臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字第七號
上 訴 人 宏興製模廠股份有限公司法定代理人 甲○○法定代理人 乙○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年十月十九日本院三重簡易庭八十九年重簡字第一四六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹拾參萬肆仟壹佰捌拾陸元及自民國八十九年十月三十一日起至清償日止，按利息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決及假執行之之宣告均廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十二萬九千三百六十元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人承認承租物於租期屆滿時，隔間（即一般之ＯＡ家具隔間）等未搬清，且尚有一把鑰匙迄今未返還，既然整間隔間未拆除，豈可稱被上訴人於租期屆滿前，已將所有物品遷移騰空。
二、債務人未依債之本旨提出給付，不生提出之效力，債之關係尚未消滅，且債權人對於不依債務本旨提出之給付，本得拒絕，何能認為被上訴人已經履行返還之義務。被上訴人既尚未履行返還租賃物之義務，則系爭租賃物即尚在被上訴人占有中，租期屆滿後之占有行為，自屬受有利益。上訴人從押租金中扣除相當於租金之不當得利數額後，將餘額返還被上訴人，於法洵屬有據。
三、被上訴人於租期屆滿後，仍繼續占有系爭租賃物，遲至八十九年八月二十五日返還，依租賃契約書第十二條第二項約定，被上訴人應支付房租一倍計算之懲罰性違約金。
四、另依租賃契約書第六條第四項約定，被上訴人返還租賃物時，應回復原狀，但被上訴人迄今仍有部分設施未回復狀，或遭損壞，經估價後，其數額為二萬五千四百元，上訴人自得依民法第二百十三條第三項，請求支付回復原狀之必要費用，以代回復原狀。
參、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人於八十九年七月初即通知上訴人租賃物內之隔間、設備願贈與上訴人，如不要應通知拆除，但均未回覆。被上訴人於八十九年七月十二日遷出房屋，並通知上訴人會同交屋，上訴人職員李淑婷於八十九年七月十八日至現場，被上訴人當場交還租賃物鑰匙，李淑婷始表示不要隔間設備。被上訴人乃於八十九年七月下旬僱工拆除隔間設備，並清掃房屋，復通知李淑婷到場確認，惟李淑婷均未配合點交，至八十九年八月十八日才到場點交，惟被上訴人早已遷出系爭租賃物。
事後上訴人故意退還押租金，竟藉以要求粉刷牆壁、天花板、整修地板，被上訴人不得已答應施工完畢，惟此係屬使用房屋之自然耗損，與回復原狀無關。
三、證據：援用第一審所提證據理 由
一、被上訴人起訴主張其於八十六年八月四日向上訴人承租坐落臺北縣三重市○○路○段○○○號九樓房屋，租期自八十六年八月四日起至八十九年七月十八日止三年，租金為每月每坪七百五十元，自第二年起每年以前一年租金增加百分之五，並給付押租金六十萬三千六百九十元予被告，惟被上訴人已於租期屆滿前即八十九年七月十二日遷出系爭租賃物交還與上訴人，上訴人亦於同年月十八日會同點交，詎上訴人竟未依約於被上訴人遷出同時返還押租金，而遲至八十九年八月三十一日始將一紙面額為三十九萬九千七百二十七元之支票郵寄予被上訴人（已兌現），尚不足二十萬三千九百六十三元，爰請求上訴人返還剩餘之押租金二十萬三千九百六十三元，及自八十九年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；而對上訴人反訴部分之抗辯：其寄予被上訴人之存證信函已載明「除應給付相當於租金之數額外，並應按租金一倍計算給付懲罰性違約金」，可證當時上訴人即已表明從押租金扣除者，乃相當於租金之數額，但除此之外，又另聲明尚得請求被上訴人給付懲罰性違約金，並未放棄該等請求之權利，因此，反訴被告所稱「如有不足，亦有免除之意思表示」云云，顯與存證信函之記載不符等語置辯。
