臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年簡上字第三六號
上 訴 人 錦昌股份有限公司法定代理人 乙○○○被上訴人 甲○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對中華民國九十年十二月六日本院板橋簡易庭九十年度板簡字第一○三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：１原判決不利於上訴人部分廢棄。
２前開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：１被上訴人欲經營色情行業，上訴人於八十九年十月二日寄發存證信函表示終止
租約，被上訴人於翌日收受，是本件租賃契約於八十九年十月三日終止。依兩造訂立之房屋租賃契約第四條約定，保證金新台幣（下同）十二萬元，為保證承租人切實履行租賃契約各條款，該保證金絕對不能抵付租金，屆期乙方應清離房屋，並繳清稅金及水電費暨公共電費、電梯保養費等完畢，由出租人無息退還承租人，如有承租人違反租賃契約任何條款而損害出租人權益時，經出租人口頭通知，承租人若不履行時，出租人可自由沒收該保證金，承租人不得異議。查上訴人對被上訴人表示終止租約後，被上訴人迄今仍未遷離，押租金乃擔保租賃債務之履行，被上訴人無權請求返還。又終止租約前水電費、公共電費、電梯保養費等，應由被上訴人付清，被上訴人未舉證伊已繳清完畢，亦無權請求返還押租金，一審反其道，就被上訴人應舉證之事實謂上訴人未舉證以實其說，至為誤會。何況被上訴人違反不得經營色情之約定，上訴人亦得沒收保證金。
２被上訴人自終止租約之日起，並未遷離，現仍占有中，不因未繼續裝潢使用而有異，應不得請求返還租金。
３裝潢費用二十一萬三千元部分，固據被上訴人提出估價單為證，惟該估價單無
署名，被上訴人亦無未舉證業已付款，垂手可得之估價單應不足為證，退一步言，上開裝潢費用，亦係被上訴人違反不得經營色情約定所生之費用，被上訴人應自負責任，不得向上訴人請求返還。
貳、反訴部分：
一、聲明：１原判決廢棄。
２被上訴人應將坐落台北縣中和市○○路○○號二樓房屋內設置物拆除，並騰空返還上訴人。
添 ３被上訴人應給付上訴人二十八萬元，並自九十年五月十五日起至返還房屋之日止，按月給付四萬元。
二、陳述：１被上訴人為經營色情而使用租賃房屋，經上訴人以存證信函表示終止租約，被
上訴人自應將屋內設置物拆除並騰空返還房屋予上訴人，雖租賃契約書第五條有「不論租期屆滿或中途終止租賃契約，承租人均不得要求退回或主張一切權利，更不得拆除，按現狀點交出租人」之約定，然此係指被上訴人合乎租賃契約約定之設施，不得拆除，應按現狀點交而言，而被上訴人之裝潢竟係為經營色情所設置，除被上訴人得違法使用外任何人均無法使用，點交予上訴人，連出租予第三人亦無人肯要，被上訴人違反租約，自應拆除騰空返還。
２被上訴人自八十九年十月三日終止租約後迄今仍未遷離，致上訴人受有相當於
租金之損害金，因此，被上訴人應自八十九年十月十五日起至九十年五月十四日止，每月四萬元，共應給付上訴人二十八萬元，又自九十年五月十五日起至返還房屋之日止，應按月給付上訴人四萬元。个３被上訴人於承租時，曾表明租屋係供辦公室兼住家使用，自應以通常辦公室或
住家用途為裝潢，惟於原審法院至現場履勘時，被上訴人不否認其欲將房屋臨馬路的窗戶封閉，與一般人重視辦公室或住家採光足夠、空氣流通佳之情形，大不相同。又房間內裝有嵌燈，有微調開關，可調整光線之強弱，又發現一個衣櫥之後方未靠牆壁，留有空間，據被上訴人稱該部分不做使用，將來是要封閉云云，惟按一般常情，應將衣櫥往後靠牆壁豎立，使內部空間更為寬敞，被上訴人竟封閉五十八公分乘一一三公分之空間不用，豈不怪哉，何人能信。又衣櫥以木板橫隔為三層，僅能平面放置衣服，與一般家庭用衣櫥可直掛衣服，截然不同，應係被上訴人提供如浴衣之類衣服供客人沐浴時使用，確見經營色情才有此設置，衣櫥左側由天花板下伸冷熱二條水管，係供冷熱水使用，被上訴人逕將樓地板鑽洞做排水管，顯示現場施工圖Ｃ部分要做浴室，地面有鋪不銹鋼板，係要防止漏水使用。房間隔間木質板很厚，有隔音效果，陽台已做突出不銹鋼架，有開小門供逃生用，顯示被上訴人欲將落地鋁門封閉，則後陽台成一空間得做藏匿之用，由不銹鋼架小門下一樓後方紅色鋁板可達至一樓地面。