臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字第二八一號
上 訴 人 精聚塑膠工業有限公司兼法定代理人 乙○○訴訴代理人 謝宗翰律師被上訴人 甲○○ 住台北縣板橋市○○路○○○號訴訟代理人 林達傑律師複 代理人 林宇文律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭九十一年板簡字第一三八號第一審判決提起上訴並為訴之追加，於中華民國九十二年十二月三日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序上之理由
（一）民事訴訟法第二百五十六條第二款規定之擴張或減縮應受判決事項之聲明，係其擴張或減縮僅生訴之聲明之變更或追加，而不生訴訟標的之變更或追加者而言（最高法院八十二年度台上字第一九０六號判決意旨參照），並為民事第二審準用，民事訴訟法第四百四十六條第一項載有明文。本件上訴人於原審依據兩造之租約及不當得利、無因管理之法律關係，請求被上訴人給付八十九年十月起至九十年三月十五日之租金、代繳水電費、及第一審律師費五萬元，於第二審擴張聲明請求被上訴人應給付八十九年十月起至九十年三月十九日之租金、代繳水電費、及第二審律師費六萬元，揆諸前開說明，原告擴張訴之聲明如前所述，應予准許。又本件訴訟標的係兩造之租約及不當得利、無因管理等法律關係，上訴人仍援引原審之訴訟標的擴張訴之聲明，自應准許。至於被上訴人抗辯上訴人請求第二審之律師費係訴之追加，顯有誤會。且上訴人於上訴審主張回復原狀之費用與被上訴人給付之押租金抵銷，係攻擊防禦方法之補充，亦非訴之追加，併為敘明。
（二）未記載於準備程序筆錄之事項，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之。但法院應依職權調查之事項，或主張該事項不甚延滯訴訟，或經釋明非因重大過失不能在準備程序提出者，不在此限，民事訴訟法第二百七十六條載有明文。本院於九十二年三月十八日準備程序時，已將兩造簡化爭點如後述，並於九十二年六月二十五日準備程序終結，兩造均未再主張調查證據，被上訴人於言詞辯論時又請求調取上訴人出租於餐飲業之營業稅資料，以證明上訴人並未支出回復原狀之費用云云，揆諸前開規定，該項攻擊防禦方法，並非本院應依職權調查之事項，被上訴人出租於餐飲業之營業狀況，係在準備程序中已發生之事實，被上訴人亦未釋明非因重大過失未於準備程序中提出，並確有延滯本件訴訟之情形，被訴人此項攻擊防禦方法，並未於準備程序中主張，嗣於本院行言詞辯論時自不得再行主張。
二、上訴人主張：
（一）上訴人精聚塑膠工業有限公司（以下簡稱為「精聚公司」）及乙○○將其所有坐落於臺北縣中和市○○街○○○號一樓及四八一號一樓房屋（以下分別簡稱為「四八三號房屋」及「四八一號房屋」），於民國八十九年五月一日及同年月十日分別以每月新臺幣五萬五千元及五萬元之租金，暨押租金各付十五萬元之條件，出租予被上訴人王祟文開設「和聖診所」，租期均自八十九年五月一日起至九十二年四月三十日止，為期三年，雙方約定租金應於每月一日繳納，被上訴人旋即簽發自八十九年六月份起至九十年四月一日止，以每月一日為發票日，票面金額均為新臺幣（下同）十萬五千元之十一紙支票予上訴人收執，詎被上訴人所簽發以八十九年十月一日、同年十一月一日及同年十二月一日為發票日之支票，經上訴人屆期提示後，均以印鑑不符為由被退票，被上訴人並自八十九年十一月初起拉下系爭兩屋鐵門，不知去向，上訴人乃於九十年三月十五日寄發存證信函，限被上訴人於三日內出面解決，逾期即終止租約，並於同年月十九日終止租約生效，復分別代繳被上訴人使用系爭房屋自八十九年八月十七日起所積欠之水電費及復水、復電與設備維持費用，計四八三號房屋電費一萬零八百一十五元、水費四千五百零四元及四八一號房屋電費八千八百七十元、水費四千一百五十六元（除復水、復電與設備維持費用外，四八三號房屋之電費算至八十九年十月底止，計八千九百二十八元，如算至同年十二月十九日共九千九百五十一元，四八三號房屋之水費算至八十九年十月底共三千五百四十四元，如算到同年十二月十九日止計三千九百三十一元；四八一號房屋之電費，算至八十九年十月底計七千零五十元，如算到同年十二月十九日止，共八千零一十一元，四八一號房屋之水費，算到八十九年十月底止計三千二百五