二、上訴人則以：被上訴人事實上乃拖延至八十九年八月二十五日始交還系爭租賃物，依雙方所定租金數額計算被上訴人遲延返還租賃物三十八日之相當於租金之不當得利，其計算方式為租金每坪八百二十六點八七元（即依兩造租賃契約第三條第一、三項約定租金以每坪七百五十元計算，並同意自第二年起，每年均以前一年租金增加百分之五所得出），總坪數為二０一點二三，故每月租金為十六萬六千三百九十一元，每月以三十一天計，每日為五千三百六十七點四五元，三十八日共為二十萬三千九百六十三元，上訴人乃從押租金扣除後，將剩餘之押租金返還被上訴人，況且被上訴人於八十九年九月二十五日內湖九支郵局第三六九號存證信函，已自承至八月十八日方交屋，但事實上因被上訴人尚有燈具部分要回復原狀，所以又遲至八月二十五日方完成返還租賃物，況且被上訴人已自承有粉刷地板、天花板、整修地板等回復原狀之行為，則在其占有期間，自仍屬未返還租賃物，至電燈此等消耗品，依一般租賃習慣，本即應由承租人擔負更換之責，又被上訴人亦承認尚有一支鑰匙未返還，可見其未依債務本旨履行返還房屋之義務，是上訴人自押租金中扣除相當於租金之數額，自屬有據等語置辯；上訴人復提起反訴主張：被上訴人向上訴人承租上址房屋，租期至八十九年七月十八日止，惟租期屆滿後，被上訴人卻遲至八十九年八月二十五日始返還租賃物，共遲延三十八日，依雙方租賃契約第十二條第二項約定，被上訴人同意支付應付房租一倍計算之懲罰性違約金，三十八日共為二十萬三千九百六十三元，另依租賃契約第六條第四項約定，被上訴人返還時，應回復原狀，但被上訴人卻迄今仍有部分設施未回復原狀或遭損壞，經上訴人就塑膠地板除腊、廁所及陽台清潔、修補磁磚及垃圾處理部分估價後，其數額為二萬五千四百元，依民法第二百十三條第三項，自得請求被上訴人支付上開回復原狀之必要費用二萬五千四百元，以代回復原狀，是上開二項金額共計二十二萬九千三百六十三元，為此請求被上訴人給付等語。
三、本訴部分：
（一）被上訴人起訴主張其向上訴人承租上址房屋，租期自八十六年八月四日起至八十九年七月十八日止三年，並已給付押租金六十萬三千六百九十元予被告，惟租期屆滿後被告僅退還三十九萬九千七百二十七元之押租金之事實，業據其提出房屋租賃契約書、收據各一件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。至被上訴人主張其已於八十九年七月十二日即遷出交還系爭租賃物，並於八十九年七月十八日會同上訴人點交，依約上訴人應退還全數之押租金等情，則為上訴人所否認，辯稱：租期屆滿時，尚有隔間未拆除，及地板、天花板、燈具等設備未修繕，故在被上訴人占有房屋回復原狀期間，仍屬未返還租賃物，是應認被上訴人係在八十九年八月二十五日才交屋，因當時日光燈損壞部分已修好，故其自押租金扣除租期屆滿後至八十九年八月二十五日止，遲延三十八日交屋之相當於租金之不當得利二十萬三千九百六十三元等語，是本件首應審酌者乃在於被上訴人是否遲延返還系爭租賃物，受有利益，而使上訴人受有損害及其數額為若干？
