臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字第二九三號
上 訴 人 生和金屬工業股份有限公司法定代理人 乙○○被上訴人 大禧工業股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求給付票款事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十八日本院三重簡易庭九十年重簡字第一一六二號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：１原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百萬元，及自民國九十年五月七日起至清償日止，按週年利率百之六計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：１被上訴人透過嘉禾房屋仲介有限公司（下稱嘉禾公司）向上訴人為購買不動產之要約及交付作為定金之系爭支票後，經上訴人承諾，買賣契約已成立，但被上訴人卻遲不依約履行，依編號第００００九六號之不動產買賣要約書／承諾書第六條約定，上訴人得沒收該定金，是上訴人基於票據及契約之法律關係，請求被上訴人給付二百萬元。原審判決認事用法自有錯誤之處，茲詳述如下：
①被上訴人所書具之不動產買賣要約書／承諾書早已預留承諾人即賣方簽名處，即
係作為買賣契約之用，絕非僅為被上訴人與訴外人嘉禾公司之委託契約，兩造間就買賣必要之點業已合致，且上訴人已收受定金，兩造間成立者顯為買賣契約之本約。原審判決認兩造尚未成立買賣契約之理由，係認系爭要約書／承諾書內容至為簡陋，除買賣價金及標的物外，對於買賣契約之履行方法均無記載，而依該要約書／承諾書第五條觀之，即便兩造要約承諾一致，尚需另行簽訂不動產買賣契約書，故認該要約書／承諾書為預約云云。惟查民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示者，推定其契約成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」故買賣契約最初若未就非必要之點特別表明，而就必要之點即買賣價金及標的物業經意思表示一致，契約即已推定成立，此由最高法院四十年台上字第一四八二號判例及同院六十九年台上字第一七一０號即可得知。此時除非一方可提出當事人就非必要之點，於訂約之初有特別表明需達成一致，始願成立契約之證據，否則法律上推定成立之效力即屬存在，買賣雙方均應受買賣契約拘束，縱使事後對某非必要之點發生爭執，亦不容一方否認買賣契約業已成立之效力，應由法院依事件之性質定之。再者訂立預約在交易上係屬例外，有疑義，宜認為係屬本約，此本為法理及維護交易安全之當然解釋，故買賣雙方縱約定應另行訂立買賣契約，但若該另訂買賣契約目的係在為向地政事務所過戶，或作為給付第三人酬金時點之計算等使用，仍不得否認買賣本約已成立之效力，否則民間習慣常先私下訂立不動產買賣，並約定應至土地代書處簽訂制式買賣契約，供向地政事務所過戶使用，若將該約定解釋為最初買賣契約仍屬預約，不但不符當事人真意，亦將破壞交易安全。
②經查被上訴人所簽具之系爭要約書／承諾書，依契約標題即可知係作為不動產買
賣之要約及承諾用，而被上訴人簽發系爭要約書／承諾書時賣方處雖為空白，但其早知簽名於該契約中立書人處係作為要約，而由系爭要約書／承諾書第一條及第二條內容可知，被上訴人已就買受上訴人所有之不動產標的物所在及其價金與付款方式為明確意思表示，系爭要約書／承諾書第三條並訂明要約期間至八十九年十二月三十一日，依民法第一百五十四條第一項規定：「契約之要約人，因要約而受拘束」，被上訴人從未撤回要約，則在八十九年十二月三十一日前，被上訴人當然應受要約之拘束；而系爭要約書／承諾書中除標題名稱外，並已書明賣方之義務，及於最後留有供賣方簽名之處，當然係供賣方承諾之用，被上訴人卻仍辯稱系爭要約書／承諾書僅為被上訴人與訴外人嘉禾仲介有限公司之委託契約云云，諉無足採；更且系爭要約書／承諾書第五條並明載：「於要約有效期間內，賣方同意依買