十元，如算到同年十二月十九日止共三千五百八十三元），又兩造之租約第十二條約定若被上訴人有違約情事，致損害上訴人之權益時，如因上訴人涉訟所繳納之訴訟費、律師費、均應由被上訴人負擔，於原審依據兩造之租約、不當得利及無因管理之法律關係請求被上訴人應給付上訴人精聚公司自八十九年十月起至九十年三月十五日之租金及被上訴人代繳之水電費共為三十一萬七千一八十九元（計算式：五五○○○ｘ（五＋一／二）＋一○八一五（電費）＝四五○四（水費）＝三一七八一九）、被上訴人應給付上訴人乙○○自八十九年十月起至九十年三月十五日之租金、被上訴人代繳之水電費、第一審律師費共計為三十三萬八千零二十八元（計算式：五○○○○ｘ（五＋一／二）＋八八七二（電費）＝四一五六（水費）＋五○○○○（第一審律師費）＝三三八○二八）。（原審判令被上訴人應給付上訴人乙○○律師費五萬元部分為上訴人勝訴之判決外，並駁回原告其餘之訴及假執行之聲請，此部份未據被上訴人上訴已確定）。並於上訴中擴張訴之聲明請求被上訴人應再給付上訴人精聚公司自八十九年十月起至九十年三月十九日之租金及被上訴人代繳之水電費共為三十二萬四千零二十八元（計算式：五五○○○ｘ（五＋一九／三一）＋一○八一五（電費）＝四五○四（水費）＝三二四○二八）及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息；被上訴人應再給付上訴人乙○○自八十九年十月起至九十年三月十九日之租金、被上訴人代繳之水電費、第二審律師費共計為三十五萬三千六百七十一元（計算式：五○○○○ｘ（五＋一九／三一）＋八八七二（電費）＝四一五六（水費）＋六○○○○（第二審律師費六萬元）＝三五三六七一）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。並聲明㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人精聚塑膠有限公司新台幣三十二萬四千零二十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢右開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人乙○○三十五萬三千六百七十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）對於被上訴人抗辯之陳述：
１、四八一號房屋與系爭四八三號房屋是否有不可分割性？
（１）查二造當事人就四八一號及四八三號房屋，係分別訂立二個租賃契約，被上訴人亦確實於該房屋內經營診所，並為收益，若四八三號房屋具有瑕疵，被上訴人自無終止四八一號房屋租約之權利。
（２）前開二屋之租約當事人並不相同，且係簽約日期不同，兩租約並無不可分之關係。不能因「二契約具有不可分關係」之認定，而推論出他契約亦隨同另一契約終止而終止？被上訴人承租四八三號房屋係作何用途及是否與四八一號房屋連通使用，本非上訴人所得控制，自不得以被上訴人係將兩屋合併使用，即謂就屬於不同人所有之四八一號房屋租約亦應與四八三號房屋租約一併終止。
２、系爭四八三號房屋有無漏水？係自何時開始漏水？若被上訴人所述承租當時已嚴重漏水而無法使用之四八三號房屋，被上訴人焉有可能自八十九年五月一日起，按月分別給付全額之租金予上訴人，若系爭房屋，確實有因嚴重漏水，而無法使用之情事，則以被上訴人同時承租系爭二間房屋，做為診所之用的目的觀之，其應會於漏水完成修繕後，始對前開二間房屋進行裝璜，或逕行終止租約，又豈有可能於四八三號房屋漏水修繕完成前，單獨對四八一號房屋進行裝璜？如此根本不符合其承租之目的，況且分次修繕之施工費用，亦較一次修繕為高，故可得知，系爭房屋於八十九年七月底前，確未漏水，而證人劉宇家於原審出庭作證時所為之證述，顯為配合被上訴人之詞，實無足採。
３、系爭房屋漏水之原因為何？是否係因被上訴人裝修所致？
（１）四八三號房屋原既未漏水，為何自被上訴人雇工裝璜之八十九年七月後，即發生漏水？顯然該房屋之漏水，與其雇工裝璜有關，此觀被上訴人初次通知上訴人漏水之情事時，係同年八月一日，在此之前，則均無任何通知即明，否則其豈有不於同年五月承租之時，即要求上訴人修繕或請求調降租金之理？再自原審被證七被上訴人流水日記中，九月五日、七日及九日之記載，亦可證明系爭房屋漏水，係因被上訴人進行裝璜時，將自來水管誤接所致。