（二）按對於物有實上管領之力者，為占有人；又占有，因占有人喪失其對於物之事實上管領力而消滅。民法第九百四十條、第九百六十四條分別定有明文。苟依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上管領力，至如何情形，始得謂取得或喪失對於物之事實上管領力，應就具體事實，依一般社會觀念定之。而參諸兩造房屋租賃契約第七條之約定：「本租約期滿、解除或提前終止時，乙方（即被上訴人）需在一週內返還租賃物，且於甲方（即上訴人）依本租約第六條第四項之請求下拆本租賃物乙方所為之裝璜、變更並回復原狀」。可知依兩造約定，承租人於租賃關係因期滿、解除或終止而消滅後所應負之義務，為返還租賃物之義務，及拆除租賃物由承租人所為之裝璜、變更並回復原狀之義務。查本件被上訴人於租賃期限屆滿前，已將系爭租賃物內之公司物品騰空搬移他處，但尚存有自行裝修之隔間未拆除，顯未履行其回復原狀之義務。雖被上訴人主張其於租期屆滿之前即曾以電話向上訴人之職員李淑婷（係上訴人法定代理人之女，代理上訴人處理本件租約終止之事宜）表示欲將裝潢贈與被上訴人，固為上訴人所不爭執，惟依原告所述，當時李淑婷並未應允，僅表示屆時再看看，則原告當時應係提出變更原契約所定回復原狀義務內容之新要約，李淑婷既未即時承諾，依民法第一百五十六條規定，其要約失其拘束力，被上訴人仍應依原租約負回復原狀之義務。嗣於租期屆滿當日即八十九年七月十八日被上訴人會同李淑婷到場檢視，被上訴人當場欲交還房屋鑰匙，但因隔間設備仍未拆除，上訴人之給付顯與債務本旨不符，李淑婷亦表示不要隔間設備，而拒絕受領，並無不當，被上訴人自應自當時起負租賃物返還義務給付遲延之責任，而在被上訴人遲延中，其所施作之裝潢仍占用上訴人之房屋，難謂未受利益，並致被上訴人受損害，被上訴人自得請求上訴人按遲延之日數給付相當原租金數額之不當得利。其後，被上訴人於八十九年七月下旬僱工將隔間設備拆除，並於三十一日通知李淑婷到場確認，亦經證人施華生證實，而證人李淑婷及被上訴人公司職員鄭慧禎亦均證稱李淑婷接到被上訴人之通知後，與被上訴人相約於同年八月十八日到現場查看，被上訴人並於當場交還鑰匙，則被上訴人既於八十九年七月三十一日完成拆除裝潢回復原狀，並將準備給付之事情通知債權人，而係債權人之代理人李淑婷要求於八十九年八月十八日始會合點交，則自同年八月一日至十八日之期間拖延，係上訴人自己之要求，不可歸責於被上訴人，依民法第二百三十條規定，自難要求被上訴人承擔此段期間之遲延責任。嗣於八十九年八月十八日被上訴人會同上訴人之代理人李淑婷至租賃房屋查看後，已當場點交鑰匙一支予李淑婷，此為兩造不爭之事實，而房屋鑰匙既係租賃物占有管領力之重要表徵，被上訴人既將鑰匙交還上訴人，而上訴人亦受領，自足認就該租賃房屋之占有已返還予出租人。至於上訴人另主張被上訴人自己尚保留一支鑰匙，則為被上訴人所否認，且即使屬實，因被上訴人當時應李淑婷之要求答應就裝潢拆除之天花板、電線、燈具部分再加修復，應認僅係李淑婷因被上訴人答應於交屋後再整修上開燈具等項目，而由被上訴人暫留，以供被上訴人方便出入，並不影響被上訴人於八十九年八月十八日拆除隔間並交付上訴人鑰匙之際，已移交其事實上管領力予上訴人之事實。至於八十九年八月十八日交還鑰匙當時，雖仍有部分項目待修，但上訴人之代理人李淑婷既仍同意點交鑰匙，即未拒絕受領被上訴人所提出之給付，則不論該給付是否完全合於債務本旨，均應生租賃物返還之效力，上訴人猶執該房屋內仍有部分項目被上訴人於八十九年八月十八日點交後仍進入修繕，而主張被上訴人應繼續負給付遲延責任，並非可採。
（三）綜前所述，上訴人得主張被上訴人回復原狀期間遲延交屋，受有相當租金之不當得利，致其受有損害之數額，應為租約終止翌日自八十九年七月十九日至八十九年七月三十一日被上訴人通知上訴人準備點交房屋之日止，共十三日，而以原租約租金每坪八百二十六點八七元，總坪數為二０一點二三，每日為五千三百六十七點四五元計算三十一日，總計為六萬九千七百七十七元（其計算式為５３６７‧４５Ⅹ１３＝６９７７７，元以下四捨五入）。上訴人就其得請求返還不當得利之數額，主張與其應返還予被上訴人之押租金扣抵，意即提出抵銷抗辯，就上開金額範圍內，確有理由，則被上訴人對上訴人之押租金返還請求權，於此部分，自因抵銷而消滅。
四、反訴部分：