方欲購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格且付款方式一致時，要約金即轉為定金」，由該條條文解釋可知，被上訴人已明示在系爭不動產買賣中，除雙方均無爭議之不動產標的外，必要之點即為價金及付款方式，且被上訴人並一併交付可轉為定金之要約金予嘉禾公司︵參原審九十一年五月七日訊問筆錄第三頁︶，上訴人則於八十九年十二月十六日在同份要約書／承諾書表示同意其價金及付款方式，並收受嘉禾公司人員轉交上訴人所開立之支票，故依民法第二百四十八條規定：「訂約當事人一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，被上訴人又未提出任何足以推翻該推定之反證，兩造間之買賣契約本約確已成立。雖依第五條最後規定：「買賣雙方應於七日內至受託人指定處所簽訂不動產買賣契約書。」但此顯係作為向地政事務所過戶所使用，絕非指系爭要約書／承諾書為預約性質，但原審法院未探究當事人最初訂立契約時之真意，遽為不利上訴人之認定，實有錯誤。
③再查系爭要約書／承諾書第六條第一項規定：「買方於簽訂不動產買賣契約書時
，應支付購買總價款之１％作為受託人之服務報酬。此時原要約金及轉作定金作為簽約款之一部分抵付價款。」此更可看出兩造另行簽訂買賣契約書係作為給付嘉禾公司報酬之計算時點。而第五條已規定：「於要約有效期間內，賣方同意依買方欲購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格且付款方式一致時，要約金即轉為定金」，故第六條第一項後段顯係在強調定金作為簽約款之一部分抵付價款，蓋此種制式契約不可能以第六條規定立即修正前一條第五條條文之內容，絕非指兩造另行簽訂買賣契約時，要約金才轉作定金。
④基於上述種種理由，被上訴人簽訂系爭要約書／承諾書時，由標題名稱為「不動
產買賣要約書及承諾書」及其內容，顯已明知此係買賣本約之要約，並預見嘉禾公司人員將持系爭要約書／承諾書逕向上訴人協商取得上訴人之承諾，上訴人其後並已於要約有限期限內收受定金及承諾，買賣本約業已成立，被上訴人自應受契約拘束。但被上訴人卻於九十年五月十日發函予嘉禾公司表示不願買受之意，並經嘉禾公司通知上訴人，被上訴人行為顯係第六條第二項所規定：「買方於賣方同意出售後有反悔不買」之情形，上訴人不論買賣契約之效力，均得依約沒收已轉為定金之要約金，上訴人持有被上訴人簽發之票據遭退票時，被上訴人本負有兌現義務，卻故意先要求上訴人於發票日屆至後先不要提示︵此參證人簡宏汶之證詞及其於原審之陳述狀即可知︶，其後為達拒付定金目的，即向付款銀行撤銷付款委託，然此並未能免除其給付定金之義務，被上訴人之原因抗辯即無理由，上訴人本於票據及契約法律關係，請求被上訴人給付，自屬有據。
⑤被上訴人另辯稱：上訴人提示票據，依系爭要約書／承諾書第六條第二項需其同
意云云，更屬無稽，查第六條第二項雖有所謂：「要約金如係票據，買方同意由受託人逕行提示兌現後交付賣方」，此係表示上訴人於簽立系爭要約書／承諾書時，已經同意嘉禾公司可將該票據逕行提示兌現，絕非指該票據提示兌現，尚須經被上訴人同意，惟被上訴人於原審一再將此相當明確之意思，任意曲解，實有錯誤。
２依證人簡宏汶及陳棟墉證詞可知，簡宏汶確已於被上訴人要約期限內通知承諾之事實，被上訴人當然應受系爭要約書／承諾書第六條拘束：
①查被上訴人曾委託嘉禾公司仲介不動產買受事宜，由證人簡宏汶接洽，故上訴人
於八十九年十二月十六日為承諾之意思表示，是否曾於系爭要約書／承諾書中所定被上訴人要約期限內到達被上訴人，自應以證人簡宏汶是否曾於該期間內將意思傳達至被上訴人之證詞為準；被上訴人雖一再否認證人簡宏汶及簡聰岳證詞之真正，並另以其公司經理林寶玉之證詞，欲主張被上訴人於八十九年十二月三十一日前並未收受簡宏汶通知，惟查被上訴人亦自認委任嘉禾公司仲介購買土地一段相當長時間，依系爭要約書／承諾書第四條︵受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格條件確認並以要約金作為憑據︶及第五條︵賣方同意依買方欲購條件出售或買方購買總價已達賣方委託價格且付款條件一致時，要約金即轉為定金︶，並已授予嘉禾公司一定權限，顯見被上訴人對嘉禾公司有一定信賴，故在未約定必須以書面通知情形下，證人簡宏汶以電話將上訴人業已同意依被上訴人價款及付款條件出賣等事通知林寶玉，亦屬事理之常，被上訴人自不得因事後簡宏汶證詞對其不利，即遽行否認簡宏汶證詞。