（２）上訴人當時不知被上訴人雇工裝璜導致漏水，應其所求，於八十九年八月間，僱請訴外人黃義榮前往抓漏，並經二造及黃義榮確認無漏水後，始予付款。若系爭房屋仍有漏水，則被上訴人當時又豈有不要求黃義榮繼續完成修繕之理？又倘若系爭房屋於修繕後，再有漏水情事，為何均未見被上訴人通知上訴人前往處理？反而於同年十月十六日致上訴人之存證信函中明確表示至八十九年八月二十九日，漏水已停止？而由被上訴人之流水日記觀之，自同年九月後，亦無漏水之記載，亦見系爭房屋，自八十九年八月修繕後，即無漏水之情。又倘若仍有漏水，則為何被上訴人於致上訴人之存證信函中，並無任何關於漏水、而要求上訴人，立即前往修繕之表示？
４、上訴人就該漏水是否負有修繕之義務？上訴人是否前往修繕？系爭房屋至何時未漏水？又被上訴人是否曾依法限期催告上訴人修繕？
（１）系爭房屋之漏水係因被上訴人裝璜房屋誤接水管所致，縱有修繕之必要，亦非上訴人之責任，不應由上訴人負修繕之責任。縱令上開漏水屬於上訴人應負擔之義務，惟被上訴人於八十九年八月初，通知上訴人系爭房屋有漏水情事後，上訴人隨即僱人前往抓漏並完成修繕，並無拖延情事，而被上訴人於前述之存證信函中，亦確認系爭房屋自同年八月時起已無漏水，故上訴人顯已完成法定義務，所以被上訴人自無依前開法條，為終止租約之權利。
（２）縱若系爭房屋於前開日期修繕完畢後，再次發生漏水現象，且屬於上訴人應修繕之義務，則被上訴人亦應依前述民法之規定，限期催告上訴人修繕之，惟遍觀第一審全卷，俱未見其提出，有關其曾於八十九年八月二十九日後，向上訴人催告修繕之證據。
（３）原判決雖謂被上訴人於八十九年十月十六日存證信函中，曾限期三日催告云云，惟在該存證信函中，除被上訴人自承已無漏水及要求減少租金外，遍觀全文，其自頭至尾，均無任何關於修繕之用語或文字，且該三日之催告，更與修繕義務無關，故原判決據此即認被上訴人曾限期催告上訴人修繕云云，顯有誤會。
５、被上訴人是否有權終止租約？是否已合法終止租約？系爭二租約係何時終止？
（１）承前所述，系爭房屋既無漏水，或縱有漏水亦係可歸責於被上訴人之事由所致，而非可歸責於上訴人，且被上訴人亦無定期催告上訴人修繕，故其自無終止租約之權利。
（２）縱令被上訴人有權終止租約，惟依民法第二六三條準用第二五八條之規定，其終止之意思表示，應向他方當事人即上訴人為之。被上訴人曾向訴外人張國滋表示，自八十九年十月三十一日終止租約之意，惟遍觀原審全卷，均無張國滋曾告知上訴人或被上訴人曾向上訴人表示欲終止租約之記載及證據，故上訴人始終不知情，揆諸民法上開規定，被上訴人所為終止租約之意思表示，自不合法。
６、被上訴人是否得請求返還押租金？
（１）依兩造租約第六條及第九條之規定，被上訴人原應將系爭房屋騰空，並回復原狀，且依雙方特於租約第二十條之規定，押租金係用於被上訴人之租金、違約金、騰空系爭房屋及回復原狀之費用，包含前門落地鋁門窗、鐵捲門各兩道及後門鋁門、室內衛生馬桶盥洗台各一組，此為兩造原即已約定之回復原狀定額，自應受拘束。
（２）由於被上訴人並未依約騰空系爭房屋並回復原狀，而前開二房屋已由上訴人委請訴外人卓明城，騰空並回復原狀，共支出費用總計為三十五萬七千五百元未含稅，此一事實，亦據證人卓明城到庭結證屬實，並有估價單及發票乙紙附卷可稽。前述事實，上訴人原先以押租金已不足以支付回復原狀費用，因而未向證人索取發票，以減少損失，惟因被上訴人堅持付款須有憑證，上訴人無奈再行支付一萬七千八百七十五元稅金，故共計支出三十七萬五千三百七十五元，因此上訴人等，即以所押之租金各十五萬元，充作上開騰空及回復原狀之費用，所以被上訴人自無再請求退還押租金之權利，更無以前開押租金與應給付予上訴人之租金，主張抵銷之權利。
三、被上訴人抗辯：
（一）上訴人請求第二審律師費用六萬元部分而言，係涉及另行起訴，有害於審級利益，被上訴人不同意上訴人之追加。又上訴人提起上訴係為爭取本身之利益而提起上訴，因此豈能要求被上訴人負擔其所支出之律師費用，若法院認為上訴人請求有理由，亦應依各審訴訟費用分擔比例之方式，而為該律師費用之分擔。又被上訴人之前所提供之押租金足以支付八十九年十月之租金，上訴人亦無須提起訴訟，此部份應屬無理由。
（二）本件應先審酌被上訴人所承租之系爭四八一號、四八三號兩間房屋，是否為不可分割之整體租賃標的物，是否其中一間有終止契約之事由，其他一間亦併受影響。經查：
