臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字第三四三號
上 訴 人 台北市沈氏宗親會?
法定代理人 乙○○被上訴人 丙○○
丁○○右 一 人 戊○○法定代理人共 同 張睿文律師訴訟代理人
甲○○右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十一年八月七日本院三重簡易庭九十一年度重簡字第五三七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人按月給付違約金超過新臺幣壹萬貳仟元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭房屋原為被上訴人之父沈隆昌所有，沈隆昌生前即已表示贈與系爭房屋予
上訴人，惟因礙於稅賦問題而遲未辦理過戶，沈隆昌並承諾過戶完畢前仍無償借予上訴人使用。被上訴人於沈隆昌死亡後因繼承取得系爭房屋所有權，並繼續由被上訴人之祖父沈水木繼續管理，並同意無償出借予上訴人，而沈水木既同意上訴人使用系爭房屋，依上訴人借用之目的，宗親會仍有繼續使用之必要，在使用完畢前，貸與人自不得請求收回系爭房屋。
㈡被上訴人繼承系爭房屋後，於民國八十八年間由其當時法定代理人楊清清以生
活經濟困難為由，要求上訴人支付租金，上訴人乃同意簽訂租賃契約為憑，並支付租金，惟雙方間真正之法律關係仍應依據原使用借貸契約，嗣租約期限屆滿後，被上訴人未繼續請求上訴人給付租金，自已回復使用借貸關係，詎被上訴人竟以訴訟方式主張上訴人因積欠租金而請求遷讓房屋，自屬無據。
㈢兩造於九十年一月十七日訂立買賣契約，由上訴人以新臺幣（下同）一百萬元
向被上訴人買受系爭房屋及坐落土地，上訴人並分別於九十年一月二十日、九十年四月二日先後支付價款二十萬元、三十萬元，惟上訴人支付第三次款二十萬元時，被上訴人之祖父沈水木主張尾款五十萬元應向其給付，致上訴人不知究應向何人給付剩餘之價款五十萬元，而無法履行給付價金之義務。故兩造既就系爭房屋成立買賣契約，並經被上訴人原法定代理人楊清清合法交付系爭房屋之占有，上訴人自屬依買賣契約有權占有系爭房屋。
㈣原判決判命上訴人應按月給付二萬五千元之違約金，其金額顯然過高，蓋系爭
房屋每月租金僅六千元，且違約金之性質係相當於租金之不當得利或損害賠償額之預定，故原判決判命上訴人按月給付二萬五千元之違約金，顯然過高。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地及建物登記謄本十二件、租賃契約影本一件、不動產買賣契約書影本一件、匯款單影本二件、人民團體立案證書影本一件、人民團體負責人當選證明書影本一件，並聲請訊問證人沈水木、沈陽明、沈永春、沈聯慶、沈海水、沈火生、沈義元、沈阿河、沈錦宗。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人主張被上訴人之父沈隆昌生前曾將系爭房屋贈與予上訴人，並表示無償
出借予上訴人，與事實不符，應由上訴人舉證。縱令沈隆昌生前曾贈與系爭房屋予上訴人，惟依修正前之民法第四百零七條規定，系爭房屋未經登記移轉予上訴人，其贈與尚不生效力。又即令沈隆昌生前曾無償出借系爭房屋予上訴人，惟該使用借貸契約已因沈隆昌死亡而消滅，且使用借貸契約性質上乃一身專屬性之契約，依民法第一千一百四十八條之規定，被上訴人並未繼承該使用借貸契約之債務，上訴人不得主張依使用借貸契約為有權占有。若鈞院認使用借貸契約非一身專屬性契約而得為繼承之標的，惟該使用借貸契約亦因上訴人同意就系爭房屋簽訂租賃契約，而由兩造合意為債之更改，雙方原有之使用借貸契約已消滅，並另成立新法律關係，兩造間之法律關係應依租賃契約定之。㈡上訴人主張依使用借貸關係，依其借貸目的，在使用完畢前仍得繼續使用房屋
，縱令上訴人主張兩造間使用借貸關係存在，依系爭房屋使用現狀，亦無從依借貸之目的而定其期限，被上訴人自得隨時請求返還房屋，況被上訴人原法定代理人楊清清已以存證信函催告上訴人遷讓系爭房屋以另作他用，亦有終止使用借貸之意思，並以九十一年十一月二十七日答辯狀之送達，作為終止使用借貸契約之意思表示。
㈢兩造間租賃契約於八十九年六月三十日屆滿，被上訴人依約自得請求上訴人遷