且證人簡宏汶及簡聰岳作證時均經具結程序，與兩造均不具任何關係，但林寶玉為被上訴人之業務經理，與被上訴人關係密切，更曾代表被上訴人與嘉禾公司簽訂系爭要約書／承諾書，其立場必偏頗被上訴人，顯不得依林寶玉證詞，而否定另一經具結且與被上訴人有一定信賴關係之證人簡宏汶之證詞，自仍以簡宏汶之證詞為可信。
②次查依簡宏汶證詞可知，其於八十九年十二月十八日曾向被上訴人簽訂系爭要約
書／承諾書之人員林寶玉當面表示賣方已同意出售，林寶玉則表示要找銀行人員評估貸款問題，相約當週星期三（十二月二十日）到現場，現場除了銀行人員外，還有建築師，而上海商業儲蓄銀行北三重分行（下稱上海銀行）襄理即證人陳棟墉亦證稱：伊於八十九年十二月份，曾至三重市○○路○○號該地等語，陳棟墉雖表示林寶玉邀請其去現場係要求其提供建議，其去看現場是在看房子的通風及採光，看是否適合做廠房，當時還沒有談到貸款事宜云云︵以上均參鈞院九十一年十月十一日準備程序筆錄︶，但陳棟墉亦承認當時有一位建築師同行，林寶玉既已帶同建築師同行，該房屋採光、通風及是否適合作廠房均會由建築師給予建議，陳棟墉為銀行人員，其建築知識無論如何均不會比建築師豐富，故其稱其在給予林寶玉該房屋是否適合作廠房等語顯有不實，而林寶玉已於八十九年十一月七日先決定欲購買價格，顯見其對系爭不動產已有一定認識，若非林寶玉已知悉賣方願意出售，其不可能進行下一步驟，即請求銀行人員至現場查看該廠房可申請多少貸款，且由簡宏汶所提供其與陳棟墉之電話譯文：「（像上次第一次見面就是因為大禧公司林寶玉那個案件，我記得那是三重光華路五十號，我們已跟林寶玉小姐說屋主訂金已簽收，請你們過來估價。）對！（那時估一估之後，你們審查時間好像要很久是不是？）不會很久啦。只是還要送總公司審查要一點時間」，可知陳棟墉至少確認當時其係為估價而前去，否則不可能會回答到估價流程細節。依正常情形簡宏汶最遲於該勘查日，亦絕對會將上訴人承諾出賣土地一事告知被上訴人，故簡宏汶證詞縱有部分不清，但絕非完全不得採信，就簡宏汶於八十九年十二月二十日前，至遲於該日確已將上訴人願意出賣之情形告知林寶玉，顯足認定。
③被上訴人雖因簡宏汶證詞對其不利，即辯稱簡宏汶證詞不實，並稱上證一之電話
錄音係簡宏汶對陳棟墉之誘導詢問云云，但依上所述，簡宏汶證詞本有一定之證據力，被上訴人所言顯係推卸之詞；再者該段電話之對話，係由簡宏汶錄下自己與陳棟墉之對話，目的在證明陳棟墉確實有說過上開言詞，自無任何違法情形，且陳棟墉並自行表示：「︵那個案子你還記得嗎︶記得，是那一間嘛！我記得那間廠房就是建物牆壁連在一起，無法區隔的很清楚那間。」，證人記憶相當清楚，故絕非簡宏汶誘導詢問才得到該段電話錄音，自得作為證據。
④簡宏汶既已於八十九年十二月二十日前，將上訴人願意依被上訴人要約之價格及
付款方式出賣的意思傳達予被上訴人，兩造間買賣契約即已成立，被上訴人自應受契約拘束。
３上訴人於八十九年十一月一日曾與嘉禾公司簽訂專任委託銷售契約書︵編號第０００一五六號︶時，確已授與嘉禾公司代為處理兩造間之訂約事宜，而被上訴人亦曾簽訂系爭要約書／承諾書，依條文第五條內容可知，被上訴人亦已授予嘉禾公司代理權，則上訴人一經向嘉禾公司為承諾出賣土地之意思表示，依民法第一百零三條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之」，故兩造之買賣契約顯已成立，被上訴人自應受契約拘束，惟其卻於九十年五月十日發函予嘉禾公司表示不願買受之意，被上訴人行為顯係第六條第二項所規定：「買方於賣方同意出售後有反悔不買」之情形，上訴人依票據關係及系爭要約書／承諾書關係，均得請求其給付如上訴聲明之金額。