１、被上訴人係接續前手承租人即仁明診所，向上訴人等租用系爭四八一號、四八三號兩間房屋，做為和聖診所使用，且仁明診所之前即以系爭四八一號房屋為掛號、診察及注射室，而系爭四八三號房屋，則為儲放病歷、藥品，及兼作復健室使用，兩戶內部通聯，上訴人就此並不爭執，參諸系爭四八一號、四八三號兩間房屋僅有一個出入門戶，可知系爭兩間房屋係作不可分割而一體使用之租賃標的物，如此方能滿足被上訴人作為開設診所之目的使用。
２、上訴人乙○○之配偶張國滋，於九十一年四月九日原審法院做證時亦證稱「．一間作內診跟掛號，另外一間做復健使用，兩間他有自己打通，前手也是兩間一起打通使用，我們要租的話，要兩間一起租，如果要退租也是要兩間一起退，因為兩間房子只有一個門出入，另外幾個門都堵起來，如果我再出租，還是要一起出租，因為沒有多餘的衛浴設備，我們終止契約也是兩間一起終止，只是表面上租金係個別計算，那是因為所有權人不一樣。」，故可知內部通聯之系爭兩間房屋，不僅在使用上具有一體不可分性，而於雙方當事人間，亦視為不可分割出租之整體標的，證諸原審卷附之兩份租約，其租賃起迄日期均相同，歷月之租金皆合開成一張支票支付，亦得證明前述事實。故系爭兩間房屋，既為單一整體之租賃標的物，則其中一間有終止租約之事由，它間亦得一併終止。
（三）被上訴人所承租之系爭房屋究竟有無漏水、漏水原因為何，是否可歸責被上訴人；以及被上訴人是否有催告上訴人修繕，茲分別說明如下：
１、觀諸被上訴人於所寄發之存證信函中，從頭至尾均未有上訴人所稱，確認系爭房屋於同年八月二十九日已未漏水之文句，其聲稱被上訴人有此自認，實屬違誤。
而被上訴人委請陳廣銘，亦僅裝潢未漏水之系爭四八一號房屋，根本未裝潢系爭四八三號房屋，則該房屋漏水，焉有可能與裝潢有關。且證人張國滋於原審法院亦證稱「接錯水管跟本件漏水沒有關係」，可知上訴人將漏水之緣由，諉稱係被上訴人雇工裝潢及接錯自來水管所致，實為推卸之詞。
２、系爭兩間房屋於前手仁明診所租賃期間中，即有漏水之情況，並非係被上訴人雇工裝潢及接錯自來水管所造成。系爭兩間房屋向來均有漏水不斷之情事。陳廣銘所裝潢者，係與漏水無關之系爭四八一號房屋。而且前開陳廣銘所為之裝潢，乃為了延續仁明診所先前之使用狀況，而作看診間之裝潢。因此系爭四八三號房屋漏水，係非可歸責於被上訴人之事由所致。此外，被上訴人既已承租了該系爭房屋，雖其有漏水之問題，但在出租人未改善之前，亦不能棄之不用，故予以使用，並無不當。
３、被上訴人曾經定期催告上訴人修繕，而其除了曾找黃義榮抓漏之外，均對被上訴人之通知置之不理。此外，於八十九年九月十九日下午，被上訴人曾經遇見房東乙○○，並與其商談有關房屋之事情，又另於同年月二十六日遇見張國滋時，亦曾告知其修繕系爭四八三號房屋，但是卻未獲其理會，故被上訴人乃於同年十月十六日寄出存證信函，催告上訴人系爭四八三號房屋有漏水情形，另外亦於同年月二十八日以電話連繫房東。因此不可能有如張國滋或乙○○所述，被上訴人並未提到漏水減租或欲終止租約之情事；否則被上訴人又豈會不惜留下退票紀錄？並將所經營之和聖診所草草結束，終止營業，且將復健設備，以賤價賣予訴外人江文德？
４、再參照上訴人及證人張國滋於原審法院時，均不否認有前揭會晤之情形，當知被上訴人確實有就系爭房屋漏水乙節，催告上訴人修繕。若如上訴人所言，被上訴人與其碰面，從未提到房屋漏水修繕之事，則其為何會雇請黃義榮前往抓漏？另外為了與上訴人商談前開漏水事宜，被上訴人也曾因等其到來而至晚上十二點？故被上訴人確實有催告上訴人修繕系爭房屋之漏水，實無庸置疑。故被上訴人自得依民法第四百三十條之規定，終止前開房屋之租賃契約。
５、依前揭說明，系爭兩間房屋，為單一而不可分割使用之租賃標的物，則被上訴人自得一併終止。故兩造之租約，已於八十九年十月三十一日終止：
（四）被上訴人否認證人卓明城之證詞之真正。因為依前開證人之證詞，並另外參酌前開上證二之東瑪設計事務所之工程報價單，則上開恢復原狀之工程究竟係何人施作，實有疑問？且事實上，上訴人收回系爭房屋後，其即被出租作為海產店使用，且至今從未間斷，因此並無進行所謂回復原狀之工程施作。再者，上訴人除了提出估價單及施工平面圖外，並無提出其他單據，作為其確實有支付該筆費用之證明，或提出其有施工之照片，以證明其確實有進行該工程施作之證據，故可知上訴人之主張及證人卓明城之供述均屬虛偽。又此部分金額，上訴人未於原審起訴時，主張請求，其得否於第二審法院審理時再主張抵銷，恐有疑問。
