臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第二七五五號
原 告 乙○○
丙○○甲○○共 同訴訟代理人 洪堯欽律師複 代理人 李永裕律師被 告 丁○○ 住臺訴訟代理人 戊○○ 住同右當事人間請求履行契約等事件，本院判決如左：
主 文確認原告與被告間如附件協議書所示契約之法律關係存在。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認原告與被告間如附件協議書所示契約之法律關係存在。
㈡被告應將坐落臺北縣三重市○○○段頂嵌小段四四七之八地號土地自東向西均分面積後，將如附圖所示之Ａ部分交予原告管理使用。
㈢就聲明第二項部分願以現金或世華聯合商業銀行股份有限公司定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠兩造於民國七十五年十一月二十四日就被告承租之臺北縣政府所有坐落臺北縣
三重市○○○段頂嵌小段四四七之八地號土地（下稱系爭土地）訂定如附件所示之協議書，約定由原告支付新臺幣（下同）一百二十九萬元予被告而受讓系爭土地優先承購及管理使用權利之一半（下稱系爭協議）。原告本欲委由訴外人林金財與被告共同管理系爭土地，惟遭被告拒絕，被告僅承諾將管理所得之租金給付半數予原告。嗣被告竟虛構其於八十七年十二月底已口頭解除兩造間之系爭協議，並拒不給付所收租金之一半，經原告發函催告，仍未獲置理，按被告無正當理由解除系爭協議，自不生解除之效力，被告復進而主張系爭協議業已失效，而拒絕給付原告應得之一半租金款項，使原告依系爭協議書所得享有之債權受到損害，原告自有提起確認系爭協議所生法律關係存在之利益，爰依法訴請確認如附件協議書所示契約之法律關係（即系爭協議）存在。又依本件協議書第一條之約定，原告對地上物有百分之五十管理權，爰亦依該條規定，請求被告將如附圖所示Ａ部分之土地交由原告管理使用。
㈡按各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第八百二十三條第一項前段定有明
文，共有物分割之後，各共有人即得分別取得共有物之特定部分，本件雖非請求分割共有物之事件，惟兩造間本就系爭土地存有分管協議，原告依據分管協議請求分管特定部分，實與依據法律請求分割共有物之情形類似，故原告尚非不得類推適用分割共有物之法理，而主張分管系爭土地之特定部分。經查系爭土地之面積為四百二十六點五二五坪，目前其上共有八間地上物，分別由被告出租予他人使用，其中地上物編號一至六之面積約為一百坪，編號七及編號八（即禾頂公司及新成公司）之工廠面積合計約為二百坪，原告爰請求將編號一至七之地上物合計面積約為二百坪之土地劃歸原告管理使用，而原告之權利範圍為系爭土地面積一半之管理使用權，即二百十三點二五坪，扣減前開地上物之面積後，剩餘部分由編號七以西土地補足之。
㈢系爭協議中原告所取得者為系爭土地一半之管理使用權及收取租金之權利，並
非負擔何等管理義務，且被告究竟係依何事由認定原告未盡管理義務，亦欠明確，遑論被告從未要求原告應履行何種內容之管理義務。另系爭土地嗣後經政府同意讓售時，原告仍須另外支付購地費用之半數，此觀系爭協議書第二條之記載自明，是以該協議書最主要之約定事項即為原告以一百二十九萬元之代價取得系爭土地一半之管理使用及收取地上物租金之權利，其上所載之內容並無可分之部分，從而被告辯稱伊僅解除系爭協議之第一條云云，洵非可採。再者，系爭協議書上並無解除權之約定，被告當無依據約定解除權解除契約之餘地，而被告係主張原告未盡管理義務而解除系爭協議，而所謂盡管理義務應無給付不能之可言，是以被告當係以給付遲延為據而解除系爭協議，惟本件協議書上並無履行期之約定，本件原告縱有管理義務，亦屬給付無確定期限之債務，被告未依民法第二五四條之規定先行催告債務人於相當期限內履行而逕行解除契約，自於法不合，其所為解除契約之意思表示不生效力。
㈣就優先承購權而言，耕地三七五條減租條例之規定非可完全適用於公有耕地之
放租，且耕地三七五減租條例第十五條僅規定耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，並無限制優先承購權得否轉讓，從而優先承購權人如何行使權利應屬優先承購權人之自由。況原告並非繼受被告優先承購權人之地位而向臺北縣政府以自己名義主張優先承購權，而係由被告先向臺北縣政府承購系爭土地之後，原告方依據本件協議書向被告請求，此與原告直接以自己名義向臺北縣政府承購系爭土地並不相同，從而本件協議書之內容並無違反民法第七十一條、第二百四十六條第一項之規定，甚為顯然。再就地上物之管理權而言，被告與臺北縣政府之公有耕地租賃契約第十二條固有承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租於他人等語，惟此僅係被告與臺北縣政府間之法律關係，並無拘束原告之效力；況違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，亦僅係被告與臺北縣政府之租約因而無效而已，並非謂被告與他人之租約亦將因而無效，因之本件協議書之內容並無違反民法第七十一條、第二百四十六條第一項之規定，應堪認定。