被上訴人雖辯稱：嘉禾公司為雙方代理，對其不生效力云云，但依系爭要約書／承諾書第五條內容，只要賣方同意依買方欲購條件出售，或買方買總價已達賣方委託價格且付款方式一致時，要約金即轉為定金︵即契約已經生效︶，不需其他通知等程序，顯見被上訴人確已同意授予代理權予嘉禾公司，被上訴人仍執陳詞抗辯實無任何意義；而被上訴人先要求嘉禾公司居間仲介，並交付要約金，且同意嘉禾公司可於條件成就時將之轉為定金交付出賣人，嘉禾公司之收受及轉交，既未違反任何強制規定且符合兩造約定，該行為當然有效，且民法第五百七十四條僅規定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。」，此係指居間契約當事人間，除居間外，別無其他約定而言，絕非指居間人不得取得代理之權限，被上訴人以該條任意規定，辯稱嘉禾公司不得收受該要約金及轉交云云，顯有違誠信，不足採信。
４被上訴人與嘉禾公司所謂第三次委託仲介，與系爭給付票款事件，毫無關聯，上訴人於八十九年十二月已收受系爭票據，縱至九十年五月才提示票據，亦不免除被上訴人之責任。被上訴人一再辯稱其曾與嘉禾公司有第三次委託仲介之訂立，惟不論是否存有該第三次委託仲介，該日期顯係在兩造間買賣契約成立之後，被上訴人依契約及法律規定，本應負買受人責任卻故為違約，上訴人請求其負違約責任，本有依據，被上訴人以其他行為推卸其應負責任，並希望另尋其他適合不動產，才又與嘉禾公司簽訂第三份委託仲介契約，但此第三次委託仲介實與被上訴人之違約責任毫無關聯，論理上亦無法得出有該第三次委託仲介存在時，成立在該日期之前之買賣契約反而並未成立之推論；另上訴人於八十九年十二月已收受系爭票據，因被上訴人虛以言詞拖延致使上訴人九十年五月十七日才提示票據，但被上訴人既為發票人，依法本應於發票日一年內負絕對發票責任，則縱上訴人較晚時間才提示支票，但既未罹於時效，被上訴人亦不得據此免除責任，故被上訴人之抗辯顯不足採。
５綜上所述，被上訴人既拒不訂立供地政事務所移轉過戶使用之買賣契約，又向嘉禾公司表示不願簽約等，其情形顯已構成上訴人得沒收定金之依據，上訴人依票據及系爭要約書／承諾書關係，自得請求被上訴人給付如上訴聲明所示之金額。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。如受不利之判決，請准供擔保免予假執行。
二、陳述：１兩造間並未成立買賣契約，上訴人無權收受系爭票據：
兩造間並未簽訂任何買賣契約，包括預約或本約，就不動產買賣必要之點，包括價金、付款方式、標的如何移轉交付等等重要事項，並無任何合意，被上訴人從未接獲上訴人承諾出賣土地之事，被上訴人並非本於買賣關係或有其他法律上之依據取得系爭票據，自無法律上原因得行使系爭票據之權利，被上訴人無給付二百萬元之義務。系爭第二份（即八十九年十一月七日）之不動產買賣要約書／承諾書，乃被上訴人與嘉禾公司間之委託契約，上訴人並非當事人，依債權相對性原則，自不得以該契約援為取得系爭支票之法律上原因；該份契約更非與上訴人間之買賣預約，上訴人故意混淆當事人，而為預約之解釋，殊不足採。且該委託書與正式買賣契約書間，無論當事人、履行條件、違約條款等均有不同，跟民間私契、公契均有不同；更何況，不動產權利移轉以登記為生效要件，往常私契、公契係為逃稅之脫法、違法行為，是否有效亦屬疑問？自不得作為上訴人主張之法律基礎。且依該委託書第五條、第六條明白載有須另行簽訂不動產買賣契約書，上訴人主張該契約書面僅作為向地政事務所過戶之用，不但與委託書記載不符，更背離社會現實經驗，試問：本件如未簽訂任何書面買賣契約，如何辦理過戶登記？上訴人應就其取得系爭票據，有何法律上之原因，負舉證責任。
２上訴人並未於期限內承諾出賣土地，也未通知被上訴人：
上訴人並未於八十九年十二月十六日或十九日前後通知被上訴人承諾出賣土地之事，此有下列事證可憑：
①上訴人先稱「已於八十九年十二月十六日同意出賣土地並通知被上訴人」，後又
改稱「於係同年十二月十九日通知被上訴人」云云，前後矛盾，且均無證據以實其說。
②上訴人並未於買方即被上訴人持有之系爭不動產買賣要約書／承諾書上簽名（如
被上訴人九十一年十月十一日提出之證物，由上可見付款過程之附註等均為他人事後未經被上訴人同意所增加塗改的），對被上訴人不生拘束力。
③第二次仲介期間，被上訴人從未曾接獲任何通知指上訴人承諾出賣土地，亦未曾