（一）上訴人主張被上訴人於租期屆滿即八十九年七月十九日起至八十九年八月二十五日始返還系爭租賃物，依約應給付上訴人按每日租金五千三百六十七點四五元計算三十八日之懲罰性違約金，共計二十萬三千九百六十三元等情，經查，依兩造房屋租賃契約第十二條第二項約定「乙方（即被上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止日或租賃期滿之翌日起，乙方同意支付按應付房租壹倍計算作為懲罰之違約金」。上訴人得向被上訴人請求懲罰性違約金，自契約條文解釋，其真意應係以被上訴人有終止租約，或租賃期滿後拒不交還房屋，亦即拒絕給付之違約情事為要件，而本件被上訴人於八十九年七月十八日租賃期滿前即遷出系爭租賃物，並通知上訴人，然因拆除隔間回復原狀等問題，至八十九年七月底隔間拆除完畢，業經證人即施工工人施華生證述明確（參原審卷第四十九頁），是被上訴人雖於租期屆滿後，返還租賃物未依債務本旨，而經上訴人拒絕受領，但此並非被上訴人因拒絕交還房屋，仍與兩造間租約所定違約金條款之要件不符，是上訴人主張被上訴人應給付按應付房租壹倍計算之懲罰性違約金，並無依據，不予准許。
（二）又上訴人另主張被上訴人返還租賃物後，仍有部分設施未回復原狀或遭損壞，經估價後，回復原狀之必要費用為二萬五千四百元，爰依兩造租賃契約第六條第四項反訴請求被上訴人支付上開回復原狀之必要費用等語，固據其提出報價明細表及請款單影本各一紙及現場照片十幀為證，惟查，上訴人所提出之報價明細表、估價單上所載之項目為「塑膠地板除腊、廁所及陽台清潔」、「修補地磚」與「垃圾處理」等，被上訴人否認上訴人有上述損害，上訴人既自認被上訴人於八十九年八月二十五日將所有包括拆除裝潢後所遺留之天花板、燈具等損害修復完竣，則其後再發生之損害修復費用，上訴人即應證明確屬被上訴人承租房屋所造成，有修繕之必要及應由被上訴人負擔，而上訴人就此部分迄未舉證證明，是上訴人主張依上開契約之約定請求被上訴人應支付「塑膠地板除腊、廁所及陽台清潔」、「修補地磚」與「垃圾處理」等回復原狀之必要費用二萬五千四百元，亦無理由。
五、綜上所述，本訴部分，被上訴人本於租賃之法律關係，得請求上訴人返還之押租金應為十三萬四千一百八十六元（即二十萬三千九百六十三元減六萬九千七百七十七元），而本件兩造間租約第四條雖約定上訴人應於被上訴人遷出租賃物，並扣除賠償後，返還押租金予被上訴人，但仍難謂有確定之給付期限，依民法第二百二十九條第二項規定，自仍應於承租人催告返還時起，始負遲延責任，而被上訴人並未證明於起訴前已為返還之催告，則其法定遲延利息應自起訴狀繕本送達翌日即及自八十九年十月三十一日起算。是本件被上訴人本訴請求返還押租金部分，於上開金額及八十九年十月三十一日起至清償日止之法定利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之返還請求，為無理由，應予駁回。而上訴人反訴部分，則其所持理由均無可採，應予駁回。原審就上開本訴應駁回之部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開本訴應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，及就反訴部分駁回上訴人之訴及假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事實已臻明顯，兩造其餘陳述、其他攻擊防禦方法及未經援用暨聲明調查之證據，均與本件判決結果無涉，不另為一一論究。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 黃麟倫~B 法 官 林春長~B 法 官 潘翠雪右正本證明與原本無異中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日~B 法院書記官 王苑琦