三、證據：提出證明書原本、土地登記謄本各乙份、協議書、地籍圖謄本、掛號回
執、電費繳款通知影本各乙份、存證信函、借據影本各二份、相片八幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，
民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文，本件原告訴請確認如附件協議書所示契約之法律關係存在，僅略述其可得租金之利益，卻未具體陳明每月可得多少租金之利益，即難認渠等有確認判決之法律上利益。另本件原告聲明第一項部分係因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸所生之爭執或因請求租金而涉訟，聲明第二項係因定不動產之界線或設置界標而涉訟，應適用簡易訴訟程序而由鈞院三重簡易庭管轄，兩者既非得行同種訴訟程序，應不得提起共同訴訟。
㈡本件被告係向臺北縣政府承租系爭土地，並訂有公有耕地租賃契約，依該契約
第九條第二款、第十二條之規定，承租人不得擅自變更用途，亦不得將耕地全部或一部轉租他人；且公有耕地之放租應適用耕地三七五減租條例，依該條例第十六條之規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；另同條例第十五條亦規定，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，按優先承受之請求權人既屬特定，縱經承租人與第三人協議，該第三人仍不得主張優先承受。據此，本件兩造間約定各取得系爭土地優先承購權及現有地上物管理權、租金之一半，業已違反前揭法律之強行規定而無效，且因係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，亦屬無效。
㈢按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所有之辭句，民法第九十八
條定有明文。系爭協議書第一條中係記載兩造對現有地上物各有百分之五十管理權，亦應有修補地上物之義務，方符平等互惠之衡平原則，否則被告既亦享有百分之五十管理權，是否被告亦無修補地上物之義務？若然，豈非無人維修地上物，則又如何出租以收取租金？而自七十五年系爭協議書簽訂時起，至八十七年十二月間長達十二年，揆諸經驗法則，系爭土地上之地上物不可能沒有維修之必要，而被告亦不可能不催告原告共同維修，故於八十七年十二月間，被告即因屢次定期催告原告履行修繕管理義務後，原告仍拒不履行，方解除系爭協議書第一條之約定。
㈣被告當時係因唯恐原告檢舉系爭土地上之地上物為違章建築致遭拆除，方任原
告予取予求而簽訂系爭協議書，原告非但未共同出資興建地上物，更坐享其成每月向被告取得一半之租金，顯違誠實信用及衡平原則，依民法第一百四十八條第二項之規定，被告解除系爭協議書第一條之約定，亦屬合法。
三、證據：提出公有耕地租賃契約影本二份、函文、用電基本資料影本四份為證。
丙、本院依職權向臺北縣政府調閱系爭土地之耕地租賃資料。理 由
一、本件原告聲明第一項係請求確認如附件協議書所示之受讓優先承買權、地上物管理權、租金分配權等法律關係存在，並非因其與被告間有何定期租賃、定期借貸關係存在而涉訟，亦非請求被告給付租金；又原告聲明第二項係請求劃分將系爭土地之管理範圍，其與被告並非相鄰土地之所有人，亦非因土地之之經界不明或有爭執而請求定其界線或設置界標，顯均與民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第五款及第八款之情形不同，且本件訴訟標的價額亦已逾五十萬元，自應適用通常訴訟程序，被告認應適用簡易訴訟程序，尚有誤會。又系爭如附件協議書所示之法律關係如係存在，則原告至少可享有系爭土地地上物之管理權及所收取租金二分之一之分配請求權等利益，就聲明第一項部分自有確認利益存在，至可請求之租金具體數額若干，僅涉及其利益之大小，並無礙於原告有確認利益之認定，被告以原告未具體陳明每月之租金數額，即認原告不具確認利益，亦非可採，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：兩造於七十五年十一月二十四日訂定如附件所示之協議書，約定由原告支付一百二十九萬元予被告而受讓系爭土地優先承購及管理使用權利之一半，嗣被告竟虛構其於八十七年十二月底已解除兩造間之系爭協議，並拒不給付所收租金之一半，經原告發函催告，仍未獲置理，使原告依系爭協議書所得享有之債權受到損害，原告爰依法訴請確認如附件協議書所示契約之法律關係存在。