四、兩造不爭執之事實（參見九十二年三月十八日準備程序筆錄）
（一）上訴人精聚公司及乙○○將其所有四八三號房屋及四八一號房屋，於民國八十九年五月一日及同年月十日分別以每月五萬五千元及五萬元之租金，暨押租金各付十五萬元之條件，出租予被上訴人開設「和聖診所」，租期均自八十九年五月一日起至九十二年四月三十日止，為期三年，雙方約定租金應於每月一日繳納，被上訴人旋即簽發自八十九年六月份起至九十年四月一日止，以每月一日為發票日，票面金額均為新臺幣（下同）十萬五千元之十一紙支票予上訴人。
（二）上訴人主張代繳被上訴人使用系爭房屋自八十九年八月十七日起所積欠之水電費及復水、復電與設備維持費用，計四八三號房屋電費一萬零八百一十五元、水費四千五百零四元及四八一號房屋電費八千八百七十元、水費四千一百五十六元（除復水、復電與設備維持費用外，四八三號房屋之電費算至八十九年十月底止，計八千九百二十八元，如算至同年十二月十九日共九千九百五十一元，四百八十三號房屋之水費算至八十九年十月底共三千五百四十四元，如算到同年十二月十九日止計三千九百三十一元；四八一號房屋之電費，算至八十九年十月底計七千零五十元，如算到同年十二月十九日止，共八千零一十一元，四八一號房屋之水費，算到八十九年十月底止計三千二百五十元，如算到同年十二月十九日止共三千五百八十三元）等事實，並提出水電費之單據，為被上訴人不爭執。
五、本件爭點及本院判斷（參見九十二年三月十八日準備程序筆錄）
（一）系爭四八一號、四八三號兩間房屋，是否為不可分割之整體租賃標的物，須同時終止？被上訴人抗辯當初承租系爭二間房屋開設和聖診所，係接續前手仁明診所之使用狀態，以四八一號房屋作為掛號、診察及注射室，四八三號房屋則儲放病歷、藥品，兼作復健室使用，兩戶內部通聯等情，為上訴人所不爭執，參以上訴人乙○○之夫張國滋於原審證述：「（最初在租四百八十一跟四百八十三號的時候被告當時有講使用的目的？）．．一間作內診跟掛號，另外一間做復建使用，兩間他有自己打通，前手也是兩間一起打通使用，我們要租的話，要兩間一起租，如果要退租也是要兩間一起退，因為兩間房子只有一個門出入，另外幾個門都堵來，如果我再出租還是要一起出租，因為沒有多餘的衛浴設備，我們終止契約也是兩間一起終止，只是表面上租金有個別計算，那是因為所有權人不一樣」等語（見原審九十一年四月九日筆錄、原審卷第一○一頁），可見系爭二間房屋係被上訴人承租之初即內部通聯，出入口僅有一個，衛浴設備僅有一個，不僅在使用上具有一體性，證諸卷附之兩份租約其租賃起訖日期相同，歷月之租金支票亦皆由被上訴人合開於一紙，則被上訴人承租目的及上訴人出租目的既以系爭二間房屋作為一個租賃標的物，雖因系爭二間房屋分屬不同之所有權人，並分別書立二紙不同之租賃契約，仍無礙於兩造於訂約之初將系爭二間房屋作為一不可分之租賃標的物之事實。從而，上訴人系爭房屋係可分之租賃標的一節，自非可採。
（二）四八三號房屋漏水之原因及時間，及漏水之原因是否可歸責被上訴人；以及被上訴人是否有定期催告上訴人修繕？兩造所為之終止租約，何者係合法終止租約？張國滋是否有受領終止租約之意思表示？
１、參之證人即上訴人雇工修繕之人黃義榮於原審證述「（提示被告提出漏水照面九張，問你修漏水的地方是不是照片看得出來的地方呢？）對，修理牆角水管漏水部分，修理部分就是牆角漏水之水管，這個牆角是從二樓來的，那條水管是位於廁所裡面的暗管，我必須打牆打掉，才能知道裡面哪條水管漏水，我去看到從水管哪裡漏下而已，地上的水是從水管滴下來的．．．漏水情形就如照片的現象，．．我並不是全面勘查水源，只是查最可疑漏水的部分，一查就查到，我把天花板打開，看出那的漏點，再到二樓去看，查出漏水部分，其他部分我都沒有再去查有沒有漏水，．．後來我就沒有再去看診所有沒有繼續漏水．．．」等語（參見原審卷第一六○頁九十一年六月六日筆錄），又徵之證人即上訴人乙○○之夫張國滋於原審審理時證述「（提示漏水的照片九張有何意見？）這些照片沒有錯，同一個角度，這是從二樓漏水下來的，是因為二樓的衛生設備堵起來才漏水。搬走之前有一次在晚上他十二點多打電話給我，說當時漏水很嚴重」等語（參見原審卷一○三頁九十一年四月九日筆錄），綜合二位證人之證詞參互以觀，四八三號房屋天花板因四八三號二樓之衛生設備之水管因而漏水等事實，堪以認定，再參以證人黃義榮開立收據的時間為八十九年八月十七日（參見原審卷第一三○頁），係在兩造於八十九年五月一日承租房屋之後，因此，被上訴人抗辯於承租系爭二間房屋後，四八三號房屋之天花板漏水等事實，堪以認定。因此，上訴人主張四八三號房屋於承租之初並未漏水云云，顯與事實不符，自非可採。