讓系爭房屋，被上訴人原法定代理人楊清清亦以存證信函催告上訴人遷讓系爭房屋以作他用，足見其並無將系爭房屋供上訴人繼續使用之意願。上訴人以租期屆滿後被上訴人未繼續要求其給付租金，而主張兩造已回復無償使用借貸關係，惟兩造租賃契約期間既已屆滿，被上訴人自無權要求上訴人繼續給付租金，不得以此即認兩造另成立使用借貸契約。
㈣沈水木並非系爭房屋之所有權人，亦非系爭房屋之管理人，更非被上訴人之法
定代理人，並無任何權限與上訴人訂定使用借貸契約，更無權同意上訴人繼續使用系爭房屋。
㈤兩造固曾於九十年一月十七日就系爭房屋及坐落土地訂立買賣契約，約定上訴
人以分期付款方式交付價金一百萬元，被上訴人則於收取尾款時交付系爭房地予上訴人。惟依兩造間不動產買賣契約書第四條約定，應於本約稅單核發五日內由雙方會同完稅，上訴人應同時支付第三次款二十萬元，上訴人並應於產權移轉登記完竣後五日內付清尾款三十萬元。惟查上訴人僅依約給付第一款及第二次款共五十萬元，尚欠第三次款及第四次款五十萬元，被上訴人已於九十年八月十六日依約繳納應負擔之土地增值稅，上訴人卻未依約給付價金。故被上訴人於九十年八月二十九日以臺北光復郵局第三二一號存證信函，催告上訴人依約給付第三次應付之款項，但未獲得回覆，故被上訴人乃於九十年九月十四日以南港郵局第一支局第一八○號存證信函向上訴人催告收受十日內依約支付價金，未依約支付即依買賣契約第十條第一項之約定，解除契約並沒收上訴人已支付之價金以為違約賠償，並於契約解除後自承辦代書處取回房地之過戶相關文件，惟屆期仍未獲上訴人答覆，故兩造間不動產買賣契約業經解除，被上訴人並於九十二年一月八日當庭為解除契約之意思表示，上訴人自屬無權占有。至上訴人抗辯沈水木主張買賣價金應向其給付等語，惟被上訴人始為買賣契約之出賣人，上訴人自不得向沈水木給付價金。另查依兩造買賣契約第八條約定，須待被上訴人收取尾款後始有交付系爭房屋予上訴人之義務，上訴人既未付清價款，被上訴人依約並無義務交付系爭房地予上訴人。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提戶籍謄本三件、存證信函影本二件、土地增值稅繳款書影本四件。
丙、本院依職權向臺北市政府社會局查明上訴人設立登記之依據及其性質。理 由
一、被上訴人丁○○之原法定代理人楊清清於上訴人提起上訴後之九十一年十月十三日死亡，並由與其同住之外祖母戊○○為其法定代理人，茲戊○○於九十一年十一月二十七日聲明承受訴訟，經核於法尚無不合，先予敘明。
二、按非常時期各種人民團體之組織，依本法之規定，七十八年一月二十日修正公布前之人民團體法第一條定有明文。次查本件上訴人名稱為台北市沈氏宗親會，其事務所設於臺北市○○區○○路○○○巷○號，以建祠、祭祀為其設立目的，係於五十四年依人民團體法合法立案之社會團體，並經臺北市政府五十四年一月十二日府社組字第一八五七號函造具人民團體簡冊報准臺灣臺北地方法院五十四年一月十六日北院法登人字第一二二六號函准予備查在案，業據本院依職權向臺北市政府社會局查明屬實，有該局九十二年一月二十日北市社一字第○九二三○三二七○○○號函暨臺北市政府五十四年一月二十七日府社組字第三二五九號通知、臺北市人民團體簡冊影本各一件在卷足憑，上訴人既已完成法人之登記，性質上即屬法人，有當事人能力，合先敘明。
三、本件被上訴人起訴主張上訴人於八十八年七月一日向被上訴人承租系爭坐落臺北縣三重市○○○路○○○巷○○號四樓及同巷十五號四樓房屋，租賃期間自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止，每月租金六千元，租賃期間屆滿後，上訴人未依約遷讓系爭房屋，被上訴人之原法定代理人楊清清於八十九年九月八日以存證信函催告被告於八十九年九月底遷出，惟被告迄未遷出，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條及租賃契約第六條約定，請求：㈠上訴人應遷讓交還系爭房屋，㈡並自八十九年七月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當每月租金五倍之違約金三萬元等語（其中被上訴人請求上訴人自八十九年七月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付超逾二萬五千元部分之違約金，業據原判決駁回被上訴人該部分之訴，未據被上訴人聲明不服）。