門片較一般門厚一點，門片中上位置有約十五平方公分之門洞，該小洞應安裝可開關之木板，門關上時開啟小洞口木板，可由房間內往外看，但由外看不到房間內情況，完全違反常理之設置，房屋原即有二間辦公室，已設有衛浴廚房，果係辦公使用，門進入之大廳可做大辦公室，足供十人以上從業，如係住家使用，以目前一般家庭三、四個人，三、四個房間足夠，竟加隔五間為七間房間，更非住家所需要，果係辦公兼住家使用，足見係小本經營，更無需七間房間，抑且隔成二、三坪之小房間，天花板設嵌燈可調燈光強弱，門挖小洞可由內往外看，除色情調整氣氛，緊急狀況時可由內往外看情況外，實無他用。
原先設計之嵌燈有二十只，現場有五個房間各設三只，共計十五只，尚有五只嵌燈用在何處，除被上訴人供陳外不得而知，但住家或辦公室使用嵌燈機率不大，應與被上訴人經營色情行業有關。４號房間內設置衣櫥卻不靠緊牆壁，衣櫥後方竟留有空間，觀該空間足供四、五人進入站立，配合其旁不設浴缸之浴室，應係供緊急狀況時藏人用之暗間。被上訴人未經上訴人允許竟自廚房接冷、熱水管至４號房間設置浴室，且將樓板鑽一大洞，嚴重違反租賃契約。觀４號房間屬最大間，設有衣櫥得平放浴衣等，浴室得供沐浴，應係其ＶＩＰ房間得供較大功能使用，且有藏人暗間，被上訴人欲營色情行業，難容其否認。ＣＤ揚聲器、桌上型麥克風、喇叭五只，應係廣播通知用，亦即有狀況時可經由廣播或由麥克風通知五個房間內之人，一般住家或辦公室，根本不可能有此設備，益顯示被上訴人經營色情，才需此道具。另有欲設置監視器搭配黑白電視二套，無非係經營色情行業防警及防閒之用。被上訴人於原審勘驗時稱「系爭房屋是用來經營美容沙龍用的」，惟美容沙龍焉有營業二十四小時之事？抑且被上訴人承租時僅言供辦公室兼住家使用，根本未言經營美容沙龍，迨至裝潢為上訴人阻止才言二十四小時經營美容沙龍，惟多少色情冒按摩美容等之名，而行色情之實，美容沙龍亦無可能經營二十四小時，尤其美容沙龍儘可如一般正常美容院無隔間，排列活動躺椅，供美容師傅施作，而被上訴人所施作卻全是暗間，甚至提供衣櫥、浴室給客戶沐浴更衣，更是美容沙龍所絕無，至見被上訴人欲經營色情行業無疑。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，其於準備程序所為之聲明及陳述如下：
壹、本訴部分：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：伊承租係要經營女子美容業，並非經營色情。
貳、反訴部分：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：依照租賃契約之約定，被上訴人不負拆除裝潢之義務。上訴人有將鑰匙交付給伊來進行裝潢，裝潢期間，上訴人用另一把鑰匙至現場查看，上訴人對於窗戶的裝潢有意見，提出經營色情質疑，伊說可以至警察局備案，但上訴人不願意，就說不願租給伊，並阻止伊繼續裝潢，伊從停工以後（約在收取押金後的十五天以後，施工期間約為十五天），就沒有再進去系爭房屋內。
理 由
甲、程序方面：被上訴人受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：伊於八十九年八月十五日與上訴人簽訂房屋租賃契約，向上訴人承租其所有坐落臺北縣中和市○○路○○號二樓房屋（以下簡稱系爭房屋），擬供營業使用，雙方約定租期自八十九年九月十五日起至九十年九月十四日止，每月租金四萬元，押租保證金十二萬元，被上訴人已繳付押租金及第一個月租金共十六萬元後，上訴人同意被上訴人自八十九年八月下旬即可使用該屋進行裝潢，被上訴人即聘請設計師規劃，估計裝潢費用約四十三萬九千三百元，經被上訴人預付部分材料費二十一萬三千元後，即開始進行裝潢，詎上訴人於八十九年九月八日來電以被上訴人有經營色情之嫌疑為由欲終止租約，之後並接到其終止租約之存證信函，然依兩造所定租約附註：「一、嚴禁色情、賭博及其他不法行為，經查覺立即退租，依雙方同意所訂契約內執行」內容所示，係指有相當證據證明不法行為發生始足當之，被上訴人承租系爭房屋係為從事美容沙龍使用，根本不是經營色情行業，且尚在裝潢階段，何來色情可言，上訴人終止租約不合約定。上訴人無理終止租約，就其先前向被上訴人所收之押租金十二萬元、租金四萬元，均應返還被上訴人，並應賠償被上訴人已花之裝潢費用二十一萬三千元，另應負擔拆除工程費用一萬六千五百元，共計三十七萬六千元（被上訴人起訴主張三十七萬六千五百元，已於九十年十一月二十二日辯論時減縮五百元），爰訴請上訴人如數給付及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息等語（其中請求退還四萬元租金部分，就超過一萬四千六百六十七元之範圍，及請求拆除工程費用一萬六千五百元，均經原審判決駁回，此部分未據被上訴人上訴，已告確定）。