受告知系爭支票已交付他人，故證人林寶玉於原審九十一年五月七日稱：「附註並不是我寫的，當初簽名時也沒有附註」，簡宏汶也稱：「付款過程附註事後才加」（詳原審法院九十一年五月七日言詞辯論筆錄第三、五頁）。
④如上訴人曾於八十九年十二月期限內承諾，何以未於七日內催告被上訴人履行簽
訂契約？又何以未於該期間屆滿時沒收支票？而事實上被上訴人從不知上訴人是否承諾出賣土地，反而是被上訴人向訴外人嘉禾公司請求返還系爭支票後，上訴人逾六個月期間，始提示該支票？４上訴人並無提示該票據之權利，此由該要約書／承諾書第六條第二項所載：「買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金（要約金如係票據，買方同意由受託人逕行提示兌現後交付賣方），其中一半作為受託人之服務報酬。」等語，足見系爭支票如須交付先經過「買方同意」，但身為買方之被上訴人並未同意，且該票據依約須「由受託人提示」，但系爭票據亦非經過受託人即訴外人嘉禾公司之提示，適證上訴人無權提示。
５由嘉禾公司於九十年五月二十四日又接受委託代被上訴人居間買賣廠房土地事宜（詳原審被證四號，下簡稱第三次仲介），亦可知悉上訴人與嘉禾公司所稱「生和公司」於八十九年十二月十六日承諾出賣土地云云，係屬虛構，蓋被上訴人如知第二次仲介有他人承諾出賣土地，何須第三次再委託嘉禾公司代找土地？６系爭支票並未轉作定金：
除了有利益牽連之嘉禾公司外，上訴人並未能證明渠於要約有效期間通知被上訴人承諾出賣土地之事情。被上訴人亦未於期限內接獲任何通知，且兩造亦未進一步洽商定金交付及付款方式、標的移轉交付等等攸關不動產交易之一切重要事項，更未簽訂買賣契約，如何能謂買賣契約成立？本件既無買賣合致，何來定金之成立？上訴人主張取得系爭支票之法律依據為「八十九年十一月七日之不動產買賣要約書／承諾書」，然上訴人並非該要約書／承諾書之契約當事人，如何能本於該委託書主張沒收系爭支票？即便上訴人主張依據第二次仲介原因，而取得系爭支票，然該第二次仲介之不動產買賣要約書／承諾書第五條約定，除了同意出售外，還要付款方式一致時，要約金才轉為定金。又第六條第一款亦約定，於未簽訂買賣契約前，系爭票據為斡旋金，並未轉作定金，而不動產買賣要約書／承諾書第六條第二款雖載明：「買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金（要約金如係票據，買方同意由受託人逕行提示兌現後交付賣方），其中一半作為受託人之服務報酬。」等語，然系爭支票既非定金，且雙方並未就付款方式、買賣合約達成合意，被上訴人並無不履行簽約之行為，自無權援用上開約定沒收系爭支票。依要約書／承諾書第六條第一款約定，須於「簽訂買賣契約書時」「此時原要約金及（即）轉作定金作為簽約款之一部分」，故本件既未簽訂買賣契約，系爭支票自無轉作定金之虞。上訴人主張被上訴人不履行簽約？並無證據，反而上訴人需提出證明：何時同意出賣？有無在要約有效期間內？為何未與被上訴人簽訂契約書？上訴人如主張系爭支票為沒收定金，先要證明支票何時轉為定金？被上訴人有何違約？為何不是上訴人違約？然以上各點，上訴人俱無法提出證據證明，其主張沒收支票即無理由。
７嘉禾公司或簡宏汶無權代為給付系爭支票，亦因違反雙方代理禁止之規定，無權代為收受通知：
無論在第二次委託期間有無通知或買賣成立與否，依據民法第五百七十四條之規定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。」嘉禾公司或簡宏汶依法無權代為給付系爭本票，上訴人如因而受領系爭支票，亦屬非法。嘉禾公司違反雙方代理禁止之規定，被上訴人事後才知悉，前已依法不承認嘉禾公司無權處分，則嘉禾公司與被上訴人間委託代理關係不生效力，系爭支票嘉禾公司無權交付上訴人，上訴人明知其事更無權受領。
８證人陳棟墉、簡宏汶於鈞院九十一年九月十二日之證言，均無法證明上訴人已於要約期限內承諾通知：
①證人陳棟墉部分：證人陳棟墉前往被上訴人土地，並非為了辦理貸款，而僅是「
