臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一七三號
上 訴 人 甲○○○被上訴人 慶有建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 鄭斌濟律師右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十九日本院板橋簡易庭九十一年度板簡字第七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決關於給付損害金部分，於上訴人以新台幣壹拾壹萬零伍佰肆拾柒元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。
上訴人其餘免為假執行之聲請駁回。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件緣起於民國（下同）八十四年間，上訴人與訴外人慶王公司負責人+王勝洽
談合建中和「南霸天」大樓事宜，共同投資金大華建設股份有限公司（下稱金大華公司），上訴人並以房屋設定抵押向銀行貸款新台幣（下同）六百五十萬元交與王勝充作合建資金，之後王勝並找被上訴人一起合作興建大樓（王勝同時為被上訴人公司股東），但王勝是否將上訴人所交付之資金轉交被上訴人，上訴人則不得而知。不料，王勝事後因財務吃緊而未能履行契約，上訴人房屋亦遭銀行拍賣，無處棲身，經多次與王勝協調，王勝遂與被上訴人達成協議，暫以買賣方式解決上訴人問題，上訴人也同意再拿出五十萬元及開立二張支票交付被上訴人，未料支票屆期王勝未能出面解決，使上訴人再次受到損害。
㈡上訴人係透過王勝共同投資於被上訴人，並與王勝約定一定之收益，因王勝未能
如期給付該收益，轉而與被上訴人協商，以交付系爭房屋充作投資收益之給付（即以買賣契約所載之房屋、車位擔保上訴人的投資權益）。故系爭房屋之交付原因，實係上訴人投資於被上訴人之投資收益之替代物，而兩造所簽立之買賣契約書，僅係被上訴人及訴外人王勝共同協商，就王勝所積欠上訴人之投資收益，以共同負責之名而對上訴人所為之控制手段。因王勝之後無力清償上訴人該筆款項，被上訴人轉而向上訴人追索該筆款項，才否認當初以交付房屋充作給付投資收益之協議。簽立系爭買賣契約之際，上訴人曾經與被上訴人公司董事長乙○○、總經理郭廷銘及業務經理陳建興三人見面討論，默認上訴人係股東與受害者身分，才會暫時簽下買賣契約。
㈢一般買賣房屋皆以交付訂金、頭款、開工款及尾款後，始得交付房屋。本件上訴
人僅交付新台幣五十萬元予被上訴人，即得住進該屋，試問若雙方僅為一般之買賣契約，被上訴人怎可能如此作為？可見兩造間之買賣契約並非一般之買賣契約。更何況，一般買賣契約，如買方無法給付價金時，建商必會逕行解除契約，若已交屋時，亦會請求返還房屋。但本件上訴人給付價金不能時，被上訴人係將房屋出借給上訴人，此一反常態的做法，更令人費解。
㈣訴外人王勝為被上訴人之股東，且可由借用協議書上載明「如王勝先生於被上訴
人公司結算時仍有資金時，經上訴人會同王勝至被上訴人處，由被上訴人交予王勝先生，再由王勝先生轉交與上訴人，並由王勝先生出具收據予被上訴人」等語，顯見王勝與被上訴人間確有極大之利害關係。
㈤被上訴人自始並未提及任何與「租賃」有關之事證，但原審卻以此作為上訴人應返還房屋之依據之一，顯有重大疏失。
㈥上訴人是被脅迫下，才簽下借住房屋之協議書，因被上訴人未經同意，即將上訴
人住處房屋鑰匙更換，致使上訴人有家歸不得，之後屢次和被上訴人公司經理陳建興協調，陳建興一定要上訴人簽下前述協議書，被上訴人當時也表示這只是形式上而已，簽立書面時只有陳建興一人在場。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提匯款單一份、證明書一份、協議書二份、金大華建設股份有限公司之股東名簿一份、房屋借用協議書一份、慶王、慶有二家公司訴訟資料、被上訴人公司股東名冊為證，並聲請訊問證人王勝、陳建興、郭廷銘。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭台北縣中和市○○路○段○○○巷○○號九樓之二房屋係被上訴人所興建，
