押後，要撥款照會國泰人壽公司，竟要求四百九十萬元才願意塗銷，即使撥款四百二十萬元，也不能塗銷國泰人壽公司之設定登記。
（二）被上訴人之代書也曾向國泰人壽公司辦事處查詢，但是決定權是國泰人壽總公司。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、被上訴人經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國八十九年十一月三日委託被上訴人代為銷售上訴人所有坐落台北縣永和市○○街○○○號二樓房地，上訴人同意售出房屋後，以二十萬元作為被上訴人之服務費。茲經被上訴人居間，上訴人於九十年二月二十八日與訴外人廖素雲就系爭不動產簽訂買賣契約，被上訴人受託居間之義務已完成，依約上訴人應給付全部之報酬，為此依委任契約之法律關係提起本件訴訟，請求上訴人給付二十萬元及自九十年三月一日起至清償日止之法定遲延利息。上訴人則以：系爭不動產於九十年二月二十八日經被上訴人仲介，以總價五百七十萬元出售予訴外人廖素雲，上訴人並於九十年五月三十日將房地所有權移轉登記與廖素雲指定之人林恆心。惟買主廖素雲僅支付價金一百二十萬元，存入中國信託商業銀行中信房屋房屋交易安全專戶內，尾款四百五十萬元迄今仍未支付，且前揭頭款一百二十萬元，亦遭中國信託商業銀行板橋分行未經上訴人同意擅自退還買主，致上訴人迄今分文未得，故被告實無給付服務報酬之義務等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張之事實，業據提出專任委託銷售契約書影本一件、委託期間延長同意書影本一件、專任委託銷售出租契約內容變更同意書影本一件為證，上訴人對於被上訴提出之前開書證之真正均不加以爭執。查兩造於所簽定之專任委託銷售契約書第貳項第五條約定服務報酬計算及支付方式為：「一、乙方之服務報酬請求權，於甲方簽認買方之購屋要約書或買方簽認購屋承諾書時成就。甲方應給付乙方之服務報酬計算方式依成交總價百分之四計算。二、甲方應於簽訂不動產買賣契約時給付服務報酬總額百分之五十，交屋時再給付百分之五十，並均以現金給付。．．．」，有契約書之記載可憑。上訴人既自認系爭不動產業於九十年二月二十八日以總價五百七十萬元出售與訴外人廖素雲，雙方並訂有不動產買買契約書之事實，則依上開約定，被上訴人服務報酬請求權即已成就，上訴人於簽定系爭房地買賣契約書時，即應給付被上訴人服務報酬總額百分之五十，即十一萬四千元（0000000x0.04x0.5=114000元）。 至於其餘百分之五十之服務報酬，依兩造委託契約之約定，須交屋時再給付。惟兩造均不爭執系爭房地迄今仍未辦理交屋之事實，故被上訴人應不得請求上訴人給付其餘百分之五十之服務報酬。
四、按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增、減、給付或變更其原有效果之判決。前項規定，於非因法律行為發生之法律關係準用之。民事訴訟法第三百九十七條定有明文。經查，上訴人抗辯，當時雙方共識系爭房地，只要清償四百二十萬元，即可塗銷國泰人壽公司之抵押權設定登記，但後來抵押權人即國泰人壽公司總行要求四百九十萬元始可塗銷，非當時所得預料之事實，業經證人即系爭房地仲介員林志村證稱：「．．．當初我有對陳小姐（即上訴人）說成交價幾乎都要還給國泰人壽，所以這筆錢都放在我們公司，最主要是國泰人壽要上訴人多付七十萬元，所以一直無法塗銷．．．」等語。證人即代書陳右英證稱：「．．．簽約隔天我打電話到國泰人壽問，總公司不告訴我，因為我們不是債務人，後來陳小姐（即上訴人）給我一個國泰人壽永和（辦事處）的電話，要塗銷抵押登記，金額要總公司核准出來，才可以塗銷，那時還不知道四百九十萬元，我們請上訴人直接向國泰接洽多少才願意塗銷，然後後來陳小姐確定可以，我打電話到永和公司問，他們有告訴我，只要付四百二十萬元，後來在過戶之前我發現還要多付七十萬元．．．．」等語。而被上訴人對此亦不爭執。故國泰人壽總公司要求上訴人須再給付七十萬元之情事，顯非當時雙方所得預料，且不可歸責於雙方當事人。倘依原契約約定，於簽訂系爭房地之不動產買賣契約時，上訴人應給付服務報酬總額百分之五十，即顯失公平。爰審酌上訴人因此情事之變更，其所有系爭房地未能自行出售，並因無資力繳納所積欠之抵押貸款，而遭抵押權人聲請強制執行，被上訴人僅因系爭房地買賣無法成交，而未能賺取服務報酬等情，上訴人以應給付被上訴人之服務報酬計算方式，依成交總價千分之四計算為合理。上訴人於被上訴人簽訂系爭房地之不動產買賣契約時，應給付上開服務報酬總額百分之五十，即一萬一千四百元（0000000x0.004x0.5=11400元）。
五、從而，被上訴人本於委任契約之法律關係，請求上訴人給付二十萬元及自九十年三月一日起至清償日止之法定利息。於一萬一千四百元及自九十年三月一日起至清償日止之按週年利率百分之五之法定利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，為無理由。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 黃麟倫~B 法 官 林春長~B 法 官 潘翠雪右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十一 年 十 月 二 日~B 法院書記官 王苑琦