提供建議」，此由其證稱：「她（指林寶玉）說要購買廠房，要我提供建議」、「當時還沒有提到貸款事情，被上訴人希望從不同管道獲得不同建議，所以找我過去看房子」（詳鈞院九十一年九月十二日準備程序筆錄第三頁第二行）。且證人陳棟墉亦作證：「在看了系爭土地以後，被上訴人還有找我去看其他土地」，由此可證，被上訴人並未「於八十九年十二月十九日或其後幾日」接獲上訴人承諾出賣之意思。否則，被上訴人斷不可能再看別的土地。上訴人提出證人簡宏汶與證人陳棟墉交談之錄音帶，未經證人陳棟墉同意，違反通訊監察法之規定。簡宏汶以「有CASE要介紹」來誘導陳棟墉與其對談，且內容故意混淆，斷章取義。
該錄音內帶並經證人陳棟墉當庭指出：「我那時以為他跟我講系爭標的物附近的房子，我不知道被上訴人就定金及價格是否和上訴人談妥。」（詳鈞院九十一年九月十二日準備程序筆錄第六頁第三、四行）。
②證人簡宏汶部分：簡宏汶之證詞矛盾不足信。嘉禾公司於本件有利害關係，可因
原告之勝訴獲取一半之金額，故其證詞之證據可信度已屬薄弱。且證人簡宏汶於原審九十年十一月十三日庭訊時先稱：「我當天就用電話通知被告（即被上訴人），被告口頭同意」，後又稱：「當時票據正面支付全和金屬工業股份有限公司改為生和金屬工業股份有限公司，是我當天請被告會計更正的。」，於鈞院又改稱「是於八十九年十二月十九日通知上訴人承諾出賣」，時間點上前後矛盾不符，且如簡宏汶後來所稱為真，為何稱當天（八十九年十二月十六日）有去被上訴人公司，事後又改稱沒去，是以電話通知，但找不到林寶玉？因為系爭支票抬頭不對，簡宏汶於原審就改支票抬頭的時間交代不清，一會稱是當天（八十九年十二月十六日），一會又稱是事先去改支票，於鈞院更稱是以電話通知找不到林寶玉？如林寶玉當天找不到，簡宏汶如何能於當日更改支票抬頭？簡宏汶又說：「賣方有簽名是二份，壹份在賣方，另一份我拿給林寶玉，林寶玉說簽名的那一份放我那邊就好。」（詳鈞院九十一年九月十二日準備程序筆錄第七頁），乃不實矛盾。本件八十九年十一月七日之不動產買賣要約書，一式三聯「第一聯：管理部（上藍），第二聯：單位主管（中黃）第三聯：買方保留（下紅）」，被上訴人保留之不動產買賣要約書並未見被上訴人之簽名；此外二聯均屬嘉禾公司保存，並無交付上訴人之義務，簡君稱交付賣方，顯有矛盾，且訴訟進行至今，均未見第二份已書立承諾之要約書，此由上訴人於原審提出的及簡君於原審作證提出之正本，字跡均一模一樣，可見證人簡君之迴護不實。就有無通知原告出賣土地乙節，證人林寶玉於原審證明：「當初只是請嘉禾公司議價，嘉禾公司拿給原告蓋章的要約書沒有再拿給我看過。」簡宏汶後也承認：「沒有其他書面證據」。如果被上訴人得知有人出賣土地，何以又會第三次委託嘉禾公司仲介？如果被上訴人毀約，為何上訴人提示系爭支票時間竟為時隔五個月後之九十年五月七日，而且是嘉禾公司接受被上訴人第三次委託仲介之後，足見上訴人絕未於八十九年十二月十六日承諾，系爭支票也非八十九年十二月十六日所交付。上訴人提出之要約書與被上訴人提出之要約書比對，上訴人提出之要約書上附註均非被上訴人所知或同意加註。證人簡君所稱之「付款方式一致」是指按照買方提出的總價及付款成數，與法不合：簡君亦承認附註部分為其所擅加，則有關「履約保證」「價金交付」，乃一般人熟知影響買賣之重要條件，為何被上訴人不知？該份要約書的相對人是嘉禾公司，並非上訴人。倘若被上訴人得知有人出賣土地，何以又會第三次委託嘉禾公司仲介？簡君甘冒違法之虞，未經他人同意錄音，可知簡君乃依上訴人之指示行事，及有共同利益，其證詞不論形式及內容，均屬不實，殊無足作為上訴人承諾已到達之憑據，懇請鈞院明鑒。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人委託訴外人嘉禾公司購買上訴人所有坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段一七四之五三、之六九、之七四、之七五、之一二一、之一一七、之一一九及同段三八一之五十之土地所有權應有部分及其地上物，被上訴人為表示購買之誠意，於簽立不動產買賣要約書／承諾書之同時，簽發以上訴人為受款人之二百萬元支票，作為要約保證金，交付與嘉禾公司，於要約有效期間內，賣方同意依買方欲購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格且付款方式一致時，要約金即轉為定金。