四、上訴人則以：㈠被上訴人之父沈隆昌生前曾表示贈與系爭房屋予上訴人，並表示贈與過戶完畢前無償借予上訴人使用，被上訴人於沈隆昌死亡後因繼承取得系爭房屋之所有權，且被上訴人之祖父亦同意上訴人繼續無償使用系爭房屋；㈡嗣被上訴人之法定代理人楊清清於八十八年間以生活困難為由，要求上訴人訂立租賃契約，租賃期間自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止，每月租金六千元，租賃期間屆滿後並未要求上訴人繼續給付租金，兩造間自已回復使用借貸之法律關係，上訴人應屬有權占有；㈢又兩造於九十年一月十七日訂立買賣契約，由上訴人以一百萬元買受系爭房屋及坐落土地，上訴人並依約支付價款五十萬元，尚餘尾款五十萬元未給付，故上訴人亦得依買賣契約有權占有系爭房屋；㈣原判決判命上訴人應按月給付二萬五千元之違約金，其金額顯然過高，應予酌減等語，資為抗辯。
五、被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，與上訴人訂立租賃契約，其期間自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止，每月租金六千元，租賃期間屆滿後上訴人即未再給付租金之事實，有被上訴人提出之租賃契約影本一件、土地及建物登記謄本十二件附卷足憑，復為上訴人所自認，應堪信為真實。
六、本件經兩造於本院行準備程序時，當庭協議不爭執及爭執之事項如後（見本院九十二年五月十四日準備程序筆錄）：
㈠、兩造不爭執之事項：
１、上訴人為社團法人。
２、系爭房屋為被上訴人所有，其中四五五建號所有權人為被上訴人丁○○，另四五二建號之所有權人為被上訴人丙○○。
３、上訴人與被上訴人法定代理人楊清清於八十八年七月一日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，期間自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止，租金每月六千元。
４、八十九年七月一日迄今系爭房屋目前仍由上訴人占有使用中，且上訴人未按月給付六千元予被上訴人。
５、被上訴人法定代理人楊清清於八十九年九月八日以第一四三七號存證信函催告上訴人於八十九年九月底遷讓系爭房屋。
６、兩造間九十年一月十七日買賣契約為真正。
７、沈隆昌於八十六年七月十六日死亡，楊清清於九十一年十月十三日死亡。
８、楊清清曾於九十年八月二十九日寄發光復郵局第三二一號存證信函予上訴人之法定代理人；另於九十年九月十四日寄發南港一支郵局第一八○號存證信函予上訴人之法定代理人。
９、被上訴人於買賣契約訂立後，並未另行交付系爭房屋予上訴人。
、本件訴訟標的法律關係為民法第四百五十五條前段之租賃物返還請求權及同法第七百六十七條之所有物返還請求權、租賃契約第六條約定之違約金請求權。
㈡兩造爭執之事項：
１、上訴人就系爭房屋有無使用權存在？⑴被上訴人之父沈隆昌生前是否表示贈與系爭房屋予上訴人，及上訴人有永
久無償使用系爭房屋之權？⑵即令沈隆昌曾表示贈與系爭房屋予上訴人，其贈與尚未登記，是否不生效
力？⑶被上訴人取得系爭房屋所有權後，被上訴人之祖父沈水木是否繼續管理系
爭房屋？其有無權限出借系爭房屋予上訴人？其有無出借系爭房屋予上訴人之事實？⑷兩造間租賃契約期滿後，是否成立使用借貸契約？⑸上訴人如有使用借貸權，被上訴人得否依民法第四百七十條、第四百七十
二條請求返還使用借貸物？楊清清八十九年九月八日第一四三七號存證信函是否即屬請求返還使用借貸物之意思表示？
２、上訴人得否基於兩造間九十年一月十七日之買賣契約，有權占有系爭房屋？系爭買賣契約有無經被上訴人合法解除？⑴該買賣契約之價款一百萬元已由上訴人給付五十萬元，尚欠第三次款（即完稅款）二十萬元及第四次款（即尾款）三十萬元。
⑵兩造約定第三次款（即完稅款）二十萬元應於本約稅單核發五日內雙方會
同完稅，同時支付，則第三次款之清償期是否屆至？