又依本件協議書第一條之約定，原告對地上物有百分之五十管理權，爰亦依該條規定並類推適用民法第八百二十三條第一項分割共有物之法理，請求被告將如附圖所示Ａ部分之土地交由原告管理使用。再者，系爭協議並無可分部分，且原告所取得者為系爭土地一半之管理使用權及收取租金之權利，並非負擔管理義務，被告亦從未要求原告應履行何種內容之管理義務，況被告未依民法第二五四條之規定先行催告原告於相當期限內履行義務而逕行解除契約，顯於法不合，當不生解除之效力。此外，耕地三七五減租條例第十五條並未限制優先承購權得否轉讓，且本件兩造係約定由被告先向臺北縣政府承購系爭土地之後，原告方依據本件協議書向被告請求，與原告直接以自己名義向臺北縣政府承購系爭土地並不相同；而被告與臺北縣政府間之公有耕地租賃關係並無拘束原告之效力，縱被告違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，亦僅係被告與臺北縣政府之租約因而無效而已，並非謂兩造間之契約亦因而無效，故本件協議書之內容並無違反民法第七十一條、第二百四十六條第一項之規定等語。
三、被告則以：系爭土地為被告向臺北縣政府所承租，依公有耕地租賃契約第九條第二款、第十二條及耕地三七五減租條例第十六條之規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；另同條例第十五條亦規定，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，按優先承受之請求權人既屬特定，縱經承租人與第三人協議，該第三人仍不得主張優先承受，故兩造間約定各取得系爭土地優先承購權及現有地上物管理權、租金之一半，業已違反前揭法律之強行規定而無效，且因係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，亦屬無效。又系爭協議書訂立後，原告從未履行修繕地上物之義務，迭經被告口頭催告，原告均置之不理，被告遂於八十七年十二月間解除系爭協議書第一條之約定。此外，被告係因唯恐原告檢舉系爭土地上之地上物為違章建築致遭拆除，方與原告簽訂系爭協議書，原告未共同出資興建地上物，即得每月向被告取得一半之租金，顯違誠實信用及衡平原則，依民法第一百四十八條第二項之規定，被告解除系爭協議書第一條之約定，亦屬合法等語，以資抗辯。
四、兩造於七十五年十一月二十四日就被告向臺北縣政府所承租之系爭土地（耕地）訂立如附件所示之協議書，被告並向原告收取一百二十九萬元，及簽約當時起訴狀附件一第一頁商店一至四、及第二頁工廠一所示之五幢建物業已存在等事實，為兩造所不爭，並有協議書（影本）、臺北縣政府九十二年三月二十日北府地籍字第○九二○二二○四七八號函及其所附公有耕地租賃契約各乙份、照片五幀附卷可稽，自堪信為真實。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號判例意旨可資參照。經查系爭土地為被告向臺北縣政府所承租之公有耕地，依耕地三七五減租條例第十五條第一項之規定，於耕地即系爭土地出賣或出典時，具有優先承購權者僅為承租人，承租人固得於受出租人通知後決定是否承受，惟該條規定之立法意旨乃係基於扶植自耕農之基本國策，如承租人竟將其優先承購權讓予他人謀利，自與前開立法意旨不相符合，該他人即無優先承購權可言。然若當事人間係約定於承租人行使優先承購權而取得土地所有權後，方移轉土地所有權予他方，則屆時因承租人已為土地所有人，基於民法第七百六十五條之規定，該項約定自無不法可言（參照最高法院七十二年度台上字第三六六○號判決意旨之反面解釋）。本件協議書前言及第一條固係約定「（被告）願將一半之優先承購權讓予（原告）」、「自立協議書後各持有百分之五十優先承購權」等語，然參酌第二條前段「若該地經政府同意讓售時，甲方（即被告）應負責洽辦一切手續」及第四條「該地共同承租，若經准共同承購後，許可建築時以平均分配之方式各方取得百分之五十」等語，及各條排列之順序，可知兩造間立約時之真意當係原則上係由被告行使優先承購權，故第二條方約定由被告洽辦一切手續，而被告行使優先承購權取得土地所有權後，方將土地所有權移轉百分之五十（參酌協議書第五條約定）予原告；如果經准予共同承購時，方依第四條之規定處理。是以系爭協議書中雖係以讓予優先承購權、各持有百分之五十優先承購權等用語，但揆諸前揭說明，應認當事人之真意並非在於優先承購權本身，而係在於行使優先承購權後之土地分配權利，故方以前述之方式約定原則上由被告單獨優先承購，再移轉土地所有權百分之五十予原告。據此，就優先承購權部分兩造既係約定於被告單獨承購取得土地所有權後再移轉予原告，揆諸前揭說明，即無違背法令之處；又兩造於簽約時系爭土地並無出賣或出典之情形，即被告當時並無優先承購權可言，故該部分本即屬附條件之約定，須待被告實際取得優先承購權後始生效力，自亦非客觀給付不能之問題，從而被告以此認該部分之約定為無效，尚非可採。