後經嘉禾公司與上訴人多次斡旋，上訴人於八十九年十二月十六日承諾出賣前開標的物，於前開買賣要約書／承諾書上簽名蓋章，並簽收被上訴人交於嘉禾公司作為要約金保證金之上開支票，作為定金，詎被上訴人竟於買賣契約成立後，要求上訴人須將地上物拆除後，始願履約，因上訴人不同意，被上訴人悔約，依系爭契約第六條第二款約定，買方於賣方同意出售後有反悔或不履行契約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金，是上訴人自得沒收上開支票作為違約金，惟於九十年五月七日提示竟不獲付款，上訴人本於票據請求權及契約之法律關係，請求被上訴人給付二百萬元及自九十年五月七日起至清償日止，按週年利率百之六計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造間並未成立買賣契約，上訴人主張取得系爭支票之法律依據，為被上訴人與嘉禾公司間之「八十九年十一月七日之不動產買賣要約書∕承諾書」，上訴人非契約當事人，依債權相對性原則，上訴人自不得以該契約援為取得系爭支票之法律原因。被上訴人未曾接獲上訴人通知同意出賣土地，系爭支票為斡旋金，尚非定金，應於被上訴人委託嘉禾公司居間仲介期間八十九年十二月三十一日屆滿後，返還被上訴人，上訴人無收受之權利。又依民法第五百七十四條之規定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。」，嘉禾公司或簡宏汶無權代為給付系爭本票，上訴人如因而受領系爭支票，亦屬無權。依要約書第五條約定：須付款方式一致，要約金轉為定金，然本件兩造並未就付款方式達成合意，契約並未成立，又依要約書第六條第二款所載「買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金（要約金如係票據，買方同意由受託人逕行提示兌現後交付賣方），其中一半作為受託人之服務報酬」，足見系爭支票如須交付須先經過「買方同意」，且應由受託人即訴外人嘉禾公司提示，適證上訴人取得系爭票據並不合法。被上訴人並未於八十九年十二月十六日時接獲上訴人或嘉禾公司通知有承諾出賣土地之事，如上訴人曾於八十九年十二月十六日承諾出賣土地，何以嘉禾公司逾六個月期間，即迄至九十年五月四日始通知被上訴人，而該通知已逾越仲介期間，足見該承諾及上訴人提出之傳真俱為事後偽作，且為私文書，為有利害關係且可得二分之一之原告及嘉禾公司所製作，自不足信。嘉禾公司於九十年五月二十四日又接受被上訴人之委託購買廠房土地，亦可知悉嘉禾公司所稱上訴人於八十九年十二月十六日承諾出賣土地云云，係屬虛構，被上訴人如知上訴人承諾出賣土地，何須第三次再委託嘉禾公司代找土地？上訴人所稱於八十九年十二月十六日同意出賣土地，並無證據以實其說，其董事會決議為公司內部文書，並無何證明力。至上訴人所指與嘉禾公司簽訂之委託書，被上訴人否認其為真正。嘉禾公司違反禁止雙方代理之規定，被上訴人事後才知悉，前已依法不承認嘉禾公司無權處分之行為，則嘉禾公司與被上訴人間委託代理關係不生效力，嘉禾公司無權交付系爭支票予上訴人，上訴人亦無權受領等語置辯。
三、本件上訴人主張其持有被上訴人所簽發以上訴人為受款人之支票，經於九十年五月七日提示未獲付款等情，業據上訴人提出支票及退票理由單為證，被上訴人固不否認系爭支票為其簽發，惟以：系爭支票係斡旋金，兩造間未成立買賣契約，上訴人並無法律上原因受領系爭支票，上訴人應返還系爭支票等語置辯。經查：１系爭支票前為被上訴人於八十九年十月二十五日立具要約書委託嘉禾公司購買上訴人所有上開土地及地上物時所簽發，交付嘉禾公司作為要約保證金，嗣因被上訴人之出價與上訴人之價格差距太大而未談成，被上訴人乃於八十九年十一月七日重新立具要約書，提高價格至一億零五百萬元，系爭支票仍作為第二次仲介之要約金等情，為兩造所不爭執，應可認定。