３、租賃契約第六條約定之五倍違約金是否過高？㈢故本院僅須審究兩造爭執之前開事項。
七、按以非經登記不得移轉之財產為贈與者，在未為移轉登記前，其贈與不生效力，八十九年五月五日修正生效前之民法第四百零七條固有明文，又按民法債編修正施行前發生之債，除其施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條後段亦有明文。經查上訴人固主張被上訴人之父沈隆昌於生前曾表示系爭房屋贈與予上訴人等情，惟查沈隆昌係八十六年七月十六日死亡，有被上訴人提出之除戶戶籍謄本一件在卷可稽，即令沈隆昌確有贈與系爭房屋予上訴人之意思表示，其效力依前開修正施行前之民法第四百零七條之規定，於系爭房屋辦理所有權移轉登記完畢前，其贈與不生效力，上訴人自不得以贈與之法律關係主張其為有權占有。
八、次查上訴人主張被上訴人於沈隆昌死亡後，因繼承取得系爭房屋之所有權，惟仍由被上訴人之祖父沈水木繼續管理系爭房屋，並無償出借予上訴人等語。然查兩造確於八十八年就系爭房屋訂立租賃契約，期間自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止，有被上訴人提出之租賃契約一件附卷可按，並為兩造協議不爭執。而被上訴人之父沈隆昌於八十六年七月十六日死亡後，即由其母楊清清為其法定代理人，且觀諸被上訴人提出之租賃契約所載，出租人為被上訴人，並列楊清清為被上訴人之監護人，並無沈水木之簽名或由其代理之字樣，足認兩造間前開租賃契約並非由沈水木代理被上訴人訂立，尚難認沈水木確有權代理被上訴人管理系爭房屋。又即令兩造於沈隆昌死亡後就系爭房屋係成立無償之使用借貸，惟兩造既於八十八年七月一日就系爭房屋訂立租賃契約，自已合意終止之前使用借貸契約，兩造間之權利義務關係應悉依其所訂立租賃契約之約定，上訴人自不得以兩造之前之使用借貸契約，主張其係有權占有系爭房屋。
九、又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文；再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第四百五十條第一項、第四百五十一條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院九十一年度臺上字第二二一號判決意旨參看）。經查兩造間租賃契約之期間固至八十九年六月三十日即行屆滿，且上訴人於租賃期間屆滿後仍繼續使用租賃物，被上訴人則遲至同年九月八日始以存證信函催告上訴人遷讓系爭房屋，有被上訴人提出之前開租賃契約影本一件、存證信函暨回執影本各一件在卷可參，復為兩造協議不爭執，然查依兩造間租賃契約第六條約定，上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，揆諸前開說明，被上訴人既已於租賃契約內訂明租期屆滿時，除經其同意外，應即將租賃房屋遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，自已發生阻止續約之效力，上訴人雖於租期屆滿後繼續使用租賃物，亦不成立不定期租賃契約，故上訴人不得主張其為有權占有。
十、再查上訴人主張其於九十年一月十七日向被上訴人買受系爭房屋及坐落土地，價款一百萬元，上訴人已給付五十萬元價款，故其依買賣契約自屬有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。經查被上訴人確於九十年一月十七日由當時之法定代理人楊清清將系爭房屋及坐落土地出售予上訴人，上訴人並支付第一次款及第二次款共五十萬元價金，惟迄未給付第三次款及第四次款共五十萬元等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書影本一件、匯款單影本二件為證，並為兩造協議不爭執，亦堪認為真正。惟查依兩造間不動產買賣契約書第四條約定，第三次款即完稅款二十萬元於買賣契約稅單核發五日內雙方會同完稅，上訴人應同時支付，此觀不動產買賣契約書之記載自明，而被上訴人主張兩造間買賣契約之增值稅業於九十年八月十六日繳納完畢，有被上訴人提出之土地增值稅繳款書影本四件附卷足稽，亦為上訴人所自認，足證上訴人所負給付第三次款二十萬元之債務已屆清償期。