係被上訴人所有，上訴人向被上訴人借用屆期不還，經原審判決准許，合於法律規定。被上訴人依原審判決聲請假執行，經鈞院民事執行處於九十一年七月十七日實施假執行，上訴人自知無理，已於前一日自行搬遷，故當日於現場執行時係以空屋狀態將房屋點交予被上訴人接管。
㈡系爭房屋一出巷口對面即為捷運南勢角站，交通方面，又係新建房屋，四周商店
林立，鄰近即為中和市興南觀光夜市，被上訴人以房屋價格年息百分之八計算不當得利，顯屬適當。
㈢上訴人主張被上訴人公司股東王勝積欠上訴人金錢未還，故將系爭房屋借給上訴
人使用，並稱當時言明待被上訴人與王勝間債務處理完畢，上訴人才須返還云云，並非真實。因王勝並非被上訴人股東，更無言明待被上訴人與王勝間債務處理完畢才須還屋一事。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提執行命令一份、房屋稅單一份、照片四張為證。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度民執火字第九四九六號執行卷。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十九年一月三十一日與被上訴人訂立買賣契約書，向被上訴人購買坐落台北縣中和市○○路○段○○○巷○○號九樓之二房屋及其基地應有部分（下稱系爭房屋）、同路段十六號三樓之二及車位二個，上開十八號九樓之二房地（含車位一個）總價款三百九十三萬元，僅付訂金五十萬元，及交付八十九年十二月二十日到期，面額一百零二萬元之遠期支票一張予原告，其餘價款如不以貸款撥付，應以現金一次付清。被上訴人並同意於上訴人未付清價款前，將系爭房屋暫借予上訴人使用（並未過戶）。不料，上訴人所交付之上開支票經屆期提示不獲付款，經被上訴人於八十九年十二月二十七日以台北古亭郵局第三四三五號存證信函催告上訴人於七日內繳清所有價款，上訴人不予置理，被上訴人乃又於九十年二月十三日以台北青田郵局第一四八號存證信函通知上訴人解除契約並沒收所繳訂金五十萬元。上訴人自知理虧，於九十年二月二十七日請求被上訴人將系爭房屋再讓其借住至九十年八月三十一日止，屆期將騰空回復原狀交還，並與被上訴人簽定協議書為憑，但屆期上訴人仍拒不交還房屋，履經催討無效，為此依民法第四百七十條第一項及同法第七百六十七條規定訴請上訴人返還系爭房屋。又上訴人借用系爭房屋之期間已經屆滿，無再使用系爭房屋之權源，其繼續居住，屬無權占有，按系爭房屋位在中和市捷運站旁，交通便利市場繁榮，且為新建房屋，交易價格為一百五十七萬二千元，應以年息百分之八計算損害金為適當，故另請求上訴人自九十年九月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人損害金一萬零四百八十元。
二、上訴人則辯稱：因被上訴人公司之股東即訴外人王勝積欠上訴人金錢未清償，被上訴人乃將系爭房屋借給上訴人，當時言明待上訴人與訴外人王勝間之債務處理完畢後，上訴人才須還屋。系爭房屋實係上訴人投資於被上訴人之投資收益之替代物，而兩造所簽立之買賣契約書，僅係被上訴人及訴外人王勝共同協商，就王勝所積欠上訴人之投資收益，以共同負責之名而對上訴人所為之控制手段。因王勝之後無力清償上訴人該筆款項，被上訴人轉而向上訴人追索該筆款項，才否認當初以交付房屋充作給付投資收益之協議。至於被上訴人提出之協議書則是被上訴人公司陳建興經理逼迫上訴人簽寫的，否則要上訴人搬家等語。
