臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第二三九四號
原 告 庚○○訴訟代理人 黃敬唐律師複 代理人 黃雅羚律師被 告 乙○○
戊 ○
丙 ○丁○○訴訟代理人 潘永芳律師複 代理人 己○○ 住台北市○○○路○段○○○號十一樓之五右當事人間請求給付建物拆遷補償金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣貳佰肆拾萬元正，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國八十六年三月十五日向被告承租坐落於台北縣三重市○○段六七等
地號三筆土地，依契約書記載，兩造合意承租標的及使用範圍為「三重市○○段○○○號等3筆土地，計約壹仟貳佰坪，全部土地使用權」。因上開土地位處「台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃區」範圍內，將來隨時可能因被告參與市地重劃而無法繼續交由原告租賃使用，故契約書末頁追加約定事項：
「1、為該宗土地如有因政府有所重劃或其他用途徵收變更時，該契約即告終止，雙方不得異議。2、押金支出部分係由庚○○出資新台幣伍拾萬元正，癸○○出資新台幣參拾萬元正；租金支出部分係由庚○○出資新台幣貳拾萬元正，癸○○出資新台幣壹拾萬元正。」。嗣台北縣政府辦理三重市○○○○道附近地區市地重劃一案，於九十一年七月十二日公告上開土地上之地上建物須限期拆遷完畢，上開土地之租賃契約因而當然終止。
㈡按平均地權條例第六十三條規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不
能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」同法第六十三條之一規定：「前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。：」。原告承租之上開五華段六七地號等三筆土地，並非出租之耕地，是關於租金之補償，自應適用平均地權條例第六十三條之一之規定。依上開規定，原告自得依法向被告請求相當於一年之租金補償，共計二百四十萬元（200,000元×12月＝2,400,000元），為此提起本件訴訟，請求被告給付原告二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出八十六年三月十五日、八十九年一月十四日、九十年十月十九日訂立之土地租賃契約書影本各一件、讓渡證書影本一件、照片八幀、台北縣政府工務局90北工使字第F884號函影本一件、台北縣政府90北府地劃字第114214號函影本一件、台北縣政府北府工使字第0910469437號函影本一件、台北縣政府北府地區字第0910489108號函影本一件台、北縣政府北府地區字第0910419835號公告影本一件、台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃用地範圍內其他建築物拆遷救濟金複估暨更正清冊影本一件、台北縣政府北府地區字第0910475149號函影本一件為證，並聲請訊問證人甲○○、王木松。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：被告自八十六年三月十五日將上開土地出租予原告，上開土地因位處『台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃區』範圍內，隨時可能因市地重劃或其他用途變更，兩造即於租約中追加約定事項第一條，明示『該契約即告終止，雙方不得異議』，為附有解除條件之特約，事先排除平均地權條例之適用，與因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約之情形不同，故原告自不得向被告請求補償。
三、證據：提出八十四年二月十一日訂立之契約書影本一件、八十五年七月二十九日及八十六年三月十五日訂立之契約書原本各一件為證，並聲請訊問證人辛○○、癸○○、陳崇然、壬○○。
理 由
一、原告主張：原告於八十六年三月十五日向被告承租坐落台北縣三重市○○段六七等地號三筆土地，依契約書記載，兩造合意承租標的及使用範圍為「三重市○○段○○○號等3筆土地，計約壹仟貳佰坪，全部土地使用權」。因上開土地位處「台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃區」範圍內，隨時可能因市地重劃而無法繼續由原告租賃使用，故契約書末頁追加約定事項：「1、為該宗土地如有因政府有所重劃或其他用途徵收變更時，該契約即告終止，雙方不得異議。．．」嗣上開土地因台北縣政府實施三重市○○○○道附近地區市地重劃案，於九十一年七月十二日公告土地上之地上建物須限期拆遷完畢，故上開土地之租賃契約因而當然終止。按平均地權條例第六十三條規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：
一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」同法第六十三條之一規定：「前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。：」。原告承租之上開五華段六七地號等三筆土地，並非出租之耕地，是關於租金之補償，自應適用平均地權條例第六十三條之一之規定。為此依平均地權條例第六十三條之一規定提起本件訴訟，請求被告給付相當於一年之租金補償，共計二百四十萬元（200,000元×12月＝2,400,000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告主張：被告自八十六年三月十五日將上開土地出租予原告，上開土地因位處『台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃區』範圍內，隨時可能因市地重劃或其他用途變更，兩造即於租約中追加約定事項第一條，明示『該契約即告終止，雙方不得異議』，為附有解除條件之特約，事先排除平均地權條例之適用，與因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約之情形不同，故原告自不得向被告請求補償。