二、上訴人則以：上訴人於八十九年九月八日發現被上訴人將臨馬路房間加裝木框欲封閉鋁窗，客廳新做數櫃檯，另在房間內加裝水管欲做成浴室，衣櫥後方留有空間，照明設備改為可控制光度之小嵌燈，並裝有麥克風、揚聲器及監視器等，可見被上訴人加裝木框欲封閉鋁窗係欲做「暗間」，客廳製作數櫃檯係供接待用，其另在房間內加裝水管欲加設浴室，應係沐浴用，衣櫥後方之空間，應係藏人秘室，可控制光度之小嵌燈應係調整氣氛，其加裝麥克風、揚聲器係廣播通知用，監視器則為防警用，顯係經營色情，與當初其向上訴人表示欲供住家兼辦公室使用之目的相違，此既違反雙方於租賃契約內附註嚴禁色情、賭博及其他不法行為之約定，且將嚴重影響整棟大樓之公共秩序安全，亦違反商業登記法及建築法規定，上訴人乃於八十九年十月二日寄發存證信函表示終止租約，於同月三日送達於被上訴人，本件租約業已合法終止。兩造已於租約第四條明定「保證金係為保證承租人切實履行租賃契約各條款，除不得抵付租金外，尚應待承租人清離房屋，繳清欠稅及水電等費用後，始得請求返還」，茲被上訴人違反租約且未遷離，應以押租金為擔保，於租賃債務清理前，不得請求返還，又租金四萬元係用以支付八十九年九月十五日起至同年十月十四日止之租金，被上訴人已占有使用房屋，自無權請求返還該部分租金，另就預付材料費用二十一萬三千元部分，被上訴人未提出任何證據，且係違反租約，即應自行負責，至於拆屋工程費，乃係預估數目，既未實際支出，復係違約引起，自更不得請求返還云云置辯。
三、經查：１首就本件租約是否經上訴人合法終止，先予審酌。上訴人稱：被上訴人當初向伊
表示承租系爭房屋欲供住家兼辦公室使用，卻經營色情，已違反租賃契約內附註嚴禁色情、賭博及其他不法行為之約定，因而終止本件租約等語。經查：兩造租約並未就系爭房屋承租之用途予以明定，是被上訴人供陳裝潢系爭房屋係作為女子美容之營業場所，自不能認為有違契約之約定。次查：系爭房屋除原有二間房屋外，又隔成五個房間，客廳製作數櫃檯，臨馬路之房間門窗加裝木框尚未封閉，房間內設有嵌燈，可微調光線，有一房間之櫥櫃未靠牆，後方留有空間，該櫥左側加裝水管，新隔間之房間門板尚未裝置，門板上有一方洞等情，業經本院於九十一年四月八日履勘現場，製有勘驗筆錄，並有上訴人所攝之照片可資參照。依兩造契約附註「一、嚴禁色情、賭博及其他不法行為，經查覺立即退租，依雙方同意所訂契約內執行」內容所示，應係指有相當證據查知承租人有經營色情之事實，方為終止租約之事由，是被上訴人縱然如上訴人所稱裝潢係欲供經營色情之用，然被上訴人僅在裝潢階段，尚無色情之情事發生，自難認為被上訴人之行為構成終止租約之事由，從而上訴人以被上訴人裝潢係欲供經營色情之用為由，終止本件租約，並不合法。
２關於押租金之返還，本件租賃契約書第四條固規定「押租金應於承租人清離房屋
，繳清稅金及水電費暨公共電費、電梯保養費等之後，始得歸還」，惟查系爭房屋經上訴人阻止被上訴人施工後，被上訴人即未再進入使用之事實，為上訴人所不爭執，且被上訴人就屋內之裝潢設備、材料，依租約第五條、第九條之約定「不論租期屆滿或中途終止租約，承租人不得要求退回或主張一切權利，更不得拆除，按現狀點交予出租人」「租賃期間屆滿或中途終止契約，承租人之生財器具雜物等，應立即清離，若有留置不搬者，將視為廢棄物論處，任憑出租人自行處理，一切費用由承租人負擔，不得異議」，即承租人不得拆除設置物，並未設有除外條款，是被上訴人依約不負拆除裝潢之義務。至於稅金部分，上訴人應先舉證被上訴人應繳納之稅金金額為多少，方能主張與押租金扣抵，惟查上訴人所提出之房屋稅繳款書所載課稅期間為自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止，非本件租賃期間，自難資為有利於上訴人之證據，另水電費等部分，上訴人並未舉證被上訴人應負擔之數額為多少，自無從主張與押租金扣抵，其拒絕返還押租金，並無理由。本件租賃契約於九十年九月十四日因租期屆滿而消滅，上訴人既未能證明有何債權可與押租金為扣抵，是被上訴人請求返還押租金十二萬元，自屬有據。