三、查兩造於八十九年一月三十一日訂立買賣契約書，約定上訴人向被上訴人購買系爭房屋及基地應有部分，總價款三百九十三萬元，僅付訂金五十萬元，及交付八十九年十二月二十日到期，面額一百零二萬元之遠期支票一張予原告，其餘價款如不以貸款撥付，應以現金一次付清。被上訴人並同意於上訴人未付清價款前，將上開房屋暫借予上訴人使用（並未過戶）。事後，上訴人所交付之上開支票經屆期提示不獲付款，經被上訴人以存證信函催告並解除契約並沒收所繳訂金五十萬元。兩造又於九十年二月二十七日簽立協議書，被上訴人同意將系爭房屋讓上訴人借住至九十年八月三十一日止，屆期將騰空回復原狀交還等事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之買賣契約書、土地及建物登記簿謄本、存證信函、協議書等文件為憑，自應認定屬實。本件爭執點即在於㈠系爭房屋是否為上訴人投資於被上訴人之投資收益之替代物，而以買賣契約之形式為之？㈡上訴人簽立前述使用借貸房屋協議書是否遭被上訴人脅迫所為？
四、就系爭房屋是否為上訴人投資於被上訴人之投資收益之替代物，而以買賣契約之形式為之而言：
㈠上訴人自承其於八十四年間，與王勝洽談合建中和「南霸天」大樓事宜，共同投
資金大華公司，上訴人並以房屋設定抵押向銀行貸款六百五十萬元交與王勝充作合建資金，之後王勝並找被上訴人一起合作興建大樓，但王勝是否將上訴人所交付之資金轉交被上訴人，上訴人則不得而知等情，並提出與王勝簽立之協議書二份、王勝收受六百萬元資金之證明書為證。依該三份書面所載，其中二份協議書分別由上訴人與王勝個人、上訴人與慶王公司（法定代理人王勝）簽訂，約定雙方出資興建大樓之權利義務（含上訴人之盈餘報酬）事項；另一份證明書則係王勝個人名義出具，載明「茲證明甲○○○女士於八十五年二月投資新台幣六百萬元參予本人事業，本人將該資金共同投資於慶有建設股份有限公司，以上屬實」等語。
㈡又證人王勝到庭結證稱：「上訴人跟我是合夥關係，是投資南霸天案子，南霸天
案子有好幾間公司一起投資，包括金大華公司、被上訴人及地主南景堂教會、游姓家族，上訴人和她兒子一開始有成為金大華公司股東，這是我幫她們投資的，包括我及被上訴人在內都是金大華公司的股東，後來被上訴人跟金大華公司財務分割，把被上訴人公司股東全部撤出金大華公司，撤出部分包括我及上訴人在內。我和上訴人之間的投資，協議由我代表上訴人，以我名義在被上訴人公司當股東，上訴人就沒有股東名義，後來我的股權又被移轉到慶安建設股份有限公司。上訴人的投資對外都是以我的名義，我另外再跟上訴人計算盈虧，我想被上訴人應該知道上訴人對我的投資」等語（本院九十二年四月三十日言詞辯論筆錄）。㈢由上述協議書、證明書文件及證人王勝證詞可知，上訴人與王勝間確有共同投資
興建南霸天大樓之合夥關係存在，且對外均以王勝名義為之。上訴人母子之前列名成為金大華公司股東，之後卻未列名於被上訴人公司股東，均由王勝安排為之。顯見該合夥關係效力，僅限於上訴人與王勝二人間，並不及於被上訴人。
㈣就簽立系爭房屋買賣契約書過程，證人王勝亦證稱：「因為上訴人需要一個住處
，上訴人告訴我說以過去投資給我的本金、報酬，想先換取一間房子，因為當時房子登記在被上訴人名下，我只是一個股東，我不可能把房子當作盈餘分配給上訴人，上訴人了解這個事實，就同意先付五十萬元，用買賣方式，取得房屋先使用，其他金額有開二張票，上訴人有希望（我）在支票屆期時把錢存進去，把上訴人投資時該得的錢存入銀行內，讓支票兌現，我有答應上訴人。但因為南霸天案子在支票到期時，並沒有結案，公司當時盈餘還要繳納銀行貸款，所以無法分給我，所以我無法把錢存入支票帳戶內，而且我和被上訴人有訴訟糾紛，所以一直僵在那裡無法處理」等語（同上言詞辯論筆錄）。由此可知，系爭房屋買賣過程中，係因王勝為被上訴人公司股東，與被上訴人間有興建大樓盈餘分配款項尚未結算之情形存在，故於上訴人繳納五十萬元價金、就其餘價金開立二張支票後，被上訴人即先交付房屋供上訴人使用。再者，上訴人主張被上訴人默認上訴人係股東與受害者身分，才會暫時簽下買賣契約云云，惟此為被上訴人所否認，且依系爭房屋買賣契約書所載內容，上訴人與被上訴人間並無就上訴人投資報酬或王勝預定分配盈餘事項有任何約定。再如證人王勝所言：「我不可能把房子當作盈餘分配給上訴人，上訴人了解這個事實」，則被上訴人既非上訴人與王勝間合夥契約效力所及，且與王勝間尚未結算盈餘分配，即無可能將系爭房屋預先充作上訴人之投資盈餘分配替代物。因此，上訴人主張系爭房屋為上訴人投資於被上訴人之投資收益之替代物，而以買賣契約之形式為之云云，即無法採信。
