臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第一四五九號
原 告 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣台北縣○○鄉○○○○○段二一三之一地號土地（嗣改編為台北縣蘆洲市○○段○○○○號，下稱系爭土地），原為已故訴外人張沈英所有，另一已故訴外人林李變生前向張沈英承租系爭土地後，於其上興建門牌號碼台北縣蘆洲市○○村○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）。林李變與張沈英間就系爭土地有租賃關係存在。
（二）林李變死亡時，其全體繼承人有配偶林清山、長子林晉郎、長女林金棗、次女楊林金桔、四女林金蓮等五人，系爭房屋應由該五人共同繼承而公同共有，惟當時林清山遷居他處不知去向，而林晉郎為養子，林金棗、楊林金桔已經出嫁，均認對系爭房屋無繼承權，乃將系爭房屋之權利歸屬於林金蓮，並以林金棗之養女林美鑾為管理人，家務處理權則由家長林金棗全權處理。原告於民國六十五年八月二十六日，向出賣人林金蓮、林美鑾購買系爭房屋，並由林金棗為林美鑾之代理人簽訂買賣契約，林金棗係以家長資格代表全體共有人處分共有物，其處分行為應屬有效。雖系爭房屋未辦理保存登記，致無從為所有權之移轉，然非不得為交易、讓與之標的。林金棗就系爭房屋之處分既屬有效，原告應已受讓取得系爭房屋之事實上處分權。
（三）系爭房屋之事實上處分權既已移轉給原告，且林李變與張沈英間之租賃契約中無從證明有禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人張沈英於立約時已同意租賃權得隨同系爭房屋為移轉，依最高法院四十八年台上字第二二七號、同院四十三年台上字第四七九號判例意旨，應認原告對於系爭土地有租賃關係存在。
（四）原告對於系爭土地既有租賃關係，則依土地法第一百零四條第一項規定，於系爭土地出賣時，原告有依同樣條件優先購買之權。詎系爭土地之所有權人即被告甲○○之被繼承人張寶珠，在原告不知情之下，竟於八十年六月七日將系爭土地出賣予被告乙○○，於同年六月二十八日辦理所有權轉登記，已違土地法第一百零四條第一項之規定，其二人間之買賣契約自不能對抗原告。雖張寶珠係以偽造文書之方式取得系爭土地，惟於第三人訴請塗銷登記確定前，依土地登記規則第七條規定，張寶珠為系爭土地所有權人之登記尚不得塗銷，其仍為系爭土地之所有權人，故張寶珠將系爭土地出賣予被告乙○○，渠等間買賣契約仍為有效。被告乙○○取得系爭土地係基於其與張寶珠間之買賣關係，非基於土地法第四十三條之規定，蓋該條規定係在保護因信賴登記取得土地權利者得對抗他人。張寶珠與被告乙○○間既有買賣關係，自仍有土地法第一百零四條之適用。縱令被告乙○○善意取得系爭土地之所有權，亦不影響原告優先購買權之行使。而原告願以被告乙○○之同一買價優先購買系爭土地等語。
（五）聲明：㈠確認原告就系爭土地之優先購買權存在；㈡被告甲○○之被繼承人張寶珠與被告乙○○就系爭土地於八十年六月二十八日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷；㈢被告甲○○應就系爭土地以二百萬四千四百七十八元之價金與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付二百萬四千四百七十八元之同時將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、 被告答辯：
（一）原告並非系爭房屋之所有權人，亦非該屋之事實上處分權人。蓋系爭房屋原為已故訴外人林李變所有，林李變於六十五年六月二十一日死亡，其所有權應屬林李變之全體繼承人即林清山、林晉郎、林金棗、林金桔、林金蓮等五人公同共有，依民法第八百二十八條第二項規定，系爭房屋之處分應得全體公同共有人之同意始生效力，惟原告僅與林金蓮、林美鑾訂立買賣契約，自未能取得系爭房屋之所有權或事實上處分權。
（二）原告就系爭土地亦無租賃權。系爭土地原為已故訴外人張沈英所有，原告主張林李變與張沈英間就系爭土地有租賃關係存在，應由原告負其舉證之責。原告提出之收據及合約書，被告否認其真正。依原告另案於本院刑事庭自訴被告偽造文書所陳：「．．．張李好之口中得知，該土地之所有權人為張沈英，為日據時期之人，其早已死於日據時期」等語，足見張沈英不可能於四十九年間尚存活在世。又訴外人張李好不可能為張沈英之繼承人，其與林李變就系爭土地簽訂租賃契約，亦無足使林李變取得合法之承租權。張沈英既未將系爭土地出租林李變，原告主張林李變之承租權已隨系爭房屋移轉予原告，並無理由。
（三）系爭土地之真正權利人並未出售該地，核與土地法第一百零四條之情形不同。系爭土地原為張沈英所有，於七十年間遭訴外人張寶珠以偽造文書方式，將其所有權人名義變更為張寶珠，此經刑事判決認定明確。張寶珠以偽造文書方式將系爭土地所有權移轉登記其名下，依法自始、客觀未取得該地之所有權。被告乙○○雖與張寶珠就系爭土地訂立買賣契約，並辦理所有權移轉登記，惟被告乙○○之取得系爭土地，係因信賴政府機關之登記，依土地法第四十三條規定善意取得。本件與土地法第一百零四條第一項所定土地所有權人將土地出售他人之情形，自有不同。