３被上訴人請求賠償裝潢費二十一萬三千元部分：
按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文。上訴人未經合法終止本件租約，並阻止被上訴人施工使用系爭房屋，自係屬於可歸責於上訴人之事由，致給付不能。被上訴人就其支出裝潢費用二十一萬三千元乙節，業據其提出估價單為證，上訴人就估價單所載之施工項目並不爭執，且經本院及原審至現場履勘，系爭房屋確實有施作上開項目，上訴人雖以被上訴人未提出已支付上開費用之證明為由拒絕賠償，惟系爭房屋確實有裝潢，則被上訴人對於承攬人自負有給付報酬之義務，縱使被上訴人尚未給付報酬，然其已負有債務，卻因上訴人阻止被上訴人使用系爭房屋，未能享有裝潢之利益，就此所受之損害，自得請求上訴人賠償。是被上訴人請求上訴人給付裝潢費二十一萬三千元，亦有理由。
４被上訴人請求返還一個月租金部分：
按房屋租金，乃承租人使用房屋之對價。上訴人於八十九年十月二日發函通知被上訴人終止租約，於同年月三日下午六時為被上訴人收受，此有上訴人提出之存證信函及回執為證，則自八十九年九月十五日起至同年十月三日止，上訴人已提供系爭房屋供被上訴人使用，被上訴人所交之租金即為使用房屋之代價，不得請求返還，然就十月四日起至同年月十四日止共十一天，租金以每日一千三百三十三點三元計算（月租四萬元除以三十日），共一萬四千六百六十七元，實際上因遭上訴人阻止不能使用系爭房屋，上訴人就其未能使用系爭房屋之日數，自得請求上訴人退還一萬四千六百六十七元之租金。
四、綜上所述，被上訴人請求上訴人返還押租金十二萬、租金一萬四千六百六十七元及賠償裝潢費用二十一萬三千元，合計三十四萬七千六百六十七元，暨自起訴狀繕本送達翌日即九十年五月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付並依職權宣告假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人即反訴原告起訴主張：被上訴人即反訴被告欲經營色情，經上訴人於八十九年十月三日終止租約，被上訴人自應將系爭房屋內之設置物拆除後騰空返還，又自八十九年十月三日起，本件租約業已終止，但被上訴人並未遷離，使上訴人受有相當於租金之損害，扣除已繳之第一個月租金，另自八十九年十月十五日起，至九十年五月十四日止，被上訴人應給付損害金共二十八萬元，並應自九十年五月十四日起至返還房屋之日止，按月給付四萬元，爰反訴請求被上訴人將系爭房屋內之設置物拆除後騰空遷讓，並應給付上訴人二十八萬元，暨自九十年五月十五日起至返還房屋之日止，按月給付四萬元等情。
二、被上訴人則以：兩造訂立之租約第五條已明定不論租期屆滿或中途終止租約，承租人不得拆除裝修設備，第十三條更規定承租人屆期遷離房屋，應按現狀點交，準此，被上訴人無拆除設備之義務。又上訴人阻止被上訴人施工，被上訴人即未再進入系爭房屋占有使用等語置辯。
三、經查：被上訴人依約不負拆除裝潢之義務，及被上訴人經上訴人阻止施工後，即未再使用系爭房屋，系爭房屋並非在被上訴人占有使用中等節，業經認定如前，則上訴人反訴請求被上訴人拆除裝潢、騰空遷讓房屋及請求被上訴人給付自八十九年十月十五日起計算之損害金，均屬無據，應予駁回。原審駁回上訴人之反訴請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第四百六十三條、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 五 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官 黃麟倫~B 法官 朱嘉川~B 法官 陳映如右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日~B法院書記官 高玉彬