五、就上訴人簽立前述使用借貸房屋協議書是否遭被上訴人脅迫所為而言：㈠查該份協議書上係記載因上訴人無力支付系爭買賣契約其餘價金，同意將賣賣契
約所載房屋、車位無條件歸還被上訴人。被上訴人同情上訴人處境，同意將系爭房屋暫借上訴人使用至九十年八月三十一日，屆時上訴人如仍無法支付房地價款，應將所借房屋騰空、回復原狀返還。並特別記載：「另乙方（即被上訴人）為體恤甲方（即上訴人）處境，如王勝先生與乙方公司結算時仍有資金時，經甲方會同王勝先生至乙方，由乙方交與王勝先生，再由王勝先生轉交甲方，並由王先生出具收據給予甲方」等語。
㈡上訴人雖主張當時與被上訴人言明待被上訴人與王勝間之債務處理完畢，才須返
還房屋一語，與上述協議書所載內容不符，且上訴人並未舉證以實其說，此部份主張即無足採。
㈢上訴人又主張係遭脅迫始簽下系爭協議書云云，惟亦未舉證證明；且就簽立協議
書過程，證人王勝也證稱：「因為上訴人付不出錢，被上訴人要依照契約行使權利，上訴人同意無條件歸還房屋、車位，被上訴人有同意讓上訴人暫住到九十年八月三十一日，如果到時候還是沒有辦法付款，上訴人同意返還房屋，也同意已經繳納的錢讓被上訴人依照違約處理。但是如果結算後還有盈餘，上訴人可以跟我到被上訴人公司領款，返還房屋跟到被上訴人公司去領盈餘款項是二回事，在九十年八月三十一日之前，沒有繳納房屋價款就要返還房屋，如果還有投資款，再另外結算，可見被上訴人知道上訴人對我投資的情形，我和被上訴人到現在都還沒有結算資金盈餘，目前這部分還在訴訟中。這份協議書是大家談好，自願簽的，當時幾個人在場，因為時間太久，我不記得了，我自已的部分是我自願簽的，至於是否三人同時在場，同時簽的，我不記得了」等語（同上言詞辯論筆錄）。由此證詞可知，上訴人並無遭脅迫始簽下系爭協議書之情形，且從證人王勝所稱「返還房屋跟到被上訴人公司去領盈餘款項是二回事」一語，及前述協議書所載如有盈餘是由王勝領取後交付、並出具收據予上訴人一節，更可證實上訴人與王勝間共同投資的合夥契約效力，並不及於被上訴人。上訴人與被上訴人間，並無關於投資興建南霸天大樓之直接權利義務關係存在。
六、綜上所述，本件上訴人所為各項主張，均不足採。被上訴人既為系爭房屋所有權人，且該使用借貸契約亦已屆期，經被上訴人催告返還，上訴人即無繼續占有之合法權源。從而，原審依使用借貸（原判決誤載為租賃）、所有權及不當得利之法律關係，判命上訴人遷讓系爭房屋，並參酌房屋坐落位置、面積、一般交易行情，自九十年九月一日起至遷讓房屋之日即九十一年七月十七日止，按月賠償依系爭房屋交易價格百分之八計算之損害金即一萬零四百八十元，並依職權宣告假執行，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、上訴人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就關於損害金部分，合於法律規定，爰酌定相當擔保後准許之。至於遷讓房屋部分，因系爭房屋業經本院民事執行處於九十一年七月十七日實施假執行完畢，將系爭房屋點交予被上訴人接管，此經調閱本院九十一年度民執火字第九四九六號執行卷查核屬實，故上訴人就此部分聲請供擔保免為假執行，已無必要，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十八 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 黃麟倫~B 法 官 何君豪~B 法 官 劉以全右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十八 日~B 法院書記官 王苑琦