２、又四八一號房屋作為掛號、診察及注射室，四八三號房屋則儲放病歷、藥品，兼作復健室使用，兩戶內部通聯等情，為上訴人所不爭執，已如前述，於上訴人於原審提出之照片上（參見原審卷一二七至第一二九頁），拍攝日期係被上訴人於八十九年十月底遷離逾半年後之九十年五月十二日所拍攝，其所攝之被上訴人雇工陳廣銘所裝潢之診察室、掛號櫃檯及注射室，係並未漏水之四八一號房屋，因此，陳廣銘所裝修之房屋顯與漏水之四八三號房屋無關，參以證人即乙○○之夫張國滋於原審證述「接錯水管跟本件漏水沒有關係」等語（參見原審卷第一六二頁，九十一年六月六日筆錄）。至於上訴人主張四八三號房屋漏水係因被上訴人雇工裝潢或接錯水管所致云云，並未舉證以實其說，不足採信。
３、被上訴人提出之自行製作之流水日記帳內，係診所營運相關雜事之札記，非專為系爭房屋之租用所設，自難以流水日記帳作為系爭房屋是否有漏水之證據。又證人黃義榮約於八十九年八月間修繕漏水之情形後，證人黃義榮、張國滋均並未再去查看四八三號房屋是否有漏水等情，並據證人黃義榮、張國滋證述明確（參見原審卷第一○三頁九十一年四月九日筆錄、原審卷第一六一頁、一六三頁九十一年六月六日筆錄）而證人劉宇家亦證稱修繕之後，在證人離職之前，復健室仍然繼續漏水（見原審卷九十一年五月十六日言詞辯論筆論），因此，被上訴人於八十九年十月十六日所寄發之存證信函即指出系爭房屋仍有漏水，應認屬實。上訴人既於八十九年八月十七日之後，並未再前往系爭房屋查看是否漏水（參見原審卷第一○六頁九十一年六月六日筆錄），則其何能確定黃義榮修繕完畢後未再漏水，是其所辯，自不足採。
４、被上訴人於八十九年十月十六日所寄發並經上訴人收受之存證信函記載略以「有關承租之景新街四八三號屋頂漏水嚴重．．．，且每回漏水的位置都不相同，經多次電話告知，已承房東女士到現場明瞭狀況，兩位也確實明瞭到四八三號的確因嚴重漏水而無法使用．．最後終於我連絡上乙○○女士，並親口答應於八十九年九月二十五日面談．．．八十九年九月二十六日下午與張國滋先生見面，張國滋無意理會，口頭答應晚上再談卻到半夜十二點半左右才回到家．．即電請水電工處理．．請於收信後三日內與本人聯絡並商談解決方案」等文字，上訴人據此主張縱使黃義榮修善後係爭房屋仍然有漏水情形，被上訴人於前述存證信函中並未表示定期催告修繕之意旨，被上訴人自不得終止租約云云。惟查，證人張國滋已證稱自八十九年七、八月間開始，被上訴人已通知其房屋有漏水，而其於八十九年七月上旬至八月下旬間有派人修理（見原審九十一年四月九日言詞辯論筆錄），足見被上訴人自八十九年七、八月間起，即已有催告張國滋（張國滋為上訴人就系爭租約之全權被授權人，見後述）修繕，而張國滋指派之黃義榮於八十九年八月前去修善後，該房屋仍然有漏水情形（見證人劉宇家前開證詞），顯然自被上訴人電話催告後，上訴人雖陸續派人檢修，但並未修復至租賃房屋合於約定使用之狀態，其與催告後未修繕何異？被上訴人原為催告之效力，應仍存在，當無再要求承租人於首次催告，未修復之前，仍需再踐行定期催告始得主張終止權之理。而經查至八十九年十月二十八日以電話通知終止租約時止，復又經過相當之期間，上訴人亦不否認被上訴人期間曾於同年九月二十六日親訪上訴人談及房屋仍然嚴重漏水（見原審卷九十一年四月三十日言詞辯論筆錄），及曾於同年十月十六日寄發予上訴人之存證信函，仍然不定時漏水無法使用，但上訴人均未再行修繕，則被上訴人於八十九年十月二十八日終止租約，自無不合，上訴人前開主張，並無可採。