三、兩造不爭執之事實：原告於八十六年三月十五日向被告承租坐落於台北縣三重市○○段六七等地號三筆土地，因上開土地位處「台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃區」範圍內，將來隨時可能因市地重劃而無法繼續由原告租賃使用，故兩造於契約書末頁追加約定事項：「1、為該宗土地如有因政府有所重劃或其他用途徵收變更時，該契約即告終止，雙方不得異議。．．．．」。嗣台北縣政府實施三重市○○○○道附近地區市地重劃案，於九十一年七月十二日公告土地上之地上建物須限期拆遷完畢等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地租賃契約書影本三件及台北縣政府工務局90北工使字第F884號函影本一件、台北縣政府90北府地劃字第114214號函影本一件、台北縣政府北府工使字第0910469437號函影本一件、台北縣政府北府地區字第0910489108號函影本一件台、北縣政府北府地區字第0910419835號公告影本一件、台北縣三重市○○○○道附近地區市地重劃用地範圍內其他建築物拆遷救濟金複估暨更正清冊影本一件、台北縣政府北府地區字第0910475149號函影本一件為證為證，堪信為真實。
四、本件之爭點厥為：兩造於契約書末頁追加約定事項：「1、為該宗土地如有因政府有所重劃或其他用途徵收變更時，該契約即告終止，雙方不得異議。」是否為事先排除平均地權條例第六十三條之一關於承租人請求租金補償之特別約定？㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條
定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年台上字第一○五三號判例參照）。第按平均地權條例第六十三條之一固規定公有或私有耕地以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。惟該條規定，兼具保護出租人及承租人之目的，依其性質，應非屬強制規定。如當事人於訂約時均明知租賃之土地係重劃區內之土地，仍願訂立租約，自無不許當事人以特約排除上開規定適用之理。
㈡經查兩造租賃契約之追加訂約事項約定：「為該宗土地如有因政府有所重劃或其他
用途徵收變更時，『該契約即告終止』」，依該約定之文意解釋，可知兩造係合意如上開土地因政府實施重劃或徵收時，無待任何一方行使終止權，兩造之租約即當終止。此與平均地權條例第六十三條之一規定：「前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。：」，係以因重劃而不能達原租賃之目的為終止租約之要件，且須承租人該條規定行使終止權，契約使得終止之情形，已屬有間。當事人間顯有排除平均地權條例第六十三條之一規定適用之意思。
㈢況兩造訂約時，均明知上開土地屬於三重市○○○○道附近地區市地重劃案之範圍
，隨時可能因政府實施重劃而無法繼續租賃契約，因而於租賃契約末頁追加訂約事項，約定上開土地因重劃或徵收時，「契約即告終止，雙方不得異議」。所謂「雙方不得異議」，其意係指上開土地因重劃或徵收而不能繼續租約時，承租人不得就地上物及設備請求出租人賠償，此經證人即為兩造擬定八十九年一月十四日租賃契約之代書壬○○到場證述：「．．．當時有談到土地重劃的事，我記得好像有附帶，如果土地被徵收時地上物及設備不得請求出租人賠償．．．」、「．．因為系爭土地政府將要徵收，就不能再出租，地主怕承租人要求賠償，所以他們約定如果徵收，萬一不能按照約定租賃期限出租時承租人不得要求賠償」、「．．我記得每次訂約時重視的就是不租的時候及政府徵收時，不得要求賠償．．．」等語甚明（參見本院卷第一百十九頁至一百二十四頁）。此一解釋，合於文意之解釋，且依兩造訂約當時之情形，兩造均預見上開土地隨時可能被徵收或重劃，為避免租約終止後，兩造之權利義務關係不明，乃合意雙方均不得互相請求賠償，亦合於當事人之真意，證人壬○○上開之證詞，堪信為實在。原告主張兩造係約定「不得異議」，非「不得請求賠償」云云，顯係拘泥所用詞句，並不足採。被告抗辯兩造事先已特約排除平均地權條例之適用，原告不得請求被告賠償，堪信為真實。
㈣從而原告依第六十三條之一規定請求被告給付相當一年租金之補償二百四十萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法不合，不應准許。原告假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於訴訟之結果不生影響，爰不一一論駁。原告請求確認被告之拆遷補償救濟金權利不存在之訴，因非屬普通法院管轄，由本院另行以裁定駁回之，均附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 十八 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 許月珍右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十二 日~B法院書記官 劉昌明