（四）縱令原告有優先購買權，亦已因和解而拋棄。查原告曾於八十四年五月二十九日就其占用系爭土地，與被告乙○○成立和解，依和解內容觀之，亦可認原告於成立和解當時已有不行使優先購買權之意思等語。
（五）均聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，土地法第一百零四條第一項定有明文，其立法意旨在於促使基地及其上房屋之所有權歸屬於同一人，俾便於權利行使，發揮不動產經濟上效用。依該項規定所定要件觀之，必須：①基地與房屋分屬不同之所有權人；及②房屋所有權人與基地所有權人間有地上權、典權或租賃權之關係存在，始有優先購買權之問題（最高法院六十七年台上字第三八八七號、六十九年台上字第九四五號判例意旨參照）。本件原告主張其對於系爭土地有土地法第一百零四條第一項之優先購買權，為被告所否認，依舉證責任分配之法則，應由原告就上開優先購買權發生之特別要件事實，負其證明之責。
（二）原告主張已故訴外人林李變與張沈英生前就系爭土地訂有租賃契約，該租賃契約無從證明有禁止轉讓土地上所建房屋之特約，應推定出租人張沈英於立約時已同意租賃關係得隨同系爭房屋為移轉，而系爭房屋之事實上處分權已由原告受讓取得，應認原告對於系爭土地有租賃關係存在等語。其中，針對林李變、張沈英二人間就系爭土地訂有租賃契約之待證事實，原告僅提出租金收據影本五紙，及聲請訊問證人林金棗為證，此外別無其他證據。經查：
１、系爭土地早於三十六年七月一日辦理土地總登記時，即登記為訴外人張沈英所有，迄至七十年八月二十一日，始遭訴外人蔡文雄、張寶珠（即訴外人張李好之女）共同偽造張沈英之印章、印鑑證明、委託書等文件，並擅將張李好之姓名變更為張沈英，偽造張沈英之戶籍謄本，進而偽造以張沈英名義出具之系爭土地所有權狀遺失切結書，據以申請地政機關將系爭土地以買賣為原因移轉登記為張寶珠所有等情，有舊式土地登記謄本、臺灣臺北地方法院板橋分院七十八年度訴字第一０一二號刑事判決等影本各一件附於本院九十年度訴字第二０五三號卷內可稽（兩造合意該件所提訴訟資料，均作為本件攻擊防禦方法之一部），並為兩造所不爭，應信屬實。原告提出之上開租金收據影本五紙，其中四紙（編號原證五）為訴外人張李好分別於五十五年間、五十八年間、六十一年間及六十四年間所簽立，縱認該四紙收據影本均係真正，然當時系爭土地之所有權係登記為訴外人張沈英名下，張李好與張沈英之關係又屬不明，則張李好究有無出租系爭土地或收取租金之權利，即不能無疑。原告雖謂張李好乃張沈英之繼承人，於張沈英過世後繼續收取租金云云（見原告辯論意旨狀第三頁），惟未能提出任何證據以實其說，況且張李好如確為張沈英之繼承人，何以張沈英死亡後未就系爭土地辦理繼承登記？何以張李好之女即訴外人張寶珠不尋繼承登記正途，卻干冒刑典以偽造文書方式辦理土地移轉登記？在在啟人疑竇。
２、至原告提出之另紙租金收據影本（編號原證二），其記載係張沈英於四十九年一月四日所立，表明收到林李變向其租用系爭土地內二十坪三年租金合計四百八十元等語，經被告否認該紙私文書之真正，依民事訴訟法第三百五十七條前段，應由原告證明其真正。原告雖聲請證人林李變之長女林金棗為證，經證人林金棗到庭證稱：系爭土地係伊母親林李變於四十九年間向張李好承租，租金亦交給張李好，該筆地是張家祖產，伊不知實際所有權人是誰，伊等均與張李好交涉，伊未曾聽過張沈英這個人等語（見本院九十一年十月七日準備程序筆錄第二、三頁）。惟依證人林金棗之所證內容，至多僅能證明訴外人林李變當時曾向張李好承租系爭土地及繳付租金，至於系爭土地之所有權人張沈英究有無同意或授權張李好出租？林李變當時是否曾與張沈英簽訂租約？上開租金收據影本之內容是否確屬真正？均無從依憑其證言獲得任何釐清。此外，原告未能提出其他證據以資證明上開租金收據影本之真正，甚至未能提出上開收據原本供本院調查審認，難認該紙收據影本有何證據力可言。
３、綜上，依原告提出之全部證據資料及本院調查結果，尚難認定訴外人林李變與張沈英間就系爭土地有任何租賃關係存在。準此，縱認原告已經受讓取得系爭房屋之事實上處分權，亦無足認定其對於系爭土地有合法承租之權利。
故原告主張其已依土地法第一百零四條第一項取得系爭土地之優先購買權云云，尚嫌無據。
（三）從而，本件原告未能證明其對系爭土地有土地法第一百零四條第一項之優先購買權存在，其訴請確認有優先購買權，並認被告乙○○善意信賴登記取得系爭土地，不得對抗其優先購買權，訴請塗銷，暨請求被告甲○○以同一價格將系爭土地出售予原告，均無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官 黃麟倫~B法 官 陳映如~B法 官 朱嘉川右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十二 日~B法院書記官 馬文慶