次查：依該要約書第四條「買方為表示購買之誠意，同意於簽立不動產買賣要約書，支付二百萬元作為要約金，受託人開立保管條予買方，本要約金係受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格條件確認之憑據，本要約書於有效期間內，若不為賣方所承諾接受，則要約書自始無效，買方所交付之要約金於提示原保管條無息返還」、第五條「於要約有效期間內，賣方同意依買方欲購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格且付款方式一致時，要約金即轉為定金，買賣雙方應於七日內至受託人指定處所簽訂不動產買賣契約書」，第六條第二款約定「買方於賣方同意出售後有反悔或不履行契約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金」，第七條第二款「賣方於同意出售或買方同意依賣方之條件下購買後，若有反悔不賣或其他行為至無法完成簽約之情事，賣方除同意支付上開房地總價之４％予受託人作為服務報酬外，並加倍償還定金予買方」，是要約金之作用為：買方為要約時，並同時交付要約金予仲介，賣方如同意買方之要約，則契約成立，要約金轉為定金，賣方如不同意買方之要約，契約不成立，要約金即返還，買賣契約成立後，如買方違約，該筆定金由賣方沒收，如因賣方之事由無法履約，則賣方加倍返還之。上訴人主張因被上訴人違約，因而依上開第六條第二款約定主張沒收定金，惟被上訴人則否認本件買賣契約業已成立，是本件首應審究系爭買賣契約是否成立？２按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。次按不動產買賣交易，因交易金額旁大，又涉及複雜之法律關係，自不同於一般之買賣，因此買賣雙方除就標的及價金數額達成意思合致外，另須就①價金之給付方式、日期②貸款額度，如貸款額少於預定貸款額度者應如何處理、買賣標的物原已設定抵押權者，又應如何處理③辦理所有權移轉登記之相關事項④稅費由何方負擔（含地價稅、房屋稅、房屋契稅、土地增值稅等）⑤房地點交等重要事項協議一致後，始成立不動產買賣契約，此不僅符合交易常情，且對於買賣雙方之權益均有保障。本件要約書第五點雖謂「於要約有效期間內，賣方同意依買方欲購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格且付款方式一致時，要約金即轉為定金」，僅提及價金及付款方式一致，惟查本件交易金額高達一億五百萬元，其分次付款亦高達一至數千萬元，買方須要事先調度準備，因此何時付款，對買方自屬重要事項，本件要約書僅記載簽約款、備證款、完稅款、交屋款之金額，並未訂明付款日期或約定應自備證、完稅、交屋後幾日內付款，買方實不知何時付款，至於其他②至⑤等事項於要約書上亦全部闕如，如何就各該項為承諾而成立不動產買賣契約。本件上訴人雖主張：其公司於八十九年十二月十六日召開董監事會議，通過同意接受被上訴人以一億零五百萬元之價格購買上開土地及地上物，並於當日由上訴人負責人乙○○在被上訴人之要約書上簽名，同意被上訴人所提出之要約條件，嘉禾公司承辦人簡宏汶同時交付被上訴人所簽發之系爭二百萬元予被上訴人負責人簽收，簡宏汶於當日電話聯絡被上訴人經理林寶玉未果，於同月十八日到被上訴人公司找林寶玉，當面告知上訴人承諾本件買賣之事，並與林寶玉約同月二十日看現場等情，並提出有上訴人負責人乙○○簽名之不動產買賣要約書／承諾書、上訴人公司董監事會議記錄，並舉簡宏汶、簡聰岳為證，惟上訴人之主張及舉證，僅得證明上訴人就價金乙項意思合致，其餘重要事項，上訴人未舉證是否有達成意思合致，揆諸上開說明，自不能認為本件買賣契約業已成立。
四、上訴人既不能證明本件買賣契約業已成立，則上訴人主張被上訴人違約，沒收系爭二百萬元支票，即屬無據，兩造為票據關係之直接前後手，被上訴人以買賣契約不成立，作為要約金之系爭支票應返還，本於票據原因關係為抗辯，拒絕給付票款，自有理由，原審亦為相同之認定，駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十五 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官 黃麟倫~B法 官 何君豪~B法 官 陳映如右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十五 日~B法院書記官 高玉彬