５、按意定代理與表見代理不同，意定代理乃本人確有授與代理權之事實，而表見代理則原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任。又民法第一百六十九條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院六十二年台上字第七八二號、六十八年台上字第一○八一號判例參照）。參以上訴人乙○○於原審自認「（在收到存證信函以前大約九月的時候被告王是否有找你們談房租的事情？）我不清楚日期，但是他要找我談，我有跟我先生說叫他跟被告談，後來有沒有談出結果我不知道」等語（參見原審卷第一一六頁九十一年四月三十日筆錄），並斟酌證人張國滋於原審證述「（最初在租四百八十一跟四百八十三號的時候被告當時有講使用的目的？）．．一間作內診跟掛號，另外一間做復建使用，兩間他有自己打通，前手也是兩間一起打通使用，我們要租的話，要兩間一起租，如果要退租也是要兩間一起退，因為兩間房子只有一個門出入，另外幾個門都堵來，如果我再出租還是要一起出租，因為沒有多餘的衛浴設備，我們終止契約也是兩間一起終止，只是表面上租金有個別計算，那是因為所有權人不一樣」、「（當時被上訴人要求減租多少？）他當時沒有明確說減租多少，我說乾脆退租算了，就是我上次說某一天晚上十二點多來找我的那一次，這次講完以後還做到個把月左右，也就是十月底」等語（見原審九十一年四月九日筆錄原審卷第一○一頁、原審九十一年六月六日筆錄原審卷第一六二頁），足見，證人張國滋就系爭二間房屋出租之條件，是否終止租約等問題，均有決定之權限，再參以有關系爭房屋漏水修繕之問題，均由證人即上訴人乙○○之夫張國滋出面解決等情，為兩造所不爭，衡之乙○○與張國滋二人為夫妻關係，並以此租金之收入作為家庭主要收入費用之一，依社會通念足以使人認為乙○○就系爭租約有授與其夫即證人張國滋代理權之意思表示，因此，證人張國滋既代理乙○○處理系爭房屋出租、修繕、租金、終止租約等問題，從而，張國滋自應有受領終止租約之代理權，被上訴人向張國滋終止租約之意思表示，自屬合法有效。
６、出租人依民法第四百二十九條規定，有提供合於約定使用收益之租賃物予承租人，並於租賃關係存續中保持其合於使用收益狀態之義務，此為收取租金之對價，如經承租人定相當期限催告後，出租人仍未就租賃物之瑕疵為必要之修繕，承租人得終止租約，民法第四百三十條後段定有明文；四八三號房屋既因多處不定時漏水滴損被上訴人堆放其內之病歷、藥品、器材等物，顯無從為正常之使用，即有修繕必要，且前揭條文內並無其瑕疵需至重大程度之規定，則上訴人經被上訴人先後於八十九年九月十九日、同年九月二十六日通知，兼於同年十月十六日發函限期三日催告，仍以前已僱工修妥為由拒絕，又系爭二間房屋係一整體不可分之租賃標的物，已如前述，則被上訴人以上訴人精聚公司遲不修理四八三號房屋之漏水為由，一併終止其向上訴人乙○○承租之四八一號房屋之租賃契約，亦屬合法。是被上訴人於同年十月二十八日晚上以電話通知上訴人之代理人張國滋自八十九年十一月一日起不再續租，所為終止租約之表示，即屬合法，雙方間就系爭二間房屋之租約應於八十九年十月三十一日晚上十二點起終止，上訴人自不得請求被上訴人支付自八十九年十一月一日起之租金；惟於此前之八十九年十月份，被上訴人就系爭兩屋均已為使用收益，且出租人未履行修繕義務與承租人應於約定期限給付租金間，並無對價關係，民法第四百三十條後段亦僅准承租人終止租約或自費修繕後於租金內扣除，被上訴人自不得以此拒付八十九年十月份之房租。
（四）上訴人支出回復原狀之費用與被上訴人之押租金是否已抵銷？抵銷之金額？
１、被上訴人原應將系爭房屋騰空，並回復原狀，押租保證金作為修繕回復原狀、租金、騰空系爭房屋及及其他違約之費用，有兩造間之租約第六條、第九條、第二十條所明定。然參之卓明城提出估價單上記載修繕之內容包括「舊有前面門、後門、木板隔間拆除及清運工程費、拆除後之牆及地面修補工程費、隔衛浴廁所間砌磚牆、貼磁磚之工程費、馬桶盥洗台器皿、安裝及配水電管工程費、後門鋁門窗安裝工程費、鐵捲門安裝工程費三組、前門落地窗四組、管理監工費」等情（參見本院卷第七十頁），然參酌上訴人事後再將系爭二間房屋均出租於餐飲業，其房屋現狀衛浴間已成為廚房，並自行加建鐵門、玻璃窗、壁磚，並有上訴人提出之現狀照片數紙（參見本院卷第一一二至一一三頁），且為被上訴人所不爭執，目前承租之餐飲業已將系爭房屋現狀原應為衛浴間部分作為廚房使用，及前面原應為四片落地鋁門窗之現狀施作為落地之壁磚與玻璃窗，原應為前面鐵捲門四組改為四八三、四八一號二組電動鐵捲門，現狀亦無後門鋁門窗之設計，上訴人以往既將系爭二間房屋均同時出租，被上訴人承租系爭房屋亦承前手診所之使用狀態，四八一號房屋裝潢均由被上訴人自行支出，系爭二間房屋亦同時出租於餐飲業使用，徵之常情，後承租人既對於系爭房屋之使用狀況已有新的規劃，出租人自無再行支出回復原狀之費用之必要。