復查楊清清已於九十年八月二十九日以臺北光復郵局第三二一號存證信函催告上訴人給付價金，復於同年九月十四日以臺北南港一支郵局第一八○號存證信函，再催告上訴人於收受存證信函十日內支付價金，逾期即解除兩造間買賣契約，並沒收價金為違約賠償，並表明契約解除後，被上訴人將向代辦所有權移轉登記之蔣健源代書取回過戶所需文件，有被上訴人提出之存證信函暨回執影本二件附卷足證，並為上訴人自認其已收受前開存證信函無訛，被上訴人復於本院審理時表示以解除契約表示之告知為解除契約之意思表示之通知（見九十二年五月十四日答辯㈢狀所載），故兩造間之買賣契約業經被上訴人合法解除，上訴人自不得依兩造間之買賣契約，主張其係有權占有系爭房屋，至為灼然。被上訴人請求上訴人交還房屋，洵屬有據。
十一、末按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第二項、第二百五十二條分別定有明文。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定𣗖準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院八十七年度臺上字第二五六三號判決意旨參看）。經查本件兩造租賃契約第六條約定上訴人於租期屆滿後，如未即時遷讓交還系爭房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓之日止，有被上訴人提出之前開租賃契約附卷足憑，故被上訴人除得請求上訴人遷讓返還系爭房屋外，並得請求上訴人給付自八十九年七月一日起至返還系爭房屋之日止之違約金。然審酌被上訴人因上訴人未依約遷讓交還系爭房屋所受之損失，本院認被上訴人違約金之請求尚嫌過高，應予核減為每月一萬二千元為適當，故被上訴人請求上訴人自八十九年七月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付一萬二千元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之違約金請求，即屬無據。
十二、從而，被上訴人主張依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及依兩造租賃契約第六條之約定，自八十九年七月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人違約金一萬二千元，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係因民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款因建築物定期租賃所生之爭執涉訟，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
十三、至上訴人聲請訊問證人沈水木、沈陽明、沈永春、沈聯慶、沈海水、沈火生、沈義元、沈阿河、沈錦宗，以證明沈隆昌生前曾表示贈與及無償出借系爭房屋予上訴人等情，因沈隆昌生前即令曾表示贈與及無償出借系爭房屋，惟其贈與既未經登記，即不生效力，又即令沈隆昌生前無償出借系爭房屋予上訴人，惟兩造既於沈隆昌死亡後就系爭房屋另行訂立租賃契約，自已合意終止其前使用借貸契約，兩造間之權利義務關係自應依其後之租賃契約定之，上訴人亦不得以已合意終止之使用借貸契約主張其為有權占有，業如前述，故上訴人聲請訊問前開證人，本院認核無必要。另因本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十四、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十五 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B審判長法 官 許瑞助~B 法 官 黃信滿~B 法 官 周舒雁右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十五 日~B 法院書記官 張坤校