六、次按耕地三七五減租條例第十六條第二項及被告與臺北縣政府公有耕地租賃契約書第九條第二款、第十二條之規定，雖均禁止承租人即被告將系爭土地轉租或變更用途使用，然就此部分規定所影響者僅為被告與臺北縣政府間耕地租賃契約之效力。而兩造間協議書第一條係約定「現有地上物」之管理權、租金各取得百分之五十，並非針對系爭土地，而簽約當時之現有地上物係指起訴狀附件一第一頁商店一至四及第二頁工廠一等五幢建物，為兩造所不爭，則不論該地上物之所有權究為被告或原告所有，所有權人自有權加以出租，僅不過臺北縣政府得以被告違法轉租為由終止或主張該公有耕地租約無效後，請求所有權人拆屋還地，故被告是否為違法轉租，僅涉及上開地上物是否具有占有該部分土地之合法權原，並不影響地上物所有人與他人間之租賃契約效力，從而系爭協議書既僅就該地上物之管理權及租金收取權為約定，而非就系爭土地為轉租之約定，即與前揭耕地三七五減租條例及耕地租賃契約相關規定無涉，並無違背法令之處，更無自始客觀不能給付之情事，被告以此認該部分之約定為無效，亦非可採。
七、復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文；亦即債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，最高法院三十一年上字第二八四○號判例意旨可資參照。本件無論原告是否有管理及修繕地上物之義務，兩造間就此既未特別約定解除權，而修繕地上物之義務性質上亦非給付不能，更非定有期限之債務，則被告如欲以此為由解除該部分之契約，自須踐行前述民法第二百五十四條所定先行定期催告之義務，其解除契約之意思表示方屬合法。惟查被告雖稱其曾以口頭催告原告履行修繕管理義務，然業為原告所否認，且究屬何部分之地上物需為如何之修繕管理，被告始終無法具體陳明，亦無法就其曾以口頭催告之事實舉證以實其說，自難為有利於其之認定，從而被告所為解除契約之意思表示，洵非合法，不生解除之效力。又原告係以一百二十九萬元之對價與被告簽訂系爭協議書，此為被告所不爭，參酌簽約當時為七十五年間，系爭土地為耕地，依兩造當時之估計約為三百坪（參見協議書第五條），應非顯不相當之對價，被告復未能舉證證明其確係受原告之脅迫而簽訂系爭協議書，故其主張系爭協議書有違誠實信用原則、衡平原則云云，當非可採。
八、末按各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第八百二十三條第一項前段固定有明文，惟此係針對共有人間請求分割共有物所為之規定；再參酌同法第八百二十條第一項「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」之規定可知，共有物如係要求分別管理，即應由全體共有人以契約或協議為之，與共有物之分割並不相同，不能因協議不成，即訴請法院以判決命為分管，最高法院六十六年度第七次民庭庭推總會議決議㈡、七十年度台上字第二六○三號判決意旨可資參照。而共有物之管理係以共有人間之共有關係存在為前提，且管理方法之內容亦可依協議而變更，共有物之分割則係共有關係已因共有物之分割而解消，各共有人即各自為獨立之所有權人，兩者性質頗不相同，應無比附援引之餘地；況兩造間依約雖就地上物各有百分之五十之管理權，然就管理之方法並無原告所稱之分管協議存在，是以原告主張類推適用前揭民法第八百二十三條第一項前段之規定逕予分管特定部分，於法即無所據，不應准許。
九、綜上所述，系爭協議書既屬真正，且無被告所指無效之情形，被告所為解除契約之意思表示復非合法，則原告請求確認其與被告間如附件協議書所示契約之法律關係存在，自屬有據，應予准許。至其聲明第二項請求被告將系爭土地自東向西均分面積後，將如附圖所示之Ａ部分交予原告管理使用，尚乏所據，應予駁回。又原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併予敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十七 日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B審判長法 官 陳財旺~B 法 官 陳翠琪~B 法 官 張紹省右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二 日~B書記官 白俊傑