再參以證人卓明城就施工圖由何人所製作及有關於鋁門窗之製作數目均語焉不詳等情（參見本院卷七八頁九十二年四月二十二日準備程序筆錄），因此，證人卓明城之證詞，自難採信。又僅以估價單、發票仍難以認定上訴人確實有支出上開有關於衛浴設備、前門鐵捲門、後面鋁門窗之費用之回復原狀費用，從而上開衛浴設備、前面鐵捲門、後面鋁門窗部份回復原狀之費用自應扣除，上訴人所支出之回復原狀費用應為五萬七千元（計算式為：000000－00000－00000－00000－000000－00000○＝五七○○○）。故上訴人主張以前開回復原狀費用五萬七千元之範圍內與押租金抵銷部分為有理由，逾此部分，即屬無據。
２、被上訴人自八十九年十一月一日起即遷離系爭二屋，證人張國滋亦稱被上訴人自前述時點起未再回來使用該兩房屋，是上訴人所提出之水電費之收據中，僅收費期間自八十九年八月十七日起至同年十月底止之部分，暨為回復因被上訴人遲未繳費致被停斷之水電設備申復與設備維持費用應由被上訴人負擔外，其餘逾八十九年十一月一日起之水電費即應剔除。茲前開單據經兩造於原審會算結果，屬八十九年十月底前系爭兩屋之水電費為：四八三號房屋之電費八千九百二十八元、水費三千五百四十四元，四八一號房屋電費七千零五十元、水費三千二百五十元（參見九十一年六月六日筆錄），加計四八三號房屋之接電費四百元、設備維持費四百五十八元、復水費四百六十元，四八一號房屋之接電費四百元、設備維持費四百六十一元、復水費四百六十元，合共二萬五千四百一十一元，此為被上訴人依房屋租賃契約書第十五條約定所應負擔之費用，上訴人無法律上支付之義務，於不違反被上訴人本人可得推知意思代為墊繳，即民法第一百七十六條第一項之規定，原得訴請被上訴人返還；惟其自承被上訴人就系爭兩屋所繳各十五萬元之押租金迄未歸還，而被上訴人於八十九年十月終止租約，並遷離系爭房屋，所積欠者亦僅八十九年十月份十萬五千元之租金，尚餘十九萬五千元之押租金，又上訴人主張抵銷之回復原狀費用五萬七千元部分，尚餘十三萬八千元，被上訴人自得主張以之與前述水電費抵銷。
（五）上訴人請求給付第二審之律師費六萬元是否有理由？被上訴人若有違約情事，致損害甲方之權益時，如上訴人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被上訴人負擔，兩造之租約第十二條載有明文。其契約固未約明應賠償之律師費用範圍，但自應解為必要之律師費用為限，始符衡平。上訴人執有上訴人給付之押租金三十萬元，已如前述，扣除被上訴人應支付之八十九年十月租金十萬五千元、上訴人代繳之水電費二萬五千四百一十一元、前開回復原狀費用五萬七千元，仍尚有餘十一萬二千五百八十九元，因此，原審已就被上訴人未付八十九年十月之租金因認被上訴人有違約之情事，判令被上訴人應給付上訴人乙○○律師費五萬元及其法定遲延利息，上訴人上訴意旨，仍執前詞，經本院審理後，上訴人對系爭租金部分對原判決之上訴並無理由，已如前述，因此，上訴人上訴後於第二審所支出之律師費，即非可歸因被上訴人所致之必要律師費用，從而，上訴人請求第二審之律師費，並無理由。
五、綜上所述，上訴人依租賃契約書第十二條之約定請求被上訴人給付上訴人乙○○五萬元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即九十一年二月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許；其逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。是則原審判令如數准許，並依職權宣告假執行，雖未斟酌上訴人得以回復原狀費用主張抵銷，致理由未盡妥適，但結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由。而其追加部分，亦無可採，均應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十七 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 黃麟倫~B 法 官 陳麗玲~B 法 官 徐玉玲右正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十七 日~B 法院書記官 朱家惠